Content uploaded by A.Suvar Aslan
Author content
All content in this area was uploaded by A.Suvar Aslan on May 31, 2021
Content may be subject to copyright.
177CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Hatay Mustafa Kemal Üniversitesi Mimarlık Fakültesi, ehir ve Bölge Planlama Bölümü, Hatay
Bavuru tarihi: 16 Temmuz 2018 - Kabul tarihi: 31 Ocak 2019
İletiim: Ahmet Suvar ASLAN. e-posta: ahmetsuvaraslan@gmail.com
© 2019 Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi - © 2019 Yıldız Technical University, Faculty of Architecture
ÇALIMA
MEGARON 2019;14(SUPPL. 1):177-191
DOI: 10.14744/MEGARON.2019.26986
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli
Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
Evaluation of the Aordability of Mortgage Loans Oered
as a Solution for Housing Issue
Ahmet Suvar ASLAN
Katmanlı br yapıya sahp olan konut, fzksel ve fnansal br varlıktır. Fzksel br varlık olarak, belrl br yerde sabttr. Bu mekânsal sabtlk
ekonomk, poltk ve sosyal lklern ekllenmesnde rol almaktadır. Dğer taraftan konut fnansal br varlık olması sebebyle hareketldr
ve tcarete olanak tanımaktadır. İpotekl konut kredler (İKK), konutun fnansal yönünün öneml br parçasıdır. İKK’lar ehr planlama, m-
mar, fnans, sosyo-poltk alan gb brden fazla alanı etklemekte ve o alanlardan etklenmektedr. Dünya bankasının 1993 tarhl “Konut:
Pazarları Çalıtırmayı Sağlıyor” balıklı raporunda konut sektörünün önem vurgulanmı ve hükümetlern uygulaması çn poltka pren-
spler sunulmutur. İzleyen dönemde gelm ülkeler bata olmak üzere konut fnansmanının önem, etks, büyüklüğü öneml ölçüde
artmıtır. Bu aynı zamanda, neolberal poltkaların sonucu artan konut sahplğ vurgusunu daha da güçlendrmtr. Böylece, sosyal konut
taleb gderek slklemtr. Bu uygulamalar netcesnde, özellkle dar gelrl vatandalar çn barınma problemnn daha da zorlamıtır.
Bu çalıma, barınma sorununun çözümünde bavurulan İKK’ların konuta erm ne kadar mümkün kıldığını aratırmayı hedeemektedr.
Bu hedefe varablmek çn karma metot uygulanarak İstanbul konut pazarındak konut kredlernn dağılımına ve erleblrlğne odakla-
nılmıtır. Çalımada, Türkye konut kreds pazarının en büyük be bankasından brnn 2010-2014 yılları arasında İstanbul’da kullandırmı
olduğu İKK verler değerlendrlmtr. Buradan çıkan sonuçlar üzernden uzmanlarla dernlemesne mülakatlar yapılmıtır. Elde edlen
sonuçları özetlemek gerekrse, konut kreds kullanablen klern en temel anlamda barınma problem le mücadele edenler olmadığı
görülmütür. Türkye’nn barınma problemne çözüm olarak sunduğu seçeneklerden br olan konut kredlernn erleblrlğne ve sürdü-
rüleblrlğne lkn yen soruların sorulması gerektğ görülmütür.
Anahtar sözcükler: Erişilebilir konut; nansallaşma; ipotekli konut kredileri, konut polikası.
Housing which has a layered structure, is a physical and nancial asset. As a physical asset, it is xed in a particular place. This spatial stability
plays a role in shaping economic, political and social relations. On the other hand, as a nancial asset, it is liquid and enables trade. Mortgage
loans are an important part of the nancial aspect of housing. Mortgage loans aect multiple areas such as urban planning, architecture, nance,
socio-political area and are aected by those areas. The World Bank’s 1993 report, titled as “Housing: Enabling Markets to Work”, highlighted the
importance of the housing sector and introduced policy principles for the governments’ practises. In the following period, the importance, impact
and size of housing nance, especially in developed countries, increased signicantly. This has further strengthened the emphasis on housing own-
ership which has increased as a result of neoliberal policies. Thus, the demand for social housing has become increasingly invisible. As a result of
these practices, the problem of housing has become more dicult especially for low-income citizens. This study seeks to investigate how mortgage
loans, used as an instrument to solve the housing problem, enables to access housing. To achieve this goal, it is focused on the distribution and
aordability of mortgage loans in the housing market of Istanbul by using the mixed method. In this study, mortgage loans data of Istanbul for the
period 2010-2014, provided by one of the ve largest private banks of the Turkish mortgage market, is evaluated. Using these results as base, in-
depth interviews are conducted with experts. To summarize the results obtained, it is seen that people who are able to use mortgage loans are not
those who are struggling with the problem of housing in real terms. Thereby, it is come out that new questions need to be asked about aordability
and sustainability of mortgage loans, which are oered as a one of the solution options to the housing problem of Turkey.
Keywords: Housing policy; nancializaon; mortgage loans; aordable housing.
ÖZ
ABSTRACT
Gr
Toplumsal ve siyasi rolünün dışında konut, gelişmiş ülke-
ler için önemli bir sektör olagelmişr. Tarihsel olarak konut;
inşaat, gayrimenkul ve bankacılık sektörünün bir parçası
olarak her üç sektörde de yenilikler için bir taşıyıcı olmuştur.
İpotekli konut kredileri (İKK) ise, geleneksel tarzda bankacı-
lık için önemli gelir kaynağı olup alanın yeniliklerinden biri-
sidir.1 İKK, düşük peşinat gereksinimi ve uzun vadeli olması
gibi özellikleri ile gelişmiş ülkelerin konut sorununun çözü-
münde önemli bir rol oynamaktadır. Bu krediler sayesinde
ev sahibi olma oranı, konut stokunun kalitesi ve ev sahipliği
prolleri gibi farklı parametrelerde standartlara ulaşılması
gerçekleşebilmektedir.2 Bir ev almak hane halkının yapaca-
ğı en büyük masraf olduğundan İKK, hanenin o güne kadar
yapmış olacağı en büyük borç kalemini oluşturur. Konut -
nansmanı ve onunla beraber oluşturulan İKK piyasası, diğer
nansal piyasalara da kaldıraç etkisi yapmaktadır.3 Günü-
müzde konut, menkul kıymetleşrme yolu ile yüksek riskli
yeni bir nansal araç olarak nans alanındaki yeniliklerden
birini oluşturmaktadır.4 İKK karmaşık yapısı ile şehir planla-
ma, mimari, nans, sosyo-polik alan gibi birden fazla alanı
etkilemekte ve o alanlardan etkilenmektedir.
“İpotekli konut kredisi piyasası, sadece nansal serma-
yenin değil; aynı zamanda sosyal, kültürel ve sembolik ser-
mayenin birleşimi yoluyla muhafaza edilen farklı aktörler
arasındaki ikdar ilişkileri tarandan yapılandırılan ekono-
mik bir alandır. Diğer piyasalar gibi ipotekli konut kredisi
piyasası, “doğal” olarak nitelendirilemez; ancak kurumların
toplumsal ürünü olarak görülmelidir.”5
Finansallaşmayı açıklayan bilim insanları onun farklı
yönlerine vurgu yapmaktadırlar. Sweezy6’ye göre, nansal-
laşma, on dokuzuncu yüzyılın sonunda başlayan kapitalist
birikim modelinin dönüşmesi sebebiyle gerçekleşmektedir.
Brenner7, üremin durgunlaşması esnasında sermayenin
nansal işlemlerin ürem alanında yaşanan kar sorununa
bir yanıt olduğunu belirtmektedir. Arrighi8 ise nansallaş-
ma tarşmasına daha geniş bir zaman aralığı üzerinden
bakarak yüzyıllara yayılan bir döngü üzerinden kapitalist
sistemin periyodik dönüşümünde sonbaharı temsil eği-
ni söyler. Orhangazi9 nansallaşmayı 1970’lerde yaşanan
kriz ile karlılıkların azalması sonrasında nansal olmayan
şirketler ile nans piyasası arasındaki ilişkinin değişimi için
kullanmaktadır. Konutun nansallaşması ile ilgili de ge-
nişlemekte olan bir literatürden söz etmek mümkündür.
Aalbers10 ve Gotham,11 ipotekli konut kredilerinin menkul
kıymetleşrmesi yoluyla oluşan nansallaşmayı tarşmak-
tadır. Finansallaşma kavramsallaşrılırken sıklıkla başvuru-
lan tanımlamalardan biri, Krippner12’ın Arrighi’yi takiben
yapğı “kazancın, caret ve ema üremi yerine nansal
yollar vasıtasıyla topladığı birikim” olduğu ifadesidir. Kav-
rama ilişkin farklı yaklaşımlar olmakla birlikte bu çalışmada
da Krippner’in tanımı esas alınmışr.
İlk aşamada çalışmada kullanılan yöntem aktarılacakr.
Daha sonra sırasıyla konut kavramı, mekanın nansallaş-
ması ve İKK sistemi üzerine bir değerlendirme ile teorik
tarşma birilecekr. Sonrasında vaka çalışmasında karma
yöntem ile elde edilen bulgular tarşılacak ve son olarak
ise genel bir değerlendirme yapılacakr.
Yöntem
Bu çalışma, İKK sisteminin Türkiye’de hayata geçği
2007 yılından 2017 yılına kadar olan dönemini mekansal
olarak İstanbul ile sınırlayarak analiz etmeyi amaçlar.
“Aslında, en “ampirik” teknik tercihler bile nesne inşa-
sında “kuramsal” tercihlerden ayrılamaz. Nesnenin ancak
belirli bir şekilde inşa edilmesinin sonucu olarak, şu ya da
bu örneklem yönteminin, veri toplama ve çözümleme tek-
niğinin vb. kullanımı zorunlu hale gelir. Daha kesin bir dille
söylemek gerekirse, ancak bir dizi kuramsal varsayımdan
türelen hipotezlerin bir fonksiyonu olan bir ampirik veri,
kanıt olarak, Anglo-Saksonlann dediği gibi evidence olarak
işlev görebilir.”13
Araşrmanın sıradan nesneleri, bir şekilde araşrmacı-
nın gözüne çarpan gerçekliklerdir.14 Bu çalışmanın ortaya
çıkışı ve çalışma nesnesi olarak belirlenişinde Türkiye için
yeni bir sistem olan İKK sistemine girmeye çalışan orta sı-
nıfa mensup kişilerin çokluğunun dikkat çekmesi olmuştur.
basit, yalın, amprik olarak gözlenen verinin arkasında yatan
katmanlı, insan düşüncesi dışında yapılanan ve keşfedilmesi
gereken yapıların ve bunlara içkin güçlerin analiz edilmesi
düşüncesi çalışmayı şekillendirmişr. Çalışma alanı seçimin-
de İKK sistemine ilişkin amprik verilerden faydalanılmışr.
Açıklayıcı yöntem deseninde ilk aşamada nicel veriler
toplanarak, bulgular analiz edilir ve daha sonra bu bulgular
kullanılarak ikinci aşama olan nitel aşama planlanır. Nicel
bulgular, araşrmanın nitel aşamasında görüşme gerçek-
leşrilenlerin çeşitliliğini ve onlara yönellecek olan so-
ruların kurgulanmasına olanak sağlar. Bu desenin amacı,
nicel bulguları daha detaylı açıklayabilmek için nitel veri-
lerin kullanılmasıdır.15 Bu yöntemin veri toplama sürecin-
de, nitel verilerin elde edilebilmesi için nicel verilere göre
kurgulanması esasr. Nitel aşama için nicel verilerden oluş-
turulan sorular açık uçludur. Yorumlamada ilk olarak nicel
aşamada elde edilen bulgular ve daha sonra nitel aşama-
daki sonuçlar raporlaşrılır. Daha sonra nitel sonuçların
analizi ile nicel verilere ilişkin başlangıçta aşikar olmayan,
yeni sonuçlara varılır.16,17 Bu çalışma kapsamında karma
178 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
1 Sassen, 2009, 411.
2 Turner, 2010, 367.
3 Aalbers, 2011, 35.
4 Sassen, 2009, 411.
13 Bourdieu ve Wacquant, 2003, 229.
14 Bourdieu ve Wacquant, 2003, 233.
15 Creswell, 2016, 224-225.
16 Creswell, 2016, 224-225.
17 Creswell ve Clark, 2015, 79.
5 Aalbers, 2011, 57.
6 Sweezy, 1997.
7 Brenner, 2002.
8 Arrighi, 1994.
9 Orhangazi, 2008, 5-6.
10 Aalbers, 2008.
11 Gotham, 2009.
12 Krippner, 2005, 181.
yöntemin uygulanmasında seçilen tasarım, açıklayıcı yön-
tem tasarımıdır.
Çalışma kapsamında seçilmiş olan yöntem sebebiyle ilk
aşamada nicel veriler üzerinden değerlendirme yapılmışr.
Bunu yapabilmek için kamuya açık veri paylaşımında bulu-
nan ulusal ve uluslararası kurumlardan bilgiler derlenmişr.
Bu kurumlardan ulusal olanlar sırasıyla, Türkiye Cumhuri-
ye Merkez Bankası (TCMB), Türkiye Bankalar Birliği (TBB),
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), Türki-
ye İstask Kurumu (TUİK) ve 2014 yılsonu ibariyle konut
kredisi pazarının en büyük beş bankası bulunmaktadır. Bu
beş bankanın önce kamuya açık verileri kullanılmış, ikinci
aşamada İstanbul’da veri temin edilen bankaların bilgisi
üzerinden analiz gerçekleşrilmişr. Ulusal kurumlardan
toplanan veriler, Türkiye ve İstanbul’daki toplam İKK’ların
payı, bu kredilerin vadesi ve ortalama ne kadar kredi çe-
kildiği, yine bu kredilerin tarihsel olarak kredi faizi, toplam
İKK’ların Gayri Sa Milli Hasılaya (GSMH) ve hanehalkları-
nın toplam borçlarının GSMH’ye oranları bu makale kap-
samında ele alınmaktadır. İstanbul için elde edilen detaylı
veri kapsamında, kullandırılan kredilerde her bireyin krediyi
kullandığı ilçe, kredi tutarı, kredinin vadesi, kişinin demog-
rak ve çalışma bilgileri yer almaktadır. Kamuya açık veri-
lerinin kullanıldığı uluslararası kurumlar arasında ise Euo-
pean Mortgage Federaon (EMF), Bank for Internaonal
Selements (BIS), Internaonal Monetary Found (IMF) bu-
lunmaktadır. Belirlenen yöntem çerçevesinde ilk aşamada
nicel veriler toplanmış; daha sonra bu verilerin analizleri ile
açıklayıcı yöntemde olduğu gibi nitel verilere erişmek için
yarı yapılandırılmış, ucu açık sorularla yapılacak olan görüş-
melerin hangi eyleyicilerle18 yapılacağı belirlenmişr.
Analizin birinci aşamasında, Türkiye konut kredisi paza-
rının en büyük beş bankasından birinin 2010-2014 yıllarına
ilişkin İstanbul’da kullandırdığı konut kredileri verileri de-
ğerlendirilmektedir. Bu değerlendirme, kullandırılan kredi-
nin tutarı, süresi, alındığı yıl, kullanıldığı ilçe, kredi kullanan
kişinin eğimi ve mesleğine ilişkin verileri kapsamaktadır.
İkinci aşamada ise, İKK ile nansallaşma arasındaki ilişkinin
boyutu incelenmektedir. Niceliksel analizlerden faydalanı-
larak; gayrimenkul sektörünün kredi alanını yöneten eyle-
yicileri başta olmak üzere, sektörün ilgilileriyle de derinle-
mesine mülakatlar yapılmışr.
Analizin nitel aşamasında, nicel saadan elde edilen
veriler ışığında İKK piyasasının genel sorunları, potansiyel-
leri, piyasanın güvenilirliği, türev piyasaların Türkiye’deki
geleceği, bu kredileri kullanan kişilerin sosyo-ekonomik
özellikleri sorgulanmışr. Niteliksel verilerin elde edilmesi
tasarlanırken, görüşme yapılacak kişilerle ilgili bir katego-
rizasyon yapılmışr. Buna göre, görüşme yapılacak kişiler
için en az orta düzey yöneci olmaları kararlaşrılmışr.
Böylece,
• Biri kamu bankası olma şar ile İKK veren nans ku-
rumları
• Konu hakkında çalışmış ve yayınları olan akademis-
yenler
• Kamu kurumu olması nedeniyle biri Emlak Gayrimen-
kul Yarım Ortaklığı olmak üzere GYO’lar
• Toplu Konut İdaresi
• Uluslararası bağlanları olan gayrimenkul gelişricile-
ri
• Gayrimenkul değerleme uzmanları
• Gayrimenkul sektöründe aracı olarak hizmet veren
büyük bir emlak kuruluşu
• Sektörü yakından takip ederek bu konuda uzmanlaş-
mış olan bir medya kuruluşu
olmak üzere görüşme gerçekleşrilenler gruplanmışlar-
dır. Görüşme yapılan uzmanların kategorizasyonu Tablo 1
oluşturulurken yeniden değerlendirilmişr. Örneğin, GYO
kategorisinde olan Emlak GYO ikdar alanına dahil edil-
mişr. Gayrimenkul alanına ilişkin oluşturulan havuz kap-
samında görüşme yapılabilecek olan kişiler tespit edilmiş
ve formel ve enformel yollarla ileşime geçilmişr. Gayri-
menkul alanında ikdarı ve nans ayağını temsil eden eyle-
yicilerle yapılan görüşmeler, enformel kanallar kullanılarak
gerçekleşrilebilmişr. Çalışmanın ilerleyen aşmalarında
görüşmeler Tablo 1’de verilen kodlarla ifade edilecekr.
Toplam 25 görüşme talebinde bulunulmuş ve 5 görüşme
talebi yanıtsız bırakılarak olumsuz necelenmişr.
Konutu Kavramsallatırmak
Konut, her birey için temel bir ihyaçr ve bu ihyacın
nasıl karşılandığı, bunun için hangi polikaların izlendiği iyi
analiz edilmelidir. Konut polikasının belirlenmesinde ka-
munun rolü hayadir. Kamu, gerek kendi eliyle üretebilece-
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
179CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
18 Bourdieu sosyolojisindeki agent kavramının Türkçeleşrilmesinde yaygın
olarak kabul edilen çeviri eyleyendir. Bourdieu’nün Türkiye sosyal bilimler
alanında tanınırlığını arrmış olan 2007 tarihli Ocak ve Zanaat isimli der-
leme eserde de kavram eyleyen, eyleyenler, eyleyici, eyleyiciler olarak geç-
mektedir. Bu çalışmada da kavram için Türkçe literatürde genel kabul gören
eyleyen, eyleyenler, eyleyici, eyleyiciler tanımlaması kullanılmışr.
Tablo 1. Görüme gerçekletrlen klerle lgl çalımada
kullanılan kodlar
Görümec Grubu Görüülen K Kodları
Fnans Alanı F1, F2, F3, F4
Blm Alanı B1, B2, B3, B4
Yatırım Alanı Y1, Y2, Y3, Y4, Y5
İktdar Alanı İ1, İ2, İ3
Teknk Destek Alanı TD1, TD2
Pazar Alanı P1
Medya Alanı M1
ği konutlar, gerek alanın hukuksal altyapısını düzenleyen en
önemli oyuncu olarak belirleyeceği standartlarla hem sosyal
sistemi hem de ekonomik yapıyı belirleme gücüne sahipr.
Bu alt bölümde konut olgusu kavramsallaşrılmaya çalı-
şılacak ve günümüzde Türkiye de dahil olmak üzere geliş-
miş ve gelişmekte olan ülkelerdeki neoliberal polikaların,
konut polikalarına etkisine ilişkin genel bir tarşma yapı-
lacakr.
En önemli özelliği toprağa sabitlenmiş bir mal olan ko-
nut, hem kullanım değerine hem değişim değerine sahip-
r. Gerekli bakımları yapıldığı takdirde oldukça uzun süre
kullanılabilen bir emadır. Konutun yapısal özellikleri ve
üzerinde yer aldığı arazinin konumu, onun kullanıcısına
sunduğu hizmetleri belirler. Konut, ziksel ve nansal bir
varlıkr. Fiziksel bir varlık olarak belirli bir yerde sabir.
Bu mekansal sabitlik ekonomik, polik ve sosyal ilişkilerin
şekillenmesinde rol almaktadır. Diğer taraan konut -
nansal bir varlık olması sebebiyle hareketlidir ve carete
olanak tanımaktadır. Fiziki çevreyi oluşturan gayrimenkul-
lere inşaat alanındaki kamu, özel, kamu ve özel ortaklığı,
uluslararası sermaye vb. tüm eyleyiciler tarandan önemli
sermayeler yarılmaktadır. İnşaat sektörü ve onunla aynı
şebekede yer alan diğer sektörler beraber değerlendirildi-
ğinde, gayrimenkul gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler için
ekonominin en önemli sektörlerinden birini oluşturmakta-
dır. Konutun bu doğası ve ekonomideki önemi onu, eko-
nomist ve nansal analistler için araşrma konularından
birine dönüştürmektedir.
İstanbul gibi tarihi bin yıldan eski olan kentlerin belirli böl-
gelerinde, haa iyi korunabilmiş olan kentlerin çok büyük
bölümünde mekân, yıllar içerisinde ürelerek bugüne gel-
mişr. Akademisyenler ve kamu polikası yetkilileri konutu
toplumsal kalkınmanın önemli bir unsuru olarak görmekte-
dirler. Çok katmanlı yapısı nedeniyle konut, hem kentsel ala-
nın makro düzeyde karakterinin önemli bir unsurudur; hem
de ziksel ve doğal çevreyle olan etkileşim yoluyla bireysel
yaşama deneyimlerinin başlıca belirleyicisidir.19
Konut için arazinin ürelmesi, imar planlarının çizilme-
si, yapının projelendirilmesi, hammaddelerin konut yapı-
mında kullanılacak malzemelere dönüşümü, bu malların
lojisği, yapının ürelmesinde ortaya konan işçi emeği,
ürelen ürünün pazara çıkıp oradaki yeni aktörler ile pa-
zarda salması, nansının (hem üreci hem son tükeci)
sağlanması birlikte düşünüldüğünde, tüm bu karmaşık ve
katmanlı ilişkilerin oluşturduğu yapı sermaye dolaşımını
sağlamaktadır. Bu katmanlı yapı sayesinde konutun genel
ekonomi üzerinde çarpan etkileri yarağı söylenebilir.
Konut piyasada alınıp salabilen mallardan biridir ve di-
ğer malların bir kısmı gibi sermaye birikimi yapma amacı
da taşımaktadır.20
Konut, sahibine hem değişim hem kullanım değeri sun-
maktadır ve bu iki değer birbirinden çok farklı anlamlar
içermektedir. Harvey bu iki farkı şöyle anlar:
“Kullanım değeri olarak konut barınma sağlar; insanla-
rın sıcak yuva kurabilecekleri bir yerdir; günlük ve biyolo-
jik yeniden ürem mekanıdır; iskrarsız bir dünyada bize
mahremiyet ve güvenlik sunar. Ayrıca statü simgesi veya
belli bir alt gruba aidiyet göstergesi, servet ve güç sembo-
lü, kişisel ve sosyal haza belleci… olabilir… İleri kapita-
list dünyanın büyük bölümünde ev, yeterli san alma gücü
olan ve ihyaç duyanlara piyasada salacak spekülaf bir
mal olarak inşa edilir… Değişim değeri evin temel ürem
maliyetleriyle belirlenir (yani işçilik ve hammaddeler) ama
bu durumda iki maliyet daha devreye girer: Birincisi, baş-
langıç sermayesini koyan ve alınan kredilerin faizini öde-
yen spekülasyoncu müteahhidin kar marjı, ikinci olarak da
mülk sahiplerinden arsanın san alınması ya da kiralanma-
sının maliye. Değişim değeri ili ürem maliyetlerine ka-
rın, kredi faizlerinin ve akeşrilmiş (sermayeleşrilmiş)
rann (arsa yanın) eklenmesiyle belirlenir. Konut üre-
cisinin hede kullanım değeri değil değişim değeri elde
etmekr. Başkaları için kullanım değerleri üretmek bu he-
defe ulaşmak için bir araçr”.21
Kullanım ve değişim değerleri bir konutu belirler ve bu
değerlerden hangisinin ne kadar öne çıkacağı ise bütünüy-
le polik ajanda ile ilgilidir. Neoliberal polikaların benim-
sendiği yerler için değişim değerini maksimize etmeye ça-
lışmak ana hedeerden biri olagelmişr.
İkinci Dünya Savaşı sonrasında İngiltere’de, devlet ko-
nut üreminde büyük rol sahibi idi ve 1970’lerde yüksek
kalitede ürelen sosyal konut stokları önemli bir seviyeye
ulaşmış. Sosyal konutlar sadece toplumun en yoksulları
için ürelmemekteydi; aynı zamanda eşitlikçi bir vizyon-
la refah devlenin çekirdeğini oluşturuyordu.22 Günümüz
konut polikalarının şekillenmesinde, 1970’lerden başla-
yarak konut, sağlık, eğim, ulaşrma, enerji gibi kamu hiz-
metleri çeşitli sektörlerde devlen görevlerini özel sektöre
bırakmasını temel alan bir “neoliberal mutabakat” büyük
rol oynamışr. Böylece bu alanlar özel sermayenin değişim
değerini önceleyen polikalarına göre yeniden şekillenme-
ye başlamışr. Tüm bu değişim inşaat sektörünü ve onun
oluşturduğu ekosistemi temelden etkilemişr. Bu polik
kayma sonunda kamunun kullanım değerini önceleyen ko-
nut arz polikası değişmişr.23
1980’lerin başındaki borç krizinin ardından, neoliberal
yeniden yapılandırma programları, ABD ve diğer G-7 üye
ülkelerinin çabaları ile küresel çapta genişleldi. Ulus-
lararası Para Fonu (IMF) ve Dünya Bankası gibi kurumlar
arasındaki Breon Woods kurumları, yapısal uyum ve ili
kemer sıkma programlarıyla kapitalist küreselleşmenin si-
180 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
19 Carswell ve James, 2010, 375. 20 Aalbers ve Christophers, 2014, 376. 21 Harvey, 2015,29. 22 Jones, 2012, 777-8. 23 Harvey, 2015, 34.
yasal ve ideolojik biçiminin “üçüncü dünyaya” hakimiyeni
genişletmek için harekete geçirildi.24
Neoliberal polikaları uygulayan Thatcher, sosyal konut
rejimini mümkün olduğunca yıkmayı, sosyal konutların ge-
lecekteki devamını ve genişlemesini önlemeyi ve orta ve
üst sınıarın geleneksel düzeninin ötesinde toplumda bi-
reysel ev sahipliğini arrmayı amaçlıyordu. Ev sahipliğinin
arrılması Thatcher’ın izlediği polikaların ana unsurların-
dan biriydi ve bunu gerçekleşrmek için kamu mülkiyen-
deki konutları öncelik hakkı kiracılarında olmak üzere ve
belirli sübvansiyonlar sağlanarak satmak, yapıların bakım-
larından kaynaklanan kamusal masraarını azalrken ev
sahipliğini arrmanın bir yolu olarak görülmüştü. Sosyal
konutların özelleşrilmesi, planlı ekonomiden pazar eko-
nomisine geçişte olan ülkelerde de büyük oranda gerçek-
leşrilmişr. Benzer bir eğilim, sosyal konut geleneği daha
az olmasına karşın Atlank’in diğer yakasında da aynı tarih-
lerde gözlemlenebiliyordu.25,26 Hayata geçen polikalar ile
konut üremi sorumluluğu piyasaya aktarılmışr. Aynı za-
manda konut sahibi olmaya yapılan vurgu artmış ve bunun
olmasının herkes için en iyisi olduğu görüşü öne çıkmışr.
Sonuç olarak sosyal konut, kamu lojmanları vb. çözümle-
rin uygulanmadığı, inşaat sektörünün piyasaya üzerinden
çözüme ulaşrılmaya çalışıldığı bir yapı ortaya çıkmışr.
Dünya Bankası’na göre, İngiltere’de piyasa değeri yaklaşık
1 trilyon dolara yakın olan konutun mülkiye kamudan
özelin eline geçmişr.27 Thatcher’in sosyal konutları kira-
cılarına öncelik tanıyarak satmasının bir benzeri, bugünün
Türkiye’sinde hayata geçmektedir. Adalet ve Kalkınma Par-
si, kamu lojmanlarını satmayı amaçladığını 2018 yılı içeri-
sinde açıklamışr. Maliye Bakanı konuyu “İhaleye çıkacağız
ve oluşan yan yüzde 10 düşüğüne alım hakkını ilk olarak
memurumuza vereceğiz” şeklinde duyurmuştur.28
Neoliberal polikalar gereği kamusal hizmetler belirli
alanlarda azallmakta ve bazı durumlarda tamamen özel
sektöre bırakılmaktadır. Birçok ülke açısından konut bu
alanlardan biridir. Desteklenen polikalarla bireysel konut
sahibi olmanın erdemleri yücellirken, kamu sübvansiyonu
ile gerçekleşrilen sosyal konutlar, lojmanlar, kira destekleri
birer birer ortadan kalkmaktadır. Kamusal hizmetlerin geri
çekilmesi sonrasında bu boşluğu doldurmak için özel nans
sistemleri, ürünleri ortaya çıkarak bireylerin nansal içeril-
mesi teşvik edilmişr. Böylece, nans sistemi kredi vere-
bilmek için yeni bir alana kavuşmuştur. Bireyler daha önce
kamu tarandan sübvanse edilen temel ihyaçlarını karşı-
layabilmek için ark nansal sistem üzerinden borçlanmak
zorunda kalmaktadır. Konut sahibi olabilmek için kullanılan
İKK’lar hanelerin en büyük borç kalemini oluşturmakta ve
reel ücretlerde arş yaşamayan emekçi hanelerinde olum-
suz etkilere sebep olmaktadır. Gelişmiş ülkeler için yapılan
bireysel borçlanmanın ana gövdesini İKK’lar oluşturmakta
ve bu durum gayrimenkul balonunu beslemektedir. İKK kul-
lanımı ile ilişkili olarak gayrimenkullerin yatları artmakta-
dır; bu durum kullanılacak olan kredi miktarını arrdığın-
dan, reel ücretlerde bir gelişme olmamasına karşın aylık
ödeme tutarını yükseltmektedir. Kaçınılmaz olan ise krizdir.
Lapavitsas, bu sürecin 2001-2007 yılları arasında sadece
ABD’de yaşanmadığını, birçok gelişmiş ülkenin de benzer
tecrübeler geçirdiğini belirtmişr.29
Mekanın Fnansallaması
Bu bölümde nansallaşma kavramı mekân üzerinden
tarşılmaya çalışılmaktadır. Bunun için öncelikle, literatür-
de genel kabul gören nansallaşma tanımları incelenecek
ve daha sonra mekân ile ilişkisi kurulacakr. Finansallaş-
manın mekân ile olan ilişkisi İKK vasıtası ile gerçekleşmek-
tedir. İKK’ların mekansal etkilerini anlayabilmek onların
nansallaşmaya sunduğu katkıları belirlemek için elzemdir.
Finansallaşma, küreselleşme gibi üzerinde ortak bir an-
laşmaya varılamayan kavramlardan biri olmuştur. Dünya
ölçeğinde son on yıllarda küresel ekonomik yapıda yaşanan
krik dönüşümler arasında öne çıkan konular nans ala-
nında gerçekleşmişr. Finansal işlemlerin hacmi büyümüş
ve bunun sonucunda piyasaların ve eyleyicilerinin ekono-
mideki konumları gikçe daha önemli hale gelmiş, sektö-
rün büyüklüğü ve kârlılığı artmışr. Finans sektörünün kar-
lılığı artarken ekonomideki toplam borç ise birden ve hızla
yükselmişr. Finansallaşma genel olarak, nansal varlıklara
sahip olanların varsıllaşarak GSMH’deki payının arğı ve
dolayısıyla bu varlıklara sahip olmayan emekçilerin payının
düştüğü, nansal dengenin bozulduğu ve ekonomik refaha
ilişkin beklenlerin azaldığı bir süreci tanımlamaktadır.30
Finans alanının ekonomideki payının artması ile beraber
emekçilerin payı azalmaya ve aynı zamanda emekçilerin
borçluluğu artmaya başlamışr. Bireysel borçluluktaki ani
arş hem gelişmekte olan ülkeler hem de gelişmiş ülkeler
için sorun teşkil etmektedir. Buna karşın, Türkiye gibi geliş-
mekte olan ülkeler için kırılganlığın boyutu daha büyüktür.
Artan borçluluk ekonomik refahı tehdit etmektedir.
Finansallaşma terimi, 1990’lı yılların başında ürelmiş
ve o zamandan beri çeşitli şekillerde yorumlanmışr. Sonuç
olarak ekonomi, sosyoloji ve coğrafya da dahil olmak üze-
re bir dizi akademik disiplinde farklı araşrma alanlarına
yol açmışr. Finansallaşma araşrmaları başlangıçta ABD
ekonomisine odaklanmışr. Araşrma gündeminin coğra
odağı zamanla genişlemiş olmakla birlikte, gelişmiş ülkeler
ana odağı oluşturmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerdeki -
nansallaşma literatürü ise her geçen gün büyümektedir.31
Konutun neoliberalizasyonu ve nansallaşması gelişmiş ül-
181CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
24 Brenner ve Theodore, 2002, 3.
25 Jones, 2012, 778.
26 Rolnik, 2013, 1062.
29 Lapavitsas, 2009, 109.
30 Orhangazi, 2008, 3-6.
27 Rolnik, 2013, 1062.
28 Yenişafak Gazetesi, 2018. 31 Karwowski ve Stockhammer,
2017, 60.
182 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
kelerle sınırlı değildir ve gelişmekte olan dünyaya da hızla
yayılmaktadır.32 Son on yıllarda nans sisteminin ekonomi
polikalarında artan gücü ile tanımlanabilecek olan nan-
sallaşma dönemi, borçlanma ve borçluluğa bağımlı sektör-
ler yaratmışr. G20’de belirlenen “yenilikçi nansal tabana
yayılma ilkeleri”, hanehalklarının nansal içerilmesini talep
ederken, bu içerilme nansın demokrakleşrici yönü ola-
rak ifade edilmişr. Yaşanmaya başlanan nansal içerilme
süreci ile hanehalkları nansal sisteme dahil olmaya başla-
mış, nansal riskler tabana yayılmışr.33
İKK soyut nansal araçlardan daha fazlasıdır; dolayı-
sıyla İKK piyasaları sadece ekonomik anlamda değil, aynı
zamanda sosyolojik ve coğra açıdan da önemlidir. Bir ev
almak hane halkının yapacağı en büyük masraf olduğun-
dan, İKK, hanenin o güne kadar yapacağı en büyük borç
kalemini oluşturur. Buna ek olarak, İKK pazarı, konut piya-
sasını etkilediği gibi inşaat, mobilya, bahçe işleri ve benzeri
başka pazarları da doğrudan etkiler. Bunun yanında konut
nansmanı ve onunla beraber oluşturulan İKK piyasası, di-
ğer nansal piyasalara da kaldıraç etkisi yapmaktadır.34
Tarihin en büyük ekonomik krizlerinden biri olan ve
ABD’de 2007 yılında başlayarak kısa zamanda küreselleşen
kriz İKK kökenli idi. Dolayısıyla nansallaşma yazınında o
tarihten sonra İKK, önemli bir yer tutmaya başladı ve ko-
nutun nansallaşması literatürü hızla büyüdü. Finansallaş-
ma diye tarif edilen bu süreçte nans ve nans-dışı alanda
yaşanan pek çok dönüşüm birbirlerini etkilemişr. Eleşrel
yazında hakim olan görüş, Harvey35’in savunduğu aşırı biri-
kim nedeniyle sermayenin birinci döngüden yani imalat ve
sanayi üreminden, ikinci döngüye yani yapılı çevre üre-
mi ve kentsel alanda yarıma kaydığıdır.36 Gotham37’a göre
ekonominin gitgide ‘nansallaşmasının’ yanı sıra, önemli
bir diğer tarşma alanı da devlen, konut sektörü ve İKK
piyasalarındaki kriz eğilimini önlemek için girişği yasal
düzenlemelerdir. Devlen inşaat sektörü ve nans alanı ile
beraber yürütmeye çalışğı bu süreç kuşkusuz çok katman-
lı, sorgulanması gereken ve alandaki farklı aktörler arasın-
daki ilişkilerle örülmüştür.38
Finansal sistem ve nansallaşma süreci, konut sektörü-
nün her aşamasında likiditeyi arrmaya çalışarak iksadi
ve düzenleyici polikalar yoluyla devletle bağlan kurmak-
tadır. Devlet, yasal çerçeveyi düzenlemekte, altyapı ya-
rımlarını yapmakta ve böylece mekansal çözüm ve likidite
diyalekğinde kilit rol oynamaktadır. Devlet polikalarıyla
İKK’ların likiditesi ve el değişimi arrılmaya çalışmaktadır;
bu da nans ve gayrimenkul sektörlerinde kriz eğilimlerin-
de devlen rolünü kavrayabilmek için önemlidir.39
Devlet erki yaşanan nansallaşma süreçlerinin önemli
bir parçasıdır. Afrika’da İKK vasıtasıyla yaşanan nansal-
laşmayı aktaran Jones,40 ABD yöneminin Afrika’da İKK pi-
yasalarının gelişmesi için harcadığı çabaya vurgu yapmak-
tadır. Dönemin ABD Başkanı George W. Bush 2002 yılında
Nijerya’ya yapğı ziyaree, barınma sorununa çözüm için
Afrika’da İKK piyasalarının olması gerekğini belirp, bu
konuda ABD’nin başarılı geçmişinin örnek dersler çıkarıla-
cağını savunmuştur. Bu bağlamda Amerika Birleşik Devlet-
leri-Afrika İpotek Pazarı Girişimi kurulur. ABD’li eyleyiciler
üç alanda yoğunlaşan bir polika ile ipotekli konut nans-
manı ve konut sahipliğini teşvik etmişlerdir: konuta belirli
bir yaklaşımın teşvik edilmesi; kurumsal ve yasa reformu
için ‘teknik yardım’ sağlamak ve konut projelerini nanse
etmek. Bu konuda ABD’nin eyleyicilerinden olan Konut ve
Şehir Gelişrme Departmanı (HUD), her ne kadar deniz
aşırı projelere fon sağlama yetkisine sahip olmasa da, kir
alışverişinde bulunmak ve polika tarşmak gibi yetkilere
sahip olduğu için bu alanda yardım etmişr.
Finansallaşma süreci küresel ölçekte kentsel mekanla-
rı da yeniden şekillendirmektedir. Brenner ve Theodore’a
göre bugünün kentleri, nansal sermayenin spekülaf ha-
reketleri, ulus ötesi şirketlerin küresel konum stratejileri
ve hızla yoğunlaşan bölgeler arası rekabet ile karakterize
edilen oldukça belirsiz bir jeoekonomik çevreye gömülü-
dür. Neoliberal ekonomi polikalarının gereklilikleri olan
deregülasyon ve özelleşrme kentsel alanda etkili olmak-
tadır. Bu bağlamda kentler, yarışma içerisine girerek vergi-
siz serbest bölgeler yaratmakta, kamu-özel ortaklıkları ve
diğer kentsel polika uygulamaları gibi araçları kullanarak
kendilerine avantaj sağlamaya çalışmaktadır.41 Yarımları
kendine çekemeye çalışan kentler, gayrimenkul piyasala-
rında spekülaf yarımlara yönelmiş ve İstanbul örneğinde
olduğu gibi mega projelere girişilmişr. Bu devasa projeler
necesinde kent merkezlerinde kullanım değeri ile değişim
değeri arasındaki makas büyümüş ve kent merkezleri var-
sıllar ile turistler için yeniden tasarlanmaya başlamışr.
Kentlerin pazarlanması için gelişrilen stratejilerden biri,
iyi konumdaki kamu arazilerinin salması ya da kamu-özel
ortaklıklarına dahil edilmesi yoluyla kamuya kaynak yara-
lmasıdır. Rolnik, bir kentsel strateji olarak benimsenen ve
büyük ölçekli inşaat faaliyetlerine sebep olan olimpiyatlar
ve erkekler futbol dünya kupası gibi devasa spor etkinlikle-
rine ayrı bir önem aetmektedir. Ona göre, bu devasa or-
ganizasyonlar nedeniyle gerçekleşen kentsel yenilemeler
karşısında oluşabilecek direnişi, vatanseverlik desteği ile
devre dışı bırakmak uygulanan kentsel stratejilerdendir.42
Gotham43 konutun menkul kıymetleşrmesini, kar-
maşık mücadeleler ve çelişkili menfaatler ile karakterize
edilen mekansal sabien likidite yaratma süreci olarak
tanımlamaktadır. Buradaki sabitliği, san alma ve sat-
ma arasında değiş tokuş edilemezlik, devredilemezlik,
32 Rolnik, 2013, 1063.
33 Ergüder, 2017, 192.
34 Aalbers, 2011, 35.
35 Harvey, 1985, 60.
36 Aalbers, 2008, 149.
37 Gotham, 2009, 357.
38 Çelik ve Karaçimen,
2017, 87.
39 Gotham, 2009, 360.
40 Jones, 2012, 780-781.
41 Brenner ve Theodore, 2002, 20-21.
42 Rolnik, 2013, 1063-64.
43 Gotham, 2009, 357.
183CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
hareketsizlik, likidite azlığı ve uzun ciro süreleri olarak
kavramsallaşrmaktadır. Gotham’ın kavramsallaşrma-
sında mekansal sabit, aynı zamanda hem alıcı hem sacı
açısından alışverişte bulundukları malın değerini ve özel-
liklerini bilmenin zor olduğu, farklı, kendine özgü ve tu-
tarsız özelliklere sahip bir metaya aa bulunmaktadır.
Sabin bu içsel özellikleri dolayısıyla değerini belirlemek
zordur. Buna karşın, bir likit varlık veya kaynak, nansal
aktörlerin çabucak ve kolayca nakit haline gerebilmesi-
ni sağlayan homojen, öngörülebilir ve standartlaşrılmış
özelliklere sahipr. Likidite, malların standartlaşrılması,
homojenleşrilmesi ve değişrilebilirliğini desteklemek
için yasal ve düzenleyici çerçeveyi çizen devlete bağlıdır.
Devlet polikaları, yönetmelikleri ve yasal işlemler, piya-
sa likiditesinin gelişmesini engelleyebilir veya kolaylaş-
rabilir. Menkul kıymetleşrme ile içeriği tam bilinmeyen,
kredi derecelendirme kuruluşları tarandan örneğin AAA
şeklinde puanlanan, şeaf olmayan ipotekler gibi yerel
mallar standartlaşrılmaya ve rasyonelize edilmeye çalışı-
lır; böylece yerel olan küresel olarak salabilir, değiş tokuş
yapılabilir nesneye dönüşür.
Menkul kıymetleşrme ile beraber mekanın likitleş-
mesinin boyutunun artabilmesi için İKK pazarını daha da
büyümesi gerekmektedir. Bu açıdan özellikle ABD’de, eşik
al konut kredileri ile dar gelirli, yüksek kredi riskine sahip
hanelerin İKK kullanabilmeleri sayesinde likidite bolluğu-
nun meydana gelmesi önemli bir aşamayı göstermekte-
dir.44 Bu durum, gelişmiş ve gelişmekte olan birçok ülkede
hızlı bir kredi genişlemesine yol açmışr. Gelişmiş ülkeler-
de menkul kıymetleşrme oldukça büyük hacimlere ulaş-
mışr; lakin gelişmekte olan ülkelerde de menkul kıymet-
leşrme ile likidite yaralmış olduğu görülmektedir. Bu da
ekonomik alanda kırılganlıkları ve riskleri beraberinde ge-
rmişr. Sonuç olarak, gelişmekte olan ve küresel menkul
kıymetleşrmeyi yoğun şekilde kullanan pazarlar, 2007’de
başlayan küresel nansal krizden ciddi şekilde etkilenmiş-
r. 45
İKK kullanılması ve İKK destekli menkul kıymetleşrme
işlemleri büyük oranda gelişmiş ülkeleri içermekle birlikte,
gelişmekte olan ülkelerde de önemli bir arş olduğu göz-
lemlenebilmektedir. İKK’ların menkul kıymetleşrmesi ile
ilişkili olarak ortaya çıkan küresel nansal krizden bu yana,
gelişmekte olan ekonomilerin, özellikle Çin, Türkiye ve
Brezilya’nın giderek daha fazla İKK borcu birikrdiği göz-
lemlenebilmektedir.46
Ba ekonomileri yüksek değerli ve artan konut yatla-
rına bağımlı hale gelmekte; hükümetlerin ve hanehalkla-
rının, yatları düşen konut sektörünün yaratacağı etkiden
kurtulmaları zor görünmektedir. “Bu nedenle, konut yat-
larındaki düşüş, konutun san alınabilirliğini arrmak an-
lamına gelse de ‘yükselen konut yatları iyi’ manğı sabit
kalır; mülk sahiplerinin baskıları ve konut piyasası lobisi,
yat seviyelerini korumak için devlete baskı yapar”.47
Konutun nansallaşması nedeniyle konut sektörünün
riskleri günümüzde giderek artan bir şekilde nansal piya-
saların riskleri olmaktadır. Bu durumun tersi de geçerlidir.
Bu nedenle İKK piyasasındaki bir kriz, nansallaşmanın bi-
rikim şekillerindeki bir krizdir ve ekonomiyi büyük ölçüde
etkiler. Neoliberal polikaların hayata geçerek refah dev-
le uygulamalarının yeniden yapılandırılması ile İKK piya-
salarının yeniden yapılandırılması eş zamanlıdır. Konutun
nansallaşması gikçe daha fazla sayıda hane halkının
konuta bakışını değişrerek, onu kullanım değeri olan bir
nesneden, yarım yapılarak dönüşüm değerinin öne çık-
ğı ve sermaye birikimi oluşmasını sağlayan bir nesneye
dönüştürmüştür. Tüm yarımlarda olduğu gibi bu yarım-
da da riskler bulunmaktadır. 2007 küresel nansal krizin
Amerika Birleşik Devletleri deneyiminde gösterdiği üzere,
İKK kullanarak ev sahibi olan düşük gelirli gruplar artan -
nansal risklere karşı diğer sınıara göre daha savunmasız
pozisyonda kalmışlardır. Bu gruplar, san aldıkları mülkler
vasıtasıyla mal varlıklarını arrmış ve değerlenen emlak
piyasası sayesinde ekonomik göstergelerde pozie kal-
mışlardır. Lakin ayrı bir sermaye girişine sahip olmayan bu
gruplar, bazı vakalarda halihazırda ipotekli olan varlıklarını
yeniden ipotek erip yeni İKK kullanmış ve mülk sayısını,
dolayısıyla varlığını arrarak daha fazla ev sahibi olmuş-
lardır. Böylece, emlak piyasası düşüşe geçip nihayende
emlak balonu patladığında kayıpları çok daha büyük ol-
muştur. Emek piyasasının güvencesiz işlere göre yeniden
şekillendiği bir polik düzlemde eşik al kredi kullanmak
durumunda kalan düşük gelirli haneler, İKK piyasası üzerin-
den çıkan ekonomik krizde en büyük kayba uğrayan kesimi
oluşturmuştur. ABD’de 2007’de başlayan nansal krizde,
çoğunluğu bu gruplardan olmak üzere 4 milyon hane ipo-
tek takibi sonucu evini kaybetmişr. Kriz necesinde em-
lakların değer arşları eksiye dönmüş, emek piyasasında
büyük bir gelire sahip olmadan gayrimenkul üzerinden ser-
maye sahibi olmaya çalışan çoklu İKK kullananlar ise sahip
olduklarının çoğunu kaybetmişr.48,49
Konutun nansallaşmasının kilit unsuru İKK’ların men-
kulleşrilmesidir.
“Dünya’da ve Türkiye’de nansal sistemdeki de-
regülasyon, piyasa bazlı konut nansmanının hızla yayıl-
masını sağladı. Gelişmiş ülkelerde mortgage piyasalarının
milli gelir içindeki payı %40’ı, gelişmekte olan ülkelerde
ise %10’u oluşturmaktadır. Dünya Bankası verilerine göre
Dünya’nın gelişmiş ülkelerinin %90’ı, Türkiye’nin ise %50’si
nansal olarak içerildi”.50
Konutun kullanım veya değişim değeri veya her ikisi de
sermayenin dolaşımı için oldukça önemlidir. İnşaat sektö-
47 Aalbers ve Christophers, 2014, 378.
48 Aalbers, 2008, 151-152-158.
49 Harvey, 2015, 33.
50 Ergüder, 2017, 194.
44 Dymski, 2009, 76. 45 Rolnik, 2013, 1063. 46 Aalbers, 2017, 302.
rünün oluşturduğu ekosistem vasıtasıyla konutun el değiş-
rmesi hem sermaye dolaşımının merkezinde yer almakta,
hem konut üreminde hem de diğer malların ve hizmet-
lerin ürelmesi ile ilişkili olarak ürem sürecinde zincirle-
me etkileri bulunmaktadır. Mevcut konutların piyasadaki
değişim değeri, yeni yapılan konutların değişim değerinin
belirlenmesinde rol oynamaktadır. Böylece konut üremi
yoluyla elde edilebilecek değerin ve ar-değerin ayarlan-
masında kent ekosisteminde yer alan halihazırdaki konut-
lar belirleyici rol oynamaktadırlar.51
Finansal buluşçuluğun önemli ürünlerinden biri menkul
kıymetleşrme iken bir diğeri de kredi sisteminde masraf
adı alnda alınan kalemlerin oluşturduğu devasa sermaye
büyüklüğüdür. Günümüzde kredi sistemi, işlem ücretleri,
dosya masraarı, kredi faizleri vd. teknik detaylarla örül-
müş, karmaşık yapısı ile halkın sermayesini nans serma-
yesine aktarmanın modern aracıdır. Finans alanı kullandık-
ları yırcı takklerle serveni arrmaktadır.52 Finans alanı
oyuncularının uyguladıkları bu takkler ile bireylerden ulus
aşırı şirketlere sermaye transferi yapmakta ve bireysel
borçluluğu arrmaktadırlar. İKK’ları menkul kıymetleşre-
rek likit varlıklara çevirip daha sonra dünyanın herhangi bir
noktasındaki yarımcıya salması, sermaye ihyacı olan
bölgelerle sermaye fazlasına sahip olan bölgeleri en az risk
ile birbirine bağlamanın yolu olarak görülmektedir.53 Me-
kanın nansallaşması olarak tanımlayabileceğimiz bu feno-
men dünya tarihinin görmüş olduğu en büyük ekonomik
krize yol açmış olması sebebi ile akademik alanda farklı di-
siplinlerden birçok bilim insanının dikkani çekmiş ve konu
üzerinde daha fazla çalışılmaya başlanmışr.
İpotekl Konut Kreds Sstem
İKK’ların çalışma prensipleri ülkeler arasında nüanslar
göstermesine karşın benzerdir. Devletlerin konut polika-
ları bağlamında kullandıkları enstrümanlardan biri olan İKK
sistemi, gelişmiş ülkeler başta olmak üzere birçok ülkede
bireysel mülk sahipliğini teşvik eden ve konut sorununa
yaklaşım açısından önemli olan bir nansman yöntemidir.
Bu sistem, temel olarak konut sahibi olmak isteyen vatan-
daşlara bankalar veya İKK için uzmanlaşmış özel nans ku-
rumlarından uzun vadeli kredi kullandırılması yoluyla, san
alınan konutun ipotek edilerek krediyi veren kurumun ris-
kini azaltmaya çalışan bir yapıdır. Sosyal ve polik rolünün
ötesinde konut, uzun bir dönemden bu yana bütün geliş-
miş toplumlarda krik öneme sahip bir sektördür. Tarih-
sel açıdan bu ekonomik rolünü 3 şekilde göstermektedir.
Bunlar inşaat, emlak ve İKK vasıtasıyla bankacılıkr. Bugün-
kü anlamı ile İKK sistemi 1930’larda ABD’de kullanılmaya
başlamışr. Geleneksel bankacılık sisteminde İKK gelir ve
buluşçuluk yönüyle anahtar bir role sahipr. Günümüzde
dünya çapında bir standart haline gelen 30 yıllık İKK, kredi-
lendirmede kullanılan ana metotlardan biridir. Japonya ve
Çin’de 70 ile 90 yıllık İKK pazarı büyümektedir. En basit an-
lamıyla bu alanda iki farklı eyleyici bulunmaktadır. Bunlar
kullanım ve/ya değişim değeri amacı ile konut sahibi olmak
isteyen, lakin bunu gerçekleşrebilecek sermaye birikime
sahip olmayan ve dolayısıyla dışarıdan bir nansman des-
teğine ihyaç duyan kişiler ile bu ihyacı belirli bir faiz kar-
şılığında sağlayacak olan nans kurumlarıdır.54,55
Bu tanım, en temel olan ve birincil piyasalar olarak ka-
bul edilen ilişkiyi açıklamaktadır. Buna karşın İKK sistemini
daha karmaşık hale gerip, ekonominin önemli enstrü-
manlarından biri olmasını yaratan ortam ikincil piyasalar-
dır. İkincil piyasalar (türev piyasalar da denilmektedir) sis-
temin nansallaşmasını, uluslararasılaşmasını arran bir
yapıya sahipr. Birincil piyasada mekanın karşılığı olarak
ürelen değer, ikincil piyasalarda alınıp salabilen nan-
sal enstrümana dönüşür. Bu sayede sermaye piyasasının
derinleşmesi, hacminin artması, karmaşıklaşması ortaya
çıkar. Böylece mekanın nansallaşması, akışkanlığının sağ-
lanması aşamasına geçilir.
İKK sistemi özel bir nans piyasasıdır. Bu sistem serma-
yenin ikinci çevrime geçişini kolaylaşrmaktadır. İKK gayri-
menkul sektörünü derinden etkileme gücüne sahipr. Bu
krediler ile konut almak için sermaye birikimi sağlayamayan
haneler konut alabilme rsana kavuşmuşlarken, bu durum
gayrimenkulün doğası gereği beraberinde konut yatlarının
artmasını da germişr. Daha fazla kişi İKK’ya erişim sağla-
dığından, evler için rekabet artmış ve bu daha yüksek konut
yatlarının oluşmasını sağlamışr. Sermayenin ikinci çev-
rime geçişi, ilk bakışta bir ev san almak isteyen insanlara
fayda sağlayabilirmiş gibi görünür; ancak ev yatlarındaki
belirgin arşlar ile sonuçlandığından, ev sahipliği paradok-
sal olarak daha zor erişilebilir ve daha pahalı hale gelir.56
Birincil piyasalar, konut edinme amaçlı krediyi kulla-
nacak kişilerin krediyi verecek olan nans kurumu ile yüz
yüze temas eği piyasa olarak tanımlanabilir. Bu piyasa
aynı zamanda sistemin temelini de oluşturmaktadır. İKK
sistemini krediyi kullanacaklar için cazip konuma geren
en önemli husus, geri ödemelerin uzun vadelere yayılıyor
olmasıdır. Bu noktada Türkiye gibi enasyon sorunu yaşa-
yan ülkelerin yapısal problemleri, sistemi cazip hale geren
ve piyasanın derin, köklü olduğu ülkelerde ortalama 20-30
arasındaki vadelerde kredi kullanılması önünde bir engel
oluşturmaktadır. Bu durum görüşme yapılan bankacılar ve
gayrimenkul gelişricileri tarandan da konut kredilerinin
daha alt sınıarın erişimine açılmasının önünde engel teş-
kil eden bir başka etken olarak görülmektedir.
Mekana sabit bir varlık olan konut, fast food ürünler veya
dayanıklı tükem malzemesi diye salan mallardan farklı
olarak yüzyıllar boyunca kullanılabilecek, değerlendirilebi-
184 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
51 Aalbers ve Christophers, 2014, 377. 52 Harvey, 2012, 52. 53 Harvey, 2012, 252. 54 Balaban, 2007, 239-240. 55 Sassen, 2010, 411. 56 Aalbers, 2008, 150, 158.
lecek, tükelebilecek olan oldukça pahalı bir üründür. Her-
hangi bir sermaye birikimi, ailesinden kalan miras vb. bir
maddi varlığı olmayan hanehalklarının peşin yat ile konut
alabilmeleri mümkün değildir. Bu durumda kişinin önün-
de iki seçenek bulunur. Bir konut kiralanabilir veya İKK ile
konut alma yoluna gidilebilir.57 İkinci seçeneğin herkes için
geçerli olmadığı da aşikardır. İKK’ların her ülke için farklı
çalışma prensipleri bulunmaktadır. Bu çalışma yöntemleri-
nin en önemli adımlarından biri, kredi miktarının konutun
eksperz değerine oranı olarak tanımlanan kredilendirme
oranıdır. Bu oran Türkiye’de %80 iken, gelişmiş ülkelerin
bazılarında %110’a kadar çıkabilmektedir. Kredilendirme
oranının Türkiye örneğindeki anlamı 100 birim yatlık ko-
nut alabilmek için İKK çekecek kişinin 20 birimlik sermaye
birikimine sahip olma zorunluluğudur. Bu zorunluluk dola-
yısıyla İKK piyasasına giriş önemli ölçüde azalmaktadır. Sa-
n alınan ve İKK borcu biten ev ark bir tasarruf aracıdır ve
san alan kişi kar edebilmeyi umabilir. Dolayısıyla, İKK ile
alınmış olan konut bir tasarruf aracına dönüşerek, sermaye
birikimi yapmaya aracı olmaktadır.58
“Konut: Pazarları Çalışrmayı Sağlıyor” başlıklı 1993
tarihli Dünya Bankası raporu konut polikalarının deği-
şimi için önemli bir kilometre taşı olarak kabul edilebilir.
Bu rapor, konut sektörünün ekonomi için ne kadar önemli
olduğunu belirrken, aynı zamanda uygun polikaların en
iyi şekilde nasıl tasarlanacağı konusunda hükümetler için
prensipler de içermekteydi. 1990’lı yıllardan bu yana, ge-
lişmiş ekonomilerde konut nansmanı önemli ölçüde art-
mışr.59
İstanbul’da İpotekl Konut Kredlernn Yapısı ve
Erleblrlğ
Bu bölümde Türkiye’deki İKK yapısına dair temel bir tar-
şma sunulmakta ve daha sonra İstanbul özelinde İKK’ların
mekansal dağılımı ve erişilebilirliği tarşılmaktadır. Çalış-
ma, Türkiye’deki İKK pazarını, ülkenin en büyük metropolü
ve en büyük ekonomisine sahip ken olan İstanbul üzerin-
den analiz ederek, bu kredilerin erişilebilirliğine dair eleş-
rel bir yaklaşım germeyi amaçlamaktadır. TUİK verilerine
göre 2017 yılında Türkiye’de salan konutların %16,9’u ve
İKK ile salan konutların %18,4’ü İstanbul’da gerçekleşmiş-
r. Konut saşlarında ve İKK kullanılarak yapılan saşlar-
da Türkiye’nin en çok tercih edilen yerleşimidir. TCMB’nin
2011 Ocak ayını temel alarak hazırladığı hedonik konut
yat endeksinde, İstanbul diğer yerleşim yerlerine göre
daha yüksek bir değere sahipr.
Türkiye ve İstanbul’daki İKK’ların büyüklüğünün, hac-
minin, kredi kullandırmada dikkat edilen kredilendirme
oranının ve gelirin geri ödemedeki payının kullandırılan
kredilere etkisini anlamaya çalışarak, bu kredilerin nan-
sallaşma ile ilişkisine bakılmışr. Türkiye’de kredilendirme
oranı, yapılan son değişiklikle birlikte %80 olmuştur. Bura-
dan anlaşılan İKK kullanabilmek için hanelerin %20’lik bir
sermaye birikimine ihyaç duyduğudur. TCMB’nin yayınla-
dığı hedonik konut yat endeksine göre konut sahibi ola-
bilmek için İstanbulluların ülkenin geri kalanına göre daha
fazla para harcama zorunluluğu bulunmaktadır. Bu da İKK
kullanabilmek için sahip olunması gereken sermaye biriki-
minin, ülkenin geri kalanına göre daha fazla olması gerek-
ğini göstermektedir.
Türkiye’deki İKK alanı, ikdar aygı ile nans sermaye-
sinin belirleyici olduğu bir alandır. Bu alanda ikdar aygı-
birden fazla oyuncu gibi hareket etmektedir; kanunları
çıkarma gücü ile düzenleyici bir rolü bulunurken, TOKİ ve
Emlak GYO gibi kuruluşlarıyla aynı zamanda alan içinde
yarım yapan bir oyuncudur. İKK alanında krediyi kullan-
maya çalışan bireyler, ekonomik ve sosyal sermayelerine
göre kullanım değeri amacı ile kredi kullananlar ve değişim
değeri için kredi kullananlar olarak ikiye ayrılabilmektedir-
ler. Bourdieu’nün tanımladığı çerçevede alan kavramı, alt
alanların birleşmesinden de meydana gelebilmektedirler.
Bu bağlamda, İKK alanında olan gayrimenkul gelişricileri,
gayrimenkul ortaklıkları, yap sat sistemini uygulayan mü-
teahhitler yarım alanındadırlar. Yarım alanındaki oyun-
cular sahip oldukları sermaye türlerinin birikimlerine göre
kent mekanında hareket etmektedirler. Emlak GYO örne-
ğinde olduğu üzere ekonomik ve sosyal sermaye açısından
avantajlı konumda olan bir oyuncu, en elverişli koşullarda
konut üretebilmektedir.
Çalışma kapsamında ülkenin konut kredisi pazarının en
büyük 5 bankasından biri olan bankanın, İstanbul iline iliş-
kin 2010-2014 yıllarını kapsayan yaklaşık 74 bin bağımsız
İKK kullanım verisi incelenmişr. Kullanılan İKK’lar Türk lirası
üzerinden olduğu için öncelikle bu veriler günün kuru üze-
rinden Amerikan dolarına çevrilmişr. Bu veriler incelendi-
ğinde görülmektedir ki; İstanbul’da İKK kullananların ortala-
ma aylık geliri asgari ücren yaklaşık olarak 6,3 mislidir. Bu
verinin mekansallaşrılmasının yapıldığı Şekil 1 incelendi-
ğinde, eşitsiz coğra gelişme de gözlemlenebilmektedir. Bu
haritaya göre, İKK kullananlar arasında gelir seviyesi en üst
seviyede olanların konut san almayı tercih ekleri ilçeler
sırasıyla, Beşiktaş, Beykoz, Şişli ve Sarıyer’dir. En düşük gelir
seviyesine sahip olanlar ise sırasıyla, Silivri, Çatalca, Şile ve
son olarak Sultangazi ilçelerinde İKK ile konut almışlardır.
Yine bu veriye göre eğim seviyesi ile kullanılan kredi
tutarı arasında doğrudan bir korelasyon bulunmaktadır.
5 yıllık veriyi kapsayan Şekil 2 incelendiğinde, eğim du-
rumu üniversitenin alnda olan kişilerin gelirinin asgari
ücren 5,1 misli, üniversite mezunlarının gelirinin 8,4 ve
yüksek lisans ve/ya doktora sahibi olanların ortalama geli-
rinin asgari ücren 11,7 misli olduğu görülmektedir. Ayrıca
eğim seviyesi ve beraberinde artan hanehalkı geliri ark-
ça, lokasyon katsayısı periferiden geleneksel kent merkezi
185CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
57 Harvey, 2015, 30. 58 Harvey, 2015, 30-31. 59 Rolnik, 2013, 1059.
ve boğaz hana doğru arş gösterdiği Şekil 3, 4 ve 5’ten
okunabilmektedir. Bu durumun gösterdiği yalın gerçek,
Türkiye’de İKK kullanabilmek için ekonomik sermaye açı-
sından en azından orta sınıfa mensup olmak gerekğidir.
Daha alt gelir grubundakilerin İKK pazarına ulaşabilme-
lerinin önünde ciddi engeller bulunmaktadır. Bu verilerin
yol göstericiliğinde niteliksel görüşmelerde, İKK’ların hangi
toplumsal sınıfa hitap eğine ilişkin sorular sorulmuştur.
Farklı alanları temsil eden kişilerden bu soruya verilen
cevaplar temelde konuta erişimde problem yaşayan top-
lumsal sınıarın İKK’lar vasıtasıyla konuta erişebilirliğinin
artmadığı yönündedir. Buna karşın çözüm önerileri birbir-
lerinden farklılık göstermektedir.
Görüşlerden birkaçı şöyledir:
“Konut kredi piyasasının büyümesi ekonomiyi büyütür,
ishdam yarar. Ancak erişilebilirlik dediğimiz, kredileri alt
gelir, mikro nans, alt gelir, orta gelirin tamamına erişebi-
liyorsanız; o zaman kredi piyasası çalışıyordur…Sübvanse
edecek devlet. Tek başına giremez. Yine Türkiye’de olmayan
en önemli bir sorun bence. Avrupa’ya bakın, birçok yurtdı-
şı örneğine bakın; kişi hanehalkı -orta gelir olsun, alt gelir
olsun, girebiliyorsa sisteme- konut kredisinde anaparadan
ödüyorsunuz bir de faizden ödüyorsunuz değil mi? Ödediği-
niz faiz vergi matrahınızdan düşer. Bizde yok. Bu çok önemli
bir sübvansiyondu. Bu şunu söylüyor aslında; orta gelir, alt
geliri zaten geçm, orta geliri zaten çekici hale germiyor
sistemi. Ar, yine TOKİ lan dedik, hep tarşılan konu. Alt
gelir mesela, “crooss nancing” diyorlar, çapraz. TOKİ lüks
konut da yapsın ama orada elde eği rant-kârla düşük ko-
nut nanse etsin. Benim krim, bırakın alt geliri, orta gelire
bile erişen bir sistem yok. Vergi düzenlemeleri, faiz sübvan-
siyonu hiçbiri yok (B1, kişisel görüşme, 23 Mayıs 2017).”
“Yani siz “ben faizin yüzde şu kadarını karşılıyorum”
derseniz konut san almanın orta sınıf için maliye daha
da düşmüş olur. Bu defa talep artar, konut yatları yükse-
lir. İnşaat maliyetleri ve gelir durumu sabit kaldığı için bu
araziye yansır ve servet dağılımını bozucu bir etki yarar.
186 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
ekl 1. İpotekl Konut Kreds Kullananların Aylık Hanehalkı Gelrler ($) (Kaynak: Türkye`dek Fnansallamanın İpo-
tekl Konut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
ekl 2. İpotekl Konut Kreds Kullananların Eğtm durumu ve Aylık
Hanehalkı Gelr ($) (Kaynak: Türkye’dek Fnansallamanın İpotekl Ko-
nut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
6000
5000
4000
3000
2000
1000
İlk-Orta-Lise Üniversite Master-PhD
0
Lejant
Ver Yok
1379–2000
2001–2500
2501–3000
3001–3500
3500–4485
Ben devlen nansal bir sübvansiyon yapmasını, -herkes
için- doğru bulmuyorum. Servet dağılımını etkiler ve varlık
transferi servet transferi anlamına gelir. Onun yerine inşa-
at üretmenin maliyeni ya da konut üretmenin maliyeni
187CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
ekl 3. Eğtm Durumu İlk-Orta-Lse olup İpotekl Konut Kreds Kullananları Lokasyon Katsayısı (Kaynak: Türkye`dek
Fnansallamanın İpotekl Konut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
ekl 4. Eğtm Durumu Yüksekokul-Ünverste olup İpotekl Konut Kreds Kullananları Lokasyon Katsayısı (Kaynak:
Türkye’dek Fnansallamanın İpotekl Konut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
Lejant
Lejant
Ver Yok
Ver Yok
0,000–0,250
0,000–0,250
0,251–0,500
0,251–0,500
0,501–0,750
0,501–0,750
0,751–0,999
0,751–0,999
1,000+
1,000+
azaltacak çözümler üretmesi...(TD1, kişisel görüşme, 10
Temmuz 2017)”.
“Milli gelirin sadece artmış olması önemli değil, sadece
bir kesimin elinde olmaması lazım. Bir şekilde tabana yayıl-
ması lazım. Bu bağlamda, artması bana göre, kredi kullanı-
mıyla ilgili ideal noktaya gereceğini düşünüyorum, genel
resim olarak. Ama bunun için de bir iskrar ve büyüme
trendinin devamlılığının olması lazım. Bu son dönemlerde
işte, belli kırılmalar var, belli noktalarda belli dalgalanmalar
var. Bu çerçevede bunun ne kadar hayata geçirilebileceği,
tabi ki soru işare (İ1, kişisel görüşme 15 Haziran 2017).”
“Aslına banka-gayrimenkul ilişkisi o kadar krik ki. Çün-
kü şöyle ters ve yanlış bir algı var; gayrimenkul aslında in-
şaat demek değil. Gayrimenkul teknik olarak bunu yapmak
demek de değil. Gayrimenkul aslında bir nans aracı, yani
gayrimenkul nansal bir konu. O yüzden de bankayla olan
ilişkisi, dolayısıyla mortgage ile olan ilişkisi çok krik. Ben
mortgage sisteminin bankaların aşırı tutucu yapısı nede-
niyle buralarda seyreğini düşünüyorum. Ne zamanki ip-
leri birazcık gevşetebilirler, -belki onlar da şöyle diyebilirler,
siyasi risk görüyoruz, polika faizi, falan lan-, ne zaman
ki devlet desteğiyle belki veya devlet garansiyle, devlet
teşvikiyle bu sistem biraz esnelebilir, o zaman bu saşlara
da yansır (Y1, kişisel görüşme, 2 Mayıs 2017).”
İKK’ların bazı gelişmiş ülkelerde olduğu üzere orta geli-
rin al için de cazip hale gerilmesi için devlet tarandan
uygulanabilecek olan sübvansiyonlara dair mülakat ger-
çekleşrilen uzmanların farklı görüşleri olmuştur. Yukarı-
da alınlandığı üzere bu sübvansiyonların olmamasının,
dar gelirli ve alt-orta gelirli hanehalklarının sisteme girişi-
ni engellediği genel kabul görmektedir. Buna karşın kredi
faizlerine uygulanacak olan vergiden düşürme, sübvansi-
yonunun yaratabileceği orta vadeli olumsuz şartlardan da
bahsedilmişr. Bu konuya değinmeyen uzmanlar ise genel
olarak yarım alanını oluşturanlardır. Devlen yapacağı
sübvansiyonların uygulanmasının yaratacağı etkiler sebebi
ile konut yatlarını arracağı ve böylece servet dağılımı
üzerinde dezavantajlılardan avantajlı olanlara doğru yeni
bir servet akışı olabileceği eleşrisi de dikkate değerdir.
Şayet bu sübvansiyonlar uygulanırsa, kısa süreli bir likidite
bolluğu olması ve orta vadede konut yatlarının artması
beklenmelidir. Böylece, dar gelirli hanelerin konuta erişi-
mini kolaylaşrmak için uygulanacak olan polika artan
konut yatları nedeni ile tam tersi bir etki yapacakr.
Mekânın nansallaşmasında, İKK’ların menkul kıymet-
leşrilerek likit hale gelmelerini sağlamak temel konular-
dan biridir. Bu bağlamda Aralık 2018’de yaklaşık 3,15 mil-
yar lira tutarında konut kredisi menkul kıymetleşrildi.60
Türkiye’de yapılan en büyük varlığa dayalı menkul kıymet-
leşrme işlemi olmuştur. Ayrıca, konutun likit hale gelerek
borsalarda işlem görmesinin bir diğer yolu olan Gayrimen-
188 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
ekl 5. Eğtm Durumu Yükseklsans-Doktora olup İpotekl Konut Kreds Kullananları Lokasyon Katsayısı (Kaynak: Tür-
kye’dek Fnansallamanın İpotekl Konut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
Lejant
Ver Yok
0,000–0,250
0,251–0,500
0,501–0,750
0,751–0,999
1,000+
60 Anadolu Ajansı, 2018.
kul Serka Sistemi (GSS), Mart 2017’de “Park Mavera 3”
isimli proje için Borsa İstanbul’da alınıp salabilir bir kâğıt
olarak 42,50 liradan saşa çıkmışr. İlgili İMKB kâğıdı, 2
Ocak 2019 tarihi ibariyle 40,1 liradan işlem görmüştür.
İkdar alanından bir üst düzey yöneci ile yapılan görüş-
mede GSS’ye ilişkin şöyle denmişr:
“Bizim buradaki amacımız bir konut alacak gücü olmayıp
daha sonra bu konuaki imalaan işin sonuna kadarki ko-
nutun değer arşından bu segmeneki insanların da fay-
dalanmasıydı. Biz bu sistemle yola çıkk…Bu demek ki algı,
iyi yönelemediği ya da vatandaşın algısı diğer özel sektör,
hisse senedi olarak bunu düşündü. Burada dediğimiz gibi
42,50 liranın yaklaşık olarak 1 sene sonra, 47-48’lere çık-
ması. Çünkü bu 3 senelik bir süreç. Ondan sonra biraz daha
52-55’lere çıkması. Amacımız buydu zaten (İ2, kişisel gö-
rüşme 15 Haziran 2017).”
Gayrimenkul serka sistemi pilot bir uygulama olarak
başlamış ve geçen kısa süre içinde olumlu yönde bir ilerle-
me kaydedememişr. İnşaat sektöründe hayata geçirilme-
si düşünülen İKK destekli menkul kıymetleşrme işleminin
öncüsü olma niteliği taşıması sebebiyle bu pilot çalışma,
sistemin sınırlılıklarının test edilmesi açısından dikkate de-
ğer bir çabadır. Yapılan uygulama istenilen sonuçlara vara-
mamış olmasına karşın, mülakan yapıldığı tarihte ikdar
alanı yönecisi sürecin inşaat sektörüne yeni kaynak yarat-
ma potansiyelinden umutludur.
EMF verileri kullanılarak oluşturulan Şekil 6’da görüldü-
ğü üzere, Türkiye’de hanehalkının borçluluğu 2007 yılından
ibaren sürekli artmaktadır. Türkiye özelinde bu borçluluk
tek başına İKK’lardan kaynaklanmamaktadır. TBB’nin Ara-
lık 2017 verisine göre, hanehalkının kullandığı kredilerin
hacminin %49’u İKK’dır. Dolayısıyla geri kalan %51’lik oranı
oluşturan kredilere erişim, İKK pazarında olduğundan daha
kolaydır. %51’lik oranın %2’si taşıt, %49’u ise dayanıklı tü-
kem malları, mesleki amaç, eğim, tal, gıda, giyim vb.
amaçlar için kullanılan ihyaç kredileridir. İhyaç kredile-
rinin vade süreleri en fazla 48 aydır ve çekilen kredilerin
ortalama değerleri de İKK’lardan daha düşüktür. Bu kredi-
ler 1000 TL için de kullanılabilindiği gibi kişinin kredi pu-
anlaması necesinde çok daha yüksek meblağlar için de
kullanılabilmektedir. Dolayısıyla ihyaç kredileri toplumun
her katmanından talep görmekte ve dar gelirlilerin nan-
sal içerilmelerinde önemli bir yer tutmaktadırlar. Böylece
nansallaşmanın tabana yayılmasında farklı enstrümanlar
olarak kullanılmaktadırlar. BIS verileri kullanılarak oluştu-
rulan Şekil 7’de ise, hanehalkı borçluluğunun GSMH’ye
oranı görülmektedir. Aynı şekle göre, gelişmekte olan ülke-
lerden olan Türkiye ve Brezilya’nın hanehalkının borçlulu-
ğu artmaktadır. Yine aynı grakten gelişmiş ülkelerdeki ha-
nehalkı borçluluğunun oldukça yüksek seviyelerde olduğu
anlaşılmaktadır.
Şekil 8’de İKK kullananların yaş aralıklarına göre dağılımı
görülmektedir. Buna göre, kredileri gençlerin daha çok ter-
cih eği anlaşılmaktadır. Toplam kredilerin %72’sini 25-44
yaş aralığındaki bir grup kullanmışr. Bu kredilerin kulla-
nılabilmesi için nansal okur yazarlık önemlidir. Ekonomik
CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi
ekl 6. 2005-2017 Yılları Arasında Brken Toplam İKK Borcu (avro)
(EMF verler kullanılarak hazırlanmıtır) (Kaynak: EMF, HYPOSTAT 2018
a revew of europe’s mortgage and housng market).
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0
ekl 7. Hanehalkı Borcunun GSMH’ye Oranı (Kaynak: Bank for Inter-
natonal Settlements, “BIS Quarterly Revew”).
140.0
120.0
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
Netherlands Spain Australia
United States
Turkey
Japan
Brazil
Canada
United Kingdom
03-2005
08-2005
01-2006
06-2006
11-2006
04-2007
09-2007
02-2008
07-2008
12-2008
05-2009
10-2009
03-2010
08-2010
01-2011
06-2011
11-2011
04-2012
09-2012
02-2013
07-2013
12-2013
05-2014
10-2014
03-2015
08-2015
01-2016
06-2016
11-2016
189
18-24
(%3)
65+
(%1)
25-34
(%36)
35-44
(%36)
45-54
(%18)
55-64
(%6)
ekl 8. İpotekl Konut Kreds Kullanan Klern Ya Aralıklarına Göre
Dağılımı (Kaynak: Türkye’dek Fnansallamanın İpotekl Konut Kred-
ler Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
sermaye açısından sorun yaşamayan kesimler arasında
kültürel sermaye eksikliği, İKK kullanımında önemli olabilir.
Finansal araçlar için yeterli kültürel sermayeyi birikreme-
miş olan orta yaş üstü ve yaşlı nüfusun, İKK’lara karşı daha
tedbirli olduğu söylenebilir. Ayrıca bu nüfus gruplarının ha-
lihazırda bir konuta sahip olma olasılığının da İKK kullanım-
larını azaltan bir etki olduğu söylenebilir.
Şekil 9’da gösterilen İKK kullanan kişilerin çalışğı sek-
törler ve aylık gelirleri incelendiğinde, kredi kullananların
çoğunluğunun (%58) özel sektörde ücretli olarak ishdam
edildiği görülmektedir. Özel sektörde ücretli olan kişilerin
ise %89’u 44 yaş ve alndadır. Verilerde dikkate değer bir
diğer nokta ise Şekil 10’da görülmektedir. Yapılan derinle-
mesine mülakatlarda, kayıt dışı ekonomi, gelir belgeleye-
memeye ilişkin konular da nans alanı temsilcilerine sorul-
muştur. Verilen yanıtlardan da anlaşıldığı üzere, kayıt dışı
ekonomi nans alanında verilen krediler için önemli bir so-
runu ve aynı zamanda rsa oluşturmaktadır. Belgelemede
yaşanan sorun kredi puanlamasının yapıldığı algoritmaları
zorlamaktadır ve böylece verilen kredilerin risk değerleri
artabilmekte ve haa enformel şartlardan dolayı verilecek
olan kredi için kurum içi veya dışından baskılara açık olma
sorunu doğurmaktadır. Diğer yandan ise, teoride kredi sa-
tamaması gereken kişi ve kurumlara kredi satabildiği için -
nans kurumuna gelir germesi ile önemli bir kaynak yarat-
maktadırlar. Bu bağlamda nans alanı temsilcilerine kayıt
dışı gelire ilişkin izledikleri stratejiler sorulduğunda alınan
yanıtlar şunlardır:
“Türkiye’de en çok şeyden yakınıyor: bir her şeyi belge-
leyemiyoruz. Benim kira gelirim var dikkate alınmıyor. Ba-
zıları dikkate alıyor. Benim maaşım düşükten gösteriliyor.
Ben beş bin lira kazanıyorum ama iki bin lira gösteriliyor
gibi. Bunları dikkate alan ve almayan bankalar var yok (F2,
kişisel görüşme, 8 Mayıs 2017).”
“Gayrimenkulde özellikle konut kredilerinde onaylanma
oranı çok yüksekr. Çünkü insanların kayıt dışı gelirleri var,
aile gelirleri var. İnsanlar Türkiye’de bir karı-koca tek başı-
na yaşamıyorlar. Anneleri babaları geliyor, emekli maaşları
oluyor, köyden gelirleri oluyor. Biz bunların hepsini scoring
modelimize koyuyoruz. Bir de çünkü ilave parayı da görü-
yoruz (F1, kişisel görüşme, 22 Mart 2017).”
Sonuç
Bu çalışma kapsamında neoliberal polikalar ile şekille-
nen konut ürem alanına ilişkin genel bir değerlendirme
yapılmış; günümüzde yaşanmakta olan mekânın nansal-
laşmasının tarihsel arka planı üzerine tarşılmışr. Geliş-
mekte olan ülkeler sınında yer alan Türkiye’de ikincil İKK
pazarı henüz derinleşmemiş olduğundan, mekânın nan-
sallaşmasının boyutlarının gelişmiş ülkelerle bir tutulama-
yacağı görülmüştür. Aynı zamanda pilot GSS uygulaması ile
mekânın likitleşrilme çabaları tarşılmışr.
Neoliberal polikaların uygulanmasını takip eden dö-
nemde Dünya Bankası’nın “Konut: Pazarları Çalışrmayı
Sağlıyor” isimli raporu ile konut polikalarının dünya ölçe-
ğinde yeni bir evreye girdiği görülmüştür. Böylece, konut
sahipliğine yapılan vurgu sürekli olarak artarak sosyal konut
talebinin giderek silikleşği bir dönem başlamışr. Bu uy-
gulamalar necesinde, özellikle dar gelirli vatandaşlar için
barınma probleminin daha da zorlaşğı ortaya çıkmışr.
Vaka çalışması ile Türkiye’de konut kredileri vasıtasıyla
kentsel zenginliğin vatandaşlara daha adil dağılmaya baş-
landığı iddiasının doğru olmadığı görülmüştür. İKK ile konut
edinenlerin, genel olarak özel sektörde çalışan genç pro-
fesyoneller olduğu anlaşılmışr.
Bu çalışma, İKK’ların konuta erişimi demokrakleşr-
mek için bir çözüm germediğini, İstanbul’daki eşitsiz
coğra gelişmenin mekansal olarak dağılımını göstermiş-
190 CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
ekl 9. İpotekl Konut Kreds Kullananların Çalıtıkları Sektörlere
Göre Dağılımı (Türkye’dek Fnansallamanın İpotekl Konut Kredler
Üzernden Değerlendrlmes sml doktora tez verler).
Emekl
(%9)
Kamu sektörü
ücretl
(%8)
Özel sektör ücretl
(%58)
İletme sahb
(%22)
Yan gelr sahb
(%3)
6000
5000
4000
3000
2000
1000
Emekli Kamu sektörü
ücretli
Özel sektör
ücretli
Yan gelir
sahibi
İletme
sahibi
0
ekl 10. İpotekl Konut Kreds Kullananların Aylık Ortalama Gelrler-
nn Sektörlere Göre Dağılımı ($) (Kaynak: Türkye`dek Fnansallama-
nın İpotekl Konut Kredler Üzernden Değerlendrlmes sml dokto-
ra tez verler).
r. Aylık ortalama hanehalkı gelirinin artması ile eğim
seviyesi arasında doğrudan bir ilişki olduğu ve bu ilişkinin
mekânsal olarak okunabildiği görülmüştür. Türkiye’de orta
sınıar özelinde barınma sorununa çözüm olarak görülen
İKK’ların, artan hanehalkı borçluluğuna katkısı ile nansal-
laşmayı hızlandıran bir yapısı olduğu anlaşılmışr.
İstanbul özelinde, İKK’ların mevcut yapısı ile dar gelir-
lilerin ve haa orta gelirlilerin konuta erişebilmeleri için
alternaf olmadığı aşikardır. İKK’ların dar gelirlileri kap-
samasının gerekli olup olmadığı tarşmaya açıkr. Konut
üreminde alternafsizliğe doğru olan gidişat, konuta eri-
şimde eşitsiz bir coğrafya yaratmışr. Konuta erişimi de-
mokrakleşrme yollarından olan kamu lojmanları, sosyal
konutlar, kira yardımları vb. metotların kullanılarak kulla-
nım değerinin öne çıkarılmasının sorunu çözüp çözmeye-
ceği üzerinde tarşılması ve polika ürelmesi gereken
konular arasındadır.
Kaynaklar
Aalbers, M. B. (2008) “The Financializaon of Home and The
Mortgage Market Crisis”, Compeon&Change, Sayı 12(2), s.
148-166.
Aalbers, M. B. (2011) Place, Exclusion and Mortgage Markets,
Oxford, John Wiley & Sons.
Aalbers, M. B. (2017) “Geographies of Mortgage Markets”, Ed.: R.
Marn & J. Pollard (editör) Handbook on the Geographies of
Money and Finance, Cheltenham: Edward Elgar, s. 298-322.
Aalbers, M. B., ve Christophers, B. (2014) “Centring Housing in
Polical Economy”, Housing, Theory and Society, Sayı 31(4),
s. 373-394.
Arrighi, G. (1994) The Long Tweneth Century: Money, Power,
and The Origins of Our Times, Londra, Verso.
Balaban, O. (2007) “Bir Konut Finansman Aracı Olarak Mortga-
ge Sisteminin Türkiye’de Olası Etkileri Üzerine”, Ed.: A. Mengi
(editör), Kent ve Planlama: Geçmişi Korumak, Geleceği Tasar-
lamak, Ankara, İmge Kitabevi, s. 237-257
Bourdieu, P., ve Wacquant, L. J. (2003) Düşünümsel Bir Antropo-
loji İçin Cevaplar, İstanbul, İleşim Yayınları.
Brenner, N., ve Theodore, N. (2002) Spaces of Neoliberalism:
Urban Restructuring in North America and Western Europe,
Oxford, Blackwell.
Brenner, R. (2002) The Boom and the Bubble: The US in the
World Economy, Londra, Verso.
Carswell, A. T., ve James, R. N. (2010) “Housing”, Encyclopedia of
Urban Studies, California, Sage Publicaons, s. 375-379.
Creswell, J. W. (2016) Nitel Araşrma Yöntemleri: Beş Yaklaşıma
Göre Nitel Araşrma ve Araşrma Deseni, Ankara, Siyasal Ki-
tabevi.
Creswell, J. W., ve Clark, V. L. P. (2015) Karma Yöntem Araşrma-
ları: Tasarımı ve Yürütülmesi, Ankara, Anı Yayıncılık.
Çelik, Ö., ve Karaçimen, E. (2017) “Türkiye’de Gayrimenkul ve
Finansın Derinleşen ve Yeniden Yapılanan İlişkisi”, Ed.: P. Be-
dirhanoğlu, Ö. Çelik, ve H. Mıhcı (editör), Finansallaşma Kıs-
kacında Türkiye’de Devlet, Sermaye Birikimi ve Emek, Ankara,
NotaBene, s. 83-102
Dymski, G. A. (2009) “Irka Dayalı Dışlama ve İkinci Kalite İpotek
Kredileri Krizinin Ekonomi Poliği”, Ed.: C. Lapavitsas (editör),
Finansallaşma Ve Kapitalizmin Krizi, İstanbul, Yordam Kitap,
s. 75-120.
Ergüder, B. (2017) “Türkiye’de İnşaat Sektöründe Büyüme ve
Menkulleşrme: Vergi ve Yasal Düzenlemeler”, Instuons,
Naonal Identy, Power, and Governance in the 21st Cen-
tury, s. 191-208.
Gotham, K. F. (2009) “Creang Liquidity out of Spaal Fixity: The
Secondary Circuit of Capital and the Subprime Mortgage Cri-
sis”, Internaonal Journal of Urban and Regional Research,
Sayı 33(2), s. 355-371.
Harvey, D. (1985) The Urbanizaon of Capital, Balmore, Johns
Hopkins University Press.
Harvey, D. (2012) Sermaye Muamması: Kapitalizmin Krizleri, İs-
tanbul, Sel Yayıncılık.
Harvey, D. (2015) On Yedi Çelişki ve Kapitalizmin Sonu, İstanbul,
Sel Yayıncılık.
Jones, B. G. (2012). “‘Bankable Slums’: The Global Polics of
Slum Upgrading”, Third World Quarterly, Sayı 33(5), s. 769-
789.
Karwowski, E., ve Stockhammer, E. (2017) “Financialisaon in
Emerging Economies: A Systemac Overview and Compa-
rison with Anglo-Saxon Economies”, Economic and Polical
Studies, Sayı 5(1), s. 60-86.
Krippner, G. R. (2005) “The Financializaon of the American Eco-
nomy”, Socio-economic review, Sayı 3(2), s. 173-208.
Lapavitsas, C. (2009) “Financialisaon, or the Search for Prots
in the Sphere of Circulaon” Economiaz, Sayı 72(3), s. 98-119.
Orhangazi, Ö. (2008) Financializaon and the US Economy, Chel-
tenham, Edward Elgar Publishing.
Rolnik, R. (2013) “Late Neoliberalism: The Financializaon of Ho-
meownership and Housing Rights”, Internaonal Journal of
Urban and Regional Research, Sayı 37(3), s. 1058-1066.
Sassen, S. (2009) “When Local Housing Becomes An Electronic
Instrument: The Global Circulaon Of Mortgages-A Research
Note” Internaonal Journal of Urban and Regional Research,
Sayı 33(2), s. 411-426.
Sweezy, P. (1997) “More (or less) on Globalizaon” Monthly Re-
view, Sayı 49(4).
Turner, T. (2010). “Homeownership”, Encyclopedia of Urban Stu-
dies, s. 366-369.
https://www.yenisafak.com/ekonomi/memura-yuzde-10-
indirimli-50-bin-konut-3235580 [Erişim Tarihi 15 Haziran
2018]
191CİLT
VOL.
14 - EK
SUPPL.
1
Barınma Problemine Çözüm Olarak Sunulan İpotekli Konut Kredilerine Erişilebilirliğin Değerlendirilmesi