ArticlePDF Available

CRITICAL APPROACH FOR SOME PROVISIONS OF THE CONDOMINIUM LAW FOR THE DAMAGE OF THE MANAGEMENT RIGHT OF THE INDIVIDUALS RELATED URBANIZATION (Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Açısından Kat Mülkiyeti Kanununun Yönetim Planına İlişkin Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım Ve Öneriler)

Authors:

Abstract

Collective structures are a natural result of urbanization and they take place more and more in our lives day by day. The condominium law gives possessors the right to manage themselves and to be protected from the defective fulfilment of the contractor. It is very important to examine and evaluate the results of the provisions of the law. These evaluations provide the opportunity to compare the purpose of the legislator with the results in practice. In addition, with The Grand National Assembly of Turkey regulations adopted in 2007, the condominium law takes some precautions to start the daily life as soon as possible in the finished buildings. Although the measures provide these goals, they damage some rights of possessors. A number of arrangements to be made in the condominium law can provide the balance between the rights of the possessors and the healthy continuation of daily life in new buildings.
PARADOKS Economics, Sociology and Policy Journal
PARADOKS EKONOMİ,
SOSYOLOJİ VE POLİTİKA DERGİSİ
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
ISSN: 1305-7979
Dergide yayınlanan yazılardaki görüşler ve
bu konudaki sorumluluk yazarlarına aittir.
Yayınlanan eserlerde yer alan tüm içerik
kaynak gösterilmeden kullanılamaz.
All the opinions written in articles
are under responsibilities of the authors.
None of the contents published cannot be
used without being cited.
TAR ANDIĞIMIZ
INDEXLER
Yayın ve Danışma Kurulu / Publishing and Advisory Committee
Prof.Dr.Sema AY (Uludağ Üniversitesi)
Prof. Dr. Veysel BOZKURT (İstanbul Üniversitesi)
Prof. Dr. Marijan CINGULA (University of Zagreb)
Prof. Dr. Recai ÇINAR (Gazi Üniversitesi)
Prof.Dr.Elif KARAKURT TOSUN
Prof. Dr. Aşkın KESER (Uludağ Üniversitesi)
Prof. Dr. Emine KOBAN (Gaziantep Üniversitesi)
Prof.Dr.Ferhat ÖZBEK (Gümüşhane Üniversitesi)
Prof. Dr. Senay YÜRÜR (Yalova Üniversitesi)
Assoc. Prof. Dr. Mariah EHMKE (University of Wyoming)
Doç.Dr. Zerrin FIRAT (Uludağ Üniversitesi)
Assoc. Prof. Dr. Ausra REPECKIENE (Kaunas University)
Assoc. Prof. Dr. Cecilia RABONTU (University “Constantin Brancusi” of TgJiu)
Doç.Dr. Hilal YILDIRIR KESER (Bursa Teknik Üniversitesi)
Dr. Murat GENÇ (Otago University)
Hakem Kurulu / Referee Committee
Prof. Dr. Hamza ATEŞ (Kocaeli Üniversitesi)
Prof. Dr. Veysel BOZKURT (İstanbul Üniversitesi)
Prof. Dr. Marijan CINGULA (University of Zagreb)
Prof. Dr. Recai ÇINAR (Gazi Üniversitesi)
Prof. Dr. Kemal DEĞER (Karadeniz Teknik Üniversitesi)
Prof. Dr. Mehmet Sami DENKER (Dumlupınar Üniversitesi)
Prof. Dr. Bülent GÜNSOY (Anadolu Üniversitesi)
Prof. Dr. Ömer İŞCAN (Atatürk Üniversitesi)
Prof. Dr. Vedat KAYA (Atatürk Üniversitesi)
Prof. Dr. Sait KAYGUSUZ (Uludağ Universitesi
Prof. Dr. Aşkın KESER (Uludağ Üniversitesi)
Prof. Dr. Emine KOBAN (Gaziantep Üniversitesi)
Prof.Dr.Ahmet MUTLU (Samsun Ondokuz Mayıs Üniversitesi)
Prof.Dr.Nilüfer NEGİZ (Süleyman Demirel Üniversitesi)
Prof. Dr. Serap PALAZ (Balıkesir Üniversitesi)
Prof. Dr. Ali Yaşar SARIBAY (Uludağ Üniversitesi)
Prof. Dr. Abdülkadir ŞENKAL (Kocaeli Üniversitesi)
Prof. Dr. Veli URHAN (Gazi Üniversitesi)
Prof. Dr. Sevtap ÜNAL (Atatürk Üniversitesi)
Prof. Dr. Sevda YAPRAKLI (Atatürk Üniversitesi)
Prof. Dr. Uğur YOZGAT (Marmara Üniversitesi)
Prof. Dr. Senay YÜRÜR (Yalova Üniversitesi)
Doç.Dr.Rasim AKPINAR (Manisa Celal Bayar Üniversitesi)
Doç. Dr. Gül ATANUR (Bursa Teknik Üniversitesi)
Doç. Dr. Tülin ASLAN (Uludağ Üniversitesi)
Doç. Dr. Arzu ÇAHANTİMUR (Uludağ Üniversitesi)
Doç. Dr. Ceyda ÖZSOY (Anadolu Üniversitesi)
Doç. Dr. Doğan BIÇKI (Muğla Üniversitesi)
Doç. Dr. Elif ÇOLAKOĞLU (Atatürk Üniversitesi)
Doç. Dr. Mithat Arman KARASU (Harran Üniversitesi)
Doç. Dr.Mustafa KOCAOĞLU (Konya Necmettin Erbakan Üniversitesi)
Doç. Dr. Ahmet MUTLU (Ondokuz Mayıs Üniversitesi)
Doç. Dr. Nilüfer NEGİZ (Süleyman Demirel Üniversitesi)
Doç. Dr. Veli Özer ÖZBEK (Dokuz Eylül Üniversitesi)
Doç. Dr. Ferhat ÖZBEK (Gümüşhane Üniversitesi)
Assoc. Prof. Dr. Cecilia RABONTU (University “Constantin Brancusi” of TgJiu)
Assoc. Prof. Dr. Ausra REPECKIENE (Kaunas University)
Doç. Dr. Gözde YILMAZ (Marmara Üniversitesi)
Doç. Dr. Aybeniz AKDENİZ AR (Balıkesir Üniversitesi)
Dr. Öğr. Üyesi Cantürk CANER (Dumlupınar Üniversitesi)
Dr. Öğr.Üyesi Işın KIRIŞKAN (Giresun Üniversitesi)
Dr. Öğr.Üyesi Burcu ÖNGEN BİLİR (Bursa Teknik Üniversitesi)
Dr. Öğr. Üyesi Ersoy SOYDAN (Kastamonu Üniversitesi)
Dr. Öğr. Üyesi Oğuzhan ÖZALTIN (Isparta Uygulamalı Bilimler Üniversitesi)
Dr. Murat GENÇ (Otago University)
Dr. Enes Battal KESKİN (Uludağ Üniversitesi)
Editörler / Editors in Chief
Baş Edtör
Prof. Dr. Elif KARAKURT TOSUN
Alan Edtörü
Prof. Dr. Sema AY
Teknk Edtör
Doç. Dr. Hilal YILDIRIR KESER
Prof. Dr. Meryem ATİK Akdeniz Üniversitesi
Prof.Dr. Rabia Vildan İYİGÜNGÖR Marmara Üniversitesi
Prof. Dr. Serpil AYT Bursa Uludağ Üniversitesi
Doç.Dr. Anıl AKIN TANRIÖVER Bursa Teknik Üniversitesi
Doç.Dr. Bengül GÜNGÖRMEZ AKOSMAN Bursa Uludağ Üniversitesi
Doç.Dr. Zafer DURDU Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi
Doç.Dr. Salih BATAL Yalova Üniversitesi
Doç.Dr. Elvettin AKMAN Süleyman Demirel Üniversitesi
Doç.Dr. Mert GÖKIRMAK Bursa Uludağ Üniversitesi
Doç.Dr. İbrahim KAMİL Trakya Üniversitesi
Doç. Dr. Sibel AKGÜN Sakarya Üniversitesi
Doç. Dr. Sevcan GÜLEÇ SOLAK Karamanoğlu Mehmetbey Üniversitesi
Doç.Dr. Sefa USTA Karamanoğlu Mehmetbey Üniversitesi
Doç.Dr. Ahmet UÇAR Manisa Celal Bayar Üniversitesi
Doç. Dr. Hakan CANDAN Karamanoğlu Mehmetbey Üniversitesi
Doç. Dr. Çiğdem AKMAN Süleyman Demirel Üniversitesi
Dr. Öğr. Üyesi Arzu ÖZSOY ÖZMEN Kocaeli Üniversitesi
Paradoks Ekonomi Sosyoloji ve Politika Dergisi
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17 Sayı/Issue: 1
HAKEM KURULU
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
KENTLEŞMENİN BİREYLERİN YÖNETİM
HAKKINI ZEDELEMESİ AÇISINDAN K AT
MÜLKİYETİ K ANUNUNUN BAZI HÜKÜMLERİNE
ELEŞTİREL YAKLAŞIM
CRITICAL APPROACH FOR SOME PROVISIONS OF
THE CONDOMINIUM LAW FOR THE DAMAGE OF
THE MANAGEMENT RIGHT OF THE INDIVIDUALS
RELATED URBANIZATION
Dr. Fatih GÜLER
Çanakkale 18 Mart Üniversitesi
fatih.guler@comu.edu.tr
ÖZET
T
oplu yapılar, kentleşmenn doğal br sonucu olup gün geçtkçe hayatımızda daha
fazla yer almaktadırlar. Mevzuatımız kat malklerne kendlern yönetme ve yapı
müteahhdnn ayıplı fasından korunma gb haklar tanımıştır. Kanun hükümlernn
ortaya çıkardığı sonuçların ncelenmes ve değerlendrlmes oldukça önemldr. Bu değerlendrmeler
kanun koyucunun amacı le uygulamadak sonuçları karşılaştırma mkânı vermektedr. Türkye
Büyük Mllet Mecls’nde 2007’de kabul edlen düzenlemeler le 634 sayılı Kat Mülkyet Kanunu,
nşası yen bten yapılarda günlük hayatın br an önce başlaması çn bazı tedbrler almıştır. Tedbrler
bu amaçları sağlamasına rağmen kat malklernn bazı haklarını zedelemektedr. Kat Mülkyet
Kanunu’nda yapılacak brtakım düzenlemeler, kat malklernn bu sıfatlarından kaynaklı hakları le
yen yapılarda günlük yaşamın sağlıklı br şeklde devam etmes arasındak dengey sağlayablecektr.
Anahtar Kelmeler: Kentleşme, Kat Mülkyet Kanunu, Yönetm Planı, Geçc Yönetm, Ayıplı İfa
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
22 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
ABSTRACT
C
ollective structures are a natural result of urbanization and they take place more and
more in our lives day by day. The condominium law gives possessors the right to manage
themselves and to be protected from the defective fulfilment of the contractor. It is very
important to examine and evaluate the results of the provisions of the law. These evaluations provide
the opportunity to compare the purpose of the legislator with the results in practice. In addition,
with The Grand National Assembly of Turkey regulations adopted in 2007, the condominium law
takes some precautions to start the daily life as soon as possible in the finished buildings. Although
the measures provide these goals, they damage some rights of possessors. A number of arrangements
to be made in the condominium law can provide the balance between the rights of the possessors and
the healthy continuation of daily life in new buildings.
Keywords: Urbanization, Condominium Law, Management Plan, Temporary Management, De-
fective Fulfilment
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
GİRİŞ
D
ünyadak sanayleşme sürecyle brlkte kırdan kente doğru gözle görüleblr br nüfus
hareketllğ yaşanmıştır. Küreselleşme sürec se malların, sermayenn ve breylern
hareketllğn arttırmıştır. (Karakurt Tosun, 2019:69) Bu hareketllğnn oluşturduğu
konut talebn karşılayacak br konut arzı gereksnm ve daha fonksyonel br çözüm arayışı toplu
yapılara olan htyaç ve zorunluluğu ortaya çıkarmıştır.
Kanun koyucu brtakım htyaçları göz önünde bulundurarak yasal düzenlemeler yapmaktadır. Ka-
nun koyucunun radesnn daha sağlıklı br şeklde gerçekleşmesn sağlamak amacıyla bu düzenleme-
lern uygulamada beklenen amaçları gerçekleştrp gerçekleştrmedğn ya da öngörülmeyen brtakım
sonuçlarının olup olmadığının ortaya konması oldukça önemldr.
Çalışmada kat malklernn anagayrmenkulü yönetm hakkı, yapı müteahhdnn ayıplı fasından
korunma hakkının önem ve çerğ ele alınmıştır. Bu çerçevede Kat Mülkyet Kanunu’nda toplu yapı-
larda günlük hayatın sağlıklı br şeklde br an önce başlaması ve devamı çn düzenlenen “geçc yöne-
tm” kurulu öngören yönetm planına lşkn bazı hükümlernn kat malklernn anagayrmenkulü yö-
netme hakkını ve yapı müteahhdnn anagayrmenkulün ortak yerlerndek ayıplı fasından korunma
hakkını nasıl zedeleyebleceğ ortaya konulmuştur. Yne çalışmada kanun koyucunun bekledğ faydayı
sağlayarak yukarıda fade edlen olumsuzlukları bertaraf etmek çn ne gb düzenlemeler yapılması ge-
rektğ fade edlmştr.
Şehr merkezlernde arsa fyatlarının dğer yerleşm yerlerne göre daha yüksek olması ve şehr mer-
kezlernde yen yapı nşa etmeye uygun arsaların sınırlılığı dkey mmarye yönelmey zorunlu kılmak-
tadır. Bu gerçekler, br veya brden çok mar parsel üzernde, bell br onaylı yerleşm plânına göre
yapılmış veya yapılacak alt yapı tessler, ortak kullanım yerler, sosyal tess ve hzmetler le bunların yö-
netm bakımından brbrleryle bağlantılı brden çok yapıyı fade eden toplu yapıların sayısını ve öne-
mn arttırmaktadır.
Toplu yapıların sayısının artması, anagayrmenkulün bağımsız bölümler dışında kalıp, korunma
ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler olan ortak yerlern ortak gderlernn ntelk
ve ncelk anlamında artması ve çeştlenmes sonucunu doğurmuştur. Bu çerçevede, anagayrmenkulün
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
24 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
yönetm, toplu yapılar çn oldukça farklılaşmaktadır. Kat mülkyet mevzuatındak bazı düzenlemeler
de bu sürec daha da hızlandırmıştır.
Örneğn kanun koyucu, kentleşmenn neden olduğu muhtemel çevre sorunlarını mnmze et-
mek, kaynakları tasarruflu kullanmak, dışa bağımlılığı azaltmak ve tüketcy korumak gb amaçlarla
belrl büyüklüktek bnalarda merkez ısıtma sstemn zorunlu hale getrmştr. (Güler, 2019: 49)
Kat Mülkyet Kanunu’nun 42. maddesnde 18/4/2007 tarh ve 5627 sayılı Enerj Vermllğ Kanu-
nu’nun 16. maddes le yapılan değşklğe göre toplam nşaat alanı k bn metrekare ve üzer olan
bnalarda merkez ısıtma sstemnn ferd ısıtma sstemne dönüştürülmes, kat malklernn sayı ve
arsa payı olarak oy brlğ le verecekler karar üzerne yapılır. Merkez ısıtma sstemnn varlığı, mer-
kez ısıtma gderlernn Merkez Isıtma ve Sıhh Sıcak Su Sstemlernde Isınma ve Sıcak Su Gder-
lernn Paylaştırılmasına İlşkn Yönetmelk hükümlerne göre yetklendrlmş ölçüm şrketler tara-
fından paylaştırılması, paylaştırılan gderlern yönetm tarafından kat malklernden tahsl edlp gaz
dağıtım şrketne ödenmes, merkez ısıtma sstemnn arızalanması durumunda müdahale etmes,
bakım ve onarım şlern takp edlmes amacıyla br apartman görevls sthdam edlmes zorunlu-
luğu gb sonuçlar doğurmaktadır.
Plan, fen, sağlık ve sürdürüleblr çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma le projelendrmeye ve
denetme lşkn usul ve esasları düzenleyen Planlı Alanlar İmar Yönetmelğ’ne göre konut kullanımlı
bnalar çn kapıcı dares, bekç odası ve kontrol kulübeler yapılacak bnalar ve yapı stokları detaylıca
belrtlmştr (bkz, 44. madde.). Yne Planlı Alanlar İmar Yönetmelğ’ne göre kat aded dört ve daha
fazla olan bnalarda se asansör tess zorunlu olup Asansör Peryodk Kontrol Yönetmelğ’ne göre ya-
pıda sürekl olarak kullanılan asansörün peryodk kontrolü, yönetc tarafından yılda en az br defa,
Blm, Sanay ve Teknoloj Bakanlığı tarafından yetklendrlen ve lgl dare le protokol mzalayan A
tp muayene kuruluşuna yaptırılır.
Bunlar gb düzenlemeler toplu yapılarda, kat malklernn bu sıfatlarından kaynaklı en temel hak-
ları olan yönetm hakkını kendler arasında seçeblecekler yönetcler elyle değl, kâr odaklı profesyo-
nel yönetm şrketler aracılığıyla kullanması zorunluluğunu doğurmuştur. Fakat bu zorunluluğun toplu
yapılarda anagayrmenkulün yönetmnn demokratk değerlerle uyumlu olmasını engelleyc br nte-
lğe kavuşturmaması gerekr. Demokratk şleyşn temelnn katılım olduğu göz önünde bulundurula-
rak (Gürses, 2015:55), yönetlenlern br paydaş olarak sürece katılımının sağlandığı yönetşm perspek-
tfnn kat mülkyet hukukunun ruhuna hâkm olması gerekllğ bu anlamda fade edlmeldr (Uysal
& Atmaca, 2018:414).
1. KAVRAMSAL ÇERÇEVE
Kentleşme farklı kültürlerden ve farklı şartlardan gelen kşlern günlük hayatlarını dame ettk-
ler coğraf mekânda br arada yaşamaları olarak tanımlanablr. (Karakurt Tosun, Kentleşme, Güven,
Dayanışma Kavramları Bağlamında Sosyal Sermaye ve Musahiplik Geleneğinin Analizi, 2018:28) Kent-
lern tarhsel süreç kazandıkları değer ve olgular görsel/fzksel çıktılar oluşturur. (Mecek & Uyar, 2016:
148) Kentleşmenn güncel manada en öneml görsel/fzksel çıktılarından brnn apartman, ste vb. ol-
guların önemnn artması olduğu söyleneblr. Kat mülkyet hukuku açısından bu tanımlamada kul-
lanılan kş/ brey kavramının kat malk, apartman/stenn anagayrmenkul kavramına karşılık geldğ
fade edlmeldr.
PARADOKS Economics, Sociology and Policy Journal 25
Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Açısından
Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
Kat malklernn en temel hakkı olan anagayrmenkulu yönetm hakkı se, kat malklernn kend
konutlarının gereksnmlern saptama, sorunlarını gderme, karar verme, toplanma, şletme bütçes ha-
zırlama ve yapılan harcamaları denetleme gb kat mülkyet hukukundan kaynaklanan temel ve vazge-
çlmez ntelkte hakları kapsamaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2004).
Anagayrmenkulü yönetme hakkının en öneml argümanlarından olan yönetm planı, bütün kat
malklern bağlayan br sözleşme hükmünde olup, ana taşınmazın yönetm tarzını, kullanma maksat
ve şekln yönetc ve denetçlern alacakları ücret ve yönetme at dğer hususları düzenler.
Geçc yönetm se, toplu yapılarda, kanunun gösterdğ azam süreler çnde görev yapablecek, na-
sıl oluşacağı ve hang sürelerde görev yapacağı yönetm planında belrlenen, yapı temslcler kurulu olu-
şuncaya kadar, bu kurulun görevlern üstlenmek, yetklern kullanmak ve kurulun oluşması çn ge-
rekl grşm ve çağrılarda bulunmak üzere görevl olan geçc kurul olarak tanımlanablr.
Ayıplı fa “yüklencnn dürüstlük kuralı gereğ olması gereken veya sözleşmede taahhüt edlerek bu-
lunması gereken vasıfların, ntelklernn bulunmaması, esern kanun veya sözleşme le öngörülen n-
telkler taşımamasıdır”. (Özcan, 2018: 323) İnşaat sözleşmes bakımından yüklencnn ayıplı fası ha-
lnde sorumlu olduğu süre Türk Borçlar Kanunu’nun 478. Maddes uyarınca beş yıldır. Bu çerçevede
yapı müteahhtler ana taşınmazın tamamlanmasının ardından beş yıl süreyle ana taşınmazın ortak yer-
lerndek ayıplı falardan sorumlu olmaktadırlar.
2. KAT MALİKLERİNİN ANAGAYRİMENKULÜ YÖNETİM HAKKI
Br yapıda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya müsat bağımsız bölümler olan konutlar, günlük ya-
şamın yaklaşık üçte ksnn geçtğ mekânlardır. Bu sürelerde uyulması gereken kuralların tespt, gün-
lük hayatın devamı çn kararların alınması ve yürütülmes üzernde kat malklernn münhasıran sahp
olduğu hak “kat malklernn anagayrmenkulü yönetm hakkı” olarak tanımlanablr.
Kat mülkyet hukukunun uygulamasında, ana taşınmazın temel düzenleyc metn Kat Mülkyet
Kanunu’dur. Bütün paydaşları bağlayan br dğer kurucu unsur yönetm planı ken, yasama organı kat
malkler kurulu, yürütme organı yönetc, yargı organı se denetcdr.
Kat Mülkyet Kanunu, anagayrmenkulün yönetm hakkını, kat malkler kurulu ve yönetm planı
aracılığıyla kat malklerne vermştr. Şüphesz kanun koyucunun buradak en temel amaçlarından b-
rs anagayrmenkulün yönetmnde demokratk lke ve esasları hâkm kılmaktır.
İlk olarak kat malkler, olağan veya olağanüstü kat malkler kurulunda, gerek kendler arasından
gerekse kendler dışından seçeblecekler, br gerçek veya tüzel kşden oluşan yönetcyle veya üç gerçek
veya tüzel kşden oluşan yönetm kurulu elyle, anagayrmenkulün yönetm hakkını kullanmaktadır.
İknc olarak kat malkler, olağan veya olağanüstü kat malkler kurulunda, değştrlmes daha güç
çoğunluklara bırakılmış yönetm planı marfetyle anagayrmenkulün yönetmne lşkn daha uzun so-
luklu düzenlemeler yapma hakkını kullanmaktadır.
Kat malkler gerek kendler, gerekse de kat malkler brlğ arasındak hak ve yükümlülükler esa-
sen Kat Mülkyet Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmesne rağmen kat mülkyetne konu olan gay-
rmenkullerdek her br yapı çn farklı özel durumların tamamını öngörmek mümkün olmadığından
bu ekslğn gderlmes amacıyla her br yapı çn kendne özel ayrıca br yönetm planı hazırlanması
zorunluluğu bzzat Kat Mülkyet Kanunu’nda öngörülmüştür (Öztrak, 1967:113).
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
26 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
3. KAT MALİKLERİNİN ANAGAYMENKULÜN YÖNETİM HAKKINI
ZEDELEYEN HÜKÜMLER VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Yukarıda fade edldğ gb kat mülkyet kanunu, anagayrmenkulün yönetm hakkını, kat malk-
ler kurulu ve yönetm planı aracılığıyla kat malklerne vermştr. Kat malklernn anagayrmenkulü
yönetm hakkını zedelenmes esas tbaryle Kat Mülkyet Kanunu’nun yönetm planı le lgl bazı hü-
kümlernden kaynaklanmaktadır.
Yönetm planının kural olarak daha toplu yapı ortaya çıkmadan kurulan kat rtfakı aşamasından
önce hazırlanarak tapu daresne teslm edlmes gerekr. Kat Mülkyet Kanunu’nun 12. Maddesne göre
yönetm planının tüm kat malklernn radesyle yan oybrlğ le oluşturulması gerektğ anlaşılmak-
tadır. Ntekm Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün genelgelernde de yönetm planında bütün kat
malklernn mzasının bulunması ve bunun tapu müdürlüklernce aranması gerektğ fade edlmştr.
(Çeliker, 2012: 68) Bu çerçevede yönetm planına mzadan mtna eden kat malkler olması halnde
dğer kat malklernn hâkmn müdahalesn steyerek bu oybrlğn sağlamaları gerekmektedr. Nte-
km Yargıtay yönetm planının kat mülkyetnn kurulması esnasında braz edlmes gereken belgeler-
den olduğuna şaret ederek, mzaların herhang br sebeple eksk kalması halnde, mahkemenn mza-
dan kaçınan paydaşlar adına yönetm planının mzalanmış sayılmasına karar vermes gerektğn çthat
etmştr (Bozkurt, 2010: 50).
Bu hükümler çerçevesnde Kat Mülkyet Kanunu’nun lk halnde yönetm planını değştrmek çn
bütün kat malklernn oy brlğ şartı aranmışken 13/4/1983 tarh ve 2814 sayılı kanunun 11. mad-
des le Kat Mülkyet Kanunu’nda yapılan değşklkle yönetm planının değştrlmes çn bütün kat
malklernn beşte dördünün oyu yeterl kabul edlmştr.
Bunun yanında yönetm planı ve bunda yapılan değşklkler, bütün kat malkleryle onların küll
ve cüz haleflern, bağımsız bölümlerdek kracıları, oturma (sükna) hakkı sahplern, bağımsız bölüm-
lerden herhang br suretle devamlı olarak faydalananları, yönetc ve denetçler bağlamaktadır. Yöne-
tm planı ve sonrasında yapılan değşklern tarh kat mülkyet kütüğünde beyanlar hanesnde göste-
rlr. Beyanlar hanesne yapılan bu kayıtla brlkte, yönetm planının üçüncü kşlere karşı etkl olması
hususu sağlanmış olmaktadır. (Çevik , 2010: 72) Böylece lgl bağımsız bölümü ktsap edecek olan
müstakbel malk yönetm planında yapılmış olan değşklkler hakkında blg sahb olmaktadır. Tüm
bunların yanında Yargıtay yönetm planındak hükme aykırı kat malkler kurulu kararının geçerl ol-
mayacağına da hükmetmştr (Çeliker, 2012: 36).
Yukarıda fade edlen hususlar yönetm planı hükümlernn önem ve kat malkler üzerndek etk-
lern ortaya koymaktadır. Yönetm planına bu kadar ayrı br önem veren ve kısm hyerarşk güç tanı-
yan kanun koyucunun göz ardı ettğ hususlar bulunmaktadır.
Ekonomk gerçeklkler ışığında ülkemzde yen br yapının nşası çn k farklı yol benmsenmekte-
dr. Bunların ksnn de müstakbel kat malkler açısından öneml sonuçlar doğuracağı açıktır.
Brncs arsanın yapı müteahhd tarafından satın alınarak yen br yapı üretlmes sürecdr. Bu tür
konut üretmlernde yapı müteahhtler kat rtfakını kurarken yönetm planını hazırlamaktadır. Bu sü-
reçte teknk olarak bütün bağımsız bölümlern malk yapı müteahhd olduğundan yapı müteahhd
on yıllarca brçok nsanın yaşam süreceğ br yerleşm yernde dledğ gb yönetm planını oluştura-
blmektedr. Bu tür yönetm planlarında, yapı müteahhtlernn kend aleyhlerne sonuç doğurablecek
hükümlere yer vereceğn düşünmek se oldukça ymser br yaklaşım olacaktır.
PARADOKS Economics, Sociology and Policy Journal 27
Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Açısından
Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
İkncs se kat karşılığı veya arsa payı nşaat sözleşmes le yen br yapı üretlmes sürecdr. Günü-
müzde nüfus artışı, şehrleşme düzeynn artması, ekonomk koşullar yanında, arsa sahplernn nşaat
yapacak sermaye, teknk donanım ve organzasyona sahp olmamaları, yapı müteahhtler le anlaşma
yoluna gderek, kat karşılığında nşaat yapılması terchlern arttırmaktadır. (Uğur, Baykan, & Güneş,
2017: 123) Bu sözleşmeler yen br yapı nşa etmeye müsat br arsanın malk olan fakat bu arsaya
yen br yapı nşa etmek çn yeterl kaynağa sahp olmayan arsa malkler le yen br yapı nşa etmek
çn yeterl kaynağa sahp olan fakat bu yapıyı nşa edeceğ arsayı satın almak çn yeterl kaynağı olma-
yan yapı müteahhtlernn karşılıklı radeler le ortaya çıkmaktadır. Bu sözleşmeler, Medenî Kanun’un
706. maddes, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddes, Tapu Kanunu’nun 26. maddes ve Noterlk
Kanunu’nun 60. ve 89. maddeler gereğ noterlklerde hazırlandığı çn çoğunlukla arsa malkler yö-
netm planını hazırlama konusunda yetklern yapı müteahhtlerne devretmektedrler. Bu durum se
br öncek fıkrada fade edlen durumu ortaya çıkmaktadır. Kısmen braz blnçl olan arsa malkler se
bu yetky yapı müteahhtlerne vermemekte, yönetm planını kendler hazırlamaktadır. Arsa payı n-
şaat sözleşmesne göre arsa payına karşılık konutların belrl br oranına malk olacak olan arsa malk-
ler ya tamamen kendlern koruyacak br yönetm planı düzenlemekte ya da bu ayrıcalığı yapı müte-
ahhtler le paylaşmaktadır. Bu çerçeve yapı sona erdğnde sadece bell oranda bağımsız bölüme malk
olacak arsa malkler, yapının tamamı çn geçerl olacak ve değşmes çn beşte dört oy çokluğu aran-
ması sebebyle, arsa malklernn rades dışında değşmes htmal kalmayan yönetm planını münha-
sıran düzenleme hakkına sahp olmaktadır.
Br örnekle yardımıyla konu daha somut olarak fade edleblr. Üzernde her katta beş darenn ola-
cağı dört katlı asansörlü br bnanın nşa edleceğ arsanın malk le yapı müteahhd arasında %25 arsa
payı oranıyla arsa payı nşaat sözleşmes akdedlmş olsun. Yapı tamamen bttğnde arsa malk bağım-
sız bölümlerden sadece örneğn zemn kattak beş darenn yan %25’nn malk olacak olmasına rağ-
men bağımsız bölümlernn tamamı çn geçerl olacak olan yönetm planını tek başına hazırlayacak-
tır. Çünkü teork olarak lk başta tüm bağımsız bölümlern malk arsa malk olmaktadır. Arsa malk
kendsnn mülkyetnde olan darelern zemn katta olması sebebyle, zemn kattak darelern asansör
gderlernden muaf olmasını öngören hükümler pekâlâ yönetm planına koyablr ve bu hükümler arsa
malk kabul etmedkçe hçbr şeklde değştrlemez.
Her ne kadar Yargıtay, önüne gelen davalarda hukuka aykırı bulup ptal etse de, yönetm planla-
rında, bazı ortak yerlern sadece bell kat malkler tarafından kullanılacağı (Yargıtay 5.Hukuk Dairesi
, 1980), sadece bazı kat malkler lehne ayn hak oluşturma (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 1999), ör-
neğn tabela asma yetks gb ayrı br özellk gerektrmeyen yetklern, dğer kat malklerne yasaklana-
rak sadece br kat malkne tanınması (Çeliker, 2012: 83) gb hükümlere yer verldğ görülmektedr.
Kanun koyucunun göz ardı ettğ bu hususla o yapıda hç yaşamayacak olan kşler tarafından ha-
zırlanan ve değşmes çok zor şartlara bağlı olan yönetm planı müstakbel kat malkler çn geçerl ol-
masının yanında “geçc yönetm” kurumu le bu yük kat malkler açısından ağırlaşmaktadır.
648 sayılı Kat Mülkyet Kanunu’na 14.11.2007 tarh ve 5711 sayılı kanunun 22. maddes le ek-
lenen 73. madde hükümlere göreYönetm plânında toplu yapı temslcler kurulu oluşuncaya kadar, bu
kurulun görevlern üstlenmek, yetklern kullanmak ve kurulun oluşması çn gerekl grşm ve çağrılarda
bulunmak üzere, br geçc yönetm kurulması öngörüleblr. Bu takdrde yönetm plânında geçc yönetmn
nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğne lşkn hükümlere yer verlr. Geçc yönetm en geç
toplu yapının btmn zleyen br yıl sonrasına kadar devam edeblr. Bu süre, her halde toplu yapı kapsa-
mındak lk yapı ruhsatının alınmasından tbaren on yıl geçmesyle sona erer”.
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
28 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
Bu çerçevede geçc yönetmn yetkler şunlardır:
Toplu yapı temslcler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlern üstlenmek,
Toplu yapı temslcler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun yetklern kullanmak
Toplu yapı temslcler kurulunun oluşması çn gerekl grşm ve çağrılarda bulunmak
Tüm bu yetkler ayrıntılı olarak ncelendğnde bu yönetm her ne kadar geçc yönetm olarak sm-
lendrlmş ve konumlandırılmış olsa da aslında bu yönetmn olağan veya olağanüstü kat malkler ku-
rulunda seçlmş yönetmden daha yetkl olduğu açıkça görülmektedr.
Almanyada uygulanan Kat Mülkyet Kanunu’nun 2007 reformunda, nşaat yapıcının aynı zamanda
yönetc belrlemş olması sebebyle kat malkler aleyhne çıkablecek menfaat çatışmalarını dkkate al-
mış olmasına rağmen (Saruhan, 2007: 94), 2007’de Kat Mülkyet Kanunu’muzda toplu yapılarla lgl
düzenlemeler yapılması esnasında, gerek Türkye Büyük Mllet Mecls Adalet Komsyonu görüşmele-
rnde gerekse de Türkye Büyük Mllet Mecls Genel Kurulu görüşmelernde geçc yönetm le lgl
hçbr önerge verlmemş, geçc yönetmn oluşturableceğ sakıncalar hakkında hçbr tartışma yapıl-
mamış olması oldukça dkkat çekcdr.
Geçc yönetmn azam görev süresnn lk yapı ruhsatının alınmasından tbaren on yıl olarak be-
lrlenmes somut ve öngörüleblr br krterdr. Zra nşaatın başlaması çn yapı ruhsatının alınmasının
teknk ve hukuk zorunluluk olduğu göz önüne alındığında durum daha açık br şeklde anlaşılmakta-
dır. Fakat “toplu yapının btm” bares, belrsz ve sustmale açık br kavram olması sebebyle eleşt-
rye açıktır. “Toplu yapının btm” fadesnden anlaşılması gereken toplu yapının tüm unsurlarıyla b-
tp fl olarak yaşamın başladığı zaman mı yoksa lgl dare tarafından bttğnn tespt ve tescl edldğ
zaman mı olduğu düşünülmeldr.
Toplu yapının btm fadesnn İmar Kanunu hükümler çerçevesnde projeye uygun olarak nşa-
atın tam anlamıyla btmes ve yapı kullanım zn belgesnn yapının tamamı çn alınmış olması anla-
mına geldğ fade edlmektedr. (Tuzcuoğlu, 2013 : 2704)
Fakat Yargıtay, lgl dare tarafından yapı kullanım zn belgesnn düzenlenme tarhnn toplu ya-
pının btm olarak kabul edlp edlmeyeceğ konusunda esk tarhl çthatlarında yapı kullanım zn
belges düzenlenmes le toplu yapının bttğ kanaatnde ken, yen tarhl br çthadında se bu fkrn
değştrmş, yapı kullanım zn belgesnn düzenlenme tarhnn kesnlkle esern teslm tarh olmaya-
cağı fkrn kabul etmştr (Turanboy, 1990: 155).
Eğer toplu yapının btmnden yapının flen btmes anlaşılıyorsa, bu fl durum km tarafından ve
nasıl tespt edlecektr? Toplu yapının btm yapı kullanım zn belgesnn tanzm olarak kabul edlmes
halnde brkaç lave sorun ortaya çıkmaktadır. Yapı kullanım zn belges yapı müteahhtlernn brtakım
dar, teknk ve mal gerekllkler yerne getrmelernn ardından tanzm edleblmektedr.
Brnc grup beledyeler her br bağımsız bölüm çn ferd olarak yapı kullanım zn alınmasına mü-
saade etmektedrler. Bu tür durumlarda toplu yapının ne zaman bteceğ ayrı br sorun olarak karşımıza
çıkmaktadır. İknc grup beledyeler yapı kullanım zn belgesn tüm bağımsız bölümler ve ana taşın-
maz çn toplu olarak ve br defaya mahsus olarak vermektedr.
Bu çerçevede her k durumda da yapı müteahhtlernn yapı kullanım zn belgesnn tanzm ed-
leceğ zamanı belrleme konusunda takdr yetkler olduğu göz önünde bulundurulduğunda, yapı mü-
teahhtlernn geçc yönetmn görev süresn belrleme konusunda da dolaylı olarak takdr yetksnn
olduğu görülmektedr.
PARADOKS Economics, Sociology and Policy Journal 29
Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Açısından
Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
Kat mülkyet kanununun sağladığı bu kolaylıklarla toplu yapı temslcler kurulu le yönetm ku-
rulu çn öngörülen tüm hak, görev ve yetkler, 10 yıl süreyle ……… ‘a bırakılmıştır.” (Yargıtay 3. Hukuk
Dairesi, 2004) gb hükümler yönetm planlarına eklenmektedr.
Bunların yanında “konutların teslmnden tbaren, Kat Mülkyet Kanunu’na göre gerekl yönetm or-
ganları oluşuncaya kadar konutların yönetm ve şletmes yapı müteahhd tarafından tespt edlecek kşler
tarafından yürütülmesne, ayrıca yönetm yetksn br veya brkaç gerçek veya tüzel kşye devredebleceğne
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2005) cevaz verdğne dar satış vaad sözleşmelerne hükümler eklendğ
de gözlemlenmektedr.
Geçc yönetm büyük ölçekl yapılarda günlük hayatın br an önce başlaması ve ardından da de-
vamı çn gerekl ve yernde br düzenlemedr. Fakat geçc yönetm kat malklernn çoğunluğunun ka-
mete başlamasıyla anlamını, önem ve değern ytrmekte, kat malkler açısından gereksz br zorunlu-
luk olarak ortaya çıkmaktadır.
Kat Mülkyet Kanunu’nun genel sstematğ kat malklernn salt çoğunluğuna yönetcy belr
-
leme hakkı vermşken, kat mülkyet kanunu geçc yönetmn ancak beşte dört çoğunlukla değştr-
lebleceğ lkesn benmsemştr. Beşte dört çoğunluğu sağlamanın güçlüğünün blncnde olan geçc
yönetcler se kat malklernn talep ve steklerne duyarsız kalablmektedrler. (Kamu Denetçiliği Ku-
rumu, 2014) Bu konuda yapılan kısıtlı alan araştırmaları da bu hususu doğrulamaktadır (Karasu &
Gültekin, 2012: 397).
Brçok ş kolunun ortak üretm olarak ortaya çıkan yapıların müteahhtler le kat malkler ara-
sında br menfaat çatışması olması kuvvetle muhtemeldr. Bu menfaat çatışmasının hak eksenl br düz-
lemde lerlemes çn “slahların eştlğ” lkes çerçevesnde anagayrmenkulün yönetmnn en azından
yapı müteahhdnden bağımsız kşlerce yürütülmes oldukça önemldr.
Yukarıda fade edlen sorunların çözüleblmes çn 648 sayılı Kat Mülkyet Kanunu’nun 73. mad-
desne aşağıdak fıkranın eklenmes düşünüleblr.
-fakat toplu yapının tamamında, bağımsız bölümlerde en az üçte k kat malk yasal olarak
kamet edyorsa, br kat malknn İlçe Nüfus Müdürlüğü’nden taleb üzerne bu yönde düzlene-
cek belgenn, lgl kat malknce noter aracılığıyla geçc yönetme bldrlmesnden sonrak 45.
günde, geçc yönetmn tüm yetkler sona erer ve aynı günde noter teblgatında belrtlen yer ve
saatte yen yönetmn seçlmes çn olağanüstü toplantı çağrısı yapılmış sayılır.
Yönetm planının müstakbel kat malklernn haklarına zarar verecek ntelkte düzenlenmesn en-
gelleyecek en akla yatkın çözüm br “ön denetm” sstem kurulmasıdır. Çünkü yukarıda fade edl-
dğ gb yönetm planına geçc yönetm le lgl brtakım hukuka aykırı hükümler ekleneblmektedr.
Bu ön denetm sstemne tüm yapıların değl bell büyüklüktek yapıların dahl edlmes daha an-
lamlı olablr. Çünkü bağımsız bölüm sayısı azaldıkça ortak yerler ve ortak gderlern ntelğ üzernde
uzlaşma sağlanması htmal yükselmektedr.
Dğer öneml olan husus se bu ön denetm kmn yapacağıdır. İlk akla tapu dareler geleblr fakat
özellkle toplu yapıların nşa edldğ bölgelerde görevl tapu darelernn görev yoğunluğu buna müsa-
ade etmeyeblr. Bunun yanında kanunda olmasına rağmen bazı hak ve yetklern tapu dareler saye-
snde asla kullanılamayacağı haller olduğu, kanunun apaçık hükümlerne rağmen kanundan doğan ve
sözleşme taraflarının anlaşması gerekmekszn fa edlecek bazı konuların tapu darelernde metn okuya-
rak buna lşkn hüküm arayanlar, tarafların brlkte tapuya gelmesn zorlayanlar sıklıkla yaşanan olum-
suzluklar (Özmen, 2012: 42,43 ) olduğu eleştr de göz önünde bulundurulduğunda ön denetmn br
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
30 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
yargı organınca yapılması daha akla yatkın gözükmektedr. Fakat yargı organının ş yükünün azaltıl-
masına yönelk genel toplumsal beklent ve kamu poltkasına uyumlu br ara formül daha uygulana-
blr ntelkte olacaktır.
Yukarıda fade edlen sorunların çözüleblmes çn 648 sayılı Kat Mülkyet Kanunu’nun 28. mad-
desne aşağıdak fıkranın eklenmes düşünüleblr.
-Bağımsız bölüm sayısı otuzdan fazla olan yapılar, toplu yapılar ve kanun zorunluluk gereğ
merkez ısıtma sstemne sahp yapılar çn kat malklernce veya kat rtfakı sahplernce mza-
lanan lk yönetm planı tapu daresne teslm edlemeden önce, sulh hukuk hakmne teslm ed-
lr. Sulh hukuk hakm yönetm planını en geç 10 (on) gün nceleyp görüşlern bldrmek üzere
arabulucuya gönderr.
Arabulucu yönetm planını Kat Mülkyet Kanunu’na uygunluğu açısından nceler ve rapo-
runu hazırlar. Arabulucunun raporu yönetm planının uygunluğu yönündeyse, lgl rapor yöne-
tm planı le brlkte tapu daresne teslm edlr.
Arabulucunun raporu yönetm planında düzeltme öngörüyorsa, kat malk bu düzeltmeler
yaparak, sulh hukuk mahkemes kanalı le arabulucuya gönderr. Arabulucu düzeltmeler kont-
rol ederek uygunluk raporunu düzenler, her k lgl rapor yönetm planı le brlkte tapu dare-
sne teslm edlr.
Kat malk arabulucunun düzeltmelern kabul etmek stemezse, sulh hukuk hakmnden bu
konuda br karar vermesn ster. Sulh hukuk hakm arabulucunun düzeltmelern aynen kabul
edeblr, değştrerek kabul edeblr veya tamamen reddederek yönetm planının uygunluğuna ka-
rar verleblr. Sulh hukuk hakmnce verlecek karar, gereğ kat malknce yapıldıktan sonra yö-
netm planı le brlkte tapu daresne teslm edlr.
Yapı müteahhtlernn kat malklernden madd ve manev olarak üstün olduğu satış öncesnde sü-
reçte, anagayrmenkulün yönetm le lgl geleceğe dönük br takım sözleşme ve vekâletnameler düzen-
lendğ yukarıda fade edlmştr. Bu sorunun çözüleblmes çn 648 sayılı Kat Mülkyet Kanunu’nun
31. maddesne aşağıdak fıkranın eklenmes düşünüleblr.
-Kat rtfakı ve kat mülkyet kurulmadan önce, Kat Mülkyet Kanunu çerçevesnde düzenle-
necek olan olağan ve olağanüstü kat malkler toplantılarında kat malklernn oy hakkının dev-
redldğne ya da belrl kşlern yönetc olmasına cevaz verdğne dar yapılan her türlü sözleşme
veya vekaletname, kat malklernn bu sözleşmeler ve vekaletnameler tek taraflı olarak feshettk-
lerne dar kat malkler kurulu dvan başkanlığına verlen dlekçe sonucunda tüm sonuçları le
brlkte sona ermş sayılır.
4. KAT MALİKLERİNİN YAPI MÜTEAHHİDİNİN AYIPLI İFASINDAN
KORUNMA HAKKINI ZEDELEYEN HÜKÜMLER VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Bu başlık altında kat malklernn bağımsız bölümlerndek ayıplı falar değl anagayrmenkulün ba-
ğımsız bölümler dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler olan
ortak yerlerndek ayıplı falar tartışma konusu edlmştr. Çünkü kat malkler, mülkyetler altında
olan bağımsız bölümler le lgl ayıplı fanın gderlmesn breysel ve bağımsız olarak yapı müteahh-
dnden talep edeblr fakat anagayrmenkulün ortak yerlerndek ayıplı fanın tespt ve gderlmesnn
takb yönetcnn sorumluğundadır.
PARADOKS Economics, Sociology and Policy Journal 31
Kentleşmenin Bireylerin Yönetim Hakkını Zedelemesi Açısından
Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Hükümlerine Eleştirel Yaklaşım
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
Br yapı ve özelnde de br konutun üretlmesnde kalıp, demr, beton, tuğla, su tessatı, sıva, şap,
boya, badana, fayans, pencere, elektrk, doğalgaz tessatı, asansör, kapı vb. malzemes ve şçlğ gb alt
sektörlere lşkn çok farklı uzmanlık alanları br araya gelmektedr. Nha tüketcler se bu unsurları
br araya getren yapı müteahhdne br bedel ödeyerek konutların malk olmaktadır. Çoğu zaman yapı
müteahhtler yukarıda sayılan ş kollarının hçbrn doğrudan üstlenmemekle brlkte sürec organze
ederek rsk sorumluluğunu almaktadırlar.
Konut üretm brçok ş kolunun ortak çalışması sonucu ortaya çıkması sebebyle ayıplı fa konula-
rının oluşması doğal br durum olarak değerlendrlmeldr. Ancak buradak temel sorun ayıplı malat-
ları düzeltmes gereken nşaat frmasına ulaşılamaması veya lglenmemes ve akabnde sorunun yargıya
ntkal etmesdr. (Bayraktar & Bayraktar, 2017: 47) Yargıya ntkal eden anlaşmazlıklar dkkate alındı-
ğında sözleşmelern daha çok müteahhtler tarafından hlal edldğ görülmektedr. (Uğur, Baykan, &
Güneş, 2017: 123)
Yönetm planı marfetyle kendsn ve kendsne yakın gerçek ve tüzel kşler geçc yönetc olarak
tespt eden yapı müteahhd ayıplı maldan sorumlu olduğu lk beş yıllık süreçte, ayıplı fadan kaynaklı
sorunların çözümünü kend bütçesnden değl yönetmn bütçesnden karşılayablecektr. Örneğn bna-
nın ortak yerlernden olan çatısında br akıntı olması durumda veya yne ortak yerlernden olan asan-
sörde br arıza gerçekleşmes durumunda, kural olarak, lk beş yıllık süreçte bu ayıplı fadan yapı müte-
ahhd sorumlu olması gerekrken, kends ve kendsne yakın geçc yönetclern sürec lerletmesnn
verdğ yardım ve kolaylıklı bu tp malyetler, yönetm bütçesnden karşılayarak dolaylı olarak kat ma-
lklerne yansıtablecektr. Halbuk bu tür anagayrmenkuller yapı müteahhd le llyet bağı olmayan
üçüncü kşlerce yönetlmş olsaydı, bu tür aksaklıkların gderlmes yönetc tarafından yapı müteahh-
dnden talep edlecek, karşılanmadığı takdrde dava açma hakkı kullanılablecekt.
Yukarıda fade edlen sorunların çözüleblmes çn 648 sayılı Kat Mülkyet Kanunu’nun 73. mad-
desne aşağıdak fıkranın eklenmes düşünüleblr.
-İnşaat sözleşmesnde yüklencnn ayıplı fası halnde sorumlu olduğu beş yıllık süre, toplu
yapılarda ortak yerler bakımından, geçc yönetmn görev süresnn btmnden başlamak sure-
tyle uygulanır.
SON
Toplu yapılar, kentleşmenn doğal br sonucu olup gün geçtkçe hayatımızda daha fazla yer almak-
tadırlar. Toplu yapıların büyüklüğünün artması, buralardak ortak htyaçların ntelk ve ncelğnn art-
masına yol açmakta ve bu durum da daha genş yelpazel br anagayrmenkul yönetm perspektfnn
ortaya konmasını zorunlu kılmaktadır.
Kanun koyucunun gerçekleştrdğ düzenlemelern, zaman çersnde uygulanması le, hedeflenen
amaçları gerçekleştrp gerçekleştrmedğ anlaşılmaktadır. Kat Mülkyet Kanunu’nun toplu yapılarda
günlük hayatın sağlıklı br şeklde br an önce başlaması ve devamı çn düzenledğ “geçc yönetm”
kurumunun uygulaması kat malklernn anagayrmenkulü yönetme hakkını ve yapı müteahhdnn
anagayrmenkulün ortak yerlerndek ayıplı fasından korunma hakkını zedeleyecek ntelktedr. Zaman
çersnde yargı organlarına ve Kamu Denetçlğ Kurumu’na yansıyan uyuşmazlıklar yapı müteahhtle-
rnn bu sonuçları doğurablecek eğlmlerde olduğunu göstermştr.
Yerelleşme sürec çok boyutu olan br kavram olup (Arslan, 2018:2870), ufak brer mahalle veya
köy halne dönüşen toplu yapıların yönetmnde, yerelleşme perspektfnn öncelenmemes, demokratk
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
32 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
esas ve usullern takp edlmemes gb br durum düşünülemez. İstsna br usül olarak sınırlı br za-
man dlm çn haklı gerekçelerle öngörülmüş olan geçc yönetm, kat malkler le menfaat çatışması
çnde olması muhtemel olan yapı müteahhtler tarafından amacı dışında kullanılmasına mkân sağla-
yan düzenlemeler daha hak eksenl br odağa yaklaştıracak şeklde dkkate almalıdır.
Bu çerçevede yönetm planları çn yarı- yargısal ntelkl br ön denetm mekanzmasının kurulması,
geçc yönetmden ayrılmanın daha somut ve daha kolay uygulanablr olması, kat malklernn anagay-
rmenkulün yönetm hakkına yönelk radelern engelleyen sözleşme hükümlerden caymanın kolaylaştı-
rılması, yapı müteahhdnn anagayrmenkulün ortak yerlerndek ayıplı fasından kaynaklı sorumluğu-
nun başlangıcının geçc yönetmnn btş süres olarak belrlenmes gb konular değerlendrlmeldr.
Yıl: 2021, Cilt/Vol: 17, Sayı/Issue: 1, Page: 17-34
KAYNAA
Arslan, E. (2018). İngiletere’de Yerelleşme Politika-
ları ve Yerel Yönetimler. İnsan ve Toplum Bilimleri
Araştırmaları Dergisi, 7(4), 2868-2884.
Bayraktar, D., & Bayraktar, E. A. (2017). Türkiye’de
Yapı Müteahhitliği Tanımının Yasal Bir Çerçevede
Tartışılması. Bilecik Şeyh Edebali Üniversitesi Fen
Bilimleri Dergisi, 4(2), 41-49.
Bozkurt, C. (2010). Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı.
İstanbul: İstanbu Üniversitesi Sosyal Bilimler En-
stitüsü.
Çeliker, G. (2012). Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı.
İstanbul: İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler En-
stitüsü.
Çevik , S. Ö. (2010). Toplu Yapılarda Yönetim. İstanbul:
Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Durak, Y. (2015). Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sö-
zleşmesi. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
, 6(3), 207-252 .
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
(2018). Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış
Mas 2018. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş.
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortak. Derneği.
(2015). Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Or-
taklığı Derneği 2015 Yılı Faaliyet Raporu. İstanbul:
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Derneği.
Güler, F. (2019, Haziran). Merkezi Isıtma Sistemler-
inin Uygulanmasında Yaşanan Sorunların Kat
Mülkiyeti Hukuku Açısından Sonuçları . Yönetim,
Ekonomi, Edebiyat, İslami ve Politik Bilimler Dergi-
si(4), 48-64.
Gürses, F. (2015). Yerel Demokrasi ve Siyasal Katılım:
Kent Konseyleri Üzerine Ampirik Bir Araştırma.
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi,
11(2), 49-68.
Kamu Denetçiliği Kurumu, 2014/2765 (Kamu
Denetçiliği Kurumu 0 12, 2014).
Karakurt Tosun, E. (2019). Yasal Düzenlemeler Ve
Ekonomik Göstergelerden Hareketle Türkiye’de
Yabancılara Bağımsız Bölüm Satışlarının Analizi.
Tesam Akademi Dergisi, 6(2), 67-100.
Karakurt Tosun, E. (2018). Kentleşme, Güven, Dayanış-
ma Kavramları Bağlamında Sosyal Sermaye ve Mu-
sahiplik Geleneğinin Analizi. Çağdaş Yerel Yönetim-
ler Dergisi, 27(3), 27-44.
Karasu, M. A., & Gültekn, N. (2012). Toplu Konut
İdares Konutlarının Müşter Memnunyet Açısın-
dan Değerlendrlmes:Şanlıurfa İlnde Br Uygula-
ma. Marmara Ünverstes İktsad ve İdar Blmler
Fakültes Dergs, 23(2), 383-404.
Mecek, M., & Uyar, A. (2016). Kent Blncnn Oluştu-
rulması İle Hzmet Pazarlaması Aracı Olarak Beyaz
Masa Uygulaması Ve Hukuk Yapısı: Afyonkarah-
sar Beledyes Örneğ. PARADOKS Ekonom, Sosyo-
loj ve Poltka Dergs, 12(Özel Sayı), 143-157.
Özcan, Z. (2018). İnşaat Sözleşmelernde Yüklencnn
Ayıplı ve Eksk İfası . Uyuşmazlık Mahkemes Derg-
s, 0(11), 317-339.
Özmen, E. S. (2012). Tapu Dareler Uygulamaları Üze-
rne Düşünceler. İstanbul Barosu Dergs, 86(4), 42-
54.
PARADOKS Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi
34 Fatih Güler
ISSN: 1305-7979
Öztrak, İ. (1967). Kat Mülkyetnde Yönetm Planı. An-
kara Ünverstes Syasal Blgler Fakültes Dergs,
22(3), 113-136.
Saruhan, N. Ö. (2007). 634 Sayılı Kat Mülkyet Kanu-
nu Değşklk Tasarısı Üzernde Çalışmalar . İstan-
bul: İstanbul Ünverstes Sosyal Blmler Ensttüsü.
Turanboy, A. (1990). Yargıtay Kararlarına Göre Mü-
teahhdn Teslmden Sonra İnşaatdak Noksan ve
Bozukluklardan Doğan Mesulyet. Ankara Ünver-
stes Hukuk Fakültes Dergs , 41(1), 151-18 9.
Tuzcuoğlu, T. (2013). Kat Mülkyet Kanununa Ek-
lenen Toplu Yapılara İlşkn Hükümlern Değer-
lendrlmes. Journal Of Yaşar Unvesty, 8(Özel),
2673-2706.
Türkye Büyük Mllet Mecls Adalet Komsyonu .
(2007). Türkye Büyük Mllet Mecls Adalet Koms-
yonunun 04/10/2007 tarh ve Esas No:1/332 Karar
no: 3 Sayılı Raporu. Ankara: Türkye Büyük Mllet
Mecls Tutanak Dergs 23 .Dönem 2. Yasama Yılı
Clt 4 19. Brleşm 13 Kasım 2007.
Türkye Büyük Mllet Mecls Genel Kurulu. (2007).
Türkye Büyük Mllet Mecls Tutanak Dergs 23.
Dönem 2. Yasama Yılı Clt 4 20. Brleşm 14 Kasım
20 07. Ankara: Türkye Büyük Mllet Mecls.
Uğur, L. O., Baykan, U. N., & Güneş, A. (2017). Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmelernde Sözleşme Rsk
Analz Yaklaşımları. Düzce Ünverstes Blm ve
Teknoloj Dergs, 5, 12 2 -13 7.
Uysal, Y., & Atmaca, Y. (2018). Türkye’dek Merke-
z ve Yerel Yönetm İlşklernn Yönetşm Model
Çerçevesnde Değerlendrlmes. Uluslararası Yöne-
tm Akadems Dergs, 1(3), 411-424.
Yargıtay 18.Hukuk Dares, Esas No: 1999/ 6211 Karar
No: 1999 / 7670 (Yargıtay 18.Hukuk Dares 6 14,
1999).
Yargıtay 3. Hukuk Dares, Esas No: 2004/9157 Karar
No: 2004/9403 (Yargıtay 3. Hukuk Dares 9 20,
2004).
Yargıtay 3. Hukuk Dares, Esas No: 2005/1913 Karar
No: 2005/2338 (Yargıtay 3. Hukuk Dares 2005).
Yargıtay 5.Hukuk Dares , Esas No: 1980/ 3807 Ka-
rarNo: 1980 / 4380 (Yargıtay 5.Hukuk Dares 12
31, 1980).
ResearchGate has not been able to resolve any citations for this publication.
Article
Full-text available
ÖZET 1980'lerden itibaren kamu yönetimleri örgütsel ve işlevsel anlamda ciddi değişim ve dönüşüm yaşamaktadır. Yeni Kamu İşletmeciliği (YKİ) paradigmasıyla başlayan bu süreçte, teoride geliştirilen birçok yaklaşım, ülke pratiklerinde çeşitli şekillerde uygulanmış ve kamu yönetimi sistemlerini etkilemiştir. Bu yaklaşımlardan biri olan yönetişim, son yirmi 20 yıla yakın bir zamandır kamu yönetiminin en çok tartışılan yönetim modeleri arasında yer almaktadır. YKİ'nin bazı olumsuzluklarına tepki olarak ortaya çıkan yönetişim düzenleyici devlet, hukuk devleti, çok aktörlü ve katılımcı karar süreçleri ve hesap verebilirlik gibi temel ilkelere sahiptir. Bu ilkelerle yönetişimin, kamu yönetimi, kamu hizmeti ve kamu politikaları üzerinde çeşitli etkileri olmuştur. Bu çalışmada öncelikle yönetişimin ortaya çıkışı, kavramsal boyutu, temel ilke ve özellikleri üzerinde durulacaktır. Daha sonra, yönetişimin yerel yönetimlerin görevlerine, sorumluluklarına, örgütsel yapılarına ve işleyiş şekillerine etkilerine yer verilecektir. Son bölümde, yönetişim anlayışının Türkiye'de merkezi yönetim ve yerel yönetimler arasındaki ilişkiler üzerine etkileri incelenecektir. ABSTRACT Since the 1980s, public administrations have significant changes and transformations in organizational and functional terms. In this process, which started with the paradigm of New Public Administration (NPM), many approaches developed in theory have been applied in various forms in country practices and have affected public administration system. Governance, which is one of these approaches, has been among the most discussed management models of public administration for around for the past 20 years. The governance that emerges in response to some negativities of NPM has basic principles such as the regulatory state, state of law, multi-actor and participatory decision-making processes and accountability With these principles governance has had various effects on public administration, public service and public policies. In this work, firstly the conceptual dimension of governance, basic principles and features will be emphasized. Then, the impact of governance on the duties, responsibilities, organizational structures and modes of operation of local governments will be included. In the final section, the effects of the governance approach on the relations between the central government and local governments in Turkey will be discussed.
Article
Full-text available
Central heating system has been made mandatory in buildings of certain size by the legislator with the purpose of minimizing environmental problems which are among potential negative outcomes of urbanization,using resources economically, reducing dependence on foreign sources and protecting consumers. The problems experienced in the implementation of the arguments which will ensure the practical benefits expected by the lawmaker are returned to the independent section users as a ball of legal problems. The fact that all kinds of initiative about personal heating systems belongs to a specialist private law legal entity operating with the permission and authorization from the administration, a significant deal of initiatives about central heating systems belong to the managers without legal personality and executive authority brings about a lot of problems in practice. The gray areas in the legal norms regulating the central heating system have unfair consequences in some cases.
Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü
  • G Çeliker
Çeliker, G. (2012). Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Toplu Yapılarda Yönetim. İstanbul: Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü
  • S Ö Çevik
Çevik, S. Ö. (2010). Toplu Yapılarda Yönetim. İstanbul: Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi
  • Y Durak
Durak, Y. (2015). Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi , 6(3), 207-252.
Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Mayıs
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (2018). Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Mayıs 2018. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.