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Une expérience portoricaine de fiducie Foncière Communautaire.

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Découvrez en quelques lignes une expérience unique: la régularisation foncière d'un quartier informel à travers une fiducie foncière communautaire (Community Land Trust) portée par ses habitant.e.s depuis 2004 à San Juan, Puerto Rico. Paru dans La Revue Foncière N°16
32 La revue foncière
Un modèle foncier
communautaire, mis en
œuvre à Porto Rico pour
régulariser l’occupation
« informelle » d’un espace
public, est aujourd’hui
présenté comme un modèle
par des organismes
internationaux.
L’ île de Porto Rico est une
ancienne colonie de la couronne
espagnole dont elle a conservé
le code civil. En 1898, elle est
devenue un « territoire non incorporé » des
États-Unis, néanmoins soumis à leur auto-
rité et à leur loi. Lors de l’exode rural et de
l’urbanisation anarchique des années 1920-
1950, des dizaines de milliers de familles se
sont installées sans planification ni infras-
tructure, sur les berges des lagunes de San
Juan, la capitale. En 1960, plus de 85 000
personnes vivaient ainsi le long du canal
naturel « Caño Martín Peña » partiellement
remblayé de déchets par les habitants pour
pouvoir construire davantage plus de loge-
ments.
Dans les décennies suivantes, les poli-
tiques de résorption de l’habitat informel
ont provoqué le relogement de plusieurs
quartiers vers des grands ensembles de
logement social. Dans d’autres quartiers,
les concessions de titres de propriété indi-
viduelle ou coopérative aux habitants par
la municipalité – bien souvent dans une
logique de clientélisme politique – ont
ouvert la brèche à la spéculation foncière et
au déplacement des populations d’origine.
Aujourd’hui les huit quartiers longeant de
part et d’autre le Caño Martín Peña tota-
lisent autour de 26 000 personnes. Ce ter-
ritoire est certes très bien intégré à la ville,
mais, déficient en système d’assainisse-
ment, il est exposé aux inondations et aux
FONCIERS D’AILLEURS
xxxx
Une expérience
portoricaine de
« fiducie foncière
communautaire »
Pierre Arnold
Urbaniste,
habitatenmouvement.tumblr.com Extrait de la revue Raíces del Caño (racines du Caño) d’août 2015,
éditée par le G-8, Inc.
mars-avril 2017 • n° 16 33
maladies provoquées par le contact avec
l’eau très contaminée.
Une innovation juridique
sui generis, conçue par
et pour la population locale
La fiducie foncière
1 du Caño Martín
Peña à San Juan, est la première fiducie
communautaire dans un territoire urbain
d’occupation informelle. Elle avait été créée
en 2004 par les habitants des huit quartiers
situés le long du Caño Martín Peña, qui tra-
verse le centre de San Juan, et qui devra être
drainé et nettoyé par les autorités. Elle a été
faite lauréate du prix mondial de l’habitat en
2016 2.
Dans le cadre d’un vaste processus de
développement communautaire et d’em-
pouvoirement, les habitants ont adapté le
modèle étatsunien des Community Land
Trusts (CLT) à leurs besoins, de façon à pro-
téger leurs communautés de la gentrification
1 Personne juridique privée, indépendante et créée
à perpétuité pour maintenir la propriété collective de
terrains publics qui lui sont transférés, au bénéfice des
occupant(e)s de ces terrains.
2 Voir le site www.bshf.org rubrique « prix mondiaux de
l’habitat », « vainqueurs et finalistes ».
qu’aurait pu provoquer la restauration écolo-
gique du cours d’eau. Cette fiducie foncière
est actuellement propriétaire et gestionnaire
d’environ 80 hectares de terrains publics
cédés par la municipalité sur lesquels sont
situés 2 000 logements de familles membres
qui avaient jusqu’à présent une occupation
informelle. Celles-ci reçoivent un « droit
de superficie » sur les terres collectives de
la fiducie foncière et la propriété du bâti,
qu’elles peuvent transmettre en héritage,
louer ou vendre. Cependant, en cas de vente
du bâti, la fiducie foncière dispose d’un droit
de préemption. La vente ne peut se faire à
un tiers que si celui-ci possède un revenu
fiscal équivalent au vendeur, pour éviter une
potentielle gentrification.
Lors de ces transactions, la fiducie fon-
cière capte 50 % de la plus-value réalisée
sur la vente du bâti et du « droit de super-
ficie ». Pour générer des revenus, elle peut
également louer à plus ou moins long terme
des droits d’usages ou des constructions à
des commerces, des équipements publics ou
privés, des lieux de cultes, à condition qu’ils
bénéficient à la communauté.
Ces revenus sont réinvestis dans la réno-
vation ou la construction de logements dans
Vue, depuis le pont qui traverse le Caño Martín Peña, sur les logements
autoconstruits. Au loin, les complexes immobiliers de la capitale.
© Pierre Arnold
le Périmètre de planification spéciale, pour
procéder progressivement aux relogements
in situ de familles vivant près du cours d’eau
et souhaitant rester dans le secteur. Les relo-
gements sont réalisés au cas par cas. Ainsi,
150 familles ont déjà pu être relogées par
ce dispositif et 1 000 autres devront l’être
d’ici 2022, pour pouvoir réaliser les travaux.
Pour cela 480 logements neufs devront éga-
lement être construits. Lorsque les familles
intègrent leur nouveau logement, l’ancien
est détruit et les terrains sont occupés
temporairement avec des jardins partagés
ou d’autres usages communautaires, pour
empêcher de nouvelles occupations.
Une gouvernance
multi-acteurs au service
de la communauté
En 2002, le projet de drainage du cours
d’eau confié au secrétariat des Routes et
Transports gouvernement portoricain pour
permettre la circulation de bateaux touris-
tiques et de plaisance. Les deux fonction-
naires en charge de la planification insistent
alors pour réaliser un processus participa-
tif avec les communautés qui devront être
déplacées.
L’autorité de planification de Porto Rico,
propriétaire des terrains, établit alors un
« Périmètre de planification spéciale du
Caño Martín Peña »3 (PPSCMP) et per-
met à ces fonctionnaires de réaliser un
ample processus de « planification-action-
réflexion » qui durera deux ans. Plus de 700
ateliers et activités d’éducation populaire
ont été organisés avec les habitants des dif-
férents quartiers de façon à les habituer à
participer, à prendre des décisions et à déga-
ger une vision commune pour leur territoire.
Avec l’appui de fonctionnaires et de juristes,
ce travail de co-construction a débouché
sur un Plan de développement intégral et
d’usage du foncier pour le PPSCMP, et sur
un projet de loi ratifié en septembre 2004
par l’Assemblée législative portoricaine.
La loi permet la création consécutive des
trois entités à but non lucratif fondamen-
tales :
L’agence publique ad hoc « Corporation
du projet Enlace du Caño Martín Peña»,
en charge pour le gouvernement portori-
cain de la mise en œuvre du « Plan de déve-
loppement intégral » : préparer de manière
participative la régularisation des quartiers
et le relogement des familles, pour
3 « Distrito de Planificación Especial del Caño Martín
Peña », créé le 17 mai 2002.
w
34 La revue foncière
réaliser les travaux d’infrastructures et
le drainage.
Le « G-8, Inc », groupement des repré-
sentants élus des huit quartiers affectés
et d’organisations locales (associations,
microentreprises…), qui anime la partici-
pation et l’organisation de la communauté.
Il participe à la gouvernance de Enlace
pour garantir l’intérêt de la communauté
dans l’exécution du Plan de développe-
ment intégral 4.
La fiducie foncière communautaire, a été
créée en 2009 à la suite à trois années de
travail entre Enlace et le G8 avec la com-
munauté, et de lobbying politique. La loi
ordonne le transfert de tous les terrains
publics du Périmètre de planification spé-
ciale à la fiducie foncière de façon à faciliter
le relogement et les travaux. Les familles
qui possèdent des titres de propriétés indi-
viduels ou coopératifs peuvent choisir de
céder leur terrain à la fiducie foncière pour
protéger leur logement de la spéculation
foncière.
4 En vertu de la loi 489-2004, le comité exécutif (Junta
de directores) de Enlace est constitué de 13 personnes choi-
sies par le gouverneur de Porto Rico et par la maire de San
Juan parmi une liste de présentée par le G-8, Inc. Sur les
13 membres du comité, 6 doivent provenir de la commu-
nauté, de façon à garantir la représentation des intéressé(e)
s dans les prises de décisions.
Par ailleurs, des « accompagnateurs exté-
rieurs » ont joué un rôle primordial. Il s’agit
de travailleurs sociaux, d’architectes, d’étu-
diants, de volontaires AmeriCorps qui ont
donné de leur temps pour animer les cen-
taines de réunions ou faire du porte à porte,
ainsi que de juristes qui ont ensuite travaillé
pro bono à traduire les envies et les inquié-
tudes des habitants en outils juridiques
adaptés 5.
Le succès de cette initiative, désormais
reconnue internationalement, est dû à l’enga-
gement des fonctionnaires du gouvernement
de Porto Rico qui ont choisi de s’appuyer
sur la communauté, plutôt que d’imposer
une stratégie, pour trouver le meilleur mode
opératoire qui garantisse la permanence des
habitants dans le quartier. Ce mode de co-
construction des instruments de gestion fon-
cière mérite sans doute d’être plus largement
détaillé dans un prochain article.
5 Pour plus d’informations voir les dossiers en ligne aux
liens suivants :
En espagnol https://issuu.com/canomartinpena/docs/
dossier_ft_final_oct2016
En anglais : http://cano3punto7.org/nuevo/pdf/transfor-
ming.pdf
L’outil de la « fiducie foncière », qui
s’applique tout autant pour la réalisation
d’opérations d’extension que sur le réamé-
nagement de quartiers existants, s’apparente
au mécanisme français des « organismes de
foncier solidaire » (OFS) actuellement en
cours d’expérimentation à Lille et bientôt
à Rennes. Dans notre approche très techni-
cienne et verticale de l’urbanisme en France,
se pose la question de la capacité qu’auront
les OFS à prendre en compte les réalités et
les aspirations des habitants dans leur fonc-
tionnement...
FONCIERS D’AILLEURS
Présentée comme exemplaire, l’opération fait l’objet de visites d’experts
internationaux (ici, en février 2017, visite organisée par la Building and Social
Housing Foundation) pour qu’en soit diffusé le modèle.
© Pierre Arnold
w
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