Sergio Rozenbaum’s research while affiliated with Pontifical Catholic University of Rio de Janeiro and other places

A common practice in real estate markets is the sale of housing development units before completion, and in some cases even before beginning of the actual construction, known as presale. Developers that choose to presell units are subject to default on the part of the buyers if market conditions become unfavorable. In recent years, court rulings in Brazil have established that developers must refund 70% to 90% of payments made if the buyer chooses to opt out of the sales contract. This configures an abandon option for the buyer and creates a contingent liability for the real estate developer. We determine the value of the option to abandon in the Brazilian real estate market and model this flexibility to opt out of the sales contract as an American type option. Our results indicate that the option value is substantial and can have important impacts on the profitability and exposure to risk of the real estate developer with potential consequences to the Brazilian real estate market.

Uma das características do mercado imobiliário brasileiro é o financiamento do construtor por parte do comprador, através do pagamento antecipado para produzir um bem de entrega futura. Dada a volatilidade de preços deste mercado, pode ser vantajoso para o comprador rescindir o contrato de compra antes da entrega das chaves, receber de volta os valores pagos e adquirir outro imóvel similar a um preço menor. Na última década vem-se firmando jurisprudência de que o comprador tem o direito a receber quase a totalidade dos valores antecipados. Neste trabalho utilizou-se a metodologia de opções reais para calcular o valor da opção de abandono do investimento em imóvel residencial, considerando diversos níveis de devolução dos valores já pagos, consoante a jurisprudência recente sobre o tema. Os resultados obtidos mostram que o valor da opção de abandono é significativo, podendo chegar a 15% do valor do imóvel, configurando um benefício incremental para o comprador e um custo para o incorporador.

Este artigo propõe um modelo para construção de índices de mercados locais a partir das informações fornecidas nos lançamentos imobiliários residenciais, pois construir um índice de preços nacional para unidades residenciais em um país de dimensões continentais e com uma diversidade cultural e econômica como a do Brasil é muito difícil. Além disso, mesmo nas grandes regiões metropolitanas, faltam informações sobre os preços reais praticados nas transações imobiliárias e sobre as características dos imóveis negociados.

It is very difficult to develop a national housing price index for a country with continental dimensions and the level of cultural and economic diversity such as Brazil. In addition, even at large metropolitan areas, there is a lack of information regarding the actual price of the real estate transactions and the characteristics of those units. The authors propose a model for developing an index of local markets based on information made available during the release of new residential real estate properties.