ArticlePDF Available

Исследование объема и характеристики спроса на жилую недвижимость в рамках оценки потенциала рынка жилищного строительства и перспектив развития новых территорий г. Казани

December 2018
Russian Journal of Housing Research 5(4):501

DOI:10.18334/zhs.5.4.40610

License
CC BY-NC-ND 4.0

Authors:

Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе г. Казани (Республика Татарстан) проведена на основании изучения градостроительного потенциала, особенностей локации, анализа рынка жилой недвижимости, социологического исследования потребительского опыта приобретения жилой недвижимости и платежеспособности населения. На основании исследования определена концепция развития территории, а также приоритеты позиционирования создаваемого продукта жилой недвижимости для потенциальных целевых аудиторий. Представленные выводы предназначены для государственных и муниципальных органов управления, участников рынка недвижимости и независимых исследователей.

Available via license: CC BY-NC-ND 4.0

Content may be subject to copyright.

жилищные стратегии

Том 5 • Номер 4 • Октябрь–декабрь 2018

Russian Journal of Housing Research

ISSN 2410-1621

Исследование объема и характеристики спроса

на жилую недвижимость в рамках оценки

потенциала рынка жилищного строительства

и перспектив развития новых территорий

г. Казани

Георгиевский С.А.1,Грицан О.Е.1,Седлецкая М.В.1,Степанцов П.М.2

1 Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», Москва, Россия

2 Лаборатория стратегических исследований Synopsis.Group, Москва, Россия

АННОТАЦИЯ:

Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития

участка в Кировском районе Казани проведена на основании изучения градостроительного потенциала,

особенностей локации, анализа рынка жилой недвижимости, социологического исследования потреби-

тельского опыта приобретения жилой недвижимости и платежеспособности населения. На основании

исследования определены концепция развития территории, приоритеты позиционирования создавае-

мого продукта жилой недвижимости для потенциальных целевых аудиторий. Представленные выводы

предназначены для государственных и муниципальных органов управления, участников рынка недви-

жимости и независимых исследователей.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: рынок жилья, жилищное строительство, застройка территорий, комплексная за-

стройка, социологическое исследование, жилищная потребность, жилищные стратегии, развитие тер-

ритории.

Study of the volume and characteristics of demand for residential

real estate in the framework of assessing the potential

of the housing market and the prospects for the development

of new territories of Kazan

Georgievskiy S.A.1,Gritsan O.E.1,Sedletskaya M.V.1,Stepantsov P.M.2

1 Strategic Development Agency “CENTER”, Russia

2 Strategic Research Laboratory Synopsis.Group, Russia

Введение

Сектор жилищного строительства является наиболее мультипли-

кативным сектором народного хозяйства [4, 7] (Zakharova, 2016;

Ovsyannikova, Rabtsevich, Yugova, 2017), в связи с чем вопросы обеспе-

чения его активности являются одной из ведущих стратегических задач

руководства различных уровней [9] (Svyatokha, 2013).

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

502

ABSTRACT:

Assessment of the potential of the housing construction market in order to identify the demand and

prospects for the development of the site in the Kirov district of Kazan (Republic of Tatarstan) was

carried out on the basis of the study of urban development potential, features of the location, analysis

of the residential real estate market, sociological research of consumer experience in the acquisition

of residential real estate and the solvency of the population. Based on the research, the concept of

development areas and priorities positioning to create products of residential property to potential target

audiences are deﬁned. The presented conclusions are intended for state and municipal authorities, real

estate market participants and independent researchers.

keywoRdS: housing market, housing construction, development of territories, complex building,

case study, housing need, housing strategy, development of the area.

JEL Classiﬁcation:R21, R31, P25 Received: 01.12.2018 /Published: 30.12.2018

For correspondence: Georgievskiy S.A. (sergei.georgievskii@centeragency.org)

CITATIoN:

Georgievskiy S.A., Gritsan O.E., Sedletskaya M.V., Stepantsov P.M. (2018) Issledovanie obema i khara-

kteristiki sprosa na zhiluyu nedvizhimost v ramkakh otsenki potentsiala rynka zhilischnogo stroitelst-

va i perspektiv razvitiya novyh territoriy g. Kazani [Study of the volume and characteristics of demand

for residential real estate in the framework of assessing the potential of the housing market and the

prospects for the development of new territories of Kazan]. Zhilischnye strategii. 5. (4). – 501-530.

doi:10.18334/zhs.5.4.40610

Данное социологическое исследование проведено в 2018 году с целью обоснова-

ния выбора варианта застройки крупного земельного участка в Казани. Исследуемый

участок расположен на территории с естественными и трансформированными лес-

ными ландшафтами с перепадом высот рельефа от 75 до 100 м. На участке располо-

жены заброшенные объекты бывшей военной базы: фрагменты транспортной инфра-

структуры (грунтовые дороги), а также находящиеся в руинированном состоянии и

частично демонтированные здания (склады, казарменные помещения).

Казань является крупным историко-культурным, промышленно-деловым и научно-

образовательным региональным центром и с населением 1,24 млн человек и занимает

второе место по количеству населения среди городов Приволжского федерального

округа после Нижнего Новгорода (1,26 млн человек) и шестое место в России [14].

Положение в центре Кировского района, удаленное от его густонаселенных кварта-

лов и главных точек роста, окружение лесными природными территориями и зонами

транспортной инфраструктуры, а также отделенность рекой Казанкой от центра

города определяет «анклавность» исследуемой территории.

На основании Постановления Кабинета министров РТ №356 от 08.06.2017 «О

создании Республиканского фонда поддержки» земельный участок площадью

7599195 кв.м (759,9 га) с кадастровым номером 16:50:000000:15597 и расположен-

ными на нем объектами недвижимости передан в «Республиканский фонд поддер-

жки» в виде добровольного имущественного взноса на формирование средств Фонда.

503

Жилищные стратегии № 4’2018 (Октябрь-декабрь)

Об АВТОрАх:

Георгиевский Сергей Андреевич,генеральный директор Агентства стратегического развития «ЦЕНТР»

(sergei.georgievskii@centeragency.org)

Грицан Ольга Евгеньевна,руководитель аналитического отдела Агентства стратегического развития

«ЦЕНТР» (olga.gritsan@centeragency.org)

Седлецкая Мария Владимировна, ведущий аналитик Агентства стратегического развития «ЦЕНТР»

(maria.sedletskaya@centeragency.org)

Степанцов Павел Михайлович,руководитель аналитического отдела Лаборатории стратегических ис-

следований Synopsis.Group (stepantsov@synopsis.group

ЦИТИрОВАТЬ СТАТЬЮ:

Георгиевский С.А., Грицан О.Е., Седлецкая М.В., Степанцов П.М. Исследование объема и характери-

стики спроса на жилую недвижимость в рамках оценки потенциала рынка жилищного строительства и

перспектив развития новых территорий г. Казани // Жилищные стратегии. – 2018. – Том 5. – №4. – С.501-

530. doi:10.18334/zhs.5.4.40610

Проектируемый участок расположен в центральной части Кировского района

Казани на территории бывшей 43–й центральной артиллерийской базы боеприпасов

Главного ракетно-артиллерийского управления (ГРАУ) Минобороны РФ.

В связи с указанными выше условиями в исследовании поставлена цель по изуче-

нию объема и характеристик спроса на недвижимость для формирования рыночного

предложения на крупном земельном участке.

Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса

и перспектив развития участка в Кировском районе Казани проведена на основании

изучения предпосылок развития территории: градостроительного потенциала, осо-

бенностей локации, анализа рынка объектов жилой недвижимости Казани и приле-

гающих территорий, конкурентной среды города, социологического исследования

потребительского опыта приобретения жилой недвижимости и платежеспособности

населения.

При формировании уникальных особенностей проекта развития территории был

использован международный опыт развития дезурбанизированных территорий, а

также учтены лучшие практики жилищного строительства в Казани, отражающие

общероссийские тенденции. К примеру, в Казанской агломерации некоторыми авто-

рами выявлена потребность в особом типе жилья для людей старшего поколения

[2] (Gareev, Yamaltdinova, 2017). При этом в некоторых регионах можно говорить о

субурбанизации как новом направлении развития территорий [8] (Rusanov, 2017).

Учитывая, что ситуация на рынке жилья зависит от значительного количества вли-

яющих на него факторов [3, 6] (Zalkind, 2016; (Lebedinskaya, Vladimirov, Varuschenko,

Popov, 2017)), исследование включает в себя большой объем задач и исследует значи-

тельное количество вопросов.

На основании проведенных исследований и сравнительной экономической оценки

вариантов развития была определена рамочная концепция развития территории,

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

504

определяющая основную идею развития территории, принципы функционально-пла-

нировочной организации, ориентировочные показатели развития, а также приори-

теты позиционирования создаваемого продукта жилой недвижимости для потенци-

альных целевых аудиторий.

Данная статья посвящена выявлению объема и характеристик спроса на жилую

недвижимость в рамках комплексного исследования «Оценка потенциала рынка

жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в

Кировском районе г. Казани (Республика Татарстан)» и адаптирована под требования

журнала «Жилищные стратегии».

Авторами рассмотрены положения различных исследователей о современных

моделях эффективной сбалансированности рынков жилья [1] (Galazova, Krasnova,

Vilgelm, 2016), о месте платежеспособного спроса населения в обеспечении доступно-

сти жилья [5] (Kubasova, 2015) и современные подходы к диагностированию потреби-

телей индивидуальных жилых домов [12] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova, 2016).

Полная версия исследования «Оценка потенциала рынка жилищного строитель-

ства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе

г. Казани (Республика Татарстан)» опубликована на сайте https://www.researchkzn.ru/

Методика исследования

Территория исследования: Россия, Республика Татарстан, г. Казань.

Сроки проведения исследования: февраль–май 2018 года.

Исследование проводилось тремя основными методами.

1. Телефонный социологический опрос жителей Казани и близлежащих населенных

пунктов по репрезентативной выборке.

Объем выборки: 1000 респондентов, проживающих на территории Казани и близ-

лежащих населенных пунктов.

Телефонные формализованные интервью по технологии CATI.

Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.

Уровень доверительной вероятности – 97%, статистическая погрешность выборки

не превышает ± 2,5%

Квотирование, обеспечивающее репрезентативность опроса по базовым характе-

ристикам населения, проводится по следующим параметрам:

 пол;

 возраст.

2. Целевой телефонный опрос

Объем выборки: 200 человек.

Телефонные формализованные интервью по технологии CATI.

Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.

Квотирование: намерение приобрести недвижимость в течение 3-х лет.

505

Жилищные стратегии № 4’2018 (Октябрь-декабрь)

3. Глубинные интервью с жителями, купившими недвижимость, для определения

требований целевого сегмента аудитории к недвижимости

Объем работ: 11 глубинных интервью с людьми, купившими недвижимость в ком-

форт+ или бизнес-классе. Глубинные интервью использовались для понимания того,

что стоит за запросами отдельных групп потребителей, и не использовались для выне-

сения количественных оценок.

Характеристика и градостроительный анализ территории

Ключевым достоинством исследуемого участка является сопряжение с обширными

пространствами естественных (а также незначительно вторично измененных) подта-

ежных ландшафтов с хвойно-широколиственными лесами, часть которых формирует

особо охраняемую природную территорию местного значения «Городской лесопарк

«Лебяжье», а также близость ключевого рекреационно-экологического и эстетиче-

ского ресурса региона – реки Волги. К локационным недостаткам можно отнести вли-

яние санитарно-защитной зоны Казанского порохового завода и общую неурбанизи-

рованность участка, характеризующуюся отсутствием транспортной, социальной и

коммунальной инфраструктуры, что обусловлено его расположением в периферийной

зоне города (рис.1).

В 20-минутной изохроне доступности общественным (железнодорожным и назем-

ным) транспортом расположено значительно больше объектов социально-культурно-

бытового обслуживания:

 7 общеобразовательных школ, расположенных в Адмиралтейской слободе,

Красной горке, Юдино, а также в поселке Октябрьский;

 12 дошкольных образовательных учреждений, расположенных в Адмирал-

тейской слободе, Красной горке, Юдино, а также в поселке Октябрьский;

 6 поликлиник, расположенных в Адмиралтейской слободе, Юдино, а также в

поселке Октябрьский, и дневной стационар Городской больницы №4;

 35 продовольственных магазинов;

 9 аптек.

Общая численность населения Казани по состоянию на начало 2018 года состав-

ляла 1 млн 243 тыс. человек, в городе наблюдается постоянный прирост населения.

Доля русских среди населения Казани составляет 49%, татар – 47%, также националь-

ный состав представлен чувашами, украинцами, марийцами и удмуртами.

Все основные объекты культурного наследия расположены на территории

Адмиралтейской слободы – более 90 памятников археологии, культуры, истории и архи-

тектуры. Среди них – памятник воинам, павшим при взятии Казани в 1551 г., Успенский

Зилантов монастырь, Макарьевская церковь, комплекс зданий Казанского порохового

завода, кожевенный завод «Кызыл кунче», юбилейная арка «Красные ворота».

Размещение в соответствии с Генеральным планом жилой застройки в пределах

рассматриваемой территории имеет следующие предпосылки:

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

506

 комфортная транспортная доступность административного и исторического

центра;

 межмагистральное положение формируемого планировочного образования с

альтернативными выездами на магистрали 1-го класса:

 диверсифцированный общественный транспорт;

 большая площадь территория развития, позволяющая избежать высокоплот-

ной застройки и одновременно разместить необходимые объекты инфраструк-

туры;

 сопряжение участка с территориями, сохраняющими в перспективе современ-

ный вид использования: особо охраняемые природные территории, слабо урба-

низированные территории малоэтажной застройки (Старое и Новое Аракчино,

садово-дачные товарищества).

Существенными ограничениями развития рассматриваемой территории являются

недостаточно высокая пропускная способность транспортных магистралей, связыва-

ющих участок с центром города, и необеспеченность объектами социально-культурно-

бытового обслуживания населения.

Рисунок 1. Положение участка относительно транспортного каркаса г. Казани

Источник: подготовлено авторами

Рисунок 1. Положение участка относительно транспортного каркаса г. Казани

Источник: подготовлено авторами

В 20-минутной изохроне доступности общественным (железнодорожным

и наземным) транспортом расположено значительно больше объектов

социально-культурно-бытового обслуживания:

- 7 общеобразовательных школ, расположенных в Адмиралтейской слободе,

Красной горке, Юдино, а также в поселке Октябрьский;

- 12 дошкольных образовательных учреждений, расположенных в

Адмиралтейской слободе, Красной горке, Юдино, а также в поселке

Октябрьский;

- 6 поликлиник, расположенных в Адмиралтейской слободе, Юдино, а также

в поселке Октябрьский, и дневной стационар Городской больницы № 4;

- 35 продовольственных магазинов;

- 9 аптек.

507

Жилищные стратегии № 4’2018 (Октябрь-декабрь)

Учитывая благоприятную экологическую обстановку, наличие крупных массивов

озелененных территорий, рассматриваемый земельный участок обладает потенциалом

для формирования нового «экологоориентированного» типа городской среды и созда-

ния позитивного имиджа всего Кировского района.

При этом прилегающая территория Адмиралтейской слободы может стать допол-

нительным драйвером развития территории Артиллерийских складов за счет разви-

тия культурно-развлекательной деятельности и всесезонных туристических услуг.

Среди сильных сторон участка следует отметить его значительный размер и неза-

строенность, позволяющие не только создать оптимальную планировочную структуру

жилых районов, но и максимально сохранить существующие лесные насаждения. В

совокупности с благоприятным экологическим окружением это способствует созда-

нию в черте города Казани городской среды нового типа: максимально экологоори-

ентированной.

В то же самое время наиболее слабые стороны участка – необеспеченность соци-

ально-гарантированным минимумом объектов обслуживания населения и низкая

транспортная доступность – способны оказать влияние на конкурентоспособность

создаваемого продукта, как в связи с наличием реальных запросов потребителей на

развитую инфраструктуру и транспортную доступность участка, так и в связи с эмо-

циональным восприятием устоявшегося образа Кировского района у жителей города.

Укрупненная оценка динамики рынка жилой недвижимости

В целях оценки динамики рынка жилой недвижимости в Казани на основании дан-

ных статистических баз Росреестра [15] был произведен укрупненный анализ реги-

стрируемых сделок объектов жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке:

квартир, отдельно стоящих жилых зданий, земельных участков для индивидуального

жилого строительства. Рассматриваемый период ограничивается 2016 годом ввиду

изменения формата предоставления информации с 2017 года.

Динамика изменения цен на рынке жилья г. Казани в целом соответствует

общероссийским тенденциям, что отмечено и в трудах других исследователей [13]

(Khabibrakhmanova, Khabibrakhmanov, 2015).

Динамика регистрации сделок с квартирами в Казани с 2012 по 2016 год показы-

вает резкий спад, совпадающий с кризисным периодом экономики РФ. Начиная с

2015, наблюдается некоторая стабилизация рынка (рис.2). Следует обратить внимание

на тот факт, что изначально квартиры на первичном рынке пользовались большим

спросом, но затем квартиры на вторичном рынке обошли по популярности квартиры

в новостройках.

Тенденции рынка индивидуального жилищного строительства сов-падают в дина-

мике с тенденциями на рынке квартир: падение в 2013, стабилизация к 2015 и незна-

чительный рост в 2016. Однако здесь, как и в случае с земельными участками, нет пре-

обладания регистрируемых сделок вторичного рынка над первичным (рис.3).

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

508

Рисунок 2. Динамика количества зарегистрированных сделок купли/продажи квартир в Казани

Источник: составлено авторами по данным Росреестра

Рисунок 3. Динамика спроса на объекты индивидуального жилищного строительства в Казани

Источник: составлено авторами по данным Росреестра

Динамика зарегистрированных сделок с объектами жилой недвижимости в Казани

и сопряженных районах демонстрирует:

 относительную стабилизацию спроса после кризисного спада на все типы объ-

ектов на первичном и на вторичном рынках;

 сопоставимость объема спроса на ИЖС и земельные участки в Казани и сово-

купного объема спроса в сопряженных районах;

 преобладание спроса на земельные участки малого размера в Казани и среднего

размера в прилегающих районах;

Рассматриваемый период ограничивается 2016 годом ввиду изменения

формата предоставления информации с 2017 года.

Динамика изменения цен на рынке жилья г. Казани в целом

соответствует общероссийским тенденциям, что отмечено и в трудах других

исследователей [13] (Khabibrakhmanova, Khabibrakhmanov, 2015).

Динамика регистрации сделок с квартирами в Казани с 2012 по 2016 год

показывает резкий спад, совпадающий с кризисным периодом экономики РФ.

Начиная с 2015, наблюдается некоторая стабилизация рынка (рис. 2). Следует

обратить внимание на тот факт, что изначально квартиры на первичном

рынке пользовались большим спросом, но затем квартиры на вторичном

рынке обошли по популярности квартиры в новостройках.

Рисунок 2. Динамика количества зарегистрированных сделок купли/продажи квартир в

Казани

Источник: составлено авторами по данным Росреестра

Тенденции рынка индивидуального жилищного строительства сов-

падают в динамике с тенденциями на рынке квартир: падение в 2013,

стабилизация к 2015 и незначительный рост в 2016. Однако здесь, как и в

случае с земельными участками, нет преобладания регистрируемых сделок

вторичного рынка над первичным (рис. 3).

Рисунок 3. Динамика спроса на объекты индивидуального жилищного строительства в

Казани

Динамика зарегистрированных сделок с объектами жилой недвижимости

в Казани и сопряженных районах демонстрирует:

- относительную стабилизацию спроса после кризисного спада на все типы

объектов на первичном и на вторичном рынках;

- сопоставимость объема спроса на ИЖС и земельные участки в Казани и

совокупного объема спроса в сопряженных районах;

- преобладание спроса на земельные участки малого размера в Казани и

среднего размера в прилегающих районах;

- возрастание спроса на ИЖС среднего размера в Казани и прилегающих

районах;

- превалирование спроса на квартиры малого размера;

- ощутимое участие объектов вторичного рынка жилой недвижимости в

городе Казани.

Учитывая особенности динамики рынка объектов жилой недвижимости в

Казани, в ближайшие годы можно ожидать стабильный спрос на объекты

жилой недвижимости при условии сохранения макроэкономических

тенденций.

509

Жилищные стратегии № 4’2018 (Октябрь-декабрь)

 возрастание спроса на ИЖС среднего размера в Казани и прилегающих районах;

 превалирование спроса на квартиры малого размера;

 ощутимое участие объектов вторичного рынка жилой недвижимости в городе

Казани.

Учитывая особенности динамики рынка объектов жилой недвижимости в Казани,

в ближайшие годы можно ожидать стабильный спрос на объекты жилой недвижимо-

сти при условии сохранения макроэкономических тенденций.

За счет планируемого развития транспортной сети и комфортной доступности

достижения центра города, улучшения экологической ситуации и соседства с круп-

ными залесенными территориями Кировский район может позиционироваться как

привлекательный для приобретения недвижимости в его пределах.

Основным фактором, снижающим конкурентоспособность Кировского района,

является его промышленное наследие. После проведения реструктуризации или

вывода опасного для окружающей среды и здоровья населения производства данный

фактор не будет иметь значимого влияния.

Средняя транспортная доступность Кировского района, также снижающая его

конкурентоспособность, по ожиданиям, улучшится по мере реализации мероприятий

по развитию УДС, предусмотренных Генеральным планом.

При репозиционировании важно учитывать существующий имидж данного рай-

она как социально неблагополучного.

Выявленные конкурентные проекты на рынке недвижимости позволили сформи-

ровать ключевые тренды жилищного строительства, которые могут влиять на конку-

рентоспособность проектов жилищного строительства в Казани:

 Оригинальные дизайнерские концепции благоустройства мест общего пользо-

вания.

 Дошкольные и среднеобразовательные учреждения с уникальной системой

образования и развитой инфраструктурой.

 Использование экологически чистых материалов и энергосберегающих техно-

логий.

 Концепция «Загородная жизнь в черте города» – формирование коттеджных

поселков с автономной коммунальной инфраструктурой, собственными обра-

зовательными, коммерческими объектами.

 Благоустройство собственных рекреационных пространств (парки, бульвары).

Таким образом, формирование рынка жилищного строительства в Казани осу-

ществляется:

 на фоне поступательного роста социально-экономических и социально-демо-

графических показателей;

 в высококонкурентной среде в сфере жилищного строительства, характеризу-

ющейся наличием большого количества и разнообразия жилой недвижимости,

высоким уровнем комфортности жилой среды;

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

510

 в условиях стабилизации спроса на объекты жилой недвижимости после кри-

зисного падения большинства сегментов в предыдущие годы.

В сложившихся условиях торговое предложение в сегменте ИЖС, относительно

стабильном в рассмотренный период и представленном в настоящее время наимень-

шим количеством жилых комплексов на строительном рынке, потенциально конку-

рентоспособно. Тем не менее, в условиях высококонкурентной среды успешность реа-

лизации во многом зависит от уникальности торгового предложения.

Оценка объема платежеспособного спроса на жилье

В общей сложности доля людей, планирующих приобретение жилья в Казани (от

общего числа респондентов), составляет 46%. При этом среди жителей Казани покупку

недвижимости планируют 41%, а из числа близлежащих пригородов – 54%.

Между тем стоит отметить, что 10% рассчитывают на приобретение жилья в пре-

дельно долгосрочной перспективе – позже, чем через 5 лет. В целом данный сегмент

аудитории можно рассматривать как тот, который только заявляет о своих намере-

ниях. При этом заниматься приобретением недвижимости в обозримом будущем они

не собираются.

В краткосрочной перспективе о покупке недвижимости задумывается 8% респон-

дентов – они готовы купить жилье в течение 1 года. Столько же планируют приобре-

тение жилья во временном промежутке от 1 до 2 лет. В среднесрочной перспективе (от

2 до 3 лет) покупка недвижимости интересует 7% опрошенных (рис.4).

Рисунок 4. Распределение ответов на вопрос «Планируете ли вы покупку недвижимости?»

Источник: составлено авторами по данным репрезентативного опроса

среднесрочной перспективе (от 2 до 3 лет) покупка недвижимости интересует

7 % опрошенных (рис. 4).

Рисунок 4. Распределение ответов на вопрос «Планируете ли вы покупку

недвижимости?»

Источник: составлено авторами по данным репрезентативного опроса

Таким образом, можно говорить, что чуть менее ¼ респондентов (23 %) в

целом заинтересованы в приобретении недвижимости. Тем не менее,

необходимо учитывать, что не все из них могут позволить себе заплатить

рыночную стоимость за 1 кв. м жилья. В связи с этим мы оценили объем

платежеспособного спроса на недвижимость среди опрошенных, исходя из

минимальной цены за квадратный метр жилья в 60 тыс. рублей.

В таком случае доля реального платежеспособного спроса составляет 6 %

от совершеннолетнего населения Казани. В абсолютных значениях это 63 000

человек, исходя из численности совершеннолетнего населения Казани в

1 050 000 человек. Именно столько людей планирует приобрести жилье в

краткосрочной и среднесрочной перспективе и готовы заплатить за него

минимальную рыночную стоимость.

511

Жилищные стратегии № 4’2018 (Октябрь-декабрь)

Таким образом, можно говорить, что чуть менее ¼ респондентов (23%) в целом

заинтересованы в приобретении недвижимости. Тем не менее, необходимо учиты-

вать, что не все из них могут позволить себе заплатить рыночную стоимость за 1 кв. м

жилья. В связи с этим мы оценили объем платежеспособного спроса на недвижимость

среди опрошенных, исходя из минимальной цены за квадратный метр жилья в 60 тыс.

рублей.

В таком случае доля реального платежеспособного спроса составляет 6% от совер-

шеннолетнего населения Казани. В абсолютных значениях это 63000 человек, исходя

из численности совершеннолетнего населения Казани в 1050000 человек. Именно

столько людей планирует приобрести жилье в краткосрочной и среднесрочной пер-

спективе и готовы заплатить за него минимальную рыночную стоимость.

Чаще всего в качестве предпочтительного объекта недвижимости рассматрива-

ются квартиры в многоэтажных и среднеэтажных домах (рис.5). Кроме того, довольно

популярным вариантом является ИЖС. Реже всего как предпочтительный объект

для приобретения рассматривается таунхаус или коттедж без приусадебного участка.

Между тем, на основании данных целевого опроса можно заключить, что более 1/3

потенциальных покупателей недвижимости ориентированы на приобретение загород-

ного жилья, будь то таунхаусы или ИЖС. В общей сложности, на приобретение такого

жилья рассчитывают 34%.

При этом наибольшая доля платежеспособного спроса приходится на самую крат-

косрочную перспективу – 39% в течение 1 года, для 61% это чуть более отдаленная

перспектива (от 1 года до 3 лет) (рис.6).

Применительно к различным типам жилья платежеспособный спрос распределя-

ется следующим образом: наибольшую готовность приобрести жилье в самом крат-

косрочном горизонте демонстрируют те, для кого тип жилья не имеет значения, важен

сам факт приобретения недвижимости (41%). Чем ниже этажность, тем реже плате-

жеспособные покупатели готовы приобретать такую недвижимость в ближайшем

будущем: в течение года в многоэтажке планируют приобрести 33%, в доме 5–8 эта-

Рисунок5. Распределение ответов на вопрос: «Какой тип жилья рассматривают в качестве

предпочтительного?»

Источник: данные целевого опроса; вопрос со множественным выбором ответов задавался

только тем, кто планирует покупать недвижимость в течение ближайших трех лет

Рисунок 5. Распределение ответов на вопрос: «Какой тип жилья рассматривают в

качестве предпочтительного?»

Источник: данные целевого опроса; вопрос со множественным выбором ответов задавался только

тем, кто планирует покупать недвижимость в течение ближайших трех лет

Чаще всего в качестве предпочтительного объекта недвижимости

рассматриваются квартиры в многоэтажных и среднеэтажных домах (рис. 5).

Кроме того, довольно популярным вариантом является ИЖС. Реже всего как

предпочтительный объект для приобретения рассматривается таунхаус или

коттедж без приусадебного участка. Между тем, на основании данных

целевого опроса можно заключить, что более 1/3 потенциальных

покупателей недвижимости ориентированы на приобретение загородного

жилья, будь то таунхаусы или ИЖС. В общей сложности, на приобретение

такого жилья рассчитывают 34 %.

При этом наибольшая доля платежеспособного спроса приходится на

самую краткосрочную перспективу – 39 % в течение 1 года, для 61 % это

чуть более отдаленная перспектива (от 1 года до 3 лет) (рис. 6).

Рисунок 6. Распределение по планам приобретения недвижимости

Источник: данные репрезентативного опроса

Russian JouRnal of Housing ReseaRcH #4’2018 (October-December)

512

жей– 22%, в доме ниже пяти этажей – 7%. ИЖС в краткосрочной перспективе готовы

рассматривать 15% платежеспособных жителей (табл.1).

На первичный рынок, как правило, ориентированы потенциальные покупатели

ИЖС, таунхаусов и многоэтажек. Так, предпочитающие ИЖС и таунхаусы/коттеджи

без приусадебного участка чаще планируют покупать недвижимость на рынке пер-

вичного жилья (63% и 71%, соответственно). Покупатели многоэтажек рассматривают

такой вариант чуть реже – 58%. Перечисленные категории в целом ориентированы

на новое жилье (построенное не ранее 5 лет назад), в отличие от тех, кто готов рас-

смотреть варианты квартиры в малоэтажном или среднеэтажном доме (рис.7). Так,

каждый третий потенциальный покупатель жилья 5–8-этажном доме или в доме не

выше 4 этажей готов приобрести жилье не в новостройке, а на вторичном рынке

(среди предпочитающих ИЖС, таунхаусы и многоэтажки этот показатель ниже в 2