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Alquileres en Bahía Blanca: Un análisis del
primer semestre del 2022.
Emiliano Gutiérrez (IIESS-UNS CONICET)
emiliano.gutierrez@uns.edu.ar
Motivación
En plena discusión por parte de la cámara
de diputados de la Nación respecto de la
modificación de la actual ley 27551 que
rige los términos contractuales de alquiler
para aquellos inmuebles cuyo destino sea
específicamente habitacional, se presentan
resultados correspondientes al primer
semestre en lo que respecta a la oferta de
alquileres en la localidad de Bahía Blanca.
Metodología.
La recopilación de precios resultó ser de
carácter mensual de avisos publicados por
sitios web de páginas web locales
destinadas específicamente al sector
inmobiliario, considerándose solamente
aquellos alquileres de departamentos
ubicados en la ciudad de Bahía Blanca y
cuya superficie se encontrase en el
intervalo de entre 30 y 100 metros
cuadrados.
Merece señalarse que este indicador
pretende mensurar la oferta de alquileres
disponibles, con lo que no se considera
aquellas propiedades que ya se encuentran
alquiladas.
Como parámetro de comparación para
observar la evolución mensual del mercado
de alquileres, se recurrió al valor del metro
cuadrado. El mismo fue obtenido como la
mediana de las propiedades en alquiler
para cada mes considerado.
Resultados
En el gráfico 1, se exhiben el precio por m2
correspondiente al primer semestre del
2022. El primer dato, correspondiente a
enero fue de 611$, para finalizar la primera
mitad del año $889. En todos los meses
relevados se registran alzas.
Gráfico 1. Evolución mensual del precio por m2
Fuente: Elaboración propia
En el gráfico 2, se presentan las variaciones
mensuales. Enero resultó ser el mes de
mayor alza porcentual. El promedio de
variación mensual a lo largo de este
611 656
694
782 833
889
01/2022 02/2022 03/2022 04/2022 05/2022 06/2022
600
650
700
750
800
850
900
950
período resultó ser de un 8,94%. Por otra
parte, en el caso de marzo se presenta la
menor suba porcentual siendo la misma de
un 5,93% respecto del mes anterior
Gráfico 2. Variación mensual (%) del precio por m2
Fuente: Elaboración propia
De esta forma, la variación acumulada a lo
largo del primer semestre fue de 66,67%
(gráfico 3). Dicho guarismo es superior a la
inflación acumulada en la ciudad a lo largo
del período (36,85%). Este ritmo de
crecimiento superior de la oferta de
alquileres respecto de la inflación ocurre
en todos los meses
Gráfico 3. Variación acumulada IPC Online vs. Índice de alquileres (%)
Fuente: Elaboración propia y datos provistos por IPC Online.
14,58 %
7,27 %
5,93 %
12,57 %
6,60 %
6,67 %
01/2022 02/2022 03/2022 04/2022 05/2022 06/2022
4,00 %
6,00 %
8,00 %
10,00 %
12,00 %
14,00 %
16,00 %
14,58%
22,92%
30,21%
46,58%
56,25%
66,67%
5,75%
10,48%
16,23%
23,99% 30,10%
36,85%
01/2022 02/2022 03/2022 04/2022 05/2022 06/2022
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Indice de alquileres
IPC Online
Gráfico 4. Variación acumulada ICL vs. Índice de alquileres (%).
Fuente: Elaboración propia y datos provistos por BCRA.
Otra comparación respecto del crecimiento
de la evolución del valor del alquiler puede
ser efectuada analizando el ajuste para
aquellas propiedades que ya encuentran
alquiladas las cuales se actualizan
mediante el Índice para Contratos de
Locación (ICL). El ICL se halla conformado
en partes iguales por la evolución de la
remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE) y el Índice de
Precios al Consumidor (IPC) relevado por
INDEC (artículo 14 de la ley 27551).
Resulta relevante señalar que el ajuste por
ICL sobre el inmueble alquilado ocurre con
frecuencia anual al momento de ser
suscripto el contrato de locación.
Tal como se observa en el gráfico 4, la
evolución acumulada del precio del metro
cuadrado a lo largo del año resulta ser
superior respecto de le evolución del ICL.
Esta brecha entre ambos indicadores,
puede ser comprendida como la diferencia
creciente entre ingresar a un alquiler
nuevo respecto de aquellos contratos que
aún siguen vigentes.
La rentabilidad de una inversión, como lo
es un inmueble para vivienda, puede
evaluarse a partir de los retornos que
genere el mismo. En el caso de aquellas
viviendas con destino habitacional, esta
situación presenta dos aristas relevantes.
Por una parte, el valor de la vivienda se
halla fijado en dólares mientras que el
alquiler de la misma resulta ser en pesos,
con lo que las modificaciones en el tipo de
cambio como por ejemplo una
devaluación, alterarían el rendimiento que
presentaría un inmueble.
14,58%
22,92%
30,21%
46,58%
56,25%
66,67%
2,91% 5,81% 9,88% 14,53%
21,51%
29,65%
01/2022
02/2022
03/2022
04/2022
05/2022
06/2022
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
Indice de
alquileres
ICL
Gráfico 5. Índice de alquileres e ICL ajustados por tipo de cambio (base dic=100).
Fuente: Elaboración propia y datos provistos por BCRA y Ámbito Financiero
El gráfico 5, presenta al índice de alquileres
como el ICL ajustados por el tipo de cambio
paralelo1 con base 100 para diciembre
2021. Dicho gráfico de ninguna manera
debe ser interpretado como un indicador
de la rentabilidad que posee un alquiler.
Sin embargo, el mismo daría indicios
solamente para el año 2022 no habría
existido una caída en el ratio del alquiler y
precio de la vivienda (suponiendo esta
última constante a lo largo del período).
Conclusiones
El incremento del precio por metro
cuadrado de aquellas viviendas destinadas
con motivo de alquiler dentro de Bahía
Blanca dentro del primer semestre del año
2022, fue de un 66,67%. Esta suba resulta
ser superior a la del nivel general de
precios (inflación) de la localidad en el
mismo período siendo esta última de un
36.85%.
Por otra parte, la brecha existente entre
aquellos el Índice de contratos de Locación
(ICL) el cual ajusta anualmente aquellas
1 El tipo de cambio paralelo fue estimado como
el promedio entre el valor de venta y compra
difundido por el diario Ámbito Financiero y
disponible en
propiedades que ya se encuentran
alquiladas y el índice de alquileres
estimado en este informe, ilustraría la
problemática derivada del inquilino que
tiene su relación contractual próxima a
finalizar y que debería buscar un nuevo
alquiler o renegociar el mismo.
Finalmente, y analizando solamente el año
en curso no habría indicios de una caída en
la rentabilidad que tiene un inmueble
destinado para vivienda. Sin embargo, las
fluctuaciones en el tipo de cambio podrían
tener consecuencias que podrían explicar
parte de la suba de los alquileres en los
próximos meses.
https://www.ambito.com/contenidos/dolar-
informal-historico.html
143,46
111,60
90,00
100,00
110,00
120,00
130,00
140,00
150,00
160,00
01/2022 02/2022 03/2022 04/2022 05/2022 06/2022
Indice alquileres / dólar
ICL/ dólar