Diseño de un sistema de valuación masiva de suelo urbano fundamentado en la teoría de la renta de la tierra. Aplicación al caso de Cuenca, Ecuador

Abstract

Las municipalidades, frente a la obligatoriedad de generar avalúos prediales, predominantemente han empleado el método de comparación, caracterizado por someterse a las distorsiones del mercado de suelo, excluyendo la consideración explícita de factores que lo valorizan. En este artículo se expone un método de valuación masiva del suelo urbano basado en la generación de rentas de suelo que valorizan la propiedad y que, en su forma capitalizada, se expresan en su precio. A través de la aplicación en la ciudad de Cuenca, se establece un conjunto de procedimientos para la determinación del precio unitario base, identificando para ello el capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos, y cuantificando las rentas primarias y secundarias más relevantes a partir de las expresiones de la estructura espacial de los usos de suelo vinculadas a su generación. Los resultados obtenidos demuestran que la teoría de la renta de la tierra es aplicable a la valuación masiva del suelo urbano con fines catastrales, obteniendo un significativo grado de comprensión sobre la conformación de los precios del suelo en la ciudad asociados a sus dinámicas.

Full text

D.R. © 2024. Estudios Demográcos y Urbanos / Licencia Creave Commons Atribución-NoComercial-Sin Derivar 4.0 Internacional
[1]
Estudios Demográcos y Urbanos, vol. 39, núm. 1 (115), enero-abril, 2024, pp. 1-33
hp://dx.doi.org/10.24201/edu.v39i1.2175
ARTÍCULO
Diseño de un sistema de valuación masiva de suelo urbano
fundamentado en la teoría de la renta de la tierra.
Aplicación al caso de Cuenca, Ecuador
Design of a mass valuation system for urban land based
on the land rent theory. Application to the case of Cuenca, Ecuador
FERNANDO PAUTA-CALLE*
hps://orcid.org/0000-0003-0826-6965
fernando.pautac@ucuenca.edu.ec
XIMENA SALAZAR-GUAMÁN*
hps://orcid.org/0000-0002-7486-8190
ximena.salazar@ucuenca.edu.ec
CRISTINA PERALTA-PEÑALOZA*
hps://orcid.org/0000-0001-5179-5905
crisna.peralta19@ucuenca.edu.ec
MÓNICA GONZÁLEZ-LLANOS*
hps://orcid.org/0000-0002-1031-2150
monica.gonzalez@ucuenca.edu.ec
EDISON SINCHI-TENESACA*
hps://orcid.org/0000-0002-4097-0867
3edsilon@gmail.com
Resumen: Las municipalidades, frente a la obligato-
riedad de generar avalúos prediales, predominante-
mente han empleado el método de comparación,
caracterizado por someterse a las distorsiones del
mercado de suelo, excluyendo la consideración ex-
plícita de factores que lo valorizan. En este arculo
se expone un método de valuación masiva del sue-
lo urbano basado en la generación de rentas de suelo
que valorizan la propiedad y que, en su forma ca-
pitalizada, se expresan en su precio. A través de la
aplicación en la ciudad de Cuenca, se establece un
conjunto de procedimientos para la determinación
del precio unitario base, idencando para ello el
capital incorporado al suelo en infraestructuras y
equipamientos, y cuancando las rentas primarias
y secundarias más relevantes a parr de las expre-
siones de la estructura espacial de los usos de suelo
vinculadas a su generación. Los resultados obtenidos
demuestran que la teoría de la renta de la erra es
aplicable a la valuación masiva del suelo urbano con
nes catastrales, obteniendo un signicavo grado
de comprensión sobre la conformación de los pre-
cios del suelo en la ciudad asociados a sus dinámicas.
Palabras clave: capital incorporado, catastro mul-
nalitario, polícas de suelo urbano, mercado de
suelo, rentas urbanas.
Abstract: The municipalies, faced with the obliga-
on to generate property appraisals, have predom-
inantly used the comparison method, characterized
by subming to the distorons of the land market,
excluding the explicit consideraon of factors that
value it. This arcle presents a method of valuing
urban land massively, based on the generaon of
land rents that value the property and that in its
capitalized form are expressed in its price. Through
the applicaon in the city of Cuenca, a set of pro-
cedures is established for the determinaon of the
base unit price, idenfying for this the capital incor-
porated into the land in infrastructures and equip-
ment, and quanfying the most relevant primary
and secondary rents from the expressions of the
spaal structure of land uses linked to their gener-
aon. The results obtained show that the theory of
land rent is applicable to the massive valuaon of
urban land for cadastral purposes, obtaining a sig-
nicant degree of understanding of the conforma-
on of land prices in the city associated with their
dynamics.
Keywords: incorporated capital, land market, mul-
purpose cadastre, urban land policies, urban rents.
* Universidad de Cuenca, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Cuenca, Ecuador.

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1. Introducción
El avalúo de los predios urbanos para nes múlples es un tema fundamental en cual-
quier ciudad que demanda de un po de valoración masiva. Este proceso predominante-
mente ha empleado el método de comparación (Monzani et al., 2018; Raslanas et al.,
2010), caracterizado por excluir la consideración explícita de factores que valorizan el
suelo y someterse a las distorsiones que ene el mercado de suelo. De ahí la necesidad
de un sistema de valuación que lleve a resultados más claros y precisos; propósito aún
mayor si se considera que esta valuación está llamada a alcanzar una dimensión mul-
nalitaria, esto es, a constuirse en un referente válido para la demanda de suelo urbano
generada por las acvidades socioeconómicas y la población, con miras a mejorar su ca-
pacidad de negociación, especialmente en relación a los precios de oferta fuertemente
especulavos.
Las teorías de la renta del suelo urbano desarrolladas a parr de la teoría general ex-
puesta por Marx en El Capital, han podido explicar las relaciones de este suelo con el
sector de la construcción y con las acvidades socioeconómicas especícas de la ciudad,
la generación en ellas de rentas que valorizan la propiedad sobre el suelo, y cómo éstas
estructuran su precio, constuyendo su aplicación una alternava válida cienca y téc-
nicamente a la valuación colecva de predios urbanos.
En este arculo, a parr de la sistemazación de los problemas que ha enfrentado el
proceso de valuación en Ecuador y de un análisis minucioso de la obra Hacia una teoría
de la renta del suelo urbano, de Samuel Jaramillo, se expone el diseño de un sistema de
valuación masiva del suelo urbano fundamentado en las teorías de la renta del suelo, que
dé cuenta de los componentes que la determinan en términos económico-espaciales,
aplicándolo al caso de la ciudad de Cuenca, Ecuador.
2. La valuación masiva en Ecuador
El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD),
vigente en Ecuador desde 2010, establece como obligación de las municipalidades ecua-
torianas la actualización bianual de los avalúos de los predios urbanos, señalando que
“este valor constuye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base
para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios y no tributarios”
(COOTAD, 2010, arculo 495). En el plano normavo dispone que “el valor del suelo (…)
es el precio unitario de suelo urbano o rural, determinado por un proceso de compara-
ción con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas
del mismo sector” (COOTAD, 2010, arculo 495). Vale destacar que estas disposiciones
son práccamente las mismas que durante varias décadas anteriores estuvieron vigentes
mediante la derogada Ley Orgánica de Régimen Municipal.

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Respecto de la larga vigencia y aplicación de esta normava, así como de las práccas
instucionalizadas en torno a la valuación masiva del suelo urbano, con base en la evalua-
ción realizada en diez municipalidades de Ecuador con poblaciones de diverso tamaño, se
han idencado los problemas y debilidades que a connuación se describen, coinciden-
tes en gran medida con lo que ocurre en otros países de la región.
En la región lanoamericana no existe información que dé cuenta de una forma o
sistema de valuación masiva del suelo urbano que prescinda de los precios dados por el
mercado de suelo, esto es, de la oferta, la demanda o la compraventa de predios.
Más aún, en Ecuador históricamente se ha carecido de información pública sobre los
precios reales de compraventa de predios; los registrados en los contratos están subvalo-
rados con la nalidad de evadir parcialmente el pago de tributos.
Se ha establecido así una limitante estructural para toda forma o sistema de valuación
masiva del suelo en Ecuador, al tener como única fuente accesible y válida del mercado los
precios dados por la oferta, pese a que el marco legal ha dispuesto que el precio del suelo
de un predio será determinado por comparación con los precios de venta de predios de
“condiciones similares u homogéneas del mismo sector” (COOTAD, 2010, arculo 495).
En este contexto, lo usual ha sido que los sistemas de valuación masiva del suelo ur-
bano praccados por las municipalidades se limiten a procesar la información sobre pre-
cios dados por la oferta, realizando tareas como la nivelación primaria de los precios, la
elaboración de mapas de isoprecios, la aplicación de métodos de interpolación de pre-
cios, o la eliminación estadísca de valores extremos. Se determina así un precio de suelo
por metro cuadrado para cada manzana, llamado precio unitario base (PUB), que es co-
rregido considerando las caracteríscas endógenas del lote, obteniéndose el precio uni-
tario real (PUR) que, mulplicado por la supercie del lote, da lugar a su avalúo.
Parte esencial de este proceso, en medio de la debilidad técnica de los sistemas de
valuación, ha sido la injerencia sempiterna de las administraciones municipales en los
resultados de los avalúos, a n de que los tributos calculados en función de ellos –espe-
cialmente el impuesto inmobiliario–, no sean generadores de conictos con los propieta-
rios de predios. Por tanto, en Ecuador, y más allá de la norma legal, los avalúos catastrales
siempre son muy menores a los comerciales, asunto que incluso ha alcanzado una suerte
de consenso social.
Ciertas actualizaciones elevan injuscadamente en montos importantes los precios
del suelo en algunas zonas, provocando la imposición de tributos que encuentran resis-
tencia en su pago.
No existe comprensión ni, en consecuencia, explicación de los resultados obtenidos,
esto es, de los factores propios de la dinámica económica intraurbana que están inci-
diendo en la conformación de los precios del suelo de los diferentes sectores de la ciu-
dad. Varias municipalidades cuentan únicamente con la ordenanza por la cual se sancio-
na el plano de valor de la erra que dispone el COOTAD, sin un expediente técnico que
lo sustente.

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No hay mayor examen de las conductas y operaciones especulavas ocultas en los
precios de oferta del suelo. Al respecto, es conocido que el mercado de suelo urbano es
poco transparente y, en parcular, marcadamente imperfecto (ÖZdilek, 2011; Pauta Calle,
2015), por cuanto los propietarios de erras, al tener control sobre la oferta y los precios,
llevan a que ésta se caracterice por la escasez.
La subvaluación de la que adolecen los avalúos catastrales deja a la población en la
indefensión en el ejercicio de su derecho de acceso al suelo urbano y, en cierta forma,
también a las acvidades socioeconómicas, al no exisr otro referente de su precio real
que no sea el de la oferta, muchas veces potenciado por los corredores de bienes raíces.
En 2016 el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda expidió las normas para el ava-
lúo de predios urbanos que, si bien denen un proceso técnico más consecuente con esta
tarea, no superan la condición de orientaciones muy generales, por tanto, de difícil
operativización; de aquí la muy limitada aplicación que han experimentado (Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda, 2016).
3. Premisas teóricas sobre la renta del suelo y la estructura
espacial de usos de suelo
La renta del suelo urbano, en tanto forma económica especíca de valorización de la pro-
piedad privada sobre este recurso natural en la ciudad del capital, y que ene en el precio
su expresión capitalizada, cuenta entre sus estudios destacados en Lanoamérica la obra
de Jaramillo intulado Hacia una teoría de la renta del suelo urbano, que inicia demos-
trando que este suelo manene una arculación con el sector de la construcción denomi-
nada primaria, y varias arculaciones secundarias con los usos alternavos de las edica-
ciones construidas.
En tales arculaciones se generan correlavamente rentas del suelo primarias y se-
cundarias, constuyendo las más relevantes en la conformación de su precio las que ex-
ponemos a connuación.
La renta absoluta urbana es una renta primaria cuya generación radica en la escasez
relava de suelo urbano provocada básicamente por su retención (Harvey, 1977), en me-
dio de relaciones de fuerza entre propietarios y agentes inmobiliarios. Se evidencia espe-
cialmente en las áreas de expansión, pues estos suelos no son vendidos para su edica-
ción a menos que se pague una renta mínima muy superior a la rural que ya perciben.
Tiene como causa úlma el monopolio de la propiedad privada sobre el suelo, afecta en
consecuencia a todos los predios urbanos, y se realiza mediante un sobreprecio en las
obras construidas que se transere al propietario del suelo. A parr de ella se agregan
otras rentas primarias y las secundarias (Jaramillo, 2009).
La renta primaria diferencial po II se forma por la arculación que manene el costo
de producción de las técnicas de construcción en diversa altura con los precios de las

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edicaciones, y modula los precios del suelo y la altura o densidad predominante de ellas
en las disntas zonas de la ciudad. Los compradores están dispuestos a pagar por edica-
ciones similares precios muy diferentes para usarlas de disnta manera, por lo que la
discrepancia entre este precio en cada localización y el costo de producción genera una
sobreganancia que puede converrse en renta del suelo. La edicación de mayor altura
podría mulplicar esta renta hasta cierto límite, pues los mayores costos de producción
impactan inversamente en la sobreganancia (Jaramillo, 2009).
La renta diferencial de comercio es una renta secundaria cuya generación obedece a
la mayor rotación que experimenta el capital comercial inverdo en los espacios urbanos
que se conguran en la ciudad como los de mayor auencia de compradores, tales son las
centralidades de intercambio. La mayor rotación permite a los comerciantes allí localiza-
dos obtener ganancias extraordinarias que son exigidas por los propietarios de los pre-
dios en calidad de renta del suelo (Marx, 2016), que también puede originarse por precios
más altos de las mercancías en centros posivamente connotados. De hecho, estos espa-
cios muestran diferencias sustanciales en cuanto al po de circulación, a los productos
que circulan, a la ubicación social de los compradores y a los benecios excepcionales que
generan, los cuales entonces son graduales y no absolutos (Jaramillo, 2009).
La renta de monopolio de segregación es una renta secundaria asociada a la vivienda
de los estratos sociales altos, reservada en espacios precisos de la ciudad para su implan-
tación mediante el pago de un impuesto privado en cuana tal que sobrepasa las posibi-
lidades de los otros estratos sociales, los cuales de esta forma son excluidos. Este impues-
to se convierte en renta del suelo en la medida que tales espacios, posivamente
connotados, son productos de la totalidad social en medio de la constución de la segre-
gación urbana, que permite a los propietarios de suelo exigir dicho impuesto por su poder
de retención. Al tratarse de suelos de relava escasez con una cualidad no reproducible y
con disposición al pago por parte del comprador, se está al frente de una renta de mono-
polio (Jaramillo, 2009).
La renta diferencial de vivienda es una renta secundaria que alcanza mayor importan-
cia en los espacios urbanos con vivienda de los estratos sociales pobres. Generalmente
estos asentamientos muestran marcados contrastes en cuanto a su interrelación espacial
con los equipamientos comunitarios y los lugares de trabajo, siendo el más importante la
magnitud de los desplazamientos. Surgen así costos y empos diferenciales de transporte
por el uso de viviendas de caracteríscas similares, que generan ahorros en aquellas loca-
lizadas favorablemente por su parcular inserción en la ciudad, los cuales son exigidos
por los propietarios de suelo en calidad de renta. Los asentamientos de vivienda de otros
estratos sociales también soportan esta renta en cuanas importantes, las que en general
variarán dependiendo de las condiciones de la infraestructura vial y los medios de trans-
porte usados (Jaramillo, 2009).
Las rentas diferencial y de monopolio industrial son rentas secundarias, en principio
diferenciales, y soportan los espacios urbanos que acogen esta producción, ofreciendo

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mejores condiciones en cuanto a la provisión de bienes, servicios y accesibilidad. No obs-
tante, todo indica que ellas enden a volverse homogéneas en la ciudad y a disminuir su
relevancia. El suelo tenderá a soportar una renta de monopolio si adquiere importancia la
localización obligada de la industria en espacios urbanos por regulaciones en materia
ambiental y la posibilidad de prodigarse oportunidades y servicios a los que una industria
en parcular dicilmente puede acceder (Jaramillo, 2009).
Frente a la coexistencia en la ciudad de las rentas expuestas, y más especícamente a
sus disntas combinaciones en los lotes, es preciso explicar cómo se dan estas combinaciones
y las superposiciones espaciales de ellas, sustentando al respecto las imbricaciones
competitivas y aditivas (Figura 1). Las primeras operan a nivel de las rentas secundarias y
con concurrencia del mercado, de modo tal que los lotes y sus edicaciones enden a so-
portar los usos que mayores rentas produzcan, generándose una competencia entre ellas,
imponiéndose las más altas, y determinando en gran medida el precio del suelo. Pero
además, a nivel de la ciudad inciden en la localización de las acvidades socioeconómicas
y en consecuencia en los usos del suelo, jerarquizándolos en función de los máximos que
adquieren estas rentas (Jaramillo, 2009). Las segundas, por su parte, actúan en términos
de una adición algebraica en la conformación del precio del suelo, con la parcularidad de
que la renta absoluta urbana estará presente en todos los predios de la ciudad, y la renta
primaria diferencial po 2 se adicionará a la renta secundaria que corresponda, una vez
que ésta se genere con la menor altura de la edicación (Jaramillo, 2009).
El capital jo incorporado al suelo en forma de infraestructuras y equipamientos que
prestan servicios públicos forma parte del precio del suelo –a más de las rentas capitali-
Figura 1
Esquema de imbricación aditiva y competitiva entre diferentes rentas urbanas, incluyendo
la renta primaria diferencial tipo 2
Fuente: Jaramillo, 2009.
C E G D (distancia)L (límite de la ciudad)
P
(precio
de suelo)
ALTA
DENSIDAD
BAJA
DENSIDAD
ZONA
COMERCIAL
ZONA
RESIDENCIAL ZONA
RURAL
RDC RDC
RAURAU RAU
RDV
RR
RPDtII

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zadas–. Se trata de la erra capital de la ciudad, en términos de David Harvey, quien, re-
riéndose a las “mejoras” del suelo urbano, señala que éstas en la economía capitalista
contemporánea son mercancías, aunque con caracteríscas especiales: enen una locali-
zación ja que permite privilegios monopolistas a quienes pueden decidir el uso de ésta;
ninguna acvidad humana asentada en la ciudad puede prescindir de ellas; cambian de
mano con relava infrecuencia; el suelo es permanente y la vida úl de las mejoras es
considerable; enen numerosos y diferentes usos que no se excluyen entre sí para el
usuario; y son frecuentemente valoradas de acuerdo con su mejor y más alto uso actual
o potencial, entre otras (Harvey, 1977; Marx, 2016).
Por otra parte, las teorías formuladas en extenso por Samuel Jaramillo sobre las ren-
tas del suelo y la propia síntesis antes expuesta muestran una fuerte relación entre ellas y
las acvidades socioeconómicas de la ciudad, más aún cuando éstas son parte esencial
de las condiciones de las cuales depende la valorización de la propiedad privada sobre el
suelo y son totalmente ajenas a la voluntad de los propietarios de este recurso. La distri-
bución espacial de estas acvidades en la ciudad da lugar a los usos del suelo, que en
tanto “materialización de la economía y de las condiciones sociales” (Kunz, 2003, p. 15) y
“manifestación visible en el territorio de determinadas acvidades y/o formas de ocupa-
ción” (Bozzano et al., 2008, p. 209), reejan su dinámica económica y social; más concre-
tamente, conguran una estructura espacial cuya evolución y transformación va respon-
diendo entonces a tal dinámica, pero concurrentemente también al precio del suelo. “Es
claro que entre los precios del suelo y las acvidades en el espacio construido (usos de
suelo) existen determinaciones mutuas y de doble vía. Lo decisivo, sin embargo, es preci-
sar cómo se establecen estas relaciones” (Jaramillo, 2009, p. 111).
Desde la perspecva de las rentas del suelo resulta indispensable entonces idencar
en la estructura espacial de usos de suelo a las expresiones vinculadas a su generación,
concretamente a las centralidades en la ciudad, cuyo concepto se acerca más a una
posición en el espacio –desvinculándose de la geometría y asociándose más a aspectos
funcionales–, y constuyen el producto de los aglunamientos de acvidades que en su
conjunto adquieren la propiedad de polarizar el espacio, dada su capacidad de atracción
y maximización de las oportunidades de interacción social. Ello implica que las propias
acvidades son atractores de personas, siendo evidente que la interacción entre acvida-
des y personas es el elemento esencial de la noción de centralidad. Así, el potencial de los
usos de suelo para la denición de centralidades radica en lo que “implícita/explícitamente
cada uso representa, conene o signica. De cada uso del suelo es posible interpretar -
jos y ujos, forma y función, pautas de ocupación y pautas de apropiación de las personas
en cada lugar” (Bozzano et al., 2008, p. 192), dotando a los espacios a ser idencados de
mayor signicación.
Asimismo, es menester idencar la conguración del espacio residencial, que en la
ciudad del capital remite a la segregación urbana, esto es, a “la tendencia a la organiza-
ción del espacio en zonas de fuerte homogeneidad social interna y fuerte disparidad so-

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cial entre ellas, entendiéndose esta disparidad no sólo en términos de diferencia, sino de
jerarquía” (Castells, 1976, p. 204). El uso de suelo vivienda asociada a la categoría social
de sus residentes permite idencar esta tendencia.
4. Diseño del sistema de valuación masiva o colectiva
del suelo urbano
4.1. Pertinencia y principios
Dos son los sistemas en función de los cuales puede praccarse la valuación de predios
urbanos: el individual y el colecvo. El primero, usado para nes especiales que exigen un
gran nivel de precisión, es un proceso altamente detallado, de altos costos y que deman-
da empos considerables; sin embargo, se produce en condiciones muy favorables, pues
los propietarios facilitan toda la información.
Tratándose de la valuación de todos los predios de una ciudad como tarea de respon-
sabilidad pública en materia de catastros inmobiliarios, la valuación individual no es apli-
cable por limitaciones instucionales en cuanto a recursos humanos, económicos y de
empo, y por la renuencia de los propietarios para facilitar la información, dadas sus im-
plicaciones tributarias.
En este contexto, la administración pública debe recurrir al sistema de valuación co-
lecva de predios urbanos en sus componentes de suelo y edicación, pues constuye la
aplicación de un sistema eciente, producvo, preciso y de bajo costo que requiere en
parcular el uso de técnicas que garancen avalúos uniformes y compensados, observan-
do los principios generalmente recomendados para esta tarea: equidad, transparencia,
nalidad, prudencia, objevidad, eciencia, mayor y mejor uso, ancipación, desagrega-
ción y trazabilidad (Erba, 2013).
4.2. Fases de la valuación colectiva del suelo urbano
Parendo del enfoque generalmente aceptado en los sistemas de valuación colecva, de
que el precio de un lote urbano o parcela está determinado por factores exógenos y endó-
genos, así como por el comportamiento del mercado, su proceso de valuación ene dos
fases claramente idencadas. Por una parte, la determinación del llamado precio unitario
base (PUB), que responde a los factores exógenos y al mercado, y cuya idencación, co-
rrelación y cuancación dependen del método de valuación seleccionado, que en los más
rigurosos se consideran el uso y el grado de ocupación del suelo, las infraestructuras, los
equipamientos, la políca urbana y la estracación social, entre otros. A su vez, los facto-
res endógenos están relacionados con las caracteríscas sico-espaciales del lote para

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acoger usos urbanos y sus espacios construidos, tales como: localización en la manzana,
fondo, relieve, forma, tamaño, frente, geomorfología, afectación municipal, etc. Estos fac-
tores, en conjunto, dan lugar a un coeciente de modicación (Cm) del PUB que permite
obtener el precio unitario real (PUR), que es igual al producto de Cm por PUB, con el cual
se calcula el avalúo del lote. Así, se centrará la atención especícamente en la determina-
ción del PUB, proponiendo el método de las rentas del suelo capitalizadas.
4.3. Unidad espacial de valuación
En general, la valuación colecva del suelo urbano ene como unidad espacial para su
determinación a la manzana (Osorio Chávez, 2016; Hernández, 1990), la cual, como de-
muestra la experiencia, ofrece algunas bondades de carácter operavo, más allá de la rigu-
rosidad y objevidad del método aplicado, a más de ser reconocida como “la célula míni-
ma a parr de la cual puede inferirse la estructura básica del tejido urbano de la ciudad”
(Vecslir y Kozak, 2013, p. 149) y sobre la cual conviene realizar las siguientes precisiones.
Da viabilidad técnica al sistema de valuación colecva y concretamente al cálculo del PUB,
con una notable precisión de la información requerida para el efecto en relación a las
caracteríscas de los predios, tanto de aquellas que es posible levantar para todas las
manzanas, incluso con exactud –el uso de suelo, por ejemplo–, cuanto de aquellas que
deben deducirse de las manzanas próximas que adquieren la condición de muestra (los
precios del suelo correspondientes a la oferta de mercado, por ejemplo).
De esta manera, se evita recurrir al levantamiento de información a nivel de predio –
que conduciría a la valuación individual–, y es posible eludir niveles espaciales mayores,
como los clásicos sectores o zonas, esto es, grupos de manzanas denidas con uno o va-
rios criterios que restan precisión a la información con respecto a los predios y, en conse-
cuencia, a la conabilidad a los resultados.
4.4. Determinación del precio unitario base por el método
de las rentas del suelo capitalizadas (MRSC)
El MRSC parte de relacionar tres expresiones de la ciudad: la estructura espacial de los
usos de suelo, el mercado de suelo urbano, y el capital jo incorporado al suelo en in-
fraestructuras y equipamientos de servicios públicos, como veremos a connuación.
La estructura espacial de usos de suelo crea las condiciones materiales para la valori-
zación económica de este recurso, pero ella es también el resultado de la competencia de
usos que genera el mercado y que, por tanto, en cada momento el suelo ende a des-
narse a aquellos que más lo valorizan. En consecuencia, el uso y la renta del suelo se
afectan mutuamente dando lugar a un juego de mercado cuyo funcionamiento genera

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una serie de alteraciones en los propios montos de renta y, por tanto, del precio del suelo,
por lo general elevándolos, incluso a extremos que distorsionan sus propias lógicas.
El capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos forma parte del
precio del suelo e incide en la conformación de la estructura espacial de usos de suelo,
pues constuye el soporte material de las acvidades socioeconómicas de la ciudad, ad-
quiriendo incluso especicidades en función de éstas.
Este mismo capital debe ser relacionado igualmente con los montos globales de rentas
capitalizadas en términos de rentabilidad, ya que éstas constuyen los benecios que ob-
ene la propiedad privada sobre el suelo a parr de inversiones públicas y de la sociedad.
En cuanto a la información disponible o suscepble de levantamiento, convendrá te-
ner presente que, del mercado de suelo, únicamente es posible obtener los precios dados
por su oferta y conformados básicamente por la adición de las rentas del suelo capitaliza-
das, que en rigor corresponden a los montos esperados por los propietarios de suelo.
Además, la estructura espacial de usos de suelo es suscepble de representación con un
nivel de detalle que permite idencar razonablemente las rentas secundarias que se
están generando en cada manzana; se reconoce que ellas enen expresiones espaciales
connuas, o más o menos dispersas, y que por tanto rebasan la dimensión de una man-
zana. Por úlmo, el capital jo incorporado con respecto a cada manzana por infraestruc-
turas y equipamientos es igualmente suscepble de esmación, incluso lo sucientemen-
te precisa para evidenciar semejanzas y diferencias entre ellas.
Bajo estas relaciones y condiciones, y puesto que se trata de valuar el suelo, es nece-
sario generar una correlación entre las magnitudes económicas disponibles o suscep-
bles de cálculo desde la perspecva de la valuación colecva, que permita nalmente
obtener el precio del suelo por manzana o PUB. La Figura 2 explicita la concepción general
del método de valuación que se propone.
Para el discernimiento de tal correlación se parte de la expresión matemáca básica
por la cual la magnitud de las rentas del suelo (R) determina el precio (P), pues éste es el
resultado de su capitalización a base de una tasa de interés (i) que depende de la tasa
media de mercado. Por tanto, P asume la expresión [1] del Cuadro 1 que muestra en for-
ma simplicada la correlación renta y precio del suelo; sin embargo, por la complejidad
que entraña la cuancación de las disntas rentas, se debe considerar que el precio del
suelo expresa y adiciona sus respecvas capitalizaciones, las cuales, por la información
disponible, corresponden a la oferta del mercado. Por tanto, haciendo R/i = RC = monto
global de rentas capitalizadas y considerando el capital jo incorporado en infraestructu-
ras y equipamientos de servicios públicos (K), se ene para el cálculo del precio del suelo
la expresión [2].
Es posible descomponer RC al menos en dos partes: la renta absoluta urbana capita-
lizada (RAUC), que ende a ser un mismo monto en todas las manzanas; y la renta secun-
daria capitalizada (RSC) correspondiente a cada manzana, como única renta existente en
ellas o como producto de la predominancia resultante de la imbricación compeva con

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otras rentas secundarias, obteniendo la expresión [3], la cual requiere una nueva conside-
ración para el caso de las manzanas que adicionalmente soporten la renta primaria dife-
rencial po 2 (RPDT2), asumiendo la forma [4].
La función más general es lineal creciente y de pendiente 1, que manene RAUC y K
constantes –como cabe esperar dentro de ciertos límites temporales–, y muestra que, si
aumenta RSC, también lo hace P en la misma magnitud. Es importante observar que,
cuando RSC es cero, P se reduce a la suma de K y RAUC, es decir, no hay generación de
renta secundaria alguna, escenario que correspondería, por ejemplo, a los suelos en tran-
sición de rural a urbano, o a los suelos poco úles para la urbanización por limitaciones
Figura 2
Esquema del MRSC para la valuación colectiva del suelo urbano
CIUDAD
PRECIOS
DE LA OFERTA
RELACIONES
ENTRE
MAGNITUDES
MERCADO DE
SUELO URBANO
ESTRUCTURA
ESPACIAL DE
USOS DE SUELO
CAPITAL INCORPORADO
EN INFRAESTRUCTURAS
Y EQUIPAMIENTOS
AVALÚO DEL
SUELO
POR MANZANA
RENTAS
DEL SUELO
CAPITALIZADAS
Fuente: Elaboración propia.
Cuadro 1
Expresiones matemáticas del método de valuación
Precio del suelo
P = R [1]
P = K + RC [2]
P = K + RAUC + RSC [3]
P = K + RAUC + RSC + RPDT2 [4]
P’ = (K + ∆K) + RAUC + RSC [5]
P’ = (K + ∆K) + RAUC + (RSC + ∆RSC)[6]
P’ = (K + ∆K) + RAUC + (RSC-∆RSC) [7]
Tasa de rentas capitalizadas
t = RC * 100 [8]
Fuente: Elaboración propia.
i
K

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naturales. Por úlmo, si RSC y RAUC es cero, entonces P = K, lo cual ocurriría en ciudades
en las cuales el suelo es aprovechado como un recurso natural que no ene más valor de
cambio que el referido al capital inverdo en infraestructuras y equipamientos.
Si bien los componentes del precio del suelo podrían asumir los más diversos valores
producto de sus lógicas especícas, dando lugar asimismo a una diversidad de correlacio-
nes con el precio del suelo, en el caso concreto de K, dado que no necesariamente todo
incremento de este capital supone nalmente un aumento del precio del suelo, se pre-
guran tres posibles escenarios:
Primer escenario. El aumento de K no incide en las acvidades socioeconómicas –usos
de suelo– de las manzanas que conguran su área de inuencia, concretamente en aque-
llas en torno a las cuales se genera la RSC como resultado de la imbricación compeva
de rentas, y en consecuencia el precio apenas se incrementaría en el monto incorporado
de K. Ilustrarían esta situación, por ejemplo, la dotación de equipamientos menores en
áreas ya consolidadas de la ciudad o la sustución de redes de servicios públicos. Enton-
ces si P’ es el nuevo precio del suelo y ΔK el incremento del capital, P’ adquiere la expre-
sión [5] del Cuadro 1.
Segundo escenario. El incremento de K incide posivamente en las acvidades socioe-
conómicas en referencia y en consecuencia se incrementa RSC, provocando a su vez el
aumento de P a más del correspondiente a K; las constataciones empíricas demuestran
que cuando se trata de la ejecución de obras de infraestructura o equipamiento en el
suelo de expansión urbana, y de la construcción y operación de equipamientos de amplia
cobertura, incluso en áreas ya consolidadas, por ejemplo, los precios del suelo sufren al-
zas signicavas que podrían atribuirse a la generación o incremento de rentas diferen-
ciales de vivienda, o también a fuertes renovaciones de tales bienes en áreas centrales,
que pueden redundar en el incremento de rentas diferenciales de comercio, por ejemplo.
Si ΔRSC es la variación de la renta, que en este caso supone un aumento, se ene la ex-
presión [6] del Cuadro 1.
Tercer escenario. Finalmente, se ene que el aumento de K se traduce en la reducción de la
RSC. Ilustra esta situación la ejecución de ciertas obras viales que limitan el acceso a las manza-
nas comprendidas en su área de inuencia o deterioran la calidad ambiental de ésta, afectando
a las acvidades socioeconómicas allí existentes. Siendo ΔRSC la variación de la renta, que en
este caso genera una disminución, entonces P’ asume la expresión [7] del Cuadro 1.
Al relacionar el monto global de las rentas capitalizadas (RC) con el capital incorpora-
do en forma de infraestructuras y equipamientos de servicios públicos (K), es posible
obtener la tasa de rentas capitalizadas (t) con la expresión [8] del Cuadro 1.
Esta función se observa en la Figura 3, en la que K es variable independiente y RC
constante. Se trata de una función de la forma f(x) = a/x, que ene como asíntotas a los
dos ejes del plano cartesiano; por tanto, manzanas con un mismo monto de RC pueden
tener diferentes valores de K y, en consecuencia, muy disntos niveles de t, observando
las condiciones: a mayor K, menor t, y a menor K, mayor t.

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Si K es igual a RC, entonces t es igual a 100, pero puesto que generalmente en la
mayoría de manzanas de una ciudad K es menor a RC, los niveles de t serán mayores a
100, y en algunas, como las que forman parte de las centralidades de comercio y servi-
cios, alcanzará varias centenas; pero también para aquellas que se encuentran en la
periferia urbana y en las que por varios movos y durante empos prolongados, las
inversiones de capital son muy menores a la media y sus rentas capitalizadas las reba-
san ampliamente. Si K es mayor a RC, entonces t es menor a 100, rentabilidad que co-
rrespondería, por ejemplo, a los ya señalados suelos o manzanas en transición de rural
a urbano, o en su caso poco úles para la urbanización por limitaciones naturales para
este aprovechamiento.
Observando la familia de funciones construida variando RC, se determina que las man-
zanas con un mismo valor de K pueden sostener diferentes montos de rentas capitalizadas,
y t, en consecuencia, variará dependiendo de los montos de éstas; la Figura 3 ilustra cómo
las diferencias de t son directamente proporcionales a las que presentan las RC.
En el empo, grupos de manzanas podrían incrementar sus RC manteniendo K y las
diferencias entre los valores de t seguirán las proporciones ya señaladas. Pero más allá del
análisis matemáco, no cabe duda que este comportamiento es propio de las situaciones
en las que siendo constante el capital inverdo en infraestructuras y equipamientos, sube
el precio del suelo por cambios o renovaciones de los usos de suelo existentes que dan
paso a otros más rentables, generadores de mayores montos de rentas secundarias capi-
talizadas; en este sendo, quizás el ejemplo más paradigmáco sea el que ocurre con
determinadas zonas residenciales transformadas en comerciales.
Figura 3
Modelo para la determinación de la tasa de rentas capitalizadas sobre K,
por manzana. RC constante
(tasa de rentas
capitalizadas)
t
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
010 20 30 40 50 K (capital incorporado
en infraestructuras y equipamiento)
RC = 800
RC = 400
RC = 200
RC = 100
t = 100 RC/K
Fuente: Elaboración propia.

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Así, la determinación de esta tasa de rentas capitalizadas sobre K es signicava en la
valuación del suelo y sobre todo para los sistemas masivos o colecvos, pues permite
evidenciar la rentabilidad que procura en una determinada manzana la inversión en in-
fraestructuras y equipamientos a la propiedad del suelo, parcularmente en términos de
las rentas secundarias capitalizadas y que en gran medida determinan su precio. Además,
posibilita comparar tal rentabilidad entre manzanas, rentas secundarias y usos de suelo a
los que éstas se hallan asociadas, y más aún, en el interior de una misma ciudad y de una
misma renta secundaria capitalizada, diferentes niveles de rentabilidad en medio incluso
de inversiones semejantes en infraestructuras y equipamientos. Estas consideraciones
racan varios enunciados de la teoría de la renta del suelo urbano aplicada en este tra-
bajo; y, por úlmo, permiten abrir un nuevo enfoque para la recreación de las polícas
públicas tributarias referidas a la propiedad inmueble urbana –concretamente, en el caso
de Ecuador, al impuesto predial urbano y a las contribuciones especiales de mejoras–,
otorgándoles más transparencia, objevidad y juscia, si son movo de determinación en
función de estas tasas de rentas capitalizadas.
Finalmente, conviene analizar el comportamiento de t con RC variable y K constante
(Figura 4). La función que se obene es lineal y se intercepta con el origen –racando
que cuando RC es cero, t igualmente lo es–; así, manzanas con un mismo valor de K pue-
den tener diferentes montos de RC y por tanto disntos niveles de t, pero en este caso
observando las condiciones: a mayor RC, mayor t, y a menor RC, menor t. La familia de
funciones construida variando K, explicita que las manzanas con un mismo monto de RC
pueden sostener diferentes valores de K, y t en consecuencia variará esta vez condiciona-
da por estos valores.
(tasa de rentas
capitalizadas) t
0
t = 100 RC/K
100 200 300 400 500 600 700 RC (rentas capitalizadas)
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
K = 10
K = 20
K = 40
K = 80
Figura 4
Modelo para la determinación de la tasa de rentas capitalizadas
sobre K (constante) por manzana
Fuente: Elaboración propia.

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Los modelos propuestos para el cálculo del precio del suelo por manzana y la tasa de
renta enen el carácter de estácos, y en esta medida son úles para la valuación colec-
va del suelo urbano con nes de la administración municipal, pues su aplicación se pro-
duce en un momento o coyuntura de las tres expresiones de la ciudad consideradas para
el efecto. La operavización de este método de valuación del suelo se explicita en la Figu-
ra 5, en tanto que el detalle de los procedimientos para los respecvos cálculos se descri-
be en el Cuadro 2.
K EUS P RAUC RSC PUB t
CAPITAL INVERTIDO EN
INFRAESTRUCTURAS Y
EQUIPAMIENTOS DE
SERVICIOS PÚBLICOSa
ESTRUCTURA
ESPACIAL DE USOS
DE SUELOb
PRECIOS DE SUELO
DADOS POR LA
OFERTA
DEL MERCADOc
RENTA ABSOLUTA
URBANA
CAPITALIZADAd
RENTAS
SECUNDARIAS
CAPITALIZADASe
PRECIO UNITARIO
BASE DEL SUELO
POR MANZANAf
TASA DE RENTAS
CAPITALIZADAS
SOBRE Kg
Figura 5
Flujograma para la valuación del suelo urbano por manzana
a Suma del capital incorporado –o avalúo de la obra física existente–, por metro cuadrado de manzana,
debido a las infraestructuras existentes en su perímetro y a los equipamientos de cuyas áreas de inuencia
forman parte.
b Se establecerá levantando el uso del suelo por manzana con la mayor desagregación para facilitar el
análisis geoespacial.
c La EUS orientará la cobertura espacial y densidad del levantamiento de P, cuya interpolación permitirá
su estimación para todas las manzanas.
d Se calculará con los P del borde de la ciudad y con valores de K cercanos a cero.
e Su identicación se apoyará en la EUS y su cuanticación observará que RSC = P – (K+ RAUC), y puesto
que es esperable más de un monto de RSC para una misma manzana, los mínimos y máximos denitivos se
establecerán considerando la signicación espacial de cada uno de ellos.
f PUB = K+ RAUC + RSC.
g t (tasa de rentas capitalizadas sobre K): t= 100 (RAUC+RSC)/K.
Fuente: Elaboración propia.
5. Aplicación del MRSC en la ciudad de Cuenca
El sistema de valuación propuesto se aplica en la ciudad de Cuenca, en la provincia del
Azuay, Ecuador. Es la tercera urbe más grande del país. En el contexto lanoamericano,
forma parte de las 15 ciudades con el precio de suelo más alto (El Mercurio, 2021). Es una
urbe en la que la valuación del suelo para nes de la administración municipal adolece
de las problemácas ya señaladas. La información abarca de sepembre de 2019 a ju-
nio de 2020.

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Cuadro 2
Procesos metodológicos para el cálculo del capital incorporado, renta absoluta urbana
Capital incorporado al suelo debido a la apertura de vías y dotación de capa de rodadura,
por m2 de manzana (K1)
V = supercie de vías imputable a la manzana. Corresponde a la supercie de las vías contiguas a
su perímetro, considerando un ancho igual a la mitad de las secciones transversales.
C = costo promedio por m2 de vía.
E = coeciente de ajuste por estado de conservación. Es igual o menor a uno y mayor a cero.
M = supercie de la manzana.
Capital incorporado al suelo debido a la dotación de red pública de agua potable,
por m2 de manzana (K2)
A = costo promedio por m2 de suelo de manzana.
E = coeciente de ajuste por antigüedad de la red. Es igual o menor a uno y mayor a cero.
Nota: Esta misma fórmula se aplicó para el cálculo del capital incorporado al suelo debido a la do-
tación de las redes públicas de alcantarillado (K3), energía eléctrica (K4) y alumbrado público (K5).
Capital incorporado al suelo debido a la dotación de equipamientos
que prestan servicios públicos, por m2 de manzana (K6)
C = costo promedio por m2 de construcción.
S = supercie de construcción del equipamiento.
E = coeciente de ajuste por estado de conservación. Es igual o menor a uno y mayor a cero.
I = área de cobertura territorial, que varía dependiendo del tipo de equipamiento, urbano o local.
Capital incorporado total (K)
K1 = capital incorporado al suelo debido a la apertura de vías y dotación de capa de rodadura.
K2 = capital incorporado al suelo debido a la dotación de red pública de agua potable.
K3 = capital incorporado al suelo debido a la dotación de red pública de alcantarillado.
K4 = capital incorporado al suelo debido a la dotación de red pública de energía eléctrica.
K5 = capital incorporado al suelo debido a la dotación de red pública de alumbrado público.
K6 = capital incorporado al suelo debido a la dotación de equipamientos.
(continúa)

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Cuadro 2
(concluye)
Centralidades de la estructura espacial de usos de suelo (CTMZ1)
NMZ1 = número de unidades de uso en la manzana.
DMZ1 = densidad de unidades de uso en la manzana.
N = promedio de unidades de uso en las manzanas en la ciudad.
D = densidad promedio de unidades de uso en las manzanas en la ciudad.
Renta absoluta urbana capitalizada (RAUC)
n = número de observaciones (precios de suelo) en el periurbano de la ciudad.
x = valores de los precios de suelo en el periurbano.
Renta secundaria capitalizada (RSC)
P = precio por m2 de manzana producto del proceso de interpolación y ajustado a partir de la
eliminación de valores atípicos por signicancia espacial.
K = capital incorporado total.
RAUC = renta absoluta urbana capitalizada.
Tasa de rentas secundarias capitalizadas (t)
RSC = monto máximo de la renta secundaria capitalizada por manzana.
K = capital incorporado total.
Precio unitario base (PUB)
RSC = monto máximo de la renta secundaria capitalizada por manzana.
RAUC = renta absoluta urbana capitalizada.
K = capital incorporado total.
–

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5.1. Estructura espacial de los usos de suelo en la ciudad
Puesto que la ciudad es en gran medida un fenómeno económico, en ésta se conforma
una estructura espacial de usos de suelo que constuye la expresión de los disntos con-
dicionamientos espaciales de las acvidades económicas a las cuales se vincula la pobla-
ción, y de sus clases o categorías de residencia. Así, tal estructura se halla inuenciada
signicavamente por la base económica urbana a la cual expresa.
Hay un orden ciertamente sustancial atrás del cual, a nivel sensorial, puede gurarse
una distribución al azar de los usos de suelo y de la población que éstos conllevan. La es-
tructura espacial de los usos de suelo evidencia la localización de las acvidades socioe-
conómicas en la ciudad, la cual es el resultado de la síntesis no lineal de múlples varia-
bles que entran en juego en las decisiones de los agentes. De esta manera, expresa el
acumulado de muchas decisiones y acciones realizadas por la población y sus organizacio-
nes, que giran en torno a la combinación más favorable de dos variables: localización y
candad de espacio.
En tanto resultado de un proceso histórico de formación, la estructura de usos ha ido
respondiendo a unas demandas que cambian constantemente, pero en la que ha interve-
nido también el Estado con cargo al interés público. En otros términos, se produce y repro-
duce como resultado de las múlples decisiones de la población en función de sus lógicas
e intereses, no necesariamente concertadas y no siempre coincidentes con los intereses
colecvos. Estas decisiones de los agentes pueden contrariar las propias determinaciones
de planicación, poniéndolas en crisis y estructurando, en la prácca, nuevas polícas ur-
banas1 que terminan incidiendo en la propia estructura espacial de los usos de suelo.
La jerarquía y los roles que cada zona de la ciudad termine alcanzando, determinará
la mayor o menor presencia de las acvidades económicas y de población, lo que reper-
curá en la estructura espacial de sus usos de suelo y del conjunto, y en consecuencia en
la proporción de suelo desnada a tales acvidades y sus categorías.
Las centralidades constuyen caracteríscas esenciales de la estructura espacial de
los usos de suelo y expresan los modos en los que se establecen las relaciones entre las
acvidades económicas y los vínculos internos de cada una de éstas. La competencia en-
tre acvidades lleva a que se busquen y aíslen en aquellas zonas de la ciudad en las que
encuentran condiciones ópmas para su funcionamiento; como consecuencia de esto,
son capaces de excluir a todos los otros emplazamientos posibles, incluyendo a determi-
nados segmentos de la población.
1 Entendida la políca urbana como el conjunto de acciones y omisiones que maniestan una deter-
minada modalidad de intervención del Estado con relación a una cuesón de interés de otros sectores so-
ciales en la sociedad civil.

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5.1.1. Centralidades de comercio y servicios
Se entenderá la centralidad como “el espacio urbano que concentra, con el más alto gra-
do de densidad” (Beuf, 2020, p. 132) unidades de usos de suelo2 asociados al comercio y
servicios. Si bien su especialización funcional es un análisis complementario que muestra
la diversidad y dominancia respecto a su pología, en términos espaciales no inuye en la
demarcación de estas centralidades. Es así como, para una misma centralidad, valores
altos de densidad y diversidad reejarán fuerte concentración de usos de gran diversidad,
o, por el contrario, valores altos de densidad y bajos de diversidad tenderán a develar
zonas especializadas en la ciudad.
Frente a una distribución de usos en la ciudad caracterizada por una notable y cada
vez mayor entropía (Kunz, 2003), el proceso seguido, más que una delimitación de zonas,
contempla la idencación de manzanas3 que presentan mayor candad de unidades de
uso de suelo en un área sica determinada (unidades de uso/hectárea), es decir, un uso
intensivo del suelo. Son espacios en los que una alta densidad reeja mayores posibilida-
des de que los usuarios no precisen realizar grandes desplazamientos. En cambio, allí
donde la densidad es menor, la población se ve obligada a desplazarse para sasfacer las
mismas necesidades.
Una de las desventajas de la densidad es la potencial distorsión de los datos cuando las
supercies son fracciones de la unidad espacial considerada (supercies menores a una
hectárea), dado que, aunque exisera una sola unidad de uso en una manzana, en térmi-
nos absolutos la densidad resultante puede llegar a indicar una centralidad en donde no lo
es. La existencia de una unidad de uso en una manzana no dene abundancia, por lo que
es pernente, en este escenario, tener en cuenta el tamaño absoluto de las unidades.
De ahí que una manzana congura una centralidad cuando el número y la densidad
de unidades de uso de suelo superan el número promedio de unidades (N = 11.84) y la
densidad (D = 13.61) media de toda la ciudad, o en su defecto, el número promedio de
unidades (NT = 4.45) y la densidad media (DT = 4.45) de la zona de transición –centralidades
de menor jerarquía–. Adicionalmente, se incorporan los ejes de comercio y servicios ge-
nerados en torno a tramos viales –ubicados muchas veces en centralidades–, en los que
se aprovecha el tránsito de una demanda potencial.
Como se aprecia en la Figura 6, en Cuenca la tendencia ha sido la coincidencia de la
localización del centro económico con el centro histórico, pero a medida que ha crecido
la ciudad, han emergido nuevas centralidades que acercan cada vez más las acvidades a
2 A través de las unidades de uso de suelo se cuancan las veces que un uso de suelo de una deter-
minada pología está presente en una manzana.
3 Al contar con el número de unidades de usos de suelo en todas las manzanas de la ciudad, no se
requiere generar modelado de supercies, que resulta de gran ulidad para esmar los valores en cada
lugar del espacio para el que no se dispone de información, siendo un mapeo a través de simbolización di-
recta de rangos formados por los datos de las manzanas.

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los mercados. En torno a ellas, y semejante a los círculos concéntricos de Burgess, se evi-
dencia una zona de transición en la que la residencia está siendo desplazada por aprove-
chamientos no residenciales, concretamente concentraciones de comercio y servicios de
menor grado de signicación en el contexto de la ciudad.
5.1.2. Centralidades de producción industrial de bienes
La convergencia entre la industrialización y la urbanización capitalista ha sido uno de los
rasgos más sobresalientes del desenvolvimiento social en los úlmos siglos (Kigman y
Garza, 1988), y la ciudad se ha constuido en el receptáculo natural de la producción in-
dustrial. Una parte del espacio construido urbano de Cuenca ene como n servir de
sustento a esta acvidad, aunque su presencia es dispersa, sobre todo aquella de bajo y
mediano impacto; sin embargo, destaca el Parque Industrial ubicado al noreste de la ciu-
dad, creado en la década de los setenta del siglo pasado, y que concentra tanto la indus-
tria de mediano como de alto impacto de la urbe (Figura 6).
Figura 6
Ciudad de Cuenca: estructura espacial de los usos de suelo
Centralidades de comercio y servicios
Ejes de comercio y servicios
Concentraciones de comercio y servicios
en zona de transición
Industria
Zonas de vivienda de estratos sociales altos
Zonas con predominio de vivienda de estratos
sociales medios y bajos
Estructura de usos de suelo
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
N
Fuente: Elaboración propia.

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5.1.3. Vivienda de estratos sociales altos
En Cuenca se han idencado 17 zonas en las que habita la población de mayores ingre-
sos económicos, los que se reservan para la implantación habitacional de esos sectores
de la ciudad, con exclusión de las otras categorías sociales. De esta manera, habitar en
esos lugares especícos se convierte en una muestra de la pertenencia social a las capas
más elevadas. Estos espacios urbanos adquieren, en consecuencia, esta carga de signi-
cación (Figura 6).
5.2. Edicación en altura4
Una de las expresiones espaciales de los usos de suelo cuando éstos alcanzan densidades
que demandan mayor espacio construido es la edicación en altura. En Cuenca su pre-
sencia se produce en los úlmos veinte años de forma predominantemente dispersa –con
muy pocas tendencias a la concentración–, sobre todo próximas o como parte de las
centralidades de comercio y servicios y en las zonas de vivienda de estratos sociales altos,
exceptuándose el Centro Histórico por restricciones normavas (Figura 7).
5.3. Mercado de suelo urbano
Se levantaron 1 516 datos del área urbana y 127 del suelo rural próximo al límite urbano
que cumplen dos condiciones: son de la misma naturaleza, es decir, son valores de mer-
cado, no de cambio; y su localización geográca está directamente relacionada con la
estructura espacial de los usos de suelo. Esto obliga a superar la visión de una muestra
estracada, recurriendo a toda la oferta disponible en el mercado, idencada tanto por
recorridos de campo, como la información al respecto publicada en redes sociales, pági-
nas electrónicas de inmobiliarias y prensa escrita. Una vez georreferenciados, se aplica a
los propietarios u ofertantes una entrevista estructurada para obtener información nece-
saria para el cálculo del precio de suelo por metro cuadrado, diferenciando registros de
predios sin edicación, con edicación o propiedad horizontal, con el objevo de excluir,
de ser el caso, el valor de la construcción, cuyo cálculo se realiza considerando sus carac-
teríscas parculares para posteriormente ejecutar el método residual a parr del año
del inmueble y la tasa de depreciación anual.
Debido a que no todos los datos obtenidos del mercado enen una relación unívoca
4 Operavamente, en el contexto de la ciudad de Cuenca se considera como edicación en altura a
aquellas que enen cinco pisos en adelante, altura a parr de la cual la normava ecuatoriana exige la do-
tación de instalaciones especiales.

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con las unidades de análisis (un dato por manzana), se recurre a un método de interpola-
ción que permita obtener una supercie connua en la que sean conocidos todos los
precios de la ciudad. Sin embargo, existen varios cuesonamientos sobre la efecvidad de
los métodos convencionales de interpolación para modelar y predecir los precios del sue-
lo (Hu et al., 2013), siendo necesario, para su selección, precisar cuál es el objevo de ese
modelamiento.
Al requerirse correlacionar el comportamiento de los precios con la estructura espa-
cial de los usos de suelo, el método a emplearse debe mostrar tendencias muy similares
a la original, proporcionando una impresión de singularidad directa sin caracteríscas
suavizadas (Hu et al., 2012; 2013), lo que resulta úl ya que la extracción de datos apicos
es posterior, tal como se indica más adelante.
De ahí que el cómo se muestran los datos originales tomados en campo es fundamen-
tal para seleccionar el método de interpolación más apropiado, teniendo entonces como
referencia una distribución asimétrica posiva, mayor acumulación de frecuencias meno-
res a la media, y valores muy concentrados respecto a ésta –distribución leptocúrca–
(Cuadro 2). Estas premisas conducen a optar como herramientas de interpolación el IDW
(ponderación de distancia inversa) y el Kriging, frecuentemente empleados en la valua-
ción del suelo (Arias, 2019; Marin Mamani et al., 2021). Los resultados obtenidos de la
Figura 7
Ciudad de Cuenca: tendencias de localización de edicaciones en altura
5-6
7-8
9-10
11-12
13-14
15
>
Núm. de pisos
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
N
Fuente: Elaboración propia.

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aplicación de ambos métodos (Cuadro 3) muestran que el IDW (Figura 8) se acerca mu-
cho más a lo que ocurre con los precios del suelo en la ciudad, conservando además las
singularidades resultantes, en algunos casos, de distorsiones del mercado.
Vistos los precios del suelo en la ciudad en su conjunto (Figura 8), su conformación
responde fuertemente a la localización y especialización funcional de las centralidades de
comercios y servicios, conviréndose en sus mayores ejes vertebradores.
Vale precisar que la interpolación genera una representación discreta del espacio ur-
bano compuesto por una cuadrícula de celdas iguales, cada una de las cuales puede verse
como una unidad de supercie de la manzana, caracterizada por dos variables: la manza-
na a la que pertenece y el precio del suelo. Cada celda se convierte en una unidad de
supercie que juega un rol importante en la etapa de cuancación de las rentas secun-
darias capitalizadas, como se verá más adelante.
5.4. Capital jo incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos
Por una parte, con la información proveniente de las empresas que proveen los servicios
básicos se realiza el cálculo del costo unitario por metro lineal de cada infraestructura, el
cual se prorratea al área atendida –establecida en función de franjas de cobertura–, ob-
teniendo un costo asignado a cada manzana. Para la determinación de K en forma de in-
fraestructura vial, se determina el costo por metro cuadrado de vía y se considera como
supercie servida el producto de la longitud del frente de manzana por la mitad de la
sección vial, prorrateando asimismo el costo total de estas áreas servidas a las manzanas
respecvas.
Los resultados obtenidos muestran una media de capital incorporado por manzana
respecto a agua potable de 2.65 USD/m2; alcantarillado, 7.22 USD/m2; energía eléctrica,
1.43 USD/m2; telefonía y telecomunicaciones, 1.52 USD/m2. El valor de K en forma de
Cuadro 3
Comparación entre los valores originales y los obtenidos en el IDW y el Kriging
Parámetros Valores originales IDW Kriging
Mínimo 10.33 15.07 46.08
Máximo 3 952.11 3 950.57 1 314.84
Media 413.90 389.19 404.92
Mediana 366.67 343.50 360.81
Desviación estándar 256.83 206.83 185.88
Coeciente de asimetría 3.09 1.91 1.27
Curtosis 29.69 13.04 5.53
Fuente: Elaboración propia.

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infraestructura vial alcanza una media de 24.35 USD/m2, racándose que se trata de la
infraestructura que mayor aporte incorpora al precio del suelo (Bojorque Iñeguez y Chu-
quiguanga Auquilla, 2021).
Por otra parte, para la denición del capital incorporado en forma de equipamientos
se adopta un radio de área de inuencia inmediata de cada uno, pues si bien todo el te-
rritorio se benecia del servicio que aquél genera, los predios inmediatos reciben una
inuencia más directa. Esta situación actúa como agente dinamizador del mercado de
suelo y, por ende, se generan presiones para incrementar el precio del suelo en las áreas
más próximas a los equipamientos.
El proceso requiere la localización y las caracteríscas sico-espaciales de los equipa-
mientos de alcance mayor y menor emplazados en la ciudad para el respecvo cálculo del
costo de inversión en cada uno. Una vez establecidas las áreas de cobertura de cada uno,
se establecen niveles de dotación en términos de cobertura territorial del equipamiento.
Finalmente, se prorratea el costo de los equipamientos en las correspondientes manza-
nas. El valor de K por equipamientos urbanos mayores resultante es 7.22 USD/m2 para
todas las manzanas, y la media de equipamientos urbanos menores es 8.07 USD/m2, va-
lores que se suman a los obtenidos para las infraestructuras obteniendo el capital incor-
porado al suelo urbano que se muestra en la Figura 9.
Figura 8
Ciudad de Cuenca: precios del suelo dados por el mercado
10 - 180
181 - 273
274 - 366
367 - 474
475 - 598
599 - 721
722 - 845
846 - 999
Rango de precios
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
N
1000 - 1 169
1 170 - 1 355
1 356 - 1 571
1 572 - 1 834
1 835 - 2 158
2 159 - 2 560
2 561 - 3 132
3 133 - 3 951
Fuente: Elaboración propia.

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Los mayores valores en las centralidades conguran las acvidades urbanas y zonas
próximas. Los menores valores se presentan en las manzanas cercanas al límite urbano,
sobre todo en zonas de tendencias de crecimiento en torno a las vías urbanas que se co-
nectan con las de carácter interurbano. No obstante, se trata de valores bajos respecto a
las rentas.
5.5. Renta absoluta urbana capitalizada
A parr de la noción general de rentas, ya explicada en apartados anteriores, se calcula la
renta absoluta urbana en forma capitalizada con los precios de suelo en la periferia urba-
na. Se parte del hecho de que los propietarios reenen suelo urbano, acción que produce
una renta, la cual es común para todos los predios de la ciudad y se calcula a través de la
media armónica de los lotes localizados al borde de los terrenos que soportan usos urba-
nos. La renta absoluta urbana obtenida para la ciudad de Cuenca es de 58.51 USD/m2.
Fuente: Elaboración propia.
Figura 9
Ciudad de Cuenca: capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos
7-50
51-100
101-150
151-200
201-253
Rangos de capital
incorporado en infraestructura
y equipamiento de servicios
públicos
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
N

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5.6. Rentas secundarias capitalizadas
En cada manzana se idencan las rentas secundarias que se generan en función de la
estructura de los usos de suelo. Para su cuancación se sustrae del precio inicial –pro-
ducto de la interpolación descrita en el apartado 5.3– el capital incorporado por servicios
y equipamientos y la renta absoluta urbana capitalizada.
La interpolación da lugar a un conjunto de datos de precios en la manzana, de los cua-
les se obene la RSC promedio o un intervalo de rango variable y cuyo cálculo debe abarcar
precios representavos en términos espaciales. De ahí que un paso previo para la cuan-
cación de la RSC es la detección de datos apicos propios de posibles distorsiones del
mercado o incluso del proceso mismo de interpolación. Sin embargo, no aplica considerar
como apicos los extremos máximos y mínimos de los precios como tal, sino asociarlos a
la dimensión espacial, es decir, aquellos correspondientes a las unidades de supercie con
menor presencia en la manzana, evitando así eliminar valores que son espacialmente re-
presentavos y, por ende, cuancan con mayor certeza las rentas secundarias.
En una manzana en donde los precios del suelo van de P1 a Pn, con supercies de a S1
a Sn, se entenderá como valor apico a aquellos precios que corresponden a unidades de
supercie notoriamente inferiores a 1.5 desviaciones estándar por debajo de la media
de las unidades de supercie. En este sendo, se debe tener presente que, para valores
agrupados en un rango pequeño, se ulizan 1.5 desviaciones estándar, mientras que, de
presentarse datos dispersos en un rango amplio, se pueden ulizar dos desviaciones es-
tándar. Una vez realizada la eliminación de datos que corresponden a supercies poco
signicavas respecto al total de la manzana, se calculan las RSC que soportan las manza-
nas en términos de intervalos, las que, al asociarlas a la estructura espacial de usos de
suelo, permiten adicionalmente idencar el po de renta.
Tal como se ve en la Figura 10, la renta diferencial de comercio (RDC) presenta los
mayores montos de capitalización de rentas secundarias en la ciudad. Su comportamien-
to se caracteriza por presentar un sesgo posivo que concentra la mayoría de las manza-
nas en rangos de montos entre 300 y 500 USD (Figura 11). El monto de estas rentas en-
de a incrementarse a mayor capital incorporado por equipamiento, en la medida en que
constuyen tendencias de concentración de usos de suelo de comercio y servicios (Gua-
mán Guamán y Lituma Zhunio, 2021).
En tanto, la renta diferencial de vivienda (RDV) cubre al mayor número de manzanas
y se presenta en toda la ciudad, con montos que dominantemente se hallan en el rango
de 100 a 400 USD, alcanzando valores más altos en torno a 800 USD con excepcionalida-
des que ascienden hasta 1 900 USD (Figuras 10 y 11). Los montos altos corresponden a
manzanas que se ubican próximas a aquellas que soportan RDC, ya que éstas estructuran
los focos de empleo de la ciudad (Pauta Calle, 2019). Esta tendencia también se observa
en las manzanas conguas a zonas con industrias, aunque con menor intensidad.

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Figura 10
Ciudad de Cuenca: rentas secundarias capitalizadas promedio por manzana
N
Renta
diferencial
de comercio
28 - 200
201 - 400
401 - 600
601 - 800
801 - 1 000
1 001 - 1 500
1 501 - 2 000
2 001 - 2 500
2 501 - 2 555
Renta diferencial
y de monopolio
industrial
0 - 200
201 - 400
401 - 600
601 - 800
Renta de
monopolio
de segregación
61 - 200
201 - 400
401 - 600
601 - 625
626 - 1 000
1 001 - 1 318
Renta
diferencial
de vivienda
0 - 200
201 - 400
401 - 600
601 - 800
801 - 1 000
1 001 - 1 500
1 501 - 1 847
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
Fuente: Elaboración propia.
Fuente: Elaboración propia.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Núm. de manzanas
Montos de rentas (USD)
Renta diferencial de comercio
Renta de monopolio de segregación
Renta diferencial de vivienda
Renta diferencial y de monopolio industrial
0
1-100
100-200
200-300
300-400
400-500
500-600
600-700
700-800
800-900
900-1 000
1 000-1 100
1 100-1 200
1 200-1 300
1 300-1 400
1 400-1 500
1 600-1 700
1 700-1 800
1 800-1 900
2 000-2 100
2 100-2 220
2 500-2 600
Figura 11
Ciudad de Cuenca: número de manzanas por tipos de rentas diferenciales

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Por su parte, la renta de monopolio de segregación (RMS) se encuentra en un menor
porcentaje de manzanas y varía entre 60 y 1 300 USD. Los montos bajos observados en
algunas de ellas evidencian que, aun siendo zonas en las que residen familias de altos
ingresos, no han logrado consolidarse como asentamientos que impacten en el incre-
mento de los precios del suelo. Los valores altos se presentan a medida que aumenta la
cercanía a las centralidades de comercio y servicios.
Finalmente, es poco protagónica la presencia de la renta diferencial y de monopolio
industrial (RDMI), con un rango que uctúa entre 300 y 500 USD, a pesar de la centrali-
dad industrial (Parque Industrial de Cuenca), única existente en la ciudad. No obstante, las
pequeñas concentraciones de un bajo número de industrias en la ciudad ocupan manza-
nas con montos de renta que no superan los 800 USD. Los montos altos también están
ligados a la mayor cercanía a las centralidades de comercio y servicios.
Vistos en conjunto, la distribución de los montos de las rentas secundarias capitaliza-
das ene un sesgo posivo, con el mayor número de manzanas en los rangos más bajos
soportando disntos pos de rentas, en tanto que un menor número de manzanas están
en los rangos más altos y soportan únicamente la RDC (Figuras 10 y 11)
5.7. Tasa de rentas secundarias capitalizadas
Con los montes máximos de la RSC se calcula la tasa de rentas secundarias capitalizadas
que evidencia la rentabilidad máxima obtenida en las manzanas. Tal como se indica en la
Figura 12, las manzanas que soportan RDC y RDV presentan conductas similares en cuan-
to a su número en los rangos de tasas iguales o menores a 450%. Por su parte, las manza-
nas que soportan RMS se ubican dominantemente en los rangos entre 50 y 450%, en
tanto que las tasas más altas son práccamente exclusivas de las RDC.
5.8. Precio unitario base
Finalmente, todo lo desarrollado permite calcular el PUB por manzana que muestra como
la RAUC ene un peso poco signicavo para casi la totalidad de las manzanas (Figura 13).
Así, en las manzanas con PUB más alto, la RAUC está en el orden del 2%, racando que
las RSC denen el PUB. Los montos más bajos del PUB enden a coincidir con la RAUC,
tratándose de zonas periféricas y de suelos sin mayor vocación para la urbanización.

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Figura 12
Ciudad de Cuenca: número de manzanas por tasa de rentas secundarias capitalizadas
Núm. de manzanas
Tasa (%)
Renta diferencial de comercio
Renta de monopolio de segregación
Renta diferencial de vivienda
Renta diferencial y de monopolio industrial
0-49
50-99
100-149
150-199
200-249
250-299
300-349
350-399
400-449
450-499
500-549
550-599
600-649
650-699
750-799
800-849
850-899
900-949
1 000-1 049
1 100-1 149
1 150-1 199
1 250-1 299
1 400-1 449
700
600
500
400
300
200
100
0
Fuente: Elaboración propia.
Fuente: Elaboración propia.
Figura 13
Ciudad de Cuenca: precio unitario base por manzana
100 - 200
200 - 300
300 - 400
400 - 500
500 - 600
600 - 700
700 - 800
800 - 900
900 - 1 000
1 000 - 1 100
1 100 - 1 200
1 200 - 1 300
1 300 - 1 400
1 400 - 1 500
1 500 - 1 600
1 1 600 - 1 700
1 1 700 - 1 800
1 1 800 - 1 900
1 1 900 - 2 000
2 2 000 - 2 100
2 2 200 - 2 300
2 2 300 - 2 400
2 2 800 - 2 900
PUB (USD)
0 500 1 000 2 000 3 000
metros
N

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6. Conclusiones
La teoría de la renta de la erra es aplicable a la determinación del precio unitario base en
la valuación masiva del suelo urbano con nes catastrales, ya que sustenta la construcción
de un método que considera como componentes del precio del suelo las rentas capitali-
zadas y el capital incorporado al suelo por equipamientos e infraestructuras. Además, se
demuestra como K genera una alta rentabilidad a los propietarios de suelo urbano, los
que sin mayor esfuerzo captan los benecios del desarrollo social. Esta realidad debe
converrse en el fundamento para el diseño de polícas tributarias justas y equitavas,
parcularmente en el caso del impuesto al predio urbano que puede ser calculado en
función de las tasas de renta o de porcentajes del PUB, considerando la capacidad de
pago de los contribuyentes.
En principio no aparecen restricciones para la aplicación de este método en ciudades
de disnto tamaño, aunque en las más pequeñas, por su dinámica económica, es posible
que la oferta de suelo sea muy limitada, incluso con largos periodos de recolección de
información.
En la medida que este método de rentas permite alcanzar un signicavo grado de
comprensión sobre la conformación de los precios del suelo en la ciudad, asociados a sus
dinámicas, sus resultados son úles como referencias y orientaciones para la demanda de
suelo en cuanto a la compra y alquiler de lotes y espacios construidos.
Dado que los precios del suelo enen comportamientos espaciales singulares, es ne-
cesario el uso de herramientas que permitan la eliminación de valores apicos conside-
rando su signicancia espacial, a n de superar la eliminación estadísca de precios extre-
mos que consideran únicamente su valor absoluto. Esto permite a la vez prescindir de
precios que evidencian fuertes procesos especulavos de carácter puntual.
El método de valuación diseñado y su aplicación evidencian la necesidad de geso-
narlo como un proceso dinámico de permanente actualización de la información referida
a la estructura espacial de usos de suelo, al capital incorporado y al mercado de suelo.
Esta tarea es parte fundamental pues permirá también la construcción de series tempo-
rales desnadas a analizar el comportamiento del mercado de suelo y sus proyecciones.
Sin embargo, y en tanto no se tenga acceso a los precios de compraventa, la valuación
colecva del suelo urbano estará someda a las restricciones que implica la información
dada por la oferta, los mayores periodos de empo desnados a la recopilación de datos
y, en ciertos casos, las notables diferencias de precios entre predios muy cercanos.

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1414529
Nota de los autores
Este arculo forma parte del proyecto de invesgación “Aplicación de la teoría de la renta
de la erra en la valuación del suelo urbano con nes catastrales para la gesón de las
municipalidades en el Ecuador”, realizado por el grupo de invesgación Territorium, con
nanciamiento de la Dirección de Invesgación de la Universidad de Cuenca, obtenido en
el XVIII Concurso Universitario de Proyectos de Invesgación.

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ACERCA DE LOS AUTORES
Fernando Pauta-Calle es arquitecto por la Universidad de Cuenca y especialista en Gesón
Medioambiental, máster en Planificación y Gestión del Medioambiente y los Recursos
Naturales, y doctor en Agroingeniería por la Universidad Politécnica de Madrid. Es profesor e
invesgador tular de grado y posgrado de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo y coordi-
nador académico del Simposio Nacional de Desarrollo Urbano y Planicación Territorial, de-
sarrollado bianualmente desde 1980. Su trabajo en proyectos de invesgación y vinculación
con la sociedad se desarrolla en las áreas de la teoría y prácca de la gesón y ordenación
territorial y urbanísca.
Ximena Salazar-Guamán es arquitecta por la Universidad de Cuenca, especialista en Ingeniería
Catastral por la Escuela Militar de Ingeniería La Paz, magister en Ordenación Territorial por la Uni-
versidad de Cuenca, y candidata doctoral del Programa de Doctorado en Ordenamiento Territorial
y Desarrollo Sostenible en la Universidad Nacional de Cuyo, Argenna. Es profesora e invesgado-
ra tular de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo, en el área de Urbanismo y Planicación
Urbana. Es integrante del Grupo de Invesgación Territorium de la Universidad de Cuenca. Sus
líneas de invesgación se enmarcan en los estudios urbanos y territoriales, y el enfoque sistémico
aplicado a la ciudad y el territorio.
Mónica González-Llanos es arquitecta y magister en Ordenación Territorial por la Universidad de
Cuenca, Ecuador, instución donde actualmente es docente e invesgadora. Es candidata docto-
ral en Ordenamiento territorial en la Universidad Nacional del Cuyo, Argenna. Se especializa en
estudios urbanos y territoriales; actualmente se concentra en los estudios del hábitat y la vivien-
da. Es integrante del grupo de invesgación Territorium.
Crisna Peralta-Peñaloza es arquitecta urbanista por la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de
la Universidad de Cuenca y becaria en el máster universitario Ciudad y Urbanismo, por la Secreta-
ría de Educación Superior, Ciencia, Tecnología e Innovación. Se desempeña como técnico de in-
vesgación en el grupo Territorium.
Edison Sinchi-Tenesaca es arquitecto urbanista por la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la
Universidad de Cuenca y máster en Sistemas de Información Geográfica por la Universität Salzburg,
Austria. Ha colaborado en diferentes proyectos de invesgación y consultoría relacionados con
urbanismo y patrimonio cultural edicado. Sus áreas de estudio son los sistemas de información
geográca y la fotogrametría aplicada a estudios urbanos y territoriales.
ORIGINAL RECIBIDO: 21 de junio de 2022.
DICTAMEN ENVIADO: 5 de octubre de 2022.
ARTÍCULO ACEPTADO: 25 de enero de 2023.