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UMA BREVE ABORDAGEM HISTÓRICA DO INSTITUTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Authors:

Abstract

A atividade registral imobiliária, através da escrita, tem seu nascedouro no mundo pela primeira vez em algumas civilizações antigas de forma fragmentada. Percebe-se a importância e a antiguidade da atividade de notas e de registro de imóveis, pois estas nasceram a partir da necessidade de se atribuir segurança às transações imobiliárias, e para proteger o direito dos adquirentes e contribuir para a preservação da paz social. A atividade registral imobiliária, é adstrita ao registro de alguns destes diversos tipos mencionados de escrituras públicas, no Registro de Imóveis, que opera a publicidade através do sistema do fólio real, consubstanciado na matrícula imobiliária, a legítima identificação jurídica de um determinado imóvel. O sistema de registro imobiliário brasileiro em relação à sua forma de organização na transmissão da propriedade, tem se mostrado bastante seguro e eficiente. No tocante à modernização, as serventias extrajudiciais têm enfrentado grandes dificuldades, diante da necessidade adequação à lei federal criadora do registro de imóveis eletrônico. os cartórios de registros necessitam acompanhar o que é determinado por lei, e ainda assim promover um processo de evolução interno, com ações educativas adequadas para as operações de registros, proteção de dados pessoais, ciberdefesa, e ainda assim ter em sua gestão a busca de sistemas que possa contribuir tanto com a eficiência do funcionamento interno quanto também com a qualidade de trabalho da equipe da serventia extrajudicial.
51Ano XI N º 23 | Julho a Dezembro | 2 021
UMA BREVE ABORDAGEM HISTÓRICA DO
INSTITUTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
A BRIEF HISTORICAL APPROACH OF THE INSTITUTE OF
REAL ESTATE REGISTRATION
Claudio Joel Brito Lóssio1
Francisco Isack Alves Sampaio2
Resumo: A atividade registral imobiliária, através da escrita, tem seu nascedouro no mundo pela primeira vez
em algumas civilizações antigas de forma fragmentada. Percebe-se a importância e a antiguidade da atividade
de notas e de registro de imóveis, pois estas nasceram a partir da necessidade de se atribuir segurança às tran-
sações imobiliárias, e para proteger o direito dos adquirentes e contribuir para a preservação da paz social. a
atividade registral imobiliária, é adstrita ao registro de alguns destes diversos tipos mencionados de escrituras
públicas, no Registro de Imóveis, que opera a publicidade através do sistema do fólio real, consubstanciado na
matrícula imobiliária, a legítima identicação jurídica de um determinado imóvel. O sistema de registro imobi-
liário brasileiro em relação à sua forma de organização na transmissão da propriedade, tem se mostrado bas-
tante seguro e eciente. No tocante à modernização, as serventias extrajudiciais têm enfrentado grandes di-
culdades, diante da necessidade adequação à lei federal criadora do registro de imóveis eletrônico. os cartórios
de registros necessitam acompanhar o que é determinado por lei, e ainda assim promover um processo de evo-
lução interno, com ações educativas adequadas para as operações de registros, proteção de dados pessoais,
ciberdefesa, e ainda assim ter em sua gestão a busca de sistemas que possa contribuir tanto com a eciência
do funcionamento interno quanto também com a qualidade de trabalho da equipe da serventia extrajudicial.
Palavra-Chave: Registro Imobiliário; Cartório de Imóveis; Serventias Extrajudiciais; Modernização;
Proteção de Dados Pessoais; Ciberdefesa;
Abstract: The real estate registration activity, through writing, has its birth in the world for the rst time in some
ancient civilizations in a fragmented way. The importance and seniority of the activity of banknotes and registra-
tion of real estate is perceived, because these were born from the need to attribute security to real estate transac-
tions, and to protect the right of acquirers and contribute to the preservation of social peace. the real estate regis-
tration activity, is attached to the registration of some of these various types mentioned in public deeds, in the Land
Registry, which operates advertising through the system of the real folio, embodied in the real estate registration,
the legitimate legal identication of a particular property. The Brazilian real estate registration system in relation
to its form of organization in the transmission of property, has proved to be very safe and efcient. With regard to
modernization, extrajudicial services have faced great difculties, given the need to adapt to the federal law that
creative the registration of electronic real estate. the registry authorities need to monitor what is determined by law,
and still promote a process of internal evolution, with appropriate educational actions for the operations of records,
protection of personal data, cyberdefense, and still have in their management the search for systems that can con-
tribute both to the efciency of internal functioning and also to the quality of work of the out-of-court service team.
Keywords: Real Estate Registration; Real Estate Registry; Extrajudicial Services; Modernization; Protection of
Personal Data; Cyber defense.
1- Professor, CEO SNR Sistemas Notarial e Registral – empresa premiada pelo GPTW – Great Place to Work em 2019-2020 e 2020-2021, Sênior
Software Developer. Mestre e Doutorando em Ciências Jurídicas pela UAL – Universidade Autónoma de Lisboa - Portugal, Mestrando em Engenharia
de Segurança Informática pelo IPBeja - Portugal. Advogado com Pós-Graduação em Direito Digital e Compliance pela Damásio, Pós-Graduação
em Direito Penal e Criminologia, Direito Notarial e Registral, MBA em Gestão de TI, MBA em Engenharia de Software, Pós-Graduado em Gestão e
Governança Corporativa, Pós-Graduado em Perícia Forense Computacional, docente visitante na Escola Judiciária Edésio Fernandes EJEF – TJMG,
Certicado DPO, Consultor LOPD e Auditor de Segurança Informática pela Universidade de Nebrija – Madrid – Espanha. Membro Pesquisador no Lab
UbiNET do IPBeja Portugal em Ethical Hacking, Cloud Forensics e Segurança Ofensiva. Palestrante. Idealizador do grupo de pesquisa Juscibernética.
Autor da Obra Manual Descomplicado de Direito Digital pela Juspodivm. Proteção de Dados e Compliance Digital pela Almedina. Eterno aprendiz.
2- Bacharel em Direito pela UNIFAP.
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1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Desde os primórdios, a humanidade esteve em constante evolução nas formas de se organizar ao lon-
go do tempo. As primeiras sociedades humanas organizadas eram nômades e sobreviviam essencial-
mente da coleta de frutos e da caça, sendo que, nesse momento inicial, a terra não simbolizava neces-
sariamente propriedade, mas apenas um meio viabilizador da subsistência. Contudo, a necessidade
crescente dessas sociedades nômades de produzir para sobreviver, à medida que esses grupos foram
aumentando em número, aliado ao início do desenvolvimento e domínio das técnicas de agricultura e
pecuária, levaram o homem a apropriar-se da terra, instituindo em um primeiro momento a proprieda-
de comum primitiva, e em um segundo momento, a propriedade privada e individual, com o passar do
tempo (SILVEIRA, 2012).
Em tempos nos quais não havia a escrita, a identicação de determinada “propriedade” privada, peran-
te terceiros, se dava unicamente por meio da demarcação de seus respectivos limites por objetos, tais
como, grandes pedras ou outros elementos de fácil distinção e visualização, e a mesma, nesse contexto,
se consolidava com a posse. E embora ações como estas tratarem-se de mera demarcação territorial,
contudo, não deixavam de ser uma forma rudimentar de dar publicidade à propriedade perante tercei-
ros, sem necessariamente identicar o titular, ou outorga-lhe por si só, uma proteção jurídica.
No entanto, com o surgimento e evolução da escrita (normalmente é considerado o período por volta
de 3.500 a.C), e com o aumento das comunidades e aglomerados humanos, bem como com o surgimen-
to e o aumento das transações envolvendo imóveis, algumas civilizações passaram a utilizar a escrita
para registrar tanto as transações comerciais, como as imobiliárias (LAGO, 2020).
2. ORIGENS REMOTAS DA ATIVIDADE REGISTRAL IMOBILIÁRIA
A atividade registral imobiliária, através da escrita, tem seu nascedouro no mundo pela primeira vez
em algumas civilizações antigas de forma fragmentada, podendo ser apontadas, dentre elas, algumas
como, Babilônia, Suméria e Assíria (LAGO, 2020) e também o Egito Antigo (2.663 a.C. - 2.160 a.C.) e
posteriormente na Grécia Clássica, lugar cuja atividade em referência alcançou notável desenvolvi-
mento (510 a.C. – 323 a.C.), conforme explica Melo (2010), baseado para tanto, em estudos do regis-
trador espanhol Luis Fernández Del Pozo, o qual ressalta o achado de uma peça de pedra que funcio-
nou como repositório da inscrição de uma compra e venda de imóvel, e que remonta à época do Egito
Antigo, cuja transação imobiliária nela gravada, se constitui como prova do início da publicidade regis-
tral escrita, no mundo.
Em relação a atividade registral de imóveis nas antigas civilizações da região da Mesopotâmia, ressalta
Lago (2020, p. 43), que:
“No que diz respeito aos imóveis, não há dúvida de que existia na Babilônia um cadastro que
organizava informações sobre as terras distribuídas pelo soberano e as consequentes prestações,
inclusive de caráter militar, a que cava obrigado o donatário. A maioria dos bens imóveis – rurais
ou mesmo casas – pertencia ao Estado ou aos templos, e possivelmente existiam em todas as
cidades ofícios de livros públicos, ou dos templos, nos quais havia mapas da cidade ou de seus
campos vizinhos indicando os seus respectivos bens. Não obstante não esteja claro qual era a
nalidade destes arquivos, é possível armar que quando havia alguma contestação de um direito
se podia recorrer a eles para análise dos mapas, e, com isso, obter esclarecimentos para a solução
da controvérsia. Mas havia também imóveis privados, como demonstra uma estela em pedra
encontrada no sítio arqueológico de Sippar, provavelmente do século XXIII a.C., contendo uma série
de vendas de imóveis rurais com indicações de seus limites, preço e nome das partes contratantes”.
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É naturalmente esperado que as civilizações nas quais primeiro se iniciou o domínio das formas mais
elaboradas de escrita - como foi o caso de algumas das sociedades ocupantes da antiga Mesopotâmia,
como por exemplo a Suméria e a Babilônia, primeiras dominadoras da 3escrita cuneiforme -, também
saíssem na frente em relação à sua utilização para nalidades mais complexas, como o registro de infor-
mações importantes, com o intuito de buscar a perpetuação destas, como foi o caso do registro das
transações e do domínio sobre os imóveis. (LAGO, 2020).
Não obstante a presença da propriedade predominantemente pertencente ao Estado ou até mesmo
a templos religiosos da antiguidade em algumas dessas civilizações, como é o caso, em especíco, da
civilização babilônica, no entanto, despontou com o decurso do tempo o domínio privado da terra, que
por consequência natural, também fez nascer as transações imobiliárias, e com elas, a necessidade da
perpetuação imparcial destas através de documentos escritos.
Além dessas antigas civilizações da região da Mesopotâmia, outras antigas civilizações adjacentes a
estas, que experimentaram, ainda em períodos remotos da história, um verdadeiro desenvolvimento e
complexidade das atividades comerciais e administrativas do Estado, também desenvolveram avança-
das formas de perpetuar e dar segurança às transações imobiliárias, como é o caso do Egito.
Também, ao adentrar no estudo da civilização egípcia, nesse aspecto, percebe-se a presença da anti-
guidade da atividade registral imobiliária, que remonta ao Antigo Egito (5.000 - 1085 a.C.). Nesse dia-
pasão, outros autores destacam a relevância e o desenvolvimento de tal atividade nessa civilização e
detalham inclusive outras nuances:
“É também no Antigo Egito que podemos encontrar um sistema de publicidade de registro
de imóveis bastante sosticado, dado o contexto histórico. Os escribas eram encarregados
de realizar os katagrafe, documentos expedidos em pergaminhos e que regulamentavam os
imóveis na sociedade egípcia” (ROCHA JUNIOR; KAMEL, 2017, p. 36).
A organização do Egito, no sentido de controle de tributação sobre as terras privadas, exigia uma orga-
nizada administração, o que levou os egípcios, desde o Antigo Império (2663 a.C.-2160 a.C.) a proceder
com a criação de arquivos públicos, para conservar, dentre outros documentos, os títulos de proprieda-
des, testamentos e decretos reais. Sobre estes últimos, alguns estudiosos indicam haver em alguns deles,
inclusive, ao menos de forma embrionária, o aparecimento do princípio da publicidade (LAGO, 2020).
E nessa linha, destaca-se o surgimento do primeiro decreto dessa natureza, ainda no período da IV
Dinastia, que se estendeu cerca de 2613 a.C. até 2495 a.C., o qual estabelecia aos atos de constituição
de domínio, que estes seriam realizados de forma escrita, subscritos por diversas pessoas, sendo ela-
borados por ofício competentes para tal nalidade, e posto nos referidos atos, o selo de estilo, e nal-
mente, registrados no registro público. Ainda se enfatize os egípcios terem se afeiçoado de tal forma
à escrita, a ponto de adquirirem um intenso costume de registrar e inventariar coisas (LAGO, 2020).
Há de se ressaltar que, apesar da publicidade registral, nos moldes em que a entendemos hoje, se fazer
presente somente em sociedades avançadas e mais modernas, com grande senso organizacional e
administrativo, contudo, essas antigas civilizações anteriormente referidas, ainda em períodos tão
remotos, traçaram as bases mais efetivas para o início de uma atividade tão importante para a seguran-
ça jurídica, tributação do Estado, garantia de crédito, e pacicação social.
Desse modo, percebe-se a importância e a antiguidade da atividade de notas e de registro de imóveis,
pois estas nasceram a partir da necessidade de se atribuir segurança às transações imobiliárias, e para
proteger o direito dos adquirentes e contribuir para a preservação da paz social.
3- A escrita cuneiforme foi um tipo de escrita criada pelos sumérios, cerca de 3.500 anos a.C., confeccionada a partir de objetos em forma
de cunha, geralmente em tábuas de argila fresca e às vezes em pedra.
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2. ATIVIDADE DE NOTAS E ATIVIDADE DE REGISTRO
Antes de adentrar no subtópico seguinte, é importante que se faça uma prévia distinção entre a ati-
vidade de notas - atribuição do notário - e a atividade de registro imobiliário - função do registrador
de imóveis - em nosso país, pois a primeira se relaciona à elaboração de contratos públicos (escritu-
ras públicas), tais como: as de compra e venda, de permuta, de dação em pagamento, lavratura de atas
notariais, de testamentos públicos e cerrados, de escrituras públicas de divórcio, de inventário, de ces-
são de direitos hereditários, entre outros atos.
Já a atividade registral imobiliária, é adstrita ao registro (ou inscrição) de alguns destes diversos tipos
mencionados de escrituras públicas, no Registro de Imóveis, que opera a publicidade através do sis-
tema do fólio real, consubstanciado na matrícula imobiliária, a legítima identicação jurídica de um
determinado imóvel. Ela concentra todas as caracterizações mais importantes do bem imóvel, descre-
ve seus limites, confrontações, sua área, localização e é o lugar de concentração de todas as informa-
ções, ônus e transações regularmente realizadas em relação ao imóvel por ela identicado. Assim, toda
propriedade imobiliária regularizada possui uma matrícula, que é a consubstanciação do fólio real imo-
biliário, conforme citado.
3. PRINCÍPIOS DO DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE REGISTRAL
NO BRASIL
Desde o período colonial do Brasil, a existência da posse foi uma realidade, seja através das sesmarias
concedidas, seja por meio da posse irregular, que se estendeu, desse modo, por vários séculos, pois a
distribuição das terras brasileiras pela coroa portuguesa, por intermédio das concessões das 4capita-
nias hereditárias e sesmarias, - doadas de acordo com o interesse e conveniência da coroa, por intermé-
dio de seus altos representantes, a quem as suplicava, - representava apenas a concessão da posse, sal-
vo quando as sesmarias eram conrmadas, após certo lapso temporal e preenchidos certos requisitos
legais, ato este que outorgava ao donatário o direito de propriedade plena sobre a terra recebida, fato
não ocorrido na grande maioria dos casos.
De modo geral, esses atos de “concessão de terras”, não se tratavam, a priori, de outorga da proprieda-
de, nem do domínio, mas se assemelhavam a outorga de uma modalidade de usufruto mais limitado,
de certo modo, vez que essas terras, em tese, não poderiam ser arrendadas nem vendidas, porque seu
domínio e propriedade pertencia à Coroa de Portugal. Nesse sentido:
“Na época da colonização, pode-se distinguir o direito de caráter jurídico e o poder real de
usufruir. A terra continuava a ser patrimônio do Estado português. Os donatários possuíam
o direito de usufruir a propriedade, mas não tinham direitos como donos. Estavam, então,
submetidos à monarquia absoluta e fortemente centralizada. Os capitães-donatários detinham
apenas 20% da sua capitania e eram obrigados a distribuir os 80% restantes a título de
sesmarias, não conservando nenhum direito sobre as mesmas. As sesmarias não comportavam
assim nenhum laço de dependência pessoal” (DINIZ, 2005).
Embora essas doações só garantissem aos seus beneciários o direito de explorar a terra, com o m de
torná-la produtiva e habitada, sendo vedado aos contemplados, conforme explicado, os atos de alugar
ou vender as terras doadas, no entanto, contrariando essas regras impostas pela coroa, os arrenda-
4- As capitanias hereditárias e sesmarias foram formas adotadas pela Coroa Portuguesa para organizar a distribuição das terras
brasileiras. Ao serem constituídas, essas capitanias consistiam em 15 grandes porções do território brasileiro, as quais foram outorgadas
a agraciados do rei de Portugal, os chamados donatários, os quais estavam obrigados a distribuir a maior parte das terras que lhes foram
conadas na forma de sesmarias, que eram porções bem menores de cada uma dessas capitanias. Essas sesmarias, por sua vez, eram
medidas em léguas (medida correspondentes a seis mil metros de extensão, em média), constituindo-se como verdadeiros latifúndios.
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mentos e principalmente as vendas, foram largamente realizadas pelos sesmeiros a terceiras pessoas,
denominadas posseiros, os quais efetivamente promoveram a ocupação e exploração da grande maio-
ria dessas terras (DINIZ, 2005).
Em que pese essas concessões cassem formalizadas em cartas de doações, semelhantes a atos nota-
riais de cartório, todavia, até a esta altura não podia se falar em registro imobiliário no país, algo que só
surgiu posteriormente. As doações de sesmarias somente cessaram com a instalação do império brasi-
leiro em 1822, mediante a Resolução nº 76, de 17 de julho do mesmo ano (BRASIL REGÊNCIA, 1822).
No entanto, a desorganização deixada pelos repasses irregulares das sesmarias, efetuados por seus
donatários, que até a rateio as vendiam, impedia a administração pública de então, de ter o controle
devido sobre quem eram os possuidores de fato de cada propriedade.
Apesar da Constituição do império de 1824 ter assegurado o direito de propriedade em seu artigo 179,
XXII (BRASIL, [1824]), até 1850 não existia nenhuma norma legal para disciplinar a aquisição desse
direito por compra em relação a imóveis, embora, ela ocorresse de forma irregular, como referido ante-
riormente, transmitindo-se, desse modo, a mera posse, que por sua vez, também era irregular.
Até meados de 1850 a única forma de aquisição legítima do domínio e da propriedade de terras por um
indivíduo, era através da concessão de sesmarias (já suspensas desde 1822, como referido), com cartas
de conrmação da propriedade plena, ou através da sucessão hereditária destas mesmas sesmarias
conrmadas, que só poderiam passar por esta conrmação após o preenchimento dos requisitos exigi-
dos pela lei da época, e somente uma reduzida porcentagem dos possuidores das sesmarias obtiveram
tais títulos (LAGO, 2020).
É nesse contexto que, segundo o mesmo autor, surge com a Lei 601 de 1850 (BRASIL, 1850), regula-
mentada pelo Decreto 1.318, de 1854 (BRASIL, 1854), que a executou, o chamado “Registro do Vigário
ou “Registro Paroquial”, com a nalidade de organizar as informações, perante o império, sobre quais
eram os possuidores de fato das terras.
Essa referida lei, cou conhecida como a Lei de Terras de 1850, além de instituir formas de controle
de informação sobre quais eram os reais possuidores das terras, através da criação do mencionado
Registro do Vigário, também implementou, ao mesmo tempo, uma política de organização fundiária,
pois ela autorizou a legitimação das posses, contudo, somente as mansas e pacícas, e até mesmo a
revalidação das concessões de sesmarias que, anteriormente, apesar de recebidas, não haviam atin-
gido os critérios da legislação anterior para a perfeita regularização e outorga da plena propriedade,
tudo isso, mediante a realização de um procedimento de demarcação e medição dessas terras, além de
instituir a previsão de compra das terras devolutas do Estado por particulares (LAGO, 2020).
Diferente do que se imagina, o Registro do Vigário não foi um marco inicial para o registro de imóveis no
Brasil, pois este se tratava apenas de uma autodeclaração de terras possuídas perante o Vigário de cada
freguesia em que situadas as terras. Nesse contexto, o pároco funcionava como um mero receptor de infor-
mações para o poder público, e as informações registradas pelo mesmo, não geravam quaisquer direitos,
nem tinham a nalidade de dar publicidade a negócios entre particulares celebrados em relação às terras.
A mencionada lei obrigava tanto os proprietários, como os meros possuidores, mesmo os irregulares, a
declararem as terras sob suas respectivas posses, perante o pároco local, e impunha sanções por meio de
multas para aqueles que não obedecessem aos prazos para prestarem tais declarações (BRASIL, 1850).
Embora já existissem tabeliães no Brasil nos primeiros momentos logo após o princípio da coloniza-
ção, isto, por si só, não pressupõe a existência da atividade registral imobiliária no período Colonial
Brasileiro, nem tão pouco no início do Império. Nesses contextos, as escrituras públicas elaboradas por
esses prossionais não tinham nalidades de inscrições de direitos sobre imóveis para conhecimento
de terceiros, mas realizavam atos notariais, isto é, o serviço de notas, consubstanciado na formalização
de testamentos, contratos, dentre outros documentos relevantes.
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O marco inicial do Registro de Imobiliário no Brasil, se deu com o Decreto 482 de 1846 (BRASIL,
1846), que regulamentou a Lei Orçamentária 317, de 1843 (BRASIL , 1843), a qual criou um Registro
Imobiliário primitivo, previsto no artigo 35 da mesma lei, voltado somente para a inscrição de hipote-
cas, e por isto foi denominado pelo mesmo dispositivo legal como Registro Geral de Hipotecas. Desse
modo, entende-se que, no Brasil, particularmente, o Registro de Imóveis nasceu para satisfazer às
demandas por garantias mais seguras de crédito (LAGO, 2020).
Assim, esse registro hipotecário instituiu de fato a publicidade imobiliária no Brasil, interpretada como
uma forma de preservar direitos de terceiros, por possibilitar, efetivamente, às pessoas, o conhecimento a
respeito dos ônus incidentes sobre a propriedade imóvel, e por dar a conhecer assim, sua situação jurídica.
Nesse sentido, esclareça-se que a publicidade imobiliária no Brasil, nascida com esse registro com
potencial garantidor dos direitos do credor hipotecário (LAGO, 2020), não teve seu surgimento para
promover diretamente a publicidade a respeito da propriedade em si, mas para levar a terceiros o
conhecimento dos ônus de hipotecas recaídos sobre determinado imóvel, e concomitantemente asse-
gurar os direitos do credor, para o qual uma alienação efetuada após o bem ser gravado com uma hipo-
teca, por exemplo, perdia seu efeito.
Esse registro hipotecário de imóveis, instituído nesse período, simplesmente para levar ao conheci-
mento de terceiros os direitos de um credor hipotecário sobre determinado imóvel, desenvolveu-se
com o passar dos anos, notadamente a partir da Lei nº 1.237 de 24.09.1864 (Brasil, 1864), regulada pelo
Decreto 3.453, de 26.04.1865 (Brasil, 1865), que criou o instituto das transcrições das transmissões
imobiliárias, e assim passou a delinear o Registro Imobiliário de forma mais aperfeiçoada e semelhante
ao desenvolvimento registral que hoje pode ser notado, pois atualmente o Registro de Imóveis é um
potencial receptor de inscrições de diversos direitos reais previstos em lei, e de diversas informações
relevantes em relação aos imóveis, e assume tal importância a ponto de aquilo que nele não se faz cons-
tar, seja por meio de atos de averbações ou de registros, não pode ser oponível contra terceiros, nem
constituído como direito real (CASTRO, 2020).
4. CLASSIFICAÇÃO DOS SISTEMAS DE REGISTO IMOBILIÁRIO
Conforme referido, com o passar do tempo, as atividades registrais se desenvolveram nas mais diver-
sas sociedades e assim surgiram diferentes tipos de sistemas registrais imobiliários, estes, entenden-
do-se como as diferentes formas de organização e publicidade dos direitos reais sobre os imóveis.
Nesse sentido, a doutrina geralmente classica e nomeia três principais tipos de sistemas registrais
imobiliários atualmente vigentes no mundo. São eles, o francês, o alemão e o brasileiro. A diferença
entre eles se dá basicamente pelas diferentes formas como se organizam e transmitem a efetiva titu-
laridade dos imóveis.
O sistema de registro de imóveis francês, também chamado de consensual, ou declaratista, se caracte-
riza pela importância e poder conferido ao próprio título formalizador da vontade das partes, pois nes-
se tipo de sistema, o título translativo (escritura pública), que é o contrato entre as partes, lavrado em
razão do negócio jurídico realizado, possui o condão, por si só, de conferir direito real sobre um imóvel
em relação ao adquirente, conforme Carvalho (1998, p. 15, apud, CASTRO, 2017, P. 34).
Ou seja, nesse tipo de sistema, o simples ato da lavratura da escritura (que no sistema brasileiro é repu-
tado apenas como ato notarial) já efetiva a transmissão da propriedade ou institui outros direitos reais
sobre um imóvel. Essa forma de sistema de registro imobiliário se organiza por sistematizar informa-
ções dos negócios realizados sobre os imóveis em torno de um fólio pessoal com o nome do titular
(CASTRO, 2017). Assim, todos os titulares de imóveis possuem uma cha ou pasta no cartório compe-
tente, na qual se depositam todas as escrituras transmitentes dos direitos reais sobre os bens imóveis
de titularidade daquela determinada pessoa.
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Trata-se, consequentemente, de um sistema com mais insegurança e diculdade de se obter infor-
mações sobre os imóveis, vez que as informações atinentes aos negócios realizados em relação a um
determinado imóvel, podem estar dispersas por diversas chas pessoais, o que enseja uma dicultosa
localização de informações completas e também atrapalha o entendimento sobre a atual situação jurí-
dica do imóvel.
Diferentemente do que ocorre no sistema alemão ou germânico, uma vez que nele o título (escritu-
ra) só possuirá poder de transferência efetiva da propriedade a partir do momento no qual é inscrito
no órgão registrador competente. Feita a escritura, esta só possui o efeito contratual entre as partes,
enquanto não inscrita no Registro Imobiliário. Além disto, esse sistema de registro de imóveis organi-
za as transações em torno do fólio real identicador de cada imóvel, no qual são depositadas todas as
informações de transações e de demais negócios jurídicos que envolvam o mesmo. Assim, essas infor-
mações a respeito das unidades imobiliárias, são depositadas no fólio real individual de cada uma delas
e não em chas pessoais em nome dos proprietários como no sistema francês.
O sistema brasileiro por sua vez, com o advento da lei 6.015/73 (BRASIL, 1973), passou a mesclar
características dos dois sistemas anteriores, por isso também é chamado de sistema misto ou eclético,
conforme arma Castro (2017, p. 34), pois “combina a importância do título com a forma de aquisição
do direito [...]”, sendo que esta aquisição se dá através do registro (inscrição) do título de transferência
na matrícula do imóvel.
Porém, nosso sistema possui características bem mais próximas do sistema germânico pelo fato de,
além de estar organizado em torno do fólio real, só outorgar propriedade e demais direitos reais ao
indivíduo que possuir a escritura pública registrada no Registro de Imóveis, mais especicamente, no
fólio real, que é o suporte da matrícula imobiliária, a qual individualiza e caracteriza o imóvel, sendo
ela o repositório direto desses atos de registros (LOUREIRO, 2017), conforme artigo 1.245, e 1.227
do nosso Código Civil Brasileiro (BRASIL, 2002). Nesse sentido, Sampaio, Mello e Souza Neto apud
Pedroso e Lamanauskas (2015, p. 139) esclarecem:
“Percebe-se que o sistema jurídico brasileiro exige, para a aquisição da propriedade imóvel,
não só o acordo de vontades entre adquirente e transmitente, retratado pelo negócio jurídico
– título de transferência –, mas também o seu registro no Registro de Imóveis da circunscrição
imobiliária competente. O ato registrário, para este meio de aquisição de propriedade, assume
natureza constitutiva, ou seja, é essencial para a efetiva transmissão do direito do alienante para
o adquirente. Quanto a este aspecto, aproximou-se nosso ordenamento jurídico do sistema
germânico, segundo o qual os contratos geram apenas efeitos obrigacionais – são fontes de
obrigações – e não efeitos reais. Ressalta-se, apenas, que o nosso sistema adotou uma forma
mais atenuada do que o sistema tedesco, à medida que o registro do título no Registro de Imóveis
faz gerar uma presunção relativa – juris tantum – de propriedade, enquanto, no direito alemão, a
presunção é absoluta – juris et de juris”.
Assim, embora em ambos os sistemas só se constitui a propriedade com o registro do título de transfe-
rência no fólio real, a diferença precípua entre os dois sistemas registrais, prende-se ao fato de que no
sistema brasileiro, a presunção de propriedade é relativa em relação à pessoa inscrita como titular na
matrícula do imóvel, admitindo-se, portanto, prova em contrário, e a consequente reticação do nome
do titular ou de outras informações contidas no registro, conforme artigo 1.247 do CC (BRASIL, 2002),
diferente do sistema alemão, pois neste, essa presunção é absoluta, conforme os referidos autores.
Ressalte-se que até da atual Lei de registros públicos, a 6.015/73, em vigor a partir 1º de janeiro 1976,
o Brasil adotava o sistema francês, organizado em torno do fólio pessoal, o qual se mostra bem menos
seguro e complicado quanto à reunião de informações sobre os imóveis, e assim, ocasionava menor
segurança nas transações desse jaez. A partir da entrada em vigor da lei em comento, o Brasil passou
por uma reforma profunda em seu sistema de registro imobiliário, o que o tornou muito semelhante ao
sistema germânico (CASTRO, 2020).
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Universidade d o Sul de Santa Cat arina
Revista Jurídi ca da Universidade do S ul de Santa Cat arina
Com efeito, atualmente, nosso sistema registral tem se mostrado bem mais eciente e com uma maior segu-
rança jurídica do que o francês, e inclusive menos oneroso, comparando-o com os sistemas pertencentes a
outros países, como no caso dos EUA por exemplo, lugar no qual os custos para a transferência regular de um
imóvel são bem mais elevados quando comparados aos do Brasil, e a insegurança jurídica na compra de um
imóvel é tão grande, ao ponto de se fazer necessário a contratação de seguradoras para a identicação da real
situação jurídica do bem e garantir a segurança em relação aos riscos das transações (BRAGA JUNIOR, 2019).
Em face do exposto, o sistema de registro imobiliário brasileiro em relação à sua forma de organização
na transmissão da propriedade, tem se mostrado bastante seguro e eciente. No tocante à moderniza-
ção, as serventias extrajudiciais têm enfrentado grandes diculdades, diante da necessidade adequa-
ção à lei federal criadora do registro de imóveis eletrônico, Lei 11.977/2009 (BRASIL, 2009), até o dia
de hoje, ele não pôde ter sua plena operação efetivada.
Outro ponto merecedor de destaque quanto aos serviços registrais é o ônus para regularização e trans-
ferência imobiliária no Brasil, porque mesmo que em relação a outros sistemas registrais, o nosso seja
menos oneroso, seus custos, ainda assim, não são compatíveis com as condições econômicas de grande
parte da população brasileira, o que tem trazido desestímulo às transações regulares de imóveis, e o que
consectariamente gera grandes perdas nas arrecadações tributárias do Estado, em virtude da diminui-
ção da percepção de emolumentos cartorários e do não recolhimento de impostos de transmissão.
Ainda assim devendo ser percebido que os cartórios de registros necessitam acompanhar o que é
determinado por lei, e ainda assim promover um processo de evolução interno, com ações educativas
adequadas para as operações de registros, proteção de dados pessoais, ciberdefesa, e ainda assim ter
em sua gestão a busca de sistemas que possa contribuir tanto com a eciência do funcionamento inter-
no quanto também com a qualidade de trabalho da equipe da serventia extrajudicial.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O tema do Registro Imobiliário é inegavelmente muito rico, e é dotado de um grande arcabouço his-
tórico, cujas origens remontam a algumas das civilizações mais antigas. Assim, para se produzir uma
melhor noção da evolução alcançada pelos atuais sistemas de Registro de Imóveis, foi importante a
análise de seus aspectos não somente atuais, mas também históricos, que mostram como a atual siste-
mática registral é fruto de um aperfeiçoamento percorrido ao longo dos séculos, com remotas origens
no tempo, assim como é o caso de diversos institutos dentro do Direito.
A evolução das atividades de registro de imóveis ao longo do tempo, conforme visto, deu azo à distin-
ções mais claras, dentro da ciência registral, em relação às atividades correlatas e diretamente ligadas
às de registro, e que ainda hoje, pela proximidade, são comumente confundidas com estas, como é o
caso das atividades de notas, que embora, não raro, ligadas às ações de registros imobiliário, e na maio-
ria das vezes até requisito para estas, são, ainda assim, atividades distintas. Nesse sentido, importante
se fez expressar diferenciações práticas e exemplicativas entre ambas.
Também pôde ser vislumbrado, ao longo do artigo, um pouco sobre o surgimento do instituto do regis-
tro de imóveis em nosso país. E por m, foi demonstrada a classicação geralmente utilizada pela dou-
trina, para distinguir as principais formas de transferência da propriedade imobiliária, e a efetivação
de sua publicidade, tudo com o objetivo de promover uma breve visualização do instituto em comento,
nas suas diversas nuances.
Em face do exposto, pode-se destacar que muitas foram as mudanças e os aperfeiçoamentos na forma
de se registrar a titularidade e os direitos reais sobre imóveis ao longo da história, e a tendência é que
essas mudanças continuem ocorrendo em relação ao Registro de Imóveis e a forma de elaboração das
atividades em seu âmbito, dada a dinâmica com que são dotadas as sociedades e o aperfeiçoamento
tecnológico progressivo ligado a todos os setores sociais.
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Unisul de Fato e de Direito
Ano XI N º 23 | Julho a Dezembro | 2 021
Por m, não basta apenas haver determinação legal e a criação de sistemas eletrônicos para facilitar o
processo do registro imobiliário, se o processo de continuidade da serventia extrajudicial não estiver
comprometido com ações educativas envolvendo, por exemplo, a proteção de dados, a utilização de
sistemas ecientes que tragam mais eciência na gestão da lavratura de atos, e ainda assim proporcio-
nando qualidade e tempo para todos os integrantes do cartório, e o mais importante, viabilizar econo-
micamente o acesso aos registros públicos imobiliários.
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Até onde temos podido representar aquelas formas de comércio, instituições e idéias de que somos herdeiros? (Sérgio Buarque de Holanda) Os documentos de sesmarias Os registros de terras surgiram no Brasil logo após o estabelecimento das capitanias hereditárias, com as doações de sesmarias. Os documentos mais antigos das capitanias datam de 1534. Esses registros de terras servem para apresentar algumas informações como o local onde as pessoas viviam; revelar informações pessoais e familiares; se a propriedade foi herdada, doada ou ocupada e quais eram seus limites; se havia trabalhadores e como era constituída a mão-de-obra; em que região ficava tal propriedade; etc. Todas as posses e sesmarias formadas foram legitimadas em registros públicos realizados junto às paróquias locais. A Igreja, nesse período da Colônia, encontrava-se unida oficialmente ao Estado. Dessa forma, os vigários (ou párocos) das igrejas eram quem faziam os registros das terras ou certidões, como a de nascimento, de casamento, etc. Somente com a proclamação da República, em 1889, Estado e Igreja se separaram. Desenvolveram-se, assim, os chamados registros ou escrituras de propriedade. As sesmarias foram registradas dessa forma e são exemplos de documentos cartoriais. A maioria destas cartas de sesmarias encontra-se em Arquivos Públicos. Os Arquivos Governamentais possuem coleções de cartas de doações de sesmarias e registros de terras. É importante saber, entretanto, as datas de criação das capitanias ou Estados, para saber onde procurar. Por exemplo, os registros mais antigos de Santa Catarina e Paraná encontram-se em São Paulo, pois eram Estados unidos, que só mais tarde foram desmembrados. Muitas cartas de doações também podem ser encontradas nos arquivos portugueses. Esses documentos auxiliam para o efeito de comprovação legal de posses e permite o estudo do sistema fundiário. Os chamados avisos régios consistem em uma espécie de recenseamento das propriedades rurais, abrangendo também as vilas. Tais documentos demonstram como foi feito o processo de aproveitamento e doação das terras que, muitas vezes, ocorria de forma desorganizada e irregular. Heranças portuguesas A história territorial do Brasil tem início em Portugal, onde encontramos as origens do nosso regime de terras. A ocupação das terras brasileiras pelos capitães descobridores, em nome da Coroa, trouxe o modelo português de propriedade para o Brasil. Em suas origens, o regime jurídico das sesmarias liga-se aos das terras comunais da época medieval, chamado de communalia. Antigo costume da região da Península Ibérica, as terras eram lavradas nas comunidades, divididas de acordo com o número de munícipes e sorteadas entre eles, a fim de serem cultivadas. Cada uma das partes da área dividida levava o nome de sesmo. O vocábulo sesmaria derivou-se do termo sesma, e significava 1/6 do valor estipulado para o terreno. Sesmo ou sesma também procedia do verbo sesmar (avaliar, estimar, calcular) ou, ainda, poderia significar um território que era repartido em seis lotes, nos quais, durante seis dias da semana, exceto no domingo , trabalhariam seis sesmeiros. As sesmarias eram terrenos incultos e abandonados, entregues pela Monarquia portuguesa, desde o século XII, às pessoas que se comprometiam a colonizá-los dentro de um prazo previamente estabelecido. A doação dessas terras encontrava motivo na necessidade que o governo lusitano tinha de povoar os muitos territórios retomados dos muçulmanos no período conhecido como Reconquista. Essa expulsão dos árabes pelos cristãos iniciou-se no século XI e terminou por volta do século XV.
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