Technical ReportPDF Available
1
Kortrapport om forskning | 2019: nr 1
Följeforskning BoStad2021
Delrapport 3
Anders Svensson, Joanna Gregorowicz-Kipszak,
Anders Hagson, Jan Bröchner, Mathias Gustafsson, Chalmers
2
CMB utvecklar kunskap
CMB:s mål är att vara samhällsbyggnadssektorns främsta forum för ömsesidig kunskaps-
utveckling inom management och ledarskap. Inom CMB arbetar akademi, företag och
oentliga aktörer tillsammans för att med forskning, kunskapsutbyte och utbildning utveckla
samhällsbyggnadssektorn.
CMB nansierar forskning och ger via temagrupper aktivt stöd till Chalmers utbildningar.
Genom konferenser, lunch- och frukostmöten bidrar CMB:s starka nätverk till att göra ny
kunskap tillgänglig för hela samhällsbyggnadssektorn.
CMB kortrapport om forskning
Den CMB-stödda managementforskningen har ett brett anslag inom samhällsbyggandet.
Forskningen behandlar frågor om samverkan i byggprocessen, kunskapsutveckling, ledarskap
och projekt- och produktionsledning, stadsutvecklingsfrågor, riskhantering, produktivitet och
eektivitet.
I en serie sammanfattningar presenterar vi de forskningsstudier som CMB helt eller delvis
nansierar. Kortrapporten syftar till att sprida forskningsresultat i en lättillgänglig form och
fungerar som introduktion till ämnesområdet. För den som vill fördjupa sig nns en kortfattad
presentation av författaren tillsammans med hänvisning till den aktuella avhandlingen eller till
de artiklar som har publicerats.
Forskningsutskottet behandlar ansökningar
om stöd till managementrelaterade
forskningsprojekt era gånger per år.
Mer information om ansökningsprocessen
och våra prioriterade områden nns på
hemsidan, www.cmb-chalmers.se.
Centrum för Management i Byggsektorn
Chalmers tekniska högskola
SE-412 96 Göteborg
www.cmb-chalmers.se | info@cmb-chalmers.se | 073-814 26 97
Inledning
Detta är en kortversion av den tredje delrapporten
i ett följeforskningsprojekt kring BoStad2021.
En forskargrupp från Chalmers har följt arbetet
sedan januari 2016 på uppdrag av Göteborgs stad
och Förvaltnings AB Framtiden i samverkan med
övriga byggaktörer, CMB, Fastighetsägarna och
Göteborgs Byggmästareförening. BoStad2021 är
en gemensam satsning från Göteborgs stad och ett
antal byggaktörer för att bygga er bostäder. Målet
är att åstadkomma 7 000 bostäder utöver ordinarie
produktion till jubileumsåret 2021. För att nå detta
prövas ett nytt arbetssätt med stärkt samverkan
såväl mellan kommunens olika förvaltningar som
mellan staden och byggaktörerna, samt att era steg i
samhällsbyggnadsprocessen, som normalt ligger efter
varandra, genomförs parallellt.
Om följeforskningen
Frågeställningarna för följeforskningen är:
Vilka åtgärder vidtas i BoStad2021 för att korta
ledtider för bostadsbyggande?
Är de framgångsrika utifrån målet att bygga
7 000 bostäder till 2021 utöver den ordinarie
produktionen och utifrån involverade aktörers
syn på tid, kvalitet, ekonomi och krav på
rättssäkerhet?
Vilka lärdomar kan användas i den ”ordinarie
processen?
Följeforskningsprojektet kring BoStad2021 sattes
igång 2015 som en dialog baserad form av fortlöpande
utvärdering. Den gäller BoStad2021 som helhet
och dessutom på detaljplaneprojektnivå. Två
Chalmersinstitutioner, Arkitektur och samhälls-
byggnad steknik och Teknikens ekonomi och
organisation, samarbetar. De fem följeforskarna
har hållit tjugo forskargruppsmöten under 2018.
Följeforskningsprojektets två referensgrupper
har diskuterat upplägget vid fyra tillfällen och
lämnat synpunkter – CMB:s Stads- och region-
utvecklings grupp samt gruppen för Eektiv produkt-
framtagning, liksom en grupp med företrädare för
huvud intressenterna i BoStad2021 (Göteborgs
stad, Förvaltnings AB Framtiden och de privata
byggaktörerna).
Följeforskningsprojektet rapporteras på olika sätt. Dels
löpande muntligt i många olika sammanhang och
dels varje år genom tryckta delrapporter. I februari
2018 publicerades Följeforskning BoStad2021:
Delrapport 2. Föreliggande rapport är en kortversion
av Delrapport 3. I den har vi koncentrerat arbetet
på kvalitetsfrågorna parallellt med att följa upp
framdriften och de tre huvudåtgärderna. Materialet för
Delrapport 3 har samlats in på era sätt:
Insamling av dokument inklusive avtal,
överklaganden, domar, protokoll och
styrdokument
Närvaro på möten och besök i
detaljplaneområden
3
Workshop om stadsbyggnadskvaliteter med
byggaktörer och kommunala företrädare som
medverkar i BoStad2021
Enkät till byggaktörernas projektledare för
detaljplaner inom ramen för BoStad2021
Individuella intervjuer med byggaktörer samt
kommunala handläggare som har erfarenhet
från projekt inom både BoStad2021 och den
ordinarie produktionen
Genomgång av relevant internationell forskning
4
Trettio detaljplaner har klustrats till en gemensam
satsning för staden och byggaktörerna, med tydliga
mål för antal bostäder och deadlines. Satsningen får en
politisk prioritering samt ett namn, en visuell identitet,
en egen hemsida.
Projektiering och paketering
Totalt ingår nu 30 detaljplaneprojekt i BoStad2021.
Detaljplaneprojekten är utspridda och bostäderna ska
byggas i tio olika stadsdelar i Göteborg. I satsningen
samverkar Göteborg stad med 26 byggaktörer.
Tydliga mål
För BoStad2021 satte Göteborgs stad och bygg-
aktörerna upp ett gemensamt kvantitativt och tidsatt
mål, att bygga 7 000 bostäder utöver ordinarie
produktion fram till jubileums året 2021. För att alla
projekt skulle hinna färdig ställas senast 2021 sattes även
målet att alla detaljplaner skulle vara antagna senast den
31 december 2017. Ambitionen var att genom snitts-
tiden för hand läggningen av detaljplaner som hanteras
med standard förfarande skulle vara cirka 17 månader,
vilket är betydligt kortare än normalt. Två datum var
därför centrala för alla enskilda plan- och byggprocesser:
den 31 december 2017 då alla 31 detaljplaner
skulle vara antagna/godkända i BN
den 31 december 2021 då 7 000 av alla
BoStad2021 bostäder ska vara inyttningsklara.
Förändrat arbetssätt – satsningen i sig
5
3 Parallella processer
För att korta tiden från projektinitiering till byggstart har samverkansfora arbetat fram en modell för hur
processer som normalt löper sekventiellt kan ske parallellt. Processerna identierades, sammanlades och synkades
för att utveckla och eektivisera både enskilda delar och plan- och byggprocessen som helhet. Enligt modellen
påbörjas genomförandeprocessen innan detaljplanen är antagen. Det handlar bland annat om att lantmäteri- och
bygglovsfrågor tas upp parallellt med planarbetet. Det innebär också att detaljprojektering av såväl allmän plats som
kvartersmark och hus sker eller påbörjas under detaljplaneskedet.
2 Samverkansfora
För att driva utveckling och eektivisering av plan- och byggprocessen i starkare samarbete med näringslivet
bildade man samverkansfora för Göteborgs stad och byggaktörer. Dessa fora har era funktioner: nätverkande och
kompetensutbyte genom att skapa en gemensam bild av processer och problem, hur arbets- och ansvarsfördelningen
mellan staden och byggaktörerna ska se ut samt granskning för bättre synkning och harmonisk helhet. Samverkande
aktörer har fått en plattform för gemensamma förutsättningar, till exempel parkering, mobilitetsfrågor, utbyggnad av
allmän plats och trak, vilket möjliggör utveckling av nya lösningar och verktyg. Utöver detta har man funnit former
för att utveckla arbetssättet inom själva BoStad2021. Samverkan har etablerats på tre nivåer: på arbetsgruppnivå (en
Arbetsgrupp per detaljplan), på projektledarnivå (Projektgruppen) och på chefsnivå (Samordningsgruppen).
1 Gemensam kommunal projektorganisation
För att eektivisera det interna samarbetet inom och mellan kommunala förvaltningar lanserade man en gemensam
kommunal projektorganisation. Projektorganisationen etablerades ”för de planerande förvaltningarna” (Park- och
naturförvaltningen kom senare att medverka i BoStad2021 som planerande förvaltning och utnyttjar i viss mån den
gemensamma projektlokalen.) Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret och Trakkontoret och deras personal
yttades in i en gemensam projektlokal. Projektledningen delades mellan de tre förvaltningarna. En funktion som
projektchef inrättades av direktörerna för respektive förvaltning. Rollen yttas mellan de tre förvaltningarna beroende
på skede. I praktiken utövas projektledningen av de tre förvaltningarnas projektledare gemensamt.
Förändrat arbetssätt – huvudåtgärderna
6
7
Det är inte möjligt att i dagsläget avgöra om målet
kommer att nås. Vi konstaterar att det nu nns mer än
7 000 bostäder i antagna planer.
I nuläget påverkas det troliga utfallet av byggaktörernas
bedömning av vilket antal bostäder som är möjligt
att förverkliga inom antagna planer. Anledningen
tycks i första hand vara oro för en vikande marknad
för bostadsrätter. Men också andra orsaker uppträder,
till exempel att tiden inte räcker för att både ersätta
existerande parkeringar och bygga nya bostäder på
deras plats.
Är antalet bostäder som produceras inom BoStad2021
ett tillskott till den ordinarie produktionen? Signaler
från byggaktörer indikerar i vissa fall att övriga planer
bromsas till följd av prioriteringen av BoStad2021.
Tid
Gick detaljplaneringen snabbare inom BoStad2021
än normalt? I fråga om delmålet för tidsåtgång
för detaljplaner med standardförfarande, 17
månader, tycks åtgärderna vara framgångsrika.
Snittiden för detaljplaner inom BoStad2021 med
standardförfarande är cirka 20 månader (från beslut
om planstart till antagande), kortare än för ordinarie
planer som kommunen bedömer vara cirka 26
månader eller mer (från startmöte till antagande).
Här nns era samverkande faktorer: skarp och
politiskt uppbackad tidplan, resurssatt gemensam
kommunal projektorganisation, tätare samverkan
Går det snabbare och blir det bra?
mellan byggaktörer och kommun i arbetsgrupperna
för detaljplaner samt tidigarelagd projektering av
kvartersmark och allmän plats. Detta innebär dock
inte att den totala tiden fram till färdigställande blir
kortare än i ordinarie processer. De långa tiderna
mellan antagande av detaljplanen och beviljat bygglov
avviker kraftigt från ambitionerna. Orsakerna ligger
hos både kommunen och byggaktörerna.
Kvalitet
Har det uppsnabbade arbetssättet inom BoStad2021
följder för kvaliteten i projekten? En jämförelse
av stadsbyggnadskvaliteter i de 30 projekt som
ingår i BoStad2021 och 21 projekt i den ordinarie
produktionen visar inga stora skillnader. Projekten i
de båda grupperna har svårt att uppfylla det rådande
blandstadsidealet. Förtätningsprojekt innebär ofta
rena bostadskompletteringar, troligen till följd av
förutsättningar på platsen, projektens storlek och att
antalet bostäder är det överordnade målet som styr.
En skillnad är att era av projekten i BoStad2021
är placerade på smala tomter längs genomfartsgator
där ett ofta svårförverkligat ideal om stadsmässighet
riskerar att leda till sämre kvaliteter vad gäller solljus,
friytor och ljudmiljö och i barnperspektivet. Men dessa
risker tycks inte bottna i ett uppsnabbat arbetssätt utan
i så fall mer i urvalet av planområden. Vårt intryck är
att kravet på många bostäder snabbt, i kombination
med tomter med dåliga förutsättningar och ett visst
stadsbyggnadsideal, blandstaden, som är svårt att
realisera i mindre och medelstora förtätningsprojekt,
riskerar att i vissa av planerna leda till att kvaliteterna
inte är godtagbara.
Ekonomi
Kostar det förändrade arbetssättet inom BoStad2021
mer pengar än den ordinarie processen? Enligt tidigare
forskning på området motsvaras oftast tidsvinster av
ökade resursinsatser för parallella processer. Vi kan se
att detta också gäller åtminstone byggaktörerna inom
BoStad2021 som anger ungefär 20 procents ökad
administrativ resursinsats. Vi saknar dock data för
kommunens insatser.
Rättssäkerhet
Innebär ett uppsnabbat arbetssätt en risk för att
inytande från grannar och allmänhet begränsas mer
än i ordinarie processer? Intervjuer med byggaktörer
visar att en övervägande majoritet har genomfört
utökade dialoger med närboende under planprocessen.
Erfarenheterna är goda, exploatörerna får fördjupade
insikter om områdets tillgångar och utmaningar,
goda idéer kommer fram i några fall, och en relation
skapas som kan leda till bättre lösningar än om man
inte haft dialogen. En mått på rättssäkerheten är
överklagandefrekvensen. Av 28 antagna planer inom
BoStad2021 överklagades 15, dvs 54 procent. Som
jämförelse överklagades 58 procent av detaljplanerna
för erbostadshus i Göteborg mellan 2011 och 2016.
Missnöjet med planer inom BoStad2021 är alltså
knappast större än vad som är normalt i Göteborg.
8
Satsningen i sig
Projektiering och paketering verkar gynna
framdriften i planeringsfasen. Det vill säga
tydliga politiskt fastslagna mål för kvantitet och
tid: 7 000 bostäder utöver normal produktion
till 2021. Därtill resursförstärkningen med 15
mkr per år på den kommunala sidan, formandet
av en förvaltningsövergripande kommunal
projektorganisation samt en strukturerad samverkan
mellan staden och byggaktörerna. Vårt bestämda
intryck är att den största skillnaden mellan arbetssättet
i BoStad2021 och annan produktion är att tidplanen
är överordnad i stort sett alla andra frågor. En större
samlad satsning som denna med fokus på nya
arbetssätt och tydliga mål stimulerar både kommunala
tjänstemän och majoriteten av byggaktörerna till
extra ansträngningar. Prioritering och politiskt tryck
är lättare att åstadkomma i större program som
BoStad2021.
Dock konstaterar vi att det har rått och i någon
mån fortfarande råder delvis olika meningar hos
kommunen och byggaktörerna om betydelsen av själva
satsningen som helhet å ena sidan och de enskilda
planprojekten å andra sidan. Medan kommunen ofta
betonar själva satsningen, lägger byggaktörerna sitt
fokus i det fortsatta dagliga arbetet huvudsakligen på
de enskilda projekten.
Våra studier av BoStad2021 ger oss emellertid också
anledning att tro att större geograskt samlade
utbyggnadssatsningar kan vara mer eektiva än att
skapa många utspridda mindre och medelstora projekt
om syftet är att snabbt få fram många bostäder med
kvalitet. Större utbyggnadsplaner kräver sannolikt
mindre resurser än många små, och när samverkan
sker på projektnivå och det är färre byggaktörer kan
incitamenten för djupare samverkan öka. Med 26
byggaktörer som i BoStad2021 försvåras en bredare
samverkan. Större utbyggnadsområden gör att
byggaktörer kan väljas ut mer omsorgsfullt. Även då
kan mindre aktörer ingå om det nns större aktörer
med mer kraftfulla resurser i projektet. Vi ser en annan
fördel med samlade utbyggnadsområden: att de ger
bättre förutsättningar för god kvalitet i vid bemärkelse,
medan mindre bostadskompletteringar på olämpliga
tomter skapar kvalitetsrisker.
Lärdomar för den ordinarie processen
Forskargruppen rekommenderar:
Paketera och projektiera större
utbyggnadssatsningar, sätt tydliga och mätbara
mål som beslutas av högsta politiska instans i
kommunen. Antalet planer eller projekt bör
vara färre och grundläggande förutsättningar för
planer och projekt bör vara tydligare än ibland i
BoStad2021.
Hitta vägar att sätta tydliga och fasta
tidplaner för hela processen från planstart till
färdigställande, både samlat och varje plan
för sig. Lägg fast tidplanerna i avtal mellan
kommun och byggaktör.
Prioritera större samlade utbyggnadssatsningar,
med inriktning på minst 1 000 bostäder, gärna
i stadsdelsliknande skala på markområden och
tomter med goda förutsättningar.
9
Forskargruppen rekommenderar:
Att alla detaljplaneprojekt genomförs i en
förvaltningsövergripande, samlokaliserad
organisation, alternativt att nuvarande
förvaltningar – Stadsbyggnadskontoret, Trak-
kontoret och Fastighetskontoret – läggs samman
i en förvaltning under en gemensam nämnd.
För att leda en sådan övergripande samordning
krävs seniora projektledare med bred
erfarenhet av stadsbyggande och en roll med
mandat att koordinera olika förvaltningar och
ansvarsområden. En sådan samordning bör även
aktualisera ett mer gemensamt budgettänkande.
Den kommunala projektledningen bör ges ett
större och tydligare mandat att fatta beslut i
löpande frågor. De frågor som behöver eskaleras
ovanför det enskilda planprojektet bör främst
gå till en förvaltningsövergripande styrgrupp
och inte till den enskilda förvaltningen i linjen.
En förvaltningsövergripande projektledare med
ansvar för stadens samfällda agerande bör utses
för varje detaljplaneprojekt i syfte att minska
förekomsten av motstridiga besked.
Utveckla projektgemensamma digitala
stödsystem så att projekt kan följas och styras
igenom processen från planstart till inyttning,
oavsett vilken förvaltning eller aktör som
ansvarar för respektive skede eller delmoment.
Detta är av stor betydelse för både eektivitet
och transparens.
Gemensam kommunal
projektorganisation
En gemensam kommunal organisation gör det möjligt
att samla kommunala kompetenser av olika slag i tid
och rum på ett sätt som gynnar ett mer integrerat
samhällsbyggande.
Nyttan av samlokalisering i planarbetet är särskilt
stor när det som i Göteborg fortfarande saknas ett
gemensamt digitalt stödsystem.
Det är ingen nackdel att organisationsformen även
kan synliggöra samarbetsproblem och överhuvudtaget
konikter i exploateringsprojekt, eftersom det
förefaller att gå snabbare än vanligt att nna lösningar.
Förutom att den gemensamma organisationen bidrar
till en mer enad och tydlig kommunal hållning
till olika intressenter, säkrar den att en gemensam
kompetensbas utvecklas och stärks. Nya idéer och
problemlösningar utvecklas, testas och man får
feedback från personer med olika slags expertis och
från en rad av förvaltningar med olika ansvar.
Organisationen underlättar för dem som medverkar
att se och förstå vad andra i processen gör. Med tanke
på den långsiktiga uppbyggnaden och bevarandet
av kompetens inom kommunen är det väsentligt att
konsultberoendet noga övervägs.
De hittills goda erfarenheterna av en gemensam
kommunal projektorganisation bör ge anledning
till fortsatt utveckling av processperspektivet på
bekostnad av linjeperspektivet. Det gäller hela vägen
från övergripande kommunperspektiv till de enskilda
projekten.
Samtliga förvaltningar som är kritiska för
ett projekt bör ingå i projektorganisationen;
denna kan skifta något över processen, särskilt
i genomförandeskedet blir också Park- och
naturförvaltningen samt Förvaltningen för
kretslopp och vatten viktiga.
En fördjupad studie behöver göras av hur
Trakkontorets organisation kan utvecklas så att
den både kan uppfylla sitt politiska uppdrag och
samtidigt arbeta mer projektorienterat än idag.
Att det inrättas en exploateringsenhet
direkt underställd Kommunstyrelsen med
uppdrag att ta fram mark och projekt i lägen
och i tid i enlighet med en översiktsplan,
ett bostadsförsörjningsprogram eller
annat strategiskt dokument samt kopplat
till budget. Enheten beställer planer av
Stadsbyggnadskontoret, Trakkontoret, Park-
och naturförvaltningen och övriga tekniska
förvaltningar så att man får en tydlig beställar-
utförarsituation. En sådan enhet bör även
ha mandat att förhandla med byggaktörer
och ge dem möjligheter att utveckla färdiga
detaljplaneförslag. Argument för en sådan
ordning är att Göteborg idag saknar ett
strategiskt organ med en samlad syn på
kommunnyttan och som kan prioritera mellan
utbyggnadssatsningar ur helhetssynpunkt
samt tidigt identiera behov av kommunal
koordination. Inte minst gäller det kommunens
nansiella åtaganden.
10
Samverkan
Aktörerna inom BoStad2021 är positivt inställda
till samverkan; särskilt gäller det arbetsgruppsnivån,
då i de planprojekt där samverkan överlag fungerat
tillfredsställande. På projektgruppsnivå och
samordnings grupps nivå är erfarenheterna mer
blandade. Kommunens projektledning och de esta av
byggaktörerna har olika syn på nyttan av samverkan i
dessa fora. I samverkansavtalen förbinder sig parterna
att samverka på samtliga tre nivåer. I praktiken är
spridningen mycket stor bland byggaktörerna när
det gäller närvaro och engagemang i frågor utöver
själva planprojektet. Cirka hälften av bygg aktörerna
är frånvarande från projektgrupps- och samordnings-
gruppsmöten. En del har aldrig varit närvarande.
Ambitionerna (som dock inte står i samverkansavtalen)
att Projekt- och Samordningsgrupperna skulle bidra
till processutveckling har inte uppfyllts. Vi ser era
orsaker till att samverkan inte fungerat som tänkt,
bland annat brist på denition och överenskommelse
om syfte och ansvarsområden för de olika fora, stor
spridning i byggaktörernas engagemang för själva
satsningen, stor spridning i fråga om resurser och
organisation bland byggaktörerna och slutligen att
det stora antalet byggaktörer i sig försvårar att skapa
förtroende och personliga relationer.
Arbetssättet inom BoStad2021 utgår från att tidig
och nära samverkan på era nivåer och genom hela
processen gynnar tillkomsten av er bostäder snabbt.
Arbetsfördelningen mellan kommun och byggaktörer
under planeringsfasen är tämligen traditionell. Vi ser
möjligheter att utifrån olika projekts förutsättningar
pröva andra arbetsfördelningar, till exempel helt
kommunstyrda faser eller planeringsfaser där
byggaktörerna tar ett större ansvar för arbetet. Syftet
är då att nna de mest eektiva processerna för
att snabbare få fram bostäder med kvalitet, men
det är inte detsamma som att ha en och samma
ansvarsfördelning i alla projekt.
Forskargruppen rekommenderar:
Inrikta samverkan i första hand på projektnivån.
Där nns incitament och förutsättningar att
deniera skarpa åtaganden för alla parter och
uppbyggnad av ett förtroendefullt samarbete.
Detta kan åstadkommas med ett rimligt antal
byggaktörer och kommunala handläggare i
konkreta större utbyggnadsprojekt.
Kvalicering av vilka byggaktörer som ska
komma i fråga för ett projekt eller större
satsning ska utgå ifrån att de har ambitioner och
förmåga att delta i samverkan. Det är samtidigt
viktigt att inte utesluta mindre aktörer med
goda idéer.
Syftet och nyttan med samverkan behöver
preciseras. Former och förväntningar bör
förtydligas och avtalas, och det bör vara
tydliga denitioner av parternas åtaganden och
ansvar, eftersom allmänna formuleringar kring
samverkan kan vara kontraproduktiva.
Staden bör överväga att beroende på
bostadsefterfrågan och byggkonjunkturläge
genom avtal med sanktioner binda upp
byggaktörerna hårdare till kommunstrategiskt
viktiga åtaganden.
Fullfölj dialogen mellan byggaktören och
kommunen hela vägen till antagande av planen.
Om besked ändras bör det normalt ske efter
samråd mellan kommunen och byggaktör.
Överväg att tillsätta kommunala koordinatorer
så att varje detaljplan har en utpekad lots
som håller öga på projektprocessen ända till
inyttning och fungerar som stöd även för
byggaktören.
I processer med era nivåer bör de vertikala
och horisontella kommunikationsleden stramas
upp. Man bör tidplanera för samverkansforas
parallella grupper, synkronisera möten
och informera om det som görs, använda
varandras grupper, förstärka den informella
kommunikationen för dem som saknar fysisk
närhet till projektlokalen, likaså utveckla
det digitala stödet för att bidra till bättre
tillgänglighet, förutsägbarhet och transparens.
Att utifrån projektförutsättningar pröva andra
typer av ansvarsfördelning mellan kommun och
byggaktörer än samverkan på era nivåer under
alla faser. Det kan handla om att kommunen tar
hela ansvaret under planeringsfasen men också
att byggaktörerna får ett betydligt ökat ansvar
under planeringsfasen. Överväg att förändra
systemet med schablonmässig plan taxa i syfte
att skapa incitament för en eektiv arbets-
fördelning mellan kommun och byggaktör.
Att byggaktörsansvar för utbyggnad av allmän
plats prövas där så är lämpligt.
Att Göteborgs stad och byggaktörer skapar
ett gemensamt forum för utveckling av
utbyggnadsprocesserna. Man kan ordna årliga
dialogdagar. Ett forum som ges resurser att
över tid samla gemensamma erfarenheter och
förbättringar.
11
Parallella processer
Vårt samlade intryck från både kommunen och
byggaktörerna av arbetet med parallella processer är
att tidig projektering av kvartersmark och allmän plats
gynnar framdriften. Samtidigt är erfarenheten att det
är mycket svårt att synkronisera alla delprocesser i ett
perfekt öde.
De långa tiderna mellan antagande/godkännande
av detaljplanen och beviljat bygglov avviker kraftigt
från ambitionerna om snabba bygglov efter att planer
fått laga kraft. Orsakerna ligger hos både kommunen
och byggaktörerna. En principiell fråga är att
förutsättningar för bygglovsprövningen inte föreligger
skarpt förrän planen är antagen.
Forskargruppen rekommenderar:
Ta fram ett prioriteringsverktyg för detaljplaner
som säkerställer volymer bostäder och
resurstillgång, både för samlade kommunala
investeringar och i form av personella resurser
för prioriterade planer. Om planer ska fram
snabbt, välj bort sådana som är starkt beroende
av utomkommunala huvudmäns beslut.
Utred strategiska infrastrukturfrågor och säkra
samsyn med staten och regionen, framför allt
vad gäller trak.
Grundläggande förutsättningar behöver klaras
ut tidigt i projekten. En checklista behöver
upprättas över vilka faktorer som ska vara
utredda tidigt, och hur ansvaret fördelas på dem
som hanterar dessa faktorer.
Satsa på tidig projektering av kvartersmark och
allmän plats under detaljplanefasen.
Avtalsfrågor, särskilt kring genomförandeavtal
och mobilitetsavtal, har skapat gnissel i
framdriften i era projekt. En ordning där
avtalen kan slutas tidigt i processen behöver
utvecklas. Sätt tydligare ramar och tidsgränser
för delprocesser (t ex när ska bygglov sökas, hur
lång tid granskningen får ta) projektvis i avtal
mellan kommunen och byggaktörerna. Tillämpa
en markprissättningsprocess som lägger fast de
ekonomiska villkoren tidigt.
Se till att alla förvaltningar som kan påverka
framdriften koordineras och har resurser att
delta i processen. Se över hur Trakkontoret
är organiserat i syfte att öka incitamenten för
projektfokus på bekostnad av linjefokus.
Att övriga förvaltningar lär av Lantmäteriets
eektivisering av förrättningar: tidig dialog
med byggaktör, utpekad handläggare som
kontinuerligt ligger på de ansvariga för
respektive projekt.
Överväg avtalsbundna tidsfrister för inlämning
av bygglovsansökningar relaterade till
tidpunkten då detaljplanen fått laga kraft.
Kommunen bör förtydliga – och byggaktörerna
bör förvissa sig om – vilka handlingar som krävs
för bygglovsprövningen, och vilka kvalitetskrav
som ställs på handlingarna.
12
13
Kvalitet, ekonomi
och rättssäkerhet
Rekommendationer – kvalitet:
Inför ett koordinerat och gemensamt
system inom staden för kvalitetssäkring och
uppföljning. Sätt färre och långsiktigare
mål på fullmäktigenivå, låt dem gälla i en
mandatperiod. Reducera antalet styrande
dokument och koordinera planerande
förvaltningar till gemensamma styrdokument.
Urvalet av tomter för bostadsbyggande
bör göras utifrån en bedömning av om det
går att skapa tillräckliga kvaliteter ur alla
relevanta aspekter. Särskilt bör Grön stad och
barnperspektivet lyftas fram.
Rekommendationer – ekonomi:
Säkerställ att såväl kommunen som byggaktörer
har resurser för extra insatser utöver det normala
när projekt ska snabbas upp.
Rekommendationer – rättssäkerhet:
Gör tidig dialog med närboende till ett
permanent inslag i planeringen, och se till
att kommunen nns representerad vid dessa
dialoger för att svara på frågor som inte
byggaktörerna råder över. Planera in tid för
dialog även i projekt med kort tid mellan
markanvisning och samråd.
Större sammanhängande utbyggnadsområden
bör prioriteras på bekostnad av mindre
förtätningar på tomter med svåra förhållanden.
Det ger bättre förutsättningar för att skapa
kvalitet ifråga om stadsliv, stadsmässighet,
variation i arkitektur, underlag för service och
gröna kvaliteter.
Undvik för ny bebyggelse smala tomter längs
genomfartsgator.
Utarbeta enkla riktlinjer för förtätnings- och
kompletteringsprojekt som primärt utgår från
existerande förhållanden och möjligheter,
snarare än från xerade ideal för struktur
och bebyggelse. Ge högre prioritering åt
grundläggande bostadskvaliteter som solljus,
tillräckliga och bra grönytor, barnperspektiv,
god ljud- och luftmiljö och minimala störningar
från trak.
14
Forskargruppens övergripande slutsats efter tre års
studier av BoStad2021 är att arbetssättet i BoStad2021
har förkortat tiden för detaljplaneprocessen, men
beslut om bygglov kommer ofta senare än avsett. Ingen
tydlig skillnad i stadsbyggnadskvaliteten mellan de 30
projekten inom BoStad2021 och 21 utvalda projekt
i den ordinarie produktionen. Tomtvalet har stor
betydelse för vilka kvaliteter som kan åstadkommas.
Viktiga lärdomar att ta med till den ordinarie
produktionen:
Paketera och projektiera större
utbyggnadssatsningar, sätt tydliga och mätbara
mål som beslutas av högsta politiska instans i
kommunen. Antalet planer eller projekt bör
vara färre och grundläggande förutsättningar för
planer och projekt bör vara tydligare än ibland i
BoStad2021.
Hitta vägar att sätta tydliga och fasta
tidplaner för hela processen från planstart till
färdigställande, både samlat och varje plan
för sig. Lägg fast tidplanerna i avtal mellan
kommun och byggaktör.
Permanenta en gemensam kommunal
projektorganisation med utökat mandat, gärna
under en gemensam nämnd.
Inrikta samverkan mellan byggaktörer och
kommun i första hand på projektnivån. Där
nns incitament och förutsättningar att
deniera skarpa åtaganden för alla parter och
uppbyggnad av ett förtroendefullt samarbete.
Detta kan åstadkommas med ett rimligt antal
byggaktörer och kommunala handläggare i
konkreta större utbyggnadsprojekt.
Satsa på tidig projektering av hus och allmän
plats under detaljplaneskedet.
Större sammanhängande utbyggnadsområden
bör prioriteras på bekostnad av mindre
förtätningar på tomter med svåra förhållanden.
Det ger bättre förutsättningar för att skapa
kvalitet ifråga om stadsliv, stadsmässighet,
variation i arkitektur, underlag för service och
grundläggande bostadskvaliteter som solljus,
tillräckliga och bra grönytor, barnperspektiv,
god ljud- och luftmiljö och minimala störningar
från trak.
Sammanfattning och fortsatt arbete
15
Fortsatt arbete i gruppen
Under 2019 kommer forskargruppen att prioritera
fem teman. Förutom att fortsätta att följa
grundfrågorna, som nu kommer att i högre grad
handla om genomförandeskedet, vill vi belysa ett antal
frågeställningar som vi anser vara särskilt intressanta:
1. Framdrift – Vilka är de främsta anledningarna
till att prognosen för antalet bostäder som ska
byggas till 2021 ligger under målet 7 000?
2. Samverkansfora – Vad som bör menas med
”eektiv samverkan” kommer att analyseras
mot bakgrund av vårt intervjumaterial och
enkäter. En speciell samverkansfråga gäller vem
som projekterar och vem som bygger ut allmän
platsmark, och vi överväger en fallstudie av
projektet Smörgatan.
3. Parallella processer – I fråga om parallella
processer är det tre frågor som vi anser det är
viktigt att belysa ytterligare:
º Varför har era byggaktörer inte valt att söka
bygglov omedelbart efter att detaljplanen
har fått laga kraft och inte heller i linje med
ambitionen att söka bygglov fyra veckor före
antagande/godkännande av detaljplanen?
º Varför är tiden ofta så lång mellan
bygglovsansökan och beviljat bygglov,
jämfört med ambitionerna?
º Vilken påverkan på totaltiderna har olika
upplägg för att förbereda och sluta avtal
mellan byggaktörer och kommunen?
4. Ekonomi – Frågan kvarstår om hur
resursförbrukningen hos de kommunala
förvaltningarna har påverkats av de tre
huvudåtgärderna. Här väntar vi på data,
men vi har redan viss information om hur
byggaktörerna anser att de nya arbetssätten
har påverkat deras administrativa kostnader i
anslutning till detaljplanearbetet.
5. Förhållandet till ordinarie produktion – Vi
avser att analysera i vilken utsträckning det
går att hävda att lägenheterna som tillkommer
genom BoStad2021 utgör att tillskott till den
ordinarie bostadsproduktionen i Göteborg.
Det nns också skäl att undersöka om och hur
projekt i ordinarie produktion har försenats
eller komplicerats av parallellt pågående
plan- och bygglovsarbete för projekt inom
BoStad2021. Samtidigt kan vi föreställa oss att
nya rutiner och samverkansformer som skapats
inom BoStad2021 redan kan ha kommit
ordinarie projekt till godo och reducerat deras
processtider.
15
Detta är en kortversion av den tredje
delrapporten i ett följeforskningsprojekt
kring BoStad2021. Den fullständiga
rapporten nns här:
https://research.chalmers.se/
publication/509032/le/509032_Fulltext.pdf
För rapportens innehåll ansvarar forskargruppen
från Chalmers:
Jan Bröchner, professor, Institutionen för
Teknikens ekonomi och organisation
Joanna Gregorowicz-Kipszak, tekn
dr, Institutionen för Arkitektur och
samhällsbyggnadsteknik
Mathias Gustafsson, docent, Institutionen
för Arkitektur och samhällsbyggnadsteknik
Anders Hagson, konstnärlig professor,
Institutionen för Arkitektur och
samhällsbyggnadsteknik
Anders Svensson, professor of the
practice, Institutionen för Arkitektur och
samhällsbyggnadsteknik, projektledare
följeforskningsprojektet
16
Centrum för Management i Byggsektorn
CMB är ett samarbete mellan de byggrelaterade institutionerna på Chalmers och cirka 70
företag och organisationer från hela samhällsbyggnadssektorn. Målet är ett hållbart och
eektivt samhällsbyggande. Medlet är ökad kunskap om ledarskap och management.
För mer information: www.cmb-chalmers.se
ResearchGate has not been able to resolve any citations for this publication.
ResearchGate has not been able to resolve any references for this publication.