BookPDF Available

A bérlői lakásszövetkezeti modell Magyarországon

March 2020

Publisher: Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont
ISBN: 978-615-00-7740-6

Authors:

Csaba Jelinek

Periféria Policy and Research Center

Zsuzsanna Pósfai

Sciences Po Paris

Content uploaded by Csaba Jelinek

Content may be subject to copyright.

PERIFÉRIA TANULMÁNYOK ▪ 1.

JELINEK CSABA

PÓSFAI ZSUZSANNA

A bérlői

lakásszövetkezeti

modell

Magyarországon

Periféria Tanulmányok / Periféria Working Papers

1. kötet

Írta: Jelinek Csaba, Pósfai Zsuzsanna

Sorozatszerkesztő: Czirfusz Márton

Olvasószerkesztő: Ivanics Zsófia

Borítóképek: Varsányi Kata

Kiadja a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont

1074 Budapest, Barát u. 8.

Felelős kiadó: Czirfusz Márton

Budapest, 2020

Nyomdai munkák: Prime Rate Kft.

1044 Budapest, Megyeri út 53.

Felelős vezető: Tomcsányi Péter

ISBN 978-615-00-7739-0 (nyomtatott)

ISBN 978-615-00-7740-6 (PDF)

ISSN 2677-1233 (nyomtatott)

www.periferiakozpont.hu

www.periferiacenter.com

info@periferiakozpont.hu

Ez a Mű a Creative Commons Nevezd meg! - Ne add el! 4.0

Nemzetközi Licenc feltételeinek megfelelően felhasználható.

TARTALOMJEGYZÉK

Vezetői összefoglaló 3

A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei

Magyarországon 7

Pénzügy és tulajdon 23

Jogi formák 37

Építészet 47

Közösség 51

A külföldi példák történeti kontextusa 57

Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé

Magyarországon és a régióban 65

Évek óta egyre súlyosabb a magyarországi lakhatási vál-

ság. A 2019-es önkormányzati választások óta számos ön-

kormányzati vezető, illetve már a Magyar Nemzeti Bank

is állami vagy önkormányzati beavatkozást sürget. Míg a

lakáshasználók juttatásai (pl. a lakásfenntartási támoga-

tás) kapcsán számos javaslat ismert a közéletben, addig

a megfizethető bérlakások számát növelő beavatkozási le-

hetőségekről kevesebbet hallani, ráadásul azokat gyakran

fogalmi kavarodás jellemzi. Pedig a megfizethető lakások

számának növelése nélkül nem lehet érdemben enyhíteni

a lakhatási válságot; ezért elengedhetetlennek tartjuk az

erről való szisztematikus gondolkodást.

Tanulmányunk első részében négy olyan koncepciót ismer-

tetünk, melyek a megfizethető bérlakások számát növel-

nék: az önkormányzati / állami bérlakásépítést, a lakás-

fenntartó társaság alapítását, a szociális lakásügynökség

koncepcióját, végül a bérlői lakásszövetkezeti modellt.

A négy modell ideális esetben nem egymással versengő

konstrukció, sokkal inkább egymás lehetséges kiegészítői.

A tanulmány további részeiben a Magyarországon eddig

ismeretlen bérlői lakásszövetkezetek bevezetése mellett

érvelünk, a modell részleteinek és lehetséges magyarorszá-

gi megvalósítási módjának bemutatásával. Bérlői lakásszö-

vetkezetek alatt olyan kollektív tulajdonban lévő, a bérlők

által alulról szerveződő módon, kollektívan üzemeltetett la-

kóépületeket értünk, amelyekben a lakbérek hosszú távon

VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ

4 Vezetői összefoglaló

és garantáltan megfizethetőek. A bérlői lakásszövetkezetek

nem feleltethetőek meg a Magyarországon jelenleg létező,

a társasházaktól alig megkülönböztethető magántulajdo-

nosi struktúra szerint felépülő lakásszövetkezeteknek.

A bérlői lakásszövetkezetek minden résztvevő számá-

ra olyan előnyöket nyújtanak, amelyek a jelenlegi lakás-

rendszerben elérhetetlenek.

Egy bérlői lakásszövetkezeti modell bérlői ▪a piacinál

alacsonyabb áron, kiszámítható, de rugalmas módon

tudnak lakhatáshoz jutni; olyan közösségorientált for-

mában, amely jobb életminőséget biztosít a jelenleg el-

érhető, sokszor elidegenült egyéni lakhatási formáknál.

Finanszírozói oldalról a bérlői lakásszövetkezeti modell ▪

egy olyan fedezettel bíró befektetési termék, amely

hosszú távon, alacsony kockázattal, kiszámítható mó-

don stabil hozamot generál (számításaink szerint jelen-

leg akár 5-10%-os éves hozamot, állami támogatások

nélkül).

Állami vagy önkormányzati szempontból a bérlői lakás- ▪

szövetkezeti modell számottevően képes csökkenteni a

lakhatási válság káros hatásait (a szociális ellátórend-

szerre nehezedő nyomást, a munkaerőpiaci anomáliá-

kat stb.), segíti az alulhasznosított állami tulajdonú

ingatlanok hatékonyabb hasznosítását, hozzájárul a

klímakatasztrófa elleni küzdelemhez, illetve felpezs-

díti adott területek közösségi életét, növeli egyes tele-

pülések vagy városrészek vonzerejét, és összeségében

csökkenti a népesség elvándorlását. Egyéb közfinan-

szírozású modellekhez képest a tagi hozzájárulások és

a modell jogi garanciái miatt ettől a formától várható

az egy egységnyi befektetett közpénzre eső legtöbb

megfizethető lakbérű lakóingatlan kialakítása.

A világon számos országban sikeresen működik a bérlői

lakásszövetkezeti modell: a tanulmányban részletesen tár-

gyaljuk a német Mietshäuser Syndikat, az uruguayi FUCVAM,

a svájci lakásszövetkezeti hálózat, illetve a barcelonai La

Borda finanszírozási, jogi és intézményi megoldásait.

5Vezetői összefoglaló

A modell hazai bevezetésének kulcsfontosságú tényezője

új finanszírozási csatornák kialakítása. A modell terjedé-

sét gyorsíthatná új hiteltermékek fejlesztése, az adózási és

illetékszabályok megváltoztatása, EU-s támogatások vagy

hitelek becsatornázása, vagy a közszféra és a bérlői lakás-

szövetkezeti mozgalom együttműködése.

Jelenleg a magyar jogrendszerben nincs olyan jogi forma,

amely teljeskörűen megfelelne a modellnek, ezért rövid tá-

von egy hibrid, többszintű jogi és szervezeti modell be-

vezetésére teszünk javaslatot, hosszabb távon pedig egy

új, a modellre szabott jogi forma kialakítása mellett ér-

velünk.

Bemutatjuk, hogy építészeti és közösségi szempontból a

modell számos formát ölthet, és akár házanként is változ-

hat. Innovatív építészeti és közösségszervezési megoldá-

sokkal az egyes házak környezeti, társadalmi és urbaniszti-

kai szempontból is előnyösebbek egy átlagos társasháznál

vagy bérháznál.

Végül röviden összefoglaljuk, hogy az elmúlt években Ma-

gyarországon és Kelet-Európában milyen, a modell kialaku-

lása és megerősödése irányába mutató lépések történtek.

Bemutatjuk a kelet-európai bérlői lakásszövetkezeti mo-

delleket népszerűsítő csoportokat tömörítő MOBA hálóza-

tot, illetve azokat a hazai csoportokat, amelyek már évek

óta dolgoznak a modell hazai elterjesztésén.

A magyarországi lakhatási válság

dióhéjban1

Ma Magyarországon lakhatási válság van. Szakértői becslé-

sünk szerint 2-3 millió embert érint az országban a lakha-

tási szegénység valamelyik formája (pl. lakhatással össze-

függő túlságosan magas költségek, rossz minőségű lakás,

közműhátralékok stb.).2 A háztartások egyharmada küzd

megfizethetőségi problémákkal, azaz vagy a jövedelmének

aránytalanul nagy részét költi lakhatásának megteremté-

sére, vagy pedig az elfogadottnál rosszabb körülmények

között él (pl. mert télen nem tudja kifűteni a lakását).3

Mindeközben a lakásárak és az albérletárak gyors ütem-

ben emelkednek: az elmúlt tíz évben nagyjából megdup-

lázódtak.4 2016 eleje óta az EU-ban Magyarországon nő a

1 Köszönjük a tanulmány során nyújtott tanácsokat és megjegyzéseket

Babos Annamáriának, Czirfusz Mártonnak, Gagyi Ágnesnek, Ivanics

Zsófiának, Kováts Bencének és Szabó Lindának.

2 Jelinek Csaba (szerk.) (2019): Éves jelentés a lakhatási szegénységről

2019. Habitat for Humanity Magyarország: Budapest. https://habitat.

hu/sites/lakhatasi-jelentes/

3 Hegedüs József, Somogyi Eszter (2018): A lakások megfizethetősége

és a társadalmi egyenlőtlenségek – a KSH 2015-ös lakásfelvétele alap-

ján. In: Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés részletes eredményei.

KSH: Budapest. pp. 6–25. https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/

pdf/miben_elunk15_2.pdf

4 Ámon Kata, Balogi Anna (2019): Megfizethetőség. In: Éves jelentés

a lakhatási szegénységről 2019. Habitat for Humanity: Budapest.

https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes/megfizethetoseg/

A MEGFIZETHETŐ BÉRLAKÁSOK

LEHETSÉGES MODELLJEI

MAGYARORSZÁGON

8 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

leggyorsabb ütemben a lakóingatlanok ára,5 2018 utolsó

negyedévében pedig az egész világon Budapesten nőttek

leggyorsabban a lakásárak.6

A lakásrendszer egyik legnagyobb strukturális problémá-

ja, hogy Magyarországon (más kelet-európai országokhoz

hasonlóan) az európai átlaghoz viszonyítva kiemelkedően

magas a lakástulajdonosok aránya, és nagyon kevés a bé-

relhető lakás. Főleg a rendszerváltás utáni privatizációnak

köszönhetően ma a lakások nagyjából 90%-a a tulajdono-

sa által lakott.7 A 2000-es évek eleje óta a lakásárak a bé-

reknél gyorsabb ütemben emelkednek, így egyre nehezebb

újonnan belépni a lakáspiacra. Azaz fiatal felnőttként, vagy

éppen egy válást követően családi segítség nélkül nehéz jó

minőségű, jó elhelyezkedésű lakást vásárolni.

Ideális esetben egy jól működő, szabályozott bérlakáspiac

enyhíthetné az ehhez hasonló problémákat, mert széle-

sebb rétegek számára biztosítana megfizethető, jó minő-

ségű, kiszámítható lakhatást. Azonban ma itthon az ön-

kormányzati bérlakásállomány igen korlátozott (csupán a

lakások 2,6%-át teszi ki), és gyakran nagyon rossz minősé-

gű (13,6%-a komfort nélküli, azaz nincs a lakásban WC és

fürdőszoba). A lakáspiacra belépő fiatalok csak elenyésző

számban tudnak önkormányzati bérlakáshoz jutni. A ma-

gánbérleti piac bár bővül, de a rossz szabályozói környezet

miatt se a bérbeadók, se a bérlők nem érezhetik igazán

biztonságban magukat, a bérelhető lakások száma pedig

messze elmarad az igényektől.8 Az önkormányzati és a pia-

ci bérlakások ára között szakadék tátong: akik nem jutnak

önkormányzati lakáshoz és a jelenlegi piaci árnál alacso-

nyabb bérleti díjat tudnak csak megfizetni, azok számára

nincs érdemi megoldás.

5 https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/tipsho40/default/

table?lang=en

6 https://content.knightfrank.com/research/1026/documents/en/

global-residential-cities-index-q4-2018-6289.pdf

7 Tagai Gergely (2019): Lakhatási szegénység kelet-közép-európai ösz-

szehasonlításban. In: Lakhatási jelentés 2019. https://habitat.hu/

sites/lakhatasi-jelentes/regios-kitekintes/

8 https://habitat.hu/sites/feketelakas/

2016 eleje óta az EU-ban

Magyarországon nő a

leggyorsabb ütemben a

lakóingatlanok ára.

Egy jól működő,

szabályozott bérlakáspiac

enyhíthetné a lakhatási

problémákat.

9A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

A fenti folyamatok eredményeképpen ma több százezer

olyan ember él az országban, akik még akkor sem tudják

kielégítő módon megoldani a lakhatásukat, ha egyébként

rendelkeznek rendszeres jövedelemmel. Ez a probléma a

városi, azon belül is a budapesti lakáspiacon különösen sú-

lyos, hiszen itt a legmagasabbak a lakásárak. A leginkább

érintett csoportok a fiatalok, a gyermeküket egyedül neve-

lők, az alacsony jövedelemmel rendelkezők, az egyedül élő

nyugdíjasok, valamint a fogyatékkal élők és családjaik. Ez

hatalmas károkat okoz nemcsak az érintett háztartások-

nak, hanem tágabban az egész társadalomnak is. A lakha-

táshoz kapcsolódó intézmények tehát diszfunkcionálisan

működnek: az önkormányzati bérlakásrendszer kicsi és

alulfinanszírozott; a magánbérleti szektor rosszul szabá-

lyozott és túlságosan ki van téve az ingatlanspekulációnak;

a lakásszektor domináns részét kitevő magántulajdonosi

rendszer pedig az eleve tehetősebbeknek kedvez, és ezzel

hozzájárul a vagyonosok és a csak bérből élők közötti sza-

kadék növekedéséhez.

A lakhatással összefüggő állami kiadások szinte kizárólag

a magántulajdonhoz jutást segítik: a lakásszegénységben

érintett 2-3 millió ember alig részesül abból az évi nagyjá-

ból 300 milliárd forintból, amellyel a központi kormányzat

a családok otthonteremtési kedvezményén, a kamattámo-

gatásokon vagy a lakástakarékpénztári támogatásokon ke-

resztül a jobb módú családok tulajdonszerzését segíti.9

Ezért azt mondhatjuk, hogy a magyarországi lakásrend-

szerben intézményi vákuum alakult ki. Hiányoznak az

olyan intézményi szereplők a lakáspiacon, amelyek speku-

latív logika nélkül megfizethető lakhatást biztosítanának

azoknak, akik ezt az egyre drágább lakáspiacon nem tudják

megoldani. Ezt az intézményi vákuumot jelen pillanatban

számos olyan szereplő tölti ki, amely a lakhatási nehézsé-

gekkel küzdő emberek helyzetét használja ki. Az uzsoraal-

9 Jelinek Csaba (2019): Költségvetés és közpolitika. In: Lakhatási jelen-

tés 2019. https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes/koltsegvetes-es-

kozpolitika/

A magyarországi

lakásrendszerben

intézményi vákuum

alakult ki.

10 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

bérletek, a drága magánkollégiumok, a lakhatási problémák

megoldásához gyorskölcsönöket nyújtó pénzügyi vállalko-

zások, a drága és rossz minőségű munkásszállók az utóbbi

pár évben azért nyertek egyre nagyobb piacot, mert nincs

megfelelően működő nonprofit intézményi szereplő a la-

kásszektorban. Ennek a tanulmánynak az a kiinduló állítá-

sa, hogy minél gyorsabban szükség lenne ilyen új, nonprofit

intézmények kialakítására a magyarországi lakáspiacon.

A lakhatási válságból kivezető út:

Új intézményi szereplők a lakáspiacon

Az elmúlt években számos magyarországi szakértő tett

javaslatot olyan modellek kialakítására, amelyek a lakha-

tási problémákra nyújthatnának intézményes megoldáso-

kat, és amelyeket kombinálni lehet annak érdekében, hogy

minél több célcsoportot elérjenek. Ezen kívül számos olyan

külföldi példa is ismert, amelyek akár évtizedek óta működ-

nek. A hazai (szak)politikai diskurzusban azonban ezeket

az egymástól eltérő modelleket néha pontatlanul, egymás-

sal összekeverve, vagy a többi lehetséges modell figyelem-

bevétele nélkül használják a megszólalók. A következőkben

ezeket a lehetséges megoldásokat foglaljuk össze röviden,

kiemelve a modellek közötti különbségeket. Az összehason-

lítás célja nem a modellek „versenyeztetése”, hanem egy

olyan keret felvázolása, amiben az alternatív modelleket

egy egységes rendszerben lehet szemlélni. Meglátásunk

szerint mindegyik modellnek vannak előnyei és hátrányai,

és ideális esetben ezeket komplementerként egymáshoz il-

lesztve lehet egy, a lakhatási válságot felszámolni képes új

irányt kijelölni.

Állami vagy önkormányzati tulajdonú bérlakásrendszer

Leggyakrabban az állami vagy önkormányzati tulajdonban

lévő bérlakások számának növeléséről esik szó. A 2018-as

és 2019-es választásokon nem volt olyan ellenzéki párt,

Minél gyorsabban szükség

lenne új, nonprofit

intézmények kialakítására

a magyarországi

lakáspiacon.

11A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

amelynek ne szerepelt volna a programjában egy szociáli-

san érzékeny bérlakásprogram bevezetése. És bár 2011-ben

a Nemzetgazdasági Minisztérium is évi 5-10 000 bérlakás

építését tartotta ideálisnak az Otthonteremtési Stratégi-

ában,10 az elmúlt években az állami vagy önkormányzati

tulajdonú bérlakások száma a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.

(NET Zrt.) rövid felívelésén kívül tovább erodálódott. Ezzel

együtt, a ma Magyarországon elérhető csekély számú szo-

ciális bérlakást is ilyen módon, vagyis közvetlen állami vagy

önkormányzati tulajdonban tartják fenn.

Ennek a modellnek a bővítése során a központi állam vagy

az önkormányzatok bérlakásépítési programokkal vagy

vásárlásokkal új bérlakásokhoz juthatnának, amelyeket

megfizethető lakbérért adnának bérbe. Ez a modell nem

feltétlenül jár intézményi újítással: jelenleg több tucat ön-

kormányzat rendelkezik jelentős számú (párezer) saját tu-

lajdonú bérlakással, amelyeket tipikusan egy vagyonkezelő

cégen keresztül adnak bérbe és tartanak fenn. A töredezett

önkormányzati szintű kezeléssel szemben a legtöbb javas-

lat méretgazdaságossági és menedzsmentszempontok mi-

att országos vagy fővárosi szintű bérlakáskezelő szervezet

létesítése mellett teszi le a voksát. A modellben eltérő lak-

bérszintek létezhetnek, így például piaci vagy közel piaci

lakbérek és szociális lakbérek együttesen alkothatják egy

egyszerre szociálisan érzékeny, de fenntartható üzleti terv-

vel működő rendszer alapját. Ilyen javaslatok már az 1990-

es évek elején is felmerültek,11 azonban (az első Orbán-kor-

mány 2000-es évek eleji rövid bérlakásépítési programján

kívül) a rendszerváltás óta nem láttunk érdemi kísérletet a

modell bővítésére.

A modell előnye, hogy a folyamatot egy demokratikus vá-

lasztáson felhatalmazott szerv közvetlenül irányítja. Tipikus

hátrányai a túlzottan merev és bürokratikus működésmód,

10 https://hirkozpont.magyarorszag.hu/hatteranyagok/otthon

teremtesitrategia20110512.pdf

11 Hegedüs József et al. (1993): Local options for transforming the public

rental sector: Empirical results from two cities in Hungary. Cities, 10

(3): 257–271.

12 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

a választási ciklusoknak való kitettség és az átláthatatlan-

ság. Emellett ebben a modellben gyakran nem érvényesül

a költségvetési források hatékony és méltányos elköltése.

Magyarországon számos olyan ügyet tárt fel a sajtó, amikor

arra nem rászoruló politikusok vagy rokonaik és üzletfeleik

költöztek alacsony lakbérű önkormányzati bérlakásokba.12

Mindemelett a KSH adatai alapján az is elmondható, hogy

2007 óta az önkormányzati lakásokból befolyó bérleti díjak-

nál kevesebbet költenek az állomány fenntartására, így a

bérlakásrendszerből forráskivonás történik.13

Lakásfenntartó társaság

Az állami vagy önkormányzati tulajdonú bérlakás rend szer-

hez hasonló modell, amit például az újonnan megválasz-

tott budapesti főpolgármester programjában is említ, egy

közösségi tulajdonban lévő lakásfenntartó társaság. Az

előző intézményi formától való legfőbb eltérés, hogy a la-

kásfenntartó nem szükségszerűen 100%-osan állami vagy

önkormányzati tulajdonú, illetve nem szükségszerűen ré-

sze a polgármesteri hivatal működésének.14 Elképzelhető

egy vagy több, részben vagy egészben civil szervezetek,

vagy nonprofit gazdasági társaságok által működtetett la-

kásfenntartó társaság. Ezek tulajdonosi vagy tagsági köre

lehet vegyes,15 lehet teljesen független az államtól, vagy

lehet több állami szereplő között megosztott.16

12 Például Palkovics László miniszter: https://24.hu/belfold/2019/03/12/

palkovics-laszlo-onkormanyzati-lakas-budai-var/.

13 Kovács Vera (2018): A lakhatási célú költségvetési kiadások. In: Lak-

hatási jelentés 2018. https://habitat.hu/mivel-foglalkozunk/lakhatasi-

jelentesek/lakhatasi-jelentes-2018/koltsegvetesi-kiadasok/

14 Egy konkrét példához lásd az óbudai gázgyári munkáslakótelep-

re kidolgozott részletes javaslatot: http://dla.epitesz.bme.hu/

appendfiles/976-csa_GAZGYAR.pdf

15 Hasonlóan azokhoz az elképzelésekhez, melyek városfejlesztési célú

vegyes gazdasági társaságok létrehozását szorgalmazták az 1990-es

években. Ilyen elvek mentén alapult meg mind a 9., mind a 8. kerület

városfejlesztési társasága (mai nevükön FEV IX Zrt. és RÉV 8 Zrt.).

Azóta már mindkét társaság teljes önkormányzati tulajdonba került.

16 Budapest esetében adná magát a Főváros és a kerületek közötti

együttműködés.

13A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

Egy lakásfenntartó társaság több lakóingatlan fenntartá-

sával – az önkormányzati bérlakások vagyonkezelői fenn-

tartásához hasonlóan – kihasználva a méretgazdaságos-

ságból és a társadalmilag vegyes bérlői portfólióból eredő

előnyöket, egyszerre kínálhat lakhatást szociálisan jobban

és kevésbé rászoruló lakóknak. Számos nyugat-európai or-

szágban (Franciaország, Németország, Hollandia) több év-

tizedes hagyománya van ezeknek a társaságoknak, és szé-

les tudással rendelkezünk a bevonható állami eszközökről

(építési telkek, bankgaranciák, EU-s fejlesztési források cél-

zása stb.), a bérlőkiválasztás paramétereiről, illetve a fenn-

tartható üzemeltetés pénzügyi és menedzsmenteszközei-

ről.17 A lakásfenntartó társaság új lakások építése mellett

vásárlással is növelheti ingatlanportfólióját, akár végrehaj-

tással veszélyeztetett, eladósodott családok ingatlanjai-

nak a megvásárlásával. A hazai kontextusban elképzelhető

lenne, hogy egy lakásfenntartó társaság olyan működési el-

veket is integráljon, melyek a NET Zrt.-hez hasonló módon

lehetővé tennék, hogy például követeléskezelő cégekkel

tárgyalva egyszerre tudjon a piaci árnál olcsóbban ingat-

lanhoz jutni és az adósságcsapdába került háztartásokon

segíteni.

Sok esetben a lakáskezelő társaságok élen járnak a kör-

nyezetileg fenntartható építészettel (pl. passzívházak)

való kísérletezésben, és az ezzel járó alacsony üzemelteté-

si költségek előnyeit a kevésbé tehetős társadalmi csopor-

tok felé tudják csatornázni (alacsonyabb lakásfenntartási

költségek formájában). A modell jellemzője, hogy a köz-

szférától kapott különböző támogatásokért cserébe (pél-

dául a központi állam támogatásai, állami pénzintézetek

kedvezményes hitelei, vagy önkormányzatok támogatásai)

a lakásfenntartó társaság megállapodásban rögzíti a meg-

fizethető, szociális alapon bérbeadott lakások minimális

17 A válság óta azonban számos nyugat-európai országban egyre inkább

visszaszorul, vagy privatizálódik ez a szektor. Ld. Nico Neboer, Vincent

Gruis (2015): The continued retreat of non-profit housing providers in

the Netherlands. Journal of Housing and the Built Environment, 31:

277–295. https://link.springer.com/article/10.1007/s10901-015-9458-1

14 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

számát, a bérlőkiválasztás és a bérleti díjak paramétereit

vagy az önkormányzat bérlőkijelölési jogát.

Ez a modell jól felépített szervezettel hatékonyabb és át-

láthatóbb lehet, mint az előző modell, és gazdaságilag is

önfenntartó módon tudna működni. Hátránya, hogy az

utóbbi években az EU több esetben a szabadpiaci elvek-

re hivatkozva gátolta a lakástársaságok állami támoga-

tását,18 valamint hogy újonnan épített lakások esetén az

intézmény felállítása relatív költséges és hosszú időt vesz

igénybe. Hosszabb távú politikai elköteleződés esetén azon-

ban középtávon is megtérülhet a modell megvalósítása.

Szociális lakásügynökség

A szociális lakásügynökség lehetséges működését Magyar-

országon több szervezet is részletesen kidolgozta,19 jelen-

leg több önkormányzat is kísérletezik ilyen megoldásokkal.

Ez a modell abban különbözik az előzőektől, hogy a lakás-

ügynökség közvetítő szerepet tölt be a lakások tulajdono-

sai és bérlői között. Tehát például üresen álló, magántu-

lajdonban lévő lakásokra megfelelő biztosítékok mellett

bérlőkijelölési jogot kaphat az ügynökség, amely szociálisan

rászoruló bérlőknek adja ki azokat, sokszor szociális szol-

gáltatásokkal (intenzív szociális munkával, munkaerőpiaci

reintegrációs programokkal vagy adósságkezelési szolgál-

tatással) kiegészítve. A piaci lakbér és a szociális lakbér kö-

zötti különbözetet állami forrásokból vagy adományokból

lehet előteremteni.

A modell előnye az előzőekhez képest, hogy az indulásnál

kevesebb állami forrással több megfizethető bérleményt

lehet létrehozni, továbbá képes csökkenteni a piacon üre-

18 Tuna Tasan-Kok et al. (2013): Providing Cheap Land for Social Housing:

Breaching the State Aid Regulations of the Single European Market?

Regional Studies, 47 (4): 628–642. https://www.tandfonline.com/doi/f

ull/10.1080/00343404.2011.581654

19 Lásd például a Habitat for Humanity Magyarország és a Városkutatás

Kft. tanulmányát (https://www.habitat.hu/files/WP_1_3_Szocialis_

lakasugynoksegek_final.pdf), vagy az Utcáról Lakásba Egyesület (ULE)

tevékenységét: https://utcarollakasba.hu/.

15A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

sen álló lakóingatlanok számát, és az ezzel járó össztársa-

dalmi pazarlást. A modell hátránya, hogy üzleti modellje

nehezen képzelhető el külső (állami, pályázati, vagy ado-

mányszerű) források folyamatos bevonása nélkül, mivel

a szociális és piaci lakbérek közötti különbség „kipótlása”

nélkül aligha lehet a modell nagyon kiterjedt. Azaz hosszú

távon már egy puszta költség-haszon kalkuláció szerint is

jobban megérheti a többi három modellbe fektetni. Ráadá-

sul a támogatások folyamatosan a magántulajdonosokhoz

áramlanak ahelyett, hogy azokat egy hosszú távon fenn-

tartható közösségi tulajdonú lakhatási intézmény építésé-

re fordítanánk. A modell volatilitása is kockázatként jelent-

kezik: a külső gazdasági-intézményi környezet változása

(pl. egy újabb válság vagy az egyéb befektetési lehetőségek

beszűkülése) esetén megváltozhat a szociális lakásügynök-

ség által kezelt lakásportfólió összetétele és volumene, ha

a lakások tulajdonosai egyszerre vonják ki az ingatlanokat

a lakásügynökség kezeléséből.

Bérlői lakásszövetkezet

A negyedik lehetséges intézményes válasz a bérlői lakásszö-

vetkezeti modell kialakítása. Fontos kiemelni, hogy Magyar-

országon a lakások 7-8%-a ma is szövetkezeti tulajdonban

van.20 Az államszocialista időszak második felében a szö-

vetkezeti lakásépítések támogatásával az állam lakossági

megtakarításokat tudott bevonni a lakásszférába, és ez-

zel teljesíteni a lakásépítési tervszámokat a központi költ-

ségvetés lakáscélú kiadásainak csökkentése mellett. Ezek

a szövetkezeti lakóingatlanok azonban a rendszerváltás

utáni szabályozásoknak köszönhetően ma már alig külön-

böznek a társasházi formában működő lakóingatlanoktól,

tehát gyakorlatilag magántulajdonként és nem a szövetke-

zeti gyakorlat szerint működnek. A bérlői lakásszövetkezeti

modell újdonság lenne Magyarországon, hiszen működése

20 Réder Erika (2013): A lakásszövetkezetek múltja, jelene és jövője.

Themis, június: 382–402. https://epa.oszk.hu/02300/02363/00019/

pdf/EPA02363_THEMIS_2013_jun_382-402.pdf.

16 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

alapvetően eltér a 7-800 ezer ember lakóhelyéül szolgáló

„régi”, gyakorlatilag a társasházi lakásokkal megegyező tu-

lajdonjogokat garantáló lakásszövetkezeti modelltől.

A bérlői lakásszövetkezeti modell több tekintetben is kü-

lönbözik az előbb tárgyalt három modelltől. Egyrészt ezek

olyan tagsági szervezetek, melyeket demokratikusan a szö-

vetkezet tagjai irányítanak és működtetnek. Azaz a bérlői

lakásszövetkezetek nem pusztán szolgáltatást nyújtanak

egyes háztartásoknak, hanem a háztartások maguk is ak-

tívan részt vesznek az ingatlanok üzemeltetésében, a kö-

zösségi élet szervezésében. Másrészt ez a modell működik

leginkább függetlenül az állami költségvetéstől: egységnyi

közpénzráfordításból itt érhető el a legtöbb megfizethe-

tő lakóegység, hiszen a szövetkezeti tagok más pénzügyi

forrásokat is bevonnak, miközben a megfizethető lakhatás

céljára való hasznosítás hosszú távon garantált. Harmad-

részt (a vegyes célcsoportú lakásfenntartó társaságokhoz

hasonlóan) önfenntartó üzleti modellként működik, amely

az etikus befektetésekre nyitott piaci szereplők forrásai-

ért cserébe stabil hozamot generál, megfizethető lakbér-

szintek mellett. Célcsoport tekintetében a bérlői lakásszö-

vetkezet elsősorban nem a lakhatási szegénységgel sújtott

csoportok legkiszolgáltatottabb rétegei számára jelent

megoldást. Ez a modell általában az alsó középosztály

azon csoportjai számára ideális, akik ugyan stabil jövede-

lemmel rendelkeznek, de jellemzően kiszorulnak az állami

juttatások kedvezményezettjei és a hitelképes csoportok

közül is. Ilyenek a diákok, az egyéni vállalkozók és kényszer-

vállalkozók, az alacsony keresettel rendelkező szakmákban

dolgozók (pl. szociális munkások, pályakezdő pedagógusok,

közalkalmazottak), az egyedülálló szülők, az idősek, vagy a

szürke- és feketegazdaságban dolgozók. Ez a modell tehát

csökkenteni tudja a teljes lakásrendszeren való nyomást

azzal, hogy olyan célcsoportnak szól, amely a jelenlegi la-

káspiaci helyzet miatt szisztematikus módon egyre rosz-

szabb körülmények közül kerül.

A bérlői lakásszövetkezetekhez hasonló modellekre a legis-

mertebb példák az évtizedek óta stabilan működő svájci la-

Ez a modell általában

az alsó középosztály

azon csoportjai számára

ideális, akik ugyan

stabil jövedelemmel

rendelkeznek, de

jellemzően kiszorulnak

az állami juttatások

kedvezményezettjei és

a hitelképes csoportok

közül is.

17A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

kásszövetkezetek, a német Mietshäuser Syndikat hálózat,

vagy az uruguayi lakásszövetkezeti rendszer. Ezekről a ta-

nulmány későbbi fejezeteiben részletesen is írunk.

A továbbiakban ezt a negyedik modellt, a bérlői lakásszövet-

kezetet mutatjuk be. Nem foglalkozunk tehát az első három

modell részletes bemutatásával, hiszen ezek mellett már so-

kan, sok helyen érveltek. Nem foglalkozunk továbbá azokkal

a progresszív lakáspolitikai eszközökkel sem, amelyek nem új

intézmények felállításával, hanem az egyének és háztartások

közvetlen támogatásával (például lakásfenntartási támoga-

tás, szociális juttatások) enyhítik a lakhatási problémákat.21

Bár ezeket is fontosnak tartjuk a magyarországi lakhatási

válság felszámolásában, meggyőződésünk, hogy a megfizet-

hető lakások állományának számottevő növelése nélkül nem

lehet megfelelő választ adni a magyarországi lakhatási vál-

ságra. Ehhez pedig szükséges egy közösségi tulajdonban lévő,

nonprofit intézmények által fenntartott, a piaci kilengések-

től védett, megfizethető bérlakásokat kínáló lakásportfólió

létrehozása. Amennyiben a tartósan megfizethető lakások

állományát nem bővítjük (kínálati beavatkozás), hanem csak

a háztartásokat támogatjuk pénzbeli eszközökkel (keresleti

beavatkozás), úgy hozzájárulhatunk a bérleti díjak és lakás-

árak további emelkedéséhez. A tartós megfizethetőséget pe-

dig a beruházás intézményi kereteinek megfelelő kialakításá-

val lehet a leginkább biztosítani, melynek egy fontos szelete

lehet a bérlői lakásszövetkezeti modell kialakítása.

Bár a modellt „lakásszövetkezeti” modellnek hívjuk, ahogy az

a lehetséges jogi formákkal foglalkozó későbbi fejezetből is

ki fog derülni, a „szövetkezeti” jelleg alatt nem csak jogilag

szövetkezetként működő lakáskezelő szervezeteket, hanem

a szövetkezetiség alapvető elveit követő, de más jogi formá-

ban működő szervezeteket is értünk. A lakhatási projektek

terén a legfontosabb szövetkezeti elvek közé tartozik a kol-

lektív tulajdon és a kollektív felelősségvállalás, a tagok gazda-

21 Lásd pl. Misetics Bálint (2013): Javaslatok egy egalitariánus lakáspo-

litikai reform fő irányaira: politikai és szakpolitikai vázlat. Esély, 1:

39–73. http://www.esely.org/kiadvanyok/2013_1/misetics.pdf

A megfizethető lakások

állományának számottevő

növelése nélkül nem lehet

megfelelő választ adni a

magyarországi lakhatási

válságra.

Amennyiben a tartósan

megfizethető lakások

állományát nem bővítjük

(kínálati beavatkozás),

hanem csak a

háztartásokat támogatjuk

pénzbeli eszközökkel

(keresleti beavatkozás),

úgy hozzájárulhatunk a

bérleti díjak és lakásárak

további emelkedéséhez.

18 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

sági szerepvállalása, a demokratikus szervezeti felépítés és

döntéshozatal, valamint a fenntartható, közösségorientált

működés melletti elköteleződés.22

A nemzetközi és a hazai szakirodalomban a 2008-as vál-

ság óta egyre több szerző foglalkozik alternatív lakhatá-

si modellekkel, melyek azonban nem minden esetben érin-

tik a tulajdonviszonyok vagy a megfizethetőség kérdését

(1. ábra). Az ezzel kapcsolatos kutatások központi fogal-

mai a collaborative housing (kollaboratív lakhatás), illetve

a co-housing (közösségi lakhatás). A kollaboratív lakhatási

modellek fogalmát általában olyan értelemben használják,

hogy emberek egy csoportja tágabb közösségi erőforrások

megosztására építve, alulról szerveződő módon, nonprofit

jelleggel alakít ki lakhatási lehetőségeket.23 Bár még nem

alakult ki konszenzusos definíciója a fogalomnak, a mi „bér-

lői lakásszövetkezeti modell” kifejezésünkhöz képest ez a

fogalom tágabb, és beleférnek olyan kísérletek is, ahol a

megfizethetőség nem alapvető szempont, illetve ahol a kö-

zösségi tulajdon helyett a magántulajdon dominál. Ehhez

hasonlóan a közösségi lakhatás fogalom a közösségből in-

dul ki, és olyan lakhatási formákat is magában foglal, ahol

bár sok szempontból érvényesül a közösségi megosztás

eszméje (az ingatlan fenntartásának és üzemeltetésének a

megosztása, különböző lakóterek – pl. mosókonyha – meg-

22 http://www.szovetkezetikutato.hu/szovetkezeti_identitas.php

23 Darinka Czischke et al. (2020): Collaborative Housing in Europe:

Conceptualizing the Field. Housing, Theory and Society, 37 (1): 1–9.

https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/14036096.2020.1703611

A lakhatási projektekben

a legfontosabb

szövetkezeti elvek közé

tartozik a kollektív

tulajdon és a kollektív

felelősségvállalás, a tagok

gazdasági szerepvállalása,

a demokratikus szervezeti

felépítés és döntéshozatal,

valamint a fenntartható,

közösségorientált

működés melletti

elköteleződés.

A kollaboratív és 1. ábra:

a közösségi lakhatás viszonya

a bérlői lakásszövetkezethez

Megfizethető lakhatás

Kollaboratív lakhatás

Bérlői

lakásszövetkezet

Co-housing

19A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

osztása stb.), a megfizethetőség és a kollektív tulajdonban

rejlő lehetőségek itt sem központi jelentőségűek.

Ezekkel szemben mi azokat a megoldásokat tekintjük bérlői

lakásszövetkezeteknek, ahol kollektív tulajdonosi struktú-

rán keresztül működtetett ingatlanban a bérlők megfizet-

hető (azaz sokszor a piaci árnál alacsonyabb) áron juthat-

nak jó minőségű és stabil lakhatáshoz (1. táblázat).

A bérlői

lakásszövetkezetekben

kollektív tulajdonú

ingatlanban lehet

megfizethető áron

jó minőségű és stabil

lakhatáshoz jutni.

20 A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

A lakások

tulajdonosa

Célcsoport A lakók kiválasztása

és cseréje

A lakók jogcíme Üzemeltető Finanszírozás Előnyök Fő kockázati tényezők

Állami vagy

önkormányzati

bérlakásépítési

program

Állam vagy önkor-

mányzat

Vegyes célcsoport

(differenciált lakbér)

Bérlőkijelölési jog

az önkormányzat-

nál vagy az állami

szervnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Állam vagy önkormány-

zat, közvetlenül vagy

vagyonkezelőn keresztül

Állami vagy önkormány-

zati források, bérlői cél-

csoporttól függően lehet

önfenntartó

Demokratikusan válasz-

tott szervezet üzemelteti,

számonkérhető

Politikai ciklusoknak

kitett; bürokratikus; nagy

mértékű kezdeti tőkebe-

fektetést igényel

Nonprofit lakáske-

zelő társaság Lakáskezelő tár-

saság (amelynek

tulajdonosa részben

vagy egészben lehet

az önkormányzat)

Vegyes célcso-

port, de tipikusan

alacsony státuszúak

(differenciált bérleti

díjjal)

Bérlőkijelölési jog az

önkormányzatnál

és/vagy a lakáske-

zelőnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Lakáskezelő Állami/önkormányzati

források az állomány fel-

építéséhez; utána bérlői

célcsoporttól függően

lehet önfenntartó

Rugalmasabb a tisztán

állami vagy önkormány-

zati modellnél; méretgaz-

daságosság, professzio-

nalizmus

Nehezen számonkérhető;

nagy mértékű kezdeti

tőkebefektetést igényel

Szociális lakásügy-

nökség Magántulajdonosok,

esetleg önkormány-

zat

Vegyes célcsoport

(differenciált bérleti

díjjal)

Bérlőkijelölési jog az

önkormányzatnál

és/vagy a lakásügy-

nökségnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Lakásügynökség Lakások a tulajdonosoktól,

üzemeltetéshez és bérleti

díjak kipótlásához ön-

kormányzati vagy állami

források, civil pályázati

források

Csökkenti az üres lakások

számát; Felállításához ke-

vesebb kezdeti befektetés

szükséges

Külső forrásoktól függ;

kitett a külső gazdasági

környezet változásának;

hosszú távon költséges

Létező lakásszövet-

kezetek Lakók Vegyes A lakásokat a tulaj-

donosok a piacon

adják/veszik

Tulajdonos Lakásszövetkezet

(kvázi-társasház)

Újonnan már nem ala-

kulnak

– Lényegében nem különbö-

zik egy társasháztól; nem

segíti a lakhatási válság

megoldását

Bérlői lakásszövet-

kezet Lakásszövetkezet,

azon keresztül a

lakók (nincs adott

lakáshoz kötődő

tulajdon)

Alsó középosztály:

jövedelemmel

rendelkező, de ala-

csonyabb gazdasági

státuszú csoportok

(egyedülálló szülők,

prekár munkavál-

lalók, bevándorlók,

idősek stb.)

A bérlők közössége

dönt, de lehet külső

kontroll bizonyos

mértékben.

Bérlő (megfizethető

lakbérszintekkel –

akár piaci albérletár

alatt 30-40%-kal)

Bérlők demokratikusan Vegyes: a kezdeti beru-

házáshoz etikus hitelek,

kis mértékben a bérlők

hozzájárulása, állami vagy

önkormányzati támoga-

tás, pályázati források;

a működés gazdaságilag

önfenntartó tagi bérleti

díjak alapján

Stabil, relatív olcsó, pénz-

ügyileg önfenntartó

Leginkább rászoruló

csoportok felé nehezen

nyitható

Lakhatási intézményi szereplők összehasonlítása1. táblázat:

21A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon

A lakások

tulajdonosa

Célcsoport A lakók kiválasztása

és cseréje

A lakók jogcíme Üzemeltető Finanszírozás Előnyök Fő kockázati tényezők

Állami vagy

önkormányzati

bérlakásépítési

program

Állam vagy önkor-

mányzat

Vegyes célcsoport

(differenciált lakbér)

Bérlőkijelölési jog

az önkormányzat-

nál vagy az állami

szervnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Állam vagy önkormány-

zat, közvetlenül vagy

vagyonkezelőn keresztül

Állami vagy önkormány-

zati források, bérlői cél-

csoporttól függően lehet

önfenntartó

Demokratikusan válasz-

tott szervezet üzemelteti,

számonkérhető

Politikai ciklusoknak

kitett; bürokratikus; nagy

mértékű kezdeti tőkebe-

fektetést igényel

Nonprofit lakáske-

zelő társaság Lakáskezelő tár-

saság (amelynek

tulajdonosa részben

vagy egészben lehet

az önkormányzat)

Vegyes célcso-

port, de tipikusan

alacsony státuszúak

(differenciált bérleti

díjjal)

Bérlőkijelölési jog az

önkormányzatnál

és/vagy a lakáske-

zelőnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Lakáskezelő Állami/önkormányzati

források az állomány fel-

építéséhez; utána bérlői

célcsoporttól függően

lehet önfenntartó

Rugalmasabb a tisztán

állami vagy önkormány-

zati modellnél; méretgaz-

daságosság, professzio-

nalizmus

Nehezen számonkérhető;

nagy mértékű kezdeti

tőkebefektetést igényel

Szociális lakásügy-

nökség Magántulajdonosok,

esetleg önkormány-

zat

Vegyes célcsoport

(differenciált bérleti

díjjal)

Bérlőkijelölési jog az

önkormányzatnál

és/vagy a lakásügy-

nökségnél

Bérlő (különböző

lakbérszintekkel)

Lakásügynökség Lakások a tulajdonosoktól,

üzemeltetéshez és bérleti

díjak kipótlásához ön-

kormányzati vagy állami

források, civil pályázati

források

Csökkenti az üres lakások

számát; Felállításához ke-

vesebb kezdeti befektetés

szükséges

Külső forrásoktól függ;

kitett a külső gazdasági

környezet változásának;

hosszú távon költséges

Létező lakásszövet-

kezetek Lakók Vegyes A lakásokat a tulaj-

donosok a piacon

adják/veszik

Tulajdonos Lakásszövetkezet

(kvázi-társasház)

Újonnan már nem ala-

kulnak

– Lényegében nem különbö-

zik egy társasháztól; nem

segíti a lakhatási válság

megoldását

Bérlői lakásszövet-

kezet Lakásszövetkezet,

azon keresztül a

lakók (nincs adott

lakáshoz kötődő

tulajdon)

Alsó középosztály:

jövedelemmel

rendelkező, de ala-

csonyabb gazdasági

státuszú csoportok

(egyedülálló szülők,

prekár munkavál-

lalók, bevándorlók,

idősek stb.)

A bérlők közössége

dönt, de lehet külső

kontroll bizonyos

mértékben.

Bérlő (megfizethető

lakbérszintekkel –

akár piaci albérletár

alatt 30-40%-kal)

Bérlők demokratikusan Vegyes: a kezdeti beru-

házáshoz etikus hitelek,

kis mértékben a bérlők

hozzájárulása, állami vagy

önkormányzati támoga-

tás, pályázati források;

a működés gazdaságilag

önfenntartó tagi bérleti

díjak alapján

Stabil, relatív olcsó, pénz-

ügyileg önfenntartó

Leginkább rászoruló

csoportok felé nehezen

nyitható

A bérlői lakásszövetkezetek esetében alapvető kérdés, hogy

hogyan lehet egy önfenntartó modellben stabilan a piaci-

nál alacsonyabb bérleti díjakat kínálni. Ebben a fejezetben

azt járjuk körül, hogy

milyen tulajdonosi struktúrában, ▪

milyen pénzforrások bevonásával és ▪

milyen üzleti elvek mentén tud egy ilyen rendszer mű- ▪

ködni.

A modell alapja, hogy a lakók egy közösen tulajdonolt in-

gatlan bérlői, mely szervezeti tulajdonban van, a szervezet

tagjai pedig maguk a bentlakók. Így a lakók egyszerre bér-

lők, és szervezeti tagságuk révén, közvetett módon az épü-

let tulajdonosai is. A tagságnak nem feltétele a jelentősebb

tőke-hozzájárulás (nem kell lakrészt „megvásárolni”), és a

tagok nem tulajdonosai az egyes lakásoknak – a gyakorlat-

ban ezt jelenti a házak kollektív tulajdona. A megfelelően

szabályozott közös tulajdonlás garantálja, hogy az ingatla-

nok hosszú távon ki legyenek vonva a lakáspiacról. Ez azt

jelenti, hogy a projektbe bevont ingatlanokat nem fogja

érinteni a piac hullámázása (esetleges válságok és fellen-

dülések), az ingatlanokkal egyéni profitszerzés érdekében

nem lehet spekulálni, és így stabilan be tudják tölteni leg-

főbb szerepüket: a megfizethető lakhatás biztosítását a

mindenkori bérlőknek.

A közös szervezeti ingatlantulajdon megszerzéséhez szük-

séges kezdeti tőkét a tagok többféle – minél olcsóbb – for-

PÉNZÜGY ÉS TULAJDON

A lakók egyszerre bérlők,

és szervezeti tagságuk

révén, közvetett módon

az épület tulajdonosai.

24 Pénzügy és tulajdon

rásból biztosítják, és a piacinál alacsonyabb bérleti díjak

miatt folyamatosan kihasznált lakóegységek fejében az ál-

taluk stabilan fizetett havi bérleti díjakból törlesztik vissza

10-20 év alatt a kezdetben bevont tőkét és annak kamata-

it. A modell előnye, hogy (megfelelő szabályozói környezet-

ben, jó intézményi struktúrában) többféle finanszírozási

csatornán keresztül lehet forrásokat bevonni a megfizet-

hető lakhatást biztosító projektekbe. A legtöbb működő

példában a „házprojektek” egy ernyőszervezeten keresztül

össze vannak kapcsolva, ami növeli a modell robusztussá-

gát és méretgazdaságosságát, a projektek növekvő számá-

val pedig csökkenti a finanszírozás költségeit és kockázatát

(az ernyőszervezeti struktúráról lásd a következő fejeze-

tet). A következőkben bemutatjuk a lehetséges finanszíro-

zási csatornákat.

Finanszírozási csatornák:

A kezdeti beruházás forrásainak

előteremtése

A bérlői lakásszövetkezet mint intézményi forma még nem

terjedt el Magyarországon, emiatt számos finanszírozá-

si részkérdés nincs szabályozva és bejáratva. Több forrás

kombinálása esetén azonban ezek a nehézségek a modell

elterjedésének korai fázisában kezelhetőek, hiszen így nem

egyetlen finanszírozó vállalja az úttörő szerepet, és kreatí-

vabb módon lehet forrásokat mozgósítani. Ha pedig élet-

be lépnének olyan jogszabályi változtatások, melyek for-

rást (például támogatott hitelt) biztosítanak kifejezetten

a bérlői lakásszövetkezeti célra (illetve, ha piaci szereplők

fejlesztenének kifejezetten erre a célra használható finan-

szírozási terméket), akkor ugrásszerűen meg tudna nőni a

megvalósított projektek száma, hiszen a források kombi-

nálása mindenképpen munkaigényesebb és kockázatosabb

módja az ingatlanfejlesztésnek.

A modell előnye, hogy

(megfelelő szabályozói

környezetben, jó

intézményi struktúrában)

többféle finanszírozási

csatornán keresztül lehet

forrásokat bevonni a

megfizethető lakhatást

biztosító projektekbe.

25Pénzügy és tulajdon

Tagi hozzájárulások és a bérlők saját munkája

A legtöbb bérlői lakásszövetkezeti modellben a tagok be-

lépéskor befizetnek egy bizonyos összeget (egy vagy több

részletben), amelyet a kilépéskor (tipikusan az ingatlanból

való kiköltözéskor) visszakapnak a helyükre újonnan belé-

pő új bérlő befizetéséből. Mivel a legtöbb esetben a bérlők

kevésbé tehetős háztartások, így a hozzájárulás az össz-

költségvetéshez képest csekély (általában kb. 10%, maxi-

mum 20%). Az önrésznek szimbolikus jelentősége van mind

a lakóközösség, mind a külső finanszírozás szempontjából:

részben ezen a hozzájáruláson keresztül fejezik ki a beköl-

tözők a projekt melletti elköteleződésüket, illetve ez a kez-

deti tőke szolgálhat bankhitel önrészeként, vagy a projekt

tervezési költségeinek fedezeteként.

A későbbi bérlők által végzett munka szintén segíti a pro-

jektek megvalósítását. Ez jelenthet fizikai munkát vagy a

projekt szervezésében és lebonyolításában való szellemi

munkát. Ezen keresztül a kevesebb vagyonnal rendelkező

potenciális bérlők ún. sweat equity-vel járulhatnak hozzá

a projekt finanszírozásához, azaz a „verejtékükkel”, a bele-

tett munkaerejükkel tudják csökkenteni az építési költsé-

geket. A saját munkával való hozzájárulás magyarországi

alkalmazásához hasznos előkép a Szociális Építőtábor mo-

dellje, amelynek keretén belül önkormányzati bérlők önkor-

mányzati bérlakásokon végzett felújításokon dolgozva tud-

ták ledolgozni a bérleti díjjal való elmaradásukat. A modellt

itthon is több szociálisan érzékeny önkormányzat próbál-

ta ki.24 Fontos azoknak a hazai civil szervezeteknek a ta-

pasztalata is, amelyek önkéntesek szervezésével végeznek

épületfelújításokat.25 Ez a modell kiindulópontja lehet egy

kalákához hasonló rendszernek, amelynek keretén belül a

kevésbé vagyonos tagok is – munkában ledolgozott – ön-

erővel járulhatnak hozzá a projekthez.

24 A modell rövid leírását lásd: Kovács Vera (2014): A Város Mindenkié

csoport „Utcáról lakásba” kísérlete Kőbányán. Esély 1: 102–103. http://

www.esely.org/kiadvanyok/2014_1/kovacs.pdf

25 Lásd például a Habitat for Humanity Magyarország tevékenységét

(http://habitat.hu/).

Mivel a legtöbb esetben

a bérlők kevésbé

tehetős háztartások,

így a hozzájárulás az

összköltségvetéshez

képest csekély (általában

kb. 10%, maximum 20%).

26 Pénzügy és tulajdon

Bankhitelek

A legtöbb megvalósult projektben az összköltségvetés jelen-

tős része banki hitelekből származik. Gyakran olyan etikus

bankok finanszíroznak bérlői lakásszövetkezeti projekteket,

amelyek számára fontos a befektetéseik társadalmi hatása,

környezeti és társadalmi fenntarthatósága. A bank szem-

szögéből ezek a projektek a klasszikus egyéni lakáshitelek-

nél kiszámíthatóbb befektetési lehetőségek. A hitelfelvevő

ugyanis a szövetkezet, azaz a bérlők kollektív szervezete.

Így az egyéni lakáshitelezés kockázatai – mint például egy

válás, tartós betegség, vagy a munkahely elvesztése miatti

fizetési nehézségek – jelentősen mérséklődnek. A projektek

bár alacsonyabb hozamú, de hosszú távú és kiszámítható

befektetések. Ennek garanciája a piacinál alacsonyabb lak-

bérszint, amely a bérlők változása esetén is stabil keresle-

tet biztosít. A bérlői lakásszövetkezeti intézményrendsze-

ren keresztül a bankok olyan ügyfeleket is elérhetnek, akik

önmagukban nem akarnának vagy nem tudnának hitelt fel-

venni. A bérlői lakásszövetkezetek az egyéb forrásokból (tagi

hozzájárulások, támogatások, direkthitelek stb. – lásd lent)

származó forrásaikat szokták önrészként használni, illetve a

hitelek fedezeteként jelzálogjogot jegyeznek be a lakóingat-

lanra (létező lakószövetkezeti hálózat esetében akár koráb-

ban megvalósult projektek által használt ingatlanokra).

Ma Magyarországon egyelőre nincs olyan piaci szereplő,

amely a nyugat-európai etikus bankok hitelezési politiká-

inak megfelelően viselkedik – még akkor sem, ha kommu-

nikációs stratégiája esetleg ezt sugallja. Ennek egyik oka,

hogy a kormány és az MNB az egyéni lakáshitelek felvételét

támogatja, így a bankok jelen pillanatban kevésbé vannak

rászorulva új termékek bevezetésére. Ez valószínűleg a kö-

vetkező válsággal változni fog. Ezen kívül az MNB fogyasz-

tóvédelmi szigorításai miatt a bankoknak szigorú kocká-

zatkezelési szabályoknak kell megfelelniük, amelyekbe

egyelőre nincsenek integrálva a bérlői lakásszövetkezetek

hitelkockázati „bemérésével” kapcsolatos sajátos paramé-

terek. Harmadrészt jellemző, hogy a külföldi tulajdonban

levő pénzpiaci szereplők a kelet-európai piacokon inkább a

A legtöbb megvalósult

projektben az

összköltségvetés jelentős

része banki hitelekből

származik.

27Pénzügy és tulajdon

magas hozamok elérését, mintsem társadalmi innovációk

finanszírozását tűzik ki célul.

Ezen nehézségekre válasz lehet, ha a bankok és az MNB

együttműködésével létrejön egy olyan kockázatkezelé-

si szabályozás, amely kifejezetten a bérlői lakásszövetke-

zetek kockázati „bemérésére” és hitelszabályozására van

szabva. Nem kizárható az sem, hogy a térségben frissen

elinduló „social banking” területén (szociálisan érzékeny

bankolás) vagy az etikus bankolással kísérletező szereplők

szálljanak be erre a piacra.26

Befektetők

Számos olyan projekt létezik a világban, amely befekte-

tőktől gyűjt tőkét. A spektrum egyik végén találhatóak az

egyéni kisbefektetők, akik sokszor online forrásgyűjtő plat-

formokon ajánlanak fel viszonylag kis összegű egyéni befek-

tetéseket, és általában szempont számukra a befektetést

gyűjtő projektek missziója.27 Rokoni, baráti, politikai/ideoló-

giai kötődés esetén ezek a kisbefektetők néha a piacinál ala-

csonyabb kamatot kérnek a kölcsöneikért/befektetéseikért

cserébe. A spektrum másik végén olyan nagyobb intézmé-

nyi befektetőket találni, mint az ingatlanalapok vagy nyug-

díjalapok. A nyugdíjalapokat mint potenciális befektetőket

azért is érdemes kiemelni, mivel a befektetési szándékaik

jól illeszkednek a szövetkezeti lakásprojektek finanszírozási

igényeihez. A magánnyugdíjpénztárak alacsony kockázatú,

hosszú távú, stabil befektetéseket keresnek, amiért cserébe

alacsonyabb hozamokkal is beérik – a bérlői lakásszövetke-

zetek pedig éppen ilyen befektetési lehetőséget kínálnak.

Amíg a bérlői lakásszövetkezeteknél a bankhitelezés nem

intézményesül Magyaroszágon, addig a befektetői szerep-

vállalás jelentősége felértékelődhet. A kisbefektetési for-

mát a magyar intézményi környezetben is lehet használni:

26 https://www.napi.hu/magyar_vallalatok/vc-summit-kockazati-toke-

tarsadalom-erste.685052.html

27 Lásd például: http://communityshares.org.uk, https://www.rootstock.

org.uk

Amíg a bérlői

lakásszövetkezeteknél

a bankhitelezés

nem intézményesül

Magyaroszágon,

addig a befektetői

szerepvállalás jelentősége

felértékelődhet.

28 Pénzügy és tulajdon

bármilyen magánszemély vagy gazdasági szervezet nyújt-

hat egyéni kölcsönt egy szövetkezeti házprojektnek. A be-

fektetéseket azonban megkönnyítené egy olyan szabályo-

zói környezet, amely lehetővé teszi a magánszemélyektől

digitális platformokon történő forrásgyűjtést. Jelenleg

ilyen csak adományok esetében létezik, kölcsönök esetében

viszont nem. Magyarországon már többen próbálkoztak a

közösségi finanszírozásra alkalmas online platform felállí-

tásával, eddig sikertelenül.28

A hazai bankokhoz hasonlóan a nagyobb intézményi befek-

tetők esetében is szemléletváltás szükséges. Amennyiben

a társadalmilag és környezetileg fenntartható befekteté-

si formák felértékelődnek, úgy a hazai alapkezelők szem-

pontjából is előnyös, kiszámítható befektetés lehet a bérlői

lakásszövetkezeti rendszer.

Pályázatok és vissza nem térítendő források

A bérlői lakásszövetkezeti modellek kezdeti időszakában

jellemző, hogy filantróp szervezetektől adományjellegű tá-

mogatásokat szereznek. Ezek egy induló projekt esetében

nagy jelentőséggel bírhatnak (pl. egy banki hitel önrésze-

ként). Magyarországon vissza nem térítendő támogatáso-

kat mind hazai, mind külföldi filantróp alapítványoktól be

lehet vonzani, főleg egy hosszú távon megtérülő modell

kialakításának kezdeti szakaszában. A régi, nagyobb bér-

lői lakásszövetkezeti rendszerekben néhány országban (pl.

Svédország, Svájc) rendelkezésre állnak olyan alapok, ame-

lyekkel ezek a régi szövetkezetek más országok hasonló

mozgalmait támogatják.29 Ezek a szövetkezeti mozgalmon

belüli nemzetközi szolidaritás fontos elemei.

Magyarországon nem elhanyagolható az EU-s források sze-

repe. A 2014–2020-as programozási időszakban indult pél-

dául az Urban Innovative Actions nevű keretprogram, amely

28 https://kozossegihitel.blog.hu/2016/08/04/az_elso_magyarorszagi_

kozossegi_hitelelezo; https://hu.wikipedia.org/wiki/Közösségi_kölcsön

29 Például a legnagyobb svájci lakásszövetkezet szolidaritási alapja:

https://www.abz.ch/verantwortung/solidaritaetsfonds/

A vissza nem térítendő

források egy induló

projekt esetében nagy

jelentőséggel bírhatnak.

29Pénzügy és tulajdon

valószínűleg 2021 után is támogatni fogja az innovatív vá-

rosi beavatkozásokat.30 Hasznos lehetne az energiahatékony

felújításokra szánt pályázatok célzása is. 2021-től hangsú-

lyosabbá fog válni az InvestEU befektetési keretprogram,

amelyen keresztül hiteleket lehet lehívni, az EU által vál-

lalt garanciák pedig a piaci forrásoknál jobb kondíciókat biz-

tosítanak. Itthon a Magyar Fejlesztési Bank és az Európai

Befektetési Bank közötti potenciális szorosabb együttmű-

ködés is előremutató lenne a „szociális infrastruktúrába”

(azon belül is a lakhatásba) való befektetés témájában. Mi-

vel a 2021–2027-es uniós költségvetési időszak tervezése

jelenleg zajlik, így most lehetne megalapozni a következő

hét év pályázati finanszírozási formáit, ezeket a Partner-

ségi Megállapodás vagy az Operatív Programok szintjén is

megemlíteni, vagy a városok számára közvetlenül elérhető

bizottsági forrásokra javasolt programok körébe bevonni.

A közszféra támogatásai

A más országok létező bérlői lakásszövetkezeti projektjeit vizs-

gálva fontos tanulság, hogy a modell akkor tud igazán meg-

gyökerezni, ha állami vagy önkormányzati közpolitikák segítik

az elindulását. Ennek sokféle módja elképzelhető, ami számos

esetben még csak jelentős költségekkel sem jár. Van, ahol

ingyen vagy olcsón jutottak állami ingatlanhoz az indu- ▪

ló projektek (vásárlás vagy hosszú távú, akár 99 éves

bérleti szerződés);

államilag támogatott hiteleket tettek az ilyen lakhatá- ▪

si projektek számára elérhetővé (például a nemzeti fej-

lesztési bankokon keresztül);

bankgaranciát nyújtották ahhoz, hogy egy kereskedel- ▪

mi banknál vegyenek fel hosszú lejáratú hitelt;

a modell elindulásához szükséges intézményi kapacitá- ▪

sok felállítását támogatták közpénzekkel;

az önkormányzat partnerként lépett be egy alulról szer- ▪

veződő kezdeményezés pályázata mellé.

30 https://www.uia-initiative.eu/en

A modell akkor tud igazán

meggyökerezni, ha állami

vagy önkormányzati

közpolitikák segítik az

elindulását.

30 Pénzügy és tulajdon

Miért éri meg egy központi kormányzatnak, vagy egy ön-

kormányzatnak támogatni a bérlői lakásszövetkezetek ki-

alakulását és elterjedését?

A modell csökkenti a szociális ellátórendszereikre nehe- ▪

zedő nyomást a lakhatási szegénység enyhítésével.

A lakhatási költségek alacsonyan tartásával növekszik a ▪

bérlők vásárlóereje, stabilizálódik a lakáspiac, csökken a

lakáspiaci buborék kialakulásának az esélye.

A lakók önszerveződésére építő projektek pozitív hatás- ▪

sal vannak a beköltözők személyes jóllétére.

A közösségi lakhatási projekteknek a tágabb lakóne- ▪

gyedre is pozitív hatása van: a szövetkezeti lakóingat-

lanok számos olyan szolgáltatást nyújtanak, amelyek a

szomszédságnak is elérhetőek (pl. közösségi könyvtár,

közösségi programok).

Társadalmi szervezetek és lakásszövetkezetek

A lakásszövetkezeti mozgalom történeti gyökerei Magyar-

országon is elválaszthatatlanok a munkásmozgalmi szer-

vezetektől, a munkásönsegélyezés eszméjétől. Ezért törté-

neti előképpel is rendelkező kortárs megoldás lehetne, ha

társadalmi szervezetek részvételével valósulnának meg a

bérlői lakásszövetkezetek.

Mivel Magyarországon alacsony a lakosság munkaerő-

mobilitási képessége, a szakszervezetek (vagy szakszer-

vezeti szövetségek), munkáltatók segítségével létesülhet-

nének olyan kísérleti projektek, amelyben a kezdőtőke egy

része szakszervezeti/munkáltatói kölcsön lenne. Egy ilyen

konstrukcióban a munkavállalók vagy szakszervezeti tagok

ezeket a kölcsönöket a a lakbéreken keresztül törlesztenék.

Bevételek, cash-flow,

a működés finanszírozása

A fentiekben a beruházási költségek előteremtésének for-

máit jártuk körül. Fontos azonban kitérni a bérlői lakás-

A lakásszövetkezeti

mozgalom történeti

gyökerei Magyarországon

is elválaszthatatlanok

a munkásmozgalmi

szervezetektől, a

munkásönsegélyezés

eszméjétől.

31Pénzügy és tulajdon

szövetkezetek bevételeire, folyamatos gazdálkodására és

működésük finanszírozására is. Egy konkrét projekt terve-

zéséhez nagy segítséget nyújthat a MOBA hálózat (melyről

részletesebben az utolsó fejezetben írunk) által kifejlesz-

tett pénzügyi tervezést segítő OpenFRM (Open Financi-

al Review Model) eszköz, amely ingyenesen letölthető, és

adott esetben specifikálható.31

A bérlői lakásszövetkezetek gazdálkodásának alapvetése,

hogy a piacinál alacsonyabb, megfizethető szintű lakbé-

rekből termelik ki mind a kezdeti beruházás egy részének,

mind pedig a későbbi működésnek a forrásait (3–4. ábra).

Ennek feltételei egyrészt a nonprofit működésmód, más-

részt a relatív olcsón biztosítható kezdeti finanszírozás,

harmadrészt pedig a hosszú távú megtérülés lehetősége

(2. ábra). Amennyiben ezek megvalósulnak, úgy a havi bér-

leti díjak akár felét-kétharmadát a beruházási költségek

törlesztésére lehet fordítani, a fennmaradó részből pedig

fedezni lehet a fenntartást, az üzemeltetést, továbbá biz-

tosítani a felhalmozás kereteit (pl. felújítási vagy szolida-

ritási alapok formájában). A különböző tételek aránya az

egyes házprojektek pontos paraméterei szerint módosít-

ható. Nagyobb ingatlanok esetében, melyek a lakófunkci-

ón túl egyéb tereket és funkciókat is integrálnak, a lakók

bérleti díján felül további bevételek megszerzésére is lehe-

tőség nyílik (például műhely, pince vagy közösségi tér bér-

beadása, nyitott események szervezése, közös vállalkozás

indítása révén).

Külföldi példák

finanszírozási portfóliókra

Az alábbiakban néhány példán bemutatjuk, hogy külföldön

megvalósult projektek esetében milyen különböző „finan-

szírozási mixek” tették lehetővé bérlői lakásszövetkezetek

megvalósítását. Az itt ismertetett eseteket úgy választot-

31 https://moba.coop/openfrm-toolkit/

A piacinál alacsonyabb,

megfizethető lakbérekből

termelik ki mind a

kezdeti beruházás egy

részének, mind a későbbi

működésnek a forrásait.

32 Pénzügy és tulajdon

5,55,35,14,94,74,64,44,24,13,93,83,73,53,43,33,23,02,92,82,7Kiadás

4,74,74,64,64,64,54,54,54,44,44,34,34,34,24,24,14,14,14,03,6Diszkontált

cash-flow

18,017,116,315,514,714,013,312,612,011,410,910,39,89,38,98,48,07,67,26,9Bevétel

2038203620342032203020282026202420222020Évek

Nominális cash-flow

Diszkontált cash-flow

-71,3

A hosszú távú megtérülés 2. ábra:

főbb pénzügyi mutatói egy kisebb

hazai bérlői lakásszövetkezet

példáján (balra fent)

Példa egy újonnan 3. ábra:

alapított bérlői lakásszövetkezeti

projekt beruházási forrásaira

a jelenlegi hazai szabályozói

környezetben (balra középen)

A lakbér összetevői egy 4. ábra:

hazai bérlői lakásszövetkezeti

projekt esetében (jobbra)

Felújítási alap

Tőketörlesztés

Szolidaritási alap

10%

Adminisztráció,

biztosítás

Önrész hozama

Rezsi18%

Kölcsönök kamata21%

35%

A három ábrán a budapesti Rákóczi Kollektíva pénzügyi tervezéseiből

mutatunk néhány konkrétumot.

A 3. ábra egy a jelenlegi környezetben reálisnak tartott (de nem meg-

valósult) esettel számol, míg a 2. és 4. ábrák egy konkrét ingatlan

paraméterei alapján számított értékek. Ez az ingatlan egy viszonylag

kis méretű, piacról vásárolt és közösségi együttlakási célokra átala-

kított ház.

Mind a három ábrán szereplő arányok és összefüggések változhatnak

egy-egy adott lakóingatlan jellemzőinek változásával (pl. vételi ár/m2,

felújítási ár/m2, hitelek és kölcsönök kamatai stb).

A 4. ábra mutatja, hogy milyen összetevői vannak a tagok által havon-

ta fizetett bérleti díjaknak.

A 2. ábra egy részletes üzleti terv kivonata, amelyben (becsült inf-

lációval korrigálva) a projekt bevételi és kiadási oldalát, illetve cash-

flowját mutatjuk be. Az ábrán jelzett szcenárió esetében a kezdeti

71,3 milliós beruházás után a lakbérekből (amelyek a modellben a pi-

aci lakbéreknél 30%-kal olcsóbbak) 20 év alatt lehet visszatörleszteni

a kölcsönöket, miközben 20 éves időtávon évi 7%-os a megtérülés.

A kölcsönök teljes visszatörlesztése, azaz 20 év után a továbbra is

megmaradó lakbérekből befolyó működési többlet (mai árakon évi 4,7

millió Ft) a ház felújítására, illetve a bérlői lakásszövetkezeti mozga-

lom terjesztésére költhető.

20%

30%

50% Bankhitel

(10-15 éves futamidő, 3-5% kamat)

Baráti kölcsön

(megállapodás szerinti futamidő, 0-4% kamat)

Tagi befizetés

(kiszálláskor a tag visszakapja, inflációkövető kamat)

33Pénzügy és tulajdon

tuk ki, hogy különböző kontextusokat és intézményi for-

mákat fedjenek le.32

Mietshäuser Syndikat (MHS)33

A MHS alulról szerveződő német bérlői lakásszövetkeze-

ti hálózatnak egy-egy házprojekt a tagja. A finanszírozási

struktúra az általános jellemzők mellett projektenként el-

térő, mivel az egyes házak feladata a beruházási források

előteremtése. A legfontosabb finanszírozási forrás mindig

valamilyen bankhitel. Németországban a kedvező piaci kö-

rülmények miatt hosszú lejáratú (30–50 évre szóló), ala-

csony kamatozású hitelt tudnak felvenni a bérlői lakásszö-

vetkezetek, melyeket számos bank a kevéssé kockázatos

ügyfelek kategóriájába sorol. A gyakori hitelezők között

vannak etikus bankok vagy a takarékszövetkezetek német

megfelelői – de újabban kereskedelmi bankok is belépnek

erre a piacra. A hitel jellemzően a beruházás költségeinek

80-90%-át fedezi. A fennmaradó részt a MHS házai a pro-

jekteket támogatni akaró magánszemélyek kisebb összegű

kölcsöneiből teremtik elő. Ezeket gyakran alacsony kamat-

tal (vagy kamatmentesen) adják, határozatlan időre (ami

akár „örökös” befektetéssé is átalakulhat). A kölcsönök

gyűjtésében a MHS nagyobb hálózata is támogatást jelent.

Ezen felül az egyes házprojektek bizonyos esetekben ön-

kormányzati támogatást is kapnak, a felújítási munkálatok

jelentős részét pedig általában a tagok végzik.

32 Kollaboratív és szövetkezeti ingatlanprojektek (nem csak lakhatási) le-

hetséges finanszírozási módjairól hasznos összefoglalót nyújt Daniela

Patti, Polyák Levente (szerk.) (2017): Funding the Cooperative City:

Community Finance and the Economy of Civic Spaces. Cooperative

City Books: Vienna. https://cooperativecity.org/wp-content/

uploads/2017/11/Funding-the-Cooperative-City_Community-Finance-

and-the-Economy-of-Civic-Spaces.pdf

33 https://www.syndikat.org/en/

34 Pénzügy és tulajdon

FUCVAM (Federación Uruguaya de Cooperativas de

Vivienda por Ayuda Mutua)34

A FUCVAM működésében fontos az a szakszervezeti moz-

galom által az 1960-es évek végén kiharcolt állami keret-

rendszer, ami elismeri a kölcsönös segítésen alapuló la-

kásszövetkezeteket, és hozzáférést biztosít egy államilag

támogatott hitelkonstrukcióhoz. Ezzel a hitellel finanszí-

rozzák a (többnyire újépítésű) új lakásszövetkezetek létre-

jöttét, illetve a csoportok megalakulását segítő koordiná-

torok és facilitátorok (közösségszervezők) munkadíjait is.

A szükséges önerőt a tagok saját munkavégzése alapján

számítják ki; ezt a hitelt nyújtó állami bank elismeri (előre

vállalt munkaórák formájában). Így a tagok részéről nem

szükséges saját tőke, viszont hosszú (több éves) intenzív

közösségi munkafolyamat eredménye, mire be tudnak köl-

tözni. További fontos forrás, hogy bizonyos helyi önkor-

mányzatoktól (például a montevideóitól is) ingyen vagy na-

gyon olcsón kapnak telket a bérlői lakásszövetkezetek.

Svájci lakásszövetkezetek

Svájcban hagyománya van a bérlői lakásszövetkezeteknek,

támogatásukat a pénzpiaci szereplők biztonságos befekte-

tésnek tekintik. Lakáspiaci részesedésük jelentős: országo-

san 4%, a nagyvárosokban pedig akár a 20%-ot is elérheti. A

fejlesztéseket nagyrészt bankhitelekből (akár több bank hi-

telének kombinációjával) finanszírozzák, a szükséges önerőt

pedig azzal csökkentik, hogy az állam által működtetett „újra-

töltődő alap” (revolving fund)35 kedvezményes hitelét veszik

igénybe. Ezzel csökkentik a szükséges tagi hozzájárulásokat.

A teljes beruházási költség kb. 10%-át kitevő tagi hozzájáru-

lásokat több év alatt fizetik be a szövetkezet tagjai (amíg

várnak arra, hogy egy új projektben beköltözőként sorra ke-

rüljenek). Ezen kívül fontos pénzügyi eszközök a következők:

34 https://www.fucvam.org.uy/

35 Az újratöltődő alap egy olyan hitelkonstrukció, amelyben a hitelfel-

vevők törlesztésén keresztül a hitelkeret újratöltődik, és később újra

felhasználható más hitelfelvevők számára is.

Jelzáloghitel

Újratöltődő alap

Államilag garantált hitel

Tagi hozzájárulás

65%

10%

15%

10%

A Mehr als Wohnen 5. ábra:

nevű zürichi lakásszövetkezet

finanszírozási összetétele

Forrás: Patti és Polyák 2017: 134.

35Pénzügy és tulajdon

Vissza nem térítendő

támogatás

Bankhitelek

Egyéb

20%

Tagi hozzájárulás18%

Értékesített részjegyek26%

29%

A La Borda finanszírozási 6. ábra:

összetétele

Forrás: http://www.laborda.coop/en/

Egy szövetkezeti ernyőszervezet garanciát vállal az ▪

önerő egy részére, aminek eredményeképp magasabb

arányban kaphatnak banki hitelt.

A szükséges önerőt tovább csökkenthetik köztulajdonbn ▪

lévő gazdasági szereplőktől (pl. egy önkormányzati

nyugdíjalaptól) kapott hitelek.

Az állam vagy a helyi önkormányzatok kamatmentes hi- ▪

teleket vagy telkeket is adnak a szövetkezeteknek azért

cserébe, hogy azok alacsony jövedelmű háztartásoknak

biztosítanak lakhatást (5. ábra).

A svájci modell lehetőségeinek szempontjából fontos az a

pénzpiaci körülmény, hogy Svájcban sokkal hosszabb fu-

tamidőre és nagyon alacsony (néha negatív) kamatra érhe-

tőek el lakáscélú hitelek.

La Borda36

A La Borda barcelonai bérlői lakásszövetkezet finanszírozási

konstrukciója jobban hasonlít arra, ami Magyarországon is

lehetséges lenne: sokféle forrásból valósították meg 28 la-

kásos, építészetileg innovatív projektjüket. A beruházás kb.

20%-át a tagok hozzájárulásaiból fedezték (ez jóval kizáróbb

szociális szempontból, mint a korábban ismertetett példák,

de az egymás közötti szolidaritás révén nem minden tagnak

kellett ugyanannyi tőkével hozzájárulnia). További kb. 26%

részjegyek értékesítéséből származott, amelyeket nagyrészt

baráti befektetők vásároltak meg. A finanszírozás kb. egy-

harmadát kétféle banki hitel tette ki, több mint 20%-át pe-

dig vissza nem térítendő (pályázati) források (6. ábra).37 Ahol

nincsen stabil és széles intézményi keret bérlői lakásszö-

vetkezeti projektek finanszírozására, ott gyakran hibrid, kí-

sérleti finanszírozási konstrukció megvalósítása szükséges,

amely az intézményi keretek stabilizálódásával tud később

letisztulni.

36 http://www.laborda.coop/en/

37 A La Borda finanszírozási konstrukciójának leírása a honlapjukon is

elérhető: http://www.laborda.coop/en/project/funding-structure/

A nemzetközi gyakorlatban a bérlői lakásszövetkezetek ak-

kor voltak képesek stabilizálódni, bővülni és hosszú távon

működni, ha többszintű intézményrendszert, hálózatot

tudtak létrehozni. A többszintűség azt jelenti, hogy

minden egyes házprojekt egy tagsági alapon szervezett ▪

jogi személy, amely az épület üzemeltetését, mindenna-

pi működését, a bérlők közösségi életét szervezi,

ezek fölött létezik egy ernyőszervezet, amely egyszerre ▪

működik érdekvédelmi szervezetként, az egyes projek-

tek finanszírozását és működését segítő támogatóként,

illetve a tágabb szövetkezeti elvek megvalósulásának a

garanciájaként. Ernyőszervezet nélkül esetleges, hogy

az egyes házak milyen módon tudnak létrejönni, illet-

ve hosszú távú sorsuk sokkal inkább kitett a változó

gazdasági környezetnek és a tagok élethelyzetbeli vál-

tozásainak. Ha a házprojektek robusztusabb ernyőszer-

vezetbe vannak integrálva, akkor a létrehozáshoz és a

működtetéshez is kellő támogatást kapnak, másrészt

pedig ez garantálja, hogy az épület tartósan ki legyen

vonva a piacról.

Az ideális, növekedésre képes modellben tehát létezik egy

országos szintű lakásszövetkezeti ernyőszervezet, illetve

helyi szinten egy-egy tagsági szervezet, amelyek működte-

tik az egyes házprojekteket. A kétszintű szervezeti modell-

nek a következő funkciókat kell betöltenie:

JOGI FORMÁK

Az ideális, növekedésre

képes modellben létezik

egy országos szintű

lakásszövetkezeti

ernyőszervezet, illetve

helyi szinten egy-egy

tagsági szervezet,

amelyek működtetik az

egyes házprojekteket.

38 Jogi formák

Valamilyen arányban az országos és a helyi szervezetek ▪

az ingatlanok közös tulajdonosai.

A kétszintű szervezet alkalmas sokféle finanszírozási ▪

forma bevonására (hitelképes és pályázatképes, kölcsö-

nöket von be, adományokat fogad).

Az ingatlanok napi üzemeltetését és a bérlők kiválasz- ▪

tását a helyi szervezetek autonóm módon végzik, a he-

lyi szintű szervezetek tagsági alapon szerveződnek, és

demokratikusan hoznak döntéseket.

Az ernyőszervezet döntéseibe minden helyi szervezet- ▪

nek beleszólása van, azonban egyes kérdésekben hosz-

szú távon kötött az ernyőszervezet mandátuma (pl. la-

kóingatlanok hosszú távú kivonása az ingatlanpiacról).

Az ernyőszervezet garantálja, hogy a házprojektként

működő ingatlanokkal ne lehessen spekulálni, ezekben

a kérdésekben vétójoga van.

Az ernyőszervezet megfelelő szervezeti kapacitásokkal ▪

rendelkezik ahhoz, hogy ösztönözze új csoportok meg-

alakulását, továbbadja a korábban felhalmozott tudást

és tapasztalatokat, és képviselje a teljes hálózat érde-

keit a döntéshozók, a finanszírozók, a szélesebb közvé-

lemény és a hasonló külföldi szervezetek felé.

A szervezeti modell üzemeltetése olcsó és kevés admi- ▪

nisztratív tevékenységgel jár.

Magyarországon jelenleg nincs olyan jogi forma, amely tel-

jes mértékben betölthetné a bérlői lakásszövetkezeti mo-

dell szerepét, és az összes kritériumnak megfelelne; egysé-

ges jogi keretben lenne képes a helyi és az ernyőszervezeti

funkciókat is ellátni (2. táblázat). Ugyan jelenleg létezik la-

kásszövetkezeti törvény,38 ez azonban leginkább az állam-

szocializmusban alakult, majd a rendszerváltás után kvázi-

társasházi formában átalakult többszáz lakásszövetkezet

igényeire van szabva. A bérlői lakásszövetkezeti modell

szempontjából a legnagyobb hátránya a hazai lakásszövet-

kezeti (és általában a szövetkezeti) jogi formának, hogy a

ki- és beszállás során a (lakás)szövetkezet teljes vagyonát

38 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről: https://net.jogtar.hu/

jogszabaly?docid=a0400115.tv

Magyarországon jelenleg

nincs olyan jogi forma,

amely teljes mértékben

betölthetné a bérlői

lakásszövetkezeti modell

szerepét.

39Jogi formák

alapul véve el kell számolni a ki- és beszálló taggal. A tagra

eső lakrész vagy lakás értékét ki kell fizetni a kilépő tagnak,

és a belépő tagnak is ennyi pénzt kell befizetnie (majdnem

úgy, mint egy klasszikus adásvételnél). Ez nagyon megne-

hezíti a bérlők rugalmas változását, illetve a jelentős saját

tőkével nem rendelkező új tagok beszállását. Jelen formá-

jában a lakásszövetkezet tehát nem sok előnyt jelent egy

társasházhoz képest, és a bérlői lakásszövetkezetek politi-

kai céljainak sem felel meg. Ezért rövid távon a modell jogi

kereteinek a kialakításakor célszerű különböző jogi formá-

kat kombinálni, aszerint, hogy milyen jogi entitásként tud-

juk elképzelni az ernyőszervezetet, illetve az egyes lakóhá-

zakat. Hosszú távon egy olyan jogi keret kidolgozása a cél,

amely megkönnyíti a modell hatékony működését, a kezde-

ti időszak azonban jó eséllyel kompromisszumos megoldá-

sokat igényel.

Az ernyőszervezetet gazdasági társaság (pl. kft., zrt.) for-

májában is el lehet képzelni, azonban ezek a jogi formák

profitorientált tevékenységekre vannak optimalizálva, je-

len modell pedig nonprofit működési logikán alapul. Néhány

éve lehetséges nonprofit gazdasági társaságokat is alapí-

tani (nkft., nzrt.), ami alkalmas jogi forma lehet a szövet-

kezeti célok vonatkozásában. E jogi formák esetében azon-

ban a demokratikus döntéshozatal nem magától értetődő,

illetve adózási szempontok miatt sem ideálisak. Például a

gazdasági társaság által történő bérbeadás áfaköteles, il-

letve egyes önkormányzatok területén a gazdasági társa-

ságok által tulajdonolt ingatlanok után építményadót kell

fizetni, ami megnöveli az üzemeltetési költségeket.39

Az ernyőszervezet funkcióját nonprofit szervezet is betölt-

heti. Ez olyan szempontból jobb megoldás, hogy az egész

szervezet működését egy eszmei, társadalmi célnak lehet

alárendelni, ezért a spekulatív piaci működést könnyebb kor-

látozni; illetve adózási szempontból és támogatások becsa-

39 Bár rövid távon egyes önkormányzatok a szabályozásaik átalakítá-

sával segíthetnék a bérlői lakásszövetkezetek kialakulását (például

helyi adómentességekkel nonprofit lakhatási formák megvalósítása

esetén), hosszabb távon egy átfogóbb jogi szabályozás lenne ideális.

Hosszú távon egy olyan

jogi keret kidolgozá sa a

cél, amely megkönnyíti

a modell hatékony

működését.

40 Jogi formák

tornázása szempontjából is kedvezőbb. Alapítványi forma

esetében azonban szintén felmerül a demokratikus döntés-

hozatal hiányának kérdése. Ezért a nonprofit formák közül

döntéshozatali szempontból az egyesületi forma ideálisabb

lehet. Minden nonprofit jogi forma esetében igaz, hogy bo-

nyolultabb finanszírozási modellek kidolgozásakor hátrányt

jelenthet, ha nem gazdasági társaságként működik a szer-

vezet, hiszen így nehezebben kapcsolódhat a nagyobb üzle-

ti szereplők által alkalmazott sémákhoz. Ezt azonban jelen-

leg elhanyagolható szintű kockázatnak tartjuk.

Az egyes házprojektek jogi formája szintén lehet gazdasá-

gi társaság vagy nonprofit szervezet. Az egyesületi forma

tűnik a legelőnyösebbnek, mivel tagsági alapon működik és

rendelkezhet olyan tulajdonnal is, melyet nem oszt fel a

szervezet tagjai között (ami megoldást jelent a szövetke-

zeti tulajdon fent vázolt problémájára). Ha minden ház ren-

delkezik saját jogi entitással, az pénzügyi, tagsági és dön-

téshozatali szempontból is lehetővé teszi, hogy üzletileg

és szervezetileg egymástól függetlenebb módon tudjanak

működni. Mindemellett az ernyőszervezetben való részvé-

telükkel, az ernyőszervezet részleges tulajdonjogával, vagy

nagy horderejű döntésekben való vétójogával biztosítható,

hogy a házak hosszú távon ki legyenek vonva a piacról, és

hogy a létrejöttükhöz szükséges támogatást is meg tudják

kapni.

Elképzelhető az a lehetőség is, hogy az egyes házaknak

nincs saját jogi entitása, hanem közvetlen módon a na-

gyobb szervezet tulajdonában van minden ingatlan, és

ebben a nagyobb szervezetben válik minden jelenlegi és

potenciális jövőbeli lakó taggá. Ez azonban a különböző

projektek egymástól való függése miatt gazdasági és kö-

zösségi szempontból problémákat okozhat.

Összességében Magyarországon jelenleg nem találni olyan

jogi entitást, amely teljes mértékben megfelelne a bérlői

lakásszövetkezeti modell minden feltételének, ezért rövid

távon több entitásból álló hibrid szervezeti modellt érde-

mes kidolgozni. Az egyes jogi entitások alapszabályainak

Rövid távon több

entitásból álló hibrid

szervezeti modellt

érdemes kidolgozni.

41Jogi formák

Jogi forma Előnyök Hátrányok Ernyő-

szervezetnek

alkalmas-e?

Lakóprojektek

menedzselésére

alkalmas-e?

Lakás-

szövetkezet

Ideális döntéshoza-

tali forma; egyesíti a

társadalmi és gazda-

sági szempontokat

A ki- és belépés elszámolása

miatt nehéz, ha ingatlantulaj-

donos a szövetkezet; adózási

jogszabályok nem kedvezőek; a

vonatkozó törvény a régi típusú

lakásszövetkezet érdekeinek

megfelelő

Alkalmas lehet,

ha a helyi szerve-

zetek a tagok

A ki- és belépés

nehézsége miatt

nem

Kft. Egyszerűbb for-

rásbevonás piaci

szereplőktől

Az adózási jogszabályok nem

kedvezőek; nem demokratikus

a döntéshozatal; kötöttebb

tulajdonosi struktúra

Nem valószínű Nem valószínű

Zrt. Egyszerűbb forrásbe-

vonás piaci szerep-

lőktől, különösen a

részvényesi formán

keresztül

Az adózási jogszabályok nem

kedvezőek; nem demokratikus

a döntéshozatal; kötöttebb

tulajdonosi struktúra; nagy

adminisztratív teher

Nem valószínű Nem valószínű

Nkft. Kedvezőbb adózási

feltételek

Nem demokratikus a döntés-

hozatal; kötöttebb tulajdonosi

struktúra; nagy adminisztratív

teher

Igen Nem valószínű

Nzrt. Kedvezőbb adózási

feltételek

Nem demokratikus a döntés-

hozatal; kötöttebb tulajdonosi

struktúra; nagy adminisztratív

teher

Igen Nem valószínű

Alapítvány Könnyen lefektethe-

tő hosszú távú célok,

bizonyos típusú

forrásbevonásra jól

használható

Kevésbé ideális döntéshozatali

forma

Igen Nem (nem

tagsági alapú)

Egyesület Ideális döntéshoza-

tali és tagsági forma;

kevés adminisztratív

teher

Piaci forrásbevonásra kevésbé

megfelelő

Igen Igen

A lehetséges jogi formák összehasonlítása a jelenlegi magyarországi környezetben2. táblázat:

42 Jogi formák

és működésének, valamint a köztük levő kapcsolatok sza-

bályozása során kell arra figyelmet fordítani, hogy a tényle-

gesen felálló jogi forma minél nagyobb mértékben be tudja

tölteni a fent vázolt funkciókat.

Hosszabb távon érdemes jogszabályi változtatásokkal elér-

ni, hogy egy jogi entitással, egyszerűbb módon megerősöd-

hessen a bérlői lakásszövetkezeti modell. Legegyszerűbb-

nek egy új jogi entitás nevesítését találjuk, így elkerülhető

az érdekkonfliktus a jelenleg létező régi típusú lakásszövet-

kezetekkel. Az új entitás jogi definiálása és szabályozása

mellett szükségesnek tartjuk az adó- és illetéktörvények

olyan irányú módosítását, amely alacsonyabb üzemelteté-

si költségeket garantál a bérlői lakásszövetkezetek hálóza-

tának. Az állam így adó- és járulékkedvezményekkel, azaz

relatív olcsón tudná elősegíteni egy olyan új intézményi

forma elterjedését, amely közép- és hosszú távon érdem-

ben csökkenthetné a lakhatási válság negatív társadalmi

és gazdasági hatásait.

Külföldi példák jogi megoldásokra

Az előző fejezetben pénzügyi szempontból leírt külföldi

példák jogi szempontból a következő struktúrákban mű-

ködnek.

Mietshäuser Syndikat (MHS)

A szövetkezeti házak német hálózata esetében minden

ház szintjén van egy egyesület (tagsági szervezet) és egy

kft. (a házat tulajdonló gazdasági szervezet) (7. ábra). Így

hatékonyan valósítják meg a politikai célokat és gazdasá-

gi működést. Ezen kívül a hálózati ernyőszervezet szintjén

is működik egy egyesület és egy kft. Az ernyőegyesület az

ernyőkft. egyetlen tulajdonosa, így az kizárólag az egye-

sület céljai érdekében végzi tevékenységét (tehát azért,

hogy tagjainak megfizethető lakhatást biztosítson). Az

egyes házakat tulajdonló kisebb kft-knek két tulajdonosa

43Jogi formák

van: egyrészt a házszintű egyesületek, másrészt pedig az

ernyőkft. Így egyszerre érvényesül az adott házban élő la-

kók érdekeinek képviselete a gazdasági döntésekben, más-

részt pedig az, hogy az ingatlanok a tágabb társadalmi célt

szolgálják, és ne lehessen őket eladni, piaci hasznot húzni

belőlük. A komplex struktúra hatékony módon kombinálja

a nonprofit és társadalmi célokat a gazdasági tevékenység-

gel, illetve az alulról szerveződő működésmódot a hosszabb

távú célkitűzések tiszteletben tartásával.

FUCVAM (Federación Uruguaya de Cooperativas de

Vivienda por Ayuda Mutua)

Az uruguayi hálózatban minden ház egy szövetkezet, ami

egyszerre tölti be a tagsági és tulajdonlási funkciókat az

egyes házprojektek szintjén. A lakóházak a szövetkezet kol-

lektív tulajdonában vannak, a tagoknak a lakásukra, lakó-

egységükre csak használati joguk van. Ezek a szövetkeze-

tek szövetségbe tömörülnek: ez a FUCVAM. A szövetkezeti

szövetség támogatja az új, házprojekt szintű szövetkeze-

tek létrejöttét, nagy hangsúlyt fektet a belső oktatásra, és

egyúttal érdekképviseleti szerv is, mely a helyi szövetkeze-

tek delegáltjaiból áll és külső szereplők felé képviseli a há-

zak érdekeit. Mivel a szövetkezet egyszerre valósítja meg

a társadalmi-politikai és gazdasági célokat, nincs szükség

kombinált jogi struktúrára. Itt is érvényesül viszont, hogy

a kiszálló tagokat ki kell fizetni, és a beszálló tagoknak is

nagyobb tőkére van szükségük. Ezt egyrészt belső szabá-

lyozásokkal (például mennyi idő alatt kell kifizetni a pénzt),

A Mietshäuser Syndikat 7. ábra:

szervezeti felépítése (a nyilak a

tulajdonosi viszonyokat jelölik)

Forrás: https://www.syndikat.org/

de/verbundbausteine/

MHS Kft.

(ernyőszervezet)

MHS Egyesület

(ernyőszervezet)

Magánszemélyek

Egyesületek

Csoportok

Házat tulajdonló

Kft.

Házat tulajdonló

Kft.

Házat tulajdonló

Kft.

Házat tulajdonló

Kft.

Házat tulajdonló

Kft.

Egyesület

44 Jogi formák

másrészt a beszálló tagok számára rendelkezésre álló ked-

vezményes állami hitelkerettel tudják megoldani.

Svájci lakásszövetkezetek

A svájci modellben a lakásszövetkezetek többsége intéz-

ményi szempontból ingatlanüzemeltető cég (jogilag la-

káscélú szövetkezet – Wohnbaugenossenschaft – formájá-

ban), melyek tulajdonában több épület áll, többszáz vagy

akár többezer lakással. A leendő lakók évekkel a beköltözés

előtt szövetkezeti tagokká válnak, ám ekkor még kevés-

bé aktív a részvételük. Ez csak akkor változik, mikor a szö-

vetkezet összeállítja azt a fejlesztési projektet (telekkel,

finanszírozással), melybe a lakásra váró tagok következő

csoportja be tud kerülni. Ekkor a tagok részt vesznek a ter-

vezési folyamatban, illetve a beköltözés után a lakóközös-

ség alakításában. Az egyes házak szintjén általában nincs

külön jogi entitás. Bizonyos kivételektől eltekintve, melyek

erősebben önszerveződő struktúrában működnek, a svájci

bérlői lakásszövetkezetek többsége inkább lakáskezelő tár-

saságokhoz hasonló módon működik, azzal a különbséggel,

hogy a tagoknak a közgyűlésen keresztül beleszólásuk van

a szervezeti döntésekbe.

La Borda

Mivel az említett barcelonai szövetkezet egy első

pilotprojekt Spanyolországban, ezért egyelőre nem integ-

rálódott nagyobb ernyőszervezetbe. A barcelonai önkor-

mányzattól kaptak egy olyan telket, melyet megfizethe-

tő lakhatási célokra jelölt ki az önkormányzat, és amelyet

éves díj megfizetése ellenében 75 éven keresztül használ-

hatnak. Meghatározott jövedelmi szint alatti háztartások

költözhetnek csak be, illetve a havi bérleti díj szintje is ma-

ximálva van. A ház jogi entitása szövetkezet, a lakásokra a

tagoknak csak használati joguk van.

ÉPÍTÉSZET

A bérlői lakásszövetkezeti modell építészetileg számta-

lan formát ölthet. Míg a co-housing modellek alapvetése

a közös terek megosztása, a bérlői lakásszövetkezeteknél

hangsúlyosabbak a megfizethetőségi szempontok, illetve

hogy különböző élethelyzetekben és különböző társadalmi

csoportok számára is jól használható épületek legyenek.

Egy bérlői lakásszövetkezeti lakóprojekt építészetileg lehet

egy tipikus társasház, sorház vagy családi házak együt-

tese. Azonban a közös terek és egyes háztartási munkák

megosztásával a házprojektek az individuális lakhatási for-

mánál sokkal többet is nyújthatnak, és emiatt a nemzet-

közi példák gyakorlatilag mindegyike építészetileg is fog-

lalkozik a megosztással. A közös terek (nappali, konyha,

mosókonyha, pince, kert, műhely, vendégszoba, dolgozó-

vagy tanulószoba; a nagyobbak esetében belső óvoda, bolt,

sportterem) megosztásával közösségorientáltabb életfor-

ma lehetséges, amely hatékonyabbá tudja tenni a háztar-

tások működését.

A terek megosztásával párhuzamosan egyes háztartási

feladatok közös megszervezésére is sok példa létezik. Ilyen

lehet bizonyos alapélelmiszerek, vagy háztartási áruk kö-

zös, olcsóbb beszerzése, bizonyos háztartási eszközök vagy

költségesebb eszközök megosztása (pl. mosógépek, autó),

a gyerekek gondozásával és felügyeletével kapcsolatos

munkák megosztása (pl. napközi jellegű felügyelet meg-

szervezése). Mindezen funkciók ellátására számos kreatív

A közös terek és egyes

háztartási munkák

megosztásával a

házprojektek az

individuális lakhatási

formánál sokkal többet is

nyújthatnak.

48 Építészet

építészeti megoldás létezik, és összességében a lakók olyan

minőségű lakótereket használhatnak közösen, melyeket

egyénileg nem engedhetnének meg maguknak.

A kollektív, megosztáson alapuló lakhatási projektek gya-

kori jellemzője az energiahatékony gépészeti megoldások

kialakítása, amellyel nemcsak az épületek ökológiai lábnyo-

ma, hanem a rezsiköltségek is csökkenthetők, ezzel előse-

gítve a lakbérek megfizethető szinten tartását. Számos

szövetkezeti házprojekt alapelvei között szerepel a kör-

nyezeti fenntarthatóság, így sok esetben az újonnan épülő

szövetkezeti lakások passzívházak (vagy legalábbis energe-

tikai szempontból nagyon hatékony épületek) is egyben.

Az újépítésű házprojektek mind városi, mind vidéki hely-

színen elképzelhetők. Vidéki környezetben alacsonyabbak

lehetnek az ingatlanárak, illetve nagyobb hangsúlyt lehet

fektetni az élelmiszer-önrendelkezésre és az ezzel kapcso-

latos munkák megosztására. Ezzel kapcsolatban már itt-

hon is sok tudás felhalmozódott a vidéki közösségi projek-

tek működése során.40 Városi környezetben bár nagyobbak

lehetnek az ingatlan megszerzésének a költségei, azonban

valószínűleg stabilabb is a kereslet a bérlői oldalon a mun-

kalehetőségek és a különböző szolgáltatások jobb elérhe-

tősége miatt.

A bérlői lakásszövetkezeti projektek sok esetben alulhasz-

nosított ingatlanok funkcióváltásával jönnek létre. Szá-

mos példát láthatunk volt ipari épületek, irodaházak, vagy

egyéb, korábban közszolgáltatást nyújtó, üresen álló épü-

letek átalakítására. Magyarországon számos iskola- és kór-

házépület áll üresen; sok ezek közül városszerkezetileg

meglehetősen jó helyen. Ezek az üres épületek építészeti-

leg is értékesek, némelyek műemléknek számítanak. Elkép-

zelhetőnek tartunk egy olyan programot, amely kifejezet-

ten ezekre az üres épületekre koncentrál: a lakófunkcióra

váltás és a szövetkezeti üzemeltetés számos előnnyel jár-

na. Ezáltal megállítható lenne az épületek állagromlása, il-

40 Lásd például: https://humusz.hu/kukabuvar/nyimi-okokozosseg.

A bérlői lakásszövetkezeti

projektek sok esetben

alulhasznosított

ingatlanok

funkcióváltásával jönnek

létre.

49Építészet

letve sorozatos funkcióváltások tervezésénél és megvalósí-

tásánál élni lehetne az építészeti helyzetek hasonlóságából

fakadó lehetséges szinergiákkal (pl. volt iskolaépületek tor-

natermeinek vagy széles folyosóinak közösségi térként való

újrahasznosítása stb.). Hasonló járulékos előnyökkel járhat-

na a rozsdaövezetekben található volt ipari épületek lakó-

ingatlanná történő átalakítása is, kiegészülve azzal, hogy

a rozsdaövezetek tágabb revitalizációját is elősegíthetné a

bérlői lakásszövetkezetek kialakítása.

KÖZÖSSÉG

A bérlői lakásszövetkezeti modellekben kulcsfontosságúak

az egyes házprojektekben, illetve a házprojektek hálózatá-

nak szintjén működő közösségek. A közösségeknek a modell

működtetésében számtalan szerepe van, és a szinte tel-

jesen „felülről” szervezett önkormányzati bérlakásépítési

vagy lakásfenntartói modellekhez képest sokkal több funk-

ciót alulról szerveződő módon látnak el. Tipikusan a követ-

kező funkciók merülhetnek fel:

a házprojekt színhelyének, azaz a lakóépületnek vagy a ▪

teleknek a megtalálása;

az építési, átépítési vagy felújítási munkák tervezése és ▪

lebonyolítása;

a projekt finanszírozásához szükséges források előte- ▪

remtése;

az épület üzemeltetése, a közösségi terek és intézmé- ▪

nyek működtetése.

A később együtt élő közösségek kialakulása korántsem

magától értetődő. Gyakori forgatókönyv, hogy egy már

létező közösség tagjai döntenek úgy, hogy belevágnak

egy közös lakhatási projektbe. Ilyen létező közösség lehet

valamilyen lazán kapcsolódó szakmai közeg (erre analó-

gia lehet a nővérszállók vagy pedagógusszállók esete az

államszocializmusból), vagy egy koherensebb csoport-

ként működő szakszervezeti csoport (mint az urugua-

yi FUCVAM esetében), esetleg (szak)kollégiumból kikerü-

lő fiatal felnőttek csoportjai, vagy valamilyen közös ügy,

Sok funkciót alulról

szerveződő módon

látnak el.

52 Közösség

társadalmi cél mentén szerveződő csoport tagjai (például

egyedülálló anyák közössége vagy fenntartható mezőgaz-

dasággal foglalkozó csoportok). Ezen kívül már létező ba-

ráti társaságok is alkothatnak kifejezetten az együttélés

céljából csoportokat.

A megalakuló csoportok számára egy külső facilitáló szer-

vezet segítsége sok időt és energiát spórolhat (angolul

technical assistance szervezeteknek szokás ezeket ne-

vezni). Egy létező közösség azonban nem előfeltétele egy

bérlői lakásszövetkezeti házprojekt elindulásának, külső

segítséggel a közösség a folyamat során is kialakulhat és

megerősödhet.

Társadalmi összetétel szerint többféle lakóközösséget is el

lehet képzelni, és minden csoportnak más szempontból le-

het hasznos egy ilyen közösségi lakhatási forma.

Bizonyos szempontból előnyösek lehetnek az életkor ▪

vagy élethelyzet szempontjából viszonylag homogén

lakóközösségek, hiszen jobban fognak egymáshoz ha-

sonlítani a lakótérrel és életmóddal, a közösségi funk-

ciókkal kapcsolatos elvárásaik. Ha például egy házban

csak kisgyerekesek élnek, akkor mindenki érdeke az

lesz, hogy ne legyenek este hangos rendezvények, vagy

hogy jól megszervezzék a közös gyerekfelvigyázás in-

tézményét. Ha például csak nyugdíjasok élnek együtt

egy házban, akkor közösen tudnak alkalmazni olyan se-

gítőket, akik a bevásárlásban, háztartási munkákban

segítenek.

Ugyanakkor kifejezetten stabilak azok a lakóközössé- ▪

gek, amelyek társadalmilag heterogén csoportokból

állnak. Ilyen esetekben a bérlők sok szempontból haté-

konyabb módon tudják egymást kölcsönösségi alapon

támogatni, például egy nyugdíjas lakótárs vigyázhat

egy fiatal pár gyermekeire, akik cserébe bevásárolhat-

nak neki. Másrészt pedig kevésbé valószínű, hogy egy-

szerre jöjjön létre nagyobb fluktuáció a tagságban.

Álláspontunk szerint számos olyan alsó vagy alsó közép-

osztálybeli csoportot azonosíthatunk a mai magyar társa-

Társadalmi összetétel

szerint többféle

lakóközösséget is el lehet

képzelni.

53Közösség

dalomban, amelynek előnyös lehet egy bérlői lakóközösség-

ben való részvétel.41

Egy bérlői lakásszövetkezetben a bérleti díjak megfizet- ▪

hetők, a bérleti jogviszony pedig stabil.

Az erőforrások megosztása és a közösségben töltött ▪

mindennapok egyértelműen növelhetik az életminősé-

get, amire a mai lakáspiaci viszonyok mellett sokaknak

egyedül nem lenne lehetősége.

Bizonyos társadalmi csoportoknak sajátos előnyöket is

nyújtanak az ilyen lakhatási projektek:

Az idősebbekből álló háztartások számára egy bérlői la- ▪

kásszövetkezet az elmagányosodás ellen, valamint a se-

gítési és ápolási funkciók közös megoldása miatt lehet

érdekes.

Az egyedülállók és egyszülős háztartások (gyermeküket ▪

egyedül nevelő szülők) azok, akik jövedelmükhöz képest

a legtöbbet fizetik lakhatásukért.42 Nekik mind anya-

gilag, mind a háztartásvezetés terheinek megosztása

miatt különösen előnyös egy ilyen konstrukció.

Több helyen léteznek a világban kifejezetten nők által ▪

és/ vagy nők számára működtetett közösségi lakhatá-

si projektek. Ez több szempontból is indokolt: a gazda-

sági egyenlőtlenségek miatt gyakori, hogy a nők azért

nem tudnak kilépni egy bántalmazó kapcsolatból, mert

egyébként nem lenne megoldott a lakhatásuk, vagy

egyszerűen csak nehezen tudnak önálló lakhatáshoz

jutni. Ezen kívül a nők válás esetén gyakrabban marad-

nak egyedül a gyerekekkel.

A fiatalok számára több szempontból is előnyösek az ▪

ilyen lakhatási megoldások. Ma az európai nagyvárosok-

ban egyre nehezebb – már-már lehetetlen – pályakezdő-

ként, alacsonyabb jövedelemmel, felhalmozott vagyon

41 Becsléseink szerint a kelet-európai országok 7-8%, azaz Magyarország

esetében 7-800 ezer ember lehetne potenciális célcsoportja a modell-

nek.

42 KSH: Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei. Elérhe-

tő itt: http://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/pdf/miben_elunk15.

pdf

Bizonyos társadalmi

csoportoknak sajátos

előnyöket nyújtanak a

bérlői lakásszövetkezetek.

54 Közösség

vagy pénzügyi tartalékok nélkül boldogulni a lakáspia-

con. Emiatt gyakori, hogy fiatalok együtt bérelnek la-

kást – viszont ezekből a megoldásokból általában hiány-

zik a hosszú távú tervezés, a felelősségvállalás, a valós

közösségépítés. Ezért egy bérlői lakásszövetkezet sok

fiatal számára vonzó lehetőség lehet.

Egy bérlői lakásszövetkezeti házprojekt akkor lehet sikeres,

ha az a benne részt vevőknek megéri. Az anyagi szempont-

okon felül azonban fontos a folyamatos közösségfejlesztés,

hiszen pusztán az anyagi előnyök miatt nem jönnek lét-

re egymással gördülékenyen együtt élni képes csoportok.

Közösségi együttélés során óhatatlan, hogy felmerüljenek

konfliktusok. Ezek kezelésére azonban léteznek hatékony

megoldások, amelyeket a projekt tervezése és megvalósí-

tása során egy külső facilitátor segítségével ki lehet dol-

gozni, és be lehet építeni a lakóközösség mindennapjaiba.

A közösségek időben is változnak, ahogy a közösség tagjai

újabb és újabb életszakaszokba kerülnek. A bérlői lakásszö-

vetkezeti modell előnye, hogy ezekre a változásokra rugal-

mas válaszokat tud adni. Egy megfelelő méretű bérlői lakás-

szövetkezeti hálózatban egy-egy fontosabb életeseményre

(gyerekvállalás, válás, gyerekek kirepülése stb.) a házprojek-

ten vagy a tágabb lakásszövetkezeti hálózaton belül a laká-

sok cseréjével vagy átalakításával lehet válaszolni. A házpro-

jektek tagjai nagyobb bonyodalmak nélkül ki tudnak lépni a

szövetkezetből, a helyükre pedig új tagok érkezhetnek. Mivel

ezt a folyamatot a közösség is támogatja, így kevesebb prob-

lémával jár, mintha egy háztartás egyedül keres a megvál-

tozott élethelyzetének megfelelő új lakhatási megoldást a

lakáspiacon. A rugalmas időbeli változás a háztartások pers-

pektíváján túl azért is fontos, hogy a tágabb lakóközösség,

illetve az épület is alkalmazkodjon a tagok változó életsza-

kaszaihoz, életkörülményeihez. A külföldi példák esetében

ezekre mind léteznek olyan intézményesített megoldások,

amelyek garantálják a projektek hosszú távú működését.

A bérlői lakásszövetkezetek jellemző közösségfejlesztési fo-

lyamatát a 8. ábra foglalja össze.

Egy bérlői

lakásszövetkezeti

házprojekt akkor lehet

sikeres, ha az a benne

részt vevőknek megéri.

Az anyagi szempontokon

felül fontos a folyamatos

közösségfejlesztés.

Szívesen laknál

egy bérlői

lakásszövetkezeti

házban

Megkeresel

egy létező csoportot,

vagy

megszervezel

egy csoportot

(találkozókat hirdetsz,

tagokat toborzol stb.)

3. közösségfejlesztési szakasz

▪ az együttélés szabályainak a

kidolgozása,

▪ a hétköznapi üzemeltetési és

karbantartási feladatok

megszervezése, munkacsoport-

ok alkotása

▪ közös események szervezése

1. közösségfejlesztési szakasz

▪ közös értékek, alapelvek, célok

és víziók lefektetése

▪ a csoport működésmódjának a

kitalálása (döntési mechaniz-

musok, munkaszervezés stb.)

▪ megállapodás a keresett

ingatlan paramétereiben

▪ a csoport pénzügyi lehetőségei-

nek felmérése, tájékozódás a

külső finanszírozásról,

első üzleti terv U

2. közösségfejlesztési szakasz

(a szűkebb csoportban):

▪ a működésmód újraszervezése,

▪ az új tagok integrálása

▪ a feladatok újraosztása, a

beköltözésig szükséges

feladatokra új munkacsoportok

szervezése U

A konkrét ingatlan

ismeretében

tagok lépnek ki

és/vagy

új tagok lépnek be

¢£

A finanszírozás

megszervezése

▪ az üzleti terv

pontosítása

▪ tárgyalás bankokkal,

befektetőkkel vagy

baráti hitelezőkkel

= ^

Beköltözés

$¶

Építkezés

vagy

Felújítás

Az ingatlan

megvásárlása

$¼

Ingatlan

vagy

telek

keresése

és kiválasztása

55Közösség

A közösségfejlesztés 8. ábra:

jellemző folyamata

Forrás: saját szerkesztés https://

cohousing.org.uk/wiki/the-route-

to-cohousing/ és Durrett, Charles,

McCamant, Kathryn (2011):

Creating Cohousing: Building

Sustainable Communities alapján.

Az eddigi fejezetekben egy-egy konkrét jellemző mentén hi-

vatkoztunk külföldön sikeresen működő bérlői lakásszövet-

kezeti példákra. Ezek a külföldi hálózatok nem önmaguktól

és nem előzmények nélkül jöttek létre, hanem számos sze-

replő együttes munkája során, történetileg sajátos módon. A

már hivatkozott külföldi esetek kialakulásának vázlatos tör-

téneteit a magyarországi hálózat kialakítása szempontjából

is érdemes megismerni. Azt is fontosnak tartjuk hangsúlyoz-

ni, hogy ezek a példák nem azért sikeresek, mert „nyuga-

ton”, vagy a „fejlettebb” , esetleg tőlünk távoli országokban

„más az emberek mentalitása”. Hiba volna tehát azt gon-

dolni, hogy Magyarországon a hasonló projektek kulturális

okokból eleve bukásra lennének ítélve. Az alábbi vázlatos tör-

ténetekkel arra is rá szeretnénk világítani, hogy amennyiben

az emberek számára intézményesen adott (azaz politikailag,

jogilag, pénzügyileg lehetséges), hogy jobb életkörülmények

között éljenek, akkor ezzel a lehetőséggel élni is fognak.

A bérlői lakásszövetkezetek nemzetközi példái rávilágí-

tanak azokra a tényezőkre, amelyek az elinduláshoz és a

fennmaradáshoz szükségesek.

Az egyik fontos tanulság, hogy minden sikeres példa ▪

esetében meghatározóak a mozgalmi gyökerek; azaz ti-

pikusan a lakhatási helyzetükön javítani akaró emberek

alulról szerveződve kényszerítették ki azokat a körül-

ményeket, amelyekben aztán a bérlői lakásszövetkeze-

tek stabilizálódni és növekedni tudtak.

A KÜLFÖLDI PÉLDÁK TÖRTÉNETI

KONTEXTUSA

Amennyiben az emberek

számára intézményesen

adott (azaz politikailag,

jogilag, pénzügyileg

lehetséges), hogy jobb

életkörülmények között

éljenek, akkor ezzel

a lehetőséggel élni is

fognak.

58 A külföldi példák történeti kontextusa

A másik fontos tanulság, hogy a kezdeti házprojektek ▪

csak akkor szolgálják a megfizethető lakhatás hosszú

távú célját, ha egy tágabb, szolidaritáson alapuló intéz-

ményrendszerbe ágyazódnak be.

A harmadik tanulság, hogy sokat segít, ha az állam elis- ▪

meri ezeket az újító intézményeket a jogalkotás során,

illetve ha akár csak szimbolikusan is, de az ügy mellé

állva támogatja a projektek olcsó finanszírozáshoz való

hozzáfé

rését.

Mietshäuser Syndikat (Németország)

A gyökerek a freiburgi házfoglaló mozgalomig nyúlnak visz-

sza, ahol az 1980-as évek elején az első néhány MHS ház a

mozgalom tagjai által korábban birtokba vett foglaltházak

legalizálásával jött létre. Az 1980-as és 1990-es években az

alapítók több jogi és szervezeti formával is próbálkoztak,

míg a 2000-es évekre olyan hibrid struktúrát alakítottak

ki, amely egyesületek és gazdasági társaságok többszintű

hálóján keresztül egyszerre biztosítja a demokratikus dön-

téshozatalt, a szubszidiaritás elvét, illetve hogy a hálózat

tulajdonába került ingatlanokkal ne lehessen spekulálni,

vagy azokból magánhasznot húzni. A mozgalom önszerve-

ződő (anarchista) gyökerei a jelenlegi szervezeti struktúrá-

ban is érezhetők: stratégiai döntésekről mindig egy küldöt-

tekből álló nagyobb fórumon döntenek, illetve elkerülték a

professzionalizálódásból gyakran következő átláthatatlan

működést.

A Mietshäuser Syndikat 9. ábra:

egy lakóháza

Forrás: https://schoenerhausen.org/

59A külföldi példák történeti kontextusa

A hálózat a lehetséges finanszírozási csatornák kialakítá-

sával is sok évig kísérletezett: fokozatosan alakultak ki és

terjedtek el az olyan lehetséges tőkebevonási módok, mint

a kifejezetten erre a célra tervezett olcsó és hosszú távú

etikus banki hitelek, a magánszemélyektől bevonható köz-

vetlen kölcsönök vagy a különböző házprojektek közötti,

szolidaritáson alapuló pénzmozgások. A finanszírozási csa-

tornák intézményesítésében nagy segítséget jelentett Né-

metország stabil gazdasági helyzete, az alacsony inflációs

környezet és az etikus pénzintézetek jelenléte. Az utóbbi

években egyre gyakoribb az egyes házprojektek és a helyi

önkormányzatok közötti együttműködés is.

Mára már 152 házprojekt tartozik a MHS hálózatába, és

tucatnyi projekt halad a megvalósítás felé. Az alapításkor

indított házprojektek egy része már visszatörlesztette a

kezdeti hiteleit, így az ezekben a házakban fizetett lak-

bérekből befolyó bevételek a hálózat terjedését segítik. A

szervezeti és finanszírozási keretek megerősödésével és le-

tisztulásával a MHS fontos része lett a németországi lak-

hatási, és tágabban a baloldali, progresszív, szolidaritáson

alapuló mozgalmi szcénának.

Svájci lakásszövetkezetek

Svájcban a lakásállomány 4%-a (kb. 140 ezer lakás), míg Zü-

richben a lakásállomány kb. 20%-a (40 ezer lakás) nonprofit

lakásszövetkezetek kezében van. Sok más országhoz ha-

sonlóan a lakásszövetkezeti mozgalom itt is a munkásmoz-

galom huszadik század eleji megerősödéséhez vezethető

vissza. Svájc esete azért különleges, mert a huszadik szá-

zadban mind a városi önkormányzatok, mind a központi ál-

lam támogatta a lakásszövetkezetek megerősödését. A két

világháború között az önkormányzatok inkább a lakásszö-

vetkezeteknek értékesítették a telkeiket, minthogy a költsé-

gesebb önkormányzati lakásépítésekbe fektettek volna. Így

az elmúlt száz évben a lakásszövetkezetek nagyobb politikai

vagy gazdasági megtorpanás nélkül tudtak terjeszkedni és

60 A külföldi példák történeti kontextusa

erősödni. Az 1970-es évekre ugyanakkor a szövetkezetek ke-

véssé megbecsült és egyre inkább romló lakáskörülményeket

kínáló szervezetekké váltak. Ezen az 1980-as években az új

városi, lakhatási mozgalmak változtattak, melyek a megfi-

zethető lakhatás kérdését újra a politikai napirendre vették.43

Mára már a lakásszövetkezeti szektor nagyon vegyes: a skála

a több ezer lakást kezelő professzionális szervezetektől44 a

kicsi, alulról szerveződő csoportokig terjed. Építészeti szem-

pontból számos innovatív és nemzetközileg elismert épület

tartozik a különböző lakásszövetkezetek portfóliójába: ilyen

például a díjnyertes Mehr als Wohnen projekt.45

Az összes felsorolt példa közül a svájci a legjobban intéz-

ményesült, a legkiterjedtebb és talán a leginkább ismert.

Ez a több mint száz éve fennálló támogató politikai légkör

mellett az ország gazdasági stabilitásának, illetve a hosszú

távon alacsony kamatkörnyezetnek és a pénzügyi forrás-

bőségnek is köszönhető.

FUCVAM (Uruguay)

Az uruguayi FUCVAM példája azért lehet különösen fontos

Magyarországon, mert nem egy centrumországban, hanem

43 https://psh.urbamonde.org/#/en/community/2

44 Lásd például az 1916-ban alapított, és mára már több mint 5000 la-

kást kezelő ABZ példáját: https://www.abz.ch/

45 https://www.world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-

finalists/more-than-housing/#outline

Svájci lakásszövetkezeti 10. ábra:

lakóház Zürichben

Forrás: https://assemblepapers.

com.au/

61A külföldi példák történeti kontextusa

a világgazdaság félperifériáján levő kisebb államban tudott

kialakulni. A FUCVAM 1970-ben alapult, és a mozgalom kez-

dete itt is a szakszervezeti mozgalomhoz, illetve az ön-

szerveződő munkásokhoz kötődik. Az 1960-as évek végén a

mozgalmak a szociális jogokért, ezen belül a lakhatásért is

mozgósítottak. Ezzel párhuzamosan a parlament egy tör-

vényjavaslatot tárgyalt, amely (többek között) az építőipar

fellendítése érdekében kedvezményes állami hitelhez jut-

tatta az építőipari cégeket. A szövetkezeti lakhatás gon-

dolatát támogató szakszervezetek politikai szövetségese

kezdeményezte, hogy a lakásszövetkezetek is bekerüljenek

a törvény kedvezményezetti körébe. Ennek a szövetségnek

és a történelmi pillanat megfelelő kihasználásának ered-

ménye, hogy a lakásszövetkezetek a FUCVAM kezdetei óta

rendkívül kedvezményes állami hitelhez férnek hozzá. Az

első projekteket szakszervezetek alapították a tagjaik szá-

mára, később viszont a lakásszövetkezeti mozgalom önálló

politikai erővé nőtte ki magát, amely akár a kormánnyal

szemben is képes volt megvédeni önmagát. Ennek egyik

fontos példája, amikor 1984-ben, a jobboldali katonai dikta-

túra végét jelző politikai szervezkedések idején a FUCVAM

tagjai egy nap alatt 330 ezer aláírást gyűjtöttek össze a

lakásszövetkezetek privatizálásáról szóló törvényjavaslat

ellen, és ezzel elérték a javaslat napirendről való levételét.

Ma pedig a FUCVAM a nőjogi küzdelmek megszervezésében

tölt be fontos szerepet Uruguayban.

A FUCVAM példája azért is fontos, mert a házprojektekben

részt vevő családok tipikusan alacsonyabb státuszúak, el-

A FUCVAM egy lakóháza11. ábra:

Forrás: Pósfai Zsuzsanna

62 A külföldi példák történeti kontextusa

sősorban a megfizethető lakhatás ígérete miatt érkeznek,

a közösségi-politikai szempontok pedig jellemzően később

válnak fontossá számukra. Mindez jól bizonyítja, hogy al-

sóbb osztálybeli emberek megfizethető lakhatása is bizto-

sítható ilyen intézményi formában. A mozgalom terjedésé-

ben a svéd lakásszövetkezeti ernyőszervezetnek is szerepe

volt, amely pénzügyileg támogatta mind Uruguayban,

mind tágabban Latin-Amerikában a modell terjedését és

facilitáló csoportok felállítását. Jelenleg csak Uruguayban

nagyjából 25 ezer háztartásnak nyújt megfizethető lakha-

tást a hálózat. A lakásszövetkezeti hálózat működésének

négy alapelve a kölcsönös segítés, az önigazgatás, a köz-

vetlen demokrácia és a kollektív tulajdon.

La Borda (Spanyolország)

A La Borda egy új házprojekt, amely mögött nem áll lakás-

szövetkezeti hálózat. A mi szempontunkból viszont azért

fontos, mert jól példázza, hogy egy progresszív politikus

által vezetett nagyváros, mint például az Ada Colau által

vezetett Barcelona, fontos szerepet tölthet be egy inno-

vatív, alternatív lakhatási projekt elindulásánál. Kísérleti

projekt jellegéből adódóan a La Borda tagjainak sokrétű fi-

nanszírozási portfóliót kellett összeállítaniuk, amely a ban-

ki hitelektől kezdve a közszféra támogatásán át a szimpa-

tizánsoktól származó kis összegű kölcsönökig terjed. A La

Borda alapítói alapvetően értelmiségiek, de a csoport célja

olyan modell kialakítása, amely tágabb rétegek lakhatási

problémáin tud segíteni. A projekt a Katalóniában jellem-

ző tágabb, önszerveződésen alapuló politikai mozgalomba

ágyazódik, amely a 2008-as válság óta különösen sok fi-

gyelmet szentelt a lakhatási kérdéseknek (ennek egyik fon-

tos eleme a PAH nevű, bedőlt lakáshitelesekből szerveződő

nagyon sikeres mozgalom46).

46 https://afectadosporlahipoteca.com/

63A külföldi példák történeti kontextusa

Gyűlés a La Bordánál12. ábra:

Forrás: http://www.laborda.coop/

Az utolsó fejezetben a magyarországi (és tágabban a kelet-

európai) bérlői lakásszövetkezeti mozgalom kialakulásának

irányába tett lépéseket mutatjuk be.

Magyarországi előzmények

A jelenlegi lépések a kollektív lakhatási projektek elter-

jesztése érdekében nem egyedülállóak a magyar történe-

lemben. Már a századfordulón léteztek olyan kísérletek,

amelyek alsó középosztálybeli csoportok lakhatását szö-

vetkezeti módon próbálták megszervezni. Bizonyos szem-

pontból a népi kollégiumi mozgalom 1930-as, 1940-es évek-

beli gyors elterjedését is tekinthetjük a közösségi lakhatási

projektek egy (a vidéki fiatalokat célzó) alesetének47. Az

államszocialista időszakban szintén találunk olyan alulról

szerveződő lakhatási kísérleteket, amelyekből sokat tanul-

hatunk. Ilyen például a miskolci Kollektív Ház esete48, vagy

az Orfeo csoport pilisborosjenői kísérleti projektje49. Emel-

lett meg kell említeni a többezer szövetkezeti tulajdonba

47 Pataki Ferenc (2005): A Nékosz-legenda. Osiris Kiadó: Budapest.

48 https://replankutatas.blog.hu/2015/03/30/a_cohousing_elso_hazai_

peldaja_a_miskolci_kollektiv_haz

49 Szarvas Márton (2016): Orfeo’s Maoist Utopia: The Emergence of

the Cultural Critique of Existing Socialism. MA szakdolgozat. Central

European University: Budapest. https://www.etd.ceu.hu/2016/szar-

vas_marton.pdf

LÉPÉSEK A BÉRLŐI

LAKÁSSZÖVETKEZETEK FELÉ

MAGYARORSZÁGON ÉS A RÉGIÓBAN

A jelenlegi lépések a

kollektív lakhatási

projektek elterjesztése

érdekében nem

egyedülállóak a magyar

történelemben.

66 Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

kerülő, újonnan épített lakást az államszocialista időszak

második felében. Azonban ezeket a már részletezett okok-

ból nem tekintjük a bérlői lakásszövetkezeti modell közvet-

len előképének.

A Rákóczi Kollektíva budapesti példája

A rendszerváltás után, és különösen a 2008-as válság, majd

a 2014 utáni ingatlanpiaci boom nyomán a hasonló kísérle-

tezések újabb hullámát láthatjuk. Itthon 2010 óta létezik a

kifejezetten a bérlői lakásszövetkezeti modell hazai elter-

jesztését célként kitűző Rákóczi Kollektíva (RK).50 Ez a cso-

port az elmúlt tíz év során felhalmozott tudás és tapasz-

talat eredményeképpen és számos közösségi albérlet után

2019 óta Zuglóban működteti az első kollektív tulajdonú,

bérlői lakásszövetkezeti házat.51

Ez a kísérlet annyiban egyedülálló, hogy a házprojekt hely-

színéül szolgáló ingatlan a lakóközösség tulajdonába került,

így a projekt fennmaradása hosszú távon biztosított. Bár a

közösség évekig tárgyalt több magyarországi bankkal hitel

felvételéről, végül egyik pénzintézet sem vállalta az úttö-

rő konstrukció kidolgozásával járó munkát. Így az ingatlan

megvásárlása saját erőforrások mozgósításával és magán-

kölcsönökkel valósult meg. A jogi lehetőségekről szóló feje-

zetben részletezett nehézségek miatt a lakóközösség végül

nem szövetkezeti jogi formát választott magának, hanem

olyan hibrid megoldást, amelyben az ingatlan tulajdonjo-

ga és a kölcsönök kezelése egy tulajdonközösség kezében

van, míg az ingatlan üzemeltetését a mindenkori bentla-

kókból álló egyesület végzi. Mindezzel párhuzamosan zajlik

egy második RK-s házprojekt szervezése, illetve az RK mint

hazai ernyőszervezet intézményesítése és megerősítése.

50 Jelen tanulmány mindkét szerzője tagja a Rákóczi Kollektívának, il-

letve alapító tagja a zuglói kísérleti projektnek. A csoport tevékeny-

ségéről lásd az alábbi cikket: https://cooperativecity.org/2017/10/03/

rakoczi-collective/

51 https://www.world-habitat.org/news/our-blog/budapest-moving-into-

a-new-co-operative-house-in-spite-of-all-odds/

A Rákóczi Kollektíva 2019

óta Zuglóban működteti

az első kollektív tulajdonú,

bérlői lakásszövetkezeti

házat.

67Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

Az RK által vallott alapelvek és lehetséges megoldási ja-

vaslatok megegyeznek a jelen tanulmány elején kifejtett

szempontokkal. Működésükben azt is szem előtt tartják,

hogy egy kiterjeszthető és megismételhető modellt dolgoz-

zanak ki, amely osztályhelyzet és élethelyzet szempontjá-

ból is többféle társadalmi csoport számára tud megfizet-

hető és élhető lakhatási alternatívát nyújtani.

Egyéb hazai csoportok

A Rákóczi Kollektíva mellett más hazai csoportok is dol-

goznak hasonló projektek megvalósításán, ám ezek nagy

része nem teljesen felel meg a tanulmányban használt bér-

lői lakásszövetkezeti modell definíciójának, sokkal inkább

a co-housing, azaz közösségi lakhatás elvei mentén szer-

veződik.

Az egyik legrégebben működő csoport a Közösségben ▪

Élni,52 amelyet fiatal építészek és építész hallgatók ala-

pítottak 2012-ben. A Közösségben Élni (KÉ) célja a co-

housingokkal és lakásszövetkezetekkel kapcsolatos tu-

dásbázis kiépítése, illetve ilyen projektek létrejöttének

segítése Magyarországon. 2016–2017 között az RK és

a KÉ számos budapesti ingatlant közösen mért fel a 4.,

10., 14., 15., 23. kerületekben, és ennek a folyamatnak az

eredményeképpen alakult meg a zuglói kísérleti projekt.

A KÉ tagjai maguk is részt vettek közösségi lakóprojek-

tekben, mint például a SissiCrib vagy a D54: mindkét

esetben fiatalok béreltek olyan nagyobb ingatlanokat,

melyeket a co-housing elveknek megfelelően alakítot-

tak ki és üzemeltettek.53

Hasonló közösségi alapelvek mentén, de egy alapítvány ▪

segítségével, illetve célzottan orvostanhallgatóknak

nyújt megfizethető lakhatást a Dr. Bíró Éva Alapítvány

ingatlana Zugligeten.54

52 http://kozossegbenelni.blogspot.com/

53 https://nullahategy.hu/te-kivel-laknal-egyutt-co-housing-titkai/

54 https://biroalapitvany.weebly.com

Egyéb hazai csoportok a

közösségi lakhatás elvei

mentén szerveződnek.

68 Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

A KÉ facilitálása mellett zajlott a B oldal című ▪

műhelymunkasorozat, ahol 50 év feletti érdeklődök

kezdtek el dolgozni egy co-housing jellegű projekt meg-

valósításán.

A KÉ Budapesten tevékenykedő aktív tagjai más kö- ▪

zösségi lakhatási szerveződések proaktív szereplőivel

2019-ben megalapították a CoHousing Budapest Egye-

sületet (CoHoBp).55 A CoHoBp fő célkitűzése a budapesti

co-housing adaptáció kidolgozása, melynek lépéseit egy

valós projek keretében, a CollAction Budapest leendő co-

housing közösséggel együtt fejlesztik és tesztelik.56

A budapesti csoportokon kívül több vidéki, a közösségi- ▪

ségre hangsúlyt helyező kezdeményezés létezik. Azon-

ban itt tipikusan magántulajdonú ingatlanokba költöz-

nek a közösség tagjai, és nem közösségi tulajdonban

gondolkoznak. Ezek a csoportok a közösségi lakhatás és

a közös munkavégzés előnyeire helyezik a hangsúlyt, a

tagoknak jellemzően egyénileg kell előteremteniük az

ingatlanvásárláshoz szükséges saját tőkét. A városokon

kívül megvalósított projekteknél gyakori a környezeti

szempontból fenntartható életmódra, és az ezt támo-

gató építészeti megoldásokra helyezett hangsúly.57

Ezen kívül érdemes megemlíteni azokat a kezdeménye- ▪

zéseket, amelyek fogyatékkal élő emberek közösségi

lakhatását szervezik meg nonprofit alapon.58 A kezde-

ményezések a közösségiség hangsúlyozásában hasonlí-

tanak ugyan egy ideális bérlői lakásszövetkezeti projekt-

re, de az ingatlan közösségi tulajdonlásának kérdésében

már nem feltétlenül.

55 https://www.cohousingbudapest.hu/cohousing-budapest

56 https://www.cohousingbudapest.hu/collaction-bp

57 Lásd például: https://www.hellovidek.hu/eletmod/2020/01/25/

ujrakezdes-videken-egyre-tobben-koltoznek-ebbe-az-onfenntarto-

nogradi-faluba

58 Lásd például az Egyenlő Esélyekért Alapítványt http://

egyenloeselyekert.hu/lakhatas/.

69Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

Kelet-európai összefogás: MOBA

Más kelet-európai országokban is több olyan csoportot ta-

lálunk, amelyek az RK-hoz nagyon hasonló módon, nagyon

hasonló elvek mentén szerveződnek, és ugyanazokkal a

strukturális nehézségekkel küzdenek. Ebből a felismerésből

fakadt a MOBA lakhatási hálózat59 2017-es megalapítása is;

azzal a céllal, hogy a bérlői lakásszövetkezeti modell kelet-

európai létrejöttét és elterjedését támogassa, illetve hogy

a helyi kezdeményezéseket nagyobb nemzetközi szereplők

felé is láthatóvá tegye.

A hálózat tagjai

a budapesti Rákóczi Kollektíva, ▪

a ljubljanai Zadrugator („Szövetkezet”), ▪60

a belgrádi Ko gradi grad („Ki építi a várost”), ▪61

a zágrábi Zadruga otvorena arhitektura („Nyitott Építé- ▪

szeti Szövetkezet”),62 illetve

a prágai Sdílené domy („Megosztott házak”). ▪63

A MOBA hálózat pártoló tagjai között számos lakhatással

vagy szolidáris gazdasággal foglalkozó nemzetközi szerve-

zetet találunk, úgy mint a World Habitat, az urbaMonde,

a Faircoop, vagy a Heinrich Böll Stiftung. Olyan kelet-eu-

rópai szervezetek is segítik a MOBA munkáját, melyek el-

kötelezettek az etikus pénzügyi termékek kifejlesztésében

és elterjesztésében: ilyen például a ZEF („Etikus Finanszí-

rozásért Szövetkezet”), mely a legnagyobb horvát szövet-

kezet64, vagy a pozsonyi Sociálni inovátori („Társadalmi

Innovátorok”), amely társadalmi vállalkozások finanszíro-

záshoz jutását támogatja.

59 A „moba” szó szerb-horvátul a magyar kalákának feleltethető meg.

További részletekért lásd a MOBA honlapját: https://moba.coop/

60 http://zadrugator.org/

61 http://www.kogradigrad.org/

62 http://www.otvorena-arhitektura.hr/

63 https://sdilenedomy.cz/

64 A szövetkezet korábbi vezetőjével egy magyar nyelvű interjú is el-

érhető: https://merce.hu/2018/03/07/osszerakjuk-amink-van-ebbol-

csinalunk-bankot-interju-egy-horvat-szovetkezeti-bank-alapitojaval/

70 Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

A MOBA célja, hogy régiós szinten összefogja az egyes or-

szágok bérlői lakásszövetkezeti modelljeit. Ez nemcsak az

eltérő országokban és városokban felhalmozott tudások

hatékony terjesztését segítheti elő, hanem a különböző

kormányzati, EU-s vagy etikus pénzügyi szereplőkkel való

kapcsolattartást, és ezáltal a mozgalmak összekapcsolásán

keresztül a tág, régiós projekt robusztusságát és méret-

gazdaságosságát. 2020 folyamán a MOBA „európai szövet-

kezeti” jogi formában fog intézményesülni,65 illetve zajlik

egy újratöltődő alap (revolving fund) kidolgozása, amely

a MOBA belső pénzügyi eszközeként tagszervezeteinek a

munkáját fogja segíteni rövid távú, olcsó kölcsönökkel.

Összességében, a MOBA egy olyan háromszintű szervezeti

struktúra megvalósításán dolgozik, amelyben a MOBA régi-

ós ernyőszervezetként fogja össze és segíti finanszírozás-

hoz jutni az országos ernyőszervezeteket, amelyek hason-

ló szerepet töltenek be az országban létező házprojektek

támogatásával és összefogásával (13. ábra). A szerveze-

ti stratégia fontos eleme, hogy az országos ernyőszerve-

zetek mellett (vagy azokba integrálva) létezzenek olyan

„facilitáló szervezetek”, amelyek végig segítik az újonnan

létrejövő lakóközösségeket a projekttervezés és -megvaló-

sítás útján.

A hazai szervezetek stratégiája a MOBA céljaival össze-

egyeztetett: míg az RK az országos ernyőszervezeti funk-

ció betöltésére vállalkozott, addig a Periféria Központ a

bérlői lakásszövetkezeti modell szakmai kidolgozásában

és a modell hatékony működéséhez szükséges közpolitikai

változások előkészítésében látja a jövőbeli szerepét.

65 https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HU/TXT/HTML/?uri=LEGISSUM

:l26018&from=EN

71Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban

MOBA

Országos

ernyőszervezet

Facilitáló

szervezet

Országos

ernyőszervezet

Facilitáló

szervezet

Országos

ernyőszervezet

Facilitáló

szervezet

BefektetőBefektetőTámogatóTámogatóPartner Partner Partner Partner

Országos

ernyőszervezet

Facilitáló

szervezet

A MOBA jövőbeli elképzelt szervezeti felépítése13. ábra:

Structural Fields of Contention in Housing Struggles: Comparative Lessons

Chapter

Full-text available

Apr 2022

This chapter presents our conclusions from comparing housing contention in Budapest and Bucharest, in a way that highlights specific heuristics following from the structural field of contention approach. We show that the main structural areas where housing tensions develop are similar in the two cases, yet the political environment of their politicization develops differently in the two cases, with direct consequences on the alliances and frameworks in which they become expressed. In all cases where tensions become politicized, we find two catalyzing factors: middle class activists with relevant expertise and institutional interfaces where claims formulated through this expertise can be directly addressed to. Looking at multi-actor field dynamics and transformations of the two contention fields, we identify a main field-level division that reflects the redistributive/market-based duality of housing policies. We suggest that movements’ own institution-building is necessary to address commodification beyond that dual institutional interface.

Housing Contention in Budapest

Chapter

Full-text available

Apr 2022

This chapter traces housing-related tensions and mobilizations across Hungary’s regime change and transition in the 1990s, the debt-driven growth of the 2000s, and the new national conservative hegemony since 2010. It identifies two main areas where housing tensions manifest: housing poverty at the bottom of the housing hierarchy, and the hardships of housing access for low- to middle-income groups. These tensions came to be expressed politically in various ways across different periods and political regimes. Homelessness and social housing were addressed by different coalitions between affected groups, right, liberal, and left professionals, and lower-middle class allies, while other aspects of housing poverty remained politically less visible. The problem of low- to middle-income households’ housing access came to be expressed around maintenance problems during the regime change, and then through the parallel politicization of accessible rentals as an alternative to home-buying, and the debt problem created by mortgage lending.

ResearchGate has not been able to resolve any references for this publication.

A bérlői lakásszövetkezeti modell Magyarországon

Recommended publications

"Gúzsba kötve táncolunk" - Zsugorodás és a kontroll leszivárgásának politikai gazdaságtana magyarors...

A Társadalomelméleti Kollégium Városműhelye. Kritikai városkutatás Magyarországon

The longue durée history of housing cooperativism in Hungary

A városrehabilitáció korszakai Magyarországon: Az állam szerepe marginális városi terek (újra)termel...