La publicidad registral y derechos fundamentales según los registradores públicos del registro de predio de la Zona Registral N° IX – Sede lima. Año 2016

Abstract

La presente investigación, busca determinar nivel de relación que existe entre la publicidad registral y los derechos fundamentales según los registradores públicos del registro de predios de la zona registral N° XI – Sede Lima en el año 2016. La muestra estuvo conformada por 35 registradores públicos de la zona registral N° IX – Sede Lima, y el diseño de investigación fue el correlacional. Se utilizaron 2 cuestionarios que responden a los indicadores, dimensiones y variables respectivamente. Concluyendo que existe una relación significativa positiva alta entre la publicidad registral y los derechos fundamentales.

Full text

Yenier Stefani Ojeda Paravicino*
DOI: http://dx.doi.org/10.21503/lex.v16i21.1551
Lex
* Abogada por la UAP, máster en Derecho Notarial y Registral por la UIGV. Coordinadora
de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UAP.
Correo electrónico: y_ojeda@uap.edu.pe
La publicidad registral y derechos
fundamentales según los registradores
públicos del registro de predio de la Zona
Registral N° IX – Sede lima. Año 2016
Registry Publicity and Fundamental Rights
According to Public Registrar of the Property
Registry of the Registration Area N° IX –
Lima Office, Year 2016
© Los autores. Arculo publicado por la Revista Lex de la Facultad de Derecho y Ciencias Polícas de la Universidad Alas
Peruanas. Este es un arculo de acceso abierto, distribuido bajo los términos de la Licencia Creave Commons Atribución-No
Comercial-Comparr Igual 4.0 Internacional.(hp://creavecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/), que permite el uso no
comercial, distribución y reproducción en cualquier medio, siempre que la obra original sea debidamente citada.

Áncash. Enrique Polanco.
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RESUMEN
La presente investigación, busca determinar nivel de relación que existe entre la publicidad re-
gistral y los derechos fundamentales según los registradores públicos del registro de predios de
la zona registral N° XI – Sede Lima en el año 2016. La muestra estuvo conformada por 35
registradores públicos de la zona registral N° IX – Sede Lima, y el diseño de investigación fue
el correlacional. Se utilizaron 2 cuestionarios que responden a los indicadores, dimensiones y
variables respectivamente. Concluyendo que existe una relación signicativa positiva alta entre la
publicidad registral y los derechos fundamentales.
Palabras clave: publicidad registral, derechos fundamentales.
ABSTRACT
is investigation seeks to: Determine the relation between registry publicity and fundamental
rights according to the public registrars of the Registry of Properties of the Registration Area N°
XI - Lima Oce in 2016. e sample consisted of 35 public registrars of the Registration Area
N ° IX - Lima Oce, applying a correlational research design. Two questionnaires were used that
respond to the indicators, dimensions and variables respectively, concluding that a signicant
positive relationship exists between registration publicity and fundamental rights.
Key words: registration publicity, fundamental rights.

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I. INTRODUCCIÓN
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es el órgano del Esta-
do encargado de administrar, almacenar la información y regular su acceso a la información;
es decir, establece qué actos permanecerán anotados en el registro y cómo las personas van a
tener acceso a esa información para realizar sus respectivas indagaciones. Lo que se almacenan
en el archivo o registro son los derechos o actos inscritos, los cuales a su vez se plasman en
partidas registrales. No es erróneo precisar que la sociedad ha perdido la credibilidad de las
instituciones estatales, entre estas la SUNARP debido a la mala praxis o administración, al no
contar con funcionarios capacitados, que muchas veces no tienen un criterio uniformizado
a pesar de que se cuenta con un TUPA donde se establece cómo se debe seguir un proce-
dimiento y los documentos a presentar por el solicitante. Se obvian dichos procedimientos
para unos y se aplican para otros; además de ello, está la contaminación de la corrupción en
el aparato estatal.
En la presente investigación se estudiaron los actos de disposición realizados sobre un bien
inmueble, más aún que la compraventa de un bien inmueble en nuestro sistema registral,
cuya inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble no es obligatoria ni constitutiva,
dado que nuestro Código Civil establece que en el caso de la compraventa de inmuebles de
propiedades se transere por el simple consenso entre las partes, habiendo aquí una coinci-
dencia entre el título (contrato de compraventa) y el modo (consenso) de adquisición de la
propiedad fuera del registro.
Al no ser obligatoria la inscripción registral de un bien inmueble en nuestro sistema,
las partes pueden o no proceder a efectuarla. Pau Pedron1 nos expone que “para entablar
cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: si se va a
comprar, que el vendedor sea dueño (…)”.
1 Antonio Pau Pedrón, Curso de práctica registral (Madrid: Ponticia Universidad Católica de Comillas, 2015).

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REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
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Es así que la publicidad, dentro del ámbito registral, representa la información contenida
en los registros, y está a disposición de toda institución o persona que la solicite, sin ninguna
limitación; generándose efectos jurídicos a los terceros y a las partes involucradas en el acto
o contrato. Dicha publicidad de la información causa un problema porque al estar inscrito
en el Registro Civil, guran datos de carácter personal, y al realizar la consulta de estos en
ocasiones puede entrar en colisión con el derecho a la intimidad. En ese sentido, entiéndase
que el concepto de publicidad surge por oposición al de clandestinidad. Si la clandestinidad
implica ocultación y desconocimiento, la publicidad supone todo lo contrario: Difusión y
conocimiento, es decir, las dos notas que, según el jurista italiano Salvatore Pugliatti,2 carac-
terizan, fundamentalmente, el fenómeno publicitario.
Aunque Corrado3 dene la publicidad jurídica como “una señalación declarativa, prove-
niente de órganos públicos, dirigida a poner de maniesto la vericación de hechos idóneos a
producir modicaciones que pueden interesar a la generalidad de los ciudadanos”.
Debido al fácil acceso de la publicidad, algunas personas realizan un mal uso de esta
información propiciando la comisión de actos ilícitos. Incluso se considera que dentro del
contenido de las partidas registrales son innecesarios los asientos en los cuales consten datos
personales relaciones a divorcios y regímenes patrimoniales. Esa información no sería de mu-
cha trascendencia al momento de constituir ciertos actos, porque lo que sería de necesario
conocimiento es saber quiénes son los titulares y si sobre el inmueble pesa alguna carga o gra-
vamen. Aunque algunos autores como Hernández Gil4 establecen que la publicación produce
una situación de notoriedad, pero no de publicidad.
Carrascal Portilla5 esclarece que la publicidad registral no es sino la exteriorización de un
hecho, situación o relación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de
conocer.
El artículo 128 del Reglamento General de Registros Públicos establece el acceso a la in-
formación que afecta el derecho a la intimidad. Consideramos que la existencia del presente
artículo plasmado en la norma es meramente declarativa, ya que en la práctica diaria no se
aplica, pues los funcionarios de los Registros Públicos no piden autorizaciones o poderes a los
que solicitan acceso a la información del archivo registral. Además, los Registros Públicos no
han especicado qué tipo de datos personales o sensibles no son de conocimiento público;
en todo caso deberían aclarar qué situación violan la intimidad según su criterio. Se trata,
2 Salvatore Pugliatti, “La trascrizione”, en La pubblicitá nel Diritto privato, Parte general (Messina, 1957).
3 R. Corrado, “La publicidad en el derecho privado”, Turín (1947).
4 F. Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario (Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado, 1970).
5 Justo Carrascal Portilla, “La publicidad de los derechos reales”, Diálogo con la Jurisprudencia, n.° 5 (1947): 113.

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como dice el catedrático de Derecho Civil José Luis La Cruz Berdejo,6 no tanto de que las
situaciones jurídicas lleguen a conocimiento de todos, como de que todos tengan un medio
ocial de conocerlas.
Dentro de las investigaciones sobresalientes, reere Calderón y Aliaga7 en su trabajo ti-
tulado “La publicidad registral y el derecho a la intimidad” presentado en el XII Congreso
Internacional de Derecho Registral – Punta del Este, Uruguay, marzo del 2001, dene a
la “publicidad registral” y al “derecho a la intimidad” y sus relaciones como una realidad
compleja, conictiva y complementaria a la vez; ello con el afán de seguir avanzando en el
camino del derecho, intentando conciliar ambos valores fundamentales de la sociedad. Es
indudable el trascendental rol que cumple la “publicidad registral” en el desarrollo del tráco
jurídico al otorgar certeza; presupuesto básico para la constitución de las relaciones jurídicas,
y consecuentemente seguridad jurídica en general, en favor de los terceros y del propio titular
registral; la publicidad registral genera “cognoscibilidad general” que permite oponer erga
omnes las situaciones jurídicas publicitadas (titularidad, cargas, gravámenes, tratándose de
inmuebles; régimen de poderes, directivos, estatuto, en el caso de personas jurídicas, etc.); la
doctrina ha sido pacíca al reconocer en la publicidad registral dos aspectos o niveles, “mate-
rial” y “formal”; es decir, por un lado la presunción legal de conocimiento del contenido de
los asientos registrales, y por el otro, la posibilidad real de acceso a aquello que la ley presume
conocido a través de los procedimientos reglamentarios, por ante la ocina registral corres-
pondiente. Sin embargo, han sido pocas las investigaciones que se han efectuado en nuestro
medio en torno a los límites de la “publicidad registral” en su relación con el “derecho a la
intimidad”; existiendo entonces un amplio espectro de inseguridad respecto a los márgenes
de actuación del registrador público, que por desconocimiento o negligencia podría amenazar
o vulnerar el “derecho a la intimidad” —con las responsabilidades subsecuentes—, o por su
temor, entrampar o negar el derecho a la “publicidad registral”.
En el trabajo en mención se enfatiza aquella relación conictiva que existe entre la publi-
cidad registral y el derecho a la intimidad, exponiendo el supuesto que en algunos casos la
publicidad registral vulnera el derecho a la intimidad de las personas al consignar en la par-
tida electrónica información que podría considerarse como innecesaria. Este conicto entre
la publicidad registral y el derecho a la intimidad se da cuando por ejemplo en las partidas
electrónicas se establece información referente a datos personales y sensibles de las personas
como si el titular del bien inmueble es divorciado o tiene un régimen de separación de bienes.
Según los autores, esta información no debería de ser pública al considerarla innecesaria y
hasta incluso exponer esta información podría generar inseguridad o mancillar el honor del
o los titulares del bien inmueble.
6 B. J. La Cruz y R. Sancho, Derecho inmobiliario registral. Segunda edición (Barcelona: Bosch, 1984).
7 Nelly Calderón Navarro y Luis Alberto Aliaga Huaripata, “La publicidad registral y el derecho a la intimidad”, presenta-
do en el XIII Congreso Internacional de Derecho Registral – Punta del Este, Uruguay, marzo de 2001.

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REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
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Siguiendo con los estudios, Orna Ladd, Nelson presenta su investigación del año 20138 ti-
tulada “Folio real informático: sus implicancias técnico-jurídicas a la luz de la ley de Registro
de 1966”. Este trabajo propone la tesis de que la adopción del sistema de folio real informá-
tico, a través de una reforma a la Ley de Registro, llevaría a una unicación y estandarización
del método de archivo de documentos utilizados por los registros de la propiedad a nivel
nacional, facilitando su coordinación con los sistemas informáticos de catastro; además armo-
nizaría el texto de la Ley de Registro con el ordenamiento jurídico actual del Ecuador, espe-
cícamente con la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos y las ordenanzas
expedidas por los Gobiernos autónomos descentralizados en ejercicio de sus competencias.
En conjunto, todo esto coadyuvaría a cumplir la nalidad de los registros de la propiedad:
la seguridad jurídica a través de la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles. El mé-
todo utilizado fue el analítico-sintético, se analizaron la Ley de Registro y leyes conexas para
encontrar defectos en su redacción y llegar a conclusiones que permitan proponer soluciones.
Con este n se emplearon dos tipos de estudio: uno exploratorio, que consistió en investigar
en la doctrina las principales características del tema tratado; y otro explicativo, respecto a
los defectos que se encontraron en la Ley de Registro, junto con las posibles soluciones a los
mismos.
En nuestro país, la investigación de Daniel Tarrillo Monteza9 en la tesis para optar el grado
de magíster titulada “Publicidad registral y derecho a la intimidad” plantea que existe un tema
recurrente en la doctrina tanto en Perú como en el extranjero: el conicto entre el derecho a
la intimidad y la libertad de información, el avance de la tecnología trae consigo que se exi-
bilice el tratamiento de los datos personales, siendo cada vez más ardua la tarea de distinguir
cuáles son los datos que forman parte de la esfera privada y cuáles son los datos que se consi-
deran dentro de la esfera pública. Esta problemática alcanza a la difusión de los datos almace-
nados en los Registros Públicos, los que son arduamente consultados en correspondencia con
el actual “boom” inmobiliario y el trascendental papel que cumplen los Registros Públicos
en la organización y desarrollo económico de una sociedad. Su mayor signicación viene a
razón de la seguridad que otorga el Registro a las operaciones comerciales, al intercambio de
bienes y a otras actividades que son susceptibles de incorporarse a ellos. Es muy usual dirigirse
al argumento de la seguridad jurídica en el tráco comercial como justicante para el libre
uido de la información. Es aquí entonces donde dos aspectos fundamentales del Registro
se contraponen con un derecho de la personalidad como es el derecho de la intimidad: pu-
blicidad registral con su lógica consecuencia seguridad jurídica contra la intimidad personal.
8 Nelson Orna Ladd. “Folio real informático: sus implicancias técnico-jurídicas a la luz de la ley de Registro de 1966”,
Quito (2013).
9 Daniel Edward Tarrillo Monteza, “Publicidad registral y derecho a la intimidad” (tesis para optar el grado de magíster,
Ponticia Universidad Católica del Perú, 2013).

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Siguiendo a Venero José L.10 (1988) en su tesis titulada “Aplicación del principio de pu-
blicidad registral en el Perú”, Universidad San Martín de Porres, concluye que se establecen
los aspectos generales que engloban al principio de publicidad registral. Primero se dene
todo lo referente a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP),
posteriormente se procede a hacer un análisis al Reglamento General de los Registros Pú-
blicos en donde consta el principio de publicidad registral. Asimismo, se tratan temas
sobre la aplicación de la publicidad y sus diferentes aspectos, como por ejemplo qué tanto
se da y hasta dónde se puede llegar en su aplicación. También se efectúa un análisis sobre
cómo la población utiliza este servicio y qué efectos trae a la población, ya sean positivos
o negativos.
Lino Rodríguez Lizeth11 en su investigación titulada “El establecimiento del carácter cons-
titutivo de inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios
garantiza la seguridad jurídica” en la ciudad de Trujillo, propone que la problemática de la
legislación peruana se encuentra que nuestro Sistema Registral declarativo, donde se establece
que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él. Sin embargo, la sociedad al no tener seguridad y certeza en el momento de celebrar actos
o negocios jurídicos sobre bienes inmuebles genera el gran dilema. Es por ello que se planteó
el siguiente problema: ¿De qué manera el establecimiento del carácter constitutivo de inscrip-
ción sobre transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios garantiza la seguridad
jurídica de los usuarios en el Perú 2014? Así mismo haciendo uso de la interpretación de la
legislación vigente y entrevistas a expertos se llegó a aceptar la hipótesis de investigación, lle-
gando a la conclusión de que el establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre
transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios garantiza la seguridad jurídica de
los usuarios en el Perú 2014.
El objetivo de esta investigación es:
Objetivo general:
Determinar el nivel de relación que existe entre la publicidad registral y los derechos fun-
damentales según los registradores públicos del Registro de Predios de la Zona Registral N°
IX Sede Lima en el año 2016.
10 José L. Venero, “Aplicación del principio de publicidad registral en el Perú” (tesis de grado, Universidad de San Martín
de Porres, 1988).
11 Lizeth Lino Rodríguez, “El establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre transferencia de bienes inmue-
bles en el Registro de Predios garantiza la seguridad jurídica (tesis para obtener el título profesional de abogado, Univer-
sidad Privada Antenor Orrego, 2015).

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REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
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Objetivos específicos:
a. Determinar el nivel de relación que existe entre la publicidad registral y el derecho a la
propiedad según los registradores públicos del Registro de Predios de la Zona Regis-
tral N° IX Sede Lima en el año 2016.
b. Determinar el nivel de relación que existe entre la publicidad registral y el derecho a la
intimidad según los registradores públicos del Registro de Predios de la Zona Registral
N° IX Sede Lima en el año 2016.
c. Determinar el nivel de relación que existe entre la publicidad registral y el derecho a
la asociación según los registradores públicos del Registro de Predios de la Zona Re-
gistral N° IX Sede Lima en el año 2016.
II. METODOLOGÍA UTILIZADA
Diseño de investigación: La investigación fue transversal porque se recolectaron los da-
tos en un solo momento y tiempo único, es decir, en un momento del 2016. El estudio es
correlacional porque establece el grado de relación entre conceptos y variables, y para ello se
elaboró un cuestionario estructurado dirigido a los registradores públicos en la Zona Registral
N° IX.
Población y muestra: La población a estudiar estuvo conformada por 50 registradores
públicos de la Zona Registral N° lX – Sede Lima. En este caso, la unidad de análisis para la
investigación fue el registrador que laboraba en el año 2016.
TABLA Nº 1
ENTIDAD TOTAL
Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos – SUNARP 50 registradores públicos
Fuente: Elaboración propia. Año 2016.
Muestra: En la determinación de la muestra optima, se utilizó el muestreo aleatorio simple
para estimar proporciones cuando la población es conocida:
Z2 pqN
n = -------------------------------
e2 (N-1) + Z2 pq N

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Donde:
Z = Valor de la abscisa de la curva normal para una probabilidad del 95 % de conanza.
e = Margen de error muestral 9 %.
p = Proporción de registradores públicos que manifestaron recurrir a la motivación (se
asume P=0,5).
q = Proporción de registradores públicos que manifestaron no estar recurriendo a la moti-
vación (se asume Q=0,5).
N = Población objetivo
Entonces, con un nivel de conanza del 95 % y margen de error del 9 % tenemos:
(1,96)2 (0,5) (0,5) (50)
n = ----------------------------------------------------------------
(0,09) 2 (50-1) + (0,96)2 (0,5) (0,5)
n = 35 registradores públicos.
Estos registradores públicos fueron seleccionados proporcionalmente y de manera aleatoria.
TABLA Nº 2
ENTIDAD TOTAL
Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos – SUNARP 35 registradores públicos
Fuente: Elaboración propia. Año 2016.
Instrumentos: Los instrumentos fueron elaborados sobre la base de los indicadores, di-
mensiones y variables. Se desarrolló un cuestionario estructurado a los registradores públicos
del Registro de Predios de la Zona Registral N° XI – Sede Lima.
CUESTIONARIO N° 1
Estimado registrador público del Registro de Predios de la Zona Registral N° XI – Sede
Lima.
El presente cuestionario referente a publicidad registral es condencial y con carácter anó-
nimo, por consiguiente, se le pide que sea lo más sincero posible al responder los ítems. Gra-
cias de antemano por su colaboración.

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
Cada pregunta tiene tres alternativas. Marque con una X en el rectángulo que crea con-
veniente
Marque de uno a tres (1 a 3) si está en desacuerdo (1), de acuerdo (2), totalmente de
acuerdo (3).
PUBLICIDAD REGISTRAL
N° PUBLICIDAD MATERIAL
1¿Considera Ud. que todas las personas que poseen una propiedad están seguras
cuando hacen su inscripción en el Registro Público de esta?
2¿Cree que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, al hacer
la inscripción en el Registro Público de su propiedad?
3¿La inscripción de la propiedad en el Registro Público vela por la defensa de los dere-
chos de las personas?
4¿La inscripción en el Registro Público se limita a expresar que se trata de un registro
de carácter público?
5 ¿No hay peligro de que el registro que es de carácter público, al cual tienen acceso
todas las personas, sea riesgoso?
6¿El Estado, para satisfacer la necesidad de certidumbre, es que organiza la publicidad?
7¿La publicidad material se limita a expresar que se trata de un registro al cual tienen
acceso todas las personas?
8¿El Estado hace públicos esos datos cuyo conocimiento se requiere para entablar las
más diversas relaciones jurídicas?
PUBLICIDAD FORMAL
9¿Considera Ud. que la publicidad formal vulnera el derecho a la intimidad de las per-
sonas?
10 ¿La cognoscibilidad general, respecto de terceros, cumple con el n de tutelar los de-
rechos y la seguridad en el tráco de los mismos?
11 ¿El derecho a la intimidad es un derecho de carácter constitucional?
12 ¿El derecho a la intimidad se ve afectado cuando el Código Civil no considera en su
extensión la protección al derecho a la intimidad en lo que reere al otorgamiento de
publicidad registral?
13 ¿La publicidad formal puede incluir datos lesivos a la intimidad y porque el interés del
solicitante?
14 ¿La persona responsable del registro no puede reservar la información contenida
en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones establecidas en otras
disposiciones?
15 ¿La información solicitada que afecte el derecho a la intimidad solo podrá otorgarse
a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la
SUNARP?

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274 LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
CUESTIONARIO N° 2
Estimado registrador público del Registro de Predios de la Zona Registral N° XI – Sede
Lima.
El presente cuestionario referente a derechos fundamentales es condencial y con carácter
anónimo, por consiguiente, se le pide que sea lo más sincero posible al responder los ítems.
Gracias de antemano por su colaboración.
Cada pregunta tiene tres alternativas. Marque con una X en el rectángulo que crea con-
veniente
Marque de uno al siete (1 a 3) si está en desacuerdo (1), de acuerdo (2), totalmente de
acuerdo (3)
DERECHOS FUNDAMENTALES
DERECHO A LA PROPIEDAD
1¿Considera Ud qué la propiedad privada está garantizada por el gGobierno?
2¿El sistema judicial cumple con los contratos ecientemente?
3¿Cree Ud. que se castiga a los que conscan ilegalmente la propiedad privada?
4¿Considera que uno de los factores que limitan al derecho a la intimidad es la protec-
ción del orden público, salud y moralidad públicas?
5¿El Gobierno protege a los ciudadanos de toda clase de secuestros, ladrones, chanta-
jistas, asesinos, pirómanos, terroristas, respecto al derecho del individuo?
6¿Respecto a la propiedad privada es posible la expropiación?
DERECHO A LA ASOCIACIÓN
7¿Todas la personas tienen libertad para asociarse?
8¿El derecho de asociación permite a los individuos que tienen personalidad jurídica
constituir formalmente agrupaciones dirigidas a lograr nes de carácter no lucrativo?
¿En nuetsro país se promueve la asociación para actos jurídicos aceptados por la
sociedad?
9¿Asociarse es un derecho que les asiste a las personas?
10 ¿En Registros Públicos se facilita la inscripción de asociaciones?
11 ¿La libertad de asociación está garantizada ?
12 ¿Hoy es viable la inscripción de asociaciones para que tengan personalidad jurídica y legal?
13 ¿La SUNARP garantiza la asociación de personas naturales?
14 ¿Están prohibidas las reuniones armadas que quieran presionar con violencia a alfuna
autoridad judicial para que resuelva a su favor?

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
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III. RESULTADOS ALCANZADOS
Habiéndose culminado con el procesamiento de los datos obtenidos, a través de la apli-
cación de los cuestionarios, se presenta a continuación la interpretación y el análisis de los
resultados, referentes a publicidad registral y derechos fundamentales, desde la perspectiva de
los registradores públicos de la Zona Registral N° IX – Sede Lima; los resultados se presentan
a través de tablas, cuadros y grácos, con su respectiva interpretación:
TABLA N° 1. RESULTADOS DE LA DIMENSIÓN PUBLICIDAD REGISTRAL MATERIAL
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido
Porcentaje
acumulado
Válido
Eciente 28 80,0 80,0 80,0
Poco eciente 5 14,3 14,3 94,3
Deciente 2 5,7 5,7 100,0
Total 35 100,0 100,0
Fuente: Cuestionario sobre publicidad registral. Año 2016. Elaboración propia.
GRÁFICO N° 1. PUBLICIDAD REGISTRAL MATERIAL
Fuente: Cuestionario sobre publicidad registral. Año 2016. Elaboración propia.
En la tabla Nº 1 y gráco N° 1 se observan los resultados del cuestionario aplicado a una
muestra representativa de 35 registradores públicos de la Zona Registral N° lX Sede Lima,
respecto a la variable publicidad registral, en la dimensión publicidad registral material. 28,
que representan al 80,0 %, maniestan que es eciente; mientras que 5, que equivalen al 14,3
%, maniestan que es poco eciente, y 2, que representan al 5,7 %, maniestan que es de-
ciente respecto a la publicidad registral material; ello nos lleva a concluir que la mayoría de
80
60
40
20
0
Porcentaje
Eficiente Poco eficiente Deficiente
80,0%
14,3% 5,7%

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la muestra considera como eciente la publicidad registral material, en tanto cumple un rol
importante como garantía del conocimiento público, evitando así la comisión de otros delitos
contra el patrimonio, tal como se evidencia en la tabla y gráco precedente.
TABLA N° 2. RESULTADOS DE LA DIMENSIÓN PUBLICIDAD REGISTRAL FORMAL
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido
Porcentaje
acumulado
Válido
Eciente 25 71,4 71,4 71,4
Poco eciente 9 25,7 25,7 97,1
Deciente 1 2,9 2,9 100,0
Total 35 100,0 100,0
Fuente: Cuestionario sobre publicidad registral. Año 2016. Elaboración propia.
GRÁFICO N° 2. PUBLICIDAD REGISTRAL FORMAL
Fuente: Cuestionario sobre publicidad registral. Año 2016. Elaboración propia.
Respecto a la variable publicidad registral, especícamente en la dimensión publicidad
registral formal, el 71,4 % de registradores manifestó que es eciente; el 25,7 % manifestó
que es poco eciente, y el 2,9 % manifestó que es deciente respecto a la publicidad registral
formal; ello lleva a concluir que la mayoría de la muestra considera como eciente la publi-
cidad registral formal, en tanto cumple un rol importante como garantía del conocimiento
público, además de darle la formalidad debida al procedimiento de inscripción, evitando así
la comisión de otros delitos contra el patrimonio, tal como se evidencia en la tabla y gráco
precedentes.
80
60
40
20
0
Porcentaje
Eficiente Poco eficiente Deficiente
71,4%
25,7% 2,9%

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
TABLA N° 3. RESULTADOS DE LA DIMENSIÓN DERECHO A LA PROPIEDAD
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido
Porcentaje
acumulado
Válido
Garantizado 29 82,9 82,9 82,9
Poco garantizado 5 14,3 14,3 97,1
No garantizado 1 2,9 2,9 100,0
Total 35 100,0 100,0
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales. Año 2016. Elaboración propia.
GRÁFICO N° 3. DERECHO A LA PROPIEDAD
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales Año 2016. Elaboración propia.
En la tabla Nº 3 y gráco N° 3 se presentan los resultados del cuestionario aplicado a una
muestra representativa de 35 registradores públicos de la Zona Registral N° lX Sede Lima,
respecto a la variable derechos fundamentales, en la dimensión derecho a la propiedad. 29,
que representan al 82,9 %, maniestan que este derecho está garantizado; 5, que equivalen al
14,3 %, maniestan que este derecho está poco garantizado, y 1, que representa al 2,9 %, ma-
niesta que este derecho no está garantizado respecto al derecho de propiedad; ello nos lleva
a concluir que la mayoría de la muestra considera que el derecho a la propiedad está garanti-
zado, en tanto cumple un rol importante como garantía del conocimiento público, evitando
así la comisión de otros delitos contra el patrimonio, especialmente contra la propiedad, tal
como se evidencia en la tabla y gráco precedentes.
100
80
60
40
20
0
Porcentaje
Garantizado Poco garantizado No garantizado
82,9%
14,3%
2,9%

LEX FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
278 LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
TABLA N° 4. RESULTADOS DE LA DIMENSIÓN DERECHO A LA INTIMIDAD
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido
Porcentaje
acumulado
Válido
Garantizado 4 11,4 11,4 11,4
Poco garantizado 13 37,1 37,1 48,6
No garantizado 18 51,4 51,4 100,0
Total 35 100,0 100,0
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales. Año 2016. Elaboración propia.
GRÁFICO N° 4. DERECHO A LA INTIMIDAD
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales. Año 2016. Elaboración propia.
En la tabla Nº 4 y gráco N° 4 se muestran los resultados del cuestionario aplicado a una
muestra representativa de 35 registradores públicos de la Zona Registral N° lX Sede Lima,
respecto a la variable derechos fundamentales, en la dimensión derecho a la intimidad. 4, que
representan al 11,4 % maniestan que este derecho está garantizado; 13, que equivalen al
37,1n%, maniestan que este derecho está poco garantizado, y 18, que representan al 51,4
%, maniestan que este derecho no está garantizado respecto al derecho a la intimidad; ello
nos lleva a concluir que la mayoría de la muestra considera que el derecho a la intimidad no
está garantizado, en tanto se observa que la información respecto a las propiedades que puede
tener una persona se ve vulnerada, ya que cualquier persona puede acceder a esta informa-
ción, poniendo así en riesgo su integridad, al hacerse de conocimiento público, tal como se
evidencia en la tabla y gráco precedentes.
60
50
40
30
20
10
0
Porcentaje
Garantizado Poco garantizado No garantizado
11,4%
37,1%
51,4%

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
TABLA N° 5. RESULTADOS DE LA DIMENSIÓN DERECHO A LA ASOCIACIÓN
Frecuencia Porcentaje Porcentaje
válido
Porcentaje
acumulado
Válido
Garantizado 4 11,4 11,4 11,4
Poco garantizado 14 40,0 40,0 51,4
No garantizado 17 48,6 48,6 100,0
Total 35 100,0 100,0
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales. Año 2016. Elaboración propia.
GRÁFICO N° 5. DERECHO A LA ASOCIACIÒN
Fuente: Cuestionario sobre derechos fundamentales. Año 2016. Elaboración propia.
En la tabla Nº 05 y gráco N° 05 se presentan los resultados del cuestionario aplica-
do a una muestra representativa de 35 registradores públicos de la Zona Registral N° lX
Sede Lima, respecto a la variable derechos fundamentales, en la dimensión derecho a la
asociación. 4, que representan al 11,4 %, maniestan que este derecho está garantizado;
13, que equivalen al 37,1 %, maniestan que este derecho está poco garantizado; y 18,
que representan al 51,4 %, maniestan que este derecho no está garantizado respecto al
derecho a la asociación; ello nos lleva a concluir que la mayoría de la muestra considera
que el derecho a la asociación no está garantizado, en tanto se observa que existen limita-
ciones respecto a este derecho, aun advirtiendo la importancia que tiene en la vida de las
personas, que permiten el desarrollo integral de las mismas, tal como se evidencia en la
tabla y gráco precedentes.
50
40
30
20
10
0
Porcentaje
Garantizado Poco garantizado No garantizado
11,4%
40,0%
48,6%

LEX FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
280 LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
IV. DISCUSIÓN DE RESULTADOS
Los resultados que presentamos respecto a lo que consideran los juristas del Registro Pre-
dial N° IX de la Sede Lima sobre la exteriorización de la información de la propiedad del
propietario como la garantía de su bien coinciden con lo que maniesta y señala sobre este
aspecto el autor José Manuel García y García.12 Este arma que “(…) publicidad registral es
la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para
producir cognoscibilidad general ‘erga omnes’ y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre
la situación publicada”.
El connotado jurista español expone que esta exteriorización no se trata de solo una mera
apariencia, sino que se trata de una coincidencia con la realidad. En tal sentido, y a la luz de
los resultados, concordamos con lo manifestado por este autor en tanto que la exteriorización
de la información garantizará el derecho a la propiedad; es decir, para que esta no sea transfe-
rida o enajenada, es necesaria la publicidad registral.
En palabras del autor Gonzales Barrón,13 “(…) lo que ocurre es que, precisamente por eso
y por razones de seguridad jurídica exteriorizada por la publicidad registral con la situación
fáctica, ha de prevalecer respecto a terceros la ‘exteriorización’ que cumple las reglas del juego,
precisamente porque es la ‘apariencia’ la que, por declaración legal y seguridad jurídica, ha de
tener en cuenta el tercero (…)”.
Otra de las características que encontramos en la denición del autor español es la con-
tinuidad y la organización de la exteriorización que resulta ser la publicidad registral. Esta
doctrina señala que la exteriorización de la publicidad tiene como nalidad producir cog-
noscibilidad general. Efectivamente, “(…) se trata de cognoscibilidad, no de conocimiento
efectivo. No se trata de publicar para producir un conocimiento, sino de posibilitar que exista
o sea posible ese conocimiento. No se puede alegar ignorancia, aunque el conocimiento no
haya tenido lugar, ya que existe en todo caso, la posibilidad de conocer el contenido del Re-
gistro (…)”.
Bajo otra perspectiva, Gonzales Barrón considera a la publicidad registral como el sistema
de divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la
tutela de los derechos y la seguridad del tráco.
Esta publicidad legal es un servicio del Estado, una función pública ejercida por particu-
lares.
12 José Manuel García García, Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I (Madrid,1988).
13 Gunther Gonzales Barrón, Tratado de derecho registral inmobiliario (Lima: Juristas Editores, 2002).

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
No obstante, el citado autor es tajante en cuanto a la naturaleza de la publicidad registral,
al armar que esta “no puede ser catalogada como una verdad ocial, pues ello olvida que el
Registro es un instrumento, un formulismo, que busca representar la realidad, no reempla-
zarla o sustituirla”.
Se puede concluir que el autor destaca la importancia del proceso legislativo en la legis-
lación guatemalteca, precisando quiénes son los actores que pueden presentar proyectos de
ley, incidiendo que mediante las tres fases fundamentales del proceso legislativo se llega a la
promulgación de la ley enfatizando que el Parlamento actúa como representante inmediato
de la voluntad popular.
Interpretamos, de lo señalado por el autor, que a través del proceso legislativo y cumplien-
do las tres fases fundamentales del mismo: fase de iniciativa, fase de discusión y aprobación
por el parlamento y la fase integradora de la ecacia, efectuando dichas fases en forma correc-
ta, se establece un buen gobierno democrático con la obtención del bienestar socioeconómico
del país, o por el contrario, al realizar el referido proceso de forma no correcta, no se logran las
metas propuestas. Por lo tanto, y con los hallazgos de la presente investigación, concordamos
con lo manifestado por el autor; sin embargo, consideramos que en la publicidad registral
se cometen excesos en la información consignada, afectando de esta forma el derecho a la
intimidad, ya que, al proporcionar información a cualquier individuo, se pone en riesgo la
integridad del propietario.
Esto es lo que sucede en nuestra realidad al investigar el problema en cuestión y lo perci-
ben los juristas de la sede N° IX de Lima al manifestar que existe un peligro que al dar seguri-
dad, por otro lado, se corre el riesgo de usar la información íntima del propietario para ciertos
y determinados nes rechazados por la sociedad, afectando así al propietario. Y lo más grave,
atentando contra uno de los derechos fundamentales del propietario, al que en este caso le
corresponde el derecho a la intimidad.
Como vemos, existe una estrecha relación entre la publicidad registral y el derecho funda-
mental a la intimidad.
Daniel Tarrillo Monteza,14 a su vez, en su tesis sobre publicidad registral y derecho a la in-
timidad, arma que el interés debidamente fundamentado justica el acceso a todo o a parte
del contenido del Registro. La publicidad formal no se extiende necesariamente a todos los
datos del asiento, sino tan solo a la parte necesaria, a juicio del registrador, para satisfacer el
interés del solicitante. El respeto al derecho a la intimidad y la protección de datos de carácter
personal tiene su ámbito normal de aplicación con relación a las personas físicas. La cali-
14 Daniel Tarrillo Monteza, Publicidad registral y derecho a la intimidad (Lima: Ponticia Universidad Católica del Perú,
2013).

LEX FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
282 LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
cación del interés es por tanto más exible cuando se trata de solicitud de datos registrales
de personas jurídicas, sin perjuicio de lo cual el registrador denegará la información cuando
afecte a las personas físicas que integran aquella o cuando la solicitud de la información no
se adecue con la nalidad de seguridad en el tráco a que responde el Registro. Un ejemplo
palpable es el caso de los sindicatos.
En la investigación, los registradores públicos del registro de predios de la Zona Registral
N° IX – Sede Lima consideran que algunos propietarios se ven afectados al ser publicados
los datos de su propiedad, aun cuando se requieren de estos para efectos de salvaguardar su
propiedad. Sin embargo, no les garantiza óptimamente la protección de la misma y la de su
persona. Esto se aprecia al correlacionar los datos de la variable publicidad registral y de la
variable derechos fundamentales.
CONCLUSIONES
a)
Se determinó que existe una relación signicativa entre la publicidad registral y los
derechos fundamentales según los registradores públicos del registro de predios de
la Zona Registral N° IX – Sede Lima en el año 2016. Sin embargo, la relación entre
ambas variables ha sido moderada, tal como se evidenció al correlacionar mediante
la prueba Tau B de Kendall, por lo que las variables publicidad registral y derechos
fundamentales son inherentes a la dignidad del ser humano y, por lo mismo, se
fundan en ella y, a la par, operan como el fundamento último de toda comunidad
humana, pues sin su reconocimiento quedaría conculcado ese valor supremo de la
dignidad de la persona en el que ha de encontrar su sustento toda comunidad hu-
mana civilizada.
b) Se determinó que existe una relación signicativa entre la publicidad registral y el de-
recho a la propiedad según los registradores públicos del registro de predios de la Zona
Registral N° XI – Sede Lima en el año 2016. La relación entre ambas variables ha sido
alta, tal como se evidenció al correlacionar mediante la prueba Tau B de Kendall, por
lo que las variables publicidad registral y el derecho de propiedad, al hacer público el
registro de su bien, le conceden ante la sociedad el reconocimiento pleno de su dere-
cho sobre su bien, el mismo que es conocido públicamente.
c) Se determinó que existe una relación signicativa entre la publicidad registral y el de-
recho a la intimidad según los registradores públicos del registro de predios de la Zona
Registral N° IX – Sede Lima en el año 2016. Sin embargo, la relación entre ambas
variables ha sido baja, tal como se evidenció al correlacionar mediante la prueba Tau
B de Kendall, por lo que la variable publicidad registral y la dimensión derecho a la
intimidad están normadas en el Perú por la Constitución Política de 1979, posterior-
mente en el Código Civil de 1984 y como delito en el Código Penal de 1991.

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y DERECHOS FUNDAMENTALES SEGÚN LOS REGISTRADORES PÚBLICOS DEL
REGISTRO DE PREDIO DE LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA. AÑO 2016
LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
d) Se determinó que existe una relación signicativa entre la publicidad registral y el de-
recho a la asociación según los registradores públicos del registro de predios de la Zona
Registral N° XI – Sede Lima en el año 2016. Pero la relación entre ambas variables ha
sido moderada, según la prueba Tau B de Kendall. Es decir, todos los individuos, sin
excepción, en una sociedad tienen derecho a asociarse para lograr determinados nes,
en este caso en pro de la defensa de sus derechos y de su persona.
REFERENCIAS
– Calderón Navarro, Nelly y Luis Alberto Aliaga Huaripata. “La publicidad registral y el de-
recho a la intimidad”. Presentado en el XIII Congreso Internacional de Derecho Registral
– Punta del Este, Uruguay, marzo de 2001.
– Carrascal Portilla, Justo. “La publicidad de los derechos reales”. Diálogo con la Jurispruden-
cia, n.° 5 (1947).
– Corrado, R. “La publicidad en el derecho privado”. Turín (1947).
– García García, José Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I. Madrid,
1988.
– Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de derecho registral inmobiliario. Lima: Juristas Edito-
res, 2002.
– Hernández Gil, F. Introducción al derecho hipotecario. Madrid: Editorial Revista de Dere-
cho Privado, 1970.
– La Cruz B. J. y R. Sancho. Derecho inmobiliario registral. Segunda edición. Barcelona:
Bosch, 1984.
– Lino Rodríguez, Lizeth. “El establecimiento del carácter constitutivo de inscripción sobre
transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios garantiza la seguridad jurídica.
Tesis para obtener el título profesional de abogado. Universidad Privada Antenor Orrego,
2015.
– Orna Ladd, Nelson. “Folio real informático: sus implicancias técnico-jurídicas a la luz de
la ley de Registro de 1966”. Quito (2013).
– Pau Pedrón, Antonio. Curso de práctica registral. Madrid: Ponticia Universidad Católica
de Comillas, 2015.

LEX FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
284 LEX N° 21 - AÑO XVI - 2018 - I / ISSN 2313 - 1861
– Pugliatti, Salvatore. “La trascrizione”, en La pubblicitá nel Diritto privato, Parte general
(Messina, 1957).
– Tarrillo Monteza, Daniel Edward. “Publicidad registral y derecho a la intimidad”. Tesis
para optar el grado de magíster. Ponticia Universidad Católica del Perú, 2013.
– Venero, José L. “Aplicación del principio de publicidad registral en el Perú”. Tesis de grado.
Universidad de San Martín de Porres, 1988.
Recibido: 23/02/2018
Aprobado: 12/05/2018