Content uploaded by A.Suvar Aslan
Author content
All content in this area was uploaded by A.Suvar Aslan on Dec 27, 2022
Content may be subject to copyright.
mimar•ist 2022/3 97
İNCELEME
onutun çok boyutlu doğası onu tanımlama,
farklı boyutlarının yol açtığı etkileri incele-
me adına bilim insanlarına geniş alanlar açmak-
tadır. Türkiye planlama alanının duayen ismi
Tekeli (2009) konutun farklı işlevlerini “(a) bir
barınak olma, (b) üretilen bir mal olma, (c) bir
tüketim malı olma, (d) yatırım olarak spekülatif
değer artışlarına el koyma, (e) güvence sağlama,
(f) toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde
bir araç olma, (g) kentsel çevrenin oluşturulma-
sında bir kültürel artifact” olarak belirtmekte-
dir. Daha güncel bir tanım, gruplama için Mad-
den ve Marcuse’un yakın zamanda Türkçeye de
kazandırılan Aşırı Metalaşma Çağında Konutu
Savunmak isimli kitabına bakmamız, konutun
tüm yönlerini kavrayabilmemiz için faydalı ola-
caktır. Madden ve Marcuse (2021) konutun
farklı boyutlarının kişi ve gruplar için değişen
anlamlarını belirtmişlerdir. Buna göre, “İçinde
yaşayanlar için konut, yuva ve toplumsal yeni-
den üretim alanıdır. Pek çok insan için en büyük
ekonomik yük iken, başkaları için servet, statü,
kâr ya da denetim aracıdır. Onu inşa eden, idare
eden ve onun bakımını yapanlar için konut iştir;
onu alıp satanlar için spekülatif kâr, onun finans-
manını sağlayanlar için de konut faizdir. Devlet
için konut, vergi kaynağı ve vergi indirimi
kalemlerinden biri ve aynı zamanda kentlerin
yapısı ve işleyişindeki temel bir bileşendir (Mad-
den ve Marcuse 2021:17-18)”. Konutun çok
boyutluluğunda temel olan noktalardan biri
onun değişim değerine (Harvey, 2015) sahip
olmasıdır. Değişim değeri konutu ekonomi
piyasasında bir değere dönüştürmekte ve yuva
olmanın ötesine taşıyarak alınıp satılabilir bir
meta olma yönünü güçlendirmektedir. Bu özel-
liğin güçlenmesiyle finansal piyasaların da konut
alanı ile olan ilişkisi artmış ve konutun bağlamı
değişmiştir. Konut böylece finansallaşmanın bir
nesnesi haline gelmektedir.
Birleşmiş Milletler’in 2017 tarihli “Yeterli
yaşam standardı hakkının bir bileşeni olarak
yeterli barınma ve bu bağlamda ayrımcılık yap-
mama hakkına ilişkin Özel Raportör’ün Rapo-
ru’na göre “Konutun finansallaşmasının köken-
leri neo-liberalizme, konut piyasalarının kural-
sızlaştırılmasına ve finansal kurumlar tarafından
dayatılan ve devletler tarafından kabul edilen
yapısal uyum programlarına” dayandırılmakta-
dır. Ayrıca, konut ediniminde kullanılan ipotek-
li konut kredilerinin (İKK) finansal piyasalarda
alınıp satılabilen birer borsa kâğıdına dönüşerek
ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ortaya çık-
ması ile ilişkilendirilmektedir. Konutun algılanı-
şındaki bu dramatik değişimin etkileri dünyanın
her ülkesinde ve Türkiye’de aynı ölçekte ger-
çekleşmemektedir. Elbette bu etkiler ilk olarak
Amerika Birleşik Devletleri (ABD) ve İngiltere
başta olmak üzere küresel kuzey ülkelerinde
hissedilmiştir. Buna karşın piyasaların küresel
ağda birbiri ile olan yakın ilişkileri dolayısıyla
küresel güney ülkeleri de bu değişimden etki-
lenmeye başlamıştır. Bu değişim sadece finansal
piyasa üzerinden olmamakta, küresel güneydeki
ülkelerin konut politikalarını da değiştirmekte-
dir. Bu bağlamda Afrika örneğinden bahseden
Jones’un (2012) söyledikleri önemlidir. Jones
(2012) ABD’nin Afrika’da İKK sisteminin
kurumsallaşması için yapılan girişimleri anlat-
maktadır. Küresel güney ülkelerindeki finansal-
laşmaya ilişkin Lapavitsas (2009), Birleşmiş Mil-
letlerin de vurguladığı üzere, 1970’lerdeki
finansal liberalleşmenin incelenmesini önermek-
tedir. Bu dönemdeki özellikle teknolojik deği-
şim de küresel bir etki yaparak finans alanının
dünyanın her noktasına erişimini oldukça kolay-
laştırmıştır. Konut sistemi küresel ölçekte değiş-
mekte ve bu noktada İKK’lar gerek konutun
değişim değerini önceleyerek likitleşmesine yol
açmakta, gerekse konut fiyatlarının artmasında
kritik bir rol oynamaktadır.
Boş konutların kentleşmeye etkilerine ilişkin
araştırmalarda, bu konutların yoğun olduğu
yerlerde suç oranlarının yükseldiği yargısı litera-
türde önemli bir yer tutmaktadır (Latkin ve
Curry, 2003; Spelman, 1993; Raleigh ve Gals-
ter, 2014). Jang, Kim ve Song (2018) yeni geli-
şim alanlarındaki boş konutlarla konut balonu
arasındaki ilişkiyi şimdiki-değer modeli üzerin-
den araştırmıştır. Wang ve Immergluck (2019)
Boş Konutların Barınma Sorununa Etkisi:
İstanbul Örneği
Ahmet Suvar Aslan
K
K
98 mimar•ist 2022/3
İNCELEME
ise 2007’de ABD’de öncelikle konut piyasala-
rında başlayarak daha sonra tüm finansal piyasa-
ları etkisi altına alan küresel ekonomik kriz son-
rasında oluşan boş konut sorununun kentsel
büyümeye etkisini tartışmıştır.
Arz talep dengesinde oluşan farklılık boş
konut stokunu etkilemektedir. Talep arzın altın-
da olduğunda boş konut sayısının artması bek-
lenmektedir. Bununla beraber mahallenin sos-
yoekonomik yapısı da boş konut stoku için bir
değişken olabilmektedir. Yeni yerleşim alanla-
rında yapılan hızlı kentleşme müdahaleleri bera-
berinde konut spekülasyonlarına ve konut balo-
nuna sebep olabilmektedir. Bunu engelleyebil-
menin yolu için Jang, Kim ve Song (2018) bu
piyasaların düzenli olarak takip edilmesini ve
ayrıca kiralık ve satılık konutların bedellerinin
aynı anda yönetilmesini önermektedirler.
Konutun bu çok boyutlu evreninde bu çalış-
manın odaklandığı mesele onun barınma ihtiya-
cı için bir zorunluluk olması, Madden ve Mar-
cuse’un belirttiği üzere bir yuva olmasıdır.
Lakin bu yuvaya erişebilmenin maliyeti günü-
müz Türkiye’sinde her geçen gün artmaktadır.
Bu artışta önemli rol oynayan faktör finansallaş-
ma sürecidir; bu süreç konuta erişim maliyetle-
rini artırmaktadır. Değişim değerinin öne çıktı-
ğı bu ortamda konutlar daha önce olmadığı
kadar sermaye birikim yolu olarak görülmeye
başlanmıştır. Bu durum Türkiye gibi inşaat
odaklı büyümeyi önceleyen bir ülkede berabe-
rinde boş konut stoklarının artmasını doğur-
muştur. Konut balonu ile boş konut sorunu
arasında bir ilişki olduğu da Jang, Kim ve Song
(2018) tarafından gösterilmiştir. Madden ve
Marcuse’un belirttiği üzere konutun anlamı
farklı aktörler için değişebilmektedir. Boş
konutların oluşmasında etkili olan itici güç,
konutun spekülatif kâr getiren bir meta olması-
dır. Bu aynı zamanda konutun finansmanında
önemli bir yer tutan bankacılık sektörünün boş
konut stokunun artmasındaki rolünü de göster-
mektedir. Makale, bu kavramsal yaklaşımı ele
almakta ve onu İstanbul üzerinden tartışmakta-
dır. Türkiye’nin en büyük ekonomisine sahip
olan İstanbul’un küresel alanda ülkenin en önde
gelen şehri ve aynı zamanda küresel ölçekte
yaşanan değişimleri ilk tecrübe eden kent oldu-
ğu için araştırmacılar tarafından sıklıkla saha
çalışması olarak seçilmektedir. Çalışmada İstan-
bul’un bu özelliklerinden yola çıkılmış, boş
konut stokunun artmakta olduğu önce ampirik
olarak gözlemlenmiş, daha sonra ise yapılan
çalışmalardaki verilerle bu gözlem doğrulanınca
olgunun barınma maliyetine olan etkisinin tartı-
şılması gerektiği ve böylece literatüre katkı yapı-
labileceği anlaşılmıştır.
Yöntem ve Materyal
Çalışmada kullanılan veri seti farklı kurumlar-
dan derlendi. Bu kurumlar Türkiye İstatistik
Kurumu (TÜİK), Türkiye Cumhuriyet Merkez
Bankası (TCMB), Endeksa (gayrimenkul piya-
sasına ilişkin veri üretip bu verileri ücreti karşılı-
ğında üyelerine satan bir firma), Mahallem
İstanbul Projesi’dir. Ayrıca boş konut verileri
için İstanbul Planlama Ajansı İPA’nın 2021
tarihli “Konut Sorunu Araştırması: İstanbul’da
Mevcut Durum ve Öneriler” isimli çalışması
bilgileri kullanıldı. İPA’nın çalışması, kentteki
boş konut stokunu haritalarla göstermeyi başar-
mıştır. Çalışmada bu haritalardan faydalanıldı.
TÜİK’ten alınan veriler ilçelere göre İKK’lı
veya diğer şekilde yapılan konut satışları, ruh-
satları, ilçe nüfusları, ilçelerin ortalama hane
halkı büyüklükleri, ilçelerin hane halkı geliri ve
konut amaçlı inşaatlar için maliyet endeksine
ilişkindir. TCMB’den konut birim fiyatlarının
değişimleri ile enflasyona ilişkin veri alındı ve bu
iki veri birlikte kullanılarak ilçelere göre reel
konut birim fiyat değişimi hesaplanabildi.
Konut piyasasına ilişkin verilere şeffaf bir şekilde
erişmek ülkemizde her zaman mümkün olama-
maktadır. Bunun yanında verileri sağlayan, satan
kurumlar vardır, ama bu verilerin güvenilirliği
tartışma konusu olabilmektedir. Bu çalışmada
konut piyasası verisine dair bazı ön kabuller
yapmak zorunda kalındı. İstanbul ilçelerine
göre konut kira değerleri için Endeksa verisi
kullanıldı. Veriye erişimin zor olduğu bir diğer
alan ise gelir seviyesine ilişkindir. Bu noktada
İstanbul Üniversitesinden bir grup akademisye-
nin Mahallem İstanbul Projesi kapsamında
İstanbul Kalkınma Ajansı için hazırladığı 2017
tarihli rapor kullanılmıştır. Şüphesiz ki günü-
müzün ekonomik koşullarında Mahallem İstan-
bul Projesi’nin gelire ilişkin sağladığı değerlerin
güncellenmesi gerekmektedir. Bu durum çalış-
manın sınırlılıklarından birini oluşturdu. Bu
sınırlılığı aşabilmek için, TÜİK’in 22 Haziran
2021’de yayımladığı gelir ve yaşam koşulları
araştırması bölgesel sonuçları kullanılarak
Mahallem İstanbul Projesi verileri güncellendi.
TÜİK’in çalışması İstanbul’un 2011’den
2020’ye kadar olan zaman dilimini kapsayan
gelir verisini içermektedir. Mahallem İstanbul
verisini güncelleyebilmek için TÜİK verisinde
2017’den 2020’ye geçen dört yıllık sürede
mimar•ist 2022/3 99
2017’yi temel alan bir endeks oluşturarak 2021
için bir tahmin verisi oluşturuldu. Bu veri seti
Mahallem İstanbul çalışmasındaki ilçelerin geli-
re göre sıralanmasının 2017’den bugüne büyük
bir değişiklik göstermediği kabulüne dayan-
maktadır. Kentsel alanda toplumsal tabakalar
arasındaki hareketliliğin dört yıllık sürede büyük
oranda değişmeyeceği varsayımı üzerinden
hareket edildi.
Bulgular
Türkiye’de mekânın finansallaşmasının kilit
unsuru, ipotekli konut kredileri (İKK’lar)
olmuştur. Bu bağlamda İKK’ların kullanımına
ilişkin veriler alınan ruhsat sayısından, konutla-
rın satış ve kiralarının değişimine ve boş konut-
ların belirli bölgelerde yoğunlaşmasına kadar
farklı kademelerde etkili olabilmektedir. Bu da
beraberinde mekândaki değişim değerinin
hangi bölgelerde daha çok öne çıktığına dair
bilgi vermektedir. Artan İKK kullanımı ile boş
konut sayısı arasındaki ilişki bu çalışmanın sınır-
larının dışında kalsa da konut balonunun oluş-
ma riskinin bulunduğu bölgelere dair ön bir
bilgi sağlayabilir. Bu durum yoğun boş konut
stokunun bulunduğu bölgelerde konut balonu
olduğunu göstermemekle birlikte bu alanlara
ilişkin daha farklı analizler yapılması gerektiğine
dair ipuçları vermektedir.
Veri elde etme ve o verileri derleme sürecin-
de bu çalışma sınırları bağlamında konutların
satış fiyatlarının değişimi, nüfus değişimi, boş
konutların yoğunlaştığı bölgeler için ruhsat,
gelir ve kira karşılaştırmaları ve İKK’ların
yoğunlaştığı bölgelerde analizler yapılmıştır. İlk
aşamada konutların birim fiyatlarının değişimi-
ne, sonra İKK satışlarının ve yeni konut ruhsat-
larının ilişkisine, sonra boş konut ile gelir ve kira
karşılaştırmasına bakılmış ve nihayetinde nüfusa
ilişkin veriler incelenmiştir. Böylece bu çalışma
odağı çerçevesinde konutun, kullanım değeri
taşıyan bir yuva olmaktan çıkarak değişim değe-
rinin baskın hale gelmesinde hangi verilerin
nasıl etkili olabildiği görülmüş olacaktır.
Önce TCMB’den alınan veriler kullanılarak
enflasyondan arındırılmış reel konut birim fiyat-
ları hesaplanmıştır. Şekil 1’e bakıldığında Ocak
2010’dan Nisan 2022’ye kadar olan dönemde
Türkiye ve İstanbul’da reel konut fiyatlarının
dalgalı da olsa arttığı görülmektedir. İKK’ların
yoğun kullanıldığı 2012-2015 dönemi arasında
konutların metrekare fiyatları düzenli olarak
artarken, 2018’de başlayan kriz ile beraber –
İstanbul’da daha çok hissedilmekle birlikte–
konut fiyatlarında düşüş olduğu görülmektedir.
Daha sonrasında aylık 0,64 oranlı düşük faizle
kullandırılan (Hürriyet, 2020) İKK’ların da yar-
dımı ile konut fiyatlarının önce yükseldiği, son-
rasında ise artan yüksek enflasyon sebebiyle bir
önceki yıla göre reelde düşüş yaşandığı görül-
mektedir. Yüksek enflasyon karşısında ilk başta
düşen konut fiyatlarının reel değeri, artan inşaat
maliyetlerinin piyasaya yansıması ve beraberinde
enflasyon karşısında birikimlerini koruma ama-
cıyla gayrimenkule yatırım yapan vatandaşların
sayısının artmasıyla birlikte yükselme eğilimine
girmiştir. Reel konut fiyatlarında son birkaç
yılda dalgalı bir seyir olmasına karşın artış eğili-
mi açıktır. Bu artışın İstanbul özelinde Türkiye
ortalamasına göre daha keskin olduğu da yine
Şekil 1’den okunmaktadır.
Konut fiyatlarının artmasında etkili olan
sebeplerden biri artan inşaat maliyetleridir.
TÜİK’in hazırladığı inşaat maliyeti indeksi
2015 yılından başlamaktadır ve bu makalenin
yazıldığı tarih itibariyle 2022 için yayımlamış
olduğu son veri 2022 Mayıs ayına ilişkindir.
Makalede sadece konut amaçlı inşaatlar için
olan endeks kullanılmıştır. Bu endeks 2015
Temmuz ayı için 100,61 iken 2021 Temmuz
ayına geldiğimizde bu değer 303,53’e ve 2022
Mayıs ayında ise 578,9’a çıkmıştır. 2021 ve
2022 verilerini enflasyondan arındırdığımızda
2021 için inşaat maliyetleri 2015’e göre 2021
Temmuz ayında 87,64 puan, 2022 Mayıs ayın-
da ise 217,98 puan artmıştır. Açıkça görülmek-
tedir ki inşaat maliyetleri açıklanan resmi enflas-
yon değerlerinden çok daha fazla artmıştır ve
bu artış beraberinde konutların fiyatlarını da
yükseltmiştir.
2015-2021 yılları arasında İstanbul’da
konut satışlarına ilişkin TÜİK’ten elde edilen
konut satış verilerinde kentte en çok konut satı-
şı yapılan ilk on ilçe incelenmiştir. Bu on ilçenin
İNCELEME
Şekil 1. Konut birim
yatlarının yıllara göre
değişimi Ocak 2010
- Nisan 2022. (TCMB
2022 verileri kullanılarak
yazar tarafından
oluşturulmuştur.)
100 mimar•ist 2022/3
İstanbul’daki toplam konut satışındaki oranı
%51,37 iken bu ilçelerin İstanbul’daki yeni
konut ruhsat sayısından aldığı pay %49,15 ola-
rak gerçekleşmiştir. Bu on ilçe içinde Tablo 1’de
de izlendiği üzere, en çarpıcı sayılar Esen-
yurt’tadır. Esenyurt tek başına İstanbul’da satışı
gerçekleştirilen her 100 konutun yaklaşık 15’ine
ev sahipliği yapmaktadır. Boş konut stokunun
en yüksek olduğu on ilçenin altısı aynı zamanda
İstanbul’da en çok konut satışı yapılan ilk on
ilçe içinde yer almaktadır. TÜİK’ten alınan ruh-
sat bilgileri 165 aylık bir süreyi kapsamaktadır
ve bu zaman aralığında bu on ilçe için ortalama
konut ruhsatı sayısı 106.080 olmuştur. 165 ayı
kapsayan ruhsat verisinde dikkati çeken ilk ilçe
yine Esenyurt’tur. Bunun yanında en fazla yapı
ruhsatı verilen on ilçenin altısı aynı zamanda en
fazla boş konut stokuna ev sahipliği yapmakta-
dır. Verilerde diğer ilçelerden farklılaşan Esen-
yurt’ta 165 aylık süre zarfında yeni yapı ruhsatı
sayısı 245.769 olup bu sayının on ilçe ortalama-
sının yaklaşık 2,3 katı olduğunu vurgulamak
gerekmektedir.
Makalenin merkezine aldığı boş konut sto-
kuna ilişkin bulguları daha da geliştirmek üzere
her ilçedeki boş konut sayısı, hane halkı geliri ve
ilçedeki kira verilerinin karşılaştırması yapılmış
ve Şekil 2’de boş konut stokunun en yüksek
olduğu ilçeden en düşük olduğu ilçeye doğru
sıralanmıştır. Şekilde birinci eksende ilçelere
göre gelir ile İstanbul’un ortalama gelir verisi
gösterilmiştir. Şeklin ikinci ekseninde ise ilçelere
göre kira ile İstanbul’un ortalama kira verisi
gösterilmiştir. Bu perspektiften kira ve gelir
verisinin karşılaştırması yapılmıştır. İPA’nın
(2021) çalışmasına göre, 2020 itibariyle İstan-
bul’da yaklaşık olarak 1.800.000 boş konut
bulunmaktadır. Yine bu çalışmaya göre; İstan-
bul’da boş konut stokunun en yüksek olduğu
ilk on ilçe en büyük konut stokuna sahip olan
ilçeden başlamak kaydıyla sıralanacak olursa;
Esenyurt, Pendik, Kadıköy, Silivri, Küçükçek-
mece, Başakşehir, Ümraniye, Maltepe, Büyük-
çekmece ve Bağcılar olarak çıkmaktadır. Diğer
taraftan Endeksa’nın (2022) verilerine göre
2021 Eylül ayında İstanbul’daki ortalama kira
bedeli 3454 liradır. Yöntem ve materyal bölü-
münde çalışmanın sınırlılıkları belirtilirken gelir
verisinin elde edilmesinde TÜİK’in 22 Haziran
2021 tarihinde yayımladığı gelir ve yaşam koşul-
ları araştırmasının kullanıldığı belirtilmişti. Kira
bilgilerinin derlendiği Endeksa verisini Haziran
2022 tarihi için güncellemek mümkün olmakla
birlikte, gelir verisinin o tarihe göre güncellene-
memesi sebebiyle Şekil 2’de 2021 verileri kulla-
nıldı. Şekil 1’de gösterildiği üzere enflasyondan
arındırılmış konut satış fiyatları dahi 2021’den
2022’ye kadar artmıştır. Bu nedenle, 2022
yılında konutların güncel kiralık değerlerinin,
2021 Eylül değerlerinden oldukça yüksek olma-
sı mümkündür. Boş konut stokunun en yüksek
olduğu ilk on ilçedeki kira ortalamasının tüm
şehrin ortalamasının üzerinde olduğu ilçeler
6000 lira ile Kadıköy, 4444 lira ile Başakşehir ve
4143 lira ile Büyükçekmece’dir. Boş konut sto-
kunun büyük olduğu ilçelerin ortalama kira
bedelleri İstanbul ortalamasının altındadır. Bir
ilçede boş konut stoku arttıkça o ilçedeki kira
bedellerinin daha düşük olma eğiliminde oldu-
ğu Şekil 2’den anlaşılmaktadır. Diğer taraftan
İstanbul’un ortalama hane halkı geliri 2021 yılı
için 8221 lira çıkmaktadır. Boş konut stoku en
fazla olan ilk on ilçeden Kadıköy aylık 16.736
lira, Maltepe 10.704 lira ve Başakşehir 8.369
lirayla ortalama gelirin üzerindedir. Boş konut
stokunun fazla olduğu diğer yedi ilçenin ise
ortalama geliri kent ortalamasının altında kal-
maktadır. Kentin çeperinde, yatırım için alınmış
İNCELEME
İlçe Adı
İKK ile satılan konutların
İstanbul’da İKK ile satılan
toplam konut sayısına oranı
Diğer yollarla satılan
konutların İstanbul’da diğer
yollarla satılan toplam konut
sayısına oranı
Toplam konut satışının
İstanbul’daki toplam konut
satışına oranı
İlçelerdeki yeni konut ruhsatı
sayısının tüm İstanbul’daki
yeni konut ruhsatı sayısına
oranı
Esenyurt 16,68 14,67 15,30 11,39
Beylikdüzü 4,30 5,15 4,89 3,67
Pendik 5,24 4,55 4,76 5,33
Sancaktepe 6,17 3,78 4,53 4,55
Başakşehir 3,98 4,34 4,22 5,43
Kadıköy 2,72 4,46 3,92 3,90
Ümraniye 4,05 3,78 3,86 4,64
Kartal 3,59 3,82 3,75 3,65
Bahçelievler 3,34 3,02 3,12 2,44
Maltepe 3,01 3,03 3,02 4,14
Tablo 1. 2015-2021 yılları
arasında İstanbul’da
gerçekleşen konut
satışlarına göre ilk on
sıradaki ilçelerin İKK ve
diğer satış kırılımlarına
göre sıralaması
(Kaynak: TÜİK).
mimar•ist 2022/3 101
Şekil 2. Boş konut
sayısı en yüksek olan
ilçeden başlamak üzere
ilçedeki hane halkı
geliri ve ilçedeki kira
değerleri karşılaştırması.
(İPA, Mahallem
İstanbul ve Endeksa
verileri kullanılarak
yazar tarafından
oluşturulmuştur.)
Şekil 3. 2008’den 2021’e
İstanbul’da ilçelere göre
nüfus artış hızı (Kaynak:
TÜİK).
ve ikamet edilmeyen boş konutların ağırlıklı
olarak yer aldığı bu ilçelerin şu andaki yaşayan-
ları bugün kent ortalaması altında gelir düze-
yindedirler. Kent merkezinden uzak ve kira
değerlerinin düşük olduğu bu ilçeler aynı
zamanda boş konut stoklarına ev sahipliği yap-
maktadırlar. Konutun bir yatırım aracı olarak
görülmesinin mekânsal tezahürü günümüzde
bu şekildedir. Gelecekte bu konutların kullanı-
cılarının hangi sosyoekonomik profile sahip ola-
cakları hakkında çeşitli tahminlerde bulunmak
mümkündür, fakat kesin bir şey söylemek zor-
dur.
Şekil 3’te ilçelere göre 2008’den 2021’e
kadar İstanbul’daki nüfus değişiminin haritası
görülmektedir. Bu haritaya göre kentin yeni
gelişim alanlarında nüfus artışı gözlemlenirken
geleneksel kent merkezlerinde nüfus azalmıştır.
En büyük nüfus artışı %162,05 ile Esenyurt’ta
gerçekleşmiştir. Fatih ilçesi %13,73’lük nüfus
kaybı ile ilk sırada yer alırken boş konut stoku-
nun en fazla olduğu ilçelerden biri olan Kadı-
köy’ün de resmi nüfusu %9,04 oranında azal-
mıştır. TÜİK verilerine göre İstanbul’un ortala-
ma hane halkı büyüklüğü düşüş eğilimindedir.
2008 yılında kentin ortalama hane halkı büyük-
lüğü 3,80 iken bu sayı 2021’de 3,22’ye inmiş-
tir. Kentte ortalama hane halkı büyüklüğü düş-
meyen tek bir ilçe bile bulunmamaktadır. Orta-
lama hane halkı nüfusunun azalması nüfus artışı
olmasa bile daha fazla konuta ihtiyaç duyuldu-
ğunun göstergesidir. Bunun yanında İstanbul
genelinde nüfus artmaktadır. Böylece konut
talebi, demografideki değişiklikle de artmakta-
dır. Bu bölümdeki verilerde en öne çıkan ilçenin
Esenyurt olması dolayısıyla ortalama hane halkı
büyüklüğü değişiminde de Esenyurt’a küçük
bir parantez açmak anlamlı olacaktır. Esen-
yurt’un hane halkı büyüklüğü 2008’de 4,20
iken bu sayı 2021’de 3,44’e gerilemiştir; değer-
de azalma olmakla beraber hâlâ İstanbul ortala-
masının üstünde seyretmektedir.
Türkiye’de İKK’lar vasıtasıyla finansallaşan
konut piyasasında en büyük hareketliliğin oldu-
ğu il TÜİK verilerine göre İstanbul’dur. Kentin
nüfus büyüklüğü göz önüne alındığında bu
sonuç elbette şaşırtıcı değildir. Konut kredileri
sadece birer konut edinme yolu değildir, özel-
likle Türkiye gibi küresel güney ülkeleri için
finansal sisteme vatandaşların dahil edilmesinde
İNCELEME
102 mimar•ist 2022/3
özel yeri olan bir sistemdir. Türkiye’de 2007
(Aslan ve Dinçer, 2018) yılından bu yana uygu-
lanmakta olan İKK kredileri kentsel alanın daha
hızlı bir şekilde dönüşebilmesi için kullanılmak-
tadır. Kredi veren kuruluşlar son kullanıcı dahil
alanın tüm oyuncularına (Aslan, 2021) krediler
vererek bu değişimi gerçekleştirmeye çalışmak-
tadırlar. 2007’den 2020’nin sonuna kadar
geçen süreye baktığımızda bu amaca yönelik
agresif bir politikanın yürütülmüş olduğu,
yukarıdaki grafiklerden de anlaşılmaktadır.
Tartışma ve Sonuç
Bu çalışma, değişim değerinin öncelendiği
finansallaşan konut piyasasında barınma imkânı-
nın gittikçe daha büyük bedeller istediğini gös-
termeye çalıştı. İKK ile kredi musluklarının açık
olduğu dönemde hızlı konutlaşmaya giden ilçe-
lerin büyük çoğunluğunda boş konut stokunun
da yüksek olduğu gösterilmiş oldu. Bu ilçeler-
deki yapı ruhsatı sayıları, satılan konut sayıları,
İKK ile satılan konut sayıları gibi verilerin her
biri o ilçelerde boş konut stokunun birikmeye
başladığının habercisi olduğu, çalışmanın bul-
gularından okunmaktadır.
Boş konut stokunun yoğunlaştığı ilçeler
hem Avrupa hem Asya yakasında genellikle
geleneksel kent merkezinin dışında yer almakta-
dır. Geleneksel kent merkezinde yeni yapı yapı-
labilecek alanların kısıtlı olduğu açıktır. Kadı-
köy’ün ise bir istisna olduğu, çalışma bulgula-
rından çıkmaktadır. Bu durum Kadıköy’de ger-
çekleşen yoğun kentsel dönüşüm projeleri ile
açıklanabilmektedir. Diğer yandan boş konutla-
rın yoğunlaştığı yerleşimler çoğunlukla yeni
yapı ruhsatı alan ve yüksek İKK performansına
sahip olan ilçelerdir. Bu ilçelerin ortalama gelir
ve kira seviyeleri İstanbul ortalamasının altında
kalsa da en altta yer almamaktadır. Bu ilçelerden
Esenyurt en öne çıkan ilçedir. Esenyurt yeni
yapı ruhsatı, İKK ve toplam konut satış sayısı
verilerinin her birinde ayrı ayrı ikinci sırada olan
ilçenin en az iki katı fark ile önünde yer almak-
tadır. Buna karşın ilçe kira seviyesinde 39 ilçe
arasında 26. sırada ve gelir sıralamasında yine
39 ilçe arasında 30. sırada yer almıştır. Esen-
yurt’un nüfusu 2008’de 373.017 iken 2021’de
977.489’a yükselmiştir. Bulgular bölümünde
bu artışın tüm kent içindeki en büyük nüfus
artışı olduğu söylenmişti. Şüphesiz bu hızlı
nüfus artışının temel nedenlerinden biri ilçede
yapılan yoğun konut inşaatı faaliyetleridir. Esen-
yurt’ta üretilen konutların yaşam alanı oluştur-
ma amacından ziyade değişim değeri hedefi ile
yapıldığı verilerden anlaşılmaktadır. Esenyurt
özelinde arz yüksekliği beraberinde boş konut
stokunu arttırmıştır. Üretilen konutların hedef
kitleleri, konutun üretildiği arazi fiyatları deği-
şiklik gösterebilmektedir. Bu farklılıklar ise
konutun gerek satış gerek kira değerlerini etki-
lemektedir.
Yukarıdaki analizlerde boş konutların yüksek
sayılarda olduğu ilçelerin, gelir seviyesi ve konut
kiraları açısından İstanbul ortalamasının altında
kaldığı gösterilmiş oldu. Bu yerleşimler büyük
çoğunlukla kentin yeni gelişim alanlarında kal-
maktadır. Yatırım amacıyla satın alınan ve kulla-
nılmayan veya yatırım amacıyla üretilmiş olan ve
henüz satılmamış olmakla birlikte bitmiş konut-
lar, barınma problemine çözüm olmak yerine
bu problemi büyüten etkenler olarak ortaya çık-
maktadır. Ülkenin ekonomik şartlarına göre
dalgalansa bile reel konut fiyatlarının arttığı
Şekil 1’de gösterildi. Artan inşaat maliyetleri ve
enflasyon karşısında birikimini korumak isteyen
vatandaşların yatırımlarını değerlendirmek için
gayrimenkule yönelmesi nedeniyle konutların
reel değişim değeri 2022’de hızla artmıştır.
Böylece, gelirlerindeki artış oranı enflasyonun
altında kalan vatandaşlar için konuta erişim
önceki yıllara göre daha da büyük bir problem
haline gelmiştir.
Çalışmada kullanılan verilerin birbirleri ile
tutarlı olabilmesi adına bazen en güncel veriler
kullanılamamıştır. Bu verilerin başında da gün-
cel kira değerleri gelmektedir. Bununla birlikte
Şekil 1’de konutların reel değişim değeri göste-
rilirken satış fiyatlarında yaşanan artışlar da gös-
terilmiş oldu. Konut satış fiyatları artarken kira
bedellerinin de artması kaçınılmazdır. Gerek
boş konut stokunun yüksek olduğu ilçelerde,
gerekse diğer ilçelerin her birinde konut kiraları
2021 Eylül’den 2022 Nisan ayına kadar ciddi
oranda artmıştır ve bu artış eğilimi ilerleyen
aylar için de devam etmektedir. Böylece konut
sorunu daha önce olmadığı kadar akut bir hal
almıştır. Boş konut stokunun da beslediği bu
akut halin şiddetleneceği öngörüsünde bulun-
mak hatalı olmayacaktır.
İstanbul’da ortalama hane halkı nüfusunun
azaldığı ve aynı zamanda kentin nüfusunun da
arttığı gösterildi. Azalan hane halkı nüfusu ve
artan kent nüfusu ayrı ayrı konut talebi oluştur-
maktadır. Buna mukabil boş konutların belirli
ilçelerde yoğunlaşıyor olmasının yarattığı sorun,
konut piyasasının sadece arz talep ilişkisine göre
şekillenmediğinin yalın bir yanıtı olarak karşı-
mızda durmaktadır.
İNCELEME
mimar•ist 2022/3 103
Mekânın İKK ile finansallaşmasının hız
kazandığı bu dönemde evlerin kira ve satış
değerleri yani barınmanın maliyeti artmaktadır.
Bu durum o bedeli karşılamakta zorlanan top-
lumsal sınıflar için konutun yuvaya dönüşmesi-
nin önünde bir engel teşkil etmektedir. Aynı
esnada kentin yeni gelişim alanlarında boş
konut stoklarının artıyor olması bir ikileme işa-
ret etmektedir.
Yapılan konutlar önemli bir oranda satılabil-
mekte, lakin bu satışlar beraberinde bölgede
yaşamı canlandırmamaktadır. Yeni yapı ruhsatı-
nın en fazla alındığı ilçelerde aynı zamanda boş
konutların sayıları yükselmektedir. Bu durum,
yapılan satışların kullanım değeri yerine değişim
değerinin öne çıkarıldığı bir ortamın giderek
büyüdüğünü göstermektedir.
Ahmet Suvar Aslan, Dr., Hatay Mustafa Kemal Üniversitesi, Mimarlık
Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü
Not:
Yazar, makalenin önceki versiyonları hakkında değerli
yorumları için Prof. Dr. İclal Dinçer’e ve anonim hakemlere
teşekkür eder.
Kaynaklar:
Aslan, A.S. (2021) Financialization of Housing and Mort-
gage Debt Repayment Strategies of Households in
Turkey,Journal of Faculty of Architecture, 38 (2).
Aslan, A.S., & Dincer, I. (2018) “The impact of mortgage
loans on the financialization process in Turkey”,Plan-
lama,28(2).
Endeksa (2022) “Konut Kiraları İstanbul’da Son Bir Yılda
%80, Ankara’da %52, İzmir’de %49 Arttı”, https://
www.endeksa.com/tr/blog/yazi/konut-kiralari-istan-
bulda-son-1-yilda-80-ankarada-52-izmirde-49-artti
(Erişim tarihi: 12.01.2022).
Harvey, D. (2015) On Yedi Çelişki ve Kapitalizmin Sonu,
Sel Yayıncılık, İstanbul.
İstanbul Planlama Ajansı (2021) Konut Sorunu Araştırma-
sı: İstanbul’da Mevcut Durum ve Öneriler.
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi (2017) Mahallem
İstanbul Projesi, https://www.istanbul.edu.tr/tr/
haber/istanbullularin-yuzde-20si-kentteki-gelirin-yari-
sina-sahip-6B007300780062004F006E0072004B003
9002D0059003100 (Erişim tarihi: 12.01.2022)
Jones, B.G. (2012) “‘Bankable Slums’: The Global Politics
of Slum Upgrading”, Third World Quarterly, 33,
s.769-789.
Jang, H., Ahn, K., Kim, D., Song, Y. (2018) “Detection
and Prediction of House Price Bubbles: Evidence From
a New City”, International Conference on Computatio-
nal Science, Volume 10862, 782-795.
Lapavitsas, C. (2009) “Financialisation, or the Search for
Profits in the Sphere of Circulation”, Economi-
az,72(3), s.98-119.
Latkin, C. A., & Curry, A. D. (2003) “Stressful Neighbor-
hoods and Depression: A Prospective Study of the
Impact of Neighborhood Disorder”,Journal of Health
and Social Behavior, 44 (1), s.34-44.
Madden, D., Marcuse, P. (2016) In Defense of Housing,The
Politics of Crisis, Verso, London.
Raleigh, E., & Galster, G. (2014) “Neighborhood Disin-
vestment, Abandonment, and Crime Dynamics”, Jour-
nal of Urban Affairs, 37(4), s.367-396.
Spelman, W. (1993) “Abandoned Buildings: Magnets for
Crime?”,Journal of Criminal Justice,21(5), s.481-495.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Enflasyon
Hesaplayıcı, https://www3.tcmb.gov.tr/enflasyon-
calc/enflasyon_hesaplayici.html (Erişim tarihi:
25.07.2022).
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Birim
Fiyatları, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/
evds/serieMarket (Erişim tarihi: 25.07.2022).
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Gelir ve Yaşam Koşulları
Araştırması Bölgesel Sonuçları, 2020, https://data.
tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Gelir-ve-Yasam-Kosulla-
ri-Arastirmasi-Bolgesel-Sonuclari-2020-37405 (Erişim
tarihi: 12.01.2022).
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Satış Sayıları,
https://biruni.tuik.gov.tr (Erişim tarihi: 25.07.2022).
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Ruhsat Sayıları,
https://biruni.tuik.gov.tr (Erişim tarihi: 25.07.2022).
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) İlçe Nüfus ve Ortalama
Hane halkı Sayıları, https://biruni.tuik.gov.tr (Erişim
tarihi: 25.07.2022).
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Amaçlı İnşaatlar
İçin Maliyet Endeksi, https://biruni.tuik.gov.tr (Eri-
şim tarihi: 25.07.2022).
UN (2017) Special Rapporteur on Adequate Housing as a
Component of the Right to an Adequate Standard of
Living, and on the Right to Non-Discrimination in
This Context, https://digitallibrary.un.org/
record/861179 (Erişim tarihi: 15.01.2022).
Konut Kredisi Faiz Oranları 2020: Ziraat Bankası, Vakıf-
bank, Halkbank Konut Kredisi Hesaplama, https://
www.hurriyet.com.tr/galeri-konut-kredisi-faiz-oranla-
ri-2020-ziraat-bankasi-vakifbank-halkbank-konut-kre-
disi-hesaplama-41535721 (Erişim tarihi: 15.04.2022).
İNCELEME
The Effect of Vacant Houses on the Housing Problem:
Case of İstanbul
Housing has become a subject of research in various branches of
science due to its layered structure, which has connotations beyond the
necessity for shelter. Besides being the basis of the need for shelter,
housing is a commodity that can be bought and sold in the market with
its exchange value. In the financialized housing markets, the meaning of
the exchange value of housing has expanded, and housing has turned
into a liquid commodity. Thus, the costs of meeting the basic function of
housing, which is to provide shelter, have increased. The increase in the
number of vacant houses has more than one effect. It is frequently
discussed in the literature that crime rates increase in areas with high
vacant housing. Furthermore, the increase in vacant housing stock also
affects urban growth and housing problem. In this study, I tried to
present a framework regarding the effect of vacant houses on the
housing problem in Istanbul. To provide this framework, I evaluated
different data sets together and focused on the common features of
urban areas where vacant housing stock is concentrated. Among the
results of the study, I showed that due to the increasing cost of
exchange value, the costs to be paid to solve the housing problem
increase, and the use of mortgage loans is high in places where the
vacant housing stock is dense.