ChapterPDF Available

Raíces de la desigualdad: Impacto de la conformación del precio inmobiliario en la segregación urbana

Authors:

Abstract

La segregación socio residencial es uno de los grandes problemas de las ciudades chilenas. Muchos diagnósticos han avanzado en la generación de una agenda de investigación a este respecto, pero la mecánica económica que está subyacente al fenómeno ha sido un material más esquivo y poco constante en la agenda. Este trabajo busca iniciar un debate sobre la modelación económica del mercado inmobiliario y como los preceptos de la modelación – propia de un mercado en libre competencia y con las características del bien vivienda– solamente pueden generar una ciudad segregada. Las formulaciones permiten explicar el desarrollo de un mercado inmobiliario sin regulaciones, el cual en un contexto de desigualdad de ingresos solo permitiría la generación de una ciudad segregada socio espacialmente.
241
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
BLOQUE POLÍTICAS PÚBLICAS ,
CIUDAD Y DESARROLLO URBANO
P.P. Equidad V2.indd 241 26-06-19 12:56
289
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
Raíces de la desigualdad: Impacto de la
conformación del precio inmobiliario en la
segregación urbana
Roots of inequality: Impact of the conformation of
the real estate price in the urban segregation
Carlos Aguirre
Universidad de Las Américas, Chile
Encinas, Felipe Encinas
Pontificia Universidad Católica de Chile
Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS)
Ricardo Truffello
Pontificia Universidad Católica de Chile
Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS)
Resumen: La segregación socio residencial es uno de los grandes problemas de las ciudades
chilenas. Muchos diagnósticos han avanzado en la generación de una agenda de investigación
a este respecto, pero la mecánica económica que está subyacente al fenómeno ha sido un
material más esquivo y poco constante en la agenda. Este trabajo busca iniciar un debate sobre
la modelación económica del mercado inmobiliario y como los preceptos de la modelación
– propia de un mercado en libre competencia y con las características del bien vivienda–
solamente pueden generar una ciudad segregada. Las formulaciones permiten explicar el
desarrollo de un mercado inmobiliario sin regulaciones, el cual en un contexto de desigualdad
de ingresos solo permitiría la generación de una ciudad segregada socio espacialmente.
Palabras clave: segregación socioresidencial, modelación económica, mercado inmobiliario,
vivienda
P.P. Equidad V2.indd 289 26-06-19 12:57
290
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
1. Introducción
1.1. El problema de la segregación socio-residencial en Chile
El mercado inmobiliario habitacional en Chile es, sin duda, un mercado liberalizado,
lo que implica que existe una pequeña –por no decir nula– intervención del Estado. En
ese sentido, las normas actuales, zonican los usos y características edicatorias de los
espacios, asociados a estudios –que una vez entregados– son sobrepasados por una
realidad en constante transformación. En ese sentido, Salcedo (2017) establece que el
espacio urbano –entendido como espacio público– es una expresión del poder social y de
las formas con que este se expresa, manteniendo las lógicas del capital en una sociedad
capitalista y por ende las luchas que se integran en él, son propias de una transformación
social (Castell, 1977).
Por tanto, en una sociedad segregada social y económicamente, los proceso de
auto segregación de algunas clases sociales (Salcedo, 2017) (Rasse, 2016), se deberían
expresar de forma permanente y creciente. Sin embargo, los modelos de análisis que han
pretendido observarla, han estado asociados a condiciones particulares de ésta, como las
dimensiones denidas por Sabatini, Cáceres, & Cerda (2001), en términos de concentración,
homogeneidad, prestigio o jerarquía social asociada con el habitar en un lugar. En esa lógica,
la literatura habitualmente ha abordado la segregación como dato dado, vale decir, como
fenómeno urbano sobre el cual es pertinente discutir, sin adentrarse en una explicación
más especulativa sobre sus orígenes y las formas que permiten establecer sus procesos
de materialización. Este artículo busca discutir sobre como la mecánica inmobiliaria –en
una economía de mercado con bajos o nulos resguardos– potencian la segregación y la
producción del espacio urbano y que esto es consustancial al modelo de desarrollo urbano
(o a la ausencia de éste).
1.2. Características del mercado de vivienda
El mercado de la vivienda se construye en base a actores, considerando, por ejemplo, el
Estado, desarrolladores inmobiliarios, empresas constructoras, demandantes de vivienda
y vecinos del barrio, los cuales conguran un proceso de transacción de bienes y servicios.
Estos bienes y servicios se explicitan en un producto aumentado, vale decir, un producto
complejo que incorpora bienes propios de la promoción inmobiliaria y otros asociados al
sector donde está emplazado. Estos bienes y servicios, en particular, son denominados
atributos, los cuales pueden ser entendidos como aquellas características del producto
inmobiliario que son capaces de generar una diferenciación en la vivienda, contribuyendo
a su construcción de valor (Encinas, Aguirre, & Marmolejo, 2018).
En primer lugar, los atributos propios de la localización, son denidos por su ubicación
en el espacio, y por ende, son únicos. Esto congura un mercado monopólico, donde la
ubicación marca la máxima explotación o uso de su espacio, el cual es captado, además,
por el precio de transacción del suelo (Roca, 1986). A la luz de este punto, el producto
vivienda se recongura de forma locacional, asociado a las distancias entre los centros de
P.P. Equidad V2.indd 290 26-06-19 12:57
291
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
empleo y servicios (Aguirre & Marmolejo, 2011), agregando o cambiando atributos de la
promoción inmobiliaria para congurar el precio nal acorde a las condiciones de pago de
los demandantes. Un efecto de este proceso es la variación de los atributos inmobiliarios
destacados y presentes (Encinas, Aguirre, & Marmolejo, 2018), como también el cambio en
los tamaños y tipos de productos inmobiliarios en oferta.
1.3. Proyectos inmobiliarios y valor de suelo como causalidad de abajo hacia arriba
(bottom-up): una perspectiva desde la industria
Dentro del discurso de los inmobiliarios, es un lugar común la relación que existe
entre el valor del suelo y los proyectos que se producen sobre ellos. Así, no resulta extraño
que dichos agentes armen que el valor del suelo acaba aumentando de forma directa
el precio al que tienen que vender o alquilar los productos inmobiliarios que sobre él se
localizan. Este precio o disposición a pagar esta mediada por las capacidades nancieras
de los demandantes, y por tanto tiene un límite superior determinado por su capacidad
de deuda. O sea cuenta con un claro valor de cambio como elemento de transacción en el
mercado.
En ese orden de ideas, el (alto) valor del suelo no sólo condiciona los (altos) precios de
los inmuebles, sino que, además, condicionan su tipología, uso y calidad constructiva. De
esta forma, las zonas en donde la compra de terrenos resulta muy costosa, acaban siendo
desarrolladas con proyectos que permiten sacar el máximo provecho a tales inversiones,
maximizando el retorno de la inversión en el suelo por sobre el de construcción. Dicho
aprovechamiento viene, en primer lugar, jado por el uso y nicho de mercado al cual se
orientan los proyectos inmobiliarios, que a su vez son herederos de la capacidad de pago
o renta presente y proyectada de los demandantes. De forma simultánea, la intensidad
edicatoria también responde al máximo provecho que se pueda obtener del suelo, de
forma que, si éste se adquiere a un precio alto, los motivos para extraer el máximo provecho
a través de la construcción en altura se maximizan. Ambas cosas, es decir, uso e intensidad,
acaban fundiéndose para determinar la tipología edicatoria. De esta forma, la relación
de causalidad de abajo hacia arriba (bottom-up) queda claramente constatada desde la
perspectiva de quienes inciden en la oferta inmobiliaria. No resulta extraño, entonces,
que en los estudios de factibilidad partan del precio del suelo y con este antecedente se
calcule la rentabilidad que el “proyecto especulativo” poseería, una vez que el proyecto, su
construcción y los atributos asociados a la localización quedan jados como consecuencia
de dicho precio. Tampoco es raro que dichos agentes clamen por una liberalización,
o disminución de las restricciones edicatorias del suelo, como vía para absorber los
costos de construcción de la vivienda y minimizar las externalidades negativas que están
obligados a incorporar en sus costos.
En términos simples, el demandante compra lo que le alcanza, lo cual en términos
económicos se expresa por la condición natural de monopolio locacional del proyecto,
lo que entendemos como valor de cambio, o sea el demandante compra una vivienda
asociada a sus ingresos futuros y asimismo, es capaz de establecer cambios en la jerarquía
y valoración de los atributos en función de alcanzar este máximo de endeudamiento. Bajo
esta lógica llegan a competir proyectos sustitutos –compitiendo a un precio similar– o
P.P. Equidad V2.indd 291 26-06-19 12:57
292
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
reemplazando ubicación por otros atributos. Esta renta de monopolio se constituye en
la mercancía o servicio producido – además de la propia del suelo – solapándose unas
con otras y generando un nuevo paradigma de análisis, que en su conceptualización de
maximización de utilidad del capital reevalúan la ecuación inmobiliaria (Harvey, 2014).
Siguiendo este argumento se realiza una competencia” entre monopolistas, que cambian
sus mercados al diferenciarse entre sí –mediante el diseño de su producto inmobiliario–
desde su producto base a los servicios asociados, al imaginario de la vivienda urbana o
componente simbólico (Bourdieu, 2001) y a los medios de comercialización que se utilizan.
Esta “competencia monopolística” entre productos, congura una oferta inmobiliaria con
niveles de diferenciación a nivel de atributos y enfoques de mercado.
Así, el suelo recibe una transferencia a través de una lógica de arriba hacia abajo
que puede ser un pago periódico en forma de alquiler. De esta forma, la capitalización
nanciera de dicha transferencia puede transformarse en un precio o, mejor dicho, en un
precio probable o valor de cambio, efectivamente especulativo.
1.4. Proyectos inmobiliarios y valor de suelo como causalidad de arriba hacia abajo
(top-down): una aproximación desde la economía urbana
La postura de los desarrolladores inmobiliarios, topa de forma frontal con la teoría
fundacional de la economía urbana, según la cual el mecanismo de formación del valor
del suelo es precisamente el contrario: son los usos, las intensidades de uso y lo que los
individuos están dispuestos (y pueden) pagar por ellos los que acaban incidiendo sobre
el valor del suelo –en una relación de causalidad de arriba hacia abajo (top-down)– y no al
revés.
La teoría de la renta ofertada se encuentra en el corazón de la llamada nueva economía
urbana, la cual se caracteriza fundamentalmente por estudiar las relaciones que se suscitan
entre los individuos (y agentes económicos) en el espacio. Ricardo (1819) sugirió de forma
primigenia que el suelo no tiene un valor en sí mismo, sino que lo forma a través de una
transferencia de renta. Esta se forma por la diferencia entre el precio que en el mercado
tienen los productos a los que da sustento menos el conjunto de costes de producción
distintos al suelo. De forma que cuanto más dispuesta esté la demanda a pagar por aquello
que se desarrolla en una determinada localización, tanto mayor es la renta que se puede
pagar por el suelo, sintetizando el uso potencial del suelo, completando el análisis del uso
de este como elemento básico de conformación del precio. A esto llamamos valor de uso.
Von Thünen (1826) propuso una tesis que acabaría determinando el pensamiento
económico en relación a la determinación de usos y valor del suelo. Para él, existe un
principio básico de compensación entre los costes de transporte y la renta del suelo, de
forma que las zonas más próximas a las centralidades territoriales suelen tener valores del
suelo más elevados porque permiten ahorrar tiempo y energía en los desplazamientos
hacia ellas. Dicho mecanismo compensatorio acaba produciendo una gradiente de renta
del suelo, y por otra parte, una situación de equilibrio tal que, con independencia de
dónde se sitúe un individuo a lo largo del espacio, su función de utilidad es invariable
si efectivamente paga el valor del suelo que corresponde a dicho gradiente. Para una
localización costosa (muy accesible respecto a la centralidad), es más factible densicarla
P.P. Equidad V2.indd 292 26-06-19 12:57
293
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
y obtener mayores rendimientos de las inversiones en suelo. Mills y Hamilton (1984)
demostraron que, si se parte de un modelo monocéntrico en el cual todo el empleo se
concentra en el centro de negocios y servicios, la densidad demográca decrece a medida
que incrementa la distancia a dicha centralidad siguiendo una función exponencial
negativa. Prácticamente todos los estudios empíricos que han analizado la forma en cómo
se distribuye la población metropolitana en diferentes países han encontrado válida, en
mayor o menor medida, dicha función (Aguirre & Marmolejo, 2010; Bertaud & Malpezzi,
2003; Clark, 1951; McDonald, 1989). Lo importante es que la reducción de la densidad a
partir del centro no sólo es aplicable a la población, sino también a la actividad económica
como lo demostró Mills (1969).
En suma, usos del suelo, intensidad de uso del suelo y valor del suelo en una economía
de libre mercado se determinan, según se ha visto, de forma simultánea. Sostener que
sólo existe una relación de causalidad, especialmente si es de tipo de abajo hacia arriba
(bottom-up) es reducir la complejidad del proceso de auto organización a una simplicación
seguramente inaceptable. Por tanto, la relación o mecánica de la formación del precio
inmobiliario, resulta importante a la hora de establecer los elementos de juicio sobre la
conformación de los precios, tanto en el concepto bottom-up o top-down, al asumir que
ambas visiones son coexistentes.
2. Marco teórico: la mecánica inmobiliaria
2.1. Descripción de la mecánica inmobiliaria
En la literatura se observan varios modelos de análisis de la mecánica inmobiliaria, que
buscan reejar las decisiones y procesos que coexisten en la complejidad de un mercado
inmobiliario residencial. El más referenciado es el modelo denominado DiPaquale y
Wheaton por sus autores (DiPasquale & Wheaton, 1996) (Simian, 2017) (Younghoon ,
Sanghyo , & Jaejun, 2017). Este modelo establece de forma simple un equilibrio entre dos
visiones (el uso y la inversión) de la propiedad, que coexisten en las decisiones generales
de compra y venta de viviendas (Figura 1). Este modelo establece, en base a cuadrantes,
las decisiones de forma macroeconómica, ordenando cada uno de los procesos. Si bien la
abstracción de éste permite establecer evidencias del ciclo inmobiliario y las posibilidades
de inversión y compra, existe un claro abandono de dos aspectos cruciales: la generación
del espacio urbano y el alto nivel de deuda que este conlleva para los demandantes de
viviendas. Por tratarse de un modelo explicativo, nos plantea algunos elementos más
precisos de la gestión de los actores involucrados, como, asimismo, cual es la relación de
todos estos actores. Por ejemplo, el mercado de propiedad, el mercado de la construcción
y el mercado de la valorización de activos. cuentan con relaciones denidas y valoradas.
Sin embargo, el modelo carece de una explicación para las asimetrías entre los valores de
uso y cambio.
P.P. Equidad V2.indd 293 26-06-19 12:57
294
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
Figura 1.
Modelo de análisis de la mecánica inmobiliaria, adaptado de DiPasquale & Wheaton
(1996)
Otro enfoque, ha estudiado este proceso desde la óptica de los valores de uso y cambio
(Harvey, 2005) (Abramo, 2006) (Robin, 2018) (Boano & Astolfo, 2015), estableciendo estos
conceptos propios de la economía urbana y en especial el efecto de la especulación
nanciera, como derivada del valor de cambio. Han entrado a la identicación de la
inversión inmobiliaria como resguardo de capitales, donde estos captan las plusvalías
generadas, compitiendo con la rentabilidad propia del uso del suelo. Harvey (2005) llega
más lejos, estableciendo las relaciones entre procesos y renta monopolista, dada las
condiciones únicas de la ubicación en un entorno urbano. En ese contexto, los modelos
existentes carecen de formulaciones matemáticas pertinentes con este proceso, las cuales
resultan necesarias para el desarrollo de una mecánica crítica que nos permita establecer
un diagnóstico de la realidad urbana.
2.2. Conformación del precio inmobiliario y sus implicancias
En mercados liberalizados, los proyectos inmobiliarios se construyen en base a un
producto inmobiliario que maximice el poder de atracción de los compradores potenciales
en coherencia con la rentabilidad esperada producto del precio del suelo y los costos
P.P. Equidad V2.indd 294 26-06-19 12:57
295
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
de construcción. Este precio inmobiliario pone en tensión tres elementos: el precio de
suelo como elemento principal, la percepción de valor por parte de los demandantes de
vivienda, y el proceso en que éstos pueden establecer su máximo precio a pagar.
El suelo como elemento primordial, establece que los atributos propios del espacio
urbano (accesibilidad a servicios, transporte, áreas verdes, etc.), se ve re ejado en el
precio de éste. Asimismo, si bien existe un valor de uso, el que se mantiene es el valor de
cambio como sujeto de inversión por parte de terceros. Este proceso implica que existe
una clara explotación monopólica en el mercado el suelo, más aún en condiciones de baja
regulación en la generación del espacio urbano. Esto consiste en que el valor de cambio
del suelo, supera con creces su valor de uso, al incorporar la especulación económica
sobre un uso potencial asociado a la competencia locacional por la ubicación en la ciudad.
Esta ubicación está dada por las cercanías o accesibilidad a los lugares de trabajo, ocio,
educación, comercio, etc.
El segundo lugar, la percepción de valor de los demandantes inmobiliarios (Encinas,
Aguirre, & Marmolejo, 2018), se establece en base a modelos de análisis hedónicos. El
concepto que subyace detrás de esto es que el precio de la vivienda se de ne en función
de los distintos atributos que la componen, tanto los propios de la vivienda como los
asociados a su localización. La metodología más empleada para cuanti car el impacto en
el precio de bienes inmuebles bajo esta lógica, es el uso de técnicas de precios hedónicos,
para lo cual se utiliza información sobre los precios de venta y el set de características de las
propiedades que lo integran (Rosen, 1974). Para este tipo de análisis, estas características
son divididas generalmente en tres grupos:
- Atributos de la vivienda y del terreno, tales como dormitorios, baños, metros
cuadrados construidos y de terreno, entre otros.
- Atributos de la zona o de la percepción del estatus social o urbano de los barrios.
- Atributos de la ubicación como la cercanía a los centros de comercio y trabajo, o
en su defecto, cercanía al transporte público.
El precio inmobiliario está determinado a partir de la relación entre dos aproximaciones:
precio de oferta y precio de demanda, constituyendo un binomio que se in uencia
mutuamente. Esta interacción, estará determinada por la elasticidad que ambos precios
presenten, asociados al margen de utilidad esperado por el inversionista y capacidad de
pago o renta presente y proyectada de los demandantes.
De esta manera, el precio de la vivienda, desde la perspectiva de la oferta estará
determinado por la ecuación (1):
(1)
Donde I corresponde a la inversión inmobiliaria, C son los costos de construcción, Q es
la cabida máxima de la edi cación, j es la tasa de descuento del inversionista inmobiliario, i
es la cantidad de períodos de construcción y E es la explotación inmobiliaria, equivalente al
P.P. Equidad V2.indd 295 26-06-19 12:57
296
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
costo que representa la esperanza de ganancia o la diferencia entre lo que cuesta emplazar
y construir el bien y el precio de oferta.
Los costos de construcción son de nidos en base a tres factores productivos: costos de
capital, costos de mano de obra y el costo de los insumos; y cuyo costo total es producto de
las diversas funciones de producción de cada empresa constructora. Sin embargo, todas
están funciones son muy intensivas en mano de obra no cali cada e insumos. Este punto es
relevante para entender dos conceptualizaciones propias del sector construcción. Dada la
intensidad de ambos factores, su rentabilidad privada guarda relación con la capacidad de
negociación de precio de ellos, por el tamaño de compra de los insumos, y la disminución
constante de los valores de costo de capital, en especial capital de trabajo, y costo de
mano de obra. Esta particularidad, hace que el costo de construcción en una ciudad, cuyo
accidentes geográ cos y tipologías de suelos sean similares, tenga una incidencia menor.
Dicho en otras palabras, el costo de construcción depende de factores de tamaño y, por
tanto, como la disminución del costo de los insumos permite generar la rentabilidad,
permite mantener los factores de mano de obra y capital de trabajo al mínimo costo. Este
punto explicaría, de forma preliminar, la baja productividad del sector y su condición anti
cíclica, respecto al PIB del sector. Su ecuación seria (2):
Donde n es el factor de gastos generales de la empresa, a es el factor de gastos
generales de la obra, Qi es la mesura de todas las partidas de obra y APU, es el “análisis de
precios unitarios”, o función técnica de producción de cada partida de construcción. Esta
función, es la combinación de los factores de tamaño, y el poder de negociación sobre el
precio de los insumos, Ft, y la intensidad de mano de obra, Fp, más los costos de capital Fc,
asociado por el uso de éstos por cada partida de construcción. Además, se cuanti can las
pérdidas y las leyes sociales.
Los precios del suelo, están ampliamente tratados en los puntos anteriores de este
artículo y su coherencia con una visión bottom-up y/o top-down en relación a los proyectos
inmobiliarios. En síntesis, si asumimos ambas visiones podemos de nir la siguiente
ecuación (4):
Donde el precio-costo del suelo, dependerá de factores de localización en la ciudad,
y por ende, de la accesibilidad desde la vivienda a otros usos de la ciudad (Acc), de la
percepción del barrio y/o los atributos urbanísticos de éste (Abarrio) (Aguirre & Marmolejo,
2011) (Roca, 1986), de la valoración de la comuna o municipio donde este se encuentra
(2)
(3)
(4)
P.P. Equidad V2.indd 296 26-06-19 12:57
297
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
(Acom) y, por último, un elemento de especulación que capta el valor de cambio del proceso
de transformación del suelo urbano.
Por su parte, el demandante inmobiliario, presenta dos posibles espacios: el primero
que denominaremos “inversionista”, caracterizado por la compra del bien inmueble para
la inversión y explotación mediante el arriendo del inmueble, y el segundo, denominado
“comprador”, caracterizado por la compra para el uso directo del bien. El inversionista
cuenta con una ecuación donde lo más importante corresponde a maximización de la
plusvalía expresada como renta del inmueble, y que se equilibra por la tasa de oportunidad,
de acuerdo a (5):
Donde Aanual, es el arriendo imputable anualmente al bien inmueble, y ty, es tasa de
oportunidad y/o tasa de explotación inmobiliaria.
Por su parte, el comprador, cuenta con una ecuación asociada al valor que le asigna
a los diferentes atributos del bien inmueble (Encinas and Aguirre 2017), de acuerdo a (6):
Donde, el precio está determinado por las apreciaciones marginales (matriz de α, β o γ)
multiplicado por la matriz de atributos (Av de la vivienda; Aed los de la edi cación donde se
encuentra la vivienda, para el caso multifamiliar; y Ae, los atributos del entorno).
Esto hace pertinente establecer que el comprador y/o inversionista, cuentan con una
restricción asociada la liquidez y/o capacidad de crédito, expresada en la ecuación (7):
Donde f corresponde al alcance familiar del ahorro máximo posible e ingresos, r es
la tasa de endeudamiento y c es la cantidad de períodos de la hipoteca. La división por
4 de los ingresos corresponde a la estimación que hace la industria de la capacidad de
endeudamiento de un hogar.
(5)
(6)
(7)
P.P. Equidad V2.indd 297 26-06-19 12:57
298
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
3. Discusión: un primer ejercicio de interacción y balance entre las
ecuaciones.
El precio de la vivienda es un equilibrio entre las ecuaciones 1, 5, 6 y 7, el cual reejaría
los puntos clave en el proceso de conformación del precio como asimismo los factores que
captan la plusvalía.
En primera instancia, el sistema de Pdemanda (ecuación 7), plantea un el equilibrio de
las tres ecuaciones, lo cual propone una constricción del precio de demanda al precio de
máximo endeudamiento y por ende, la captación del valor de cambio del demandante de
vivienda.
Para que esta ecuación alcance el equilibrio, es necesario que a raíz de los distintos
precios inmobiliarios se establezca una diferenciación de los atributos, asociados
principalmente a elementos de competencia monopolística:
Con lo cual podemos deducir la ecuación (12):
(8)
(9)
P.P. Equidad V2.indd 298 26-06-19 12:57
299
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
Asimismo, el precio máximo a pagar establece, además, un elemento territorial
asociado la segregación de ingresos de la sociedad, cuyos bene cios locacionales se
captan por el valor de cambio del suelo. Los precios cuentan con variaciones espaciales,
vale decir, cambian las valoraciones marginales dependiendo de diversos factores. Por
ejemplo, ante un escenario de precio constante, se sacri can o cambian las valoraciones
–por ejemplo de las terminaciones– privilegiando las distancias al transporte público en
función a la capacidad de pago (en su defecto, el valor máximo a pagar, en un contexto de
competencia por el espacio o por los bienes públicos). Es por este efecto que la segunda
parte de la ecuación hace que las ecuaciones 1 y 8 permitan identi car el fenómeno de
captación de los excedentes de plusvalía entre los valores de uso y los valores de cambio.
Como ejemplo, se desarrolla el análisis de los valores de la vivienda en el periodo
2008-2018 en Santiago de Chile, obtenidos del Observatorio de Ciudades de la Ponti cia
Universidad Católica de Chile, OCUC. Esta ciudad presenta una alta segregación espacial en
términos de precio de suelo, tal como se puede observar en la Figura 2. Luego, las Figuras
3 y 4, muestran que las ecuaciones 10, 11 y 12 –anteriormente presentadas– pueden
P.P. Equidad V2.indd 299 26-06-19 12:57
300
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
congurar una gran aglomeración especial, permitiendo representar incluso, elementos
del mismo fenómeno, dando fuerza al balance de las ecuaciones.
Figura 2.
Precio de suelo distribuido espacialmente en el período 2008-2018 para Santiago de
Chile
Fuente: Elaboración propia en base a datos de transacciones inmobiliarias de OCUC
P.P. Equidad V2.indd 300 26-06-19 12:57
301
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
Figura 3.
Precio promedio de suelos en el período 2008-2018 para Santiago de Chile, con los
valores predichos de la regresión exponencial negativa para el año 2018
Fuente: Elaboración propia en base a datos de transacciones inmobiliarias de OCUC
Figura 4.
Precio promedio de viviendas en el año 2016 para Santiago de Chile, con los valores
predichos de la regresión exponencial negativa
Fuente: Elaboración propia en base a datos de transacciones inmobiliarias de OCUC
P.P. Equidad V2.indd 301 26-06-19 12:57
302
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
Al mismo tiempo, en las tablas 1 y 2, podemos observar como existe una clara
segregación de precios en la ciudad de Santiago de Chile, asociados los valores de las
ecuaciones, pero también en una relación directa con los precios de los suelos, asociados
al poder monopólico de la localización. Por último, si observamos un análisis por estrato
sociocultural e índice socioeconómico están claramente correlacionados.
Tabla 1.
Ingresos promedios de acceso a la vivienda por comunas de Santiago de Chile
Valor UF promedio. Departamento
Tasas de interés (%)
Ingreso Familiar en pesos (de
2017)
3,94 3,68 3,71
Ingreso familiar
en UF
COMUNAS 2014 2015 2016 2014 2015 2016 2014 2015 2016
SANTIAGO 1.849,7 2.123,3 1.781,2 36,1 40,5 34,1 993.014 1.112.986 936.911
RECOLETA 1.693,4 2.005,1 3.543,6 33,1 38,2 67,8 909.109 1.051.020 1.863.963
INDEPENDENCIA 1.317,4 2.028,0 1.487,0 25,7 38,7 28,4 707.270 1.063.048 782.194
QUINTA NORMAL 1.106,7 1.239,4 1.239,4 21,6 23,6 23,7 594.161 649.662 651.920
MAIPU 1.100,5 1.317,8 1.317,8 21,5 25,1 25,2 590.795 690.791 693.191
PUDAHUEL 1.141,4 980,8 2.016,0 22,3 18,7 38,6 612.775 514.127 1.060.430
RENCA 724,5 657,6 701,1 14,1 12,5 13,4 388.944 344.716 368.782
QUILICURA 817,1 812,4 1.224,7 16,0 15,5 23,4 438.691 425.873 644.211
CONCHALI 1.290,3 2.256,9 1.479,6 25,2 43,0 28,3 692.726 1.183.013 778.275
LO PRADO 677,6 676,7 676,7 13,2 12,9 12,9 363.754 354.700 355.932
CERRO NAVIA 513,3 594,1 568,2 10,0 11,3 10,9 275.558 311.405 298.865
ESTACION CENTRAL 1.447,3 1.500,0 1.550,2 28,3 28,6 29,7 777.000 786.278 815.418
HUECHURABA 3.175,6 3.499,0 4.311,4 62,0 66,7 82,5 1.704.814 1.834.115 2.267.842
CERRILLOS 1.027,8 1.029,6 1.398,5 20,1 19,6 26,8 551.793 539.726 735.647
COLINA 480,6 840,9 3.164,8 9,4 16,0 60,5 258.030 440.776 1.664.726
LAMPA 3.355,8 1.379,1 1.219,9 65,5 26,3 23,3 1.801.564 722.917 641.694
PROVIDENCIA 4.393,7 4.577,7 3.405,6 85,8 87,3 65,1 2.358.780 2.399.583 1.791.358
ÑUÑOA 2.899,2 3.529,6 2.771,8 56,6 67,3 53,0 1.556.454 1.850.173 1.457.974
LAS CONDES 2.554,4 2.157,2 6.754,4 49,9 41,1 129,2 1.371.337 1.130.753 3.552.888
LA FLORIDA 1.583,5 1.860,3 1.854,3 30,9 35,5 35,5 850.086 975.155 975.399
LA REINA 3.789,0 4.946,8 4.799,4 74,0 94,3 91,8 2.034.147 2.593.020 2.524.542
MACUL 2.035,7 1.919,5 1.497,9 39,7 36,6 28,7 1.092.861 1.006.177 787.924
PEÑALOLEN 2.076,3 2.117,1 -40,5 40,4 -1.114.651 1.109.727 -
VITACURA 9.211,4 10.866,6 5.010,0 179,8 207,1 95,8 4.945.174 5.696.090 2.635.296
P.P. Equidad V2.indd 302 26-06-19 12:57
303
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
LO BARNECHEA 8.927,2 9.256,8 6.626,4 174,3 176,4 126,7 4.792.614 4.852.256 3.485.533
SAN MIGUEL 2.297,6 2.297,6 2.297,6 44,9 43,8 43,9 1.233.480 1.204.369 1.208.554
LA CISTERNA 1.333,1 1.333,1 1.333,1 26,0 25,4 25,5 715.662 698.772 701.200
LA GRANJA 887,7 887,7 887,7 17,3 16,9 17,0 476.586 465.338 466.956
SAN RAMON 743,7 743,7 743,7 14,5 14,2 14,2 399.259 389.836 391.191
LA PINTANA 651,7 651,7 651,7 12,7 12,4 12,5 349.880 341.623 342.810
PEDRO AGUIRRE
CERDA 758,7 758,7 758,7 14,8 14,5 14,5 407.305 397.692 399.074
SAN JOAQUIN 1.743,0 1.743,0 1.743,0 34,0 33,2 33,3 935.758 913.673 916.849
LO ESPEJO 721,0 721,0 721,0 14,1 13,7 13,8 387.064 377.929 379.242
EL BOSQUE 779,1 779,1 779,1 15,2 14,9 14,9 418.275 408.403 409.823
PUENTE ALTO 1.050,8 1.050,8 1.050,8 20,5 20,0 20,1 564.104 550.791 552.705
SAN BERNARDO 850,2 771,4 771,4 16,6 14,7 14,8 456.417 404.334 405.739
Fuente: Elaboración propia en base a datos de transacciones inmobiliarias de OCUC
Tabla 2.
Mínimo decil de ingreso para acceder a vivienda nueva por comunas de Santiago de
Chile
Mínimo decil de ingreso potencial
2014 2015 2016
SANTIAGO 8 8 7
RECOLETA 7 8 9
INDEPENDENCIA 6 8 7
QUINTA NORMAL 5 6 6
MAIPU 5 6 6
PUDAHUEL 6 5 8
RENCA 3 3 3
QUILICURA 4 4 6
CONCHALI 6 8 7
LO PRADO 3 3 3
CERRO NAVIA 2 3 2
ESTACION CENTRAL 7 7 7
HUECHURABA 9 9 10
CERRILLOS 5 5 6
COLINA 2 4 9
LAMPA 9 6 6
PROVIDENCIA 10 10 9
P.P. Equidad V2.indd 303 26-06-19 12:57
304
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
ÑUÑOA 9 9 9
LAS CONDES 9 8 10
LA FLORIDA 7 8 8
LA REINA 910 10
MACUL 8 8 7
PEÑALOLEN 8 8 1
VITACURA 10 10 10
LO BARNECHEA 10 10 10
SAN MIGUEL 8 8 8
LA CISTERNA 6 6 6
LA GRANJA 4 4 4
SAN RAMON 4 3 3
LA PINTANA 3 3 3
PEDRO AGUIRRE CERDA 4 3 3
SAN JOAQUIN 7 7 7
LO ESPEJO 3 3 3
EL BOSQUE 4 4 4
PUENTE ALTO 5 5 5
SAN BERNARDO 4 4 4
Fuente: Elaboración propia en base a datos de transacciones inmobiliarias de OCUC
4. Conclusiones y futuros análisis
En esta relación entre precio de oferta y precio de demanda –y sus respectivas
elasticidades– el diseño del producto se basa en la incorporación de los atributos asociados a
la valoración y a su costo o aporte el costo total de la vivienda. Este punto es clave, dado que
existe la restricción de nanciamiento total de la vivienda, sobre la base del endeudamiento
futuro y la proyección de los ingresos familiares. Asimismo, este nivel de diferenciación está
vinculado a la liquidez y posibilidades de crédito por parte de los inversionistas, lo cual
generaría cambios en la apreciación de los atributos del inmueble, sacricando algunos en
benecios de otros. En términos simples, el demandante compra lo que le alcanza, lo cual
en términos económicos se expresa por la condición natural de monopolio locacional del
proyecto. A ésta llegan a competir proyectos sustitutos, compitiendo a un precio similar,
o reemplazando ubicación por otros atributos. Esta renta de monopolio se constituye en
la mercancía o servicio producido –además de la propia del suelo– traslapándose unas
con otras y generando un nuevo paradigma de análisis, que en su conceptualización de
maximización de utilidad del capital reevalúan la ecuación inmobiliaria (Harvey 2012).
El demandante de vivienda no es completamente libre en su decisión de compra o
de competencia por el espacio en la ciudad, puesto que el valor a pagar está relacionado
directamente con las posibilidades de ingresos presentes y futuros, y por ende, determinando
P.P. Equidad V2.indd 304 26-06-19 12:57
305
Políticas Públicas para la Equidad Social V.II
directamente las capacidades de acceso al crédito hipotecario. En este punto, es importante
señalar que, si los ingresos están desigualmente distribuidos en la sociedad, la deuda o
hipoteca potencial también lo estará. Esta observación es de gran interés, dado que vincula
el proceso de producción del espacio habitacional a las condiciones de segregación de
ingresos, siendo a nuestro juicio dos elementos propios y constituyentes del modelo
económico de generación del espacio urbano. Luego, la segregación socio-residencial sería
una consecuencia más del modelo económico neoliberal y la baja regulación urbana una
expresión del poder del capital por sobre los otros factores. En otras palabras, la mecánica
de conformación de los precios inmobiliarios en base al acceso al crédito hipotecario,
constituiría una de las raíces de la desigualdad urbana.
Referencias
Abramo, P. (2006). Ciudad Caleidoscopica, una vision heterodoxa de la econonmia urbana. Barcelona: gesbiblio, S.L.
Aguirre, C., & Marmolejo, C. (2011). El impacto del policentrismo sobre la distribución espacial de los valores
inmobiliarios: un análisis para la Región Metropolitana de Barcelona. Revista de la Construccion, 78-90.
Boano, C., & Astolfo, G. (2015). Un nuevo uso de la arquitectura: El potencial político del uso común de Agamben.
ARQ (Santiago), 14-25.
Castell, M. (1977). The Urban Question. Londres: Edward Arnold.
DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban Economics and Real Estate Markets (Primera ed., Vol. 1). (P. Hall, Ed.)
New Jersey, USA: Prentice Hall.
Encinas, F., Aguirre, C., & Marmolejo, C. (2018). Sustainability Attributes in Real Estate Development: Private
Perspectives on Advancing Energy Regulation in a Liberalized Market. Sustainability, 10(1), 146.
Harvey, D. (2005). Capital nanciero, propiedad inmobiliaria y cultura. Barcelona: Universitat Autonoma de
Barcelona.
Rasse, A. (2016). Segregación residencial socioeconómica y desigualdad en las ciudades chilenas. Santiago: Serie
Documentos de Trabajo PNUD – Desigualdad No. 2016/04.
Robin, E. (2018). Performing real estate value(s): real estate developers, systems of expertise. Geoforum, IN press.
doi:https://doi.org/10.1016/j.geoforum.2018.05.006
Roca, J. C. (1986). Manual de valuaciones inmobilairias. Madrid: Ariel.
Sabatini, F., Cáceres, G., & Cerda, J. (2001). Segregación residencial en las principales ciudades. EURE, Revista
Latinoamericana de Estudios Urbano Regionales, 21-42.
Salcedo, R. (2017). Auto segregacion de las clases altas en Santiago de Chile, fragmentacion cultural y espacial. En
R. Greene, & T. Errazuriz, Salcedo (p. 424). Talca: Bifurcaciones.
Salcedo, R. (2017). El espacio público en el debate actual: Una reexion crítica sobre el urbanismo post-moderno.
En R. Greene, & T. Errazuriz, Salcedo . Talca: Bifurcaciones.
Simian, J. M. (2017). Economia Urbana y sector inmobilario. En J. M. Simian, & V. Niklitschek, La industria Inmobilairia
en Chile (pp. 29-57). Lima: Pearson.
Younghoon , L., Sanghyo , L., & Jaejun, K. (2017). Analysis of the Dynamic Relationship between Fluctuations in
the Korean Housing Market and the Occurrence of Unsold New Housing Stocks. Sustainability, 9(107). doi:https://
doi.org/10.3390/su9010107
P.P. Equidad V2.indd 305 26-06-19 12:57
Article
Full-text available
Cuando las palabras se ponen de moda, su uso modifica su significado. Asumiendo esa condición performativa, este texto analiza los significados actuales de sustentabilidad, resiliencia e integración. Así, argumenta que debemos superar la ciudad neoliberal para que los significados de estos conceptos se concreten. / When words become fashionable, their use modifies their meaning. By understanding this performative condition, this text analyzes the current implications of the concepts of sustainability, resilience, and integration. Then, it argues the need to overcome the neoliberal city if we want these meanings to become real.
Conference Paper
Full-text available
El concepto de pobreza energética nace a principios de los años 90 en el Reino Unido como la incapacidad de obtener en un hogar la cantidad adecuada de servicios energéticos por el 10% del ingreso familiar (Boardman 1991). Esta definición posteriormente ha sido complementada con aspectos constructivos y de habitabilidad, a partir de, por ejemplo, el establecimiento de una temperatura límite para la obtención de confort (DOE 1996). En la literatura internacional más reciente es posible encontrar definiciones con un fuerte sesgo interdisciplinar a partir de la accesibilidad a 3 umbrales de vulnerabilidad: tecnológico, físico y económico (González-Eguino 2015). Este último es el más ampliamente utilizado en países desarrollados, principalmente asociado al consumo de calefacción para uso doméstico (concepto más preciso de "fuel poverty"), aunque se reconoce que tiende a subestimar la cantidad de hogares que efectivamente no puede costear el consumo energético para estas mínimas condiciones de habitabilidad, o la provisión de otras demandas de energía, que constituyen el denominado umbral tecnológico (Mould and Baker 2017; Bouzarovski and Petrova 2015). Por otra parte, el umbral físico ha sido estudiado de manera más reciente desde el confort térmico, específicamente en su relación con la vulnerabilidad y salud, encontrando correlaciones significativas con respecto a las características constructivas de las viviendas (Grey, Jiang, and Poortinga 2015; Atsalis et al. 2016). En este contexto, la incorporación de metodologías de segregación socio-espacial para enriquecer este concepto es de muy reciente data y todavía no ha sido aplicado a nivel nacional. Este enfoque resulta importante, puesto que permite identificar zonas de aglomeración de pobreza energética, aspecto importante para el diseño de políticas urbanas. Abstract The concept of energy poverty was born in the early 1990s in the United Kingdom as the inability to obtain an adequate amount of energy services at home for 10% of family income (Boardman 1991). This definition has subsequently been complemented with constructive and habitability aspects, for example, from the establishment of a limit temperature for obtaining comfort (DOE 1996). In the most recent international literature, it is possible to find definitions with a strong interdisciplinary bias based on accessibility to 3 vulnerability thresholds: technological, physical and economic (González-Eguino 2015). The latter is the most widely used in developed countries, mainly associated with the consumption of heating for domestic use (more precise concept of "fuel poverty"), although it is recognized that it tends to underestimate the number of households that cannot effectively afford energy consumption for these minimum habitability conditions, or the provision of other energy demands, which constitute the so-called technological threshold (Mold and Baker 2017; Bouzarovski and Petrova 2015). On the other hand, the physical threshold has been studied more recently from thermal comfort, specifically in its relationship with vulnerability and health, finding significant correlations with respect to the constructive characteristics of the houses (Gray, Jiang, and Poortinga 2015; Atsalis et al. 2016).
Article
Full-text available
Si la especulación financiera es la posible ganancia a futuro de una acción realizada en el presente, el margen de ganancia se justifica por el riesgo que se corre. Esta investigación, sin embargo, demuestra que en el suelo urbano la ganancia a futuro se debe a su localización y no a lo que se construya sobre él. Así, como la localización no es permutable, la compra de suelo urbano casi no implica riesgos. Más que especulación, es un negocio garantizado.
Article
Full-text available
To date, critical work on real estate activities and the financialisation of urban development has focused mostly on investor-developer-government interactions to highlight how real estate and investors’ values, expectations and objectives are enacted through regulatory and fiscal reforms, which in turn affects how cities are built. However, less emphasis has been put on the relationship between urban expertise, real estate activities and the production of particular urban forms. Yet, the production of urban knowledge and associated city visions by specific ‘expert’ professions have been shown to influence how cities were planned and built throughout history. Using the redevelopment of King's Cross Central (London) as a case study, this paper seeks to start addressing this gap, exploring how real estate developers shape the production and use of urban expertise in the context of planning, which in turn influences how cities are planned and built. In doing so, it posits that a renewed emphasis on the politics of expertise and the concept of performativity can help understand how real estate values permeate the built form and are performed in space. More specifically, it demonstrates the pivotal role of real estate developers in articulating and delimiting what constitutes legitimate urban expertise in decision-making regarding large-scale regeneration projects. In addition, it illustrates how the mobilization of calculative techniques and the use of narrow definitions of risks in assessing real estate projects viability and related uncertainties contribute to legitimising the design of planning instruments that enact and perform real estate values.
Article
Full-text available
In real estate markets where energy efficiency certificates are not mandatory, such as Santiago in Chile, incorporating solutions that respond to the growing demand for sustainability entails a natural tension between their acceptance as necessary measures and the way they are addressed by the market. Under this mechanism, sustainability attributes have been introduced that are communicated individually through real estate promotion. A methodology consisting of two approaches was utilized to investigate the cross-validation of attributes, in terms of supply and demand, and the evolution of them in 8255 real estate advertisements for the period 2012–2017. Their positioning was more evident in higher-value homes, where they were identified as consolidated attributes, while they are considered innovations at the lower end of the market. However, as evidence suggests, sustainability attributes decline in relative importance over time, ceasing to be considered marks of distinction. This suggests that this model should be reviewed from a public policy perspective, with the understanding that the current voluntary standards must compete with other attributes. At the same time, it is necessary to make progress in the improvement of the obligatory minimum standards with the objective of establishing a more demanding baseline that incentivizes competitiveness in the market.
Article
Full-text available
In architecture, what does use mean? This article explores the theory of use in Giorgio Agamben’s works, confronting a series of oppositions between use, property, appropriation, use value and right to use, to finally reach a beyond-the-use condition of the common, where common is not just free to use, but rather free from use: a condition of pure availability.
Article
Full-text available
The theory of the bid rent is prevalent in the urban economy, establishing a trade-off between transport costs and income that is transferred to the ground, so that the greater the distance between a point system urban and CBD, the lower the income transferred to the ground. However, this theory in its original sense, the assumption of a monocentric, in which all jobs are located in the center, a paradigm, therefore, far from the present. This article aims to: 1) a set of methods for detecting sub-employment, 2) test the extent to which they exert an influence on the real value of their environment. Since employment data from the metropolitan area of Barcelona (RMB) and residential values were detected between 15 and 26 municipalities as potential subcentres; from here, using a hedonic price model, is tested on the influence of these the spatial distribution of the value of housing. The results highlight the presence of problems multicolinealidad meantime, the distance to the CBD and subcenters some correlation. However, the model built from subcentres detected by the negative exponential function minimizes this problem and will validate, in a polycentric theory of income offered.
Article
Full-text available
El patrón de segregación residencial de las ciudades chilenas se está transformando en dos sentidos principales: está cambiando su escala geográfica y está aumentando su malignidad. Estos cambios parecen estar afectando a la mayoría de las ciudades latinoamericanas. Están vinculados con las políticas de liberalización de los mercados de suelo y con los procesos de globalización económica y cultural de las últimas décadas. En el artículo se entrega información empírica sobre los efectos de estos cambios en tres ciudades chilenas (Santiago, Valparaíso, Concepción); y se discute teóricamente la relación entre desigualdad social y segregación espacial, rechazando el enfoque usual que ve a la segunda como un mero reflejo en el espacio de la primeraThe pattern of residential segregation is undergoing two crucial changes in Chilean cities: its geographical scale is shifting, and segregation’s malignancy is increasing. Seemingly, these changes are affecting most of Latin American cities. They are linked to the land markets’ liberalization policies and to the processes of economic and cultural globalization of the past decades. This paper presents empirical data showing the effects of these changes for three Chilean cities (Santiago, Valparaíso, Concepción); and theoretically discusses the relationship between social inequality and spatial segregation, rejecting the usual approach that considers the latter as a mere spatial reflection of the first
Article
In this paper, we intend to identify the characteristics of occurrence of unsold new housing stocks and draw the implications for the housing business strategy that can effectively cope with the market risk under the Korean housing market. As a result of the analysis, most of the theoretical causality of occurrence of unsold new housing stocks under the three-dimensional Korean housing market was found to correspond to the empirical analysis result. In addition, the chonsei market that produces the characteristic movement of Korean housing market had a significant relation with occurrence of unsold new housing stocks. Because of these results, it is thought that the proposed housing business strategy can effectively cope with the housing market risk. It is thought that we need to additionally examine the financial validity of the proposed housing business model by calculating the cash flow and grope for policy support measures to materialize it on the basis of the analysis result of this paper.
Article
Post-modern urbanists have argued that public space is disappearing. For them, public spaces, defined as places of citizen construction and social encounter, have been replaced by pseudo public spaces like the mall or the gated community. This nostalgic view of a modern mythical past does not consider a historically precedent and more representative characteristic of public space. As Foucault would argue; public spaces are places where power is expressed and exercised. However, Foucault certainly misses an aspect. This is, the possibility of social resistance to power, expressed in the replacement or at least alteration of the meanings of urban order. It is using this framework of power–resistance to power, that the concept of public space and the discourse that defines it as a place of citizen construction should be re-discussed.
Ciudad Caleidoscopica, una vision heterodoxa de la econonmia urbana
  • P Abramo
Abramo, P. (2006). Ciudad Caleidoscopica, una vision heterodoxa de la econonmia urbana. Barcelona: gesbiblio, S.L.
Capital financiero, propiedad inmobiliaria y cultura
  • D Harvey
Harvey, D. (2005). Capital financiero, propiedad inmobiliaria y cultura. Barcelona: Universitat Autonoma de Barcelona.