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Methodische Ansätze zur zielgruppengenauen Identifizierung von BID-Quartieren. In: Geographische Handelsforschung (41), S. 31-40.

Authors:
  • Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung
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Berichte des Arbeitskreises
Geographische
Handelsforschung
41
Juli 2017
Wirtschaftsgeographie der Humboldt-Universität zu Berlin
Entwicklungen und Potentiale von Innenstädten
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Bildnachweis der Titelseite: Bedeutungsveränderung im Kontext Online-Handel differenziert nach Stadtgröße,
Quelle: BBE Handelsberatung, elaboratum New Commerce Consulting & Deutsche Institut für Urbanistik (Difu);
Markus Wotruba; Ergebnisse der Delphi-Befragung (1.Welle)
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Inhalt
Einkaufszentren in Deutschland Raumtypen, Mietflächen und Eröffnung
Ulrich JÜRGENS (Kiel)
4
Differenzierung der Qualitätswahrnehmung der Innenstadt und ihres Einzelhandels im Licht der
Befragung Vitale Innenstädte 2014 und 2016
Rolf MONHEIM (Bayreuth)
11
Mögliche räumliche Auswirkungen des Online-Handels auf die Innenstädte, Stadtteil- und
Ortszentren Ergebnisse einer Studie im Auftrag des Bundesbauministeriums und des
Handelsverbands Deutschland
Markus WOTRUBA (München)
19
Die raumordnerische Streuung von Hersteller-Direktverkaufszentren
Mark HÄDICKE (Lübeck)
24
Methodische Ansätze zur zielgruppengenauen Identifizierung von BID-Quartieren
Philipp GAREIS (Gießen)
31
Bedeutung der Einzelhandelsstreuung für die Erhaltung und Entwicklung von Zentren Eine Un-
tersuchung und Diskussion der Einzelhandelsstreuung vor dem Hintergrund der aktuellen Einzel-
handels- und Zentrenentwicklung am Beispiel der Freien und Hansestadt Hamburg
Franziska DEDEKIND (Hamburg)
41
Nicht-integrierte Standorte in der Fullservicegastronomie Ansiedlungsmuster in Deutschland
Laura SCHÄFER (Osnabrück)
48
Bericht zur Jahrestagung AK Geographische Handelsforschung 2017
Alexandra APPELT und Sina HARDAKER (Würzburg)
Protokoll der Mitgliederversammlung des AK Geographische Handelsforschung
am 12.5.2017 in Würzburg
Zusammenstellung arbeitskreisrelevanter Abschlussarbeiten
55
Schriftenreihe Geographische Handelsforschung
60
Impressum
62
Mitgliedschaft
62
57
59
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
4
Einkaufszentren in Deutschland Raumtypen, Mietflächen und Eröffnung
Ulrich JÜRGENS (Kiel)
Neben vielfälltigen Untersuchungen zu einzelnen Fallbeispielen von Einkaufszentren (z. B. POPP 2002; KULKE
und RAUH 2014), ihren Einzugsgebieten und Konsequenzen zur Aufwertung oder Abwertung des
einzelhändlerischen Umfeldess, der wachsenden Austauschbarkeit von Einkaufszentren aufgrund ähnlicher
Ladenausstattung oder dem Problem ihrer architektonischen Abschottung und Verinselung zu Innenstädten und
Stadtteilen existieren datenmäßige Gesamtaufnahmen von Einkaufszentren über Raum und Zeit eher selten bis
gar nicht. Analog zur Ansiedlung anderer Betriebsformen wie Supermärkte, Disounter oder Möbelhäuser ist das
vollständige Phänomen der Verteilung, der zeitlichen Ausbreitung, der inhaltlichen Belegung, der
Monopolisierung von Betreibern und der Einzugsüberlappung von Einkaufszentren fast gänzlich unbekannt.
Warum ist dieser Ansatz wichtig? a) Kannibalisieren sich Einkaufszentren (demnächst oder schon) gegenseitig?
Sind alle großen Städte schon belegt, und bis zu welcher kleinstädtischen Größe lohnt sich eine Diffusion von
Einkaufszentren? b) Wie groß sind die Ziehkräfte von Einkaufszentren auf die Kundschaft, um sich als
Nachbarschaftszentrum zu profilieren, so z. B. über die Belegung von Einkaufszentren mit Supermärkten und
Discountern aus dem Lebensmittelbereich, und damit andere Betriebsformen in ihrer Lebensfähigkeit
auszuhöhlen? c) Wie unterschiedlich oder einfältig ist die Angebotsvielfalt von Einkaufszentren im Vergleich? d)
Wie verändert sich die funktionale Belegung hin zu einem down- oder upgrading über lokale, nationale oder
internationale Ketten, zu shoppertainment oder Dienstleistungszentrum? e) Wie zeitlich eng gestaffelt ist die
Notwendigkeit zu immer neuen Umbaumaßnahmen und relaunch, um sich veränderten Einkaufsverhalten ihrer
Kunden anzupassen? f) Kommt es analog zu nordamerikanischen Erfahrungen zu einem Mall-Sterben, wenn die
Grenzen des Wachstums ausgereizt sind?
Eine umfangreiche Quelle hierzu bietet der Datensatz des EHI RETAIL INSTUTE KÖLN (2016f), die alle
Einkaufszentren anhand unterschiedlicher Standorttypen nach Eröffnungsjahr, Mietfläche, Ladenbelegung und
Einkaufszentrenbetreiber erfasst. Detailliert lassen sich über den zeitlichen Verlauf Veränderungen der
Ladenbelegung, der Filialisierung, der Multifunktionalität und der Nischenbildung erkennen und damit die
unterschiedlich abschätzbare Magnetwirkung von Einkaufszentren und Belegungstypen. Eingebunden in GIS und
über die Auswertung mit SPSS-Filtern sind die EKZ-Einzugsgebiete in ihrer gegenseitigen räumlichen
Überlappung und Vernetzung und als organisatorisch überlegener Wettbewerber (geplanter Ladenmix über EKZ-
Management) gegenüber seinem Streuumfeld darstellbar. Hierbei noch gar nicht berücksichtigt sind die IKEA-
und Möbelwelten, die sich neben den „wahren“ Einkaufszentren sowohl in ihrer Größe als auch in ihrer Waren-
und Aufenthaltsvielfalt (Restaurants, Lebensmittel, Entertainment) den EKZ bedenklich annähern und
mehrstündige Aufenthalte ihrer Kunden auslösen. Im Datensatz des EHI nicht erhalten sind die Mietflächen der
einzelnen Läden und seit wann sie im EKZ-Mix existieren. Für den letzteren Punkt bedarf es der systematischen
Sichtung des digitalen Datensatzes, der fortlaufend aktualisiert wird und den Datensatz somit dynamisiert.
Zugänge und Abgänge von Läden würden erst im Rahmen dieser komparativ-statischen Analyse sichtbar.
So vermag es der EHI-Datensatz, zunächst deskriptiv dokumentierend aufzuzeigen, wie sich die EKZ
raumzeitlich ausgebreitet haben, welche Verteilungen auffällig sind, wo sich Raumlücken ergeben resp. einige
große Städte bereits von Einkaufszentren dominiert werden (Abbildung 1-3). Einer Phase der EKZ-Expansion in
den Neuen Bundesländern folgten auffällig viele Entwicklungen in Bayern, Baden-Württemberg oder
Niedersachsen, in denen auch mittelgroße Städte zu „ihrem“ Einkaufszentrum kamen. In den Darstellungen auch
berücksichtigt sind EKZ an Flughäfen und Bahnhöfen sowie FOCs. Nicht alle dieser Einheiten werden im
Datensatz mit Eröffnungsjahr oder Mietfläche ausgewiesen.
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Abbildung 1: Einkaufszentren nach Eröffnungsjahr
Quelle: EHI 2016 und 2016f
Abbildung 2: Einkaufszentren nach Standorttyp
Quelle: EHI 2016 und 2016f
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Abbildung 3: Einkaufszentren nach Mietfläche
Quelle: EHI 2016 und 2016f
Abbildung 4: Summe neuer EKZ-Mietflächen pro Jahr
Quelle: EHI 2016
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 4 macht deutlich, dass nach der sprunghaften Zunahme in den 1990er Jahren die pro Jahr neu
hinzukommenden Mietflächen deutlich abgenommen, gleichwohl nicht versiegt sind und kurzfristig immer noch
wieder Flächenspitzen auslösen können, was sich vor allem aus neuen FOC-Planungen und weiteren
innerstädtischen EKZ ergibt.
Abbildung 5: Eröffnungsjahr nach Mietfläche für Standorttyp Grüne Wiese
Quelle: EHI 2016
Abbildung 6: Eröffnungsjahr nach Mietfläche für Standorttyp Innenstadt
Quelle: EHI 2016
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Abbildung 7: Eröffnungsjahr nach Mietfläche für Standorttyp Stadtteil
Quelle: EHI 2016
So ist die Anzahl von Grüne Wiese-Standorten gegenüber den 1990er Jahren fast auf dem Nullpunkt angelangt
im Gegensatz zu innerstädtischen EKZ, die im politisch-planerischen Diskurs tendenziell als die „guten“ EKZ
wahrgenommen (STIFTUNG LEBENDIGE STADT 2017) und als Rezept gegen die sog. Verödung der Innenstädte
(nicht nur gegenüber online-Handel) umworben werden (HDE 2016; ETAILMENT 2017: „Bisherige Studien zu
Umfeldauswirkungen bei Centeransiedlungen greifen auf einen einfachen Vorher-Nachher-Vergleich zurück und
vernachlässigen damit den ohnehin stattfindenden Strukturwandel im Einzelhandel“, - aber „Je größer die Dichte
an Einkaufszentren, umso geringer sind die positiven Effekte“, gemäß der Studie aus 2011). Zudem können die
Immobilienentwickler von EKZ ganze Stadtquartiere erneuern, wofür von Seiten der Kommunen weder das Geld,
der politische Wille noch die zeitlichen Perspektiven zur Verfügung stehen. Geradezu inflationär ist die
Neueröffnung innerstädtischer EKZ in der letzten Dekade gewesen, die einerseits als zwingend notwendiger
innovativer Faktor für die Entwicklung des Einzelhandels, andererseits als ungleicher Wettbewerber zu
Fachgeschäften und Einbetriebsunternehmen (außerhalb der EKZ-Welten) gedeutet werden müssen.
Wie eng der Besatz von EKZ bereits in einem Flächenstaat wie Schleswig-Holstein ist, zeigt Abbildung 8. Mit
Hilfe des Netzwerkmoduls von ArcGIS werden die PKW-Einzugsgebiete von EKZ dargestellt (ohne Einzug der
EKZ aus Hamburg). Bei einem Einzug von 50 km können bereits alle Haushalte ein EKZ ihrer Wahl anfahren. Bei
bis zu 20 km Fahrtstrecke wird eine rechnerische Überlappung der Einzugsgebiete gerade noch verhindert.
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Abbildung 8: PKW-Einzugsgebiete von Einkaufszentren in Schleswig-Holstein (unberücksichtigt bleiben die
Einzüge von Hamburger EKZ in den Süden von SH hinein)
Quelle: EHI 2016
Wie weit sich der EKZ-Besuch bereits in das alltägliche Leben sozialisiert hat, zeigt die zunehmende Belegung
mit Supermärkten und Discountern der Lebensmittelbranche (Tabelle 1), die dem ursprünglich exklusiven Image
von EKZ zunächst abträglich waren und heute zu den wichtigeren Ankermietern und Anbietern für die bulk-
Einkäufer und Hybridkunden gehören.
Tabelle 1: Einkaufszentren mit mindestens einem Lebensmittelmarkt, 2016
Standorttyp
Anzahl gesamt
Mindestens ein Dis-
counter
Mindestens ein Su-
permarkt
Gesamt (%)
Grüne Wiese
87
30
10
40 (46)
Innenstadt
251
43
77
120 (47,8%)
Stadtteil
172
72
38
110 (64)
andere
31
k.. A.
k.. A.
Gesamt
541
145
125
270 (49,9)
Quelle: EHI 2016f
Welche Sogwirkung sich hieraus zum Nachteil anderer Räume (z. B. ländlicher Räume und Stadtteile) ergibt, die
„Nahversorgung“ in die EKZ zu verlagern („sich einen schönen Tag machen“), bleibt unklar. Die Eruierung des
Phänomens EKZ von wissenschaftlich-unabhängiger Seite wird mit jeder Neueröffnung zum Daueranliegen,
aufgrund der Verschlossenheit der Betreibergesellschaften gleichwohl zu einem closed shop-Problem.
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Literatur
EHI (2016): EHI Shopping-Center Report 2016. Köln.
EHI (2016f): EHI Shopping-Center Datenbasis digital (fortlaufende Aktualisierung). Köln.
ETAILMENT (2017): http://etailment.de/news/stories/Einkaufszentren-beleben-Innenstaedte-12640 (abgerufen
29.6.2017; urspr. Artikel aus Der Handel vom 16.7.2011).
HDE 2016: DStGB und HDE: Handel und Kommunen bilden Innenstadt-Allianz Verödung der Innenstädte stop-
pen ; Artikel vom 13.4.2016; In: http://www.hde.de/index.php/presse/aktuellemeldungen/item/126480
dstgb-und-hde-handel-und-kommunen-bilden-innenstadt-allianz-%E2%80%93-ver%C3%B6dung-der
innenst%C3%A4dte-stoppen; abgerufen 29.6.2017).
KULKE, E. UND J. RAUH (Hrsg.) (2014): Das Shopping Center Phänomen. Mannheim.
POPP, M. (2002): Innenstadtnahe Einkaufszentren. Passau .
STIFTUNG LEBENDIGE STADT (2017): http://www.lebendige-stadt.de/web/template1neu.asp?sid=56&nid=&cof=56
(abgerufen 29.6.2017).
Prof. Dr. Ulrich Jürgens, Geographisches Institut, Universität Kiel, Ludewig-Meyn-Str.14, 24118 Kiel
E-Mail: ngg02@rz.uni-kiel.de
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Differenzierung der Qualitätswahrnehmung der Innenstadt und ihres Einzelhandels
im Licht der Befragung Vitale Innenstädte 2014 und 2016
Rolf MONHEIM (Bayreuth)
Vor einem Jahr wurden an dieser Stelle das Konzept der Erhebung und exemplarische Befunde der vom Institut
für Handelsforschung Köln IFH organisierten und ausgewerteten, von örtlichen Partnern (meist City- und Stadt-
marketingorganisationen oder Handelskammern) durchgeführten Besucherbefragungen „Vitale Innenstädte 2014“
vorgestellt (MONHEIM 2016). Im September 2016 erreichte die Erhebungsreihe mit 121 teilnehmenden Städten
ihre bisher größte Reichweite. Die Ergebnisse liegen für die Städte jeweils unveröffentlicht als Tabellendokumen-
tationen und PowerPoint-Präsentationen vor, die in der Regel bei den örtlichen Partnern eingesehen werden
können. Außerdem hat das Institut für Handelsforschung einen zusammenfassenden Bericht erstellt, dessen
stolzer Preis von 850 € zzgl. MwSt. allerdings seine Verbreitung erschweren dürfte.
In Bayreuth hat der Verfasser im Auftrag des Stadtplanungsamtes die Befragungen durchgeführt. Dabei konnte
er in Anknüpfung an die von ihm seit längerem untersuchten Chancen und Risiken innenstadtintegrierter Ein-
kaufszentren für eine nachhaltige Stadtentwicklung (MONHEIM 2009, 2017a) mit Zustimmung der ECE auch die
Besucher des direkt an den Haupteinkaufsbereich angebundenen Rotmain-Centers befragen und einige auf die
Integration des Centers bezogene Zusatzfragen stellen. Entsprechend des geschätzten Anteils der Centerbesu-
cher an allen Besuchern der Innenstadt wurde dort ein Drittel der Interviews durchgeführt. Zusätzlich zur Stan-
dard-Auswertung des IFH erfolgte eine eigene Sonderauswertung mit Unterscheidung zwischen Innenstadt und
Einkaufscenter. Eine derartige Gegenüberstellung wurde bereits im Rahmen einer Monitoringstudie der Leipziger
Innenstadt anlässlich der Ansiedlung der Höfe am Brühl durchgeführt (MONHEIM, HELLER 2016, s. auch die
Homepage des AK). Die Bayreuther Dokumentation kann auf der Homepage des Arbeitskreises Geographisch
Handelsforschung unter der Kategorie „Aktuelle Studien zum Einzelhandel“ eingesehen werden.
Der in Abstimmung zwischen dem IFH und den beteiligten Partnern entwickelte Fragebogen deckt ein breites
Spektrum innenstadtrelevanter Themen ab, wobei gegenüber 2014 einige Änderungen erfolgten. Schwerpunkte
bilden Bewertungen der Innenstadt und des dortigen Einzelhandelsangebotes (17/13 Fragen), das online-
Einkaufsverhalten (6 Fragen) sowie die räumliche Einkaufsorientierung (12 Fragen). Außerdem werden Aufent-
haltsdauer, Besuchshäufigkeit, Wohnort, Verkehrsmittelwahl, Alter und Geschlecht erfasst. Für Zusatzfragen gibt
es 10 Codierfelder. In Bayreuth bezogen sie sich vor allem auf die Beziehungen zwischen Haupteinkaufsbereich
und Rotmain-Center (Kopplungsraten, Einkaufsbeträge, Einstellungen). Die Ergebnisdokumentation des IFH
gliedert nach dem Befragungstag (Donnerstag/Samstag), Wohnort, benutztem Verkehrsmittel, Alter und Ge-
schlecht. Zusätzlich sind die Mittelwerte der jeweiligen Ortsgrößenklasse und des zentralörtlichen Rangs ange-
geben, für Bewertungsfragen auch die in der jeweiligen Stadtgrößenklasse erreichte Bestnote als Benchmark.
Mit dem folgenden Bericht soll zur Nutzung dieses Datenschatzes angeregt sowie auf die Erkenntnismöglichkei-
ten durch die bisher nur in Bayreuth vorgenommene Einbeziehung eines innenstadtintegrierten Einkaufscenters
und die Gegenüberstellung der Ergebnisse hingewiesen werden. Auch wenn in Bayreuth ebenso wie in vielen
anderen teilnehmenden Städten durch die aus Kostengründen beschränkte Zahl der Interviews (411 im traditio-
nellen Haupteinkaufsbereich, 192 im Rotmaincenter) die statistische Belastbarkeit begrenzt ist, erscheinen
Trendaussagen vertretbar. Für die Berechnung von Mittelwerten werden die annähernd gleich auf die beiden
Erhebungstage verteilten Interviews im Verhältnis drei zu eins gewichtet (das IFH nimmt keine Gewichtung vor).
Beim Vergleich der beiden Teilstichproben ist zu berücksichtigen, dass es entgegen der vielfach geäußerten
Sorge vor „autistischen Centern“, dessen Besucher diese angeblich kaum verlassen, in Bayreuth wie auch an-
dernorts einen intensiven Austausch gibt, sich also beide stark überschneiden (s. MONHEIM 2009: Abb.14, erwei-
tert in MONHEIM 2017a). Am Erhebungstag kaufen von den im Center Befragten 54 % außerdem im historischen
Hauptgeschäftsbereich ein (am Samstag sogar 62 %); umgekehrt kaufen 46 % der Innenstadtbefragten auch
etwas im Center (Samstag 49 %). Trotz dieser Überschneidungen zeigen sich bei vielen Fragen bemerkenswerte
Unterschiede.
Die soziodemographische Zusammensetzung ist zwar nahezu identisch (nur bis zu 21jährige sind im Center
zahlreicher und Senioren seltener); sehr deutlich unterscheidet sich aber die Herkunft. Von den im der histori-
schen Haupteinkaufsbereich Befragten wohnen 65 %, von den im Center Befragten dagegen nur 38 % in Bay-
reuth. Aus den beiden benachbarten Landkreisen kommen dagegen 22 % gegenüber 38 %, aus dem übrigen
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Oberfranken und der Oberpfalz 5 % gegenüber 18 %. Diese Unterschiede liegen nicht nur an den Funktionsprofi-
len der Standorte, sondern auch daran, dass das Center für Parkhausnutzer den wichtigsten Standort darstellt
(2008 für 58 % der Parkhäuser nutzenden Innenstadtbesucher) und diese Autofahrer auf dem Weg zur Innen-
stadt das Center durchqueren.
Im Zusammenhang damit unterscheiden sich auch die zur Anreise genutzten Verkehrsmittel. Im Center sind
63 % mit dem Auto gekommen, in der Innenstadt 39 % (Samstag 77% zu 43 %). Durch die günstige Lage zu den
Bushaltestellen hat im Center auch der ÖPNV einen größeren Anteil (17 % zu 12 %). Der besondere Charakter
der Bayreuther Innenstadt als Versorgungs- und Begegnungsmittelpunkt der Bayreuther zeigt sich in sehr hohen
Anteilen von 31 % zu Fuß und 18 % mit dem Fahrrad Gekommenen gegenüber jeweils 10 % im Center (an den
Befragungstagen herrschte gutes Wetter). Betrachtet man nur die in Bayreuth Wohnenden, betragen die Anteile
45 % und 25 % gegenüber 24 % und 25 %.
Die planungspolitische Interpretation dieser Befunde fällt ambivalent aus. Für Centerkritiker ist Bayreuth ein Bei-
spiel dafür, dass ein überdimensioniertes Center (20.400 qm VK, 65 Läden) mit Schwerpunkt auf dem für Haupt-
geschäftslagen maßgeblichen Bekleidungssektor die Rolle der historischen Innenstadt als oberzentrales Versor-
gungszentrum erheblich beeinträchtigt. Tatsächlich wies die Innenstadt bereits vor der Centeransiedlung hier
bereits Schwächen auf, die durch den Umzug von K&L Ruppert und C&A (nach vorübergehender Standortdoppe-
lung) noch zunahmen, und weist die 1A-Lage Maximilianstraße kein citytypisches Angebotsprofil sondern eine
breite Mischung auf. Man könnte dies jedoch auch als angenehme Alternative zu den monotonen Filialisten-
Rennstrecken sehen, zumal die Stadt Bayreuth durch eine anspruchsvolle Neugestaltung der Fußgängerzone
eine angenehme Aufenthaltsatmosphäre geschaffen hat und Bayreuth als Oberzentrum dennoch gestärkt wurde.
Im Hinblick auf diese Diskussion erscheint die Wahrnehmung der Innenstadtbesucher von Interesse. Deshalb
wurde in Bayreuth im Anschluss an die Standard-Interviews nach der persönlichen Meinung zur Bedeutung der
Ansiedlung des Rotmain-Centers gefragt. 69 % der in der historischen Mitte und 84 % der im Center Befragten
finden, Bayreuth sei dadurch insgesamt attraktiver geworden und sie könnten keinen Nachteil erkennen, für die
übrigen hat die Innenstadt so stark gelitten, dass man besser auf das Center verzichtet hätte. Bei eigenen Erhe-
bungen wurde eine entsprechende Frage zuletzt 2008 gestellt. Damals fanden von den im historischen Hauptein-
kaufsbereich Befragten 48 %, Bayreuth sei durch das Center attraktiver geworden und 38 %, trotz der Probleme
für die Innenstadt würde das Center eine sinnvolle Ergänzung bilden, während nur 14 % es für besser hielten,
man hätte wegen der Schädigung der Innenstadt auf das Center verzichtet.
In den am Beginn der Interviews stehenden Bewertungen der Bayreuther Innenstadt zeigen sich überraschende
Unterschiede zwischen den beiden Befragtengruppen. In den Abbildungen 1 und 2 sind die Merkmale entspre-
chend den Durchschnittsnoten der im Haupteinkaufsbereich Befragten in absteigender Reihenfolge angeordnet.
Zusätzlich sind rechts die Anteile der mit sehr gut Benotenden angegeben. Diese lassen ergänzend zu den Mit-
telwerten den Anteil der „Begeisterten“ erkennen, die als Botschafter für einen Leistungsbereich besonders wich-
tig sind (zur Interpretation der Noten im Hinblick auf das Stadtmarketing s. auch am Beispiel des Fremdenver-
kehrs MENKE-ZUM FELDE 2012: 40f.). Die folgenden Erläuterungen beschränken sich auf einige planerisch be-
sonders interessierende Gesichtspunkte.
Als Einstiegsfrage sollten die Befragten zunächst die allgemeine Attraktivität der Innenstadt und im zweiten The-
menblock die Einzelhandelsattraktivität benoten. Die Bewertung der Attraktivität fällt im historischen Hauptein-
kaufsbereich mit 2,6 geringfügig schlechter aus als im Center mit 2,5, was vor allen an der um fünf Prozentpunkte
selteneren Note gut liegt. Beim Einzelhandelsangebot insgesamt ist dagegen der Abstand mit 2,7 zu 2,4 deutli-
cher. Hier geben die Innenstadtbesucher wesentlich seltenerer die Noten 1 und 2 (7 % + 37 % zu 16 % + 49 %).
Da die Innenstadt insgesamt bewertet werden sollte, kann daraus gefolgert werden, dass die Centerbesucher
das umfangreichere Angebot des Centers eher als Teil der Innenstadt sehen als die in der historischen Mitte
Befragten. Dies ist insofern überraschend, als zwischen beiden Standorten ein starker Austausch besteht. Dabei
beträgt der Abstand bei den Bayreuthern nur eine Zehntelnote, bei den Bewohnern des Umlandes und der weite-
ren Region dagegen 0,4 Notenstufen, wobei letztere am besten urteilen (2,2 zu 1,8). Noch entfernter Wohnende
urteilen identisch.
Bewertungen des Einzelhandelsangebotes der Leipziger Innenstadt zeigen zwar ebenfalls eine größere Zufrie-
denheit der in Umland Wohnenden, die in den Höfen am Brühl Befragten urteilen aber geringfügig zurückhalten-
der. Die Mittelwerte betragen bei den im Haupteinkaufsbereich Befragten Leipzigern 1,6 gegenüber 1,5 bei den
Umlandbewohnern, bei den im Center Befragten sind es 1,6 zu 1,56. Deutlicher werden die Unterschiede bei den
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Anteilen sehr Zufriedener (in Leipzig wurde nach der Zufriedenheit gefragt) von 48 % zu 53 % sowie 42 % zu 48
% (MONHEIM, HELLER 2016: 70). Die Höfe am Brühl werden zurückhaltender beurteilt: von den im Haupteinkaufs-
bereich Befragten Leipzigern mit 2,14, von den Umlandbewohnern mit 1,96 (sehr zufrieden 24 % zu 37 %), von
den im Center Befragten mit 1,91 zu 1,8 (sehr zufrieden 29 % zu 39 %). Wie weiter unten die Beispiele Braun-
schweig und Münster zeigen, folgen die Benotungen also dem örtlichen Attraktivitätsgefälle.
Bei den 17 Fragen zu Qualitätsmerkmalen der Innenstadt fallen die Durchschnittsnoten der Centerbesucher nur
bei den beiden Spitzennoten Sauberkeit und Sicherheit geringfügig schlechter aus (jeweils 1,9 zu 2,0) sowie bei
Dienstleistungen und ÖV-Erreichbarkeit gleich (2,2 und 2,3). Die übrigen Merkmale benoten sie meist mehrere
Zehntelstufen besser. Am größten sind die Abstände bei den Schlusslichtern Parken und verkaufsoffene Sonnta-
ge (3,1 und 3,2 zu 2,6) sowie den Ladenöffnungszeiten (2,6 zu 2,1). Während die mit 2,7 relativ schlechten Noten
der Innenstadtbefragten für Lebendigkeit (Besucherzahl, Veranstaltungen) und Freizeitangebot (Kino, Theater,
Museen, Fitness…) auf grundsätzliche Probleme der Innenstadt schließen lassen könnten, sind die Centerbesu-
cher mit 2,3 eher positiv eingestellt. Die Bayreuther urteilen hier noch etwas schlechter (2,8 bzw. 2,5). Die für den
historischen Kernbereich wichtigen Merkmale Gebäude, Sehenswürdigkeiten, Plätze, Ambiente sowie Gastrono-
mie schneiden deutlich besser ab (Innenstadt 2,4 bis 2,1, Center 2,2 bis 2,0).
Vergleicht man die Bayreuther Noten mit den Mittelwerten der 31 in dieser Größenklasse teilnehmenden Städte,
so fallen sie für die schlecht bewerteten Merkmalen schlechter, für die gut benoteten dagegen besser aus. Die
allgemeine Attraktivität entspricht bei den Innenstadtbefragten genau dem Durchschnitt, im Mittel aller Befragten
liegt sie eine Zehntelnote darüber. Die ebenfalls vom IFH aufgeführten Bestnoten innerhalb der Stadtgrößenklas-
se liegen großenteils zwischen 1,7 und 1,9 (es ist nicht angegeben, in welcher Stadt der jeweilige Bestwert er-
reicht wurde).
Abbildung 1: Bewertung der Bayreuther Innenstadt durch Besucher des Haupteinkaufsbereichs und des Rotmain-
Centers 2016
Quelle: INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG, Befragung Vitale Innenstädte 2016, Sonderauswertung MONHEIM
2017, Entwurf: R. MONHEIM, Grafik: K. MEINDL
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Das Einzelhandelsangebot der zwölf erfassten Branchen wird mit Ausnahme des Spitzenwertes der Optiker (1,7
zu 1,9) von den Centerbesuchern stets besser benotet. Bei den besonders cityrelevanten Branchen Bekleidung
und Schuhe/Lederwaren betragen die Abstände vier und drei Zehntelnoten (2,7 und 2,6 zu 2,3, sehr gut 9 % zu
22 % und 17 %). Besonders positiv bewertet werden von beiden Befragtengruppen Uhren/Schmuck und Körper-
pflege/Kosmetik/Drogeriewaren mit 2,2 und 1,9 bzw. 2,0 und 1,8 (Bestwert).
An beiden Standorten bilden Lebensmittel das Schlusslicht mit 3,4 bzw. 2,9 und 10 % bzw. 17 % sehr gut gegen-
über 23 % bzw. 16 % Noten 5+6. Zwar gibt es mehrere Discounter und Fachgeschäfte, doch scheint die Erwar-
tungshaltung darüber hinaus zu gehen. So hatte die Schließung einer ursprünglich im Rotmain-Center angesie-
delten Kaufland-Filiale zugunsten von C&A deutliche Kritik hervorgerufen und bei Passantenbefragungen des
Verfassers zu schlechteren Benotungen des Rotmain-Centers geführt (s.u.).
Im Vergleich zum Städtedurchschnitt schneiden Wohnen/Deko, Uhren/Schmuck, Drogerie/Kosmetik und Optik
etwas besser ab, bei den übrigen Branchen sind die Rückstände gering (Ausnahmen: Lebensmittel und Bücher).
Die Noten-Benchmarks liegen überwiegend zwischen 1,6 und 1,9. Dies lässt darauf schließen, dass einzelne
Städte die Standortpotenziale des Innenstadthandels sehr gut ausschöpfen.
Abbildung 2: Bewertung des Einkaufsangebotes in der Bayreuther Innenstadt durch Besucher des Hauptein-
kaufsbereichs und des Rotmain-Centers 2016
Quelle: INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG, Befragung Vitale Innenstädte 2016, Sonderauswertung MONHEIM
2017, Entwurf: R. MONHEIM, Grafik: K. MEINDL
Bei dem eigenen Monitoring der Bayreuther Innenstadt 2002 bis 2008 sollten die Befragten bei der Bewertung
des Einzelhandelsangebotes zwischen Innenstadt und Rotmain-Center unterscheiden. Allerdings konnten im
Center selber keine Interviews durchgeführt werden, ist also nur die Außensicht erfasst, was sich zugunsten der
Innenstadt auswirkt.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 3: Bewertung des Einkaufsangebotes in der Bayreuther Innenstadt und des Rotmain-Centers durch
Besucher der Innenstadt 2002 - 2008
Quelle: MONHEIM 2009: 192, Entwurf: R. MONHEIM, Grafik: M. WEGENER
Die Noten für die Innenstadt sind annähernd konstant und der Mittelwert entspricht den Antworten der 2016 im
historischen Haupteinkaufsbereich Befragten. Dies betrifft auch die Anteile von sehr gut und gut. Das Rotmain-
Center wird dagegen deutlich besser bewertet, allerdings mit markanten Änderungen. Zwischen 2002 und 2005
nimmt der Anteil der „Begeisterten“ von 17 % auf beachtliche 29 % zu, danach fällt er auf 14 % zurück. Der Mittel
verbessert sich von 2,2 auf 1,9 und fällt dann auf 2,3 ab. Ursache dürften die 2006/2007 anhaltenden Kontrover-
sen um den Austausch von Kaufland und Edeka durch C&A sein. Der Anteil von sehr gut ist zwar immer noch gut
doppelt so hoch wie bei der Innenstadt, der Abstand hat aber deutlich abgenommen. Dieser Trend zeigte sich
auch bei einer offenen Frage danach, was einem an der Innenstadt und dem Rotmain-Center besonders gut und
überhaupt nicht gefällt (MONHEIM 2009: 193). Notenmittel und Anteil sehr gut entsprechen 2008 annähernd der
2016 von den Centerbesuchern für die gesamte Innenstadt vorgenommenen Bewertung.
Die unterschiedlichen Bewertungen von Innenstadt und integriertem Einkaufszentrum wurden auch in einem von
KRÜGER und WALTHER betreuten Studienprojekt der HafenCity Universität Hamburg (2008) zu den Auswirkungen
integrierter Einkaufszentren am Beispiel von Braunschweig und Münster erfasst. Dabei konnte ebenso wie in
Bayreuth nur in den Haupteinkaufsbereichen befragt werden. Sowohl zwischen den beiden Innenstädten, als
auch zwischen den Centern bestehen erhebliche Unterschiede, die sich auf die Qualitätswahrnehmung der In-
nenstadtbesucher auswirken und die Bayreuther Ergebnisse relativieren.
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Abbildung 4: Bewertung des Einkaufsangebotes und der Qualität der Waren in den Innenstädten von Braun-
schweig und Münster und den Einkaufszentren Schloss-Arkaden und Münster Arkaden durch die Besucher der
Innenstadt 2007
Quelle: HAFENCITY UNIVERSITÄT HAMBURG 2008 (Befragungen 2007; Mittelwerte eigene Berechnung, ohne k.A.);
Entwurf: R. MONHEIM, Grafik: P. TURBA
Beide Städte wurden im Krieg stark zerstört. Beim Wiederaufbau wurden in Braunschweig zwar Teile der Innen-
stadt im historischen Grundriss und Maßstab errichtet, daneben wurde aber entlang der verbreiterten Verkehrs-
achse Bohlweg eine moderne Geschäftscity mit großmaßstäbiger Bebauung errichtet und das schwer beschädig-
te Schloss abgerissen. 2007 eröffnete dort ECE unter Einbeziehung des rekonstruierten Schlosses und bei teil-
weisem Rückbau der Verkehrsflächen die Schloss-Arkaden mit ca. 30.000 qm VK, wobei das Vorhaben zunächst
heftige Kontroversen auslöste. In Münster wurden Grund- und Aufriss beim Wiederaufbau beibehalten und Bau-
materialien/Bauformen an der überlieferten Identität orientiert. Die Münster Arkaden (22.000 qm VK) wurden von
der Stadtsparkasse 2005/06 an einer der beiden Haupteinkaufsstraßen unter Einfügung in die bestehende Bau-
struktur einschließlich zur Straße orientierter Erdgeschosszonen entwickelt. Sie stießen von Beginn an auf breite
Zustimmung.
Im Urteil der Passanten werden Erscheinungsbild und Atmosphäre in Braunschweig deutlich schlechter bewertet
als in Münster, was sich insbesondere im Verhältnis der Anteile der Bestnote von 10 % zu 44 % zeigt. In Braun-
schweig schneiden die Schloss-Arkaden deutlich besser ab als die Innenstadt, in Münster können die Arkaden
nicht ganz an die Innenstadt heranreichen und schneiden nur noch geringfügig besser ab als die Schloss-
Arkaden (Bestnote 29 % zu 33 %).
Das Einkaufsangebot und die Qualität der Waren der Braunschweiger Innenstadt werden besser benotet als das
Erscheinungsbild, was einem sehr hohen Anteil von 70 % gut zu verdanken ist. In Münster bleiben die Noten für
das Einkaufsangebot zwar etwas hinter der Begeisterung für die Gestaltung zurück, fallen aber mit einem Mittel-
wert von 1,85 und 26 % sehr gut immer noch hervorragend und deutlich besser als in Braunschweig aus. Hier
dürfte sich das emotional positiv aufgeladene Umfeld vorteilhaft auswirken.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Das Einkaufsangebot und die Qualität der Waren schneiden in den deutlich größeren Schlossarkaden annähernd
gleich ab wie in den Münster Arkaden (Rückstand von 0,1 Notenstufen). Im Vergleich zur Innenstadt fallen sie
jeweils deutlich zurück, wobei allerdings der relative Abstand von der sehr gut benoteten Innenstadt größer aus-
fällt.
Vergleicht man die Beurteilungen des Einkaufsangebotes mit Bayreuth, so schneidet das dortige Rotmain-Center
etwas besser, die Innenstadt dagegen deutlich schlechter ab. Damit reagieren die Bayreuther darauf, dass sie
am Markt keine typische Hauptgeschäftslage vorfinden, sondern eher eine einladende Wohlfühlzone.
Abbildung 5: Bewertung der Innenstädte von Braunschweig und Münster durch die Besucher des Haupteinkaufs-
bereichs 2014
Notendurchschnitt sehr gut in %
Quelle: INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG: Befragung Vitale Innenstädte 2014, Entwurf: R. MONHEIM, Grafik: K.
MEINDL
Der Vergleich zwischen Braunschweig und Münster kann auf der Grundlage der Besucherbefragung Vitale In-
nenstädte 2014 für ein breites Spektrum von Qualitätsmerkmalen fortgesetzt werden (2016 hat sich Münster nicht
an der Umfrage beteiligt). Dabei zeigt sich ähnlich wie bei dem vor einem Jahr hier vorgestellten Vergleich zwi-
schen Regensburg und Kassel die deutliche Überlegenheit an historischer Identität in Maßstab und Gestaltung
orientierter Innenstadtkonzepte auch dann, wenn beide Städte im Krieg stark zerstört worden waren (beim dama-
ligen Vergleich führte der Vorteil Regensburgs als unzerstörtes und auch vom Wirtschaftswunder verschontes
„mittelalterliches Wunder“ zu einer Sondersituation).
Bei Stadtbild/Architektur liegt Braunschweig deutlich zurück (2,3 zu 1,9, sehr gut 30 % zu 14 %). Noch größer ist
der Abstand allerdings bei Ambiente/Flair (2,5 zu 1,9 bzw., sehr gut 32 % zu 11 %) und am größten bei Leben-
digkeit/viel los (2,6 zu 1,9, sehr gut 8 % zu 31 %). Letzteres verdankt Münster unter anderem seiner großen In-
nenstadtuniversität und dem starken Fremdenverkehr. Etwas geringer ist der Abstand bei der Vielfalt/dem Ange-
bot der Geschäfte (2,3 zu 2,0, sehr gut 15 % zu 28 %); er entspricht damit dem 2007 bei den Passantenbefra-
gungen festgestellten Abstand von 0,3 Notenstufen (sehr gut 16 Prozentpunkte weniger). Dass in Münster die
Erreichbarkeit mit 1,7 (sehr gut 40 %) die beste Note erreicht, dürfte mit seiner Rolle als Fahrradstadt, aber auch
der hervorragenden Buserschließung und der Nähe des Bahnhofs zusammenhängen, doch erhält auch in Braun-
schweig die Erreichbarkeit die beste Note (2,2, 22 % sehr gut). In Münster steht die hervorragende Bewertung im
Einklang mit einem auch sonst hervorragenden Abschneiden der Stadt bei verschiedenen Rankings zu Lebens-
qualität, Reformfreude und Wissenschaftsorientierung.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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In Braunschweig wurden bei der erneuten Befragung 2016 bei sieben vergleichbaren Qualitätsmerkmalen besse-
re und nur bei je einem Merkmal gleiche bzw. schlechtere Noten erreicht. Am stärksten gewann die Lebendigkeit
(von 2,6 auf 2,1, sehr gut von 8 % auf 20 %), was unter anderem einer sehr aktiven Stadtmarketinggesellschaft
zu verdanken sein dürfte. (Die von 2,4 auf 2,7 gesunkene Sauberkeit könnte eine Kehrseite der Belebung sein).
Um drei Zehntel stiegen die Noten für Gastronomie, Ambiente, Sicherheit und Parken. Das Stadtbild kam zwar
auf unverändert 2,3, doch nahmen die sehr guten Noten von 14 % auf 21 % zu.
Die Erfassung derartiger Entwicklungen ist ein wichtiger Zweck des Monitorings durch wiederholte Befragungen.
(Die nächste Runde soll 2018 stattfinden). Dabei bilden selbstverständlich neben den Einstellungen und allge-
meinen Orientierungen Grundinformationen wie Herkunft und Verkehrsmittelwahl wichtige Gesichtspunkte. Der
notwendigerweise begrenzte Umfang (nicht nur wegen der Interviewdauer von fast 10 Minuten, sondern weil der
Fragebogen wegen der automatisierten Auswertung nur eine Seite umfasst) bei gleichzeitigem Wunsch, auf ak-
tuelle Probleme wie 2016 die Einkäufe im Internet einzugehen, schränken allerdings den Spielraum für die Bei-
behaltung identischer Fragen ein.
Mit dem vorliegenden Beitrag sollte dazu angeregt werden, die Potenziale der vorliegenden (und künftigen) Be-
sucherbefragungen systematisch in unsere Einzelhandels-und Stadtforschung einzubeziehen. Bei bisher nicht
beteiligten Städten könnten von Seiten der Fachwissenschaft Impulse gegeben werden, diese Erkenntnismög-
lichkeiten auszunutzen. Dabei kann durch die Möglichkeit von Vergleichen mit anderen Städten das Besondere
des Einzelfalls besser erfasst werden. Die Einbeziehung innenstadtintegrierter Einkaufszentren bietet wertvolle
Zusatzerkenntnisse, insbesondere wenn dazu Zusatzfragen gestellt werden
.
Literatur
INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG KÖLN IFH (2014): Vitale Innenstädte 2014. Management Summary für Braun-
schweig / Münster. Köln. (Unveröffentlicht).
INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG KÖLN IFH (2016): Vitale Innenstädte 2016. Management Summary für Braun-
schweig. Köln. (Unveröffentlicht).
INSTITUT FÜR HANDELSFORSCHUNG KÖLN IFH (2016): Vitale Innenstädte 2016. Ergebnisse der bundesweiten Be-
fragung von knapp 60.000 Innenstadtbesuchern. Köln.
HAFENCITY UNIVERSITÄT HAMBURG (Hg.)(2008): Auswirkungen innerstädtischer Shopping Center auf gewachsene
Einzelhandelsstrukturen anhand der Fallstädte Braunschweig und Münster. Betreuer M. WALTHER, T. KRÜ-
GER. Hamburg. (Unveröffentlicht).
MENKE-ZUM FELDE, K. I. (2012): Gästezufriedenheit in Destinationen. Fallbeispiel Timmendorfer Strand. Mann-
heim (= Studien zur Freizeit- und Tourismusforschung, Band 8).
MONHEIM, R. (2009): Innenstadtintegrierte Shopping Center ein Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung? In:
Popp, H. (Hg.): Raumstrukturen und aktuelle Entwicklungsprozesse in Deutschland. Bayreuth, S. 163-205 (=
Bayreuther Kontaktstudium Geographie, Band 5).
MONHEIM, R. (2014): Innenstadtbesucher im Fokus: Monitoring durch Befragungen als Grundlage einer Strategie
zur nachhaltigen Standortsicherung. In: Berichte des Arbeitskreises Geographische Handelsforschung 35, S.
37-46.
MONHEIM, R. (2016): Qualitätswahrnehmung von Innstädten im Licht der Befragung „Vitale Innenstädte 2014“. In:
Berichte des Arbeitskreises Geographische Handelsforschung 39 S. 5-8.
MONHEIM, R. (2017): Vitale Innenstadt Bayreuth 2016. Tabellendokumentation der Besucherbefragungen in der
Innenstadt und im Rotmain-Center. Bayreuth. (Unveröffentlicht).
MONHEIM, R. (2017a): Innenstadtintegrierte Einkaufszentren. Chancen und Risiken für eine nachhaltige Stadtent-
wicklung. Bayreuth. (Unveröffentlichter Entwurf).
MONHEIM, R., HELLER, J. (2016): Die Innenstadt von Leipzig und die Höfe am Brühl im Wandel. Standortvergleich
und Monitoring der Entwicklung 2010-2014. Bayreuth (= Beiträge zum Innenstadt-Monitoring, Band 3).
Prof. i.R. Dr. Rolf Monheim, Angewandte Stadtgeographie, Universität Bayreuth
E-Mail: rolf.monheim@gmx.de
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Mögliche räumliche Auswirkungen des Online-Handels auf Innenstädte, Stadtteil-
und Ortszentren Ergebnisse einer Studie im Auftrag des Bundesbauministeriums
und des Handelsverbands Deutschland
Markus WOTRUBA (München)
Seit mehr als 20 Jahren kennen wir den Online-Handel mit physischen Gütern (also z.B. gedruckten Büchern) in
Deutschland. Ungefähr seit dem Jahr 2010 wird deutlich, dass dieser Online-Handel Auswirkungen auf unsere
physischen Läden und damit vor allem auch auf die klassischen Einzelhandelslagen hat und haben wird. Der
Online-Handel ist dabei nur der sichtbarste Teil der Digitalisierung, die ihrerseits indirekte Auswirkungen auf den
stationären Handel hat. So ermöglicht oder vereinfacht die Digitalisierung Dienstleistungen wie das Carsharing
oder macht physische Produkte wie Flugtickets, Bücher und Videos obsolet.
Eine Auswirkung der Digitalisierung ist der zunehmende Leerstand in klassischen Geschäftsstraßen und damit
einhergehend die drohende Verödung öffentlicher Räume, aber auch die Verkürzung der Nutzungszyklen von
Einzelhandelsimmobilien. Der Warenverkehr verändert sich ebenfalls, sowohl auf der Ebene der Stadtteil- und
Ortszentren wie in Wohngebieten der Lieferverkehr an Privathaushalte nimmt zu, die sogenannte letzte Meile
gewinnt an Bedeutung. Andere sozioökonomische Entwicklungen, vor allem der demografische Wandel und die
Reurbanisierung, erzeugen Wechselwirkungen, die dazu führen, dass diese Veränderungen räumlich selektiv
auftreten je nach Raumkonstellation und -typ wirken unterschiedliche Dynamiken und ergeben sich unter-
schiedliche Effekte.
Die oftmals getrennte Betrachtung des Online-Handels einerseits und des stationären Handels andererseits ist
dabei irreführend, war die Grenze zwischen Online- und Offline-Welt doch schon immer durchlässig. Inzwischen
ist die reale Stadt von digitalen Strukturen überlagert und damit Teil des Trends zu zunehmender Digitalisierung
und Vernetzung in vielen Lebensbereichen. Allerdings ist diese Digitalisierung nicht Ursache räumlicher Verände-
rungen, sondern nur ihr Katalysator. Schon bevor der Online-Handel relevante Marktanteile erreichte, war im
stationären Handel ein ständiger Strukturwandel an der Tagesordnung. So war etwa das nun wertgeschätzte
Warenhaus einst als Totengräber des Fachhandels verschrien.
Schon seit Längerem sehen wir eine Konvergenz von Online und Offline: Stationäre Händler experimentieren mit
Online-Konzepten und Cross-Channel-Ansätzen, ursprünglich reine Online-Händler bauen ihrerseits zunehmend
stationäre Showrooms und Geschäfte auf.
Es müssen also verschiedene, sich wechselseitig beeinflussende Phänomene sondiert, ihre bisherigen und mög-
lichen räumlichen Auswirkungen erfasst sowie Handlungsansätze erarbeitet werden. Diesem Ziel dient eine aktu-
elle Studie, die die BBE HANDELSBERATUNG, ELABORATUM NEW COMMERCE CONSULTING und das DEUTSCHE INSTI-
TUT FÜR URBANISTIK (DIFU) r das BUNDESMINISTERIUM FÜR UMWELT, NATURSCHUTZ, BAU UND REAKTORSICHER-
HEIT (BMUB) sowie der HDE HANDELSVERBAND DEUTSCHLAND erstellt haben.
Methoden
Um die Vorteile verschiedener Methoden zu nutzen und so einen möglichst vollständigen Überblick über das
Thema zu erhalten, wurde ein Methodenmix angewendet. Mehr als 300 wissenschaftliche Arbeiten und Facharti-
kel, Studien von Verbänden, Instituten und Beratungsunternehmen sowie Zeitschriftenbeiträge und Zeitungsarti-
kel wurden für die Recherche hinzugezogen eine Liste, die kontinuierlich aktualisiert und erweitert wurde. Der
Fokus der Untersuchung lag dabei auf den zurückliegenden fünf Jahren. Ein Großteil des Materials stammt aus
der sogenannten grauen Literatur, also Veröffentlichungen, die nicht auf den offiziellen Buchmarkt gelangen (z. B.
Kongresspapiere, Dissertationen oder Firmenschriften) und Trendstudien. Grund dafür ist die Veränderungsdy-
namik des Untersuchungsgegenstandes und der deshalb nötige Prozesscharakter der Bearbeitung.
Zusätzlich zur Literaturrecherche sind strukturierte Gespräche mit Experten in die Studie eingeflossen. Sie dien-
ten vor allem der Vorbereitung einer Delphi-Befragung, die anschließend in zwei Runden online durchgeführt
wurde. Die Gesprächspartner wurden nach festgelegten Kriterien und Quoten ausgewählt und decken die Berei-
che Handel, Immobilienwirtschaft, Kommune und Wissenschaft ab. Die Zwischenergebnisse aus Literaturauswer-
tungen, Expertengesprächen und Delphi-Verfahren wurden in einem Workshop mit Vertreterinnen und Vertretern
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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von Handel, Verwaltung, Immobilienwirtschaft und Wissenschaft reflektiert und diskutiert, methodisch angelehnt
an einen European Awareness Scenario Workshop (EASW). Das gesamte Forschungsprojekt wurde von einem
Beirat aus Fachleuten von Bund, Ländern und Kommunen sowie Handel und Wissenschaft begleitet.
Auswirkungen des Online-Handels auf den Verkehr und daraus resultierende Belastungen und Anforderungen an
Stadträume wurden in dieser Studie nicht untersucht, da es dazu parallel eine gesonderte Studie gab.
Strukturwandel im Einzelhandel
Das starke Wachstum des Online-Handels wirkt wie ein Treiber und Trendverstärker des Strukturwandels im
Einzelhandel, nach aktuellem Expertenkonsens ist er jedoch nicht dessen Auslöser. Schwerer wiegen die in der
Vergangenheit oft überdimensionieren Flächenausweisungen im stationären Einzelhandel, die heute wieder
rückläufig sind. Der Online-Handel hat sich daneben als virtueller „Standort“ zusätzlich zu den Kategorien Innen-
stadt und „grüne Wiese“ etabliert und erzeugt an den bisherigen stationären Standorten erhebliche Umsatzverlus-
te. Weitere Rahmenbedingungen, die als Trendverstärker wirken, sind der demografische Wandel, der Werte-
wandel und die Reurbanisierung.
Trends im Online-Handel
Im Vergleich der Jahre 2014 und 2015 ist der Gesamtumsatz im Online-Handel laut Daten des Handelsverbands
Deutschland (HDE) um zwölf Prozent auf 41,7 Milliarden Euro gestiegen. Allerdings gibt es Unterschiede zwi-
schen den einzelnen Warenkategorien. Branchen wie Unterhaltungselektronik oder Bücher, die einst zu den
„early adopters“ gehörten, verzeichnen mittlerweile eine geringere Wachstumsdynamik, während andere Waren-
gruppen wie Heimwerkerbedarf oder Autozubehör gerade erst in Schwung kommen (vgl. HDE 2016). Der „Gold-
rausch“ im Online-Handel ist einigen Experten zufolge bereits seinem Ende nahe, zumindest in einzelnen Bran-
chen. So gelingt es beispielsweise stationären Buchhändlern, mit neuen Ladenkonzepten Kunden zurückzuge-
winnen (vgl. HUBSCHMID 2014). Zudem gibt es eine Bewegung vom Online- zum Offline-Handel: Eine Reihe von
reinen Online-Händlern plant die Eröffnung stationärer Filialen.
Tabelle 1 zeigt ein von den Autoren der Studie als plausibel angenommenes Szenario auf Basis der tatsächlichen
Entwicklung 2008 2013, der Prognose des IfH 2014 2020 (mittleres Trendszenario) und einer eigenen Prog-
nose 2021 2025.
Einen wesentlichen Einfluss auf die tatsächliche Entwicklung wird die Entwicklung des Online-Handels mit Le-
bensmitteln haben. Aufgrund des hohen Marktvolumens machen schon geringste prozentuale Veränderungen
des Online-Marktanteils dort einen spürbaren Unterschied im Gesamtmarktanteil des Online-Handels über alle
Branchen. Der Online-Handel mit Lebensmitteln wird sehr unterschiedlich eingeschätzt. Während einige Experten
davon ausgehen, er werde „in den nächsten Jahren nur eine sehr geringe Bedeutung“ haben, erwarten andere
einen Online-Anteil von 30 bis über 60 Prozent der Lebensmitteleinkäufe je nach Bevölkerungsgruppe (vgl. EY
2014: 10; KPMG/EHI 2012a: 45).
Insgesamt ist die Entwicklung des Online-Handels nur schwer zu prognostizieren, da die Entwicklungen je nach
Branche sehr unterschiedlich verlaufen dürften. Allen gemeinsam ist jedoch die Anforderung an die Händler, ihre
Kundinnen und Kunden „abzuholen“, wo diese gerade einkaufen wollen beim innerstädtischen Einkaufsbum-
mel, zu Hause am Computer oder unterwegs via Smartphone (vgl. DEUTSCHE POST DHL 2014; HDE 2013; RO-
LAND BERGER/ECE 2013). Die Zukunft des Einzelhandels liegt nach überwiegender Expertenmeinung nicht in der
Konkurrenz „online gegen offline“, sondern in der intelligenten Verknüpfung dieser Kanäle in Form des Multich-
annel-Handels (vgl. ACCENTURE/GFK 2010; DELOITTE 2014; PWC 2014; ROLAND BERGER/ECE 2013). Allerdings
müssen entsprechende Konzepte gut durchdacht sein. Kleinere Händler haben häufig Schwierigkeiten, die Kos-
ten für einen professionellen Multichannel-Auftritt aufzubringen. Eine Möglichkeit ist der Vertrieb über existieren-
de Plattformen wie Amazon oder Ebay, die entsprechende Versanddienstleistungen entwickelt haben. In einigen
Kommunen entstehen zudem Online-Stadtportale, die örtlichen Händlern eine Plattform bieten wollen. Ob diese
Modelle von den Konsumenten akzeptiert werden, kann noch nicht abschließend festgestellt werden.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Tabelle 1: Marktprognose bis 2025 für den Online-Handel
Quelle: Bis 2020 in Anlehnung an das Trendszenario IFH 2014a: 194-195; ab 2021 Prognose BBE/ELABORATUM.
Raumwirkungen
Je nach Größe, Funktion und Lage im Raum sind Städte unterschiedlich vom Strukturwandel des Einzelhandels
betroffen einerseits, weil sich der Handel geografisch unterschiedlich konzentriert, andererseits, weil auch die
Auswirkungen des Online-Handels von Stadtgröße und der zentralörtlichen Bedeutung des Standorts beeinflusst
werden. Deshalb ist es schwierig, eine Bewertung abzugeben, die allen Kommunen gleichermaßen gerecht wird.
Individuelle Ausgangslagen können zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen führen, die dem Trend für einen
Stadttypus unter Umständen entgegenlaufen. Die Mischung aus Handel und sozialer Interaktion, die ein elemen-
tares Merkmal vitaler Städte ist, wird auf absehbare Zeit nicht ersetzbar sein. Wo diese Urbanität ausgeprägt ist,
können sich Städte weiterhin als attraktive Standorte für den stationären Einzelhandel positionieren. Dennoch
müssen auch diese Gemeinden sich auf der Basis neuer analoger und digitaler Möglichkeiten als Handelsorte
weiterentwickeln und an die verändernden Rahmenbedingungen anpassen. Andernfalls können sie unabhängig
von ihrer Größe und Zentralität an Attraktivität verlieren.
Großstädte mit vielfältigem und differenziertem Handelsangebot, insbesondere die „Top 7“ Berlin, München,
Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart sowie die Innenstädte wachsender Großstädte,
dürften auch in Zukunft feste Bestandteile der Einzelhandelslandschaft bleiben. Innenstädte, die ein möglichst
breitgefächertes und vollständiges Branchenprofil bieten, werden weiterhin Erlebniseinkäufer nicht nur aus der
Nachbarschaft, sondern auch Ausflügler anziehen. 1A-Lagen werden so noch attraktiver, die Flächennachfrage
an diesen Standorten steigt kontinuierlich. Die Ränder der City verlieren im Vergleich dazu langsam an Bedeu-
tung (vgl. BÖTTCHER 2013). Stagnierende und schrumpfende Großstädte haben es schwerer, können die Tra-
ding-down-Prozesse von abwandernden Handelsbetrieben und einer ausdünnenden Handelslandschaft zumin-
dest im innerstädtischen Kern allerdings eine Zeit lang standhalten. Aufgrund ihrer Größe können sie zumindest
zeitweilig von ihrer Substanz zehren. Mittelstädte sind durch Leerstände stärker gefährdet. Allerdings sind daran
auch Faktoren außerhalb des Online-Handels beteiligt.
Marktprognose Online-Handel
2008 2013 2014 2020 2021 2025
1 Ø Wachstum [CAGR in %]
2 Online-Umsatz 14,8 37,7 41,7 76,0 80,0 98,2
3
Umsatz-Änderung p.a. Online-
Handel absolut [Mrd. €]
4,0 7,2 4,0 4,9
4 EH-Umsatz (HDE) in Mrd. Euro 429 451 455 483 488 508
5 Wachstum gesamter EH p.a. [in %]
6 Online-Marktanteil [in %] 3,5% 8,4% 9,2% 15,7% 16,4% 19,3%
7Umsatz stationärer EH [Mrd. €] 414 413 413 407 408 409
Istdaten lt. IfH
Prognose lt. IfH: Mittleres
Trendszenario
Prognose elaboratum/BBE
20,6%
10,5%
5,25%
4,6
1,0%
0,0%
-0,6%
0,2%
1,0%
1,0%
8
Umsatz-Änderung p.a. stationärer
Einzelhandel [in %]
-0,1%
0,1%
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 1: Bedeutungsveränderung im Kontext Online-Handel differenziert nach Stadtgrößen
Quelle: Ergebnisse der Delphi-Befragung (1.Welle)
Die Meinungen über die Zukunft der Mittelstädte gehen dementsprechend weit auseinander (vgl. Abbildung 1).
Während einige Experten sie für die klaren Verlierer des aktuellen Strukturwandels halten (vgl. BEARING-
POINT/IIHD 2015; SCHWAN 2015), sehen andere gute Wachstumschancen, da der Handel an diesen Standorten
in einem weitgehend gesättigten Markt noch Expansionsmöglichkeiten hat (vgl. GFK 2016; JAHN 2014). Bei Klein-
städten ist die Einigkeit größer: Dort werden weitere Nachfrageverluste, Leerstand und größere Probleme prog-
nostiziert. Insbesondere durch die Reurbanisierung, aber auch durch den steigenden Wettbewerb durch den
Online-Handel wird die Passantenfrequenz in Kleinstädten weiter abnehmen, zumal sie bereits heute häufig kein
ausreichendes Handelsangebot haben. In einer ähnlichen Position sind sogenannte Sandwich-Städte, die zwi-
schen dominierenden Handelszentren und Kleinstädten im ländlichen Raum liegen. Die schrumpfende Laufkund-
schaft führt zu Umsatzrückgängen und damit zu wachsendem Leerstand. Der Online-Handel kann die so entste-
hende Angebotslücke schließen und bietet damit eine zunehmend attraktive Alternative zur Versorgung der Ein-
wohner dieser Orte, zumindest solange die Voraussetzungen wie Logistik und Profitabilität stimmen (vgl. ROLAND
BERGER/ECE 2013: 39).
Handlungsansätze
Städte und Gemeinden haben vielfältige Eingriffsmöglichkeiten in die Rahmenbedingungen von Innenstädten und
Stadtteilzentren. Dazu nutzen sie sowohl regulativ-planerische und investive Handlungsansätze, beispielsweise
eine Verbesserung der Erreichbarkeit oder die Gestaltung des öffentlichen Raumes, als auch „weiche“ Instrumen-
te, die auf Kooperation und Kommunikation abzielen, wie die Erarbeitung von Einzelhandels- und Zentrenkonzep-
ten, diverse Marketingaktionen sowie die Entwicklung von Online-Stadtportalen. Als besonders wichtig gelten
Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität und Aufenthaltsqualität betroffener Orte und Ortsteile. Die Forderung
nach dem Abschied von der „Allerweltsarchitektur“ hin zu einer ansprechenderen Gestaltung der Innenstädte ist
ebenfalls zu hören (vgl. u. a. NORDING 2006). Neben diesen Maßnahmen existieren Ansätze, die sich auf die
Stärkung der Wohnfunktion städtischer Zentren konzentrieren oder zunehmend andere Nutzungen jenseits des
Handels thematisieren.
Allerdings wird gefordert, dass nicht nur Kommunen, sondern auch die Einzelhändler selbst aktiv werden. An
erster Stelle wird die attraktivere Gestaltung von Ladenfronten und Schaufenstern genannt. Besserer Service,
mehr Personal und eine deutlich stärkere Nutzung der Chancen von Digitalisierung und Vernetzung, beispiels-
weise zur Verbesserung von Warenwirtschaftsprozessen, zum Online-Marketing oder zur Kundenbindung, wer-
den ebenfalls gefordert. Das Bewusstsein für die Notwendigkeit von Kooperation der Akteure an einem Standort
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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ist vorhanden. In vielen Städten existieren bereits Kooperationen und Werbegemeinschaften, die Frequenz und
Umsatz aller beteiligten Händler erhöhen sollen. Auf den verstärkten und veränderten Wettbewerb zumal durch
den Online-Handel wird reagiert, indem diese Kooperationen verstärkt werden. Inhaltlich neue Maßnahmen wie
virtuelle Regalerweiterungen, also die Ergänzung der ausgestellten Ware durch Produktvarianten im Lager, ge-
meinsame Lager- und Lieferservices sowie großzügige Umtauschregelungen sollen Vorzüge des Online-Handels
auf den stationären Handel übertragen.
Die Immobilienbranche macht ebenfalls grundlegende Wandlungen durch. Internationale Investoren werden
verstärkt auf dem deutschen Markt aktiv, wodurch sich die traditionelle lokale Einheit von Investition, Eigentum
und Nutzung weiter auflöst. Während große Filialisten lange Jahre nahezu kontinuierlich expandieren konnten,
sind sie nun erstmals mit Schließungen in größerem Umfang konfrontiert. Die Immobilienwirtschaft ist an der
Innenstadtgestaltung stark beteiligt, hat jedoch oft Interessen, die schwer mit denen von Kommunen und Einzel-
händlern in Einklang zu bringen sind. Ein wichtiges Instrument für die Einbindung dieser Akteure sind Konzepte
wie sogenannte Business Improvement Districts, die Immobilieneigentümer zur anteiligen Mitfinanzierung von
Stadtgestaltungsmaßnahmen verpflichten sollen.
Viele Instrumente, auf die in der Reaktion auf den Online-Handel gesetzt wird, sind gar nicht grundlegend neu,
sondern werden schon seit längerer Zeit diskutiert und praktiziert. Was hinzugekommen ist, ist der Handlungs-
druck auf bestimmte Akteure, die Rolle, die sie in der Gestaltung von Stadt und Handel haben sowie die verstärk-
te Notwendigkeit zur Kooperation. Die vorhandenen Instrumente müssen neu gedacht und erweitert werden, um
den aktuellen Herausforderungen gerecht zu werden.
Der rechtliche Rahmen wird durch Gewerberecht und Planungsrecht abgesteckt. Zwar entzieht sich der Online-
Handel weitgehend der kommunalen Steuerung. Auf die Lage des stationären Handels hat die öffentliche Hand
jedoch starken Einfluss. Das Gewerberecht, das auch Ladenöffnungszeiten festlegt sowie über das Europarecht
den Abbau von Hürden für den grenzüberschreitenden Handel forciert, ist für die Unterschiede zwischen stationä-
rem und Online-Handel ebenfalls entscheidend. Es ergibt sich ein komplexes Wirkungsgefüge, das seine eigenen
Herausforderungen birgt. Zu ihrer Bewältigung sind Strategien einer integrierten Stadtentwicklungspolitik nötig, in
denen das Thema „Einzelhandel“ zentral ist. Ziel muss für Bund, Länder und Kommunen gemeinsam eine Zu-
kunft für die Städte sein, die am Gemeinwohl orientiert ist.
Weitere Informationen und der Link zur kompletten Studie unter: http://bit.ly/2rixS08
Dipl.-Geogr. Markus Wotruba, Leiter Standortforschung BBE Handelsberatung GmbH, Brienner Straße
45, 80333 München
E-Mail: wotruba@bbe.de
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Die raumordnerische Steuerung von Hersteller-Direktverkaufszentren
Mark HÄDICKE (Lübeck)
Hersteller-Direktverkaufszentren sind eine spezielle Form des großflächigen Einzelhandels und unterliegen daher
der raumordnerischen Steuerung durch die Landesplanungsbehörden. Dabei werden in den einzelnen Bundes-
ländern unterschiedliche Ansätze verfolgt: In Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saar-
land enthalten die Raumordnungspläne der Länder keine spezifischen Regelungen für Hersteller-
Direktverkaufszentren. In diesen Ländern werden Factory bzw. Designer Outlet Center somit behandelt wie ande-
re Formen des großflächigen Einzelhandels. Sie unterliegen den spezifischen Zielen und Grundsätzen der
Raumordnung, wie dem Integrationsgebot, dem Kongruenzgebot, dem Beeinträchtigungsverbot und dem Zentra-
litäts- bzw. Konzentrationsgebot.
Der überwiegende Teil der Bundesländer verfolgt jedoch den Ansatz, die Hersteller-Direktverkaufszentren als
besondere Form des großflächigen Einzelhandels über die genannten Ziele der Raumordnung hinaus zusätzlich
einer Sonderregelung zu unterwerfen. Nachfolgend wird erörtert, worin diese Sonderregelung für Hersteller-
Direktverkaufszentren gegenüber anderen Vertriebsformen des großflächigen Einzelhandels begründet liegt und
ob eine solche Sonderbehandlung aus fachlicher Sicht gerechtfertigt ist und als sinnvoll erachtet werden kann.
Der Begriff Hersteller-Direktverkaufszentrum
Zunächst ist die Frage zu klären, was unter dem Begriff des Hersteller-Direktverkaufszentrums zu verstehen ist.
Der Begriff Hersteller-Direktverkaufszentrum wird in der Regel synonym zu den Begriffen Factory Outlet Center
(FOC) oder Designer Outlet Center (DOC) verwendet. Dabei scheint der Begriff Factory Outlet Center (engl.
Fabrikabsatzzentrum) am wenigsten treffend zu sein, da sich die Hersteller-Direktverkaufszentren anders als
der klassische Fabrikverkaufsladen zumeist nicht im räumlichen Zusammenhang mit der Produktionsstätte
(Fabrik) der Waren befinden und zudem regelmäßig Shops verschiedener Hersteller zu finden sind. Der Begriff
Designer Outlet Center hat sich daher als allgemeingebräuchlich und -verständlich durchgesetzt, wobei der Be-
griffsteil Designer unbestimmt und nur schwer definierbar ist. Denn in DOCs sind nicht nur Premium-Marken wie
Armani, Escada oder Versace zu finden, sondern oftmals auch konsumige Marken wie Esprit, Tom Tailor, oder
Street One, bei denen nicht die Leistung eines individuellen Designers im Vordergrund steht. Aus diesen Grün-
den erscheint der Begriff Hersteller-Direktverkaufszentrum am treffendsten und am geeignetsten für die fachliche
Diskussion. Es ist auch der üblicherweise in den Landesraumordnungsplänen verwendete Begriff.
Was unterscheidet nun aber ein Hersteller-Direktverkaufszentrum von einem klassischen Einkaufszentrum? Und
ist eine klare Abgrenzung auf Ebene der Raumordnung oder Bauleitplanung überhaupt möglich? Eine Auswer-
tung der textlichen Festsetzungen zu verschiedenen Bebauungsplänen zeigt, dass sich eine weitestgehend all-
gemeingültige Definition dessen durchgesetzt hat, was als Hersteller-Direktverkauf gelten kann. Demnach wird in
der Regel festgesetzt, dass „ausschließlich Waren aus Teilen des Markenartikel-Sortiments von Herstellern un-
terhalb der üblichen Preise für Waren im Facheinzelhandel verkauft werden [dürfen], die mind. eine der folgenden
Besonderheiten aufweisen:
Waren 2. Wahl (Waren mit kleinen Fehlern),
Auslaufmodelle (Produkte, die nicht länger produziert werden, oder deren Produktion ausläuft),
Modelle vergangener Saisons (Waren, die nicht mehr der aktuellen Kollektion des Herstellers entsprechen),
Restposten (Waren, die vom Einzelhandel zurückgegeben werden, an diesen nicht ausgeliefert oder von
diesem nicht abgenommen wurden)
Waren für Markttestzwecke (Waren, die noch keiner an den Einzelhandel ausgelieferten Kollektion entspre-
chen und dazu dienen, hinsichtlich ihrer Akzeptanz getestet zu werden),
Überproduktion (Waren, die aufgrund einer Fehleinschätzung der Marktentwicklung produziert wurden)“ (BE-
BAUUNGSPLAN NR. 118 „Sondergebiet Oderstraße (DOC)“ der Stadt Neumünster vom 12.03.2009).
1
1
Weitgehend gleichlautend: Bebauungsplan Harber Nr. 14 „Factory-Outlet-Center Soltau“ der STADT SOLTAU vom 05.08.2010, Bebau-
ungsplan „Sondergebiet Wertheim Village“ der STADT WERTHEIM vom 10.01.2006, Bebauungsplan-Entwurf „Saturn 1. Änderung“ der STADT
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Zur Konkretisierung wird außerdem ergänzend festgesetzt, dass „Hersteller ist, wer die Markenrechte innehält
oder nutzen darf und die Ware entweder selbst herstellt oder für sich zum Betrieb unter dem Markennamen her-
stellen lässt“ (ebd.). Und weiter: „Markenartikel sind Waren, deren Lieferung in gleichbleibender oder verbesser-
ter Güte von einem Markeninhaber / Lizenznehmer gewährleistet wird und die selbst oder deren für die Abgabe
an den Verbraucher bestimmte Umhüllung oder Ausstattung oder deren Behältnisse, aus denen sie verkauft
werden, mit einem ihre Herkunft kennzeichnenden Merkmal (Firmen-, Wort- oder Bildzeichen) versehen sind“
(ebd.).
Zur Konkretisierung der Vertriebsform Hersteller-Direktverkaufszentrum scheint sich insofern in den textlichen
Festsetzungen der betreffenden Bebauungspläne eine relativ einheitliche Definition durchgesetzt zu haben.
Die ober- und höchstgerichtliche Rechtsprechung, die sich bereits in verschiedenen Fällen mit der Zulässigkeit
von Outlet Centern befasst hat, hat ebenfalls den Begriff Hersteller-Direktverkaufszentrum verwendet, ohne je-
doch auf die Details dieser Vertriebsform einzugehen. Jedenfalls wurden die zitierten textlichen Festsetzungen
der Bebauungspläne durch die Rechtsprechung nicht in Zweifel gezogen, sodass diese Definition als allgemein
anerkannt gelten kann.
In der Praxis ergibt sich allerdings das Problem, dass für Außenstehende beispielsweise für Planungsämter,
Raumordnungsbehörden oder Gutachter im Zweifel nur schwer bis unmöglich nachzuweisen ist, ob es sich
tatsächlich bspw. um einen Artikel aus Überproduktion handelt oder um einen Artikel, der gezielt für den Absatz
im Hersteller-Direktverkaufszentrum produziert wurde. Die Einhaltung der diesbezüglichen textlichen Festsetzun-
gen im Bebauungsplan lässt sich daher in der Praxis kaum überprüfen. Jedenfalls ist es in der Forschung wie in
der Praxis unumstritten, dass der überwiegende Teil der Outlet-Anbieter Artikel eigens für den Absatz in Herstel-
ler-Direktverkaufszentren produziert, die keines der oben genannten Kriterien erfüllen
2
. Anders wäre ein ständi-
ges Vorhalten bestimmter Produkte, insbesondere Schnelldreher, in ausreichender Stückzahl und allen üblichen
Konfektionsgrößen auch kaum realisierbar.
Überörtliche Wirkung von Hersteller-Direktverkaufszentren
Allgemein anerkannt sowohl in der Forschung als auch in der gutachterlichen Praxis ist die Tatsache, dass Her-
steller-Direktverkaufszentren regelmäßig ein sehr weiträumiges Einzugsgebiet haben. Ein wichtiges Standortkri-
terium für Hersteller-Direktverkaufszentren ist daher auch eine sehr verkehrsgünstige Lage zumeist nahe min-
destens einer Autobahnabfahrt sodass innerhalb eines Fahrtzeitradius von einer bis zu zwei Stunden ein mög-
lichst großes Einzugsgebiet erreicht werden kann, das zumeist auch mehrere Mittel- und/oder Oberzentren um-
fasst.
Die Untersuchungen zu den Auswirkungen von Hersteller-Direktverkaufszentren und damit auch die Herleitung
der Einzugsgebiete finden in der Regel vor der Realisierung des jeweiligen Projektes statt. Im Falle des inner-
städtischen Hersteller-Direktverkaufszentrums designer outlets Wolfsburg (DOW) wurde jedoch auch eine Evalu-
ation der tatsächlichen Auswirkungen durchgeführt
3
. Darin wurde anhand verschiedener Methoden (Passanten-
befragung, Kennzeichenerfassung, Kundenherkunftserfassung) ermittelt, „dass das DOW unabhängig von der
Untersuchungsmethode tatsächlich einen Einzugsbereich von mehr als 60 Minuten hat“ (a.a.O. S. 11). Berück-
sichtige man die Tatsache, dass Kunden mit einem weiteren Anfahrtsweg auch durchschnittlich einen höheren
Betrag im DOW ausgeben, verstärke sich die Bedeutung des weiten Einzugsgebietes noch. „Danach beträgt der
Umsatzanteil durch Kunden aus dem 30-Minuten-Radius maximal 45%, aus dem 30-bis-60-Minuten-Radius min-
destens 30% und aus weiter entfernten Gebieten mindestens rd. 20%“ (a.a.O. S. 16). Dabei ist außerdem erwäh-
nenswert, dass sich innerhalb des 60-Minuten-Fahrzeitradius neben dem Oberzentrum Wolfsburg selbst noch
zwei weitere Oberzentren (Braunschweig, Salzgitter) und 13 Mittelzentren befinden.
Ebenso ist das sehr weiträumige Einzugsgebiet in der Rechtsprechung als kennzeichnendes Merkmal von Her-
steller-Direktverkaufszentren anerkannt. Das OVG Münster sieht ein Einzugsgebiet von „bis zu zwei Stunden
Fahrzeit auf Autobahnen und bis zu 200 km“ als nachvollziehbar an (Urteil vom 30.09.2009 – 10 A 1676/08).
RADOLFZELL vom 08.10.2014, Bebauungsplan „Designer Outlet Zweibrücken (DOZ)/Freizeit- und Erlebnisbereich, 1. Änderung“ – Teil FOC
(A) des Zweckverbandes Entwicklungsgebiet Flugplatz Zweibrücken vom Dezember 2003
2
vgl. SAILER/FURKERT: FOC-Aufholjagd in Deutschland? Leitlinien des gegenwärtigen Diskurses in der Raumplanung und aus Betreiber-
perspektive. Vortrag im Rahmen der Jahrestagung des AK Geographische Handelsforschung am 4. Juni 2016 in Köln
3
Evaluation zur Wirkung der designer outlets wolfsburg, DR. DONATO ACOCELLA, Oktober 2010
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Auch das OVG Lüneburg hält die Ausführungen der Niedersächsischen Landesplanung, dass zu den Hersteller-
Direktverkaufszentren „Käuferschichten aus einem Einzugsbereich von bis zu 200 km oder bis zu zwei Autostun-
den angezogen werden“ sollen (Urteil vom 01.09.2005 – 1 LC 107/05), für nicht zu beanstanden.
Es zeigt sich also, dass regelmäßig davon ausgegangen werden muss, dass das Einzugsgebiet eines Hersteller-
Direktverkaufszentrums nicht nur über den mittelzentralen Verflechtungsbereich seiner Standortgemeinde hin-
ausgeht, sondern üblicherweise auch über den oberzentralen Verflechtungsbereich.
Hersteller-Direktverkaufszentren weisen also eine ausgesprochene Raumbedeutsamkeit auf, die das steuernde
Eingreifen der Raumordungsbehörden grundsätzlich rechtfertigt.
Vorgaben für Hersteller-Direktverkaufszentren in den Raumordnungsplänen der Länder
In den sechs Bundesländern Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz
und Saarland enthalten die Raumordnungspläne der Länder keine spezifischen Regelungen für Hersteller-
Direktverkaufszentren. Dort sind die Hersteller-Direktverkaufszentren also denselben landesplanerischen Vorga-
ben unterworfen wie andere Einzelhandelsgroßprojekte. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass in
Mecklenburg-Vorpommern die Regelungen für Hersteller-Direktverkaufszentren erst mit der Neufassung des
Landesraumentwicklungsprogrammes (LEP) 2016 abgeschafft wurden. In dem davor geltenden LEP 2005 war
ein Grundsatz enthalten, nach dem „Factory-Outlet-Center […] im Einzelfall auf ihre Auswirkungen, insbesondere
im Hinblick auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der Zentralen Orte und ihrer Innenstädte zu überprüfen“
seinen (LEP M-V 2005, 4.3.2 G 8). Diese Sonderbehandlung des Vertriebstyps Hersteller-Direktverkaufszentrum
wurde im LEP M-V 2016 auf den Begründungstext verlagert. Dort wird schließlich explizit auf die Möglichkeit
eines Raumordnungsverfahrens hingewiesen, um unter Berücksichtigung der besonderen Vertriebsform des
Hersteller-Direktverkaufszentrums eine Abweichung von entgegenstehenden Zielen der Raumordnung im Einzel-
fall zu ermöglichen.
In den übrigen sieben Flächenländern
4
(Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen, Sachsen, Sachsen-
Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) wurden für Hersteller-Direktverkaufszentren ergänzende Vorgaben in die
Raumordnungspläne aufgenommen. Allerdings unterscheiden sich die Regelungen der einzelnen Bundesländer
hinsichtlich Form und Restriktivität: In den meisten Fällen wird die Zulässigkeit von Hersteller-
Direktverkaufszentren an das Zentrale-Orte-System geknüpft. In Baden-Württemberg, Sachsen, Sachsen-Anhalt
und Schleswig-Holstein ist die Zulässigkeit an einen oberzentralen Standort gebunden. Thüringen erlaubt eine
Ansiedlung neben den integrierten Lagen in Oberzentren auch im Entwicklungskorridor entlang der A4 vom
Raum um das Hermdorfer Kreuz bis zur Landesgrenze von Sachsen, sofern das Vorhaben im Einklang mit der
zentralen Einzelhandelsfunktion der Oberzentren steht
5
.
Darüber hinaus wird in den Regelungen zu den Hersteller-Direktverkaufszentren teilweise explizit auf das Integra-
tionsgebot (Sachsen-Anhalt, Thüringen) sowie das Beeinträchtigungsverbot (Sachsen-Anhalt) verwiesen.
Das Landesentwicklungsprogramm in Nordrhein-Westfalen hatte bis 2009 ebenfalls eine Regelung für die An-
siedlung von Hersteller-Direktverkaufszentren enthalten. Demnach durften diese ab einer Verkaufsfläche von
mehr als 5.000 m² nur in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern angesiedelt werden. Diese Regelung wurde
allerdings vom Verfassungsgerichtshof des Landes Nordrhein-Westfalen für nichtig erklärt
6
.
Einen weiteren Sonderfall stellen die niedersächsischen Regelungen dar. Hier werden neben der allgemeinen
Festlegung, dass unter die Kategorie Einzelhandelsgroßprojekte auch Hersteller-Direktverkaufszentren fallen,
sehr konkrete Ansiedlungsvoraussetzungen für ein Hersteller-Direktverkaufszentrum innerhalb der überregional
bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger Heide getroffen. Dieses Projekt ist mittlerweile realisiert (DOC
Soltau), die Regelung ist gleichwohl auch in der Neufassung des Landes-Raumordnungsprogrammes erhalten
geblieben, welche im Februar 2017 in Kraft getreten ist.
4
In der vorliegenden Betrachtung werden nur Flächenländer berücksichtigt, da nur diese über spezifische Landesraumordnungspläne
verfügen. In den Stadtstaaten Hamburg und Bremen ersetzt der Flächennutzungsplan den Raumordungsplan. Berlin verfügt über einen
gemeinsamen Landesentwicklungsplan mit dem Land Brandenburg.
5
2.6.6 LEP Thüringen 2014
6
VerfGH NRW, Urteil vom 26.08.2009 18/08 zu § 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro NRW
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Zulässigkeit von Sonderregelungen für Hersteller-Direktverkaufszentren in den Raumordnungsplänen
Unumstritten ist, dass Hersteller-Direktverkaufszentren als eine „Unterart“ von Einzelhandelsgroßprojekten einer
raumordnerischen Steuerung bedürfen. Es stellt sich jedoch die Frage, ob der in vielen Bundesländern ange-
wandte Ansatz gerechtfertigt ist, die Hersteller-Direktverkaufszentren gegenüber anderen Absatzformen des
großflächigen Einzelhandels einem raumordnungsrechtlichen Sonderregime zu unterwerfen. Dafür spricht die
Tatsache, dass Hersteller-Direktverkaufszentren wie beschrieben besondere räumliche Auswirkungen haben.
Insbesondere ist hier das große Einzugsgebiet zu nennen, das regelmäßig größer ausfällt als bei einem „klassi-
schen“ Einkaufszentrum gleicher Verkaufsflächengröße.
Die Möglichkeit einer solchen Sonderregelung wurde schließlich auch durch das Bundesverwaltungsgericht be-
stätigt: „Die Standortplanung für Einzelhandelsgroßbetriebe ist nicht auf die Instrumente der gemeindlichen Bau-
leitplanung beschränkt; sie kann bereits auf der Ebene der Landesplanung einsetzen und in unterschiedlicher
Gestalt mit der zentralörtlichen Gliederung verbunden werden. Gehen die städtebaulichen Auswirkungen von
Hersteller-Direktverkaufszentren insbesondere wegen der Größe dieser Betriebe, der Zentrenrelevanz ihres
Kernsortiments und der Reichweite ihres Einzugsbereichs über die Auswirkungen der üblichen Formen des groß-
flächigen Einzelhandels hinaus, kann es gerechtfertigt sein, sie einer im Vergleich zum sonstigen großflächigen
Einzelhandel strengeren Sonderregelung zu unterwerfen und planerisch nur in Oberzentren an städtebaulich
integrierten Standorten zuzulassen. Eine solche Zielfestlegung schließt es zwar für das gesamte Gebiet einer
Gemeinde, die nicht Oberzentrum ist aus, die Ansiedlung von Hersteller-Direktverkaufszentren planerisch zuzu-
lassen; da die Zielfestlegung lediglich eine eng umgrenzte Nutzungsart ausschließt, verbleibt der Gemeinde
jedoch substanzieller Raum für eine anderweitige Bauleitplanung“ (BVerwG Urteil vom 08.03.2006 – 4 B 75.05).
Das Bundesverwaltungsgericht bestätigt damit auch den von der MKRO im Jahr 1997 gefassten Beschluss, wo-
nach Hersteller-Direktverkaufszentren „entsprechend den Leitvorstellungen einer nachhaltigen Raumentwicklung
nur in Oberzentren/Großstädten an integrierten Standorten in stadtverträglicher Größenordnung zulässig“ seien.
Abbildung 1: Beispiel für ein städtebaulich integriertes Hersteller-Direktverkaufszentrum in einem Oberzentrum
designer outlets Wolfsburg
Foto: CIMA BERATUNG + MANAGEMENT GMBH 2016
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Der Entwurf zum Landesentwicklungsplan für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR-Entwurf) sieht
vor, Hersteller-Direktverkaufszentren für Gemeinden unterhalb der oberzentralen Ebene nicht generell auszu-
schließen, sondern erst ab einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m². Das bedeutet, dass Mittelzentren die
Möglichkeit erhalten bleibt, kleinere Hersteller-Direktverkaufszentren mit bis zu 5.000 m² Verkaufsfläche anzusie-
deln, sofern sie andere Ziele der Raumordnung nicht verletzen.
Nach dem oben zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 08.03.2006 kann es aber sogar gerechtfer-
tigt sein, Hersteller-Direktverkaufszentren für Gemeinden unterhalb der oberzentralen Ebene vollständig auszu-
schließen. Von dieser Möglichkeit macht beispielsweise das Land Schleswig-Holstein Gebrauch. Dort sind „Her-
steller-Direktverkaufszentren […] als besondere Form des großflächigen Einzelhandels […] nur in Oberzentren
zulässig“ (2.8 Ziel 5 LEP SH 2010). Ebenso beispielsweise in Thüringen („Hersteller-Direktverkaufszentren als
eine Sonderform des großflächigen Einzelhandels sind in Thüringen nur in städtebaulich integrierter Lage in
Oberzentren zulässig.“ 2.6.6 Satz 1 LEP 2025) oder in Sachsen-Anhalt („Die Ausweisung von Sondergebieten für
eine spezifische Form großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Hersteller-Direktverkaufszentren […], ist nur an inte-
grierten Standorten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und darf die Attraktivität der
Innenstädte nicht gefährden.“ 2.3 Ziel 46 LEP ST 2010).
In vielen Fällen wird als Schwellenwert für die Oberzentumspflicht von Hersteller-Direktverkaufszentren eine
Verkaufsflächengröße von über 10.000 m² verwendet. So kann beispielsweise laut LROP Niedersachsen „in der
überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger Heide“ – also außerhalb von Oberzentren „ein Herstel-
ler-Direktverkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von höchstens 10.000 m² zugelassen werden, sofern und
soweit dieses raumverträglich ist“ (2.3 09 LROP-VO 2017). In der Begründung wird ausgeführt, dass üblicher-
weise Verkaufsflächengrößen ab 10.000 als marktfähig anzusehen seien (Zu Abschnitt 2.3 Ziffer 02 Satz 2
und Satz 3, Begründung Teil C LROP-VO 2017).
Auch das OVG Koblenz bestätigt, dass eine „Festsetzung der zulässigen maximalen Verkaufsfläche auf 10.000
[…] nicht gegen Bauplanungsrecht“ verstoße (Urteil vom 30.12.2010 1 C 10320/09.OVG). Und das OVG
Lüneburg stimmt der Annahme zu, dass „die Größenordnung von rund 10.000 sich als Standard für "kleine"
Vorhaben dieser Art durchzusetzen scheint“ (Beschluss vom 18.02.2011 – 1 ME 252/10).
Es sind Fälle bekannt, in denen die Planungen gezielt so angelegt wurden, dass durch knappes Unterschreiten
des 10.000 m²-Schwellenwertes die raumordnerischen Vorgaben für Hersteller-Direktverkaufszentren außerhalb
von Oberzentren umgangen werden. So beispielsweise im Falle einer Outlet-Center-Planung in Helmstedt (Nie-
dersachsen), wo ein Hersteller-Direktverkaufszentrum mit 9.990 Verkaufsfläche geplant wurde, dessen Ge-
nehmigung aber letztlich am Verstoß gegen das raumordnerische Integrationsgebot gescheitert ist
7
.
Eine Auswertung verfügbarer Bebauungspläne von Hersteller-Direktverkaufszentren in Deutschland hat ergeben,
dass der ganz überwiegende Teil Verkaufsflächen von deutlich mehr als 10.000 m² aufweist:
Designer Outlet Ochtrup: 11.500 m² Vkfl.
8
Wertheim Village: 13.500 m² Vkfl.
9
designer outlets Wolfsburg: 17.000 m² Vkfl.
10
Designer Outlet Neumünster: 20.000 m² Vkfl.
11
the style outlets, Zweibrücken: 21.000 m² Vkfl.
12
Ausnahmen hiervon bilden einerseits aus den oben beschriebenen Gründen das Designer Outlet Soltau sowie
das Fashion Outlet Montabaur, die jeweils knapp unter dem raumordnerischen 10.000 m²-Schwellenwert bleiben.
7
vgl. hierzu OVG LÜNEBURG Beschluss vom 10. Januar 2014, Az: 1 ME 158/13, Beschluss
8
Quelle: Bebauungsplan Nr. 80 „Umsetzung Rahmenplan van Delden“ der STADT OCHTRUP vom 16.12.2013
9
Quelle: Bebauungsplan „Sondergebiet Wertheim Village“ der STADT WERTHEIM vom 10.01.2006; Erweiterung auf 16.800 m² Vkfl. in Pla-
nung
10
Quelle: Bebauungsplan „Nördlich der Heßlinger Straße“ 1. Änderung der STADT WOLFSBURG vom 21.03.2012
11
Quelle: Bebauungsplan Nr. 118 „Sondergebiet Oderstraße (DOC)“ der STADT NEUMÜNSTER vom 12.03.2009
12
Quelle: Bebauungsplan „Designer Outlet Zweibrücken (DOZ)/Freizeit- und Erlebnisbereich, 1. Änderung“ Teil FOC (A) des Zweckver-
bandes Entwicklungsgebiet Flugplatz Zweibrücken vom Dezember 2003
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Andererseits sind einige Hersteller-Direktverkaufszentren zu nennen, die im Umfeld eines tatsächlichen „klassi-
schen“ Fabrikverkaufs als großem Ankermieter entstanden sind und daher auch mit geringeren Ausgangsgrößen
auskommen. Zu nennen ist hier das seemaxx Outlet Center Radolfzell, welches sich am Stammsitz des Wäsche-
produzenten Schiesser befindet. Es wies ursprünglich eine Verkaufsfläche von 4.300 m² auf und wurde im Okto-
ber 2016 auf 8.500 m² erweitert. Ein weiteres Beispiel ist das Wilhelms Outletcenter Wilhelmshaven, das im Um-
feld des Bekleidungsproduzenten Peine GmbH (Barutti/Masterhand) entsteht und eine Verkaufsfläche von
6.500 m² aufweisen soll.
Ausblick
Die Entwicklung der deutschen Outlet Center-Landschaft wird auch in den kommenden Jahren spannend blei-
ben. Nicht zuletzt der niedrige Leitzins macht Outlet Center zu attraktiven Investmentobjekten. Dies zumal die
Hersteller-Direktverkaufszentren wie andere Off-Price-Konzepte auch von den Umsatzverschiebungen in den
Onlinehandel bislang weitgehend verschont geblieben sind.
Die restriktive Handhabung im Bauplanungs- und Raumordungsrecht scheint in der Vergangenheit bereits Früch-
te getragen zu haben: In Wolfsburg wurde ein städtebaulich integriertes Outlet Center am Rande der Innenstadt
realisiert und auch das FOC Ochtrup, dessen Erweiterung zur Zeit geplant wird, befindet sich zumindest in räum-
licher Nähe zur Innenstadt des Mittelzentrums. Das Wilhelms Outlet in Wilhelmshaven entsteht ebenfalls an ei-
nem innerstädtischen Standort. Die Errichtung war zunächst auf dem ehemaligen Fabrikationsgelände der Peine
GmbH, etwa 700 m östlich der Wilhelmshavener Innenstadt, vorgesehen. Schließlich wurde jedoch ein innerstäd-
tischer Standort gewählt, nämlich das Areal des ehemaligen C&A-Kaufhauses. Und in Bad Münstereifel wurde
das Outlet Center sogar in die gewachsenen Strukturen der Altstadt integriert es trägt also zu Recht den Na-
men City Outlet.
Der Erfolg des City Outlet Bad Münstereifel hat hohe Wellen geschlagen. Zahlreiche Klein- und Mittelstädte mit
ähnlichen strukturellen Problemen, nämlich historischen Bebauungsstrukturen mit unattraktiven Verkaufsflächen-
größen und einer dementsprechend ausgeprägten Leerstandsproblematik, hegten seither die Hoffnung, das
Modell Bad Münstereifel auf die eigene Altstadt übertragen zu können. Doch das dürfte bei objektiver Betrach-
tung kaum realisierbar sein. Denn in Bad Münstereifel kauften die Investoren im Stillen Immobilien auf, bevor sie
ihre Pläne zur Realisierung eines Outlets öffentlich machten. Die Immobilienpreise waren dementsprechend
vergleichsweise niedrig. In anderen Städten aber, in denen die Möglichkeit eines Outlet Centers bereits öffentlich
diskutiert wird, würden viele Eigentümer wohl entsprechend höhere Verkaufspreise für ihre Objekte ansetzen.
Das dürfte die Finanzierbarkeit von Outlet Center-Projekten in diesen Städten deutlich erschweren.
Ein weiterer Trend, der momentan beobachtet werden kann, ist die Umwandlung früherer Kaufhaus- oder Shop-
pingcenter-Standorte für die Errichtung von Hersteller-Direktverkaufszentren. Das oben beschriebene Wilhelms
Outlet als Neubebauung eines ehemaligen C&A-Standortes ist nur ein Beispiel dafür. In Gelnhausen (Hessen)
wird die Immobilie des seit 2013 leerstehenden Kaufhauses Joh zu einem innerstädtischen Outlet Center umge-
baut. Und in der Solinger Innenstadt soll das revitalisierungsbedürftige Shoppingcenter Clemens-Galerien zu
einem Outlet Center umgebaut werden wobei die Realisierung aufgrund konkurrierender Outlet-Projekte in der
Region derzeit fraglich ist.
Das Ende der offenen Outlet Center, die oftmals im „Village-Stil“ gestaltet werden und gewachsene Ortskerne
nachempfinden sollen, ist dieser Trend jedoch nicht. Auch diese „klassischen“ Outlet Center werden in Zukunft
weiterhin entstehen wenn auch Standorten, die aus raumordnerischer Sicht unproblematischer sind als bei
vielen früheren Projekten. In Duisburg wird ein Outlet Center an einem Standort im Ortskern, nahe der Innenstadt
und dem Hauptbahnhof des Oberzentrums geplant. Und das im Planungsprozess ebenfalls kontrovers diskutierte
Outlet Center in Neumünster, welches 2012 eröffnet wurde, befindet sich zwar nicht an einem städtebaulich inte-
grierten Standort, aber immerhin in einem Oberzentrum.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 2+3: Ob Ingolstadt (links) oder Wustermark (rechts) der Village-Stil soll mit regionaltypischer Archi-
tektur gewachsene Ortszentren nachempfinden
Fotos: CIMA BERATUNG + MANAGEMENT GMBH 2016
In Mecklenburg-Vorpommern jedoch scheint sich diese Entwicklung hin zu weitgehend raumordnungskonformen
Hersteller-Direktverkaufszentren bislang nicht durchgesetzt zu haben. Hier wird seit längerem die Ansiedlung
eines Outlet Centers an der Autobahn 24 bei Wittenburg diskutiert. Wittenburg ist ein Grundzentrum mit rd. 6.400
Einwohnern, das sich neben seiner verkehrsgünstigen Lage an der Autobahn zwischen Hamburg und Berlin vor
allem durch seine Skihalle mit angegliedertem Hotel- und Gastronomiebereich auszeichnet. In diesem Umfeld
sollen unter dem Namen Wittenburg Village ergänzend unter anderem ein Feriendorf, ein Freizeitbad und ein
Outlet Center entstehen. Die Befürworter des Vorhabens versprechen sich davon eine erhebliche touristische
Aufwertung der Region, von der auch die Wittenburger Innenstadt profitieren soll. Kritische Stimmen verweisen
hingegen auf den aus raumordnerischer Sicht ungeeigneten Standort in einem Grundzentrum und sehen die
Funktion höherrangiger Zentraler Orte wie beispielsweise des Oberzentrums Schwerin oder des Mittelzentrums
Ludwigslust beeinträchtigt.
Das Thema Hersteller-Direktverkaufszentren wird Kommunen und Raumordnungsbehörden also voraussichtlich
auch in den kommenden Jahren beschäftigen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Outlet Center an geeigneten
Standorten durchaus geeignet sein können, die Attraktivität einer Stadt oder Region nachhaltig zu stärken. Auf-
gabe der Städte und Gemeinden, der Raumordnungsbehörden, der Kammern und Verbände sowie der Gutachter
wird es daher auch in Zukunft sein, Vorhaben auf diese geeigneten Standorte zu lenken, um Fehlentwicklungen
an ungeeigneten Standorten zu vermeiden. Die geographische Handelsforschung kann für diese Prozesse und
Diskussionen wichtige Forschungsergebnisse beisteuern: Untersuchungen zur Größe der Einzugsgebiete, zu
Kundenstrukturen und Ausgabeverhalten oder zu Wechselwirkungen zwischen Outlet Centern und benachbarten
Innenstädten bieten sich an.
Dipl.-Geogr. Mark Hädicke, Projektleiter bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Glashüttenweg
34, 23568 Lübeck
E-Mail: haedicke@cima.de
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Methodische Ansätze zur zielgruppengenauen Identifizierung von BID-Quartieren
Philipp GAREIS (Gießen)
Abstract
Das Instrument der Business Improvement Districts (BIDs) zur Revitalisierung von Innenstädten und Stadtteil-
quartieren ist in Deutschland bereits weit verbreitet. Die Vorteile sowie auch Nachteile dieser Form der PPP in
einem gesetzlichen Rahmen wurden in der Literatur sowie auch im internationalen Kontext bereits vielfach be-
leuchtet. Dem hingegen fehlt es an einer Vorgehensweise, die Errichtung und thematische Ausrichtung, und
somit auch einen zukünftigen Erfolg von BIDs, mit Hilfe eines einheitlichen methodischen Vorgehens in Innen-
städten und Stadtteilquartieren zu initiieren. Eine potenzielle Herangehensweise wird in diesem Artikel am Bei-
spiel der Stadt Lahr/Schwarzwald mit Hilfe einer quantitativen Befragung und Kartierung aufgezeigt. Mit Hilfe
einer Clusteranalyse wird kategorisiert, welche Zielgruppen es in der Stadt gibt und wie man diese mit hierzu
passenden BIDs besser ansprechen und an den Einkaufs- und Verweilstandort Innenstadt binden kann. Darauf
folgend werden den Zielgruppen räumlich passende BIDs zugeordnet, die zum einen den Einzelhandelsbestand
und zum anderen auch die bisherige Nutzung der Quartiere berücksichtigen. Abschließend erfolgt eine kritische
Einordnung der vorgestellten Methodik.
Einführung
Der Einzelhandel, insbesondere in Mittelzentren, befindet sich derzeit in einem enormen Spannungsfeld. Zum
einen sind hierbei die vergrößerten Verkaufsflächen bei gleichzeitig abnehmender Flächenproduktivität zu nen-
nen, die Filialisierung und das damit verbundene Verschwinden des inhabergeführten Einzelhandels, die Interna-
tionalisierung und dadurch verschärfte Konkurrenzsituation zwischen den Betrieben sowie das starke Wachstum
des E-Commerce (HEINRITZ/KLEIN/POPP 2003, S.37ff.; FAHLE/BURG 2014, S. 18ff.). Kleinere Mittelzentren sind
aufgrund der durch die Raumordnung eingeschränkten Handlungsfähigkeit deutlich stärker von diesen Trends
betroffen als große Mittel- bzw. Oberzentren. Dies zeigen auch die sinkenden Einzelhandelsmieten in Klein- und
Mittelstädten im Vergleich zu Großstädten (BEARING POINT 2015, S. 8). Die Situation in vielen Innenstädten ver-
schärft sich durch gut funktionierende, innenstadtnahe Standorte auf der „grünen Wiese“ weiter. Deshalb erfor-
dert es bedeutend größerer Anstrengungen, um einer Verödung der Innenstadt beziehungsweise einer schlei-
chenden Verschlechterung der Einzelhandels- und Versorgungssituation im zentralen Bereich der Stadt entge-
genzutreten als dies mit den bisherigen öffentlichen und privaten Mitteln möglich ist. Denn ausschließlich Städte,
welche die für Sie wichtigen Herausforderungen erkennen und aufarbeiten, können hieraus Maßnahmen ableiten
und umsetzen (SCHWAN 2015). Ein Instrument, welches den Gemeinden in Baden-Württemberg seit dem
01.01.2015 zur Verfügung steht, ist das Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative
(GQP) (BADEN-WÜRTTEMBERG 2014). Hiermit sind die landesrechtlichen Grundlagen zur Schaffung von Business
Improvement Districts (BIDs), welche bereits in sieben weiteren Bundesländern seit 2004 Verbreitung finden,
geschaffen worden (vgl. SCHOTE 2014, S.37). Bereits einige Untersuchungen zielten auf die Analyse der Effektivi-
tät bzw. der Entwicklung von BIDs in verschiedenen Untersuchungsgebieten in Deutschland ab (vgl. HENNEMUTH
2010; MOSSIG/BARTELT 2013; SCHOTE 2015). Bislang wurde hier die Evaluation von BIDs als zentraler For-
schungsbedarf zum Thema gesehen (vgl. Schote 2014, S. 37f.). Die Frage jedoch, wie man denn vorab ein BID
möglichst erfolgreich gestaltet und welche Methoden man hierzu benötigt, war bislang lediglich im Fokus einer
Untersuchung. BINGER und BÜTTNER (2008) zeigten Erfolgsfaktoren von BIDs auf. Hierzu zählten neben der
Homogenität der Eigentümerinteressen informelle Netzwerke, Visionen und Kompetenzen sowie Erwartungen die
an das BID gestellt werden. Ein wichtiger Punkt stellt hierbei die räumliche Abgrenzung des BID-Gebiets unter
dieser Prämisse dar. Ziel dieser Untersuchung ist es, bereits vor Einrichtung eines BIDs durch die Identifizierung
potenzieller Zielgruppen und Wünsche der Besucher mittels einer quantitativen Befragung Misserfolge auszu-
schließen oder zu minimieren. In Verbindung mit einer kartographischen Auswertung soll somit vorab untersucht
werden, welche Gebiete sich als Quartiere für bestimmte Einkäuferzielgruppen eignen. Inhalt der Untersuchung
ist es folgender Leitfrage nachzugehen:
Wie kann man in einer Stadt, in diesem Fall dem Mittelzentrum Lahr im Schwarzwald, Ziele und thema-
tische Abgrenzungen für potenzielle BID-Quartiere identifizieren?
Wie kann man BID-Quartiere mit Hilfe methodischer Bausteine voneinander abgrenzen?
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
32
Anhand eines Studienprojekts unter Mitwirkung von 21 Geographiestudenten der Justus-Liebig-Universität Gie-
ßen wurde im Sommer 2015 eine Bedarfsbefragung zum Einzelhandel an drei verschiedenen Standorten in Lahr
durchgeführt. Auf Grundlage dieser Befragung werden in diesem Artikel nun ein potentielles Vorgehen zur Identi-
fizierung unterschiedlicher BID-Quartiere und deren Positionierung innerhalb der Stadt vorgestellt.
Zunächst werden jedoch die neue Gesetzgebung des GQP sowie das methodische Vorgehen erläutert. Darauf
aufbauend folgen deskriptive Auswertungen sowie eine Clusteranalyse zur Identifizierung von Zielgruppen. Ab-
schließend werden anhand der kartographischen Auswertung thematisch genau abgegrenzte BID-Quartiere
vorgestellt und in einem Fazit, verbunden mit einem weiteren Forschungsausblick, die methodische Vorgehens-
weise kritisch diskutiert.
Gesetz zur Stärkung der Quartiersentwicklung durch Privatinitiative (GQP)
Nachdem bereits in Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Schleswig-Holstein und
im Saarland Gesetze und hiermit Voraussetzungen für BIDs verabschiedet wurden zog Baden-Württemberg am
01.01.2015 mit dem GQP nach. Ziel dieses Gesetzes ist die Schaffung eben jener Voraussetzungen für Business
und Urban Improvement District (BIDs & UIDs) im südwestlichen deutschen Bundesland (BADEN-WÜRTTEMBERG
2014).
Die BIDs oder UIDs sollen hierbei Aufwertungsbereiche sein, die durch die Eigentümer gestaltet und finanziert
werden. Im Zusammenhang mit städtebaulichen Zielen der Gemeinden sollen in den districts standortbezogene
Maßnahmen vollzogen werden, die die Entwicklung und Aufwertung dieser klar abgegrenzten Bereiche ermögli-
chen (vgl. §1 GQP). Diese müssen nicht ausschließlich im innerstädtischen Bereich liegen, sondern können auch
Gebiete für städtebaulich bedeutsame Bereiche oder Stadtteilzentren sein.
Unter standortbezogenen Maßnahmen werden im GQP Folgende aufgeführt (§2 Abs. 2 GQP):
Konzepte für die Entwicklung des Aufwertungsbereichs
Dienstleistungen
in Abstimmung mit den jeweiligen Berechtigten die Durchführung von Baumaßnahmen
Bewirtschaftung von Grundstücken
gemeinschaftliche Werbemaßnahmen
Organisation von Veranstaltungen
Maßnahmenvereinbarungen mit öffentlichen Stellen oder mit ansässigen Betrieben
All dies geschieht unter der Prämisse, dass mindestens 15 % der Eigentümer mit 15 % der Fläche des Aufwer-
tungsbereichs den Antrag unterzeichnen. Jedoch dürfen nicht von mindestens einem Drittel der Eigentümer mit
einem Drittel der Fläche Einwendungen gegen die Festlegungen des Antrags vorgetragen werden. Verläuft die
Antragsstellung erfolgreich und ohne genannten Wiederspruch muss ein fünfjähriges Maßnahmen- und Finanzie-
rungskonzept vorgelegt werden, welches unter gleichen Bedingungen verlängert werden kann. Um auf die Vortei-
le von BIDs zu sprechen zu kommen, dient folgende Abbildung 1.
Abbildung 1: Business Improvement District: Quartiersentwicklung durch Eigen(tümerInnen) - initiative
Quelle: Eigene Darstellung nach HANDELSKAMMER HAMBURG 2015
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
33
Zunächst entsteht eine Zahlungspflicht für alle Eigentümer und Geschäfte im Quartier abgesehen von Wohnge-
bäuden und Betrieben, denen kein positiver Effekt entstehen kann. Durch die aus dem Finanzierungskonzept
berechneten Beiträge, welche in der Höhe meist durch die Fläche bestimmt werden, tragen alle Unternehmen
und Eigentümer mit ihrer Finanzierung zu einer verlässlichen finanziellen Basis bei. Zusätzlich erfolgt eine finan-
zielle Unterstützung durch die Kommune. Hieraus entwickelt sich, durch das stabile finanzielle Grundgerüst, eine
hohe Professionalität. Sie bringen so, im Gegensatz zu Interessensgemeinschaften, oftmals messbare Erfolge
mit sich. Die Bildung eines oder mehrerer BIDs wäre ein potenzieller Rahmen zur Verbesserung der Einzelhan-
delssituation in Lahr, um die nun folgend vorgestellten Zielgruppen des Einzelhandels und der Stadt anzuspre-
chen und das Einkaufserlebnis in Lahr weiter zu verbessern.
Methodisches Vorgehen
Die im Rahmen dieser Untersuchung durchgeführte Befragung erfolgte zwischen dem 11. und 13. Juni 2015 an
drei verschiedenen Standorten in Lahr mittels eines Fragebogens in face-to-face Interviews. Hierbei wurden 847
Passanten befragt, wovon 336 Personen in der Innenstadt, 310 Personen am innenstadtnahen Shoppingcenter
„Arena“ und 201 Personen am verkehrsgünstig und etwa 2,5 Kilometer vom Innenstadtkern entfernt gelegenen
Fachmarktzentrum interviewt wurden. Mit Hilfe dieser „Streuung“ der Befragung sollten auch Passanten erfasst
werden, die gar nicht oder aber auch selten in der Lahrer Innenstadt einkaufen und bei einer räumlich auf die
Innenstadt begrenzten Befragung schwer hätten erfasst werden können. Die Auswahl der Befragten erfolgte nach
dem Quotenverfahren, sodass Aussagen über männliche und weibliche Passanten in Lahr sowie auch Aussagen
über verschiedene Altersstrukturen möglich sind. Zwar konnte die Geschlechtervorgabe aus dem Quotenplan
aufgrund der subjektiven Einschätzung der Interviewer nicht gänzliche erfüllt werden (60 % der Befragten waren
weiblich, hingegen wären 51 % die korrekte Zahl aus der Grundgesamtheit gewesen). Doch spiegeln sich die
Altersstrukturen bis auf wenige Prozentpunkte genau nach der Grundgesamtheit aller potenziellen Einkäufer in
Lahr wieder. Somit kann die Untersuchung in dieser Hinsicht als repräsentativ gewertet werden.
Ergebnisse der Befragung
Zunächst einmal werden deskriptive Statistiken vorgestellt, um einen Überblick über die Befragung und die abge-
fragten Elemente zu bekommen. Der Fragebogen gliederte sich folgendermaßen: Nachdem zunächst der Grund
der Befragung sowie die Zufriedenheit und Einkaufshäufigkeit in Lahr abgefragt wurden, folgte eine Frage zur
Einschätzung bestimmter Merkmale einer Innenstadt und der Zufriedenheit der Befragten hiermit in Lahr (vgl.
Abbildung 2). Der Wert 1 zeigt hierbei eine vollkommene Zufriedenheit bzw. Wichtigkeit an, der Wert 5 hingegen
eine völlige Unzufriedenheit bzw. Unwichtigkeit.
Abbildung 2: Gegenüberstellung Wichtigkeit und Zufriedenheit
Quelle: Eigene Erhebung
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Wichtigkeit / Zufriedenheit mit
einzelhandelsrelevanten Aspekten in Lahr
Mittelwert Wichtigkeit Mittelwert Zufriedenheit
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
34
Hier ist festzustellen, dass einige Aspekte in ihrer Wichtigkeit für die Befragten und deren Zufriedenheit überein-
stimmen wie bspw. die Auswahl an bekannten Einzelhändlern, die Beschilderung oder auch die Öffnungszeiten.
Andere Aspekte unterscheiden sich jedoch deutlich in den Erwartungen und der Zufriedenheit. Insbesondere die
Parkplatzsituation und die Sauberkeit in der Stadt scheinen große Diskrepanzen zwischen Wunsch und Realität
aufzuweisen. Die Auswahl an Fachgeschäften sowie fehlende Sitzmöglichkeiten sind ebenfalls im Vergleich zur
Wichtigkeit dieser Aspekte schlecht bewertet. Zufriedenheit und Wichtigkeit stimmen am ehesten noch bei der
Gastronomie und den Fahrradstellplätzen überein. Allgemein ist jedoch die Tendenz zu beobachten, dass die
befragten Personen in Lahr eher unzufrieden sind, auch mit der Versorgungs- und Einkaufsituation sowie der
Aufenthaltsqualität. Hier würde eine Einteilung der Befragten zu Zielgruppen des Einzelhandels sowie deren
anzahlmäßige Größe, Präferenzen und Kritik wäre jedoch ein erster Schritt, Aufgaben von BIDs, welche in Lahr
entstehen könnten, zu identifizieren. Um dies in Erfahrung zu bringen wird eine Clusteranalyse durchgeführt.
Clusteranalyse Einzelhandel
Die Clusteranalyse ist ein multivariates Analyseverfahren zur Gruppenbildung. Ziel ist es, ähnliche Objekte zu
homogenen Gruppen zusammenzufassen, was insbesondere bei Bürgerbefragungen zur zielgerechten Beant-
wortung von Fragestellungen nützlich ist (vgl. GUTFLEISCH 2008, S.1f.). Die Clusteranalyse dient somit der Erstel-
lung von zielgruppengenauen Handlungsfeldern, auf welche die potenziellen BIDs in Lahr ein Konzept zur Ver-
besserung der Einzelhandelssituation aufbauen könnten. Vorab muss jedoch eine Korrelationsanalyse durchge-
führt werden, um starke Korrelationen unter den potenziellen Strukturierungsvariablen und mögliche Zusammen-
hänge zwischen diesen sichtbar zu machen. Hierzu wurde eine Korrelationsmatrix erstellt. Tabelle 1 zeigt die
Korrelationsmatrix zu den Strukturierungsvariablen des Einzelhandels. Hierbei stellen Werte von -1 oder 1 einen
perfekten negativen bzw. positiven Zusammenhang dar. Werte von 0 weisen auf keinerlei Zusammenhang zwi-
schen den Variablen hin.
Tabelle 1: Korrelationsmatrix Einzelhandel
Korrelationsmatrix Einzelhandel
Strukturierungsvariable
Wichtigkeit
Angebot
Gastronomie
Wichtigkeit
Auswahl
bekannte
EH
Wichtigkeit
Auswahl Fach-
geschäfte
Wichtigkeit
Öffnungszeiten
Wichtigkeit Angebot Gastronomie
1
,174**
,125**
,200**
Wichtigkeit Auswahl bekannte EH
,174**
1
,091*
,214**
Wichtigkeit Auswahl Fachgeschäfte
,125**
,091*
1
,137**
Wichtigkeit Öffnungszeiten
,200**
,214**
,137**
1
**. Korrelation ist bei Niveau 0,01 signifikant (zweiseitig).
*. Korrelation ist bei Niveau 0,05 signifikant (zweiseitig).
Quelle: Eigene Berechnungen
Zunächst einmal ist festzustellen, dass es teils hochsignifikante Korrelationen zwischen den Variablen Wichtigkeit
Angebot an Gastronomie, Auswahl bekannte Einzelhändler und Fachgeschäfte sowie den Öffnungszeiten gibt.
Insbesondere ist hier die Korrelation zwischen Öffnungszeiten und Auswahl bekannte Einzelhändler und Gastro-
nomie hervorzuheben, da diese häufig mit einem Besuch in der Stadt verbunden sind (vgl. GORTAN ET AL. 2009,
S. 45). Jedoch ist keine so starke Korrelation zwischen den Aspekten vorhanden, dass ein Ausschluss einer
Strukturierungsvariablen zu rechtfertigen wäre. Laut BACKHAUS ET AL. (2013) ist dies ab Werten von >0,9 in Be-
tracht zu ziehen, da erst dann die Aussagekraft dieser Variablen redundant werden. Da die Auswertungen nach
verschiedenen soziodemographischen Merkmalen nicht das Ziel dieser Untersuchung war, wurden in diesem Fall
zur Identifikation homogener Gruppen einzelhandelsrelevante Strukturierungsvariablen genutzt. Hierzu zählen die
Einschätzungen zur Wichtigkeit der Auswahl an Fachgeschäften und bekannten Einzelhändlern, den Öffnungs-
zeiten sowie dem Angebot an Gastronomie in Lahr. Diese Variablen bieten die Grundlage der Clusteranalyse.
Zunächst wurde das Single-Linkage-Verfahren genutzt, um Ausreißer zu identifizieren. Nach Ausschluss dieser
erfolgte mit Hilfe der Methode quadrierte euklidische Distanz und dem Ward-Verfahren die Bestimmung der An-
zahl der Cluster nach dem Elbow-Prinzip. So ergab sich im Fall der Clusteranalyse für den Einzelhandel eine
Clusteranzahl von 4. Die Unterschiede zwischen den Clustern in den Strukturierungsvariablen werden in folgen-
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
35
der Tabelle dargestellt. Die schlechtesten Bewertungen zwischen den Clustern sind in Rot, die besten Bewertun-
gen in Grün hervorgehoben. Die Werte in den folgenden Tabellen reichen von 1 (= sehr wichtig) bis 5 (= völlig
unwichtig). Der Wert 3 bildet hier den mittleren Wert, welcher eine neutrale Wichtigkeit darstellt. So fällt auf, dass
das größte Cluster die Nummer 4 mit 327 zugeordneten Personen ist, das kleinste ist Cluster 2 mit 92 zugeord-
neten Personen.
Tabelle 2: Clustertabelle Einzelhandel
Gesamt
(n=730)
Cluster 1
(n=126)
Cluster 2
(n=92)
Cluster 3
(n=185)
Cluster 4
(n=327)
Strukturierungsvariable Wichtigkeit
Angebot Gastrono-
mie
2,27
3,93
1,90
1,72
2,04
Auswahl bekannte
EH
2,54
3,33
1,77
3,88
1,70
Auswahl Fachge-
schäfte
1,88
1,96
2,15
1,77
1,85
Öffnungszeiten
2,31
3,02
3,76
2,61
1,46
Quelle: Eigene Berechnung
Die Cluster zeichnen sich durch folgende Eigenheiten aus. In Cluster 1 sammelt sich die Gruppe, welcher eine
gute Auswahl an Fachgeschäften ausgesprochen wichtig erscheint. Gastronomie sowie auch bekannte Einzel-
händler und Öffnungszeiten sind eher unwichtig. Cluster 2 zeichnet sich durch die Fokussierung auf die Auswahl
bekannter Einzelhändler und dem Angebot an Gastronomie aus. Weniger wichtig sind die Auswahl an Fachge-
schäften und insbesondere die Öffnungszeiten. Cluster 3 ist gekennzeichnet durch die im Vergleich besonders
hervorgehobenen Aspekte der Auswahl an Fachgeschäften und der Gastronomie bei gleichzeitiger Unwichtigkeit
der bekannten Einzelhandelsbetriebe. Personen aus Cluster 4 sind die Generalisten unter den Einkäufern, da
hier alle Aspekte, insbesondere jedoch die Auswahl bekannter Einzelhändler und die Öffnungszeiten im Vergleich
wichtiger erscheinen. Um eine gezielte Verbesserung für die beschriebenen Cluster und somit die Zielgruppen
des Lahrer Einzelhandels zu erreichen, müssen die Ergebnisse mit soziodemographischen Angaben sowie der
Zufriedenheit einzelhandelsrelevanter Aspekte in Lahr, welche Teil der Befragung waren, kombiniert werden.
Hierzu sind weiterführende Ergebnisse in Tabelle 4 aufgeführt.
Tabelle 3: Ergebnisse Einzelhandelscluster
Cluster 1
Cluster 2
Cluster 3
Cluster 4
Prozent-
wert/
Mittelwert
An-
zahl
Prozent-
wert/
Mittelwert
An-
zahl
Prozent-
wert/
Mittelwert
An-
zahl
Prozent-
wert/
Mittelwert
An-
zahl
Personenanz-
ahl im Haus-
halt
1
18,3%
23
15,2%
14
18,9%
35
12,2%
40
2
42,1%
53
31,5%
29
42,2%
78
34,9%
114
3
14,3%
18
22,8%
21
14,6%
27
19,9%
65
4
14,3%
18
23,9%
22
13,5%
25
17,1%
56
mehr
als 4
11,9%
15
8,7%
8
11,4%
21
16,8%
55
Haushaltsnet-
to-einkommen
(monatlich)
unter
1000€
8,7%
11
10,9%
10
8,6%
16
9,2%
30
1000-
2000€
12,7%
6
10,9%
1
1,%
3
0,5%
67
2000-
3000€
21,4%
27
23,9%
22
16,8%
31
16,8%
55
3000-
4500€
12,7%
16
10,9%
10
17,3%
32
10,1%
33
mehr
als
4500€
7,1%
9
1,1%
1
5,4%
10
8,6%
28
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
36
keine
Anga-
be
381%
48
44,6%
41
36,2%
67
35,8%
117
Einzelhandels-
ausgaben
(montlich)
unter
100€
2,%
3
13,0%
12
4,3%
8
9,8%
32
100-
200€
7,9%
10
8,7%
8
10,3%
19
14,4%
47
200-
300€
16,7%
21
10,9%
10
13,0%
24
12,5%
41
300-
400€
18,3%
23
13,0%
12
14,1%
26
13,5%
44
400-
500€
15,1%
19
16,3%
15
15,1%
28
14,4%
47
mehr
als
500€
24,6%
31
26,1%
2
314
8
28,7%
94
keine
Anga-
be
15,9%
20
14,1%
13
11,4%
21
7,6%
25
Alter
49,55
126
41,50
92
45,74
185
39,17
327
Prozentanteil Einzel-
handelsausgaben in
Lahr
58,10
126
70,16
92
6426
185
61,14
327
Zufriedenheit Einzel-
handel Lahr
2,30
126
2,19
92
2,23
185
2,28
327
Zufriedenheit Angebot
Gastronomie
2,49
126
2,44
92
2,49
185
2,51
327
Zufriedenheit Atmo-
sphäre
2,19
126
2,19
92
2,24
185
2,29
327
Zufriedenheit Auswahl
bekannte EH
2,57
126
2,44
92
2,50
185
2,43
327
Zufriedenheit Auswahl
Fachgeschäfte
2,62
126
2,57
92
2,75
185
2,56
327
Zufriedenheit Beschil-
derung
2,32
126
2,24
92
2,41
185
2,43
327
Zufriedenheit Fahrrad-
stellplätze
2,59
126
2,61
92
2,88
185
2,96
327
Zufriedenheit Fußwege
2,32
126
2,34
92
2,12
185
2,25
327
Zufriedenheit Parkplät-
ze
2,91
126
2,85
92
2,87
185
3,09
327
Zufriedenheit Sauber-
keit
2,30
126
2,27
92
2,28
185
2,27
327
Zufriedenheit Sitzmög-
lichkeiten
2,75
126
2,86
92
2,72
185
2,94
327
Zufriedenheit Spielplät-
ze
3,03
126
2,67
92
3,09
185
3,10
327
Zufriedenheit Öffnungs-
zeiten
2,17
126
2,07
92
2,28
185
2,49
327
Quelle: Eigene Berechnung
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
37
Ungeachtet der Wertung sind die niedrigsten Werte blau und die höchsten Werte orange gekennzeichnet. Um die
Beschreibung möglichst kurz zu halten, wird im Folgenden nur auf besondere Ausreißer, positive wie negative,
eingegangen. Cluster 2 bspw. ist gekennzeichnet durch eine relativ hohe Anzahl an Mehrpersonenhaushalten,
während bei Cluster 3 Ein- und Zweipersonenhaushalte überwiegen. Vermehrt sind in Cluster 3 auch Personen
mit höherem Haushaltseinkommen vorzufinden. Das Durchschnittsalter in Cluster 4 mit unter 40 Jahren ist teil-
weise deutlich niedriger als bspw. Cluster 1 mit beinahe 50 Jahren. Cluster 1 ist auch die Personengruppe, die
den geringsten Anteil an Einzelhandelsausgaben in Lahr tätigt. Bei den Zufriedenheiten mit den Einzelhandels-
aspekten fällt auf, dass Cluster 4 mit relativ vielen Mehrpersonenhaushalten unzufriedener mit der Spielplatzsitu-
ation in Lahr ist, ebenso mit den Öffnungszeiten und Fahrradstellplätzen. Deutlich zufriedener mit allen Aspekten
zeigt sich Cluster 2, während Cluster 1 und 3 bei den meisten Aspekten mittlere Positionen bei der Zufriedenheit
einnehmen. Abschließend lassen sich die Cluster somit folgendermaßen klassifizieren:
Cluster 1: Unzufriedenerer, älterer Einkaufstyp, dem Geschäftsauswahl und ein rationaler Einkauf vor
Erlebnis und dem Verweilen in Lahr geht
Cluster 2: Jüngerer Einkaufstyp, vorwiegend aus Mehrpersonenhaushalten mit geringerem Einkommen,
der mit dem Lahrer Einzelhandel, insbesondere mit den bekannten Einzelhändlern zufrieden ist und
ungebundener von Öffnungszeiten einkauft
Cluster 3: Qualitätsbewusster Einkäufer mit hohem Einkommen und hohen Einzelhandelsausgaben,
dem Fachgeschäfte und Gastronomie deutlich wichtiger sind als dem Lahrer Durchschnitt
Cluster 4: Jüngste und größte Einkäufergruppe, die neben einer hohen Anzahl an
Mehrpersonenhaushalten besonderes Augenmerk auf Öffnungszeiten legt, zwar zufrieden mit dem
Lahrer Einzelhandel ist, aber die Stadt mit ihren Möglichkeiten eher kritisch betrachtet
Diese Einkaufstypen sind aus den Daten erhobenen identifiziert worden. Insbesondere sollte hier auf die größte
Gruppe, dem Cluster 4, mit einem relativ hohen Anteil an Mehrpersonenhaushalten eingegangen werden, welche
nach einer Verbesserung der Strukturen rund um den Einkauf verlangt (verbesserte Spielplätze, Parkmöglichkei-
ten, Sitzmöglichkeiten, etc.). Hier ist der Einzelhandel ebenso gefragt wie auch bei der Kundenbindung von Per-
sonen aus dem Cluster 1, welches noch deutliches Potenzial besitzt.
Abgrenzung potenzieller BIDs
Nachdem nun klarer ist, für welche Zielgruppen der Einzelhandel in Zusammenarbeit mit den Grundstücks- und
Hauseigentümern sowie der Stadt Lahr standortbezogene Maßnahmen durchsetzen könnte, müssen diese
durchaus verschiedenen Interessen der in den vier Clustern verorteten Einkäufergruppen auch räumlich abge-
grenzt werden. Hierzu wurde mit Hilfe einer Bestandsaufnahme der Lahrer Innenstadt, welche mit einem Geo-
graphischen Informationssystem digitalisiert wurde, die Unterteilung der Geschäfte in inhabergeführte Fachge-
schäfte (grün), Filialisten (orange), Gastronomie (blau), Wohnbebauung (grau) und Sonstige (gelb) vorgenom-
men. Ebenso wurde die Tiefgaragen und somit die zentralen Parkmöglichkeiten schraffiert dargestellt.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
38
Um den aktuellen Bestand sichtbar und passend
zur Zielgruppe aufgezeigte Cluster ausfindig zu
machen, dient die folgende Karte in Abbildung 3.
Außerdem wurde die Kategorie Wohngebäude
ergänzt. Dies ist notwendig, um eine zu hohe
Anzahl an Wohngebäuden in den BIDs und damit
verbundene Konflikte vorzeitig auszuschließen
(vgl. BINGER/BÜTTNER 2008; MOSSIG/BARTELT
2013). Die kartographische Darstellung zeigt
einen nicht gänzlich, und vor allem nicht in vier
Cluster zu unterteilenden, Aufbau der bisherigen
Einzelhandels- und Gastronomiestrukturen. Doch
lassen sich diverse Erkenntnisse anhand der
Abbildung 3 gewinnen. Als erklärender Hinweis
sei gegeben, dass sich die in der Bildmitte befin-
dende Marktstraße die Fußgängerzone und somit
die 1A-Lage der Lahrer Innenstadt bildet. Es ist
eine deutliche Ballung an Filialisten im südlichen
Teil der Innenstadt zwischen Marktplatz und Rat-
hausplatz zu erkennen. Eine höhere Dichte an
Fachgeschäften sowie auch an Gastronomie
findet sich im nördlichen Teil der Innenstadt, ins-
besondere zum nördlichen Ende der Marktstraße
und der westlichen Kaiserstraße. Somit lassen
sich zwei Bereiche kartographisch abgrenzen: Es
finden sich ein Bereich der Innenstadt, der eher potenzielle Einkäufer von Fachgeschäften (Cluster 1,3,4) und
Besucher der Lahrer Gastronomie anspricht (Cluster 2,3,4) und ein Bereich, der Kunden von Filialisten anspricht
(Cluster 2&4). Mit Hilfe dieser kartographischen und multivariaten Analysemethoden konnten somit die BIDs- 1
und 2 (grün und orange) identifiziert werden. Mit Hilfe der Instrumente der GQP und dem aus der Befragung
aufgezeigten Handlungsbedarf aus Sicht der Zielgruppen des Lahrer Einzelhandels könnten in den BID-Quartiere
Handlungsprioritäten und ein eigenständiges Profil in der Stadt erarbeitet werden. Eine finale räumliche Abgren-
zung könnte auf Basis der Befragung und der kartographischen Erfassung unter Mithilfe der lokalen Akteure nun
methodisch fundierter und unter Umständen mit einem niedrigeren Konfliktpotenzial durchgeführt werden. Somit
wäre auch eine Zuordnung des Überschneidungsbereichs der beiden BIDs möglich.
Kritische Diskussion und Forschungsbedarf
Die Identifizierung und Einteilung von BIDs mit Hilfe eines methodischen Ansatzes wurde in den vergangenen
Kapiteln bereits dargestellt. Schematisch ist dies in Abbildung 4 zu erkennen.
Abbildung 3: Karte Geschäftstypen und potenzielle Cluster
Kartengrundlage: STADT LAHR 2015; Entwurf: Eigene Dar-
stellung; Kartographie: DIEHL 2015
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
39
Befragung &
Kartierung
Clusteranalyse
Karthographische
Abgrenzung
BID-Identifzierung
Räumliche
Abgrenzung unter
Mithilfe der
Akteure
Nachdem nun vorgestellt wurde, wie am Beispiel
von Lahr thematische und räumliche Abgrenzun-
gen von BID-Quartieren funktionieren könnten,
werden nun auch die Schwierigkeiten dieses An-
satzes erläutert. Von der Initiierungsphase eines
BIDs hin zur Gründungsphase und Umsetzungs-
phase sind im Beispiel der Hamburger BIDs über
zwei Jahre vergangen (BINGER/BÜTTNER 2008).
Bei einer Implementierung des vorgestellten Vor-
gehens würden somit bis zur ersten Evaluierung
der Erfolge und Misserfolge weitere Jahre verge-
hen, in der der Erfolg der Methode nicht messbar
ist. Insbesondere das Zusammenspiel des Metho-
denmix aus Befragung und Kartierung, welcher
aufwendig und kostspielig und somit für einige
BID-Initiativen abschreckend sein könnte, stellt
hier ein großes Risiko dar. Trotz alledem müsste
die vorgeschlagene thematische und räumliche
Abgrenzung der BID-Quartiere zunächst erprobt
und nach gegebener Zeit evaluiert werden, um
das methodische Vorgehen auf Erfolg oder Miss-
erfolg und die Praktikabilität zu prüfen. Hier wäre
es von Vorteil, BIDs nach dem aufgezeigten me-
thodischen Vorgehen zu initiieren um auf eine
größere Fallzahl zu kommen und valide Daten zu
erhalten. Nur auf dieser Grundlage könnte ent-
schieden werden, ob ein methodisches Vorgehen
wie in diesem Artikel beschrieben, tatsächlich als
Vorbild dienen kann. Trotz allem lässt sich festhal-
ten, dass ein strukturiertes Vorgehen bei der Er-
stellung von BIDs den Vorteil einer deutlichen Vermeidung von Risiko durch Unwissenheit mit sich bringt. Die
Beratung, welche durch Unternehmensberater, Stadtplanungsbüros oder wie in diesem Fall aus der Forschung
kommen könnte, kann das Risiko einer Fehlplanung von BIDs beziehungsweise die Unsicherheit bei einer Ent-
scheidungsfindung minimieren. Bestehende Institutionen wie in diesem Fall die Lahrer Werbegemeinschaft sowie
die Grundstücks-, Immobilieneigentümer und die nicht organisierten Einzelhändler sollten ebenso in die BID-
Identifikationsphase mit eingeschlossen werden um in einem finalen Schritt die endgültige Festlegung der BID-
Grenzen festzulegen. Auch bei einer unklaren Lage in Bezug auf Zielgruppen der BIDs oder einer zu starken
Durchmischung der Stadt mit Wohnbebauung, welche sich negativ auf den Erfolg von BID-Maßnahmen auswir-
ken kann, wäre mit Hilfe dieses methodischen Vorgehens zumindest ein Weg der Identifikation von Schwierigkei-
ten bei der Implementierungsphase von BIDs gegeben. Kostspielige Fehlschläge könnten somit den in den BIDs
ansässigen Immobilieneigentümern, Einzelhändlern sowie auch den Bewohnern in Zukunft erspart bleiben.
Ausblick
Mit Hilfe der quantitativen Befragung und der clusteranalytischen Auswertung konnten die Zielgruppen des Lahrer
Einzelhandels identifiziert werden. Die hier ausgemachten vier Cluster bildeten unterschiedlich große Einkäufer-
gruppen ab, welche sich in den Einschätzungen der Wichtigkeit zu Gastronomie, Öffnungszeiten, der Fachge-
schäfte sowie der bekannten Einzelhändler teilweise deutlich unterschieden. Diese Unterschiede konnten mit
Hilfe weiterer abgefragter Variablen konkretisiert und somit Kurzklassifizierungen zu den Clustern erstellt werden.
Um diesen Gruppen ein möglichst attraktives und auf deren Wünsche zugeschnittenes Einzelhandelsangebot
und -erlebnis zu liefern, konnten mit der Kartierung der Innenstadt zwei potenzielle BID-Quartiere für die Ziel-
gruppen identifiziert werden. Um Konflikte möglichst niedrig zu halten, wurde in der kartographischen Darstellung
die Anzahl der Wohnbebauung in den Quartieren minimiert. Die finale räumliche Abgrenzung muss jedoch mit
Hilfe der Immobilieneigentümer und Einzelhändler, welche im Fall von Lahr bereits informell organisiert sind,
erfolgen. Durch diesen methodischen Ansatzes könnten potenzielle Konflikte vermieden und Ziele der BIDs kon-
kretisiert und zielgruppengenau durchgeführt werden. Eine praktische Erprobung der Methodik und eine Wir-
Abb. 4: BID-Identifizierungsablauf
Quelle: Eigene Darstellung
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
40
kungsevaluation wären die nächsten Schritte, um den doch hohen Aufwand mit dem in dieser Untersuchung
erkennbaren Nutzen in Relation zu setzen.
Literatur
BACKHAUS, K., ERICHSON, B., PLINKE, W. & WEIBER, R. (2013): Multivariate Analysemethoden: Eine
anwendungsorientierte Einführung (7. Auflage).Heidelberg: Springer-Verlag.
BADEN-WÜRTTEMBERG (2014): https://www.badenwuerttemberg.de/de/service/presse/pressemitteilung/pid/gesetz-
zur-staerkung-der-quartiersentwicklung-durch-privatinitiative-beschlossen/ (Stand: 08.09.2015).
BEARING POINT (2015): Strukturwandel im deutschen Einzelhandel - Warum gerade Klein- und Mittelstädte von
den Folgen des Strukturwandels im Einzelhandel besonders betroffen sind. In: Red Paper | Retail &
Consumer No. 8, BearingPoint & IIHD | Institut, 2015.
BINGER, S., BÜTTNER, F. (2008): Erfolgsfaktoren bei der Gründung und Umsetzung von BIDs Hamburger Erfa
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M.Sc. Philipp Gareis, Institut für Geographie, Justus-Liebig-Universität Gießen, Senckenbergstraße 1,
35390 Gießen
E-Mail: Philipp.Gareis@geogr.uni-giessen.de
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
41
Bedeutung der Einzelhandelssteuerung für die Erhaltung und Entwicklung von
Zentren Eine Untersuchung und Diskussion der Einzelhandelssteuerung vor dem
Hintergrund der aktuellen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung am Beispiel der
Freien und Hansestadt Hamburg
Franziska DEDEKIND (Hamburg)
Hintergrund
Zwischen Zentren und Einzelhandel besteht eine seit Jahrhunderten gewachsene symbiotische Beziehung, die
als Merkmal europäischer Städte gilt. Während Zentren dem Einzelhandel einen Interaktionsraum mit hohem
Erreichbarkeits- und Kopplungspotenzial bieten, profitieren sie wiederum von der Attraktivität und Frequenz, die
vom Einzelhandel ausgeht (vgl. TEMMEN, 2012: 43). Diese Synergien haben sich jedoch durch verschiedene
Entwicklungen der Einzelhandelsbranche verändert. Durch Tendenzen, wie veränderte Verkaufsflächenansprü-
che, erhöhte Mobilitätsbereitschaft der Kunden und zunehmende Bedeutung des E-Commerce, wirken auf die
Einzelhandelsentwicklung zunehmend raumüberwindende Faktoren. Entsprechend verändern sich die Standort-
politik und die räumliche Einzelhandelsstruktur in den Städten. Dass der Einzelhandel nicht mehr ausschließlich
auf die Zentren als Verkaufsraum angewiesen ist, wirkt sich auf die Funktionsfähigkeit der Zentren aus (vgl.
REINK, 2014: 16f.). Aus diesem Grund ist ein städtisches Korrektiv zum Schutz der Zentren- und Versorgungs-
struktur erforderlich.
Ziel der staatlichen Regulierung ist es, Zentren als Schwerpunkträume der Stadtentwicklung zu erhalten und zu
entwickeln, da sie als Schlüsselfaktor für verschiedene raumordnerische und städtebauliche Leitvorstellungen
gelten. So dienen Zentrensysteme als Grundlage für eine ausgewogene und funktionsfähige Versorgungsstruk-
tur, die maßgeblich für die Herstellung der sich aus der staatlichen Daseinsvorsorge ableitenden gleichwertigen
Lebensverhältnisse ist. Mit dieser wird dem Grundbedürfnis der Bevölkerung entsprochen, sich am Wohn- und
Arbeitsort fußläufig versorgen zu können. Angesichts des demografischen Wandels und dem damit einhergehen-
den eingeschränkten Mobilitätsverhalten sich vergrößernder älter werdender Bevölkerungsgruppen erhält die
planerische Leitvorstellung zusätzlich Bedeutung (vgl. WEERS-HERMANNS, 2007: 35). Darüber hinaus sind Zen-
tren prägendes Element für das Leitbild der europäischen Stadt und tragen durch ihre Nutzungsmischung einer
nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung, womit sich ebenfalls ihr planerischer Schutzstatus begründen lässt.
Indem es der Einzelhandel durch seine raumwirksamen Eigenschaften vermag, die über- und innergemeindlichen
Zentren- und Versorgungsstrukturen zu beeinträchtigen, wird ihm ein städtebaulich-funktionales Steuerungser-
fordernis zugesprochen (vgl. ROJAHN, 2013: 92). Um diesem zu entsprechen, sieht das System der deutschen
Raumplanung verschiedene Instrumente vor, die auf den verschiedenen Planungsebenen zum Einsatz kommen.
Auf Ebene der Landesplanung spielt hier insbesondere das Zentrale-Orte-Konzept eine Rolle, welches als
Grundlage der raumverträglichen Steuerung großflächiger Einzelhandelsansiedlungen dient. Verankert wird dies
in Raumordnungsplänen durch die Festlegung von Zielen der Raumordnung. Die konkrete Steuerung des Einzel-
handels obliegt der gemeindlichen Ebene. Zentrales Instrument sind die im BauGB und der BauNVO verankerten
Bauleitpläne. Mit dem Flächennutzungsplan und Bebauungsplänen wird es den Gemeinden durch die Auswei-
sung von Baugebietstypen ermöglicht, die Ansiedlung von Einzelhandel gemäß ihren städtebaulichen Leitvorstel-
lungen unter Beachtung der Ziele der Raumordnung darzustellen bzw. festzulegen. Im Mittelpunkt der gemeindli-
chen Einzelhandelssteuerung stehen die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche. Mit ergän-
zenden Instrumenten, wie z.B. den Feinsteuerungsmöglichkeiten, dem Bebauungsplan zur Sicherung zentraler
Versorgungsbereiche oder städtebaulichen Verträgen, verfügen die Gemeinden über ein differenziertes formelles
Steuerungsinstrumentarium (vgl. KUSCHNERUS, 2007: 97ff.). „Dies ist Ausdruck einer Stadtentwicklungspolitik, die
in der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche eine entscheidende Voraussetzung für die ver-
brauchernahe Versorgung der Bevölkerung, nämlich an einem Ort (in einem zentralen Versorgungsbereich), und
die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden und damit für deren Lebensfähigkeit sieht, auch im Interesse
der Urbanität der Städte und Gemeinden (SÖFKER, 2012: 205).
Neben den bauplanungsrechtlichen Instrumenten haben sich Zentren- und Einzelhandelskonzepte als Steue-
rungsinstrument in der Planungspraxis etabliert. Einzelhandelskonzepte entfalten angesichts der Einzelhandels-
entwicklungen und deren raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen insofern Steuerungswirkung, als
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
42
sie die räumlichen Grundzüge der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sowohl im Hinblick auf bestehende als
auch auf zu entwickelnde Zentren auf gesamtstädtischer Ebene festlegen (vgl. BUNZEL ET AL., 2009: 183ff.). Die
den Konzepten zugrunde liegende gesamtstädtische Betrachtungsweise trägt der Raumwirksamkeit von Einzel-
handelsansiedlungen Rechnung und ermöglicht dadurch eine aktive und umfassende räumliche Steuerung, die
planungsrechtlich mit den formellen Instrumenten abgesichert wird. „Besaßen städtische Einzelhandelskonzepte
noch Ende der 1990er-Jahre in der kommunalen Praxis einen eher geringen Stellenwert, so hat sich die Situation
inzwischen deutlich gewandelt (JUNKER; KÜHN, 2006: 85). Nach dem Deutschen Institut für Urbanistik liegen in
rund drei Viertel aller deutschen Städte und Gemeinden Einzelhandelskonzepte vor (vgl. DIFU, 2014: 58).
Angesichts dessen ist es erstaunlich, dass die Freie und Hansestadt Hamburg als Stadtstaat und gleichzeitig
zweitgrößte, polyzentrisch geprägte Stadt Deutschlands bisher keine gesamtstädtische Einzelhandels- und Zen-
trensteuerung verfolgt hat. Insbesondere analytisch-konzeptionelle Elemente, wie herkömmliche Einzelhandels-
konzepte, scheinen bisher in der Stadt einen geringeren Stellenwert zugesprochen bekommen zu haben als es in
vielen anderen Städten der Fall ist. Zwar besteht auf Landesebene seit den 70er Jahren ein Zentrenkonzept, das
zuletzt in den 90er Jahren im Rahmen der Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans fortgeschrieben
wurde. Auf Bezirksebene haben drei Bezirke Einzelhandelskonzepte erstellen lassen, die anderen vier Bezirke
haben den Einzelhandel jedoch bisher ausschließlich mit den Mitteln der Bauleitplanung gesteuert. Auch im Ver-
gleich zu dem Berliner Steuerungsinstrumentarium zeigt sich das Instrumentarium der Stadt Hamburg deutlich
schmaler und älter. In Hamburg sind den Expertenaussagen zufolge jedoch keine größeren, wenn nicht sogar
geringere Fehlentwicklungen als in vielen anderen Städten zu verzeichnen. Erst die verschärfte Rechtsprechung
zu der Einzelhandelssteuerung hat die Stadt dazu veranlasst, das Steuerungsinstrumentarium zu überarbeiten.
Abbildung 1: Räumliches Standortsystem des Zentrenkonzepts der Stadt Hamburg
Quelle: BSU (Hrsg.) (2014): Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel. Ziele und Ansiedlungsgrundsätze. Ham-
burg: ohne Verlag, S. 10f
Forschungsinteresse, Zielsetzung und Methodik
Die gegenwärtige Überarbeitungsphase des Einzelhandelssteuerungsinstrumentariums der Stadt Hamburg bietet
insofern Forschungspotenzial, als sie der Stadt ermöglicht, ihre Steuerung sowohl inhaltlich als auch methodisch
zu überdenken und unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Einzelhandelsentwicklungen zeitgemäß zu definie-
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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ren. Die Prozessdynamik gibt demnach Anlass dazu, den Steuerungscharakter des bisherigen Instrumentariums
der Stadt Hamburg grundlegend zu analysieren und dies in Relation zu der geplanten Überarbeitung vor dem
Hintergrund aktueller Zentren- und Einzelhandelsentwicklungen zu setzen. Folgender übergeordneter For-
schungsfrage wird in der Masterthesis nachgegangen, deren Beantwortung sich mithilfe mehrerer strukturieren-
der Unterfragen angenähert wird:
„Vor welchen Herausforderungen steht die aktuelle Zentren- und Einzelhandelsentwicklung und welchen
Maßes und welcher Art von Steuerung bedarf es am Beispiel der Freien und Hansestadt Hamburg?“
Das Forschungsinteresse gilt damit sowohl der aktuellen Einzelhandelsentwicklung und ihrem Einfluss auf die
Zentren als auch der daraus resultierenden Bedeutung der Einzelhandelssteuerung für die Erhaltung und Ent-
wicklung von Zentren und wird anhand der Stadt Hamburg konkretisiert und vertieft betrachtet. Es umfasst den
gesamten Prozess der Einzelhandelssteuerung von dem Erfordernis, der Zielsetzung und Beschreibung der
Instrumente auf theoretischer Ebene bis hin zur praktischen Anwendung der Instrumente am Beispiel der Stadt
Hamburg. Demzufolge liegt der analytische Schwerpunkt der Masterarbeit auf allen relevanten Instrumenten,
Instanzen und Abstimmungsprozessen des bisherigen Steuerungsinstrumentariums der Stadt Hamburg. Die
Analyse setzt sich zum Ziel, prozessuale und kompetenzbezogene Steuerungspotenziale und -defizite aufzuzei-
gen und diese für das künftige Instrumentarium nutzbar zu machen. Auf Basis von Experteninterviews mit bzw.
schriftlichen Befragungen von 26 Experten aus Verwaltung und Politik auf Landes- und Bezirksebene, Kammer,
Einzelhandel und Gutachterwesen werden sowohl die bisherigen Instrumente und Prozesse der Hamburger Ein-
zelhandelssteuerung analysiert und evaluiert als auch die geplante Überarbeitung des Instrumentariums mit
ebendiesen Analyseergebnissen in Relation gesetzt. Die für die Arbeit gewählte methodische Herangehensweise
ist somit deduktiver und qualitativer Art.
Untersuchungsaufbau und -kriterien
Als Grundlage für die Untersuchung wird zunächst der Kontext der Hamburger Einzelhandelssteuerung bezüglich
der Verwaltungs-, der Stadt-, der Zentren- und Einzelhandelsstruktur untersucht. Ferner werden das Steuerungs-
verständnis der Stadt erörtert und die Steuerungsinstrumente vorgestellt. Als Exkurs wird das Steuerungsinstru-
mentarium des ebenfalls polyzentrisch strukturierten Stadtstaates Berlin herangezogen, um nicht nur Besonder-
heiten der stadtstaatlichen Rahmenbedingungen, sondern dadurch auch stadtspezifische Besonderheiten der
Hamburger Einzelhandelssteuerung herausstellen zu können. Darauf aufbauend werden die einzelnen Instru-
mente des bisherigen Hamburger Steuerungsinstrumentariums sowohl auf Landes- als auch auf Bezirksebene
analysiert und bezugnehmend auf die Expertenaussagen in ihrer Bedeutung für die Einzelhandelssteuerung
eingeordnet. Die erzielten Erkenntnisse werden in einem weiteren Schritt anhand ausgewählter Kriterien und
entwickelter Hypothesen instrumentenübergreifend diskutiert, die der Annahme Rechnung tragen, dass das In-
strumentarium nicht losgelöst von seinem räumlichen und organisatorischen Kontext betrachtet werden kann, da
es mit diesem in enger Wechselwirkung steht.
Dazu werden in Anlehnung an die Verwaltungswissenschaften die Kriterien Steuerbarkeit, Steuerungsfähigkeit
und Steuerungsprozess auf die Hamburger Einzelhandelssteuerung projiziert (vgl. BOGUMIL; JANN, 2009: 354f.).
In der Verwaltungswissenschaft werden mit der Steuerung „[...] all jene Versuche des politisch-administrativen
Systems bezeichnet, die gesellschaftliche Umwelt konzeptionell, d.h. zielgerichtet zu gestalten“ (BOGUMIL; JANN,
2009: 354). So kann Steuerung in diesem Kontext als zielgerichtete Einflussnahme des politisch-administrativen
Systems auf die Einzelhandelsansiedlungen im Rahmen der Gesetze verstanden werden, um die Zentren ent-
sprechend der raumordnerischen und städtebaulichen Leitvorstellungen gestalten zu können. Ausgehend davon
werden folgende Untersuchungskriterien festgelegt, deren Verhältnis zueinander der Abbildung 2 zu entnehmen
ist:
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 2: Untersuchungskriterien und systematik
Quelle: Eigene Darstellung
Steuerbarkeit
Der Einzelhandel entspricht dem Steuerungsobjekt. Er reagiert auf die Einflussnahme des politisch-
administrativen Systems, deren Wirksamkeit wiederum von seinen Eigenschaften abhängig ist. So stellt sich die
Frage nach der Steuerbarkeit des Einzelhandels. Diese stellt primär sowohl auf die übergeordneten Zentren- und
Einzelhandelsentwicklungstendenzen als auch auf die spezifischen Stadt-, Zentren- und Einzelhandelsstrukturen
und das daraus resultierende Steuerungserfordernis ab. Inwieweit ist der Einzelhandel steuerbar, um die Zentren
zu erhalten und zu entwickeln? Inwiefern hat sich die Steuerbarkeit durch die aktuellen Einzelhandelsentwicklun-
gen verändert? Wie wirken sich die Hamburg spezifischen Rahmenbedingungen auf die Steuerbarkeit aus? Die-
se und weitere Fragen werden unter dem Kriterium der Steuerbarkeit betrachtet.
Steuerungsfähigkeit
Die Politik und die Verwaltung sind für die Steuerung verantwortlich und entsprechen dem Steuerungssubjekt.
Die Steuerungsfähigkeit leitet sich folglich aus dem politisch-administrativen System ab, das für die Konzeption
und Anwendung der Steuerungsinstrumente zuständig ist. Die Steuerungsfähigkeit stellt primär auf die Hamburg
spezifischen Strukturen der Verwaltung und Politik ab. Von welchen Instanzen in welcher Funktion wird die Ein-
flussnahme vollzogen? Inwieweit und in welcher Art wird dabei von Arbeitsteilungen Gebrauch gemacht? Über
welche Voraussetzungen und Kompetenzen verfügt das politisch-administrative System, um die Zentrenentwick-
lung entsprechend zu gestalten? Haben sich diese verändert? Diesen und weiteren Fragen wird unter dem Krite-
rium der Steuerungsfähigkeit nachgegangen.
Steuerungsprozess
Der Prozess der Steuerung vollzieht sich zwischen dem Steuerungssubjekt, der Politik und Verwaltung, und dem
Steuerungsobjekt, dem Einzelhandel. Aus der Überlagerung der Steuerungsfähigkeit und Steuerbarkeit ergibt
sich eine Art Aktionsraum, in welchem Steuerungsinstrumente auf Seiten des Steuerungssubjekts konzeptioniert
und auf Seiten des Steuerungsobjekts Anwendung finden. Steuerungsinstrumente dienen der Systematisierung
von Einwirkungsmöglichkeiten des politisch-administrativen Systems auf private oder öffentliche Akteure und
zielen auf die Veränderung entscheidungsrelevanter Faktoren, indem sie Einfluss auf die Handlungsalternativen
nehmen (vgl. BOGUMIL; JANN, 2009: 355). Um die Einflussmöglichkeiten auf den Einzelhandel unter Berücksichti-
gung der Steuerbarkeit und der Steuerungsfähigkeit zu systematisieren, bedient sich das politisch-administrative
System unterschiedlicher Instrumente, die den Steuerungsprozess definieren. Die Frage der Systematisierung
der Steuerung stellt somit auf die Hamburgischen Steuerungsinstrumente ab. Wie setzt sich das Instrumentarium
der Einzelhandelssteuerung zusammen? Wie vollzieht sich die Steuerung? In welchem Verhältnis stehen Steue-
rungsanspruch und -wirkung? Inwieweit sind diese sowohl durch die Steuerungsfähigkeit als auch durch die
Steuerbarkeit geprägt? Diese und weitere Fragen finden unter dem Kriterium des Steuerungsprozesses Berück-
sichtigung.
Auf Grundlage der mithilfe der Kriterien gewonnenen Erkenntnisse wird schließlich untersucht, wie und mit wel-
cher Intention die Stadt Hamburg die Instrumente zukünftig einsetzen wird und wie dies vor dem Hintergrund der
Untersuchungsergebnisse des bisherigen Instrumentariums und der aktuellen Zentren- und Einzelhandelsent-
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
45
wicklung zu bewerten ist. Abschließend werden auf Basis der Ergebnisse ausgewählte Handlungsempfehlungen
differenziert nach Bundes-, Landes- und Bezirksebene formuliert.
Ergebnisse
Die Analyse des Instrumentariums zur Steuerung des Einzelhandels der Stadt Hamburg findet Erklärungsansät-
ze, aus welchem Grund die Freie und Hansestadt Hamburg als zweitgrößte Stadt Deutschlands bisher über kein
gesamtstädtisches bzw. flächendeckendes Einzelhandelskonzept verfügt hat. Die Gründe dafür sind vielseitig
und können in diesem Artikel nur grob skizziert werden. Sie liegen sowohl in der Verwaltungs- als auch in der
Zentren- und Einzelhandelsstruktur der Stadt begründet.
So ist festzustellen, dass die Steuerbarkeit des Einzelhandels in der Stadt Hamburg u.a. durch die gewachsene
und robuste polyzentrale Zentrenstruktur, die vergleichsweise geringe interkommunale Konkurrenz und die nicht
miteinander im Wettbewerb stehenden Bezirke begünstigt wird, aber die Steuerungsnotwendigkeit dennoch -
nicht zuletzt aufgrund übergeordneter Entwicklungstendenzen wie dem E-Commerce - gegeben ist. Gleichzeitig
ist sie von der Landes- und der Bezirksebene unterschiedlich bewertet worden. Während die Bezirke bereits seit
längerem Einzelhandelskonzepte bzw. die Überarbeitung des gesamtstädtischen Zentrenkonzepts für eine effizi-
ente Einzelhandelssteuerung gefordert haben, ist dies auf Landesebene lange Zeit nicht prioritär forciert worden.
Aufgrund der stadt(staat)spezifischen Kompetenzverteilung haben bisher lediglich drei Bezirke unabhängig von-
einander Einzelhandelskonzepte erstellen lassen. Zwei weitere Bezirke haben sich mit Sammel-
Bebauungsplänen beholfen. Demzufolge hat es in Hamburg bisher keine einheitliche gesamtstädtische Steue-
rungssystematik gegeben. Aufgrund der die Steuerbarkeit begünstigenden Faktoren konnten nach Aussagen der
Experten Einzelhandelsansiedlungen dennoch weitestgehend gemäß dem Zentrenkonzept kanalisiert werden.
Maßgeblich dazu beigetragen hat der auf Landesebene eingerichtete vorhabenbezogen tagende Arbeitskreis
Zentren, in welchem großflächige Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Kongruenz mit dem Zentrenkonzept
beurteilt wurden. Einzelfallbezogene Aushandlungsprozesse innerhalb des interbehördlichen Gremiums haben
dem Zentrenkonzept nach Aussage der befragten Experten i.d.R. Rechnung getragen. Dennoch mangelt es
dieser Steuerungsform sowohl an Transparenz für die Vorhabenträger und die Öffentlichkeit als auch zum Teil an
Verbindlichkeit hinsichtlich der Unterrichtung der zuständigen Instanzen und der rechtssicheren Umsetzung der
vom Arbeitskreis ausgesprochenen Empfehlungen. Während ein Großteil der deutschen Städte ausgehend von
einer einzelfallbezogenen und reagierenden hin zu einer umfassenden und proaktiven Einzelhandelssteuerung
mithilfe von Einzelhandelskonzepten gestrebt hat, lässt sich die bisherige Hamburger Einzelhandelssteuerung als
einzelfallbezogen, reaktiv und intransparent charakterisieren.
Ein Urteil des OVG Hamburg vom 31.10.2012 hat die Stadt dazu veranlasst, das Steuerungsinstrumentarium zu
überarbeiten und rechtssicher zu gestalten (vgl. OVG HAMBURG, Urteil vom 31.10.2012 2 E 7.11.N.). Es hat
sich gezeigt, dass die Intention der Überarbeitung über den formellen Anspruch, das Instrumentarium zu aktuali-
sieren und rechtssicher zu überarbeiten, hinausgeht. So soll das Instrumentarium künftig zum einen hinsichtlich
der klassischen Einzelhandelssteuerung und zum anderen hinsichtlich der integrativen Zentrenentwicklung diffe-
renziert werden, wie es die Abbildung 3 zeigt.
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Abbildung 3: Verhältnis der fortgeschriebenen bzw. neuen Instrumente zueinander
Quelle: Eigene Darstellung.
Die Einzelhandelssteuerung soll künftig durch die bereits auf Landesebene fortgeschriebenen Leitlinien und die
sich derzeit in Erstellung befindlichen Nahversorgungskonzepte der Bezirke umgesetzt werden. Dem in der Ana-
lyse herausgestellten Defizit der Intransparenz und Unverbindlichkeit wird durch die fortgeschriebenen Leitlinien
und die neuen Nahversorgungskonzepte entsprochen werden, indem diese eine transparente und verbindliche
Grundlage für Vorhabenträger von Einzelhandelsansiedlungen bieten. Zudem stellen sie für die behördlichen
Planungsträger und Bauprüfabteilungen eine verlässliche Argumentationsgrundlage dar, auf deren Basis eine
rechtssichere Steuerung durch die Mittel der Bebauungsplanung erfolgen kann. So wird der Schritt von einer
projekt- und einzelfallbezogenen zu einer gesamtstädtischen und konzeptionellen Steuerung gemacht.
Dem Anspruch der integrativen Zentrenentwicklung wird mit dem Zentrenkonzept entsprochen, das auf Landes-
ebene als integratives Stadtentwicklungskonzept fortgeschrieben wird und die Qualifizierung der einzelnen Zen-
tren forcieren soll. Es fungiert damit nicht mehr als Einzelhandelssteuerungsinstrument, ist mit den entsprechen-
den Instrumenten jedoch unmittelbar verzahnt. Die Idee, das Zentrenkonzept von der Leitfunktion des Einzelhan-
dels zu lösen und alle zentrenrelevanten Nutzungen gleichberechtigt zu betrachten, stellt einen innovativen in-
strumentellen Ansatz dar. Dieser trägt den Herausforderungen der aktuellen Zentrenentwicklung insofern Rech-
nung, als sich der Einzelhandel in seiner Rolle für die Zentren verändert hat. Um Zentren nicht nur als Versor-
gungsstandorte zu deklarieren, sondern darüber hinaus als Erlebnisstandorte zu profilieren, bedarf es nicht nur
der singulären Betrachtung des Einzelhandels, sondern einer integrativen Betrachtung aller zentrenrelevanten
Nutzungen. Zwar hat das bisherige Zentrenkonzept bereits auf ergänzende Nutzungen, wie Dienstleistungen und
Verwaltungen, abgestellt, es fußte jedoch schwerpunktmäßig auf Einzelhandelserhebungen und -prognosen.
Fazit und Ausblick
Die Arbeit kommt zu dem Schluss, dass die Stadt Hamburg mit der künftigen Ausrichtung des Instrumentariums
insgesamt sowohl der kurz- bis mittelfristigen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung als auch der langfristigen
und nutzungsübergreifenden Perspektivenentwicklung der Zentren entsprechen wird. Die große Herausforderung
besteht in der instrumentellen Umsetzung und in der Abstimmung der behördlichen Verwaltungsebenen und
weiterer einzubeziehender Akteursgruppen. Um die gewonnenen Erkenntnisse für die Überarbeitung des Steue-
rungsinstrumentariums der Stadt Hamburg nutzbar zu machen, werden Handlungsempfehlungen formuliert, die
entsprechend ihren Fokus auf Kommunikations-, Abstimmungs- und Koordinierungsprozesse setzen. Mit dem
geplanten künftigen Instrumentarium wird die Stadt Hamburg nicht nur ihre Steuerungsdefizite beheben, sondern
zudem den künftigen Herausforderungen der Zentrenentwicklung zwar auf eine stadtspezifische, aber möglich-
erweise wegweisende und nachhaltige Art und Weise begegnen. Ob sie dies auch in der praktischen Umsetzung
vermag, bleibt abzuwarten.
Insgesamt lässt sich im Hinblick auf das Forschungsinteresse festhalten, dass die Einzelhandelssteuerung nach
wie vor einen wesentlichen Beitrag für die Erhaltung und Entwicklung von Zentren leistet. Um Zentren nicht nur
als funktionsfähige Versorgungsstandorte, sondern auch als attraktive Stadträume zu erhalten und entwickeln,
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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und auf raumüberwindende Einzelhandelsentwicklungen reagieren zu können, bedarf die Steuerung jedoch mehr
denn je der Einbettung in einen integrativen instrumentellen Kontext. Da das Forschungsinteresse der Masterar-
beit der Bedeutung der Einzelhandelssteuerung für die Zentrenentwicklung am Beispiel der Stadt Hamburg gilt,
beschränkt sich die Betrachtung auf die Instrumente der Einzelhandelssteuerung. Um diese in einen größeren
instrumentellen Kontext der Zentrenentwicklung einzubetten, ist es denkbar, weitere Instrumente, wie zum Bei-
spiel die Städtebauförderung oder Business Improvement Districts, hinsichtlich ihres Beitrags zur Zentrenentwick-
lung zu untersuchen und mit dem der Einzelhandelssteuerung in Relation zu setzen.
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(Hrsg.): Handbuch Einzelhandel. Bonn: vhw Verlag, S. 195-212.
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Einzelhandel. Bonn: vhw Verlag, S. 42-59.
WEERS-HERMANNS, T. F. (2007): Planerische Steuerung des Einzelhandels aus kommunaler und regionaler Sicht.
Göttingen: V-&-P-Unipress Verlag.
Weitere Quellenangaben sind in der Masterthesis ab S. 169ff. zu finden.
Kurzfassung der Masterarbeit (M.Sc. Stadtplanung) von Franziska Dedekind, betreut durch Prof. Dr. Mar-
tin Wickel, HafenCity Universität, Lehrstuhl Recht und Verwaltung, Überseeallee 16, 20457 Hamburg
E-Mail: franziska.dedekind@posteo.de
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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Nicht-integrierte Standorte in der Fullservicegastronomie Ansiedlungsmuster in
Deutschland
Laura SCHÄFER (Osnabrück)
Seit 2001 breitet sich ein neues Phänomen in Gewerbegebieten in Deutschland aus: Fullservicegastronomiebe-
triebe an nicht-integrierten Standorten. Insgesamt haben in diesem Zeitraum bereits 53 solcher Betriebe eröffnet
sie gehören zu den Ketten Bavaria Alm, Cafe del Sol, Finca & Bar Celona und L’Osteria. Damit folgen sie einer
Standortstrategie, die Betriebe der Quickservicegastronomie wie McDonalds oder BurgerKing schon lange erfolg-
reich verfolgen. Auszeichnungsmerkmal der Fullservicegastronomiebetriebe ist die Bedienung am Tisch (DIE
SYSTEMGASTRONOMIE o.J.). Der Unterschied zu herkömmlichen Restaurants liegt somit einzig in der Standardi-
sierung und zentralen Steuerung. Freestander zielen in der Regel auf Fahrkundschaft ab und weisen vielfältige
Vorteile auf: „Großzügige Architektur, großflächiges Parkplatzangebot und [eine] verkehrsgünstige Lage“ (WOLF
2011: o.S.). Als zentrales Unternehmen ist vor allem die Gastro & Soul GmbH zu nennen, die mit den Konzepten
Cafe del Sol und Bavaria Alm seit 2001 Gastronomie auf der grünen Wiese betreibt (GASTRO & SOUL GMBH
o.J.c). Unternehmen wie die L’Osteria GmbH haben sich diesem Trend angeschlossen und eröffnen neben Res-
taurants in integrierten Lagen Freestander in ganz Deutschland (FOOD-SERVICE 2009; FRANCHISE LOUNGE o.J.;
LEBERZAMMER 2015). GASTRO & SOUL selbst sehen ihr Konzept inmitten „eine[s] riesigen Wachstumsmarkts“
(GASTRO & SOUL GMBH o.J.c: o.S.). Diese Aussage wird durch die Erlössteigerung des Fullservicesegments von
11,10 % im Jahr 2015 unterstützt (DEHOGA BUNDESVERBAND 2016: 3).
Das enorme Marktpotential der Systemgastronomie spiegelt sich bislang kaum in der Literatur wider. Ziel dieser
Arbeit ist es daher, die Standortwahl führender Fullservicegastronomiebetriebe mit Freestander-Konzepten auf
Grundlage bestehender Theorien zu erklären.
Eine Ansiedlung kann immer aus verschiedenen räumlichen und wissenschaftlichen Perspektiven betrachtet
werden: Zum einen aus der Makroebene, bspw. die gesamte Bundesrepublik Deutschland, zum anderen kann
eine Ansiedlung auch auf Mikroebene untersucht werden, bspw. anhand einer Kommune oder auch nur einem
Quartier. Aus diesem Grunde waren für die Analyse verschiedene Theorien notwendig. Klassische Standorttheo-
rien wie die CHRISTALLERS (1933) dienten dazu, Ansiedlungsmuster auf Makroebene greifbar zu machen. Die
Modelle räumlicher Konzentration, z. B. NELSON (1958) hingegen zeigten das Ansiedlungsverhalten auf Mikro-
ebene.
In der Arbeit werden Standortmuster in der Fullservicegastronomie mittels empirischer Erhebung auf bundeswei-
ter Ebene sowie Agglomerationen auf kommunaler Ebene identifiziert und Faktoren für diese Ansiedlungsmuster
erarbeitet. Es ergibt sich folgende Forschungsfrage: Welche Standortmuster zeigen sich bei der Expansion von
Fullservicegastronomie auf nicht-integrierten Flächen?
Dazu werden folgende Hypothesen aufgestellt, die in der Arbeit überprüft werden:
1. Die Ansiedlung von Fullservicegastronomiebetrieben auf nicht-integrierten Flächen erfolgt in Oberzen-
tren.
2. Die Ansiedlung von Fullservicegastronomiebetrieben auf nicht-integrierten Flächen erfolgt an Standorten
mit überregionaler Verkehrsinfrastruktur.
3. Freestander-Konzepte treten in (Gastronomie-)Agglomerationen auf.
Im Folgenden wird zunächst das methodische Vorgehen dargelegt. Anschließend werden die räumlichen Vertei-
lungsmuster sowie Standortpräferenzen analysiert. Schließlich wird ein Fazit gezogen.
Methodisches Vorgehen
Als Grundgesamtheit wurden die nach Jahresumsatz größten hundert Unternehmen der Systemgastronomie
zugrunde gelegt (DEHOGA BUNDESVERBAND 2016: 7ff.). Nach den Kriterien ‚systembasiert‘, ‚standardisiert‘,
‚Tischbedienung‘, ‚freistehend‘ und ‚spezifische Architektur‘ wurden die gelisteten Unternehmen untersucht. Da-
bei wurden die oben genannten Unternehmen als relevante Fallbeispiele identifiziert.
Das Kernstück dieser Arbeit liegt in 1.) der Analyse der Standorte auf Makro- und Mikroebene, 2.) der Auswer-
tung der durch die Unternehmen bereitgestellten Kriterienkataloge sowie 3.) in der Auswertung der zur Analyse
GEOGRAPHISCHE HANDELSFORSCHUNG, Nr. 41, Juli 2017
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erstellten Karten. Ergänzend wurden zwei Interviews geführt, die in die Ergebnisauswertung mit eingeflossen
sind. Es wurde sowohl ein Unternehmensvertreter aus dem untersuchten Gastronomiesegment als auch ein
Experte aus dem Bereich Stadtentwicklung befragt, um ein ganzheitliches Bild bezüglich der Thematik dieser
Arbeit zu erhalten.
Standortmuster auf Makro- und Mikroebene
Insgesamt konnten vier realisierte Konzepte an 53 Standorte in 41 Städten ausfindig gemacht werden (Stand
31.12.2016). Untersucht wurden die vier Freestander-Konzepte Cafe del Sol, Bavaria Alm, Finca & Bar Celona
und L’Osteria. Ergänzend wurde zudem das derzeit nicht realisierte Konzept der Block-Gruppe hinzugezogen.
Abbildung 1 zeigt die Lage aller Standorte auf bundesweiter Ebene.
Abbildung 1: Fünf- und Zehn-Kilometer-Radien der Standorte
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: RegioGraph; Datengrundlage: Celona Gastro GmbH o.j.a, Celona Gastro GmbH o.j.b,
Celona Gastro GmbH o.j.c, Celona Gastro GmbH o.j.d, Celona Gastro GmbH o.j.e, FR L'Osteria GmbH o.J.a, FR L'Osteria G mbH o.j.b,
Celona Gastro GmbH o.j.c, Celona Gastro GmbH o.j.d, Celona Gastro GmbH o.j.e, FR L'Osteria GmbH o.J.a, FR L'Osteria GmbH o.J.c,
FR L'Osteria GmbH o.J.d, FR L'Osteria GmbH o.J.e, FR L'Osteria GmbH o.J.f, FR L'Osteria GmbH o.J.g, FR L'Osteria GmbH o.J.h, FR
L'Osteria GmbH o.J.i, FR L'Osteria GmbH o.J.j, FR L'Osteria GmbH o.J.k, FR L'Osteria GmbH o.J.l, FR L'Osteria GmbH o.J.m, FR L'Oste-
ria GmbH o.J.n, Gastro & Soul GmbH o.J.a, Gastro & Soul GmbH o.J.b.
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Schwerpunkt der Ansiedlung ist das Bundesland Nordrhein-Westfalen mit 60% aller Betriebsstandorte, gefolgt
von Niedersachsen mit 17% aller Standorte. Bundesländer wie das Saarland, Rheinland-Pfalz oder Brandenburg
hingegen weisen keine Standorte der drei Unternehmen auf. Die Hälfte aller Standorte des Konzeptes ‚Cafe del
Sol‘ befinden sich in Nordrhein-Westfalen. Die verbleibenden 15 Standorte verteilen sich auf neun Bundesländer.
Die Konzepte ‚Bavaria Alm‘ und ‚Finca & Bar Celona‘ weisen nur Standorte in Nordrhein-Westfalen und Nieder-
sachsen auf. ‚L’Osteria‘ ist mit Ausnahme von zwei Standorten in Augsburg und Hannover ausschließlich in der
Rhein-Ruhr-Region vertreten. Wird die Einwohnerzahl betrachtet, wird deutlich, dass bis auf wenige Ausnahmen
nur größere Mittelstädte, nach Definition mindestens 50.000 Einwohner (BBSR o.J.: o.S.), als Standort auftreten.
Dies spiegelt sich auch in der Standortverteilung nach Bevölkerungsdichte wider. Bis auf eine Ausnahme befin-
den sich alle Standorte in Städten mit mehr als 550 Einwohner/km². 19% der Standorte haben eine Bevölke-
rungsdichte von über 2.000 Einwohner/km² und sind nach dem Landesentwicklungsplan NRW als Ballungskern
einzuordnen. In die Kategorie Ballungsrandzone fallen 59% der untersuchten Standorte (Kriterien nach HEINE-
BERG 2001: 57). Die Stadt Herne hat mit über 3.000 Einwohner/km² die höchste Einwohnerdichte und bildet mit
drei Freestander-Konzepten an einem Standort die größte Konzentration. Nur 22% der Standorte sind in Ge-
meindegebieten mit einer Bevölkerungsdichte von weniger als 1.000 Einwohner/km² zu verorten. Aber Potential
sei „überall da wo Menschen sind, wo mehr Menschen sind, ist mehr Potential“ (Interview Unternehmensvertre-
ter). Die Bevölkerungsdichte lässt sich somit als wichtiges Kriterium bei der Standortwahl ableiten, was auch mit
den offiziellen Aussagen der Unternehmen mit Freestander-Konzepten korreliert.
Neben der Unterscheidung in Verdichtungsraum und ländlichen Raum kann die Hierarchisierung nach CHRISTAL-
LER (1933) in Grund-, Mittel- und Oberzentren zur Einordnung von Städten vorgenommen werden. Die untersuch-
ten Gastronomiestandorte finden sich zu 54% in Oberzentren und zu 44% in Mittelzentren wieder. Obwohl die
Gastronomie „als Einrichtung von gesellschaftlicher Bedeutung“ (TODT 2014: 205) der Funktion eines Grundzent-
rums nach CHRISTALLER (1933) zugeordnet wurde, findet sich in diesen nur ein Standort der untersuchten spezifi-
schen gastronomischen Angebote. Generell lässt sich daher eine Tendenz zu Oberzentren belegen.
Kleinräumig sind differenzierte Standortmuster festzustellen. Innerhalb der Rhein-Ruhr-Region lassen sich Unter-
schiede erkennen. Gastronomie auf der grünen Wiese ist vor allem in Städten mit einem relativ gering ausge-
prägten innerstädtischen Gastronomieangebot zu finden: In Herne ist „die Gastronomie für ein Mittelzentrum mit
180.000 Einwohnern schon etwas unterrepräsentiert“ (Experteninterview). Diese Städte konzentrieren sich im
nördlichen Ruhrgebiet. Überregional bekannte Gastronomiestandorte, wie Düsseldorf mit der Altstadt oder Bo-
chum mit dem Bermudadreieck, verfügen über eine ausgeprägte gastronomische Infrastruktur in der Innenstadt,
jedoch über keine Freestander-Angebote.
Ein weiteres Kriterium in den Standortprofilen findet sich in der Verkehrsanbindung. Die Standorte der Fullser-
vicegastronomie sind bis auf drei Standorte alle in einer Fünf-Kilometer-Luftlinien-Entfernung zu einer Bundesau-
tobahn zu finden (92,5% aller Standorte), im Zehn-Kilometer-Radius sogar 98% aller Standorte. Zudem wird eine
flächendeckende Ansiedlung von gastronomischen Angeboten bei dem gewählten Radius von zehn Kilometern
im gesamten Ruhrgebiet deutlich. Der Fünf-Kilometer-Radius schließt die Städte Duisburg und Dortmund aus
und konzentriert sich im nördlichen Ruhrgebiet.
Für das Jahr 2017 wurden bereits diverse Eröffnungen bzw. Bauprojekte angekündigt (Stand 31.12.2016). Neben
weiteren Freestandern im Ruhrgebiet entsteht ein L’Osteria-Freestander im Raum Berlin (Interview Unterneh-
mensvertreter, FR L’Osteria GmbH o.J.b). Dennoch bleiben weiterhin große Potentialflächen ungenutzt. Als Bei-
spiel kann an dieser Stelle der Großraum München angeführt werden. Neben einer guten Verkehrsinfrastruktur
verfügt diese Region auch über eine hohe Bevölkerungsdichte (vgl. Abbildung 1) bleibt jedoch von den betrachte-
ten Freestander-Betrieben komplett unbeachtet. Für das künftige Standortwahlverhalten können jedoch Ände-
rungen prognostiziert werden. Tendenziell werden die Unternehmen weiter finanzielle und personelle Ressourcen
ausbauen, daher wird sich die Ansiedlung aller Voraussicht nach weiter in Richtung von Standorten mit optimalen
und präferierten Standortbedingungen verschieben (vgl. EISOLD 2014 und 2). Die Block-Gruppe, als einer der
führenden Akteure des Segments, fokussiert sich bei einer potentiellen künftigen Ansiedlung von Freestandern
auf Großstädte mit mindestens 150.000 Einwohnern, zum jetzigen Zeitpunkt sind die jedoch noch nicht am Markt
vertreten (BLOCK GRUPPE o.J.: o.S.). Die wirtschaftliche Position dieses Unternehmens lässt eine hohe Verfüg-
barkeit an finanziellen Mitteln, Erfahrungswerten und somit Wissen um einen optimalen Standort vermuten. Auf-
grund dessen kann neben der weiteren Ansiedlung im Verdichtungsraum Rhein-Ruhr von einer Expansion in den
weiteren Metropolregionen Deutschlands ausgegangen werden. Derzeit unterrepräsentierte Potentialflächen, wie
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die in München, der Hauptstadtregion Berlin und im Rhein-Main-Gebiet gewinnen durch den Ausbau finanzieller
Kapazitäten zunehmend an Attraktivität.
Der Erfolg eines Unternehmens setzt sich immer aus den Faktoren ‚Konzept‘, ‚Betriebsführung‘ und ‚Standort‘
zusammen (Abbildung 2). Ausgehend von einem stimmigen Konzept sei der Standort jedoch am wichtigsten,
denn „wenn der Standort nicht stimmt, ist es sehr schwer erfolgreich zu sein“ (Interview Unternehmensvertreter).
Im Gespräch mit dem Unternehmensvertreter konnte eine direkte Trennung von Standortfaktoren auf Makro- und
auf Mikroebene festgestellt werden. Faktoren der Makroebene finden sich zum Großteil in den Kriterienkatalogen
der Unternehmen wider (vgl. GASTRO & SOUL o.J.b: o.S., CELONA GASTRO GMBH o.J.f: o.S., BLOCK GRUPPE o.J.:
o.S.). Ergänzt werden kann die Bevölkerungsdichte, wie durch den Unternehmensvertreter bestätigt wurde. Die
bereits thematisierte Zentralität kann auch unter dem Aspekt des Einzugsbereichs betrachtet werden. Orte mit
einer höheren Zentralitätsstufe verfügen über einen größeren Einzugsbereich (TODT 2014). Deutlich wird dies
bspw. an den Parkflächen der Finca & Bar Celona in Oldenburg: „Nicht-Stadt Oldenburg Kennzeichen [haben]
einen Anteil von über 90 Prozent“ (Interview Unternehmensvertreter). Ergänzend kann aus der Zentralität also
auch das Potential für viele Besucher abgeleitet werden. Neben der Betrachtung des Makrostandortes kann für
die Standortprofile vor allem die Qualität des Mikrostandortes hinzugefügt werden. Die Attraktivität des näheren
Umfeldes spielt eine entscheidende Rolle für die Ansiedlung eines Gastronomiebetriebs. Ähnlich wie die Stand-
ortfaktoren der Hotellerie, profitieren auch Ganztageskonzepte von naturnahen Flächen und dem „Blick ins Grü-
ne“ (Interview Unternehmensvertreter). Neben dem naturnahen Umfeld fördern auch Freizeiteinrichtungen, Gast-
ronomie und Büro- und Gewerbeflächen die Attraktivität eines Standortes. An dieser Stelle können erneut die
Anziehungskräfte nach NELSON (1958) als Erklärung herangezogen werden. Die Kaufkraft der Regionen hinge-
gen findet kaum Beachtung, da es sich um „Kleinpreiskonzepte“ handle (Interview Unternehmensvertreter). Den-
noch würden kaufkraftstärkere Standorte bevorzugt realisiert werden. Weiterhin spielt die in den Kriterienkatalo-
gen angeklungene Flächenverfügbarkeit und Verkehrsanbindung eine Rolle. Neben einem großzügigen Platzan-
gebot, zeichnen sich die Standorte durch große Parkplätze aus. Eine ÖPNV-Anbindung wird nicht als entschei-
dend geachtet, wodurch sich die Ausrichtung auf den motorisierten Individualverkehr bestätigt (Interview Unter-
nehmensvertreter). Eine Verfügbarkeit von (über-)regionaler Verkehrsinfrastruktur ist somit unabdingbar. Eine
Übersicht der für den Erfolg relevanten und durch den Unternehmensvertreter hervorgehobenen Standortfaktoren
zeigt Abbildung 2.
Abbildung 2: Standortwahl als Erfolgsfaktor der Fullservicegastronomie an nicht-integrierten Standorten
Quelle: Eigene Darstellung.
Erfolgsfaktoren Fullservicegastronomie an nicht-integrierten Standorten
Konzept Standort
Makrostandort
Einwohnerzahl
Bevölkerungs-
dichte
Zentralität
Infrastruktur
Mikrostandort
großes
Platzangebot
Gebäude
Parkplätze
Straßen mit hoher
Capture-Rate attraktive
Umgebung
reizvolle Landschaften
Freizeiteinrichtungen
Büro- und
Gewerbeflächen
Gastronomie
Betriebsführung
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Fazit
Ausgangspunkt der Bachelorarbeit war die Feststellung der Expansion von Fullservicegastronomie an Ausfall-
straßen bzw. auf der grünen Wiese. Untersucht werden sollte daher, welche Standortmuster sich bei der Expan-
sion dieser Betriebe auf nicht-integrierten Flächen zeigen. Um die Forschungsfrage zu beantworten, wurden die
Unternehmensstandorte hinsichtlich ihrer Standortfaktoren und Lage analysiert.
Untersucht wurden die vier Freestander-Konzepte Cafe del Sol, Bavaria Alm, Finca & Bar Celona und L’Osteria.
Das Kernstück dieser Arbeit liegt in der Analyse der Standorte auf Makro- und Mikroebene. Ergänzend wurden
Experteninterviews geführt, die in die Ergebnisauswertung mit eingeflossen sind. Als für die Analyse der Standor-
te wichtige Standorttheorien konnten auf Mikroebene die Modelle der räumlichen Konzentration nach NELSON
(1958) ermittelt werden. Auf Makroebene spielt hinsichtlich der Größe und dem Einzugsbereich einer Stadt die
Theorie der zentralen Orte nach CHRISTALLER 1933 eine Rolle. Heuristische Verfahren zeigen sich in der Ent-
scheidungsfindung bezüglich eines Standortes. Je nach Konzept werden die Faktoren aus den Kriterienkatalogen
unterschiedlich gewichtet. Die durch die Unternehmen bereitgestellten Standortprofile spiegeln viele der Standort-
faktoren nach REISEN (1984) und KULKE (2013) wider. Ergänzend wurden Experteninterviews geführt, die in die
Ergebnisauswertung mit eingeflossen sind.
Die empirische Untersuchung ergab auf bundesweiter Ebene eine Konzentration der Standorte im Rhein-Ruhr-
Gebiet. Insgesamt liegen 32 Standorten (60%) in Nordrhein-Westfalen. Bei der Wahl eines Zehn-Kilometer-
Radius‘ um jeden Standort, konnte eine nahezu flächendeckende Versorgung im gesamten Ruhrgebiet festge-
stellt werden. Die Ansiedlung der einzelnen Standorte im Ruhrgebiet findet zumeist in Städten mit gering ausge-
prägter gastronomischer Infrastruktur statt und sammelt sich daher im nördlichen Ruhrgebiet. Im Besonderen
werden konzeptbedingt Standorte mit sehr guter Verkehrsinfrastruktur gewählt. Auf Mikroebene konnte an sechs
Standorten eine Gastronomieagglomeration von zwei oder mehr Betrieben ermittelt werden. Diese profitieren
durch gemeinsame Anziehungskräfte. Das Cafe del Sol nimmt eine Pionier-Rolle ein und ist in jeder Agglomera-
tion als Initiator vertreten. Die eingangs gestellten Hypothesen konnten zum Teil verifiziert werden. Hypothese 1
besagt, dass die Ansiedlung von Fullservicegastronomiebetrieben auf nicht-integrierten Flächen in Orten mit
oberzentralen Funktionen erfolgt. Es konnte festgestellt werden, dass über 50% der Standorte in Oberzentren
liegen. Da 92% der Standorte in Fünf-Kilometer-Luftlinie zu einer Autobahn zu finden sind, und bei einem Um-
kreis von zehn Kilometer 98%, kann Hypothese 2, das Vorhandensein von sehr guter Verkehrsinfrastruktur, be-
stätigt werden. Da derzeit nur sechs Gastronomieagglomerationen vorliegen, kann Hypothese 3 zum jetzigen
Zeitpunkt nicht bestätigt werden.
Zur Beantwortung der eingangs gestellten Forschungsfrage „Welche Standortmuster zeigen sich bei der Expan-
sion von Fullservicegastronomie auf nicht-integrierten Flächen?“ kann daher gesagt werden, dass sich eine Kon-
zentration in Verdichtungsräumen feststellen lässt. Die Standorte der Freestander-Gastronomie zeichnen sich
durch eine überregionale Verkehrsinfrastruktur aus und verfügen zumeist über eine hohe Bevölkerungsdichte.
Zusätzlich konnten weitere zentrale Standortfaktoren auf kommunaler Ebene ermittelt werden. Nicht-integrierte
Flächen verfügen über ein großes Platzangebot, was die Ausrichtung auf Individualverkehr unterstützt. Die An-
bindung an Ein- und Ausfallstraßen stellt sich als vorteilhaft für Unternehmen heraus. Darüber hinaus ist die Lage
in einem naturnahen und durch attraktive Angebote ausgestatteten Umfeld förderlich.
Die Bachelorarbeit kann als Grundlage für weitere Forschungsvorhaben z. B. bezüglich der Wechselwirkung von
Freestander-Konzepten und innenstadtorientierter Gastronomie dienen. Zudem können die Ergebnisse denen
von SEIZER (2008) und ggf. folgenden Standortanalysen von weiteren Gastronomiesegmenten gegenüber gestellt
werden. Zukünftig könnten somit Ansiedlungsschwerpunkte aller Gastronomiesegmente verglichen werden. Des
Weiteren können Gastronomen Potentialflächen auf bundesweiter Ebene ableiten.
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