Technical ReportPDF Available

חוזרת מן המתים? תמ"א 38, לכידת ערך ותפיסות בעלי עניין: מחקר הערכה

Authors:

Abstract

במחצית השניה של שנת 2019 גברו קולות הספקנים בדבר היכולת של תמ"א 38 לעמוד ביעדים שהוצבו לה. אי יכולתה להביא לחיזוק מפני רעידות אדמה בפריפריה, חוסר שביעות הרצון של ראשי הערים ונציגי השלטון המקומי, והחיכוך הבלתי פוסק בינם לבין הממשלה, בין דיירים ויזמים, הוא שהוביל את קברניטי מינהל התכנון לקבור את תמ"א 38. יש הטוענים כי מדובר על קבורת חמור, שכן נכון לתחילת שנת 2020, אחראית התמ"א על גידול מואץ בהתחלות הבניה שמקורן התחדשות עירונית. נוכח כל זאת, עולות שאלות לא פשוטות בדבר מידת הצלחתה או כשלונה של התכנית. עוד בטרם גוויעתה וקבורתה, התחלנו לפני כשלוש שנים במחקר הערכה על התכנית. תמ"א 38 שאושרה בגרסתה הראשונה בשנת 2005, 'תופסת את ערך הקרקע' בכדי להגן על האזרחים מפני רעידות אדמה. ערך זכויות הבניה הנוספות מאפשר לספק 'מוצר ציבורי' חשוב – הגנה מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית. הערך המתווסף לקרקע "נקצר" (או נתפס) על ידי היזם, בעלי הדירות, ורשויות ציבוריות. האחרונות, "תופסות את ערך הקרקע" תוך המרתו לטובין ציבוריים בדמות חידוש המבנה וחיזוקו. הדו"ח שלפניכם הוא תקציר מחקר שנערך על ידי מכון לינקולן בארה"ב. במסגרת זו בחנו את האופן וההיקף בו ניתן "לתפוס" את ערך הקרקע באמצעות תמ"א 38. במסגרת המחקר נאספו נתונים ממגוון מקורות מגופים ציבוריים ופרטיים, נערך סקר שאלונים לבעלי דירות, יזמים ונציגי הרשויות הציבוריות. באמצעות סקר עמדות וניתוח כלכלי בחנו את מידת ההצלחה של התכנית, יתרונותיה ואתגריה. כמו כן ביקשנו לכמת בכסף כמה ערך ייצרה התכנית בישראל, ומי היא קבוצת העניין שהרוויחה בצורה משמעותית מיישום המדיניות. המעבדה למדיניות התכנון הוקמה על מנת לסייע לרשויות מקומיות, רשויות תכנון, משרדי ממשלה, ומקבלי החלטות ביצירת ידע וגיוסו כדי לפתור בעיות בתחום המרחב, לסייע בגיבוש מדיניות או בעידכונה. המעבדה עוסקת במגוון תחומים ובהם חקיקת תכנון ובניה, שלטון מקומי, מיסוי מוניציפלי, מדיניות דיור, ניהול התכנון והבניה, מקרקעין, ועוד.
1
תוסיפתו ,ךרע תדיכל ,38 א"מת
.הכרעה רקחמ :ןיינע ילעב
םלעומ רינ
ר'גנילס ליא
גרבדלוג הרש
2020 טסוגוא
2
םידעיב דומעל 38 א"מת לש תלוכיה רבדב םינקפסה תולוק ורבג 2019 תנש לש הינשה תיצחמב
ישאר לש ןוצרה תועיבש רסוח ,הירפירפב המדא תודיער ינפמ קוזיחל איבהל התלוכי יא .הל ובצוהש
אוה ,םימזיו םירייד ןיב ,הלשממה ןיבל םניב קסופ יתלבה ךוכיחהו ,ימוקמה ןוטלשה יגיצנו םירעה
,רומח תרובק לע רבודמ יכ םינעוטה שי .38 א"מת תא רובקל ןונכתה להנימ יטינרבק תא ליבוהש
תושדחתה ןרוקמש הינבה תולחתהב ץאומ לודיג לע א"מתה תיארחא ,2020 תנש תליחתל ןוכנ ןכש
.תינוריע
םרטב דוע .תינכתה לש הנולשכ וא התחלצה תדימ רבדב תוטושפ אל תולאש תולוע ,תאז לכ חכונ
התסרגב הרשואש 38 א"מת .תינכתה לע הכרעה רקחמב םינש שולשכ ינפל ונלחתה ,התרובקו התעיווג
ךרע .המדא תודיער ינפמ םיחרזאה לע ןגהל ידכב 'עקרקה ךרע תא תספות' ,2005 תנשב הנושארה
תושדחתהו המדא תודיער ינפמ הנגה – בושח 'ירוביצ רצומ' קפסל רשפאמ תופסונה הינבה תויוכז
.תוירוביצ תויושרו ,תורידה ילעב ,םזיה ידי לע )ספתנ וא( "רצקנ" עקרקל ףסוותמה ךרעה .תינוריע
.וקוזיחו הנבמה שודיח תומדב םיירוביצ ןיבוטל ותרמה ךות "עקרקה ךרע תא תוספות" ,תונורחאה
ןפואה תא ונחב וז תרגסמב .ב"הראב ןלוקניל ןוכמ ידי לע ךרענש רקחמ ריצקת אוה םכינפלש ח"ודה
םינותנ ופסאנ רקחמה תרגסמב .38 א"מת תועצמאב עקרקה ךרע תא "סופתל" ןתינ וב ףקיההו
תויושרה יגיצנו םימזי ,תוריד ילעבל םינולאש רקס ךרענ ,םייטרפו םיירוביצ םיפוגמ תורוקמ ןווגממ
לש החלצהה תדימ תא ונחב ילכלכ חותינו תודמע רקס תועצמאב .תוירוביצה
הרציי ךרע המכ ףסכב תמכל ונשקיב ןכ ומכ .הירגתאו היתונורתי ,תינכתה
תיתועמשמ הרוצב החיוורהש ןיינעה תצובק איה ימו ,לארשיב תינכתה
.תוינידמה םושיימ
,תוימוקמ תויושרל עייסל תנמ לע המקוה ןונכתה תוינידמל הדבעמה
וסויגו עדי תריציב תוטלחה ילבקמו ,הלשממ ידרשמ ,ןונכת תויושר
וא תוינידמ שוביגב עייסל ,בחרמה םוחתב תויעב רותפל ידכ
ןונכת תקיקח םהבו םימוחת ןווגמב תקסוע הדבעמה .הנוכדיעב
לוהינ ,רויד תוינידמ ,ילפיצינומ יוסימ ,ימוקמ ןוטלש ,הינבו
.דועו ,ןיעקרקמ ,הינבהו ןונכתה
3

תוסיפתו ,ךרע תדיכל ,38 א"מת
.הכרעה רקחמ :ןיינע ילעב
םלעומ רינ
ר'גנילס ליא
גרבדלוג הרש
4
04-8294071 :סקפ ,04-8294019 :לט ,32000 הפיח ןוינכטה
www.ccrs.technion.ac.il :רתאה תבותכ
arcurs@technion.ac.il :ל”אוד
.ןלוקניל ןוכמל תורומש תויוכזה לכ .2020
תא ףקשמ הז רפס .תויוכזה ילעב תאמ שארמו בתכב תושר אלל הז ךמסממ קלח לכ לפכשל וא םלצל ,קיתעהל ןיא
םיעיפומה םינותנה קוידל םיארחא םניא ותביתכו ח"ודה תצפהב ברועמה רחא םרוג וא ןוינכטה .דבלב םירבחמה תעד
ןוינכטה דסומ וא/ו ןוינכטה וא/ו ןלוקניל ןוכמ וא/ו םירבחמה יכ תאזב שגדומ ,קפס רסה ןעמל .ויתונקסמלו רפסב
ומרגי רשא גוסו ןימ לכמ דספהל וא/ו האצוהל וא/ו ףוגל וא/ו שוכרל קזנ לכל םיארחא ויהי אל מ"עב חותיפו רקחמל
.םהל רשקהב וא הז חוד /ו תעד תווח בקע םכמעטמ ימל וא םכל םרגיהל םילולע וא

םלעומ רינ
ר'גנילס ליא
גרבדלוג הרש
5
,תכנחמ הרומ ,ל"ז םהרבא הלהל שדקומ
.םירפס בוהאל יתוא הדמיל רשא ,ךוניחה דרשמב תחקפמ

.יתיא דחי א"מתה תא הרבעש יתחפשמל שדקומ

6
7



:ב אורקל ןתינ ,תילגנאה הפשב ,אלמה ח"ודה תא .הז רקחמב הכימתה לע עקרק תוינידמל ןלוקניל ןוכמל םירבחמה תדות
https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/implementing-value-capture-israel
םנמזמ ומרתו הלועפ ףתשל ומיכסהש םינייאורמל ,רואל רפסה תאצוהב ונל שיגהש עויסה לע ןוינכטל םג ונתדות
םיטנדוטסלו תודמעה רקס לע ונע רשא םירקסנל תודוהל םישקבמ ונא ןכ ומכ .םינושה רקחמה יבלשב םנויסינו
.םינייאורמ רותיא םשל םצרממ ומרתו רקחמב ועייס רשא ,2018 רוזחמ ,םירוזאו םירע ןונכתל
.ירבצ באיל 
.םיצ דלפנרטש ןירוד 
.סקז הקימ ,ןיול ריפוא ,םלעומ רינ 

ךרוע ,הינבו ןונכת ינידב החמומ וניה םלעומ .ןוינכטב ןונכתה תוינידמל הדבעמה שאר אוה 
םירוזאו םירע ןונכתב םיראת לעב אוה .םירע יוניבו הרוטקטיכראל הטלוקפב ןוינכטב ריכב הצרמו ,םירע ןנכתמ ,ןיד
ןוטלשבו ןונכתב םיידסומו םייטפשמ םיטביה ,ינוריע בוציע ,םיירוטסיה םינבמ רומישב םיקסוע וירקחמ .םיטפשמבו
.ימוקמ
.ןוינכטהמ םירוזאו םירע ןונכתב ישילש ראות לעב ,ןוירוטסיה ,ןלכלכ ,ןיעקרקמ יאמש אוה
.םלוהקוטשבKTH – The Royal Institute of Technology -מ יבחרמ ןונכתב ינש ראות לעב
ןליא רב תטיסרבינואבו הפיח תטיסרבינואב ,ןוינכטב הצרמ ר'גנילס .ץועייו ןיעקרקמ תואמש ר'גנילס דרשמב ףתוש
.ןיעקרקמ יווש תכרעה םוחתב
םיקסוע הירקחמ .ןמרדפ ש"ע תירוביצ תוינידמל רפסה תיבב ,תירבעה הטיסרבינואב תרקוח איה 
ראותו ןוינכטהמ םירע ןונכתב ישילש ראות תרגוב איה גרבדלוג .היצזילבולג יכילהתו ,ריעב תויתרבח תועונת ,רוידב
.הינטירבב דרופסקוא תטיסרבינואמ הוושמ תיתרבח תוינידמב ינש
8


9
10 -םילהנמ ריצקת
18 המדקה — 1 קרפ
20 )Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת — 2 קרפ
20 תיטרואית הריקס ?"ךרע תסיפת" יהמ 2.1
22 ךרע תסיפתל ירוטלוגר ילככ 38 א"מת 2.2
22 ךרע תסיפתל םירישיו םיפיקע םינונגנמ 2.3
23 םייצראו םיימוקמ םיטביה :ךרע תסיפת 2.4
25 עצומה חותיפה םע רשקהו ,ירוביצ בוט םודיק ,ךרע תסיפת 2.5
26 ךרע תסיפת תרגסמב יטרפ-ירוביצ םיידי בוליש 2.6
27 גלזמה הצק לע םלועהמ הריקס :ךרע תסיפת שומימב םירגתאה 2.7
29 תירקחמה תורפסה יארב ,ךרע תסיפת ינונגנמ םושייב תויתייעב תואצות 2.8
30 ?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב — 3 קרפ
30 38 א"מת לש ילכלכה ןפה 3.1
31 ?ךרע ספות ימ 3.2
37 היפיצה ןחבמו 38 א"מת 3.3
38 ?הכ דע ספתנ עקרק ךרע המכ 3.4
47 ?)ידיתעה( 38 א"מת לש עקרקה ךרע תסיפת לאיצנטופ והמ 3.5
51 םיימונוקא-ויצוס םימרוג חותינ ?עקרקה ךרע ספתנ ןכיה 3.6
53 ?חיוורמ ימ :םוכיסל 3.7
55 ןיינע ילעב רקס– 38 א"מת לש תיתרוקיב הכרעה — 4 קרפ
55 38 א"מת תועצמאב חותיפ לש תירקיעה האצותה 4.1
56 ?החלצה רופיסכ בשחיהל הלוכי תילארשיה תוינידמה םאה 4.2
םייטרפ םינבמ קוזיחל תויארחאה תלטומ ימ לע :תילארשיה תוינידמהו ךרע תדיכל 4.3
60 ?המדא תודיער ינפמ הנגהלו
61 םייזכרמ םירגתא :ךרע תדיכלל רישכמכ 38 א"מת תסיפת 4.4
63 םושיי ילושכמ :38 א"מתל םירושקה םיירקיע םירגתא 4.5
70 38 א"מת ימזימ תואצותל תורושקה תופסונ תורוקיב 4.6
78 — םוכיס
80 — היפרגוילביב
10

םילהנמ ריצקת
:ואר .ןלוקניל ןוכמ רתאב תילגנאה הפשב עיפומה אלמה ח"ודה ריצקת אוה ןאכ רומאה :הרעה
https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/implementing-value-capture-israel
.ןלהל םיאבומ וירקיעש ,אלמה ח"ודה תא אורקל םיצילממ ונא
,2005 תנשב הנושארה התסרגב הרשואש -38 א"מת – םינבמ קוזיחל תיצרא ראתמ תינכת
תמצעה ידי לע תאז השוע איה .המדא תודיער ינפמ םיחרזאה לע ןגהל ידכב 'עקרקה ךרע תא תספות'
םקוזיח שרדנש םינבמב תורידה ילעב םירשקתמ ,םירוגמל הדועיש עקרקב .ץראה לכב הינבה תויוכז
קוזיחל הרומתב לוצינל תופסונה הינבה תויוכז תא ול םיריבעמ םה ויפל תימזי\םזי םע םכסהב
תופסונה הינבה תויוכז ךרע ,ונייהד .םהיתורידו ןיינבה גורדשו המדא תודיער ינפמ םתולעבבש הנבמה
ףסוותמה ךרעה .תינוריע תושדחתהו המדא תודיער ינפמ הנגה – בושח 'ירוביצ רצומ' קפסל רשפאמ
"עקרקה ךרע תא תוספות" ,תונורחאה .תוירוביצ תויושרו ,תורידה ילעב ,םזיה ידי לע "רצקנ" עקרקל
.וקוזיחו הנבמה שודיח תומדב םיירוביצ ןיבוטל ותרמה ךות
המשוי תינכתה ,אצוי לעופכ .התרטמ תא שממל ידכ קושה תוחוכ תא א"מתה תסייגמ ךכב
תודיערל רתוי הובג ןוכיס םע םיילאירפירפ םירוזאב וליאו םיהובג עקרק יכרע םע שוקיב ירוזאב רקיעב
עקרק ךרע תסיפתל תוינידמ ילכ ,ןכ םא ,הניה 38 א"מת .םיבר םירגתאו םיישקב לקתנ םושייה המדא
יפסכ( החבשה לטיה לשמל םה עקרק ךרע תסיפתל םיפסונ תוינידמ ילכ .תויביסרגר תועפשה לעב
.רוביצ יכרצל םישרגמ םיצקומ ןתרגסמב הקולחו דוחיא תוינכתו )תוירוביצ תורטמל םידעוימ לטיהה
רקס ךרענ ,םייטרפו םיירוביצ םיפוגמ תורוקמ ןווגממ םינותנ ופסאנ רקחמה תרגסמב
תונויאר וכרענ ןכ .תויפצת 180 כ"הסב ללכש תוירוביצה תויושרה יגיצנו םימזי ,תוריד ילעבל םינולאש
םירגתאב דקמתמ ח"ודה .םיאמש-םיילכלכ םיחותינ וכרענו יטרפהו ירוביצה רוטקסהמ םיחמומ םע
11
םירעה לע התעפשהו 38 א"מת תועצמאב עקרקה ךרע תסיפת לש םיילכלכו םייטפשמ ,םיינונכתה
.לארשיב
ונממ ,ירוביצ רצומ םירציימ רשא -םימזיה– יטרפה קושה ידי לע ענומ 38 א"מת ךילהת
ןוטלשה ךכ םא םניה 'םיחיוורמ'ה ןיינעה ילעב .םמצע םימזיהו םייטרפה תורידה ילעב ,רוביצה םינהנ
םג )הרואכל( הנהנה ימוקמה ןוטלשה ,המדא תודיער ינפמ הנגה לש המויקמ הנהנה יזכרמה
םינהנה םימזיהו הרידה ךרע תיילעו ןיינבה גורדשמ םג םינהנה תורידה ילעב ,תינוריע תושדחתהמ
,אמגודל ךכ .הז ןובשח לע הז אובל םילולע ןיינעה ילעבמ דחא לכ לש םיסרטניאה .טקיורפהמ חוורמ
ךירצ וניא יזכרמה ןוטלשה ;םילעבה תורידל גורדשה ןובשח לע ויחוור תא םסקמל ןיינועמ םזיה
תימוקמה תושרה לש התפוק ןובשח לע אב רבדה ךא ,םיחרזאה לע הנגהב תורישי םיבאשמ עיקשהל
.הלדג םירוגמ תופיפצ ןתניהב תויתשתל גואדלו רוביצ יתורש קפסל תשרדנה
וא הינב תפסותו םייקה הנבמה קוזיח לש לולסמב עצבתהל לוכי 38 א"מת תרגסמב טקיורפ
אל 1980 תנש ינפל ונבנ רשא םירוגמ ינבמ 120,000 תוחפל םיחמומ תכרעהל .שדחמ הינבו הסירה
.םיקוזיח שרדנו המדא תודיער ינפב ודמעי
סחייתהב ,םזיה רובע הלודג תואדו יא תמייק 38 א"מת טקיורפ רושיאל ינונכתה ךילהתב
תונשרפ לש תולאשב יוטיב ידיל האב וז תואדו יא .ויחוור םוסקמו טקיורפה לש תילכלכה תויאדכל
,שרדנה הינחה ןקת ,תומייקה תורידה לש הבחרהל חטשה ,ףיסוהל ןתינש ד"חי רפסמ ומכ ,א"מתה
,הנכהב תימוקמ תינכת לש המויק ,התוינידמל םאתהב רתיה ןתמל ברסל תימוקמה הדעוה לש התלוכי
לכ .38 א"מת תוארוהל תימוקמה תושרה תוינידמ ןיב ןילמוגה יסחיו א"מתה םושייל תוימוקמ תויחנה
.טקיורפה םושייל סחיב תואדו יא םירצויו ,ךילהתה תוכראתהל םיאיבמ הלא
תושקבל תימוקמ הדעו תוטלחהל עגונב יכ ,ובנ רתאב םינותנה רגאמ לע ססבתהב ,ונאצמ
990 -כ( ונתינש תוטלחההמ 18% -כ לע םיררע ושגוה ) 20172005 םינשה ןיב( 38 א"מת טקיורפל
םיטקיורפ םושיב םתטלחהב וכמת ררעה תודסומ ,בור יפ לע .)רגאמב תועיפומה תושקב 5,553 ךותמ
.38 א"מת לש
ןונכתב ברעתהל לוכי תיצרא המרב ןונכת ויפל ןורקיעה תא לביק ןוילעה טפשמה תיב
.תימוקמ היצטנירוא לעב בור יפ לע אוהש הינב ירתיה תאצוה לש ךילהתב תוברועמ ךות םג ימוקמ
לש ןוכיסה םע דדומתהל תנמ לע הבר תובישח לעב וניה 38 א"מת לש םושייה לארשיב יכ קספנ
ןיב ןוזיאה תא אוצמל שי יכ קספנ דוע .רוידה עציהלו תינוריע תושדחתהל םורתלו המדא תודיער
,םייתעבגב תימוקמה תושרה תדמע הלבקתה ךכ .ןינע ילעב לש םירחא םיסרטניאל םיחוורה םוסקמ
,תויתשתב ךרוצל סחייתהב 3 יפמ רתויב 38 א"מת טקיורפ תרגסמב רוידה תודיחי רפסמ תלדגה דגנכ
12
הבושח הניה 38 א"מת תרגסמב עקרקה ךרע תסיפת ,רמול הצור .ףופיצה בקע רוביצ יחטשו יתורש
.םירחתמ םיינונכת םילוקיש דגנכ התוא ןוחבל שי יכ וקספ טפשמה יתב םלוא דואמ
.תירוביצה תושרהו םימזיה ,תורידה ילעב ידי לע עקרקה ךרע תסיפת תא תמכל ונשקיב
חקול 38 א"מת טקיורפ םילשהלש ונייצ םימזיהמ 60% יכ הלוע ונכרעש רקסהמ ,םימזיל סחייתהב
דוע .םינש 7 רתוי ךרוא ךילהתהש ורמא 28% .םיריידה םע הנושארה השיגפה דעוממ םינש 5-6
ןכא ,שממל הסינ םזיש 38 א"מת לש םילאיצנטופ םיטקיורפ 6 תוחפל לכמ דחא קר עצוממב יכ הלוע
.לעופה לא אצוי
.ותעקשה לע 18% לש םזיל חוור ונחנה ,ילכלכה חותינב
38 א"מת טקיורפמ תויולעו תולעות רפסמל סחייתהל ןתינ תירוביצה תושרל סחייתהב
קפסל תשרדנ תושרה ,תינוריע תושדחתהו המדא תודיער ינפמ קוזיח דצל .תמכל השק ןקלח תאש
תולע תמייק ריעב שדח בשות לכ רובעו ,םירוגמה תופיפצב לודיגה תובקעב רוביצ יתורשו תויתשת
לטיהמ רוטפ םייק ןכ ומכ .םלשמ אוהש םיינוריעה םיסימה לע הלועש תימוקמה תושרל תיתנש
םוקמב החבשההמ 25% היהי לטיהה ךכל רבעמו תומוק 2.5 תפסותל דע( 38 א"מת טקיורפל החבשה
.)הינבהו ןונכתה קוחל 115 ןוקית יפ לע 50%
,תאז .החבשהה לטיה תייבגמ תוענמיהב םייתועמשמ םימוכס הדיספמ תימוקמה תושרה
.תימוקמ ריע ןינב תינכת יפ לע רשואמ היה טקיורפהו 38 א"מת םזימ היה אלש הביטנרטלא לומ לא
ןוטלשו יזכרמ ןוטלש( תוירוביצה תויושרל סחייל ןתינ ,הלא םידספהו תויולע ףא לע
תושרה תואר תדוקנמ ךרעה תסיפת תומיכ ךרוצל .38 א"מת ימזימ םודיק תעב תולעות רפסמ )ימוקמ
ינוציחה ץופישה םע דחי האבש המדא תודיער ינפמ םינבמה קוזיח תולע תא ןובשחב ונאבה תירוביצה
םינותנל םאתהב .םייח תליצמ תויהל היושעו תירוביצה תושרהמ הרואכל תכסחנה תולע ,ןיינבה לש
.ןיינבל ח"ש 1,500,000 -לש םוכסב ונידי לע העבקנ וז תולע )זכרמב( םיטקיורפ רפסממ
א"מת טקיורפב הריד לעבל ךרע תיילע יכ עצוממב ןובשחב ונאבה תורידה ילעבל סחייתהב
,תילעמ םע ,ץפושמ ,המדא תודיער ינפמ קזוחמ ןיינבה לש ותויהמ תעבונ )הינב תפסותו קוזיח( 38/1
םילהנמ ריצקת
13
16% :וניה ךרע תיילע ןדמוא .ותרידל ר"מ 6 לש עצוממ לדוגב תספרמו ר"מ 12 לש חטש תפסותב
.תירוקמה הרידל סחיב
ךרעה תיילע יכ עצוממב ןובשחב ונאבה )שדחמ הינבן הסירה לולסמ( 38/2 א"מת טקיורפב
םוקימב הילע ךות ,הינחו תילעמ םע המדא תודיער ינפמ קזוחמ ןיינבב ,השדח הריד תלבקמ תעבונ
לורטנבו תירוקמה הרידל סחיב ,ר"מ 6 לש תספרמו ר"מ 12 לש חטש תפסות ךות ,תחא המוקב הרידה
.תירוקמה הרידל סחיב 35% :ךרע תיילע ןדמוא .רוידה תופיפצב לודיג לש תילילש העפשה
הב הביבסל תולעותו תויולע ןובשחב ונאבה אל עקרקה ךרע תסיפת תומיכב יכ ןייצנ
תופיפצב לודיגמ תלבוס ךא תינוריע תושדחתהמ תינהנ הביבסה .38 א"מת לש םיטקיורפ םימקומ
םייושע ףאו הינבה תפוקתב םוהיזו שער יעגפממ םילבוס םיכומסה םיניינבה .תויתשתב סמועו
.רואו ףונ תרתסהמו ףופיצהמ האצותכ תורידה ךרע תדירימ לובסל
ונתינ 2005-2017 םינשה ןיב תינוריע תושדחתהל תיתלשממה תושרה ינותנל םאתהב
38/1 א"מת תרגסמב םינבמ 1,402 םכותמ ,38 א"מת לש םיטקיורפ תרגסמב םינבמ 2,212 -ל םירתיה
םינבמב .)שדחמ הינבו הסירה לולסמ( 38/2 א"מת תרגסמב םינבמ 810 )הינב תפסות לולסמ(
ןיב סחיה( ליפכמה .)תושדח( ד"חי 10,962 ופסונו )תומייק( ד"חי 17,870 ויה 38/1 א"מת תרגסמב
ויה 38/2 א"מת תרגסמב םינבמב .עצוממב 1.61 וניה )תומייקה תורידל ופסונשו תומייק תורידה ךס
רחאל ,ונתכרעהל .2.74 וניה עצוממב ליפכמה .)תושדח( ד"חי 9,912 ופסונו )תומייק( ד"חי 5,688
ואצוה ןהיבגל )תופסונ + תומייק( רויד תודיחי 46,500 -ב כ"הסב רבודמ ,רסח עדימ בקע תומאתה
.20172005 םינשה ןיב 38 א"מת ימזימב הינב ירתיה
רפסמו 38/2 א"מת לולסמבו 38/1 א"מת לולסמב הינבה ירתיה רפסמ לע םינותנ ונידיב ויה
רפסמ תא ץלחל ונילע היה ןאכמ .םיבושי יפל הקולחב )ופסונשו תומייק תוריד( םירתיהב ללוכה ד"חי
עצוממ ליפכמ ונבשיח תיאמשה הקיטקרפה לע ססבתהב .בושי לכב ופסונש הלאו תומייקה ד"חי
עקרקה יכרע לע ססבתהב 38/1 א"מת לולסמב ליפכמה תא ונכרעהו 38/2 א"מת לולסמב בושי לכל
א"מת לש םיטקיורפ תרגסמב ופסונ המכו תומייק תודיחי המכ ךירעהל תנמ לע רומאכ תאז .בושיב
.בושי לכב ,הינב ירתיה ואצוה םהיבגל 38
כ"הס שדחמ היינבו הסירה -38/2 א"מת תופסותו קוזיח -38/1 א"מת
תמייק ד"חיל
ח"שב ח"שב כ"הס ח"שב תמייק ד"חיל ח"שב כ"הס
3,318,000,000 208,000 1,215,000,000 129,000 2,103,000,000 תושר
תירוביצ
4,835,400,000 413,000 2,411,700,000 148,650 2,423,700,000 םימזי
8,392,225,000 654,000 3,820,000,000 280,400 4,572,225,000 ילעב
תוריד
   
14
יכרעב היילעמ האצותכ "סופתל" ןיינע לעב לכ חילצה ךרע המכ )ףסכ הוושב( ונדמא
:םיאצממה םוכיס ןלהל .38 א"מת ימזימב עקרקה

ילעב ידי לע עקרק ךרע תסיפתב תמלוגמה תירוביצה תושרה ידי לע עקרק ךרע תסיפת ללוכ אל )*(
.תורידה
.ח"ש 1,840,000 לש עצוממ יוושב א"מת טקיורפ ינפל תמייק הריד לש הכרע תא ונדמא
ילעבל 20.6% -ו ,םזיל 11.9% םהמ ,תמייק הריד ךרעמ 32.5% כ"הסב הווהמ עקרקה ךרע תסיפת
לש עקרקה ךרע תסיפתב םלוגמש 8.15% לש הבוגב עקרק ךרע תספות תירוביצה תושרה .תורידה
.תורידה ילעב
וחלופ רשא קוזיחל תויואר ד"חי 771,300 ואצמנ 2008 תנשב ,הלשממה ינותנל םאתהב
ידי לע עקרק ךרע תסיפת לאיצנטופ תא ונדמא ,םימייקה םינותנה לע ססבתהב .ץראב םירוזא יפל
דוע .)א"מת ינפל( הנבמב ד"חי 10 שי עצוממב יכ ונחנה .תורידה ילעבו םימזיה ,תירוביצה תושרה
א"מת לש לולסמב ויהי םיטקיורפהמ 60% יכ ,תומאתה עוציבו םימייק םינותנ לע ססבתהב ונחנה
.38/2 א"מת לש לולסמב 40%-ו 38/1
םילהנמ ריצקת
15
 ןיינעל
ילעב ידי לע עקרק ךרע תסיפתב תמלוגמה תירוביצה תושרה ידי לע עקרק ךרע תסיפת ללוכ אל )*(
.)38 א"מת לש םיטקיורפ תרגסמב ספתנ רבכש עקרק ךרע ללוכ( תורידה
םוקמבש ךכמ האצותכ רתיה ןיב ,רתויב הובגה עקרקה ךרע תא םיספות תורידה ילעב
.ומצע טקיורפב השעמל הכלה עקשומו םנפומ לטיהה ,תימוקמה תושרל םלתשי החבשהה לטיהש
976,300 וניה ליעל תוחנהל םאתהב 38 א"מת לש אלמ שומיממ ד"חי תפסותל לאיצנטופה
.תלטובמ א"מתה התייה אל וליא ,תושדח ד"חי
א"מת לש םיטקיורפל הינב ירתיה רפסמ ןיב תיטסיטטס קהבומ ילילש רשק ונאצמ יופצכ
ןוכיס תמרב םינייפואמ םיילאירפירפ םיבושי .בושיה לש יגולומססה ןוכיסה תגרד ןיבל ,בושיב 38
בושיה לש תוילאירפירפה תמר ןיב תיטסיטטס קהבומ ילילש רשק אצמנ .המדא תודיערל רתוי ההובג
הינב רתיהל תושקבה רפסמ ןיבל ,הקיטסיטטסל תיזכרמה הכשלה לש תוילאירפירפה דדמל םאתהב
םיטקיורפל רתיהל תושקבה רפסמ ןיב אצמנ תיטסיטטס קהבומ יבויח רשק .38 א"מת לש םיטקיורפל
.בושיב םירוגמ ר"מל עצוממ ריחמ ןיבל ,38 א"מת לש
רוטקסה יגיצנ :ןיינע ילעב תוצובק שולשל הקולחב תויפצת 180 כ"הסב ללכש רקס ונכרע
רקסהמ.)תויפצת 56( א"מת טקיורפ ורבעש תוריד ילעבו )תויפצת 60( םימזי ,)תויפצת 64( ירוביצה
ןתינ .החלצה רופיס הניה 38 א"מת תוינידמש םיבשוח )םילאשנהמ 43%( תיצחממ תוחפ יכ הלוע
תוצובק יפל תובושתה חוליפב םלוא .הירפירפב "תדבוע" הניא 38 א"מתש ךכל רתיה ןיב תאז סחייל
םימזיה תצובקב ,החלצה רופיס הווהמ א"מתהש םירובס תורידה ילעבמ 57% יכ הארנ ,ןיינע ילעב
סחייל ןתינ .החלצה רופיס הווהמ תינכתה יכ םירובס 31% קר ירוביצה רוטקסה תוצובקב וליאו ,42%
ןיינע תוצובקמ רתוי חיוורהל םיחילצמ תורידה ילעב ויפל ,ונכרעש ילכלכה חותינל )רתיה ןיב( תאז
ינפל םהידיב היהש סכנה ךרעל האוושהב םדי לע רתוי יתועמשמ "עקרק ךרע תסיפת" ךות ,תורחא
,רתוי תויתרוקיב תויושרה דועב ,החלצה רופיסכ א"מתב םיאור תורידה ילעב ,ןכ לע .טקיורפ עוציב

115,695,000,000 תירוביצ תושר
204,530,300,000 םימזי
279,282,400,000 תוריד ילעב
 
16
.החבשה לטיה דספהו תופיפצב לודיגהמ האצותכ תינכתה תויולע חכונ
םודיקב תמייוסמ הדימב וא דואמ החילצה 38 א"מת יכ םימיכסמ )77%( םיבישמה תיברמ
.דאמ החילצה יכ םינימאמ שילשמ רתוי .תינוריע תושדחתה
אוה 38 א"מת לש ירקיעה רצותהש םירובס םילאשנה תיברמ יכ רקסהמ הלוע דוע
םירוגמה תחוור רופיש ,תורידה תלדגה .המדא תודיער ינפמ קוזיח ןכמ רחאל קרו תינוריע תושדחתה
.רתוי ךומנ וגרוד ינוריע ףופיצו
ךא ינוריע ףופיצ הנושארבו שארב ןה 38 א"מת לש תוירקיעה תויעבה יכ הלוע רקסהמ
ונייצ ףסונב .תוריד ילעב לש תויודגנתהו ,ןגראתהל םיריידה יישק ,הרורב אל תינוריע תוינידמ :םג
.תוריד ילעבל תויעוצקמ תויחנה רדעה לש ףסונ רגתא םירקסנה
םירגתא תספות הצובק לכש ךכ לע עיבצמ ,םיסרטניא תצובק יפל וללה תובושתה חותינ
רסוחב םיאור תוריד ילעב ,תימוקמ תוינידמ רדעיה לע םיננולתמ םימזיהש דועב .רתוי םיטלובכ םינוש
איה רתי תופיפצ יכ םישיגדמ תויושרה יגיצנ ,תאז םע .38 א"מת חותיפ שומימב לודג לושכמ הכרדה
.38 א"מת לש םיטקיורפב רתויב עירכמה רגתאה
םילושכמכ םיבישמה ונייצ ,38 א"מת ימזימל דגנתהל םייושע םילעב עודמ ולאשנשכ
.ךשוממ א"מת ךילהת רובעל היצביטומ רסוחו םירחא ןיינע ילעבב ןומא רסוח םייזכרמ
32% ובישה ,המדא תודיער ינפמ םינבמה קוזיח תולעב תאשל ךירצ ימ הלאשל סחייתהב
ביצקתהמ תולעב תאשל יזכרמה ןוטלשה לע יכ )תורידה ילעב תצובקמ 43%( םילאשנה ללכמ
תאשל יזכרמה ןוטלשה לע יכ ובישה )םימזיה תצובקמ 57%( םיבישמה ללכמ 36% .יתלשממה
תימוקמה תושרה לע יכ ורבס םיבישמה ללכמ 3% קר .םימזיל הינב תויוכז יצירמת תועצמאב תויולעב
תימוקמה תושרה לע יכ ורבס םיבישמה ללכמ דבלב 14% וליאו תושרה ביצקתמ תולעב תאשל
.םימזיל קינעתו םוזית איהש םיצירמת תועצמאב לטנב תאשל
ןוטלשה לע אקווד יכ רובס םיבישמה לש רתויב לודגה רועשה יכ םיארמ רקסה יאצממ
ללכמ 15% יכ הלוע דוע .םימזיל םיצירמת תועצמאב לטנב תאשל תימוקמה תושרה אלו יזכרמה
.הנבמה קוזיח לטנב תאשל תורידה ילעב לעש םירבוס םילאשנה
שיש םירובס םימזיה תצובקב םילאשנהמ 50% יכ רקסהמ הלוע החבשה לטיהל סחייתהב
תורידה ילעבמ 70% דועב ,םימיוסמ םירקמב תוחפל ,38 א"מת לש םיטקיורפב החבשה לטיה תובגל
םילהנמ ריצקת
17
ןוצרה ,ץירמתה ןטקי החבשהה לטיה הבגת אל תושרה םאש םיניבמ םימזי יכ הארנ .אלש םירובס
.ךכב םיריכמ אל תוריד ילעב דועב ,38 א"מת לש םיטקיורפ רשאל תושרה לש התלוכיו
חוכל הכפה איה ,א"מתה המשוי רקיעב םהב םיהובג עקרק יכרע םע שוקיב ירוזאב יכ הארנ
םירוזאב תאז תושעל הלשכנ תינכתה רומאכ ךא ,םייטרפ םיסרטניאל תוירוביצ תורטמ ןיב ךוותמה
.םיכומנ עקרק יכרע םע םיילאירפירפ
18 המדקה
1

תלוכיה רבדב ,רצואה דרשמב ,ןונכתה להנימב םינקפסה תולוק ורבג 2019 תנש לש הינשה תיצחמב
,הירפירפב המדא תודיער ינפמ קוזיחל איבהל התלוכי יא .הל ובצוהש םידעיב דומעל 38 א"מת לש
,ימוקמה ןוטלשה יגיצנו םירעה ישאר לש ןוצרה תועיבש רסוח יכ רעשל ןתינ ,דגנמ .הלרוג תא ץרח
ןונכתה להנימ יטינרבק תא ליבוהש אוה ,םימזיו םירייד ןיב ,הלשממה ןיבל םניב קסופ יתלבה ךוכיחהו
תיארחא ,2020 תנש תליחתל ןוכנ ןכש ,רומח תרובק לע רבודמ יכ םינעוטה שי .38 א"מת תא רובקל
,תינוריע תושדחתהל תושרה( תינוריע תושדחתה ןרוקמש הינבה תולחתהב ץאומ לודיג לע א"מתה
.)2020
םרטב דוע .תינכתה לש הנולשכ וא התחלצה תדימ רבדב תוטושפ אל תולאש תולוע ,תאז לכ חכונ
המזי אל רקחמה תא .תינכתה לע הכרעה רקחמב םינש שולשכ ינפל ונלחתה ,התרובקו התעיווג
Lincolin עקרק תוינידמל ןלוקניל ןוכמ -ב"הראב יולת יתלב רקחמ ןוכמ אלא ,לארשי תלשממ
.Institute of Land Policy
םיישק םע תודדומתמ תונוש תונידמ וב ןפואל םלועהמ תואמגוד ץבקל ןוכמה לחה ,תונורחאה םינשב
םירקחמ לש בר רפסמ ושענ וז תרגסמב .תויתשתו םיתוריש קפסל רבוגה ךרוצה ,ענצ ,םיילכלכ
ןכמ רחאלו ,םינוש םיעצמאב ףדוע עקרק ךרע תורציימ תוירוביצ תויושר דציכ םינחובו םידעתמה
םלועב םירקחמ .םינוש רוביצ יכרצל םיחוורהו תלעותה תמיתר ךות ותוא "תוספות" וא "תורצוק"
םינוש םייוסימ םיעצמאב הלכו ,הינטירבב םימזי םע םימכסהמ לחה -ךכל תואמגוד רופסניא ודעית
רשא תניינעמ תוינידמכ ,38 א"מת לש תילארשיה תוינידמה הטלב ,וז תרגסמב .תיניטלה הקירמאב
,לארשיב השענהמ דומלל שקיב ןלוקניל ןוכמ .תוירוביצ תולעות תקפסאל קושה תוחוכ תא תסייגמ
תונידמ לארשיל המודב יכ הארנ ,ןכא .םוחתב םייקה ירקחמה עדיל תפסונ עדי "ןבא" ףיסוהל ידכ
ןוגכ תונידמ .המדא תודיער תונכס םע תודדומתהל קוש יטומ ץורמית ינונגנמ רצייל ושקיב תופסונ
19
תא קזחל םיסכנ ילעב ץירמהל תשקבמ רשא ,הז םוחתב םהלש תוינידמ ורצי הילטיאו היקרוט
.םהלש םיניינבה
שולש ךשמב ונבתכ ותוא חודה .יתרבחו יבחרמ ןויווש יא הנעטה יפ לע תרציימ תילארשיה תוינידמה
תינכתה שומימב םינושה םירגתאה תא תופמל ,וז הנעט םע דדומתהל שקבמ תונורחאה םינשה
לכל תחמוצ תלעות המכ :ירק ,םייזכרמ ןיינע ילעבל הקולחב תינכתה ידי לע ספתנ "ךרע" המכ ןוחבלו
,ילכלכ ,יטפשמ חותינ ונכרע הז ךרוצל .תוירוביצה תויושרהו ,םימזי ,םירוגמל תוריד ילעב :ןיינע לעב
,םכינפלש ח"ודב םיאבומ םירבדה ירקיע .ןינע ילעב רקסו תונויאר לע ךמתסהב תוינידמ חותינ ןכו
:םשל םינפומ םיארוקהו ,ןלוקניל ןוכמ רתאב דירוהל ןתינ ותוא אלמה ח"ודה לש ריצקת הווהמה
https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/implementing-value-capture-israel
.תירבעה הפשב םג םירבדה ירקיע תא ןאכ איבהל ונרחב
ןיב םיחתמל האיבה תינכתה יכ דחכל ןיא ,תאז םע .ןיינע ילעב ןווגמל בר ךרע תרציימ ןכא 38 א"מת
תאו םחוכ תא םילצנמש םימזי .המושייב םיברועמה םינוש םינקחש ןיבו ,יזכרמל ימוקמה ןוטלשה
יטסילופונומה םחוכ תא םילצנמ םה םג רשא ,םיסכנ ילעבו םירייד םע םיקבאנ ,םוחתב ורבצש עדיה
תא תופנממ ןה םג רשא תוימוקמ תודעו לומ םיבצינ םרותב הלא לכ .)רתיהל תושקב םודיקל וטו(
תא בכעל וא )בוטה הרקמב( ןנוזחל רתיהל תושקבה תא םיאתהל ידכ ,יושירה םוחתב ברה ןחוכ
רשא ,הלשממה תחצנמ ,הינופוקק הלוע הנממ ,וזה תרומזתה לע .)בוט תוחפה הרקמב( הינבה ירתיה
המרב םיחתמו ,תונשרפ יישק ,םיידי יפופיכל המבה תא הריתוה ךא ,תינונכתה תרגסמה תא הרציי
.תימוקמה
ןוידה םודיקב ועייסי הז רקחמ יאצממ יכ הווקת ונא ?חכשית אמש וא ?המוקת שי א"מתל םאה
.אשונב
20 )Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת

38


םינכמה שיש( "ךרע תסיפת"ל םירחאו ,םייוסימ ,םייטפשמ םילכ רפסמ ורקחנ תינונכתה תורפסב
,"רוצקל" רשפא ותוא רשא ,עקרקב ףדוע ךרע םירציימ רשא םילכל איה הנווכה .)"ךרע תדיכל" םג
.קר אל ךא ,הזכ ילכ וניה החבשה לטיה .תוירוביצ תורטמו םידעי שומימ ךרוצל "סופתל" וא ,"דוכלל"
תויושע ,םינוש םיינונכתו םיירוביצ םידעי תגשה תוצרמתמ ךכבו ,הינב תויוכז תופיסומ רשא תוינכת
םילעמ םלוכ ,ללככ ,ךא ,הנתשמ הלא םילכ לש הלועפה ןונגנמ .ךרע תסיפתל ילככ ןה םג בשחיהל
תויושרה ידי לע לצונמ ףדועה ךרעה .עקרקב סרטניא לעבל רחא ףדוע ךרע םירציימ וא ,עקרק ךרע
,תירוביצ עקרק תאצקה :םינוש םיגוסמ םיירוביצ ןיבוט רוציי םשל ,םוזי ימרוג ידי לע וא ,תוירוביצה
.םיבושח םיירוביצ םידעי תגשה וא ,תירוביצ הלטמ עוציב
םירחוס הלא .)Prawer, 2016( ףתושמ תיבב תוריד ילעבל ךרע תרציימ ,השעמל הכלה ,38 א"מת
תא חיבשמ ,ומצע רובע ךרע רציימ )כ"דב תימזי הרבח( א"מתה חוכמ תויוכזה שכור .ףדועה ךרעב
תודיער ינפמ קוזיח( תובושח תוירוביצ תולעותכ ,ןהב האור הלשממהש תולעות רציימ םג ךא ,עקרקה
הרטמ לש השומימ חיטבהל ידכ לצונמו בתונמ ,ףדועה ךרעה ,הז ןפואב .)דועו ,ריעה שודיח ,המדא
קזחל רשפאמ ףדועה ךרעה ,38 א"מת לש הרקמב .תינויח הב םיאור תוינידמה יעבוק רשא ,תירוביצ
בוט( םייטרפ םילעב ידיבש סכנה יוושו םהייח תוכיא תא רפשמ דבב דבו )ירוביצ בוט( ןיינבה תא
םימרוגו םוזיי ימרוגל תנתינש הבטה םע דבב דב שחרתהל הלוכי ךרעה תסיפתש ןאכמ .)"יטרפ"
.WIN-WIN תניחבב ,םייטרפ

ילכ .רוביצל םוזי ימרוג ןיב חותיפ לש םילומגתהו םינוכיסה תקולחל ילכ הניה ךרע )תדיכל וא( תסיפת
ינונגנמ לש בחר ןווגמ םנשי .םיעצבמ םה ותוא חותיפה לש תונצחהה םע דדומתהל םימזי בייחמ הז
ראתמש יפכ ךא .)132-134 ,2017 ירבו ,י'ציר ,ליפ ,דרפש( םלועה יבחרב םימשוימה ךרע תדיכל
:אבה רדסב םישממתמ דימת אל רשא ,םיטנמלא העברא םהמ דחא לכל ,)Huxley ,2009( ילסקאה
— 2.1
21
לאיצנטופ םהל שיש היצלוגר / ןונכתב םייוניש וא תיתלשממ הלועפ ,תוירוביצ תועקשה :ךרע תריצי .1
.תועקרקה יכרע תא לידגהל
.היצלוגרה ייוניש תא וא תוירוביצה תומושתה תא תלצנמה יטרפה רזגמה לש העקשה :ךרע שומימ .2
.ירוביצה רזגמל יטרפה רזגמה חיוורהש םיחוורהמ קלח םיריבעמה םינונגנמ :ךרע תדיכל .3
.חתופמה רוזאב םיחוורה תעקשה :ךרע רוזחימ .4
ןווגמ קפסל הלשממל םירשפאמ ךרע תדיכל לש םימיוסמ םילכ .תובר ןה ךרע תדיכלל תוביסה
Altshuler and( רישי ןפואב תומיוסמ תויוליעפ ןממל וא תויפיצפס תויעב רותפל ,םיירוביצ םירצומ
הדיכל ינונגנמ המכ דועב .םינווגמ םיתוריש ןיפיקעב םיקפסמ םירחא םילכ .)Gomez-Ilbanez 1993
Ratcliffe,( ולש תינוציחה העפשהה תא ןתמל ופאש םירחא ,חותיפה תעפשהל רשק אלל ולחוה
.)Stubbs and Keeping 2009, 156
תנמ לע םינוש םיעצמא וטקננ ,לשמל .לארשיב בחרנ ןפואב ומשוי ךרע תסיפתל םיעצמא רפסמ
תונעל תושרדנ תוירוביצ תועקרק םהב םירקמב .םילעב יוציפב וא תועקרק תעקפהב ךרוצהמ ענמיהל
וא תוקלח דעייל הלשממל תורשפאמה ךרע תופסות לע וכמתסה םיננכתמה ,רבוגו ךלוהה שוקיבה לע
:טושפ קוש ןויגיה רחא בקוע ןונגנמה .רפס יתבו םיקראפ ,םישיבכ ומכ םיירוביצ םיכרצל ןהמ םיקלח
קלח תחקל הלשממל רשפאל םילעבה לע ,ולש המדאה חטשל ףסומ ךרעמ הנהנ םילעבש ןוויכמ
)חותיפ תולטמ( תומישמ עצבל ושרדיי םילעבש ןכתי ,ןיפוליחל .םיירוביצ םיכרצל תיטרפה עקרקהמ
.םיירוביצ םיתוריש תקפסא ידכ ךות תומיוסמ
ךרע תסיפתל יזכרמ ילכ הווהמ ,הקולחו דוחיא תוינכת תרגסמב ,תועקרק לש השדח הקולח ,לשמל
רוציל ךכבו( תיטרפ עקרק שדחמ דעייל תרשפאמ השדח הקולח .ירוביצ שומישל תועקרק דוחיי ךות
הנעטה .םיירוביצ םיתורישו תויתשת תונבל ןתינ הילע עקרק התואמ קלח תליטנ ךות ,)ךרע תופסות
חותיפ ידי לע רצוויהל תויושעה תוילילשה תונצחהה תא זזקל ידכב הצוחנ רוביצ יכרצל עקרקש איה
ימוקמה ןוטלשהו תועקרק עיקפהל ךרוצ ןיא ,וז ךרדב ."טסיפמרט" תויעב עונמל ידכ שי ךכבו יטרפ
םינונגנמ ,ילארשיה קוחב תנגועמ ןיינקה תוכזש ךכב בשחתהב .ףסכב םייוציפ םלשל ךירצ וניא
ומכ עקרקה יכרעב תירשפא הדירי דגנ תועיבתמ קמחתהל ימוקמה ןוטלשל םג םירשפאמ הז גוסמ
ינפמ ןגמכ ןאכ תדקפתמ ךרעה תפסות .ןידכ אלש ןיעקרקמ תליטנ רבדב תונעט םע דדומתהל םג
העיגפל ןועטל השקי ,םייפסכ תונורתיב תבלושמ םילעבהמ עקרק תליטנש ןוויכמ ;תוידיתע תועיבת
וחתפ טפשמ יתב הב ,לארשי ומכ היצגיטילל הטונה הרבחב רתויב בושח רבדה .ןיינקב תיתועמשמ
םישדח םילקש ידראילימ לש ףקיהב הינבהו ןונכתה קוחל 197 ףיעס חוכמ תועיבתל תלדה תא
.)Alterman, 2007(
22
38
וא םימזי וקיפהש םיחוורהמ קלח תבשהל ירוטלוגר ילככ .ךרע תדיכלל ילכ איה 38 א"מת ,רומאכ
הנידמה יצמאמ לש הכורא תרוסמ אופא תפקשמ 38 א"מת ,תירוביצ תוברעתה בקע תועקרק ילעב
Huston and Lahbash( ינש דצמ תילכלכ החימצ דדועל ןוצרהו ,דחא דצמ רוביצה יכרצ ןיב ןזאל
היה ,)Fainstein 2012( 'ךרע תסיפת' ירוחאמ תדמועה הבישחה לש תובאהמ דחא ,'גרו'ג ירנה .)2018
תועקרקה ילעב תא ,ודידל ,ןכ לע .רוביצהמ הבינג לש גוס וניה יטרפ שוכר ,היפל ,ותדמעב ידמל ץרחנ
הלועפ לש רצות אוהשו ,םכרדב הרקנש ףדועה ךרעה תא רוביצל הרזח רוסמל ץלאל שי ונממ ונהנש
האירקה יכ רמוא הז ןיא .)George 1935( יוסימ תועצמאב רוביצל ריזחהל שי םהיחוור תא .תיתנידמ
השעמל .'גרו'ג ירנה ץמיא התוא ,קדצה ןורקיעל תידבלב היינפ תועצמאב םויה תישענ ךרע תדיכלל
ןהו )Havel, 2016 ואר ( םמושיי ןפואב ןה םינתשמש ךרע תדיכל ינונגנמ לש בחר ןווגמ םויכ םנשי
.)Slegtenhorst 2013 ואר( תויסיסבה תויטרואיתה םהיתוקדצהב
םינונגנמל א"מת לש רשקה תנבה ?ךרע תסיפתל יוצמה םילכה רגאממ קלח 38 א"מת הווהמ דציכ ךא
ידעי תגשהב התוליעי תכרעה םשל בושח דעצ איה רוביצה תלעותל עקרקה יכרע תדיכל ןויערלו הלא
ילכל האוושה רשפאל םג הלוכי םירחא ךרע תדיכל ינונגנמ לש רשקהב 38 א"מת תבצה .תוינידמ
תחטבה תרומת הינב תויוכז רכמו רובגית לש ןונגנמב שומיש םישוע רשא םלועה יבחרב ךרע תדיכל
.תובושח ןהב האור הרבחהש תולעות

)Alterman, 2012( ןמרתלא לחר 'פורפ .ךרע תדיכלל םינונגנמ סיסבב תודמועה תוביס ןווגמ שי
דמועה לנויצרה וא עינמל םאתהב םינתשמה ,ךרע תסיפתל תוינידמ לש םיגוס השולש תראתמ
.םמושיי ירוחאמ
תסיפתל םהבש הלא םה ,ןמרתלא ידי לע וראותש יפכ ,ךרע תדיכלל "ורקמ ירישכמ" ,תישאר
.רתוי הבחר תיעקרק היגולואידיא וא תוינידממ קלח םהש ןוויכמ ,תינשמ תובישח שי ךרעה
תוכלשהו תוקדצה הל שי ךא ,ךרע תדיכל עצבל ,השעמל ,היושע תועקרק תמאלה ,לשמל
.ןוטלשה ידיב םסוכינו עקרקה יכרע לש תיטולוסבא הדיכלל רבעמ הלשמ
רשא םינונגנמ םה הלא :ךרע תדיכלל "םירישי םינונגנמ"ב ןמרתלא הניחבמ ,הלא דצלו ,תינש
תדמועה תורשפאו תוכז לאכ דכלנש ךרעל םיסחייתמו 'גרו'ג ירנה לש ןויגיהה רחא םיבקוע
לש "םירישי" םינונגנמ תקלחמ ןמרתלא .תפסונ הקדצהל הקוקז הניא רשאו ,ןוטלשה תויושרל
רשאכ ,ירק – )Unearned Increment( "יבגא ףדוע ךרע" לש הדיכל :םיגוס ינשל ךרע תסיפת
תיתלשממ הטלחהמ חרכהב עבונ וניא ,לצנל םיניינועמ ותואשו ,עקרקל ףסוותמה ךרעה
שקבמ רשא "רישי" ךרע תסיפתל ןונגנמ לע רבודמ זא וא :"החבשה תדיכל" ,ףסונב .יהשלכ
ןמרתלא .תירוביצ תושר לש תינוטלש הטלחהמ האצותכ המרגנ רשא ךרע תיילע סופתל
,םייתיתשת םירופישמ האצותכ עובנל הלוכי "החבשהה תדיכל" גוסמ ךרע תסיפת יכ תנייצמ
)Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת
— 2.2
— 2.3
23
.)הינב תויוכז( חותיפ תויוכז תפסות וא
םירחאה תונורתיה וא תוסנכהה הב ,"הפיקע ךרע תדיכל" רובע םינונגנמ םימייק ,תישילש
.ולש תרהצומה תירקיעה הרטמה םה ךרע תדיכלל ילכה ידי לע םירצוימה
הל תבשוי 38 א"מת ,תאז םע .םישטשטימ ךרע תסיפת לש הלא םינוש םיגוס ןיב םילדבהה םיתיעל
תא הלשממהמ ךסוחה ךרע תדיכל לש ילכב רבודמ .הפיקעה ךרעה תדיכל תיירוגטק תחת תוחונב
םירחובה יניעל תוחפ יולג יסנניפ רישכמ אוה 38 א"מת ,תורחא םילימב .םימזי לע רישי יוסימב ךרוצה
הלשממה לש תוכמסה תא תפנממ תינכתה.)Alterman 2012( םירישי םילטיה וא םיסימל האוושהב
םולשת ידי לע םיתוריש קפסל םימזי וא תועקרק ילעבמ השקב ךות ,עקרקב שומישה תא רידסהל
"הרומתבו" ,ןונכתהו הינבה ךילהת ךלהמב תאז לכ -תונוש תולטמ עוציב וא ,תועקרק תאצקה ,ףסכ
.חותיפל םיינוטלש םירושיאל
לש הזכרמב .םינבמ לש ימסיס קוזיח ןממל תנמ לע המשוי 38 א"מת ,"הפיקע" ךרע תסיפת תרוצכ
יפ לע .ןיינבה יריידל וא ,רוביצל םהיחוורמ קלח םיבייח םימזיהש ןויערה אקווד ןומט אל תינכתה
קיפמש םיילכלכ-םייתרבחה תונורתיה ןיב והשלכ יפיצפס רשק היהיש ךרוצ ןיא 38 א"מת לש החסונ
המדא תודיער ינפמ הנגה תומדב -יתרבחה ןורתיה ,תאז םע .םזיל תויולעה ןיבל 38 א"מת טקיורפ
ףיקע ילכ הווהמ איה ךכבו ,א"מתה לש תירקיעה הרטמה תויהל וכפה - )תינוריע תושדחתה ךשמהבו(
.תיעוצקמה תורפסה יפ לע ,ךרע תסיפתל

רפסמ .יצראה דעו ימוקמה ןוטלשהמ :תינוטלש תויכרריה ןווגמב םג םימשוימ ךרע תדיכל ינונגנמ
המרב רקיעב םילעופ ,הרובחת תויתשת ןומימל םישמשמה הלא דחוימב ,םיצופנ ךרע תדיכל ינונגנמ
ימוקמ יוסימ לולכל םילוכי םיימוקמ ךרע תדיכל ינונגנמ .)Levinson and Istrate, 2011( תימוקמה
,תימוקמה המרב קרו ךא םימשוימ ךרעה תדיכל ינונגנמ רשאכ םג .)Litman 2014( חותיפ ילטיה וא
תושוע תירבה תוצראב תונוש תונידמ ,המגודל .רוטלוגרכ ברועמ תויהל יזכרמה ןוטלשה יושע ןיידע
Tax Increment Financing ויוניכב עודיה ,"יתפסות סמ תועצמאב ןומימ" לש םינוש םיגוסב שומיש
ותואב חותיפו םוקיש ךרוצל םייוסמ רוזיאמ תימוקמה תושרה הבוגש סמ בתונמ וז תרגסמב . ))TIF
תוסנכההש ,תדחוימ ןרקל בתונמ רשא ,תובוג ןהש שוכר סמ תוימוקמה תויושרה תוצקמ כ"דב .רוזיאה
Pool עיגמ וניא שוכרה סמ ,וז הרוצב .תוינידמה תרגסמב שארמ רדגומה רוזיאב תועקשומ הב
רשפאמ אוה םיתיעל ;דבלב םייתיתשת םיטקיורפ שומימ רשפאמ הז גוסמ סמ ,םיתיעל .יללכ ינוריע
Zhao( תועקרק תשיכרו ןונכתל TIF גוסמ יוסימ שמשמ םיתיעלו ;םייזיפ-םייתביבס םירופיש םג
רשפאל ידכ 1988 תנשב הלש םיילרדפה םיקוחה תא התניש ליזרב ,המוד ןפואב .)et al. 2010
ההובג תופיפצב חתפל םימזיה תא בייחלו ,תועקרקה יכרע תיילעמ קלח סופתל תוימוקמ תויושרל
תסיפתל םילכה תא תתל ףא לוכי יזכרמה ןוטלשה .)Germán and Bernstein 2018( רתומהמ רתוי
לש םיטקיורפב ךרע תדיכל לש תילמינימ המר בייחמ ימואל קוח ,הילטיאב - תימוקמה המרב ךרע
— 2.4
24
Oppio et al.( הזה טדנמה תלעפה ןפוא תעיבקב תושימג תוימוקמ תולשממל קינעמו ,ינוריע חותיפ
.)2018
תסיפתל םילכ תלעפהב ימוקמל יזכרמה ןוטלשה ןיב םיידי בוליש רכינ הילרטסואב םג ,הילטיא דבלמ
םיצמאמ םיבלושמ ,)City Deals( הילרטסואב "תוינוריע תואקסע" לש תוינידמ תרגסמב .ךרע
תילכלכ החימצל זרזכ שמשל הדעונש תיתשת חותיפ ךות ילכלכ חותיפ דודיעל םיימוקמו םיימואל
םיכרעה תדיכל ינונגנמש דועב ,ילרטסואה הרקמב .)Commonwealth of Australia, 2016( תפסונ
תויתשת ןומימל תונכוס תמקה ידי לע ךכב עייסת הלשממה ,תימוקמה המרב רקיעב לעופב ומשויי
,םייתיתשתה םיטקיורפה עוציבל םישורדה םינותנ תצפהו ףוסיאל תינכות תריצי ידי לע ,םיטקיורפו
לש םיטקיורפ רקיעב הז הרקמב( םילודג םייתיתשת םיטקיורפ לש יקלח ןומימו ןונכת תועצמאבו
איה םג הווהמ 38 א"מת יכ ,המודב ,רמול ןתינ .)Commonwealth of Australia 2018( )תובכר
ןוטלשהו ,הינבה תויוכז "לס" תא הקינעמ הלשממה :יזכרמל ימוקמ ןוטלש ןיב הלועפ ףותיש לש גוס
ריע ןינב תוינכת תנכה תועצמאב תימוקמה ותלוחת תא גייסל וא ,ויפל הינב רשאל לוכי ימוקמה
הניא תילארשיה ךרעה תסיפת ,ילרטסואה הז ןוגכ ,םלועב םימוד םירדסהל דוגינב ,תאז םע .תוינטרפ
ללכ ךרדב ףתתשמ וניא יזכרמה ןוטלשה ,ןכש :םינושה ןוטלשה יגרד ןיב אלמ הלועפ ףותיש המיגדמ
תירוטלוגרה תיתשתה תא רצוי קרו ךא אלא ,ומצעב םינבמ קוזיח םזוי וניא ,םינבמה קוזיח תלועפב
.וירגתאו ,ויישק ,םושייה םע תודדומתמה ןה תוימוקמה תויושרה .ימוקמה המושייל
תולעותה תעקשה רמוא הווה ,"ךרעה רוזחימ" אוה ךרע תסיפתב םיבלשהמ דחא ,הלעמל רומאכ
יכרע תיילעמ 'ורבצנש' תונורתיה רוביצל םירזחומ וב דעצה אוה ךרע רוזחימ .ךרעה תסיפת הרציש
השעמל עבוק רשא ,ךרעה רוזחימ טנמלאב םינומט ךרע תדיכל ינונגנמב םיעירכמ םילדבה .םיסכנה
.ךרע תדיכלל תוינכות לש תונורתיה תא דקמל ןתינ ןהב םיכרד רפסמ ןנשי .ךרעה תדיכלמ םינהנה ימ
,תיתליהק תלעות תריציל םימכסה וא TIF ימכסה ,החבשה ילטיה ללוכ ,םיבר ךרע תדיכל ינונגנמ
Hendricks et al 2017;( םירדגומ םירוזא לא ,ךרעה תדיכל לש תולעותה תא ,ףדועה ךרעה תא םינפמ
בותינל םידעוימה םירוזאה יכ )Misczynki )2012 ןייצמ הז ןינעל .)Germán and Bernstein 2018
םיחוורל רוקמה אוהש ,חתופמה רוזאל ,חרכהב אל ךא ,ללכ ךרדב םיהז )ךרעה רוזחימל :ירק( תובטהה
.וספתנש
זעלב םיארקנה( "רחסמה רופישל םירוזא" וא TIF לשמל ,ךרע תדיכלל םיצופנ םינונגנמ רפסמב
בתנל וניה ךרע תדיכלב שומישה ירוחאמ ןויערה ,)BID וא Business Improvement Districts
ורצי תויאקירמא תונידמ רשאכ .םיחתופמ אל םירוזאל וא םוקיש םיכירצמה םירוזאל תועקשה
רובע וקקוחש ,ב"הראב תונידמ 47 ךותמ 37 ,תויתשת ןומימל TIF -ב שומישה תא תורידסמה תונקת
לשמל ,תונידמהמ קלחב .תינכתה תלחהל םינוירטירקכ הקוצמ וא ינוע ירועיש וללכ , TIF ירוזיא
ינונגנמ רוציל ושקיב תונידמ רתוי ,ךשמהב .הלאכ םינוירטירק ויה אל םלועמ ,הינבליסנפו ירוזימ
ךרע תדיכלב שמתשהל היה ןתינ םירקמ םתואב ,תורחא םילימב .הלא ףס תושירד לוטיב ידי לע TIF
םירוזא .)Davis 2003 -ו Talankar( םירברפב תובורק םיתעל ,תוגשגשמ תונוכשב תויתשת ןומימל
)Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת
25
ושקיב וז הרוצב .ינוע ירוזא דצל הובג ןכרעש תועקרק םג לולכל וננכות TIF תינכות ךותב םילולכה
שמתשהל ןתינ ןכש ,םיבאשמ לש שדחמ הקולחל ילככ TIF לש ודוקפת תא קזחל תוינידמה יעבוק
ןנכותמ תויהל לוכי ,TIF ,תאז תמועל .תוינע תונוכש רופיש תבוטל ,רתוי "תורישע" תונוכשמ םיחוורב
תא לידגהל לולעה ןפואב ,תוגשגשמ תונוכשל רזחוי ,תויושרה ידיב ספתנש ףדועה ךרעה לכש ךכ
קפסל ןהו ,וחתופש תוקיר תומדאל תיתשת תקפסאל ןה שמיש TIF יכ ןיוצי .יתרבחה בוטיקה
.)Misczynski 2012( בוחר טוהירו תורוא ומכ םיתוריש

.ליעל וניוצש הלא דבלמ ,תובר תורוקיבו םירגתא ךרע תסיפת ינונגנמ ולעה ,םלועב תומוקמ רפסמב
ינונגנמ תועצמאב דחא רוזאב ונבנש תויתשתש יקוח םאה ,ולאש רשא םירקבמ ןייצל ןתינ םהיניב
,אמגודל ?ךרעה תפסותל רוקמה אוהש ,חתופמה רוזיאב םיררוגתמ םניאש הלאל וליעוי ךרע תדיכל
רוזיאב ועקשוי םילטיההש הבשחמ ךותמ ,םירדגומ םירוזאב םיבגנ םידחוימ חותיפ ילטיה ,הינרופילקב
עיקשהל ןתינ םאה ,לשמל .הפקיהו ךרעה תסיפת יבגל תובר תולאש ולע ,הלא םיבצמב .םלשמה
אלא ,חותיפה ילטיה תא םלישש רוזיאב תורישי אצמנ אל רשא ,ךומס קראפ חותיפב הלא םיפסכ
רוזחימ תלאש ירק ,ףדועה ךרעה לש שדחמ העקשהה תלאש .)Misczynski 2012( ?וילא ךומס
שדחמ הצפהל שמשמ ךרע תדיכל לש םיוסמ םושיי םאה תעבוק איהש ןוויכמ תיטירק איה ,ךרעה
לש תויביטקרטאה תאו םכרע תא םילידגמ וללה םיבאשמה אמש וא ,רוביצל םזיהמ םיבאשמה לש
.דבלב םימצמוצמ םירוזיא
תושרה תרצוק ותוא ךרעה ןיב "רשק" רוציל הנווכ םוש אלל וקקחנ ךרע תדיכלל םירחא םינונגנמ
רוזיאב חרכהב עקשומ תויהל ךירצ אל ספתנה ךרעה :ירק .חותיפב הלש העקשהה ןיבל ,תירוביצה
הרדגה לע םינוע ,-21 ה האמה ךותלו ,םירשעה האמה ךלהמב הינטירבב החבשה ילטיה .ותוא רצי רשא
תוחבשההמ םינתשמ םיזוחא וצליח אלא ,םילצופמ וא םיינע םירוזאל חרכהב ונוויכ אל ףא םה .וז
'תיתליהק תיתשת לטיה' ,הז ןיינעב .)Alterman, 2012( רוזאה לש יתרבח-ילכלכה בצמל רשק אלל
,הבר תרוקיב ומע איבה הינטירבב 2008 תנשמ לחה םשוי רשא )Community Infrastructure Levy(
"... תושדח תויתשתל המורתכ אלא ,לעופב חותיפה תבוטל תורישי שמשמ וניא" לטיההש ןוויכמ
.)Askew 2018, 76(
.תויתשתב הלש העקשהה תנווכה תניחבמ םורטקפסה לש קוחרה הצקב םקמל ןתינ 38 א"מת תא
םניא -תינוריע תושדחתה םג ומכ ,תוימסיס תומאתה ,ךרע תיילע לש הרוצב -תמלגמ איהש תונורתיה
םימייקה םיריידה םגו םזיה םגש איה תועמשמה .שממ ןיינבה ותואל אלא ,התוללכב ריעל םינפומ
אלו ,םהב דקוממ ךרעה רוזחימ .ותדיכלו ךרעה תיילעמ םירישיהו םייזכרמה םינהנה םניה ןיינבב
)שרגימה תמרב( םיימוקמ רקיעב םה ,תיתשתב םירופישה .תיתנוכשה המרב וא םיכומס םישרגמב
םילעבו ,םינוש םילהקל ךרעה תריצי תא הביחרמ הניא 38 א"מתש ןייצל יואר ,ןכ ומכ .םיירוזא אלו
)החפשמה לש ילכלכה בצמל םאתהב ,הלש תילאיצנרפיד הלחה ,ירק( תולוכי ןחבמ הב ןיא :םינווגמ
הניא תינכתה םנמא .תיביסרגורפ ךרדב תויוכז קינעהל השקיב אל איה ,הכרד תליחתב תוחפלו
— 2.5
26
רבדה ,תאז םע .)רתוי םינשי םינבמל תלבגומ איה יכ םא( רתוי תוינע תונוכש וא םירעל קר תלבגומ
םיניינבב קר שומימל תוירשפא 38 א"מת יפ לע תויוכזהש ךכל ואיבה קושה תוחוכש ןוויכמ העטמ
םיבאשמ תקולחל םישמשמה ךרע תדיכל ינונגנמ לש םורטקפסה לע ,ךכיפל .תיסחי הובג ךרע ילעב
דצל רוריבב הטונ א"מתה יכ רכינ ,ךדיאמ ,תיסחי םידימא םירוזאב םירופישל םינווכמה הלאו ,דחמ
.םורטקפסה לש ינשה

תריצי ,תירוביצה הפוקה תרשעה תומדב םינוש תונורתי קפסל הלוכי ךרעה תסיפת יכ ןייצל שי
תויהל לוכי "רצקנ"ו ספתנש ףדוע ךרע ,לשמל .םימייק םיבאשמ רופיש וא ,םיירוביצ ןיבוט לש יאלמ
,)Ingram & Hong, 2012( הגשה רב רויד ,)Misczynski 2012( םיקראפ ,הרובחת תויתשתב עקשומ
קלחל ןתינ תיטרואית הניחבמ ,תאז םע .)Tanakar & Davis, 2002( םוהיז םייק םהב םירתא יוקינ וא
ףסונבו ,ירוביצה רזגמל םייפסכ םיבאשמ תרבעה תועצמאב תוקפומה הלאכל וללה תובטהה תא
.חותיפל םיארחאה םימזיהמ תורישי םיבאשמ לש האצקה וא השרפה תועצמאב תוקנעומה הלא
רפסמב ליבוה ,הז תוחוכ בוליש .יטרפהו ירוביצה רזגמה לש בוליש תוללוכ ךרע תדיכלל תוינכת רפסמ
לנסרא לגרודכה תצובקל שדח ןוידטצא תיינבב תעב ,לשמל ,תשדוחמ העקשהל תויונמדזה לש בר
Jones & Evans,( ירוביצ רויד תיינבו הרובחתה תויתשת רופישל םיפסכ םימזיה ומרת ,ןודנולב
רזגמה ידי לע םיבאשמ לש תשדוחמ העקשה רקיעב תללוכ 38 א"מת יכ ןייצל שי הז רשקהב .)2013
.רוביצה תפוקל ףסכ ףיסוהל )ילב טעמכ וא( ילבמ "תוירוביצה" תובטהה לכ תא קפסמ םזיה .יטרפה
הלאכ םימזימש ךכ ,ןונכתה תויושר ידי לע םיבגנה החבשהה ילטיהב םיסגונ 38 א"מת ימזימ ,השעמל
.ימוקמה םיסימה םלשמ ןובשח לע הרואכל םיאב
םיגוסב קר אלו ,ךרעה תסיפת לש םיירוביצה תונורתיה ףקיהב קר אל תונוש תמייק יכ הארנ ,ףוסבל
,םידעי ,תובטה יבגל תוטלחהה תולבקתמ ותועצמאבש ךילהתב םג אלא ,ךרעה תסיפת לש םינושה
,םייטרפו םיירוביצ םיסרטניא ברעמה ךילהת איה ךרע תדיכל ,רמול הצור .ךרעה תדיכל ינונגנמו
ןייטשנייפ .תוטלחהה תלבק ךילהתב חוכה אצמנ וב םוקמב יולת תויהל לוכי םיסרטניאה ןוזיא ךא
,םיכרעה תדיכל ךילהתב ידמ בר חוכ זוכירב תוכורכה תונכסל תעדומ התויהב ,)Fainstein, 2012(
םיסרטניאה לש םחוכ לע רומשל ידכ םומיסקמה תא םישועה ךרע תדיכל לש םינונגנמב תכמות
תומדא לע תירוביצ תולעב ןהב תואמגוד יתשכ םדרטסמא תאו רופגניס תא הגיצמ איה .םיירוביצה
זוכירל אלו ,תומדא לע תויצלוקפס רדעיהל הליבוה )תודדוב תוריד לע תיטרפ תולעב םע בולישב(
תחא המגוד .םיכרעה תדיכל ןונגנמ םושייב בר חוכ שי םזיל וב הז אוה רחאה ןוציקה .ינועו רשוע לש
זכרמב תוינק רוזא תויהל םג םייושע רשא ,)BID ,ליעל ואר( "רחסמה רופישל םירוזיא" איה ךכל
לע ותוא םיזבזבמו ,סיוגש ףסכה תאצוה ןפוא לע רתוי וא תוחפ םיטלוש רוזאב םיקסעה וב ריעה
רוריבב םירזוח ולא תונורתי .)Misczynski 2012( םיעוריאו םיטושיק ,םיחטבאמ ,ןויקינ ומכ תואצוה
תא ריבעהל ידכב טעמ השוע ,הז הרקמב ,ךרעה תדיכל ןונגנמו ,םרובע םימלשמש םיקסעל תורישי
זוכיר לש הירוגטק התואל תכייש 38 א"מת םג יכ הארנ הז רשקהב .בחרה רוביצל םיקסעהמ םיחוורה
)Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת
— 2.6
27
םע ותוא םיקלוח םה דימת אלו ,עדימהו עדיה ,תויחמומה ילעב םה הלא :םוזייה ימרוג ידיב בר חוכ
ובצועש םיללכה .המדא תודיער ינפמ קוזיח ךילהת רובעל ןיינועמה ןינבב םיריידהו םיסכנה ילעב
ןנכתמ ןיב חוכ ירעפו ,קוש ילשכ ,עדימ ירעפ םירציימ ,א"מתה תרגסמב וקקחנו ,הלשממה ידיב
תועצמאב םרעזמל ןתינ יכ םא ,א"מתב םינבומ םניה ,הארנ ךכ ,הלא םירעפ .ריידל םזי ןיב ,ןנכותמל
,תונותנ הרואכל ןה א"מתה תרגסמב תויוכזהו תויה ,ןכ ומכ .ינוציח עויס וא תרדוסמ םירייד תונגראתה
תא ןזאלו תמייוסמ תוריהב רוציל ידכ ךכב שי ,"קחשמל" וא הלדגהל םוקמ )הרואכל( תורשפאמ אלו
.םירכזנה תוחוכה ירעפ
לעב אוה ,חותיפ תבוטל םימזי םותרל שקבמה ןונגנמ לכ .לארשיל תיפיצפס הניא וז היעב יכ רעוי
רשא תויריע ןיב תורחת תמייק רשאכ דוחייב .םייטרפ חותיפ ימרוג ידיב בר חוכ זכרל לאיצנטופ
ןתמו אשמ להנל יושע םזיה הז הרקמב .תוסנכהל האמצה ,תרדרודמ וא היינע הנוכש חתפל תוטוהל
.שדחמ םיקלוחמ םניאו ,םיטעמ ידיב רקיעב םיזכורמ הב תונורתיהש הקסע ךרוצל

הבחר הלאש הלעמ וז תוינידמ ןכ לע .)2013 ,תילגרמ( םושייל תרגתאמ תוינידמכ תבשחנ 38 א"מת
.םשומימב םירגתאהו ,ךרע תסיפת ינונגנמ לש םתומישי תדימ רבדב רתוי
טפשמהו ןונכתה תכרעמ תא םיאתהל ךרוצה תא םינייצמ םירקוח רפסמ ,תינבמ טבמ תדוקנמ
,יפיצפס ןפואב .)Smolka 2013, 60( ךרע תדיכלל םילכ לש תחלצומ העמטה רשפאל ידכ תמייקה
תכרעמב תומאתה עצבל שי" ,רתוי הליעי הרוצב הלא םילכב שמתשהל ידכ יכ ןעוט Slegtenhorst
םירדסה ץמאל ןתינ יכ רובס )Smolka, 2013( הקלומס .)Slegtenhorst 2013, 6( "תיטפשמה
.שומימב עייסל ידכ םיימוקמ
ןפואב .עקרק ךרע תדיכלל איבהל תידסומ תלוכי לש התובישחל תויודע תקפסמ תמייקה תורפסה
,טרפב .ךכב עירכמ דיקפת אלממ ימוקמה ןוטלשה יכ םינייצמ )2018( וירבחו Almeida ,יפיצפס
,)תועקרק לש שדחמ הקולחו דוחיא תעב ,לשמל( "הרישי" ךרע תדיכל תוינידמ תמשוימ רשאכ
.ךרע תסיפת לע עיפשמ רשא עירכמ םרוג הווהמ ןפואב ,םיכילהת תחנמכ תירוביצה תושרה תלעופ
ןפואל רשקב )תויחנהו םיקוח( 'קחשמה יללכ' תעיבקל םג הבושח תוירוביצה תויושרה לש תוברועמה
.ךרע תדיכל ילכב שומישה
ךא ,תונוטלשהו םימזי ,םילעב ידי ןיב ןתמו אשמב ,קוה-דא םייקתהל היושע ךרע תדיכל ,תויחנה אלל
רשאכ ,וז השיג יפ לע .ךרע תופסות תריציל לושכמ תווהל לוכי ךילהתה לש עטוקמהו ינטרפה ויפוא
עצבתהל הלוכי םיכרעה תדיכל ,םיפוקשו םיריהב םניה )תויחנה וא םיקוחכ( ךרע תסיפתל םיללכה
.)McCarthy 2017( רתוי תיביטקפא הרוצב
םישקמ ,עדימב רוסחמו הפיכא רסוח ,תוידסומ תושלוח ,יטילופ ןוצר רסוח יכ םינייצמ םירחא םירקוח
)Brown-Lithango, 2011( וגנתול-ןוארב ,אמגודל .תוחתפתמ תונידמב דחוימב ,ךרע תדיכל לע םה םג
החבשהה ילטיה תייבגב תיתועמשמ הדיריל איבה תוירוביצה תויושרה לש לקולק לוהינ המכ דע אצמ
— 2.7
28
תיילע רועיש לש םינדמוא עצבל השק רשאכש תנייצמ )Rebelo 2017( ,המוד ןפואב .היזנודניאב
םינוש ןיינע ילעב ומלשיש םימוכס בשחל השק ,)םידגונמ םינותנ וא םירסח םינותנ ללגב( ךרעה
.םיתוריש תקפסאו חותיפב עוגפל שי ךכבו ,םירחא םימולשת וא םילטיהכ
,"הפיקע" ךרע תדיכלב שומיש ושע תוירוביצ תויושר רפסמ ,םירחאו הלא תונולשכמ ענמיהל ידכ
לולכל הלוכיש ,הפיקע ךרע תדיכל .םיכרעה תדיכל תא לעייל ידכ קוש יססובמ םינונגנמב םג ומכ
תורגסמלו םירשקהל םיאתהל ידכ קיפסמ השימג איה ,עקרקל תויוכז תפסותו םינוש חותיפ ימכסה
,ךרע תדיכל םושייב םיברועמ םייטרפ םימזי רשאכ םג ךא .)Nguyen et al. 2017( תונוש תוירוטלוגר
.םיטושפ אל םושיי ירגתא םירכינ ןיידע ,)Upzoning( הנותנ עקרק לע תויוכז תפסות יבצמב דחוימב
םהל םיקנעומש םיצירמתב הערל שמתשהל םילולע םימזי יכ םינייצמ )Nguyen et al. 2017( ןכא
הלולע םיצירמת תקנעה יכ האצמ )Margalit, 2014( תילגרמ המודב .תולדגומ חותיפ תויוכז תומדב
.ותביבס תא םאות וניאש יארקא חותיפ דדועלו תינוריעה היגולופרומה לע עיפשהל
תדיכלל םילכ םושייב ןיינע ילעבל תוינוטלש תויושר ןיב םיסחיה תא הנחב תרחא םירקחמ תצובק
תוילילש תונצחה ורציי םייטרפ ןיינע ילעב םהב םירקמ ראתמ )Muñoz Gielen 2016( ןלייג-זונומ .ךרע
תויולע זוזיקל םיכרד אוצמל תוימוקמה תולשממה תא וצליא ךכבו ,ןרובע םלשל ובריס םהש תויולעו
הניא ךא ,הבושח איה םיגיהנמ לש תיטילופה תושיחנה יכ אצמ )Smolka, 2013( הקלומס .רומאכ
גולאיד להנל הלשממה תויושר לע ,הקלומס יפ לע ,יפיצפס ןפואב .ךרע תדיכל חיטבהל ,הקיפסמ
תא חיטבהלו לעייל ידכ ,םייטרפ ןיינע ילעב םע םג ומכ םייטופישו םיינונכת םימרוג םע ךשמתמ
.ךרעה תסיפת
םילכ םושייב השק היעבכ תורפסב תוראותמ םייטרפו םיירוביצ םימרוג ןיב םואית תויגוס ,ףסונב
,הלועפ תופתשמ ןניא תוירוביצהו תויטרפה תויושרה םיתיעל .)Muñoz Gielen 2016( ךרע תדיכלל
םהש םימולשת וא( םילבקמ םהש תונורתיה ןיב רישי רשק םיאור םניא ןיינעה ילעב רשאכ דחוימב
.)Smolka 2013( תירוביצ תוברעתה ןיבל )םהב םיבח
,ןוטלשה יגרד ןיב םואית תייעב יכ )Levinson, 2011( ןוסניוול ןעט ,תירבה תוצרא לע רקחמ רחאל
תומיוסמ תומזוי ,ימוקמ ןפואב להונמ עקרקב שומישה דועב ,יפיצפס ןפואב .ךרע תסיפת לע השקמ
םיאנתהמ םלעתהל תויושע הנידמה תמרב תומזוי ,ךכמ האצותכ .תילרדפה וא תינידמה המרב תוכרענ
םיטקיורפה םע דחא הנקב תולעל אלש היושע ןוטלשה לש תימוקמה המרב ךרע תסיפתו ,םיימוקמה
םייושע טפשמ יתבו םיקוח קקוחל לוכי יזכרמה ןוטלשה ,תאזמ הרתי .תיתשתה יכרצו םיימואלה
שומיש השוע ימוקמה ןוטלשה רשאכ ,תאז םע .תוימוקמה תויושרה תא םיליבגמה םימידקת עובקל
יזכרמה ןוטלשה תעפשה ,תוירוביצ תולטמ תחטבהו ךרע תסיפת ךרוצל -קוה-דא ,םינתמו םיאשמב
.)Altshuler and Gomez-Ilbanez 1993, 130( הנטק
-תידסומ תכרעמ יולת רבדה ךא ,ךרע תסיפתל םיללכ ומצעל רצייל לוכי ימוקמה ןוטלשה ,ןכא
רוציל תויושע תוימוקמ תויושר ,תאז םע .הז רשקהב ב"הרא לש הנידכ לארשי לש הניד ןיא .תיטילופ
םיבאשמ תעקשה חיטבהלו ךרע סופתל ידכ תימוקמ תוכמס ליעפהלו תימוקמ הימונוטוא לש םייא
לש תונוש תוימוקמ תויונשרפ ,תפרצב יכ ואצמ וירבחו Oppio הז ןיינעב .םיתורישו תויתשת תבוטל
)Value Capture( "ךרע תסיפת"ל ילככ 38 א"מת
29
Oppio el al.( םיליעי אל םג ךא םישימג םירדסה לש םמויק תורשפאמ ךרע תדיכלל םיימואל םילכ
לע הבוח ליטה יזכרמה ןוטלשה דועב ;ליזרבב םג וז העפות ההזמ )Smolka, 2013( הקלומס .)2018
ינוטלשה יוויצה תא שממל תונכומ ויה אל תובר םירע ,תופסונ היינב תויוכז ןיגב בייחל תויריעה לכ
.)Smolka 2013, 39( עקרק ךרע תסיפתל עגונב הלשממה תויושרמ ומלעתה ךכבו ,הזה
יכרעב םג אלא ,םייתלשממה םירדסהבו תודסומב קר יולת וניא ךרע תדיכל םיעצמא םושיי יכ ןיוצי
Suzuki et( הביבסלו םמצעל ךרע קיפסמ עיבנתש הרוצב חתפל ןיינעה ילעב לש םתלוכיבו עקרקה
,תונבל תרחא תוכז לכ וא ריווא תויוכז תריכמ לע תססובמ ךרע תדיכל רשאכ ,אמגודל .)al. 2015
אצמ ןוסניול ,תירבה תוצראב הטוסנימ תנידמב תוננובתהב .עקרקה יכרעב תיתועמשמ יולת םושייה
םיכומנ עקרקה יכרע רשאכ .)Levinson, 2011( תורקי ןה תועקרק וב םוקמב תודבוע ריוואה תויוכז יכ
.יתועמשמ רגתאל תכפוה םיכרעה תדיכל ,חותיפ תועצמאב תוקיפסמ תוסנכה רצייל םילוכי םניאו
תקולחמ ללגב בכעתהל יושע ובותינו ךרעה רוציי ,םימרוג המכ ןיב המכסהב היולת ךרע תדיכל רשאכ
-דא םימכסה לע חקפל השק יכ תנייצמ ךרעה תדיכל אשונב תירקחמה תורפסה ,ףסונב .םידדצה ןיב
.)Alterman 2012; Oppio et al. 2018( םינגוה אל םירדסהל איבהל םייושע ךא , ךרע םירצויש ,קוה

תויוכזל ןעמל םיננכתמ ,םוקמב( תויתייעב תואצות תלעב תוינידמכ םימייוסמ םיגוחב תבשחנ 38 א"מת
ךרע תדיכלל םיירוטלוגר םירישכמ םאה הלאשה תא הלעמ תילארשיה תוינידמה ןכ לע .)2010 ןונכת
תוניבמ ןניא תולשממ רשאכ יכ םינעוט םירקוח .תויופצ יתלב וא תויוצר אל תואצותל איבהל םילולע
"תויבויח תועפשהל חרכהב הליבומ הנניא" הצמואש תוינידמ ,ךרע תדיכלל םילכ םילעופ דציכ בטיה
.)Smolka & Ambroski 2000, 20(
,TIF דחוימב ,עקרקה ךרע תדיכלל םימייוסמ םילכ דציכ םימיגדמ )Talanker and Davies 2003(
םינעוט םירבחמה .םיינע םירוזאל העקשהה תא בתנמ וניאש ןפואב ב"הראב תונידמ ידי לע םימשוימ
שי רשא ןפואב ןיטולחל םישדח םידעי ץומיא ךות שדחמ ושבוג ךרע תדיכלל תוינכות רפסמ יכ ףסונב
Talanker( ינועה תא תיחפהל םוקמב יזכרמ דעיכ ןוהה ילעב רובע ילכלכה חותיפה תא ביצהל ידכב וב
.)and Davies 2003
הדימ הנקב דיחא ןפואב םימשוימ רשאכ ,ךרע תדיכל ירישכמ יכ האצמ םירקחמ לש תפסונ הצובק
Rebelo 2017; Alterman( תועקרק ילעב יפלכ ינויווש אלו ןגוה אל סחיל איבהל םייושע ,ימואל
המרב ,ךרע תדיכל לש תוינידמ יכ דחוימ ח"ודב אצמ תדחואמה הכלממה לש םירחבנה תיב .)2012
יווש תיילעל איבהל ח"ודה ץילמה ךכמ האצותכ .תויופצ יתלב תויתקולח תואצותל האיבה ,תימואלה
תויושרה ,יזכרמה ןוטלשה ןיב תנגוה הרוצב ךרעה תיילעמ םיחמוצש תונורתיה תא רזפלו תועקרק
עבקנ דוע .חותיפה ךילהת רובע םיינויחה םיצירמתב עוגפל ילבמ ,תאז .תועקרק ילעבו ,תוימוקמה
םיכומנו םיהובג עקרק יכרע ילעב םירוזא ןיב תוסנכהה תקולח ןונגנמ םג ןובשחב תחקל שי יכ ח"ודב
.)UK House of Commons 2018, 18(
— 2.8
30 ?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
3


ךרע רוצקל םינוש ןיינע ילעבל העייסו ,המשוי ןהב םיניינבב תורידה לש ןכרע תא החיבשה 38 א"מת
38 א"מת לש םיטקיורפב ספתנ ךרע המכ ונחב הז קרפב .)upzoning( הינב תויוכז תפסות תובקעב
ןיינע ילעב רובע רוציל הלוכי איהש ךרעהו וז תוינידמ לש לאיצנטופה תא ונרקס ,ףסונב .ימ ידיבו
םיאצממה .קוזיחל םיילאיצנטופה םינבמה לכ לע םשויתו הדימב ,תויושרו םימזי ,תוריד ילעב ;םינוש
ח"ש דראילימ 13.3 לש ךרע תסיפת 2017 תנשל דע ורצי 38 א"מת לש םיטקיורפ יכ םילעמ
דראילימ 483.8 דוע לש ךרע תסיפת רוציל לאיצנטופ 38 א"מתל יכ ונאצמ דוע .םיפטוש םיכרעב
.םיפטוש םיכרעב .ח"ש
,תורחא םילימב .תוינידמהמ חיוורהל ןיינע תצובק לכ הלוכי המכו דציכ ונבשיח רקחמה תרגסמב
רחאל .דחאכ םיירוביצו םייטרפ ןיינע ילעב םיחיוורמ ונממ ךרע תדיכלל ילככ 38 א"מת תלעופ דציכ
םייושעה םינוש םימרוג ןיב יטסיטטס םאתמ ונשפיח ,טרפב .ךרעה רצונ תיפרגואג ןכיה ונקדב ןכמ
.עודמו הינב ירתיה ורשוא/ושגוה ןכיה ריבסהל
38
םייטרפה הילעב ,תיסופיט היצניבמוק תקסעב .'היצניבמוק תקסע' לש גוס איה 38 א"מת תקסע
יונפ סכנ לעב ,לשמל .ודיב רתונש קלחה לע הינב יתורישל הרומתב ותמדאמ קלח רכומ עקרק לש
תורידהמ קלח לבקי םילעבה .שדח הנבמ וילע הנוב רשא תימזי םע היצניבמוק תקסעב רשקתמ
.תורידה תרתי תא לבקת תימזיהו ,ךילהתה םויסב ומצע רובע ןיינבב
,סלכואמ ןיינב בור יפ לע ,ןיינב אוה רבודמה סכנה ןכש ,רתוי תבכרומ הנומתה ,38 א"מת לש רשקהב
,תופיקעהו תורישיה טקיורפה תויולע לכב תאשונ תימזיה יכ גוהנ ,38 א"מת תקסעב .היונפ עקרק אלו
םהב םירקמב( הינבה תפוקתל ךרע תווש תוריד רובע םיריידל הריד רכש םולשת ,הינב תויולע ללוכ
.תוולנ תויולע ראשו תואמש ,ןיד יכרועל שרדנה החרט רכש ,)ינמז ןפואב תונפתהל םיריידה לע
תונכתיה תא עובקל תנמ לע תימזיל רכמנה תולעבה זוחא ,תיסאלק היצניבמוק תקסעבש דועב
— 3.1
31
יתלבל טקיורפה תא ךופהל יושע הז רבד .ךכ קוידב הז ןיא 38 א"מתב ,ןתמו אשמל ןותנ טקיורפה
.תילכלכ הניחבמ יאדכ
תפסותו המדא תודיער ינפמ קוזיח ,ץופיש ללוכה 38/1 א"מת :38 א"מת לש םיטקיורפ יגוס ינש םנשי
תסירה תא ללוכה ,38/2 א"מתו ,)38/1 א"מת לולסמ וא 38/1 א"מת ןלהל( םייקה ןיינבל הפצר חטש
תוינכדעה הינבה תונקתל םאתהב הנבנה ,רתוי לודג הפצר חטש לעב שדח ןיינב תמקהו ירוקמה ןיינבה
.תימסיס הנגה תוחיטבמה
הקיקח רושיאב םיוסמ תעד לוקיש ליעפהל תולוכי תוימוקמ תויושר ,38 א"מתל 23 ףיעס יפ לע
ןכש ,ידמל תולבגומ ולא תויוכמס ךא .ריעב 38 א"מת לש םיטקיורפ ועצובי דציכ הרידגמה תימוקמ
תונותנ ולא תוינכת ,הז הרקמב םג .הז ךרוצל תודחוימ תוירוטוטטס תוינכת רשאל תובייח תויושר
.טפשמה יתב לשו יזכרמה ןוטלשה לש תרוקיבל
עבוק )םירוגמל םניאש( םירחא םישומיש יבגל .םירוגמל הדועיש עקרקב דקמתמ ןלהלש חותינה
ירוזאב וליפא .םירוגמ יניינב םניאש םיניינבב תחא המוק לש תפסות רתות יכ ,38 א"מתל 14 ףיעס
,עמשמ .םימזי רובע תיחוורל 38 א"מת תא ךופהל תנמ לע תקפסמ הניא תחא המוק תפסות ,שוקיב
םיימשר םינותנ ןיא ,ונתעידי בטימל ,דועו תאז .הז גוסמ םיטקיורפל תילכלכ תויאדכ ןיאש יאדוול בורק
.ושמומ הז גוסמ םידדוב םיטקיורפ קרו םירוגמל םניאש םישומישל 38 א"מת תושקב רפסמ תודוא
א"מתמ חיוורהל םינוש ןיינע ילעב םייושע דציכ ,תישאר .תוילכלכ תולאש רפסמ הלעמ 38 א"מת
תסיפת ךס והמ ,ףוסבלו ?38 א"מת לש םיטקיורפ תובקעב ךרע דכל ימ ,תיריפמא הניחבמ ,תינש ?38
?לארשיב האולמב השמומ ול 38 א"מת תרגסמב רשפאתהל לוכיה ךרעה

לש םיטקיורפמ ףיקע וא רישי ןפואב םיעפשומה ולאכ ,םייזכרמ ןיינע ילעב לש םתדמעב ןודנ תעכ
:38 א"מת ינכרצ העברא םיהזמ ונא .38 א"מת
38 א"מת טקיורפ םימשיימה תוריד ילעב
38 א"מת טקיורפ םיעצבמה םימזי
תיצראהו תימוקמה המרב תוירוביצ תויושר
38 א"מת לש םיטקיורפ םישמוממ םהב תונוכש יבשות ;בחרה רוביצה
?םיחיוורמ םלוכ םאה ?עקרקה ךרע תא ספות ימ :םילאוש ונא
38 א"מת טקיורפ םימשיימה תוריד ילעב
אל איה :םיאבה םינייפאמהמ רתוי וא דחא בור יפ לע תללוכ א"מת טקיורפל תיאכזה תיסופיט הריד
ילעב .ןסחמ וא תילעמ ,ןוינח ללוכ וניאש ןשי ןיינבב תאצמנ איה ,תספרמ הל ןיא ,הנורחאל הצפוש
— 3.2
32
:38 א"מת תועצמאב םיאבה םיגורדשהמ רתוי וא דחאמ חיוורהל םייושע תוריד
ינפמ קוזיחו )38/2 א"מת לולסמ( שדחמ הינב וא )38/1 א"מת לולסמ( ץופיש רבוע ןיינבה
;המדא תודיער
;ןיינבל תפסונ תילעמ
;הרידל תיקוח תכיושמ ןיינבב הינח
;הרידל תיקוח ךיושמ ןיינבב ןסחמ
;הרידל ר"מ 25 דע לש תפסות
;הרידל תספרמ תפסות
;םדוקה המוקימ לעמ רתוי וא תחא המוק תמקוממ השדחה הרידה
.)ףסונש חטשהמ קלחכ( הרידל ד"ממ תפסות
תופסוותמ ןכש ,הלוע א"מת לש םיטקיורפב םירוגמה תופיפצ ;תויולעב םיאשונ תוריד ילעב ,ךדיאמ
תבכרומל ןיינבה תקוזחת תכיפהו םילעבה תויטרפב העיגפ איה תירשפא האצות .ןיינבל רויד תודיחי
.רתוי הרקיו
'ינפל'ה יבצמ תא תראתמ איה ,טרפב .38 א"מת לש אמגודל םיטקיורפ 22 תמכסמ האבה הלבטה
םירעב א"מת ימזימ עוציב ןפוא תא םיגדהל ונרחב םירחבנ םיטקיורפב רויד תודיחי לש 'ירחא'הו
.השחמה ךרוצל ,תונוש
רובע עצוממה תא םיפקשמ םניאש ןכתי ןכלו ,תויזכרמ םירעמ םיחוקל הלבטב םיחוודמה םיטקיורפה
םיטקיורפב דחוימב ,תוריד ילעב רובע תולעותה תוילאירפירפה םירעב יכ םיפוצ ונא .לארשי ללכ
.תיתועמשמ ךומנ עקרקה ךרע ןכש ,רתוי תוכומנ ויהי ,הסירה םיללוכ םניאש
תוארל ןתינ ,1 הלבטב ,תויחכונה תודיחיל תופסותה ירוטו תויחכונה רוידה תודיחי ירוט תריקס ךותמ
:יכ
הינח םוקמ הרידה לעב לביק ,וקנעוהש תורומתה תרגסמב ,)68%-כ( םירקמ 22 ךותמ 15
.)םייקה בצמב ול התיה אלש הינח( 38 א"מת םושי רחאל
146 ןיב ענ ולא תוספרמ לש ןלדוג .הרידל הפסונ תספרמ ,)91%-כ( םירקמ 22 ךותמ 20
.ר"מ 10 לע דמוע עצוממה רשאכ ,ר"מ
ר"מ 17( ר"מ 2511 ןיב ענ ולדוגש ,הרידל ףסונ הפצר חטש ,)77%-כ( םירקמ 22 ךותמ 17
1.)עצוממב
.הרידל ןסחמ ףסונ ,)23%-כ( םירקמ 22 ךותמ 5
הריד םילבקמ םילעבה ,ןשיה םוקמב הנבנ שדח ןיינב ותרגסמב ,38/2 א"מת לולסמ לש םירקמב
אשונב םינותנ םירסחש ףא .א"מתה ינפל םמוקימ לעמ םייתש וא תחא המוק בור יפ לע תמקוממה
םות םע םילעבה ולביקש הרידה ,םירקמ הרשע ךותמ השימחב יכ םיארמ םימייקה םינותנה ,הז
רשפיאש רבד ,6 לש ליפכמו ץופישה ינפל רויד תודיחי עברא קר ובו ןג תמרב דחא טקיורפ ונללכ אל 1
.)הרידל ר"מ 96-ב( תודיחיה לש הפצרה חטשב יתועמשמ לודיג
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
33
1610261.6251975650
168241.51973750
98171.891975900
96801761.8319681050
825334.131975700
1612281.751070
1018282.81980800
57122.40780
64721362.131973700
1845633.519651000
1125363.27630
1224363.001958651
4202461955500
615213.51965760
6121831967900
9182731970850
1225373.081965600
2035552.751960560
1322352.69650
913222.441975801
68142.33800
1
0
1
2
2
1
2
2
3
2
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
21111222
4
4
3
4
3
4
3
2
4
3
3
2
2
3
3
3
3
4
3
3
2
3
2.5
3
2.5
2.5
3.5
2.5
5
3
5
6
8
7
7
3
7
6
5
7
4
5
3.5
6.5
7
5.5
6.5
6.5
6.5
8
5
9
9
9
10
9
10
6
10
9
9
10
7
7
6.5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
00
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
25
13
17
12
12
12
20
25
25
20
17
17
96
13
0
0
15
11
0
15
0
0
6
12
8
10
8
6
12
14
12
12
0
6
12
12
0
6
15
12
12
9
8
11
0
0
0
0
0
6
6
0
6
6
0
0
0
0
0
0
0
6
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
0
1
0
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
ריע
ןולוח
ןולוח
ןולוח
הוקת חתפ
הוקת חתפ
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןג תמר
ןורשה תמר
ביבא לת
ביבא לת
דנומ לת
דוהי
םייתעבג
הפיח
הילצרה
א”מת
ד”חי
תיומייק
ד”חי
תפסות
ד”חי
ירחא
ליפכמ
תנש
הינב
תומוק
ינפל
תפסות
תומוק
תומוק
ירחא
תומייק ד”חיתומייק ד”חיל תפסות
ר”מתספרמתילעמתילעמ הינחהינח
ההובג המוקל גורדיש ר”מתספרמןסחמ
םיטקיורפ לע הבותכה תרושקתב ומסרופש םינותנ דוביע .38 א"מת לש םירחבנ םיטקיורפ :1 הלבט
.38 א"מת לש
:1 הלבט ארקמ
המכ גציימ אוה .)ינפל תודיחי( טקיורפה ינפל ןיינבב תודיחיה רפסמל )ירחא תודיחי( שדחה ןינבב תודיחיה ללכ ןיב סחיה :
םילעבה רובע הדיחי .תושדח תודיחי יתש תונבנ תמייק הדיחי לכ רובעש ושוריפ 2 לש ליפכמ .תמייק הדיחי לכ רובע תונבנ תודיחי
.ישפוחה קושב הריכמל םזיה רובע תחא הדיחיו
.ר"מב םיחוודמ :
ןיאש ושוריפ '0' ךרעה .ץפושמה/שדחה ןיינבל ופסוי וא יחכונה ןיינבב םימייק הינח וא תילעמ םא '1' ךרעה ןתינ :
.ץפושמה וא שדחה ןיינבל ופסוי אל ןהו םייקה ןיינבב הינח וא תילעמ
34
לעמ תחא המוק התיה הרידה ,םירקמ השולשב .יחכונה םוקימה לעמ תומוק יתש התיה טקיורפה
.)1 הלבט ואר( המוקה התואב התייה הרידה דחא הרקמבו יחכונה המוקימל
38/2 א"מת לולסמו )הסירה אלל לולסמ( 38/1 א"מת לולסמב םיטקיורפ לש תיתאוושה הניחב
ףיסוהל תיזיפ השק הסירה אלל לולסמבש אוה רתויב יתועמשמה לדבהה יכ הלעמ )הסירה לולסמ(
.ןינבל הינח
יללכ לע תססבתמ הכרעהה .םיירוקמה ןהילעב רובע תורידה ךרע תיילע תא םיכירעמ ונא הז קלחב
ךרע תיילע ונחב םירקוח .רויד יריחמ תודוא תורפסה לע ןכו ןיעקרקמ תואמשב םילבוקמ הכרעה
םיריחמה לדומ .ינודהה םיריחמה לדומב שומיש ךות ללכ ךרדב ,רויד תודיחי ינייפאמל הרושקה
ןיב םילידבמה םינייפאמ לש )implicit prices( םירזגנה םיריחמה ןדמואל הטיש הווהמ ינודהה
םמצעלשכ םירחסנ םניא הלא םינייפאמ .רויד ומכ ,תמיוסמ םירצומ לש הצובקב םיבורק םירצומ
.)Rosen, 1974 ואר( קושב רחסנה רצומ לש םינייפאמ םה אלא ,קושב
קושב ץופיש םע תרשקנה ךרעה תיילע יכ גנוק גנוהב ואצמ )Chau, Leung, Yiu and Won 2003(
Chau and Wong( ,ךכל המודב .ץופישה תולעמ הברהב ההובג וז ךרע תפסות .9% איה רוידה
תא הלעמ ,ללכה ןמ אצוי ףונ אלל ,םירוגמ ילדגמב הרידב הנטק תספרמ יכ גנוק גנוהב ואצמ )2004
לדגמב המוקב הילע יכ וגייד ןסב ואצמ )Conroy, Narwold and Sandy 2013( .3.7%-ב הרידה ךרע
לככש זירפב ואצמ )Amedee-Manesme et al. 2017( .2.2% לש ךרע תפסותל הליבומ םירוגמ
רובע הימרפה ,תילעמ םע ןיינבב עקרק תרידל האוושהב .רתוי הובג ריחמה ,רתוי ההובג המוקהש
ימרונפ ףונ םע הלעמו תישיש( תונוילעה תומוקלו ,10.9% הינשה רובע ,7.3% אוה הנושארה המוקה
,זירפב ידמל רידנ רבד ,םירוגמ ןיינבל דומצב הינח םע הריד ,ךכמ הרתי .15%-כ איה הימרפה ,)זירפ לש
.הינח תומוקמ ינש רובע 8.9%-ו דחא הינח םוקמ רובע 4.7% לש הימרפ םע תרשקנ
הרידל ר"מל ריחמה תא הלעמ תילעמ יכ הנולצרבב ואצמ )Garcia, Montolio and Raya 2010(
;3.25% לש הימרפב תורכמנ הנושארה המוקב תוריד ,עקרק תמוקב תורידל האוושהב .8.22%
.4.7% לש הימרפב תורכמנ תישילש המוקב תורידו ;3.7% לש הימרפב תורכמנ הינש המוקב תוריד
םינשה שמחב וצפוש תורידה םא ,הנש 20-ל לעמ ינפל וצפושש תורידל האוושהב ,ךכמ הרתי
.םינש רשע דע שש ינפל וצפוש תורידה םא 6%-ו ,7.4% הניה הימרפה תונורחאה
38 א"מת לש םיטקיורפב םיברועמה םימזי
א"מת לש םיטקיורפ םיעצבמה םימזיו הינב תורבח .םזיה וניה 38 א"מת תוינידמ לש ינשה 'ןכרצ'ה
ןיינעה ילעב תצובק ןובשח לע אובל יושע חוור םסקמל םימזי לש םנוצר .חוור םסקמל םיפאוש
יבושיח .טקיורפה תויולע ללכמ רועשכ עבקנ ן"לדנה םוחתב םימזיל ריבס חוור .)םילעבה( הנושארה
.ותמלשהל שרדנה רעושמה ןמזה קרפ תאו טקיורפל םיסחוימה םינוכיסה תא ןובשחב םיחקול חוור
.15-20% אוה ישפוחה קושב םירוגמ לש םיטקיורפב םיברועמה םימזי רובע לבוקמה חוורה
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
35
םהב םיברועמ ןכש ,רתוי ךורא עוציב ךשמו תיסחי הובג ןוכיסב םינייפאתמ 38 א"מת לש םיטקיורפ
תשיגו תוינידמב יולת אוהו ,םינושה תורידה ילעב ןיב טוונל שרדנ םזיה .ןיינע ילעב לש בר רפסמ
.38 א"מת יפלכ תימוקמה תושרה
,השעמל .תוריד ילעב דצמ תודגנתה לשב ףוסבל שמומי טקיורפה םאה תואדו יא הנשי ,תאזמ הרתי
טקיורפ תמלשהל םינש 5-6 חקול יכ םיריהצמ םימזיהמ 60% ,)4 קרפ ואר( ונכרעש רקסה יפ לע
הלעמל םהל חקול יכ םיריהצמ 38% וליאו ,)תורידה ילעב םע הנושארה השיגפהמ לחה( א"מת
םיילאיצנטופ םיטקיורפ השיש תוחפלמ דחא קר עצוממב יכ םינייצמ םימזי ,ךכמ הרתי .םינש עבשמ
.שממתמ
תוחפ אוה םזיה חוור םא םישי היהי אל 38 א"מת םזימ יכ דואמ ריבס ,ןמזלו םינוכיסל סחייתהב
לש חוור בור יפ לע שרודה ,יאקנב ןומימ לבקל םזיה לע השקמ ךומנ חוור יכ ןייצל בושח .15%
20%15% ןיב עונל הלוכיו 18% איה 38 א"מת לש םיטקיורפל הדימה תמא ,לעופב ,ןכ לע .18%
.רתוי םיתעלו
תיצראהו תימוקמה המרב תוירוביצ תויושר
תמכל ןתינש דועב .תוירוביצה תויושרה הניה 38 א"מת טקיורפב תברועמה תישילשה ןיינעה תצובק
המישמה ,םינדמואו תולבוקמ תוחנה לע ססבתהב םימזיו תוריד ילעב ידיב עקרקה ךרע תסיפת תא
לש ימסיס קוזיח איה 38 א"מת לש תירקיעה תלעותה .תוירוביצ תויושרב רבודמ רשאכ רתוי תבכרומ
תולעותה תא דודמל ןתינ ,ליעי ןכא הז קוזיחש החנהב .םיריידה תוחיטב לע רומשל תנמ לע םיניינב
תחתמ םידוכל ץוליחב הכסחנש תולעה ,וענמנש תונואת ,ולצינש םדא ייחב 38 א"מת לש תוירוביצה
וא ועגפנש םיניינב לש שדחמ היינב וא ץופיש וא םתיב תא ודביאש םישנאל הסחמ ןתמ ,תוסירהל
.לילכ וסרהנ
א"מת לש םיטקיורפ םיעצבתמ םהב תומוקמב תינוריע תושדחתהמ החיוורמ ףא תירוביצה תושרה
רוביצ יתוריש ןתמ תויולע .םירוגמ תופיפצב היילעב תוכורכה תואצוהב תאשונ ףא איה יכ םא ,38
Ekstein et( םישדחה םיריידה םימלשמש הנונראה לע תובורק םיתיעל תולוע הלא תויולע .תולוע
"הלוע" ףסונ בשות לכ ,תילארשיה ימוקמה יוסימה תכרעמ לשב ,תומיוסמ תוכרעה יפ לע .)al 2014
.)םש( הנשב ח"ש 2,500 תוחפל תימוקמה תושרל
שוקיב תרצוי תינוריעה תופיפצה תרבגה .ךכב תומכתסמ אל 38 א"מת לש םיטקיורפ ןיגב תויולעה
רוסחמה ,תאז םע .םיקראפו םיכרד ,רפס יתב ןוגכ ,תורטמ ןווגמל חטש רתויו תוירוביצ תויתשת רתויל
תאצקה וז הביסמ .ולא םיתוריש קפסל תוימוקמ תויושרמ ענומ םיילכלכ םיבאשמבו היונפ עקרקב
זואהיונ ,ר'גנילס ,םלעומ( וללה םיכרצה תא קפסל ךרד הווהמ תיטרפ תולעבב םיניינבב ירוביצ חטש
םילדגמב בורל ,םישומיש יברועמ םימחתמב תובורק םיתיעל תישענ האצקהה .)2019 ,ןייטשריופ
.)םש(
תויולע הליטמ א"מתה יכ ןועטל ןתינ ,38 א"מת לש םיטקיורפב םיירוביצ םיחטש תאצקהל עגונה לכב
36
רבוגה ךרוצה לשב .החבשה ילטיה ןהמ תענומ איהש ךכב המכו המכ תחא לע ,םירע לע תוינוציח
םיטקיורפל הלילשב תוסחייתמה תוימוקמ תויושר ןנשי ,םיירוביצ םיחטשו תויתשת ,םיתוריש קפסל
ןוגכ םירע ,היסולכואב לודיגה םע םיירוביצ םיתוריש רתוי קפסל ךרוצה לשב ,ףסונב .38 א"מת לש
תייריע .38 א"מת לש םיטקיורפב ירוביצ הפצר חטש תאצקה רידסהל תוננכתמ קרב ינבו ביבא לת
םהב א"מת לש םיטקיורפב ירוביצ הפצר חטש תאצקה םימיוסמ םירוזאב שורדל הננכית ביבא לת
ירוביצ הפצר חטש תאצקה השקיב קרב ינב תייריע ,המוד ןפואב .הסירה לולסמב תודיחי 50 לעמ
ךופהל יושע דגנמ ךא ,רוביצ יחטשב ךרוצהמ קלח קפסל יושע רבדה .םידלי ינג רובע ,עקרקה תמוקב
.תילכלכ םייאדכ יתלבל םימיוסמ םיטקיורפ
תושרל םלושמ החבשה לטיה .החבשה ילטיה ןדבוא איה 38 א"מת ןיגב תימוקמה תושרל תפסונ תולע
םירעב .ךרעה תפסותמ 50%-ב םכתסמ לטיהה .תינונכת תוברעתהמ האצותכ סכנה ךרע תיילע רובע
םילוכיש םייתועמשמ םיחוור תימוקמה תושרל סינכהל יופצ החבשה לטיה ,הובג עקרקה ךרע ןהב
לע רתוול תוימוקמה תויושרה תא ץליא יזכרמה ןוטלשה ,תאז תורמל .םיירוביצה םיכרצה תא ןממל
תופיקע תויולע ןיטקהלו תילכלכה תויאדכ חיטבהל/לידגהל תנמ לע החבשהה ילטיהמ דבכנ חתנ
.ומצע טקיורפב תומנפומ תויהל תולוכיש
דע לש תפסות רובע 38 א"מת טקיורפב החבשה לטיה םולשתמ רוטפ םייק ,תמייקה הקיקחה יפ לע
םוקמב( החבשההמ 25% היהי החבשהה לטיה ,תומוק 2.5-ל רבעמ .תובחרומ תויסופיט תומוק 2.5
תובגל וא תומוק 2.5-ל רבעמ תופסות רובע רוטפ תתל טילחהל הלוכי תימוקמה תושרה ןכ ומכ .)50%
.25% םוקמב 12.5%
תא םג ומכ ,תוימוקמ תויושר רובע 38 א"מתב תוכורכה תולעותהו תויולעה תא ןובשחב חקינ םא
ןתינ ,ןטופיש חטשב א"מתה םושייל םיקוח תעבוקה תירוטוטטס תימוקמ תינכת רשאל ןתוכמס
תמר תייריע ,אמגודל .א"מתה יפלכ תונוש תושיגו תוינידמ וצמאי תונוש תוימוקמ תויושר יכ חינהל
תנמ לע ריעב 38 א"מת לש םיטקיורפ םושייל תרגסמ הוותמה 2017 תטרופמ תינכת הרשיא ןורשה
תינכתה יפ לע תורתומה ולאל רבעמ םימזיל תופסונ הינב תויוכז הקינעמ תינכתה .המושיי תא דדועל
תשקבמ איה םתוא תינוריע תושדחתה ידעי הוותמ ףא איה .הסירהה לולסמב םיטקיורפל תיצראה
.38 א"מת לש םיטקיורפ דודיע תועצמאב גישהל
תויושע םירע ,ףסונב .תוימוקמ תויושרב 38 א"מת םושייל םילושכמ רפסמ םנשי ,הלעמ ראותמכ
,היינב תויוכז תפסות ליבגהל הלוכי ריעה ,טרפב .םושייה תא ליבגהל םייושעה םיימוקמ םיקוח שבגל
ךותב ירוביצ הפצר חטש תאצקהל וא הינחל תורימחמ תושירד ץמאלו ,תופיפצ לע תולבגמ ביצהל
.םושיי עונמל םילולעו טקיורפה תולע תא תיתועמשמ ולידגי ולא לכ .ולא םיטקיורפ
א"מת לש םיטקיורפ לש תויאדכה תעיבקב חתפמ דיקפת תוקחשמ תוימוקמ תויושר ,ךכמ האצותכ
.ןהלש טופישה ימוחתב עקרקה ךרע תסיפתב יזכרמ םרוג איה ולא םיטקיורפ יפלכ ןתדמע .38
38 א"מת לש םיטקיורפ םיעצבתמ ןהב תונוכש יבשות -רוביצה
ריעה יבשות .בחרה רוביצה איה 38 א"מת לש םיטקיורפמ תעפשומה תיעיברה ןיינעה ילעב תצובק
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
37
םיעצבתמ הב הנוכשב וא ריעב םייחה .הנממ לובסל וא השדחה תוינידמה תואצותמ תונהל םייושע
תועפשה .תוילילשו תויבויח תוינוציח תועפשהב םיכורכ יתועמשמ ףקיהב 38 א"מת לש םיטקיורפ
תולעהל םייופצ םיצפושמו םישדח םיניינב ןכש ,רוזאב תינוריע תושדחתהמ תועבונ תויבויח תוינוציח
.םיבבוסה םיניינבה ךרע תא
,ךכמ הרתי .םוהיזו שער לשב ,היינבה תפוקתב םיבבוסה םיניינבל תויופצ תוינוציח תויולע ,דגנמ
םימסוח םהו הדימב םיבבוסה םיניינבב תורידה ךרע תא דירוהל םייושע רתוי םיפופצו םיהובג םיניינב
.תופיפצו שער םוהיז םירציימו רואה וא ףונה תא
םאו ,בויב תוכרעמ וא הינח תומוקמ ,םישיבכ ןוגכ ,תוקיפסמ תויתשת ןיא רתוי הפופצה הנוכשל םא
םיקפסמ יתלב רוביצ יתורישו םוהיז ,העונת יקקפמ ולבסי הנוכשה יבשות לכ ,רוביצ יחטש יד הב ןיא
תופיפצה תיילע ,לבגומה עקרקה עציהו לארשיב הובגה היסולכואה לודיג רועיש ןתניהב .)Tal, 2016(
ךילהתה תא הציאמ 38 א"מת יכ םינעוט הז רקחמב םינייאורמהמ םידחא .תענמנ יתלב הניה םירעב
.)2019 ,.'א.'ב םע ןויאר ;2019 ,.'ר.'ש םע ןויאר( ןווכמו לוקש ןונכת ךילה רשפאל ילבמ
38
הדבועה םאה .הרידה ךרע תא תולעהל הלוכי ץופישה תורשפאש ךכב רוביצל ךרע הנקמ 38 א"מת
תונורקעמ דחא ,היפיצה ןורקיעל םאתהב ?הכרע תא הלעמ א"מת טקיורפל תדמעומ רויד תדיחיש
Appraisal Institute of( "דיתעב וקפויש תולעותל הייפיצה ידי לע רצונ ךרע" יווש תכרעהב דוסיה
תלעותל הייפיצה לשב קושה תסיפת לע עיפשהל היושע 38 א"מתל תואכז ,ןאכמ .)Israel, 2013, 27
הרישי העקשה אלל תולעל תילאיצנטופ יושע 38 א"מת טקיורפל תויאכזה תודיחי לש ןכרע .תידיתע
?התוא דודמל םילוכי ונא םאה ?הז לאיצנטופ לע הימרפ םלשי קושה םאה ךא –
רתוי 10%-ב תורכמנ 38 א"מתל תויאכזה תוריד יכ אצמנ הלכלכל תימואלה הצעומה המזיש רקחמב
ההובג ךרעה תיילע יכ אצמנ ביבא לת ריעב .38 א"מתל תויאכז ןניאש תוריד לש הריכמה ריחממ
,לשמל .םלועב םימוד םירקחמ רואל ולא םיאצממ שרפל ןתינ .)Raz-Dror, 2016( 20%-ל לעמ ,רתוי
ךרעב הדירי לואיסב םירוגמ יננבמ לש הרקמב ואצמ )Bun Song, Eui-Chul and Yong Hyun 2005(
,תאז תמועל .יתלחתהה ךרעהמ 45-53% לש רועישב התייה הדיריה -הנש 27 ןב ןיינבב ,תורידה
.ירוקמה ךרעהמ 76-87%-כל 28-32%-כב תורידה יריחמ תא התלעה שדחמ חותיפל הייפיצה
לע ףא .38 א"מתל תויאכזה רויד תודיחי לש קושה ךרעב תמלוגמ שדחמ חותיפל היצפואה ,ןכ םא
ףא היושע ,רוזאב תמייק איה םא ,הרקבה תצובק ןכש ,הז ביכרמ תמורת דדובל ישוק שי ,ןכ יפ
רבעל םייתועמשמ ןונכת ידעצ וטקניי םאש ןבומכ .שדחמ חותיפל תורשפאהמ תעפשומ תויהל איה
ךכמ האצותכו ,רתוי תויאדו תויהל תויושע דיתעב תוקפומה תולעותה ,38 א"מת טקיורפ שומימ
.רתוי תרכינ תויהל היושע ךרעב היילעה
— 3.3
38

:דומאל הסננ הז קלחב
עקרק ךרע תסיפת תודדומ תואבה תוכרעהה .38 א"מת ידי לע לעופב ספתנ עקרק ךרע המכ
.38 א"מת לש םיטקיורפ םיעצבמה םימזי רובעו 38 א"מת טקיורפ םימשיימה תוריד ילעב רובע
םהב תונוכשב םייחה םיחרזא רובע תולעותו תויתרבחו תויטרפ תויולע תוללוכ ןניא תוכרעהה
.יתועמשמ ףקיהב תשמוממ 38 א"מת
ןכש ,תבכרומ הניה עקרק ךרע תסיפת תדידמ ,ליעל רומאכו ,תוירוביצה תויושרל סחיב
קוזיחה תולע תא םינחוב ונא ,תאז םע .םיירוביצ ןיבוט לש ןווגמ תוללוכ תולעותהו תויולעה
תלעות תמלגמ וז תולע ןכש ,ןיינבה לש ינוציחה ץופישה דצל םיעצבמ םימזיש ימסיסה
תושרה תא רטופ ךכבו ,םייח תוליצמ תודובע עצבמ םזיה ,38 א"מת תרגסמב .תיזכרמ תירוביצ
ורשיא תויושרה ,80-ה תונש ינפלש איה תיביטמרונה החנהה .המצעב תודובע ןתוא תא עצבלמ
םולשל תוירחאב תואשונ ןה ,ךכמ האצותכ .המדא תודיער ינפב םידימע םניאש םינבמ תיינב
תויושרל ךסוח םזיה ,המדא תדיער ינפמ םינבמ קזחמ אוהש ךכ ידי לע .םינבמ םתואב םיריידה
ול םלשל הלשממה תשרדנ התייה המכ רורב הז ןיא ,ןכא .ןרובע תודובע עצבמו ףסכ תוירוביצה
םינבמ קוזיח תדובע לש תויולעה תא תמכל ןתינ ,תאז םע .המצעב ולא תודובע תעצבמ התייה
תמכתסמ וז תולע יכ םיכירעמ ונא ,םירחבנ םיטקיורפמ םייקה עדימה לע ססבתהב :הז גוסמ
.ןיינבה ץופישו קוזיחל ח"ש 1,500,000-ב עצוממב
2005 ןיב 38 א"מת לש םיטקיורפל הינב ירתיה 2,212 ונתינ ,תינוריע תושדחתהל תושרה ינותנ יפ לע
הלבטה .תוריד תפסותו תומייק תודיחי ללוכה רפסמ ,תודיחי 44,432 רובע ונתינ ולא םירתיה .2017
.38/2 א"מת לולסמו 38/1 א"מת לולסמב םיטקיורפ ןיב הדרפה ךות םינותנה תא תמכסמ האבה
.חוודמה רפסמהמ תודיחי 2,000-כב ההובג תללוכה רוידה תודיחי תפסות יכ ךרעומ ,רסח עדימ לשב
.בוריקב רויד תודיחי 46,000-ל םירתיה ונתינ יכ םיכירעמ ונא ןכל
2,212 קוזיח תויולע יחנומב דדמנה ,תוירוביצ תויושר ידיב ספתנה עקרקה ךרע ךס תא םידמוא ונא
קוזיח רובע ח"ש 1,500,000 לש עצוממ ריחמ לע ססובמ הז םוכס .ח"ש 3,318,000,000-ב ,םינבמ
.)םיצופיש םיעצבתמ רבכ םהב םיניינב 2,212 לופכ( ץופיש םג ללוכה דחא ןיינבל ינבמ
.)2018( תינוריע תושדחתהל תושרה :רוקמ .2005-2017 ,38 א"מתל הינב ירתיה ךס :2 הלבט
תורישי ולבקתהש םינותנו תינוריע תושדחתהל תושרה ח"ודמ םינותנ תבלשמ 2 הלבט
.תויריעמ
69,780
3,283
47,422
2,270
117,202
5,553
28,832
1,402
15,600
810
44,432
2,212
10,962
9,912
20,874
17,870
5,688
23,558
1.612.741.89
רתיהל תושקב
הינב ירתיה
ופסונש ד“חי ‘סמ
ינפל ד“חי ‘סמ
ליפכמ
ד“חיםיניינבד“חיםיניינבד“חיםיניינב
כ“הס
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
38/1 א"מת38/2 א"מת
— 3.4
39
יפל הינב ירתיהו ללוכה רוידה תודיחי רפסמ רובע םימוד םינדמוא תוארמ 3 הלבטו 2 הלבט
.א"מת לולסמ
תראתמ וז הלבט .רתוי םיקיודמ םיבושיח רשפאמה רבד ,ריע יפל ףסונ עדימ הגיצמ 3 הלבט
.ןהיניב ןיחבהל ילבמ – דחי תושדחו תומייק – רויד תודיחי לש ללוכה רפסמה תא
38 א"מת ימזימב ליפכמה בושיח
תנמ לע ריע לכ רובע ליפכמה תא בשחל שי ,יקלח וניה תויתלשממ תויושרמ םייקה עדימהו רחאמ
עבקנ דציכ םיריבסמ ונא ןלהל .38 א"מת לש םיטקיורפ תועצמאב עקרקה ךרע תסיפת תא דומאל
.ריע לכב ליפכמה
:3 הלבט ארקמ
ןמוקימ יפל תוימוקמ תויושר תגווסמ הקיטסיטטסל תיזכרמה הכשלה :תוילאירפירפ דדמ
ילאירפירפה אוה 1 רשאכ ,היסולכוא יזכרמל הברקו ,ביבא לת ןילופורטמל הברק ,יפרגואגה
.רתויב יזכרמה אוה 10-ו רתויב
םינייפאמ יפל תוימוקמ תויושר תגווסמ הקיטסיטטסל תיזכרמה הכשלה :ימונוקא-ויצוס דדמ
-ויצוסה המרה לעב רוזא אוה 1 רשאכ ,םייח תוכיא ידדמו ,הקוסעת ,ךוניח ,היפרגומד ןוגכ
.רתויב ההובגה תימונוקא-ויצוסה המרה לעב רוזא אוה 10-ו רתויב הכומנה תימונוקא
תא רפשל תנמ לע םיניינב קוזיח וניה תיצראה תינכתה לש יזכרמה דעיה :ימסיס ןוכיס
הובג ימסיס ןוכיס ילעב םירוזא ףדעתל שי ,וז תוינידמ יפל .המדא תודיער ינפב םתודימע
.)שער ידקומל הבריק( המדא תדיער תווחל ןוכיסה תא גיצמ הז דדמ .38 א"מת לש םיטקיורפב
-ויצוס דדמ
ימונוקא
,ךומנ-1
הובג -10
דדמ
תוילאירפירפ
ילאירפירפ-1
יזכרמ-10
ןוכיס
ימסיס
ךומנ -1
הובג -9
עצוממ
הרידל
השדח
2012 -ב
(ח”ש)
ריחמ
הריכמ
עצוממ
ר"מל
חטשל
הפצר
(ח”ש)
כ"הס
ד"חי
ירתיהב
הינב
כ"הס
'סמ
ירתיה
הינב
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/2
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/1
ריע זוחמ
כ”הס
עצוממ
םורד
םורד
םורד
םורד
םורד
הפיחהפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
םילשוריםילשורי
רשנ
רוכרכ הנח סדרפ
למרכה תריט
ןועבט תירק
בקעי ןורכז
םי תירק
ןיקצומ תירק
קילאיב תירק
אתא תירק
יכאלמ תירק
ןולקשא
תליא
עבש ראב
דודשא
הרדח
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
לאומש תעבג
ןורשה תמר
ונוא תירק
םייתעבג
קרב ינב
םי תב
ןולוח
הילצרה
ביבא לת
ןג תמר
תפצ
תיליע תרצנ
קמעה לדגמ
הנומש תירק
ןאש תיב
הלופע
וכע
הירבט
הירהנ
דול
ןוסונומ דוהי
הנויצ סנ
תובוחר
הנבי
ןורשה דוה
אבס רפכ
הינתנ
הווקת חתפ
הננער
ןויצל ןושאר
ןילופורטמ
ביבא לת
הדוהי רוא
5
5
6
5
3
7
6
5
6
6
5
8
8
4
6
6
3
7
8
7
5
8
8
6
7
7
7
4
6
4
4
5
4
5
4
5
2
8
8
8
6
5
3
8
8
9
8
5
6
7
5
1
5
5
6
6
8
5
5
5
5
5
5
5
5
9
9
8
9
7
8
8
7
8
8
8
7
4
3
4
5
3
2
5
5
3
10
10
8
9
9
10
10
9
8
10
8
7
2
2
8
2
2
6
3
6
6
6
6
3
6
5
3
6
4
2
2
2
3
2
2
2
2
2
2
2
5
9
5
6
9
9
6
6
9
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
4
1,444,419
1,063,088
1,113,036
968,924
819,667
1,621,251
1,170,214
1,135,188
1,194,195
1,319,589
1,138,127
1,535,066
1,838,036
1,080,771
1,273,240
1,214,216
2,047,671
1,849,943
2,051,172
1,645,449
1,654,780
1,910,991
1,937,054
1,378,329
1,442,493
1,839,578
1,594,327
1,030,665
1,092,703
798,257
1,101,133
799,874
689,400
752,906
859,658
597,688
874,711
1,750,622
2,548,570
1,980,744
1,854,388
1,777,425
1,343,966
2,300,738
2,099,611
2,630,244
1,078,095
1,604,659
1,434,310
17,156
11,787
13,241
12,917
11,508
14,566
13,607
10,864
12,213
13,121
11,967
14,662
15,851
10,587
13,460
13,118
23,525
20,380
23,034
19,242
18,095
21,114
19,630
16,190
17,932
21,687
19,999
14,364
11,368
8,977
10,478
8,043
7,292
7,257
9,013
9,303
9,650
25,665
39,546
24,591
21,598
22,151
23,825
30,668
23,966
26,655
21,496
18,798
16,795
3272
20
0
0
2578
556
535
520
244
235
160
61
37
21
8
1526
2524
2249
1746
1183
871
648
349
316
244
124
635
81
49
7
0
0
0
0
0
8493
4702
2185
1795
1664
1439
1145
753
541
26
43,542
88
1
0
0
1
231
28
37
39
11
19
6
3
2
2
1
90
112
108
82
53
35
27
11
18
10
5
2
46
8
3
2
0
0
0
0
0
354
292
132
95
66
107
63
19
24
1
1
2,235
87
0
0
0
162
2
5
21
8
13
5
3
1
0
0
68
110
106
52
22
31
27
11
8
8
5
14
7
3
1
0
0
0
0
0
146
193
113
50
60
6
26
15
20
1
1
1,411
1
1
0
0
69
32
18
3
6
1
0
1
2
1
2
2
30
31
4
0
0
10
2
0
32
1
0
1
0
0
0
0
0
208
99
19
45
6
101
37
4
4
0
0
821
26
22
40
;יוניבהו ןוכישה דרשמ :רוקמ .2005-2017 ,םירע יפל הקולחב ,38 א"מת לש םיטקיורפ :3 הלבט
.תוימוקמ תויושר םע תישיא תבותכתו ;ס"מל ;ןלדמ
-ויצוס דדמ
ימונוקא
,ךומנ-1
הובג -10
דדמ
תוילאירפירפ
ילאירפירפ-1
יזכרמ-10
ןוכיס
ימסיס
ךומנ -1
הובג -9
עצוממ
הרידל
השדח
2012 -ב
(ח”ש)
ריחמ
הריכמ
עצוממ
ר"מל
חטשל
הפצר
(ח”ש)
כ"הס
ד"חי
ירתיהב
הינב
כ"הס
'סמ
ירתיה
הינב
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/2
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/1
ריע זוחמ
כ”הס
עצוממ
םורד
םורד
םורד
םורד
םורד
הפיחהפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
םילשוריםילשורי
רשנ
רוכרכ הנח סדרפ
למרכה תריט
ןועבט תירק
בקעי ןורכז
םי תירק
ןיקצומ תירק
קילאיב תירק
אתא תירק
יכאלמ תירק
ןולקשא
תליא
עבש ראב
דודשא
הרדח
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
לאומש תעבג
ןורשה תמר
ונוא תירק
םייתעבג
קרב ינב
םי תב
ןולוח
הילצרה
ביבא לת
ןג תמר
תפצ
תיליע תרצנ
קמעה לדגמ
הנומש תירק
ןאש תיב
הלופע
וכע
הירבט
הירהנ
דול
ןוסונומ דוהי
הנויצ סנ
תובוחר
הנבי
ןורשה דוה
אבס רפכ
הינתנ
הווקת חתפ
הננער
ןויצל ןושאר
ןילופורטמ
ביבא לת
הדוהי רוא
5
5
6
5
3
7
6
5
6
6
5
8
8
4
6
6
3
7
8
7
5
8
8
6
7
7
7
4
6
4
4
5
4
5
4
5
2
8
8
8
6
5
3
8
8
9
8
5
6
7
5
1
5
5
6
6
8
5
5
5
5
5
5
5
5
9
9
8
9
7
8
8
7
8
8
8
7
4
3
4
5
3
2
5
5
3
10
10
8
9
9
10
10
9
8
10
8
7
2
2
8
2
2
6
3
6
6
6
6
3
6
5
3
6
4
2
2
2
3
2
2
2
2
2
2
2
5
9
5
6
9
9
6
6
9
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
4
1,444,419
1,063,088
1,113,036
968,924
819,667
1,621,251
1,170,214
1,135,188
1,194,195
1,319,589
1,138,127
1,535,066
1,838,036
1,080,771
1,273,240
1,214,216
2,047,671
1,849,943
2,051,172
1,645,449
1,654,780
1,910,991
1,937,054
1,378,329
1,442,493
1,839,578
1,594,327
1,030,665
1,092,703
798,257
1,101,133
799,874
689,400
752,906
859,658
597,688
874,711
1,750,622
2,548,570
1,980,744
1,854,388
1,777,425
1,343,966
2,300,738
2,099,611
2,630,244
1,078,095
1,604,659
1,434,310
17,156
11,787
13,241
12,917
11,508
14,566
13,607
10,864
12,213
13,121
11,967
14,662
15,851
10,587
13,460
13,118
23,525
20,380
23,034
19,242
18,095
21,114
19,630
16,190
17,932
21,687
19,999
14,364
11,368
8,977
10,478
8,043
7,292
7,257
9,013
9,303
9,650
25,665
39,546
24,591
21,598
22,151
23,825
30,668
23,966
26,655
21,496
18,798
16,795
3272
20
0
0
2578
556
535
520
244
235
160
61
37
21
8
1526
2524
2249
1746
1183
871
648
349
316
244
124
635
81
49
7
0
0
0
0
0
8493
4702
2185
1795
1664
1439
1145
753
541
26
43,542
88
1
0
0
1
231
28
37
39
11
19
6
3
2
2
1
90
112
108
82
53
35
27
11
18
10
5
2
46
8
3
2
0
0
0
0
0
354
292
132
95
66
107
63
19
24
1
1
2,235
87
0
0
0
162
2
5
21
8
13
5
3
1
0
0
68
110
106
52
22
31
27
11
8
8
5
14
7
3
1
0
0
0
0
0
146
193
113
50
60
6
26
15
20
1
1
1,411
1
1
0
0
69
32
18
3
6
1
0
1
2
1
2
2
30
31
4
0
0
10
2
0
32
1
0
1
0
0
0
0
0
208
99
19
45
6
101
37
4
4
0
0
821
26
22
-ויצוס דדמ
ימונוקא
,ךומנ-1
הובג -10
דדמ
תוילאירפירפ
ילאירפירפ-1
יזכרמ-10
ןוכיס
ימסיס
ךומנ -1
הובג -9
עצוממ
הרידל
השדח
2012 -ב
(ח”ש)
ריחמ
הריכמ
עצוממ
ר"מל
חטשל
הפצר
(ח”ש)
כ"הס
ד"חי
ירתיהב
הינב
כ"הס
'סמ
ירתיה
הינב
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/2
'סמ
ירתיה
הינב
א"מת
38/1
ריע זוחמ
כ”הס
עצוממ
םורד
םורד
םורד
םורד
םורד
הפיחהפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
םילשוריםילשורי
רשנ
רוכרכ הנח סדרפ
למרכה תריט
ןועבט תירק
בקעי ןורכז
םי תירק
ןיקצומ תירק
קילאיב תירק
אתא תירק
יכאלמ תירק
ןולקשא
תליא
עבש ראב
דודשא
הרדח
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
לאומש תעבג
ןורשה תמר
ונוא תירק
םייתעבג
קרב ינב
םי תב
ןולוח
הילצרה
ביבא לת
ןג תמר
תפצ
תיליע תרצנ
קמעה לדגמ
הנומש תירק
ןאש תיב
הלופע
וכע
הירבט
הירהנ
דול
ןוסונומ דוהי
הנויצ סנ
תובוחר
הנבי
ןורשה דוה
אבס רפכ
הינתנ
הווקת חתפ
הננער
ןויצל ןושאר
ןילופורטמ
ביבא לת
הדוהי רוא
5
5
6
5
3
7
6
5
6
6
5
8
8
4
6
6
3
7
8
7
5
8
8
6
7
7
7
4
6
4
4
5
4
5
4
5
2
8
8
8
6
5
3
8
8
9
8
5
6
7
5
1
5
5
6
6
8
5
5
5
5
5
5
5
5
9
9
8
9
7
8
8
7
8
8
8
7
4
3
4
5
3
2
5
5
3
10
10
8
9
9
10
10
9
8
10
8
7
2
2
8
2
2
6
3
6
6
6
6
3
6
5
3
6
4
2
2
2
3
2
2
2
2
2
2
2
5
9
5
6
9
9
6
6
9
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
4
1,444,419
1,063,088
1,113,036
968,924
819,667
1,621,251
1,170,214
1,135,188
1,194,195
1,319,589
1,138,127
1,535,066
1,838,036
1,080,771
1,273,240
1,214,216
2,047,671
1,849,943
2,051,172
1,645,449
1,654,780
1,910,991
1,937,054
1,378,329
1,442,493
1,839,578
1,594,327
1,030,665
1,092,703
798,257
1,101,133
799,874
689,400
752,906
859,658
597,688
874,711
1,750,622
2,548,570
1,980,744
1,854,388
1,777,425
1,343,966
2,300,738
2,099,611
2,630,244
1,078,095
1,604,659
1,434,310
17,156
11,787
13,241
12,917
11,508
14,566
13,607
10,864
12,213
13,121
11,967
14,662
15,851
10,587
13,460
13,118
23,525
20,380
23,034
19,242
18,095
21,114
19,630
16,190
17,932
21,687
19,999
14,364
11,368
8,977
10,478
8,043
7,292
7,257
9,013
9,303
9,650
25,665
39,546
24,591
21,598
22,151
23,825
30,668
23,966
26,655
21,496
18,798
16,795
3272
20
0
0
2578
556
535
520
244
235
160
61
37
21
8
1526
2524
2249
1746
1183
871
648
349
316
244
124
635
81
49
7
0
0
0
0
0
8493
4702
2185
1795
1664
1439
1145
753
541
26
43,542
88
1
0
0
1
231
28
37
39
11
19
6
3
2
2
1
90
112
108
82
53
35
27
11
18
10
5
2
46
8
3
2
0
0
0
0
0
354
292
132
95
66
107
63
19
24
1
1
2,235
87
0
0
0
162
2
5
21
8
13
5
3
1
0
0
68
110
106
52
22
31
27
11
8
8
5
14
7
3
1
0
0
0
0
0
146
193
113
50
60
6
26
15
20
1
1
1,411
1
1
0
0
69
32
18
3
6
1
0
1
2
1
2
2
30
31
4
0
0
10
2
0
32
1
0
1
0
0
0
0
0
208
99
19
45
6
101
37
4
4
0
0
821
26
22
41
)הסירה לולסמ( 2/38 א"מת לולסמב םיטקיורפב ךרעה תסיפתו ליפכמה
:רידגנ
)תושדחו תומייק( רויד תודיחי ךס = n
)תוריד ילעב לש תודיחי( תומייק תודיחי ךס = a
;e=n-a >-- )םזיה לש הריכמל תודיחי( תושדח תודיחי ךס = e
השדח הדיחיל ,תופיקעו תורישי ,הינבה תויולע ךס = b
מ"עמ אלל ,הרידה ריחמ = p
םזיה חוור = r
R = 1+r
הרידל םזיה ידי לע םלושמה הריד רכש לשמל( תומייקה רוידה תודיחיל תוסחוימה תופסונ תויולע = c
)'דכו ץופישה תפוקתב ריידל תיפולח
n/a = ליפכמה = m
;b*n + c*a :ןנה םזיל תומרגנה תויולעה ךס -
;b*n + c*a(*R( :ונה תוסנכהה ךס ,םזיה חוור תפסותב -
.e=n-a: ,תושדחה רוידה תודיחי רפסמ תא גיצי רויד תדיחיל ריחמב תוסנכהה ךס תקולח -
:ןאכמ
))b*n + c*a(*R( / p = n – a
a = )n*p – b*n*R( / )p + c*R(
:חיננ
18% לש םזי חוורל הוושה ,R= 1.18 -
c= 0.15*b -
זכרמב הינב תולע ןיב הנחבא ךות ,הינב תויולע תודוא םינותנו תלבוקמ הקיטקרפ יפל דמאנ -b -
.תיתועמשמ הכומנ תויהל היופצה ,הירפירפב הינב תולעו ץראה
:רוקמ( ריע לכב ר"מל עצוממ ריחמ תודוא םינותנב ונשמתשה .2018 תנשב תוריד יריחמ ונחב -b -
תושר רגאמב חוודש יפכ ,הרידה חטשל הרידה ריחמ ןיב סחיכ בשוחמ הז ןותנ .)www.madlan.co.il
.םיסימה
38/2 א"מת לולסמב םיטקיורפב ר"מ 100 לש תעצוממ הריד לדוג ונחנה -
.תימזי תואר תדוקנמ איה הניחבהו תויה ,הרידה ריחממ מ"עמ וניכינ -
38/2 א"מת לולסמב םיטקיורפב ליפכמה בושיח ןפוא :1 םישרת
42
,ליפכמה והמו ריע לכב ןנשי תושדח תודיחי המכו תומייק )תוריד( רויד תודיחי המכ ונבשיחש רחאל
.תויולעה ךסמ חוור 18% לש ימזי חוור ונחנה .םזיל ךרעה תסיפת תא דומאל םילוכי ונא
םיגורדשהמ תינהנ עצוממב הריד לכ יכ םיחינמ ונא ,תוריד ילעב רובע ךרעה תסיפת תא דומאל תנמ לע
:38/2 א"מת בקע םיאבה
ךרע תיילע ףקשמ – הינחו תילעמ םע ,המדא תודיער ינפמ קזוחמה שדח ןינבב השדח הריד
.20%-כ לש
תספרמ תפסותו ;ר"מ 12 לש הפצר חטש תפסות ;יחכונה םוקימה לעמ תחא המוק םוקימ
.20%-כ לש ךרע תיילע ףקשמ -ר"מ 6 לש החותפ
ןתינ ,ךרעה לע ילילש ןפואב עיפשהל הלוכיש ,ןיינבב תרבגומה תופיפצה תא םג ןובשחב חקינ םא
.35%-כב תמכתסמ תמייק הרידל האוושהב תללוכה ךרעה תפסות ,א"מת טקיורפ תובקעב יכ ךירעהל
הלבטב תוגצומ תוריד ילעבו םימזי ידי לע עקרקה ךרע תסיפתו 38/2 א"מת לולסמ רובע תואצותה
.ןלהל
750,000 1,715,600 7728 49 2.75
9,289,701 12,450,624
650,000 1,178,700 204 16 4.67
2,046,766 1,309,140
750,000 1,456,600 793207 586 3.83
94,280,154 78,242,328
700,000 1,360,700 485127 358 3.82
53,822,358 44,803,854
600,000 1,086,400 515110 405 4.69
48,642,572 30,917,065
600,000 1,221,300 20159 142 3.42
19,202,460 18,585,652
650,000 1,312,100 309 21 3.49
3,102,479 2,925,405
650,000 1,196,700 5713 44 4.45
5,842,290 3,975,914
750,000 1,466,200 123 9 3.76
1,427,586 1,211,748
750,000 1,585,100 0
600,000 1,058,700 326 26 5.14
3,014,357 1,710,246
750,000 1,346,000 214 17 4.83
2,477,088 1,515,855
650,000 1,311,800 82 6 3.49
827,310 779,527
950,000 2,352,500 297121 176 2.45
45,676,000 73,965,965
950,000 2,038,000 299 20 3.08
4,407,456 4,980,857
950,000 2,303,400 4116 25 2.52
6,295,085 9,713,174
900,000 1,924,200 542175 367 3.10
78,015,037 87,327,205
900,000 1,809,500 578164 414 3.52
82,733,735 77,026,201
900,000 2,111,400 13953 86 2.64
20,165,432 28,771,385
900,000 1,963,000 0
850,000 1,619,000 0
900,000 1,793,200 11733 84 3.59
16,732,936 15,130,704
900,000 2,168,700 177 10 2.54
2,471,573 3,758,918
800,000 1,999,900 0
600,000 1,136,800 417102 315 4.09
39,566,353 30,060,168
500,000 897,700 112 9 4.83
865,051 530,306
500,000 1,047,800 0
475,000 804,300 7507,203
1,050,000 2,566,500 58452,345 3,500 2.49
992,528,185 1,560,278,458
1,350,000 3,954,600 1475728 747 2.03
326,248,290 746,742,429
ךרע תסיפת
םילעב - עקרקה
םייטרפ
ךרע תסיפת
םימזי - עקרקה ליפכמ ד"חי
תושדח ד"חי
תומייק כ"הס
ד"חי עצוממ ריחמ
השדח ד"חיל
(ח”שב)
הינב תולע
ד"חיל
השדח
(ח”שב)
ריע זוחמ
םורד
םורד
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיחהפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
םילשוריםילשורי
רשנ
רוכרכ הנח סדרפ
למרכה תריט
ןועבט תירק
בקעי ןורכז
םי תירק
ןיקצומ תירק
קילאיב תירק
אתא תירק
עבש ראב
דודשא
הרדח
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ביבא לת
ןג תמר
הלופע
וכע
הירבט
הירהנ
ןוסונומ דוהי
הנויצ סנ
תובוחר
הנבי
ןורשה דוה
אבס רפכ
הינתנ
הווקת חתפ
הננער
ןויצל ןושאר
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
43
1,050,000 2,459,100 354134 220 2.65 59,907,696 85,120,208
900,000 2,159,800 655256 399 2.56 95,197,199 143,390,393
900,000 2,215,100 20884 124 2.47 30,290,634 48,375,804
900,000 2,382,500 1349599 750 2. 25 197,529,389 369,764,115
1,100,000 3,066,800 731343 388 2.13 131,305,009 273,114,512
950,000 2,396,600 11649 67 2.39 17,865,155 30,155,800
1,050,000 2,665,500 11448 66 2.37 19,414,441 33,225,282
900,000 2,149,600 0
15,293 5,840 9,446 2,411,696,938 3,819,859,239
1,823,194.74 2.62 412,927 654,030
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת


םי תב
ןולוח
הילצרה
לאומש תעבג
ןורשה תמר
ונוא תירק
םייתעבג
קרב ינב
עקרקה ךרע תסיפת ךרע תסיפת ליפכמ ד"חי ד"חי כ"הס עצוממ ריחמ הינב תולע ריע זוחמ
םייטרפ םילעב םימזי -עקרקה תושדח תומייק ד"חי השדח ד"חיל ד"חיל
.םירע יפל קלוחמ ,38/2 א"מת לולסמ רובע עקרקה ךרע תסיפתו ליפכמ :4 הלבט
;םירבחמה ידי לע בשוח ליפכמ ;2018 תינוריע תושדחתהל תושרה ח"ודמ חקלנ 'תודיחי ךס' :רוקמ
הרידל ר"מ 100 לופכ ר"מל הריכמ ריחמ תודוא ןלדמ רתא ינותנ לע ססובמ השדח הדיחיל עצוממ ריחמ
העקשהה לע ימזי חוור סיסב לע ,ריע לכ רובע תבשוחמ םימזי רובע ךרעה תסיפת ךס ;מ"עמ אלל
ןדמוא לע ססבתמ תוריד ילעב ידי לע עקרקה ךרע תסיפת ךס ;יוארה ליפכמה אצמנש רחאל טקיורפב
.תמייק הרידל ךרע תפסות 35% לש
תרגסמב ושמומש םיטקיורפל לארשי ללכ רובע עצוממה ליפכמה ,ל"נה חותינהמ תוארל ןתינש יפכ
הלוע הז אצממ .2.62 ונה ,םייקה תודיחיה רפסמל תודיחיה ךס ןיב סחיכ בשוחמה ,38/2 א"מת
– תינוריע תושדחתהל תושרה תוח"וד לע םיססבתמה ליפכמה תודוא םימוד םינותנ םע דחא הנקב
.2.74 -38/2 א"מת לש םיטקיורפ רובע 2 הלבטב םיגצומה
:האבה הנקסמל ליבומ בושיחה
.ח"ש 2,411,700,000-ב תמכתסמ םימזי ידי לע עקרקה ךרע תסיפת
.ח"ש 3,820,000,000-ב תמכתסמ תורידה ילעב ידי לע עקרקה ךרע תסיפת
םימזיש דועב .םימזי לש וזמ ההובג תוריד ילעב ידי לע עקרקה ךרע תסיפת יכ םיארמ ולא םיבושיח
זכרמב דחוימב ,הרידה ריחמ לע תיתועמשמ הימרפמ םינהנ תוריד ילעב ,לבוקמ ימזי חוורמ םינהנ
.א"מתה תרגסמב םיטקיורפה תיברמ ועצבתה םש ,ץראה
:תמייק רויד תדיחי רובע עקרקה ךרע תסיפת תא ונבשיח ,)"עצוממ"ה תרוש( 4 הלבט תיתחתב
ח"ש 413,000 ,םימזי רובע
ח"ש 654,000 ,תוריד ילעב רובע
,תמייק רויד תדיחי רובע בושיחב ,ליעל רדגוהש יפכ עקרק ךרע תסיפת תירוביצה תושרה רובע
44
.2ח"ש 208,000-ב תמכתסמ
ריחממ 35% וניכינ ;םגדמב תמייק רויד תדיחי רובע עצוממה ללקושמה ריחמה תא ונבשיח ןכמ רחאל
ללקושמה עצוממה ריחמה .ריע לכ רובע תומייקה רוידה תודיחי רפסמ לופכ השדח רויד תדיחי
רובע 22% הניה תמייק רויד תדיחי ךרעמ זוחאכ עקרקה ךרע תסיפתש ןאכמ .ח"ש 1,870,000 וניה
,57% הנה תללוכה עקרקה ךרע תסיפת .תוירוביצ תויושר רובע 11% תוריד ילעב רובע 35% ,םימזי
.תוריד ילעב ידיב ספתנה ךרעב םלוגמ תוירוביצ תויושר ידיב ספתנה 11%-ש ךכב בשחתהב
)הסירה אלל לולסמ( 38/1 א"מת לולסמב םיטקיורפב ךרעה תסיפתו ליפכמה
םיטקיורפב רוידה ליפכמ יכ םיכירעמ ונא .ךרעה תסיפת ןדמואל הנוש השיגב םיטקונ ונא הז קלחב
ונא .רתויב תוילאירפירפה םירעב 2-ל רתויב הובגה שוקיבה םע םירעב 1.5 ןיב ענ 38/1 לולסמב
רתויה לכל לוכי םייק ןיינב ץופיש ,תילכירדאו תיזיפ טבמ תדוקנמ יכ החנהה לע ולא םינותנ םיססבמ
םיטקיורפב ומכ תובשוחמ תודיחיה תפסות רובע הינב תויולע .רוידה תודיחי רפסמ תא ליפכהל
השדח רויד תדיחי תולעמ 30% יפל תובשוחמ תומייק תודיחי תבחרהו ץופיש תויולעו ,הסירה לולסמב
.)םזיה ידי לע הריכמל תינבנה השדח הריד ונייהד(
.םייקה ןיינבה ץופישו קוזיח תויולע תא תומלגמ דחאכ תומייקו תושדח רויד תודיחי רובע תויולעה
35% לש ךרעה תפסותל דוגינב דמוע הז רבד .16%-ב תדמאנ תומייק תוריד רובע ךרעה תפסות
.רתוי הלודג ךרע תיילעל ליבומש המ ,ירמגל תושדח תוריד תונבנ וב ,38/2 לולסמב םיטקיורפב
:םנה ךרע תפסות םימלגמה םינייפאמה ,38/1 א"מת לולסמב ,ונלש תוחנהה יפ לע
;תילעמ תפסוה ךות ,ןיינבה ץופישו קוזיח
;הינח תפסות ןיא
;הריד לכל עצוממב תספרמ ר"מ 6-ו הפצר חטש ר"מ 12 לש תפסות
תוריד רובע ריחמהמ 8%-ב ךומנ םזיל תוכיושמה תושדח תוריד רובע ריחמה יכ םיחינמ ונא ןכ ומכ
תואצותה .םישדח םיניינבב םינתינה םיתורישו םירופיש ןווגמ ןוגכ תולבגמ לשב ,38/2 א"מתב תושדח
תוגצומ ריע לכב תוריד ילעבו םימזי רובע 38/1 א"מת לולסמב עקרקה ךרע תסיפתו ליפכמה רובע
.ןלהל 5 הלבטב
1,500,000( ןיינבל המדא תדיער ינפמ קוזיח תולע לופכ ,םיניינב 810 רובע ואצוהש הינב ירתיה 810 לע ססבתמ הז רפסמ 2
.38/2 א"מת לולסמב םיטקיורפב )5,840( רעושמה תומייקה רוידה תודיחי רפסמ יקלח ,)ח"ש
?המכו ,חיוורמ ימ :א"מתה לש תילכלכ הניחב
45
.םירבחמה :רוקמ .38/1 א"מת לולסמב עקרקה ךרע תסיפתו ליפכמ :5 הלבט
3,195 1. 81,775 1,420 750,000 1,578,352 1,492,572 223,379,237 365,422,800
- 2- - 650,000 1,084,404 1,025,469
1,785 1. 9939 846 750,000 1,340,072 1,267,242 128,978,591 164,212,484
71 236 36 700,000 1,251,844 1,183,809 4,927,881 5,796,582
20 210 10 600,000 999,488 945,168
1,189,831 1,303,680
319 2160 160 600,000 1,123,596 1,062,531 18,977,797 23,375,682
214 2107 107 650,000 1,207,132 1,141,527 13,792,119 16,847,364
178 289 89 650,000 1,100,964 1,041,129 11,471,949 12,780,756
148 1.978 70 750,000 1,348,904 1,275,594 10,694,023 13,705,112
61 1.932 29 750,000 1,458,292 1,379,037 4,407,672 6,106,806
5 23 3 600,000 974,004 921,096
297,458 317,619
- 2- - 750,000 1,238,320 1,171,020
- 2- - 650,000 1,206,856 1,141,266
1,229 1. 7723 506 950,000 2,164,300 2,046,675 104,765,204 204,086,294
2,495 1. 81,386 1,109 950,000 1,874,960 1,773,060 220,955,508 338,987,333
2,208 1. 71,299 909 950,000 2,119,128 2,003,958 188,219,342 359,005,214
1,204 1. 8669 535 900,000 1,770,264 1,674,265 101,013,559 154,468,587
605 1.8336 269 900,000 1,664,740 1,574,265 50,7 58,475 72,983,167
732 1.7431 301 900,000 1,942,488 1,836,918 59,1 14,656 109,097,280
648 1.8360 288 900,000 1,805,960 1,707,810 54,3 66,102 84,801,600
349 1.9184 165 850,000 1,489,480 1,408,530 28,5 80,018 35,686,168
199 1.8111 88 900,000 1,649,744 1,560,084 16,6 95,763 23,789,787
227 1.7134 93 900,000 1,995,204 1,886,769 18,3 32,004 34,750,228
124 1.965 59 800,000 1,839,908 1,739,913 9,557,181 15,662,375
218 2109 109 600,000 1,045,856 989,016
12,969,153 14,869,344
70 235 35 500,000 825,884 780,999
3,470,339 3,770,340
49 225 25 500,000 963,976 911,586
2,429,237 3,080,532
- 2- - 475,000 739,956 699,741
2,648 1. 71,558 1,090 1,050,000 2,361,180 2,232,855 249,487,537 479,724,141
3,227 1. 52,151 1,076 1,350,000 3,638,232 3,440,502 354,423,051 1,020,919,536
1,831 1. 71,077 754 1,050,000 2,262,372 2,139,417 172,511,964 317,831,442
1,140 1.75651 489 900,000 1,987,016 1,879,026 93,905,085 168,834,651
1,456 1.75832 624 900,000 2,037,892 1,927,137 119,934,915 221,155,584
90 1.7551 39 900,000 2,191,900 2,072,775 7,413,559 14,703,429
414 1.65251 163 1,100,000 2,821,456 2,668,116 39,996,610 92,338,560
637 1.7375 262 950,000 2,204,872 2,085,042 54,3 00,598 107,762,414
427 1.7251 176 1,050,000 2,452,260 2,318,985 40,230,808 80,341,306
26 1.814 12 900,000 1,977,632 1,870,152 2,181,356 3,725,973
28,249 16,305 11,944 2,423,728,581 4,572,224,695
1.73 1,677,339 1,586,179 148,648 280,417
ךרע תסיפת
םילעב - עקרקה
םייטרפ
ךרע תסיפת
םימזי - עקרקה ליפכמד"חי
תושדח ד"חי
תומייק כ"הס
ד"חי
עצוממ ריחמ
השדח ד"חיל
(ח”שב)
עצוממ ריחמ
ד"חיל
תמייק
(ח”שב)
הינב תולע
ד"חיל
השדח
(ח”שב) ריע זוחמ
םורד
םורד
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
הפיח
םילשורי
םילשורי
רשנ
רוכרכ הנח סדרפ
למרכה תריט
ןועבט תירק
בקעי ןורכז
םי תירק
ןיקצומ תירק
קילאיב תירק
אתא תירק
עבש ראב
דודשא
הרדח
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
זכרמ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןופצ
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
ןילופורטמ
ביבא לת
כ”הס
עצוממ
םי תב
ןולוח
הילצרה
ביבא לת
ןג תמר
הלופע
וכע