Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016

Abstract

El desarrollo del sector inmobiliario ha acaparado la atención de investigadores e inversionistas alrededor del mundo durante décadas, lo que propicia la aparición de una gran cantidad de artículos relacionados con el tema; sin embargo, en Colombia es difícil encontrar este tipo de trabajos, pues como consecuencia de los problemas de seguridad existentes, la información del sector no es conocible con facilidad. El principal hallazgo del estudio radica en que las tasas de capitalización de la vivienda son más altas en aquella ubicada en los estratos más bajos e inferiores en las localizadas en los estratos más altos. La alta demanda de viviendas en alquiler en los estratos bajos y la poca oferta generan alta rentabilidad, contrario a lo que ocurre en los estratos altos.

Full text

Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016
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Resumen
Palabras clave
Rentabilidad de la inversión
en vivienda en Medellín durante 2016*
Fecha de recepción: 21 de junio de 2017 Fecha de aceptación: 12 de diciembre de 2017 Disponible en línea: 5 de junio de 2018
Sergio Andrés Jaramillo Montoya
Universidad Eat, Colombia ORCID: https://orcid.org/0000-0003-2307-6297 diegoarangolopez@gmail.com
Jorge Enrique Agudelo Torres
Instituto Tecnológico
Metropolitano Colombia ORCID: https://orcid.org/0000-0002-3280-0729 sjaramillo07@gmail.com
El desarrollo del sector inmobiliario ha acaparado la atención de investigadores e inver-
sionistas alrededor del mundo durante décadas, lo que propicia la aparición de una gran
cantidad de artículos relacionados con el tema; sin embargo, en Colombia es difícil en-
contrar este tipo de trabajos, pues como consecuencia de los problemas de seguridad exis-
tentes, la información del sector no es conocible con facilidad. El principal hallazgo del
estudio radica en que las tasas de capitalización de la vivienda son más altas en aquella
ubicada en los estratos más bajos e inferiores en las localizadas en los estratos más altos.
La alta demanda de viviendas en alquiler en los estratos bajos y la poca oferta generan
alta rentabilidad, contrario a lo que ocurre en los estratos altos.
rentabilidad; sector inmobiliario; vivienda
Cómo citar: Alchapar, S. A., y Agudelo-Torres, J. E. (2018). Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016. Cuadernos de Vivienda y Ur-
banismo, 11(22). https://doi.org/10.11144/Javeriana.cvu11-22.rivm.
* Artículo de investigación científica y tecnológica.

CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. ISSN 2027-2103. Vol.11, No. 22, julio-diciembre 2018: -. doi:10.11144/Javeriana.cvu11-22.rivm
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Abstract
Keywords
Resumo
Palavras-chave
Return over Investment
in Housing in Medellin in 2016
e real estate development has called the attention of researchers and investors for de-
cades around the world, allowing the appearance of many articles related to this sub-
ject. However, is dicult to nd this type of information in Colombia as a consequence
of the security problems, making this information unknown. e main nding of the
study is that the capitalization rate of a house is higher when is located in a lower strata
and the capitalization rate is lower when the house is located in higher strata. e high
demand and low oer of housing in low strata, generates high capitalization rates, con-
trary to what happens in the high strata.
dwelling; protability; real estate
Retorno do investimento
sobre á vivenda em Medellín em 2016
O desenvolvimento do setor imobiliário tem atraído a atenção dos pesquisadores e in-
vestidores ao redor do mundo por décadas, permitindo o surgimento de uma alta quan-
tidade de artigos relacionados com o tema. No entanto, na Colômbia é particularmente
difícil encontrar esse tipo de trabalho, devido principalmente, aos problemas de segu-
rança existentes no pais, pelo qual não é possível conhecer a informação com facilidade.
A principal conclusão do estudo é que as taxas de capitalização das moradias são mais
altas nas casas localizadas nos estratos mais baixos, enquanto que para as casas localiza-
das nos estratos mais altos, as taxas são menores. Além disso, a alta demanda de aluguel
de moradia nos estratos baixos e a pouca oferta, gera altas taxas de rentabilidade, o que
é oposto ao que ocorre nos estratos altos.
imobiliário; rentabilidade; vivenda

Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016
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Desde mediados del siglo pasado, el análisis de
la rentabilidad de las inversiones en propiedad
raíz acaparó los primeros artículos relacionados
con el sector. Los trabajos pioneros de Dewey y
Deturo (1950) y Beaty (1952) estaban enfoca-
dos en la inversión en propiedad raíz, a partir del
examen de las rentas producidas por los inmue-
bles en relación con su precio, lo que daba como
resultado una buena oportunidad de negocio.
Debido al estudio de Rosen (1974), la atención
de los investigadores se orientó a la determina-
ción de ecuaciones que establecían relaciones
funcionales entre los precios de los inmuebles
y sus características, por lo que el análisis de la
rentabilidad quedó rezagado en pos de la espe-
cicación de modelos econométricos en los cua-
les los precios de los inmuebles dependían de sus
factores intrínsecos y extrínsecos.
Los aspectos relativos a la rentabilidad de los in-
muebles solo se tocaron tangencialmente durante
las siguientes décadas. Es relevante el análisis de
Linneman (1985) en el que se encontró que la
ventaja de poseer una vivienda se incrementaba
con la escala impositiva y la rentabilidad espe-
rada de la vivienda durante el período de estudio.
Veinte años más tarde, Sinai y Souleles (2005)
revisaron el hecho de que los arrendatarios de
vivienda encaraban lo que llamaron “riesgo de
alquiler” y abarcaba uctuaciones futuras en los
alquileres de vivienda, lo que comprometía la es-
tabilidad nanciera. El “riesgo de alquiler” indu-
cía a adquirir vivienda, en particular a aquellos
hogares que cuentan con horizontes de tiempo
más largos y que, por ello, deben tener en cuenta
relaciones renta-precio más altas.
Gallin (2008) examinó series de tiempo de ren-
tas y precios nominales de viviendas entre 1970
y 2005 en Estados Unidos y, mediante modelos
de corrección del error, encontró que los perío-
dos en los que el crecimiento de los precios de
la vivienda es alto son seguidos por lapsos en los
cuales el crecimiento de la renta es más lento de
lo normal, lo que da lugar a una baja en la ren-
tabilidad de la vivienda. Asimismo, halló que la
relación renta-precio permitía predecir el precio
de los inmuebles en un horizonte de cuatro años.
Un año después, Campbell, Davis, Gallin y Mar-
tin (2009) analizaron la relación renta-precio de
las viviendas en veintitrés áreas metropolitanas
entre 1975 y 2007 en Estados Unidos y em-
plearon el modelo de crecimiento dinámico de
Gordon. Descompusieron la varianza de estas re-
laciones y encontraron que las primas de riesgo
constituían la principal fuente de variación de
la relación renta-precio a largo plazo en las zo-
nas analizadas.
Más tarde, Trojanek y Trojanek (2012) revisaron
la rentabilidad de las inversiones en vivienda en
las principales ciudades de Polonia entre 1997
y 2011. Emplearon 1,5 millones de ofertas de
venta de apartamentos y 70.000 datos de cáno-
nes de arrendamiento y hallaron que las tasas de
retorno en el período estudiado oscilaron entre
un 5% y un 14% anual, con un promedio de
10%, aunque indicaron que las tasas de retorno
eran claramente decrecientes.
Introducción

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Un año después, Bracke (2013) recogió cerca de
20.000 registros de venta y unos 43.000 regis-
tros de arrendamientos de vivienda en el centro
de Londres entre 2005 y 2011. Encontró que las
relaciones renta-precio son superiores para las vi-
viendas más costosas ubicadas en los vecindarios
más costosos, toda vez que reejaban un mayor
riesgo al alquilarse.
En el caso de América Latina, la relación ren-
ta-precio no ha sido explorada como en Europa o
Estados Unidos; más bien, los trabajos asociados
con el sector inmobiliario han derivado en mode-
los de precios hedónicos que muestran la inuen-
cia de parques, infraestructura pública y violencia
sobre los precios de los inmuebles. Un ejemplo
de ello fue la investigación de Zambrano (2016),
quien se basó en los datos de la Encuesta Nacio-
nal de Alquileres del INEC en Ecuador para de-
terminar los aspectos más relevantes que inuyen
la formación de los cánones de arrendamiento
de vivienda en la ciudad de Machala, mediante
la utilización de modelos de precios hedónicos.
En la próxima sección del artículo se explicará la
metodología empleada para llevar a cabo el estu-
dio; en la siguiente se analizará el caso y por úl-
timo, se presentarán las conclusiones.
Metodología
El cálculo de las tasas de rentabilidad de la inver-
sión en bienes inmuebles contiene el examen de
criterios relacionados con la liquidez del inversio-
nista, los ujos de caja, el riesgo y los impuestos
(omsett, 2005), así como aspectos que tradi-
cionalmente se han ligado a este tipo de inversio-
nes, como el precio del inmueble, su ubicación,
edad y estado legal y también con la demanda del
activo y la oferta de inmuebles similares.
Webber (2015) indica que conocer estos elemen-
tos le permite a un inversionista pronosticar los
ingresos y gastos y, de esta manera, calcular las
rentabilidades reales actuales y las rentabilidades
esperadas de su inversión en propiedad raíz, con
lo que puede estimar tasas de capitalización y de-
cidir si la ejecuta o no.
Según los autores citados, el cálculo de las rentabi-
lidades netas de la inversión en bienes inmuebles
está denido como el canon de arrendamiento
del inmueble menos el cargo por administración,
impuesto predial, administración inmobiliaria,
vacancia y mantenimiento, dividido entre el va-
lor comercial del inmueble en cuestión:
Cap Rate =(Canon −Adm −Pred −Adminm −Vac −Mtto)
Vr inmueble
› Canon = canon de arrendamiento mensual
percibido por el inmueble.
› Adm = administración mensual pagada en la
copropiedad donde se ubica el inmueble.
› Pred = pago mensual del predial del inmueble.
› Adm inm = administración mensual inmobi-
liaria del inmueble.
› Vac = vacancia mensual del inmueble.
› Mtto = pagos por mantenimiento mensual
del inmueble.
En el desarrollo del estudio se empleará esta
formulación.
Caso de estudio
Contexto
Medellín es la segunda ciudad más poblada del
país, con un total de 2.464.322 habitantes. Se en-
cuentra ubicada en el centro occidente del país y,
según la (Alcaldia de Medellin, 2016) cuenta con
808.135 viviendas en las que habitan 809.833
hogares; de ellos, un 35% ocupa una vivienda

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Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016
arrendada o subarrendada. La mayor cantidad de
hogares que viven en alquiler se encuentra ubi-
cada en los estratos más bajos de la ciudad y co-
rresponde a 46,6% del total; mientras, solo un
12,7% corresponde a los más altos.
La estructura urbana de la ciudad, dividida en
dieciséis comunas, es heterogénea y está confor-
mada por viviendas unifamiliares, bifamiliares y
trifamiliares, sobre todo en las zonas menos fa-
vorecidas; los estratos medios y altos comienzan
a predominar las viviendas multifamiliares.
12 de
octubre
Aranjuez
Popular
Manrique
Robledo
San
Javier
La
América Lureles-
Estadio La Candelaria
Villa
Hermosa
Buenos
Aires
El Poblado
Guayabal
Belén
Santa Cruz
Castilla
Figura 1. Comunas de Medellín
Fuente: elaboración propia
Medellín cuenta con vías rápidas para la movili-
dad a lo largo de la ciudad, como las autopistas
Norte y Sur que la comunican con los munici-
pios vecinos de Bello, Envigado e Itagüí y vías
como las calles 33, 44 y 50 que la conectan e-
cientemente de oriente a occidente. Además,
existe un sistema de transporte masivo que in-
cluye un metro elevado, un sistema de tranvía,
varios sistemas de cables aéreos, buses de trans-
porte público y bicicletas de uso público. De
igual manera, la ciudad posee una buena dota-
ción comercial y de servicios, entre los cuales se
destacan múltiples centros comerciales, colegios
públicos y privados, universidades, zonas depor-
tivas y áreas de recreación, lo que estimula el al-
quiler y la compra de vivienda.
La motivación de este trabajo consiste en presen-
tar el que, en nuestro conocimiento, es el primer
análisis de rentabilidad de la vivienda urbana en
Colombia, para conocer la rentabilidad neta de
una inversión inmobiliaria en los estratos de la
ciudad de Medellín.
Datos utilizados
Para desarrollar el estudio se emplearon datos co-
rrespondientes a 661 cánones de arrendamiento
de viviendas que se alquilaron durante 2016 en
Medellín, inmuebles que fueron valorados por
aliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Me-
dellín y Antioquia; con ello se obtuvieron tam-
bién los datos reales de impuestos prediales y
cuotas de administración. La muestra representa
un 0,2337% del total de viviendas en alquiler
de la ciudad, que se estiman en 285.000, aun-
que no todas ellas estaban en oferta de arrenda-
miento en ese año.
Figura 2. Distribución de los datos
Fuente: elaboración propia

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CUADERNOS DE VIVIENDA Y URBANISMO. ISSN 2027-2103. Vol 11. No. 22, julio-diciembre de 2018: 1-7
Los datos están ubicados de una manera más o
menos uniforme a lo largo de la ciudad, con una
buena proporción de datos ubicados en la zona
centro y sur de la ciudad.
Resultados
Al analizar los 661 datos de mercado entrega-
dos por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín
y Antioquia, se observó que las mayores renta-
bilidades de la inversión en vivienda en la ciu-
dad están en los estratos bajos, en donde la tasa
neta de rentabilidad mensual tienen promedio
de 0,53%, mientras que las menores rentabili-
dades se encontraron en los estratos altos, con
un promedio de 0,34%.
Figura 3. Resultados
Fuente: elaboración propia
Las mayores rentabilidades se observaron en las
comunas Popular, Manrique, Aranjuez, Doce de
octubre, Castilla y Robledo, que corresponden
a la zona norte de Medellín y también en las co-
munas San Javier, Villa Hermosa y Buenos Aires,
que se ubican en los extremos centro-occidental
y centro-oriental.
Tabla 1. Rentabilidades promedio por comuna
Comuna Promedio Comuna Promedio
Popular 0,50 % Santa Cruz 0,38 %
Aranjuez 0,46 % Buenos Aires 0,37 %
Villa Hermosa 0,45 % La Candelaria 0,36 %
Doce de
Octubre
0,42 % La América 0,35 %
Manrique 0,42 % Guayabal 0,34 %
San Javier 0,41 % Belén 0,34 %
Robledo 0,39 % Laureles
Estadio
0,32 %
Castilla 0,38 % El Poblado 0,34 %
Fuente: elaboración propia
Las tasas de capitalización más bajas se registraron
en las comunas Laureles-Estadio y El Poblado,
en donde resultaron ser inferiores a 0,33%. Se
exceptúan las viviendas ubicadas en El Chispero,
un barrio de estrato bajo ubicado en el centro de
la comuna El Poblado; ahí, las tasas de rentabi-
lidad se asemejan más a las encontradas en las
viviendas de estrato bajo y se representa en la Fi-
gura 3 con colores anaranjados y rojos.
Conclusiones
En este trabajo se emplearon 661 datos de cáno-
nes de arrendamiento de vivienda que, asociados
con valores de cuotas de administración, valores
de impuesto predial y valores comerciales de los
inmuebles, permiten calcular las tasas netas de
rentabilidad de la inversión.
Se encontraron tasas netas promedio de renta-
bilidad que oscilaron entre 0,31% y 0,5% en
las comunas de Medellín, las cuales son supe-
riores en las comunas de estrato más bajo. Esto
se debe a la mayor demanda por vivienda en al-
quiler en los hogares de estratos bajos, contrario
a lo que sucede en los estratos altos; en ellos, las
tasas de rentabilidad son inferiores, dada la baja
demanda de vivienda en alquiler, toda vez que

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Rentabilidad de la inversión en vivienda en Medellín durante 2016
se apunta más a la adquisición de vivienda que
al arrendamiento.
Futuros trabajos relacionados con este tema se
orientarán a determinar la valorización de las vi-
viendas en las comunas de la ciudad.
Agradecimientos
Los datos para elaborar el trabajo fueron apor-
tados por la Lonja de Propiedad Raíz de Mede-
llín y Antioquia.
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