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La Legislación sobre los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en España, comparativa por Comunidades Autónomas

Authors:
International Journal of Scientific Management and Tourism (2017) 3-4: 397-417, Román. I.M., Pavlova, N.,
Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
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LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Isabel María Román Sánchez
1
Nastute Pavlova
2
José Luis Nieto González
3
Domingo Bonillo Muñoz
4
Resumen:
El objetivo de este trabajo es conocer la legislación española que regula los
establecimientos turísticos, concretamente los apartamentos turísticos y las viviendas de uso
turístico. Se realiza una revisión de la legislación a nivel nacional y autonómico. La
oportunidad de este estudio viene dada por la aprobación este mismo año, en Andalucía, del
Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del
Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Se establece
una comparativa de los requisitos legales que existen en cada comunidad autónoma para este
tipo de establecimientos. También se aportan y se analizan datos sobre la ocupación de este
tipo de establecimientos en cada región. Se concluye con las diferencias más relevantes entre
las comunidades a nivel legislativo y a nivel cuantitativo, a nivel de ocupación y de número
medio de días de estancia en estos alojamientos.
Palabras Clave: Establecimientos turísticos, Apartamentos turísticos, Alojamientos,
Estancia media, Ocupación turística, Gasto turístico
1
Autora de correspondencia: Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales, Departamento de Economía y
Empresa, Universidad de Almería, CP 04120, Ctra de Sacramento, s/n, Almería, España e-mail: iroman@ual.es
2
Universidad de Almería. E-mail: charola_3@hotmail.es
3
Universidad de Almería. E-mail: jlnieto@ual.es
4
Universidad de Almería. E-mail: dbonillo@ual.es
International Journal of Scientific Managment Tourism
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LEGISLATION ON TOURIST APARTMENTS AND HOUSES OF
TOURIST USE IN SPAIN, COMPARISON OF AUTONOMOUS
COMMUNITIES
Abstract:
The aim of this work is to know the Spanish legislation that regulates tourism
establishments, particularly the tourist apartments and homes for tourist use. We make a
review of the legislation at national and regional level. The opportunity of this study is given
by the approval this year, in Andalusia, of Decree 28/2016, of February 2, about housing for
tourism purposes and modifications of Decree 194/2010, of 20 April, about establishments of
tourist apartments. We make a comparative of legal requirements that exist in each region for
such establishments, as well as provide and analyze data on their occupation in each region.
We conclude with the most relevant differences between communities at the legislative and
quantitative level, as well as occupancy and average number of days of stay in these
accommodations.
Key words: Tourist establishments, tourist Apartments, Accommodations, Average
stay, tourist occupancy, tourist expenditure
1. INTRODUCCIÓN
España se sitúa en la cabecera de las listas de destinos preferidos por turistas de todo el
mundo. Su liderazgo mundial en el sector turístico se mantiene en el tiempo y supone un
importante recurso para la creación de riqueza y empleo y cuenta con una gran capacidad de
arrastre de otros sectores productivos. El turismo es considerado como un eje estratégico en la
recuperación económica de nuestro país, por lo que se apuesta por una política turística que
apoye al sector y lo haga más competitivo, más innovador y más sostenible. Para ello se ha
consensuado el Plan Nacional e Integral de Turismo por los agentes públicos y privados
vinculados al sector. Se trata de una hoja de ruta con enfoque pragmático, con medidas
inmediatas, concretas y medibles en cuanto a resultados y efectos. Entre las principales
medidas se encuentra la revisión de la legislación y, además de introducir reformas en
distintas leyes como la de costas, arrendamientos urbanos, laborales y de agua, se trabajará en
la simplificación y armonización de la normativa para evitar pérdidas de competitividad entre
las Comunidades Autónomas.
La oferta de viviendas con fines turísticos es un asunto que preocupa al sector turístico
a nivel nacional e internacional. Sin embargo, en el caso de España, dicha oferta tiene un peso
específico considerable como consecuencia lógica del desarrollo turístico de nuestro país que
se ha visto facilitado por el marco legal que establecía la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU en adelante). Hasta la reciente modificación de esta Ley, la actividad de alquiler de
viviendas propias se desarrollaba fuera del ámbito turístico y además, dada la variada
casuística de alquileres de viviendas vacacionales o con fines turísticos, era complicado su
seguimiento y ordenación. Una vez modificada la LAU en junio de 2013 se pretende
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actualizar el marco normativo y establecer las bases para su control y seguimiento. Por otra
parte, el crecimiento de número de páginas de internet y blogs, así como de portales privados
que comercializan productos turísticos, entre otros el alojamiento en viviendas privadas, abre
nuevas posibilidades a la economía sumergida, por lo que es necesaria la regulación de esta
actividad.
Por consiguiente, la fiscalidad y tributación, seguridad del cliente, calidad de la oferta,
competencia desleal, impacto económico-social y efecto negativo sobre la competitividad del
destino turístico son los problemas más relevantes derivados de los alquileres de viviendas
propias sin regulación. Y en concreto el tema de competitividad es muy sensible, dado que
este tipo de oferta aprovecha el equipamiento, la marca y la promoción del destino sin
ninguna contraprestación correspondiente y sin ofrecer garantías de servicio y atención al
turista, cosa que sí realizan los establecimientos turísticos reglados.
Todos los motivos descritos ponen de manifiesto la necesidad de regular la oferta
turística de la manera más homogénea posible entre las Comunidades Autónomas, para lo
cual se debe definir la actividad y requerimientos mínimos de las instalaciones, garantías y
servicios ofrecidos; registro de la actividad para la seguridad de los ciudadanos; normativa
fiscal aplicable; régimen de sanción e inspección; plataformas de comercialización y
promoción normalizadas, además del plan de acción para desarrollo y adaptación de la
normativa.
Tras describir en esta introducción los motivos que hacen necesaria la regulación del
alquiler de viviendas para uso turístico, el trabajo se estructura de la siguiente manera: En el
apartado segundo presentamos la evolución que experimenta el turismo interno y el turismo
receptor por tipo de alojamiento utilizado. En el apartado tercero analizamos las normativas
vigentes en las Comunidades Autónomas en materia de viviendas de uso turístico. En el
apartado cuatro describimos los datos económicos (gasto total, gasto medio diario, estancia
media) por tipo de alojamiento y en el quinto presentamos las conclusiones.
2. EVOLUCIÓN DEL TURISMO INTERNO Y EL TURISMO RECEPTOR SEGÚN
TIPO DE ALOJAMIENTO
La opción de alojamiento preferida por los españoles en el año 2005, como podemos
observar en la tabla 1, es la estancia durante las vacaciones en una vivienda propia o de la
familia. Así, según los datos facilitados por las estadísticas de Familitur, del total de viajes
realizados por el turismo interno y según tipo de alojamiento, el 64,99% elegían la vivienda
propia o de familiares y sólo un 7,95% la vivienda alquilada. En 2014, para la vivienda propia
o de familiares, aumenta ese porcentaje y alcanza un 68,59% y sin embargo, disminuye el
porcentaje para la vivienda alquilada, siendo del 5,66%. En cuanto a la evolución total del
número de viajes según tipo de alojamiento, ha disminuido en un 11,08% para el período
2005-2014. Esa disminución total no se refleja igual en cada tipo de alojamiento, así, la caída
del porcentaje de la vivienda propia o de los familiares (gratuita) es del 6,16%, frente al
36,66% de caída de la vivienda en alquiler.
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Tabla 1. Evolución del número de viajes por tipo de alojamiento del turismo interno
TURISMO INTERNO
2005
2014
Evolución
157.005.360
139.614.605
-11,08%
27.670.759
25.996.671
-6,05%
102.049.993
95.760.971
-6,16%
12.491.932
7.912.886
-36,66%
14.792.677
9.944.077
-32,78%
* Vivienda alquilada: Incluye vivienda alquilada a particulares y agencias.
* Otros: Incluye camping/caravana, especializados, casa rural y otros alojamientos.
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de Turespaña (FAMILITUR)
En el gráfico nº 1 podemos observar la evolución del turismo interno para el período
2005-2014 según alojamiento elegido.
Gráfico 1. Turismo interno según tipo de alojamiento. 2005-2014
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de Turespaña (Familitur)
En la tabla 2 podemos observar la evolución positiva del turismo receptor que ha
crecido hasta un 16,14% en términos totales. Y en concreto, la vivienda alquilada, es la que
mayor crecimiento representa, suponiendo un aumento del 68,28% con respecto a los datos
registrados en el año 2005, según la base de datos de Frontur, seguida del alojamiento en
hoteles y similares, que sigue siendo una opción muy demandada entre las modalidades de
alojamiento a elegir entre los turistas que recibimos en nuestro país. Sin embargo, la opción
0
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
50.000.000
60.000.000
70.000.000
80.000.000
Hoteles y similares
Vivienda gratuita
(Propia, Familiares)
Vivienda Alquilada
Otros Alojamientos
Sin especificar
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de vivienda propia y otros alojamientos no representa crecimientos representativos,
manteniéndose casi estables en la última década.
El enorme aumento de la vivienda alquilada, como tipo de alojamiento escogido por el
turismo receptor, se debe al desarrollo de las plataformas privadas de alquiler de apartamentos
turísticos conocidas como P2P o “peer to peer” y al crecimiento de este tipo de oferta en
portales, blogs y páginas web. Todo ello debido a que las plataformas tecnológicas que operan
en la red proporcionan a los consumidores el acceso a determinados bienes y servicios
turísticos con una serie de ventajas evidentes en relación a la actividad turística tradicional.
Así, como ventajas destacamos:
- el uso de las nuevas tecnologías a nivel mundial que permite conectar entre sí a todo
tipo de consumidores con cualquier prestador de servicios turísticos, desde cualquier parte del
mundo;
- la tenencia de dispositivos informáticos por cualquier persona, que otorgan una
mayor facilidad, agilidad e inmediatez a la hora de planificar y contratar la prestación de un
servicio “on-line”;
- y el hecho insólito de que cualquier usuario de estas plataformas pueda conocer en
tiempo real las opiniones de otros muchos usuarios sobre los servicios turísticos prestados,
que permiten ofrecer al usuario productos adaptados a las exigencias de sus
necesidades junto a una reducción de los costes con respecto al turismo tradicional (Recio,
2016).
Tabla 2. Evolución del número de entradas de turistas por tipo de alojamiento
TURISMO RECEPTOR
2005
2014
Evolución
Entradas de turistas por tipo de
alojamiento
55.913.778
64.938.945
16,14%
Hoteles y similares
35.167.646
41.042.919
16,71%
Vivienda propia/familiares (gratis)
12.442.629
12.517.845
0,60%
Vivienda alquilada*
4.397.304
7.399.722
68,28%
Otros*/sin especificar
3.906.198
3.978.459
1,85%
* Vivienda alquilada: Incluye vivienda alquilada a particulares y agencias.
* Otros: Incluye camping/caravana, especializados, casa rural y otros alojamientos.
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de Turespaña (Frontur)
Como podemos ver en el siguiente gráfico, la opción de alojarse en el hotel sigue
siendo la preferida por los turistas que eligen a España como su destino turístico y en el que
cabe destacar la gran diferencia con el resto de las modalidades de alojamiento, que en
algunos casos son hasta 6 veces menores que la demanda de plazas hoteleras. Todo ello viene
motivado por mayor seguridad, gestión y oferta de dichas plazas, que sigue siendo una opción
segura y regulada además de ofrecerse por las agencias turísticas en los paquetes de
vacaciones. No obstante, la evolución de la vivienda alquilada es estable entre 2005-2010 y
creciente a partir de 2010 y hasta la fecha.
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Gráfico 2. Entrada de turistas en España clasificadas por tipo de alojamiento utilizado.
2005-2014
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de Turespaña (Frontur)
La tabla 3 recoge la comparativa del turismo interno y el turismo receptor según la
modalidad de alojamiento elegido en el año 2014. Como podemos ver, y según lo comentado
previamente, los turistas nacionales siguen optando por la vivienda propia o familiar en el
primer lugar, seguida, muy de lejos, por los hoteles y similares. Mientras que el turismo
receptor se decanta por los hoteles en primer lugar, la opción más cara en muchas de las
ocasiones, seguida de las viviendas propias o familiares.
En el caso del alquiler de viviendas propias, para el turismo interno suponen un 5,67%
del total de alojamientos registrados en el año 2014, mientras que para el turismo receptor
suponen un 11,39% sobre el total, incrementándose en 0,98% con respecto al año precedente.
Tabla 3. Alojamiento de los turistas según su procedencia. Comparativa del año 2014
2014
INTERNO
RECEPTOR
Total
139.614.605
64.938.945
Hoteles y similares
25.996.671
18,62%
41.042.919
63,20%
Vivienda propia/familiares (gratis)
95.760.971
68,59%
12.517.845
19,28%
Vivienda alquilada*
7.912.886
5,67%
7.399.722
11,39%
Otros*/sin especificar
9.944.077
7,12%
3.978.459
6,13%
* Vivienda alquilada: Incluye vivienda alquilada a particulares y agencias.
* Otros: Incluye camping/caravana, especializados, casa rural y otros alojamientos.
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de Turespaña (Familitur y Frontur)
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
45.000.000
Hoteles y similares
Vivienda gratuita
(Propia, Familiares)
Vivienda Alquilada
Otros Alojamientos
Sin especificar
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Dado el incremento de la demanda mostrada por los turistas extranjeros en el alquiler
de viviendas, favorecido por el aumento de los portales y páginas web que comercializan
dicha oferta y por el interés de los turistas en nuevas opciones de alojamiento que permiten el
contacto más directo con la población de destino, se ha creado la necesidad de regular dicha
oferta. Permitiendo así un alojamiento más reglado y con garantías tanto para los clientes
como para los propietarios de las viviendas en alquiler.
3. NORMATIVA DE ALQUILER DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS
VIGENTES
La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 ha supuesto la
exclusión de su ámbito de aplicación a los alquileres de viviendas propias con fines turísticos,
de manera que se regulen por la normativa sectorial específica. Todo ello como consecuencia
del aumento sustancial de los alojamientos privados para el turismo, que podrían causar
situaciones de competencia desleal o intrusismo que van en contra de los destinos turísticos.
El objetivo de los nuevos Decretos aprobados en determinadas Comunidades
Autónomas es regular las viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico a fin de
establecer unas garantías mínimas de calidad y seguridad para las personas usuarias. Resaltar,
que dicho servicio no debe suponer, con carácter general, la actividad principal de la persona
propietaria.
Por otra parte, la seguridad pública es otra de las causas que han impulsado el cambio,
obligando a los propietarios de viviendas a llevar un registro documental y de información
básica de los viajeros.
Otra de las causas es la protección de los derechos e intereses de los usuarios de los
servicios turísticos de alojamiento, de manera que, la tranquilidad y disfrute puedan ser
garantizados a través de la exigencia de una serie de requisitos mínimos para lograr el confort
y la seguridad necesaria.
La protección del medio ambiente y del entorno urbano es otra de las razones que
justifican la necesidad de regulación de la materia. Este tipo de alojamiento puede derivar en
un importante impacto sobre el territorio en el que se produce, la comunidad donde se integra
y su repercusión directa sobre convivencia vecinal. Merece especial atención la conservación
de recursos y espacios del destino turístico, de acuerdo con el principio de sostenibilidad.
En virtud del interés general y las razones expuestas, ya son doce las comunidades
autónomas que regulan el alquiler de las viviendas privadas con fines turísticos. Las leyes en
todas las comunidades son bastante similares y el alquiler turístico se define generalmente por
las siguientes consideraciones:
- Inmueble situado en un tipo de suelo determinado, como es el suelo destinado
para uso residencial/urbano;
- La cesión de la vivienda es temporal, que varía según la Comunidad autónoma,
pero siempre se presume el corto plazo;
- Se oferta alojamiento con fines turísticos a cambio de una prestación
monetaria;
- Debe ser un servicio ofrecido habitualmente;
- La vivienda tiene que estar amueblada y equipada para su uso inmediato;
- Debe ser comercializada y promocionada en canales de oferta turística.
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Por consiguiente, se excluyen de la regulación de viviendas con fines turísticos, las
propiedades que se exponen a continuación y que están sometidas a la Ley de Arrendamientos
Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos).
- Propiedades que se presten a familiares o amigos sin ningún tipo de
compensación económica.
- Fincas rústicas que están sometidas a sus propias regulaciones.
- Propiedades que se alquilan a una misma persona por un periodo superior a tres
meses dentro de un mismo año.
- Los propietarios que poseen tres o más viviendas dentro de un mismo complejo
o urbanización, que pasarán a considerarse apartamentos turísticos y estarán sometidas
a una regulación distinta.
En la tabla 4 aparece para cada Comunidad Autónoma los principales conceptos de las
normativas aprobadas: Definición de alquiler de viviendas con fines turísticos, tramitación y
registro de la actividad.
Tabla 4. La normativa de alquiler de viviendas con fines turísticos vigente en cada
Comunidad Autónoma.
ANDALUCÍA
DEFINICIÓN:
Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en suelo de uso residencial donde se
ofrece el servicio de alojamiento mediante de un precio, de forma habitual y con fines turísticos,
características que se presumirán cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales
de oferta turística. La vivienda, para ser considerada de uso turístico, no podrá ser contratada por
tiempo superior a dos meses de forma continuada por un mismo usuario.
(Art. 1 y Art. 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero)
TRAMITACIÓN:
Es imprescindible formalizar la declaración responsable ante la Consejería competente en materia de
turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto 28/2016, de
2 de febrero, y donde se especifica:
Los datos de identificación de la vivienda y su capacidad según licencia de
ocupación.
Los datos del propietario y domicilio a efectos de notificaciones.
Identificación del explotador, y el título que lo habilite, en el caso de que no fuese la
persona propietaria de la vivienda.
Una vez presentada la declaración responsable, podrá publicarse la vivienda como vivienda con fines
turísticos.
(Art. 9 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero)
REGISTRO:
Las viviendas con fines turísticos deben ser inscritas de oficio en el Registro de Turismo de
Andalucía, además de comunicar las altas y bajas a las corporaciones municipales y a la
Consejería competente en materia de vivienda.
El código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía deberá indicarse en toda
publicidad o promoción realizada.
(Art. 9 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero)
International Journal of Scientific Management and Tourism (2017) 3-4: 397-417, Román. I.M., Pavlova, N.,
Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
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ARAGÓN
DEFINICIÓN:
Son consideradas viviendas de uso turístico aquellos inmuebles, amueblados y equipados en
condiciones de uso inmediato, que son cedidos con una finalidad lucrativa y de modo temporal por
sus propietarios (directa o indirectamente) a terceros con el fin de proporcionar alojamiento turístico
y que son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.
TRAMITACIÓN:
Es necesario que, con el carácter previo al inicio de la actividad, modificación o reforma de una
vivienda de uso turístico, el propietario o gestor de la misma formalice una declaración responsable
dirigida al Servicio Provincial del Departamento competente en materia de turismo, y donde se
especificará:
Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
Los datos de la persona propietaria y/o la persona gestora.
El número de teléfono de atención inmediata.
Declaración responsable del cumplimiento de habitabilidad y seguridad para su uso
residencial como vivienda, así como sobre potabilidad y depuración de agua y evacuación de
residuales.
Declaración responsable acerca de compatibilidad del uso con el planeamiento
urbanístico del municipio.
La declaración responsable podrá presentarse por medios telemáticos.
(Art. 14 del Decreto 80/2015, de 5 de mayo)
REGISTRO:
Se crea en el Registro de Turismo de Aragón la sección de “Viviendas de uso Turístico” para la
inscripción:
Las declaraciones responsables
Cualquier modificación o reforma sustancial
El cambio del propietario y/o gestor
El cese de la actividad
(Art. 15 del Decreto 80/2015, de 5 de mayo)
ASTURIAS
DEFINICIÓN:
Son viviendas vacacionales aquellas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento
mediante precio, de forma habitual y profesional, contratándose íntegramente y no por habitaciones y
que: no se encuentran comprendidas en algunas de las modalidades reguladas en los artículos 32, 35,
37 y 41 de la Ley 7/2001, de 22 de junio; reúnen los requisitos establecidos en el Decreto 34/2003, de
30 de abril; no son pisos, es decir, viviendas independientes existentes en un edificio de varias plantas
y sometidas al régimen de propiedad horizontal.
(Art. 2 del Decreto 34/2003, de 30 de abril)
TRAMITACIÓN:
El titular deberá solicitar la autorización para el ejercicio de la actividad mediante una instancia
dirigida a la Dirección General con competencia en materia de turismo, en la que se hará constar el
nombre y apellidos, o denominación social, domicilio, NIF o CIF del solicitante, y nombre comercial
con el que se va a llevar a cabo la actividad, indicando la modalidad que se pretenda para el
establecimiento. Además, se deberá presentar la siguiente documentación:
Acreditación de la personalidad física o jurídica de la persona titular de la
explotación.
Copia del título que acredite la disponibilidad de la vivienda.
Licencia municipal de apertura.
Proyecto técnico visado, o planos de distribución interior de la planta, a escala 1/100,
en los que se indicará el destino y superficie de cada dependencia.
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Relación de las habitaciones, con indicación de superficie, capacidad de plazas, y
servicios de que estén dotadas.
Copia de la póliza del seguro de responsabilidad civil contratado y del recibo
acreditado del pago.
(Art. 21 del Decreto 34/2003, de 30 de abril)
REGISTRO:
En el plazo de tres meses se resolverán las solicitudes presentadas por la Consejería competente en
turismo. Si es concedida, la Administración turística autonómica facilitará al titular del
establecimiento el libro de inspección y las hojas de reclamaciones y procederá a inscribir el
establecimiento en el Registro de empresas y actividades turísticas.
(Art. 23 del Decreto 34/2003, de 30 de abril)
CANTABRIA
DEFINICIÓN:
Se considerarán empresas de alojamiento turístico extrahotelero las dedicadas de forma profesional a
proporcional a sus clientes, mediante precio, residencia en apartamentos turísticos, estudios,
bungalows o chalets, siempre en su totalidad (no por habitaciones).
(Art. 1 del Decreto 19/2014, de 13 de marzo)
TRAMITACIÓN:
Antes de iniciar la actividad, la empresa deberá presentar en la Dirección General competente en
materia de turismo una declaración responsable, suscrita por el titular o su representante legal, en la
que consten los datos necesarios para identificación de la empresa y del propio establecimiento
extrahotelero. La declaración responsable exigirá:
Disponer del correspondiente proyecto de ejecución y del certificado final de obra.
Disponer de licencia municipal de apertura para actividad turística.
Disponer del certificado de infraestructura relativo a saneamiento, condiciones de
salubridad y abastecimiento de agua potable expedido por el órgano municipal
correspondiente.
Haber obtenido el alta censal en la Agencia Tributaria, en la actividad económica que
se va a ejercer, y el alta de la empresa en la Seguridad Social.
Haber abonado la tasa por apertura de establecimiento turístico.
Haber suscrito la póliza de seguro de responsabilidad civil.
(Art. 9 del Decreto 19/2014, de 13 de marzo)
REGISTRO:
Una vez comunicada la apertura de un establecimiento de alojamiento turístico extrahotelero, la
Dirección General competente en materia de turismo procederá a su inscripción en el Registro
General de Empresas Turísticas de Cantabria.
(Art. 9 del Decreto 19/2014, de 13 de marzo)
CATALUÑA
DEFINICIÓN:
Se consideran “viviendas de uso turístico” aquellas que son cedidas por su propietario al completo,
directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de un precio, para una estancia de
temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en el
Decreto 159/2012.
(Art. 66 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre)
TRAMITACIÓN:
Las viviendas de uso turístico requieren comunicación previa del inicio de la actividad ante el
Ayuntamiento competente, suscrita por el propietario y también, si procede, por la persona física o
jurídica gestora. Documentación previa:
Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
Los datos de la persona propietaria.
Número de teléfono de atención inmediata.
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Los datos de la empresa de asistencia y mantenimiento.
Una declaración responsable conforme la disponible de cédula de habitabilidad.
Datos de la persona gestora.
Declaración responsable conforme la persona gestora dispone de título suficiente del
propietario para la gestión de la vivienda.
(Art. 68 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre)
REGISTRO:
Las viviendas de uso turístico se inscriben en el Registro de Turismo de Cataluña. Los ayuntamientos
envían a la Administración de la Generalidad de Cataluña las altas, bajas y modificaciones de datos
de las viviendas de uso turístico situadas en su término municipal a través de la extranet de las
administraciones públicas catalanas (plataforma EACAT), gestionada por el Consorcio
Administración Abierta de Cataluña.
(Art. 68 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre)
COMUNIDAD DE MADRID
DEFINICIÓN:
Se consideran las viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amuebladas y
equipadas en condicione de uso inmediato, son comercializadas y promocionadas en canales de oferta
turística, para ser cedidas en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento
turístico y cambio de un precio.
Se entenderá por habitualidad el ejercicio de la actividad turística durante un periodo
mínimo de tres meses continuados durante el año natural.
Las viviendas de uso turístico no podrán utilizarse como residencia permanente, ni
alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente.
(Art. 2, 3, 17 del Decreto 79/2014, de 10 de julio)
TRAMITACIÓN:
Antes de iniciar la actividad, es necesario presentar ante la Dirección General competente en materia
de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, debiendo disponer de:
un plano de la vivienda firmado por técnico competente,
visado por el colegio profesional correspondiente.
Las declaraciones responsables podrán presentarse en los lugares tradicionales o por Internet, a través
del Registro Telemático de la Consejería competente en materia de turismo.
(Art. 17 del Decreto 79/2014, de 10 de julio)
REGISTRO:
La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General
competente en materia de turismo se efectuará una vez presentada la declaración responsable
de inicio de actividad.
Se debe hacer constar en toda forma de publicidad de número de referencia de su
inscripción en el citado Registro.
(Art. 17 del Decreto 79/2014, de 10 de julio)
NAVARRA
DEFINICIÓN:
Se entiende por “vivienda turística” los apartamentos turísticos tipo casa, villa, chalet, cueva,
construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo y los adosados o las partes independientes de
un edificio que cumplan los siguientes requisitos mínimos: superficie útil mínima de 90m2; acceso
independiente, segregación vertical.
(Art. 3 del Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre)
Se entiende por “apartamentos turísticos” los establecimientos de estancia de temporada que ofrezcan
alojamiento, mediante precio y por días, semanas o meses, en viviendas de uso residencial público,
individualmente o por bloques o conjuntos, que dispongan de instalaciones y equipos adecuados para
la pernoctación y para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y servicios, en
International Journal of Scientific Managment Tourism
408
condiciones que permitan su inmediata ocupación.
(Art. 2 del Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre)
TRAMITACIÓN:
Previamente al inicio de la actividad se deberá presentar la Declaración responsable del titular en la
que se manifiesta que dispone de:
La documentación legal que le acredite como titular.
Cualquier documento que acredite la disponibilidad para ser destinado a alojamiento
turístico, así como los datos referidos al establecimiento en lo referente a ubicación y
capacidad.
Cédula de habitabilidad, licencia de apertura o documento que lo sustituya.
Contrato de seguro de responsabilidad civil de explotación, con una cobertura de
3.000€ por plaza de alojamiento y un mínimo de 150.000€.
Planos finales de obra o, en su defecto, planos escala 1:100 con la superficie.
(Art. 9 del Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre)
REGISTRO:
La presentación de la Declaración Responsable, se registrará el establecimiento en el Registro de
Turismo de Navarra.
(Art. 9 del Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre)
COMUNIDAD DE NAVARRA
DEFINICIÓN:
Serán consideradas como viviendas turísticas aquellos inmuebles, cualquiera que sea su tipología,
cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y
con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Se considera que existe habitualidad cuando se de alguna de estas circunstancias: sea cedido para su
uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas; sea puesto a disposición de los usuarios
turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el periodo de tiempo
contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera; cuando se utilicen
canales de comercialización turística, tales como operadores turísticos o cualquier otro canal de venta
turística, incluido internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.
(Art. 2 del Decreto 92/2009, de 3 de julio)
TRAMITACIÓN:
El inicio de la actividad de la empresa gestora deberá comunicarse, mediante impreso normalizado y
a los efectos de su inscripción en el Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones
Turísticas de la Comunitat Valenciana, al Servicio Territorial de Turismo de la provincia donde esté
ubicado el mayor número de viviendas turísticas, adjuntando la siguiente documentación:
Documento acreditativo de la personalidad física o jurídica del solicitante
Declaración responsable del interesado donde se haga constar la disponibilidad de las
viviendas turísticas que se gestionan y que éstas cumplen cuantos requisitos establece este
decreto para su clasificación en la categoría declarada.
(Art. 5 del Decreto 92/2009, de 3 de julio)
REGISTRO:
El Servicio Territorial de Turismo competente asignará a la empresa en número de registro
correspondiente e inscribirá en el Registro a ésta y a las viviendas que se gestionen, según lo
comunicado, notificándoselo al interesado. Posteriormente dicho órgano efectuará cuantas
comprobaciones resulten pertinentes.
(Art. 6 del Decreto 92/2009, de 3 de julio)
GALICIA
DEFINICIÓN:
Se entiende por viviendas de uso turístico aquellas cedidas a terceras personas, de manera reiterada y
a cambio de un precio, para una estancia de corta duración (inferior a 30 días consecutivos),
amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y constituyéndose como una
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Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
409
unidad completa de alojamiento, no permitiéndose la cesión por estancias.
(Art. 37 de la Ley 12/2014, de 22 de diciembre) (Art. 3 del Decreto 52/2011, de 24 de marzo) (Art. 5
del Proyecto de Decreto /2015)
TRAMITACIÓN:
Las viviendas de uso turístico requieren la presentación de la declaración responsable de inicio de
actividad y solicitud de clasificación, previa al inicio de actividad, ante el Servicio de Turismo de la
jefatura territorial de la conserjería de turismo de la provincia donde se sitúe el establecimiento. Así,
se manifiesta el cumplimiento de los requisitos previstos en la normativa turística para la categoría
pretendida y el compromiso de mantenerlos durante la actividad.
Acreditación del pago de las tasas correspondientes.
Los datos de la vivienda y su capacidad legal máxima.
Los datos de la persona propietaria.
El número de teléfono para atender incidencias.
Documento acreditativo de la personalidad jurídica del solicitante.
Título o contrato y licencia del local.
Seguro de responsabilidad civil que cubra riesgos de los usuarios.
(Art. 39 del Proyecto de Decreto /2015)
REGISTRO:
La jefatura territorial de la conserjería competente de la provincia correspondiente asignará un
número de registro e inscribirá la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de
Galicia.
(Art. 39 del Proyecto de Decreto /2015)
ISLAS BALEARES
DEFINICIÓN:
Las viviendas de uso turístico son aquellas que, con disposición y configuración de vivienda
unifamiliar aislada o pareada, en principio ideada para uso residencial, son comercializadas por
personas físicas o jurídicas para la prestación de servicios de alojamiento turístico por un periodo no
superior a dos meses que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda en las
condiciones establecidas en la normativa.
(Art. 49 y Art. 50 de la Ley 8/2012, de 19 de julio)
TRAMITACIÓN:
Para poder comercializar y hacer publicidad de estancias en viviendas turísticas se debe, previamente,
presentar la declaración responsable de inicio de la actividad turística (DRIAT) a la Administración
turística. El DRIAT es un documento suscrito por una persona interesada en el que manifiesta, bajo
su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para iniciar el
ejercicio de una actividad turística y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el
ejercicio.
(Art. 3 del Decreto 20/2015, de 17 de abril)
REGISTRO:
Las viviendas de uso turístico se inscriben en el Registro Insular de empresas,
actividades y establecimiento turísticos.
Para lograr la inscripción, el DRIAT irá acompañado de otra documentación como el
informe descriptivo, que reflejará el estado actual del establecimiento e irá firmado por un
técnico competente. En el informe descriptivo se aportará: nombre, NIF/NIE y dirección del
propietario y/o explotador; dirección, número de teléfono, fax, dirección electrónica y página
web, si procede, especificando el horario de apertura y de cierre; teléfono de asistencia 24
horas; descripción de la edificación; planos de la vivienda; declaración del cumplimiento de
los requisitos establecidos por la normativa; declaración expresa de que se dispone de la
cédula de habitabilidad y de póliza de seguro.
(Art. 6 del Decreto 20/2015, de 17 de abril)
International Journal of Scientific Managment Tourism
410
ISLAS CANARIAS
DEFINICIÓN:
Se entiende por viviendas vacacionales aquellas, que están edificadas de acuerdo a la normativa
urbanística, amuebladas y equipadas para su uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en la
normativa vigente, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser
cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, con fines de alojamiento vacacional, a cambio de
un precio y de forma habitual.
(Art. 2 de Decreto 113/2015, de 22 de mayo)
TRAMITACIÓN:
Antes del inicio de actividad, los titulares de la de explotación de una vivienda vacacional deberán
formalizar una declaración responsable, dirigida al Cabildo Insular correspondiente, en la que se
manifieste el cumplimiento de los requisitos y preceptos desarrollados en el Decreto 113/2015, de 22
de mayo, comprometiéndose a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo en que se desarrolle la
actividad. La declaración responsable de inicio de la actividad deberá contener como mínimo la
siguiente información:
Identificación de la persona declarante propietaria o explotadora.
Datos de la vivienda vacacional (dirección, Referencia Catastral, …)
Número de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.
Teléfono de atención a los usuarios de las viviendas vacacionales.
Correo electrónico.
Declaraciones complementarias.
(Art. 12 y Art. 13 de Decreto 113/2015, de 22 de mayo)
REGISTRO:
Tras la presentación de declaración responsable, el Cabildo Insular correspondiente realizará la
inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de
Canarias en un plazo máximo de quince días hábiles. Se le entregará al explotador:
Las hojas de reclamaciones,
El cartel anunciador de las mismas,
El libro de inspección.
El código de inscripción asignado deberá indicarse en toda publicidad o promoción realizada.
(Art. 7 y Art. 13 de Decreto 113/2015, de 22 de mayo)
PAIS VASCO
DEFINICIÓN:
Son viviendas para uso turístico o vacacional, los inmuebles cualquiera que sea su tipología que, con
independencia de sus condiciones de mobiliario, equipo, instalaciones y servicios, se ofrezcan o
comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente
por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o
indirectamente a través de canales de oferta turística, a terceros, de forma reiterada o habitual y a
cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Se presumirá habitualidad cuando se realice publicidad o comercialización de viviendas de cualquier
tipo de soporte, medio o canal de oferta turística o cuando se facilite alojamiento por un periodo de
tiempo continuo igual o inferior a 31 días, dos o más veces dentro del mismo año.
(Art. 54 de Borrador Ley de Turismo 13.2.2015)
Las viviendas para uso turístico es una de las modalidades de las empresas turísticas de alojamiento.
(Art. 37 de Borrador Ley de Turismo 13.2.2015)
TRAMITACIÓN:
En el caso de que se ceda para uso turístico una vivienda arrendada, la persona arrendataria deberá
presentar la declaración responsable.
(Art. 54 de Borrador Ley de Turismo 13.2.2015)
Efectuada la declaración responsable, se podrá iniciar la actividad y la delegación territorial
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Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
411
Fuente: Elaboración propia
De manera general, en todas las comunidades autónomas, previo al inicio de la
actividad habrá que formalizar la declaración responsable ante el órgano competente de
turismo, además de indicar los datos identificativos de la vivienda y del propietario o
explotador. En algunos casos deberán presentarse proyectos técnicos visados, licencias
municipales de apertura, teléfonos de contacto para atención inmediata y pólizas de seguro.
Por otra parte, con respecto a la fiscalidad, el alquiler de las viviendas propias con
fines turísticos está exento de IVA, pero en el caso de que el propietario o explotador de la
vivienda preste servicios hoteleros deberá emitir la factura con el 10% de IVA. Así mismo,
las viviendas no están obligadas a recaudar ninguna tasa turística a excepción de la
comunidad de Cataluña, donde existe una tasa turística de recaudación obligatoria: el
impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET); y Cantabria, donde habrá
que abonar la tasa de apertura de establecimiento turístico previo al inicio de actividad. En
caso de Canarias, es obligatorio tributar la actividad de explotación de una vivienda
vacacional por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) de 7% que deberá quedar
reflejado en la factura.
3.1. La normativa en Andalucía
En Andalucía según el artículo 3 del Decreto 28/2016 de 2 de febrero, se entiende por
viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en el suelo de uso
residencial, donde se vaya ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de
Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos. De acuerdo a la
definición y a diferencias de los otros alojamientos turísticos, los contemplados en el presente
Decreto deben estar situados en suelo de uso residencial, integrados en los cascos urbanos y
zonas comunes de las localidades o ciudades. Deberán ofrecerse a cambio de una prestación
económica, así como ofertarse de forma habitual y con fin turístico, por lo que se presumirá
que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o
promocionada en canales de oferta turística.
Por tanto, las viviendas que se cedan sin contraprestación económica, o alquiladas un
tiempo superior a dos meses, situadas en medio rural o viviendas que formen un conjunto
formado por tres o más viviendas explotadas por la misma persona en el mismo inmueble,
quedarán excluidas del ámbito de aplicación de la presente norma. En consecuencia, pasarán a
considerarse apartamento turístico aquellas unidades de alojamiento que pertenezcan al grupo
o conjunto integrado por tres o más viviendas ubicadas en un mismo inmueble o grupo de
inmuebles, contiguos o no, en los que se preste el servicio bajo unidad de explotación. Estos
correspondiente, del departamento competente en materia de turismo, podrá requerir cualquier
documento que apoye la información suministrada en dicha declaración responsable, sin perjuicio de
las facultades de comprobación, control e inspección de la Administración Turística.
(Art. 30 de Decreto 198/2013, de 16 de abril)
RESGISTRO:
Tras la presentación de la declaración responsable, la vivienda deberá estar inscrita en el Registro de
Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
(Art. 54 de Borrador Ley de Turismo 13.2.2015)
International Journal of Scientific Managment Tourism
412
últimos están regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de
apartamentos turísticos.
La normativa andaluza contempla alquiler de viviendas con fines turísticos completas,
cuando se ceden en su totalidad, o por habitaciones. Para este último caso se exige la
residencia de la persona propietaria en la vivienda alquilada, permitiendo ala promoción
comercial utilizando las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de
alojamiento.
Las viviendas alquiladas en Andalucía con fines turísticos deberán cumplir con los
siguientes requisitos:
- Disponer de licencia de ocupación;
- Habitaciones con ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de
oscurecimiento de ventanas.
5
- Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres
necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas ofertadas.
- Refrigeración/calefacción por elementos fijos en las habitaciones y salones.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Disponer de información turística de la zona en soporte físico o electrónico.
- Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones.
- Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de clientes.
- Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función de las plazas
ofertadas.
- Facilitar número de teléfono para atender y resolver cualquier duda o
incidencia relativa a la vivienda.
- Disponer de información e instrucciones de funcionamiento de
electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su uso correcto.
- Informar a las personas de las normas internas relativas al uso de las
instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como admisión o
restricciones para mascotas, personas fumadoras, etc.
Para el cumplimiento de todos los requisitos previstos en la ley, los propietarios de las
viviendas turísticas o sus explotadores, según el caso, deberán facilitar el ejercicio de las
inspecciones pertinentes que podrán desarrollarse bajo el Plan de inspección programada o
por actuaciones específicas. Estas consistentes en una visita al lugar solicitando a los
responsables de la actividad turística que aporten los datos precisos. Finalmente, en cada
inspección, el personal funcionario levantará un acta con el resultado (conformidad,
obstrucción al personal funcionario, advertencia o infracción). Así mismo, cuando se haya
iniciado la actividad turística sin presentar la declaración responsable se considerará como
actividad clandestina estando tipificada como infracción grave.
4. DATOS ECONÓMICOS DE LOS DISTINTOS TIPOS DE ALOJAMIENTOS
TURÍSTICOS
Según el estudio sobre competitividad turística que se elabora anualmente por el Foro
Económico Mundial, España lidera el listado de las economías más preparadas para el turismo
en el año 2015, seguida de Francia y Alemania. El turismo español logra el podio
5
Requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra vivienda alquilada esté
catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar alguna obra, modificación o
intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
International Journal of Scientific Management and Tourism (2017) 3-4: 397-417, Román. I.M., Pavlova, N.,
Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
413
internacional gracias a la riqueza de sus recursos culturales, sus infraestructuras y, por
supuesto, la adaptación a los hábitos de consumo digitales. Estos últimos, el desarrollo de
internet y la aparición de las compañías de bajo coste ha hecho que cada vez más los
consumidores se abstengan de adquirir paquetes establecidos por un tour operador, y en
cambio, confeccionen ellos mismos sus vacaciones valiéndose de herramientas electrónicas
que les permiten encontrar la oferta más favorable (Asensi, 2016).
El precio medio diario que se ha pagado por plaza hotelera en 2014 ha ascendido a
144€ frente a los 90€ diarios de media que supone alquilar una plaza en una vivienda con
fines turísticos. Según Núñez Iglesias (2010) el alojamiento vacacional extrahotelero viene
mostrándose desde hace décadas como un versátil competidor del tradicional alojamiento
hotelero. Es más barato y es plural; por el contrario, es menos rentable y su actividad es
susceptible de ejercicio fraudulento. Como podemos ver en el siguiente gráfico, la evolución
de ambos precios ha sido positiva en el periodo comprendido entre 2005-2014. Destacar, que
con respecto a 2005, los precios de viviendas alquiladas se han incrementado un 76,47% y las
de plazas hoteleras un 60%. Por tanto, no es de extrañar que el alquiler de las viviendas
privadas se haya convertido en una actividad “refugio” para particulares que necesitan un
complemento económico que compense la disminución de sus ingresos, o cómo único ingreso
regular en el caso de desempleados. Ya que en parte el éxito de esta actividad radica en su
sencillez: únicamente son necesarios un inmueble o incluso parte de este, en caso de alquiler
por habitaciones, y un canal de publicación, tan efectivo y barato como internet (Román,
2014).
Según la evolución del gasto medio diario representada en el gráfico 3, el mayor
crecimiento lo experimentan el alquiler de viviendas y otros alojamientos
(campings/caravanas y similares) que suponen un gasto diario medio de 90-95€,
respectivamente, en 2014. Las modalidades de alojamiento privadas o de familiares han
experimentado un crecimiento moderado, mayor en caso de viviendas propias, donde el gasto
medio diario en el año 2005 ha sido de 46€ y en 2014 de 60€, lo que supone un crecimiento
de 30,43% frente a 9,52% en el caso de las viviendas cedidas por familiares o amigos.
Gráfico 3. Gasto medio diario
Fuente: Elaboración propia según datos de Turespaña (Egatur)
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Alojamiento hotelero
Alojamiento en
propiedad
Alojamiento
familiares/amigos
Alojamiento en
alquiler
Otros Alojamientos
International Journal of Scientific Managment Tourism
414
El precio medio diario es una de las variables que influye considerablemente en la
estancia media en cada una de las modalidades de alojamiento (gráfico 4). Los turistas se
quedan hasta una media de 17 días en alojamientos familiares o de amigos, sin
contraprestación económica o, en todo caso, muy inferior a la que pueden pagar por alojarse
en otros establecimientos de pago. Esto les puede suponer un gasto medio diario de entre 60-
69€ en 2014, frente a 46-63€ en 2005. La estancia media en alojamientos hoteleros es la más
corta, dado al elevado gasto diario que supone, pasando de 120€ en el año 2005 con una
estancia de 8 días de media a 144€ y una estancia media de 7 días en 2014. Sin embargo, en
caso de las viviendas alquiladas, los turistas se alojaban en las viviendas con fines turísticos
por un periodo medio de 14 días, bien conocidas como “quincenas”, en el año 2005 y con un
coste diario de 68€. En el año 2014, el plazo medio de la estancia sigue siendo el mismo, pero
pagan hasta 90€ de media por cada día de alojamiento.
Gráfico 4. Estancia media número de días
Fuente: Elaboración propia con datos de Turespaña (Egatur)
En definitiva, y en términos generales, el gasto medio total en concepto de alojamiento
ha crecido un 37,01% en el periodo estudiado, suponiendo más de 63 mil millones de euros en
2014, frente a 46 mil millones de euros en el año 2005. Como podemos ver en el gráfico 5, la
mayor contribución a la cuenta de ingresos ha sido de los establecimientos hoteleros, con un
gasto total de 40.176 millones de euros en el año 2014, el 63,73% del total. Mientras que las
viviendas alquiladas han supuesto un gasto total de 9.443 millones de euros, el 14,98% del
gasto total.
877
17 17 17
11 11 10
14
17
14
12 13
9
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2005 2009 2014
Alojamiento hotelero
Alojamiento en propiedad
Alojamiento
familiares/amigos
Alojamiento en alquiler
Otros Alojamientos
International Journal of Scientific Management and Tourism (2017) 3-4: 397-417, Román. I.M., Pavlova, N.,
Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
415
Gráfico 5. Gasto total por tipo de alojamiento
Fuente: Elaboración propia con datos de Turespaña (Egatur)
En cuanto a la evolución del gasto, es el alojamiento hotelero el que experimenta un
crecimiento notable, especialmente a partir de 2010. El gasto del resto de alojamientos se
mantiene estable, excepto el alquiler de vivienda que experimenta un leve incremento a partir
de 2011.
Se puede observar en el gráfico, como la evolución del gasto total y del gasto en
alojamientos hoteleros, evolucionan de forma similar o casi idéntica. Esto como consecuencia
de alto porcentaje que supone el gasto en alojamientos hoteleros frente a los alojamientos
extrahoteleros. Por lo que, la evolución de esta primera marcará, al menos de momento, la
evolución del gasto total en alojamientos.
5. CONCLUSIONES
Es necesaria la regulación del alquiler de viviendas de uso turístico y que sea
homogénea en las distintas comunidades autónomas. Los objetivos de esta regulación, entre
otros, son:
- Establecer unas garantías mínimas de calidad y seguridad para las personas usuarias.
- Garantizar la seguridad pública mediante la obligación por parte del propietario de la
vivienda de llevar un registro documental y de información básica de los viajeros.
- Proteger el medio ambiente, ya que el uso de este tipo de alojamiento puede ocasionar
un impacto importante en el territorio donde se produce, generalmente en zonas
costeras que multiplican su población en la época estival.
El alquiler de viviendas de uso turístico es un sector en auge, tanto en plazas de
alojamiento ofertadas como en repercusión económica y que ha experimentado un gran
crecimiento debido al desarrollo de las plataformas tecnológicas que permiten poner en
contacto al demandante y oferente de este servicio sin necesidad de intermediarios. Desde
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
Total
Alojamiento hotelero
Alojamiento en
propiedad
Alojamiento
familiares/amigos
Alojamiento en
alquiler
Otros Alojamientos
International Journal of Scientific Managment Tourism
416
2011 hasta la fecha el número de turistas extranjeros que eligen como tipo de alojamiento la
vivienda en alquiler va en aumento y también experimenta un crecimiento positivo el gasto
medio en este concepto. En cuanto a la estancia media es de 14 días en la vivienda en alquiler
frente a los 7 días del alojamiento hotelero. Por tanto, nos encontramos con una oferta cada
vez más importante a la que hay que tener en cuenta y regularizarla.
6. BIBLIOGRAFÍA
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International Journal of Scientific Management and Tourism (2017) 3-4: 397-417, Román. I.M., Pavlova, N.,
Nieto, J.L. & Bonillo, D.: “LA LEGISLACIÓN SOBRE LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN ESPAÑA, COMPARATIVA POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS”
417
disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. DIARIO OFICIAL DE LA
COMUNITAT VALENCIANA. Núm. 6051 de 07 de Julio de 2009.
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de los Apartamentos Turísticos en la Comunidad Foral de Navarra. BOLETIN
OFICIAL DE NAVARRA. Núm. 225 de 14 de Noviembre de 2011.
Decreto28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del
Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
BOLETIN OFICIAL DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA. Núm. 28 de 11 de Febrero de
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2015. Madrid: Secretaría de Estado de Turismo, Ministerio de Industria, Energía y
Turismo.
The Travel & Tourism Competitiveness Report 2015. Growth through Shocks. World
Economic Forum. Geneva, 2015.
... La Comisión Europea (2016) habla de modelos de negocio en los que se facilitan actividades mediante plataformas colaborativas que crean un mercado abierto para el uso temporal de mercancías o servicios ofrecidos a menudo por particulares. Román et al (2017) indican que el aumento de las VUT no habría podido tener lugar sin el desarrollo de las plataformas p2p que permiten la conexión entre las personas que consumen un bien turístico con aquellas que prestan servicios en este sector a nivel mundial. El uso de dispositivos informáticos conectados a la red permite mayor rapidez para contratar servicios y conocer las opiniones de otras personas usuarias de estos mismos servicios. ...
... También se pueden mencionar algunos efectos que se definen como positivos pero cuyo alcance es limitado. Por una parte, esta nueva forma de viajar permite a los consumidores confeccionar vacaciones valiéndose de herramientas electrónicas para encontrar la oferta más favorable (Román, 2017), sin embargo, el impacto económico es menor que el del modelo tradicional puesto que los turistas gastan unos 30 euros menos de media por visita (Oskam et al., 2016). En general se estima que los beneficios de este alojamiento son un 84% menores que el recibido por el tradicional (Exceltur, 2015). ...
... La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas modifica la LAU de 1994 para subsanar el aumento del alojamiento privado para el turismo, lo cual genera situaciones de intrusismo y competencia desleal que van en contra de la calidad de los destinos turísticos (Guillén Navarro, 2015) y generan problemas derivados de la turistificación. La LAU del 2013 establece que las VUT deben ser reguladas por la normativa sectorial del turismo y no debe suponer la actividad principal de la persona propietaria (Román et al., 2017). ...
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Resumen El presente texto se centra en describir un aspecto concreto de las nuevas formas de viajar: las viviendas de uso turístico (VUT). El objetivo es explicar su vinculación con las tecnologías peer to peer y la economía colaborativa en el contexto de las ciudades españolas y su relación con los procesos de turistificación (consecuencias negativas del turismo masivo) y turismofobia (reacciones negativas y aversión hacia el turismo). La finalidad es presentar un punto de partida que sirva de base para entender mejor la vinculación entre estos fenómenos a aquellas personas que están interesadas en el estudio de esta realidad. Palabras clave: viviendas du uso turístico, economía colaborativa, peer to peer, turistificación, turismofobia //Touristification and its housing: an initial approach Abstract This text focuses on describing a specific aspect of the new ways of traveling: tourist-use dwellings. The objective is to explain its link with peer to peer technologies and the collaborative economy in the context of Spanish cities and its relationship with the processes of tourism (negative consequences of mass tourism) and tourismophobia (negative reactions
... El objetivo de los nuevos Decretos aprobados en determinadas regiones españolas es regularizar estos aspectos en las viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico, además de establecer unas garantías mínimas de calidad y seguridad para las personas usuarias. Las normas en todas las comunidades autónomas son bastante similares y el alquiler turístico se define generalmente por ubicarse en un inmueble situado en suelo de uso residencial/urbano; por constituir una cesión temporal de vivienda amueblada y equipada para uso inmediato; por ofertar el alojamiento a cambio de una prestación monetaria; y por ser comercializada y promocionada en canales de oferta turística (Román, Pavlova, Nieto & Bonillo, 2017). ...
... La economía colaborativa en el sector turístico constituye un fenómeno imparable que debe ser regulado para que no sólo deje de considerarse ilegal o clandestino, sino que, sobre todo, otorgue garantías al usuario en cuanto consumidor turístico, y al entorno de la vivienda equilibrando la convivencia vecinal en zonas residenciales (De la Encarnación, 2016; Guillén & Iñiguez, 2016).La Agenda Europea para la economía colaborativa (2017/2003(INI) insta a los Estados miembros a que proporcionen seguridad jurídica y a que no la consideren como una amenaza para la economía tradicional, subrayando la importancia de su regulación de forma que contribuya a facilitar y promover en lugar de restringir. También reconoce que esta modalidad económica brinda importantes oportunidades a los ciudadanos y a los consumidores al beneficiarse de más oferta y de precios más competitivos; crea nuevas e interesantes oportunidades empresariales, crecimiento y empleo; e incrementa la eficiencia del sistema económico y lo hace más sostenible en los planos social y ambiental, permitiendo una mejor asignación de los recursos y activos que, en caso contrario, se infrautilizarían. 1 El crecimiento del número de páginas de internet y blogs, así como de portales privados que comercializan productos turísticos, el alojamiento en viviendas privadas entre otros, abrió nuevas posibilidades a la economía sumergida, de ahí la necesaria regulación de esta actividad(Román, Pavlova, Nieto & Bonillo, 2017). 1 Se ha consultado: Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. Recuperado de http://www.bocm.es/boletin/CM_Orden_BOCM/2019/04/12/BOCM-20190412-1.PDF Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles, (89) ...
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La presente investigación se centra en el estudio de la implantación y crecimiento del alquiler vacacional en el espacio castellanomanchego, así como su incidencia geográfica, temporal y social, con el fin de valorar la magnitud del fenómeno. El objetivo general radica en el análisis detallado de la aparición, evolución y generalización en Castilla-La Mancha de las nuevas modalidades de alojamientos turísticos, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en los últimos 25 años, considerando las posibles correlaciones positivas entre recursos patrimoniales, naturales y culturales, y la existencia de infraestructuras de alojamiento en determinados espacios de la región, tanto urbanos como rurales. Junto con la oferta tradicional de alojamientos en núcleos urbanos, en los últimos años la región ha experimentado un cambio significativo al alza de distintas modalidades de establecimientos relacionados con la importancia que va adquiriendo la práctica del turismo rural y de naturaleza y el turismo cultural y de centros urbanos.
... Navarra regula la denominada "vivienda turística", pero como modalidad de apartamento turístico (art. 3 Decreto foral 230/2011, de 26 de octubre) 4 Así (Román, Pavlova, Nieto & Bonillo, 2017) 5 No existe un concepto uniforme objeto de regulación. Respecto a su denominación es mayoritario el empleo de "vivienda de uso turístico" (en Andalucía, Cataluña, Madrid o Baleares), aunque también se utiliza el de "viviendas vacacionales" (Canarias o Asturias) o "viviendas turísticas" (Comunidad Valenciana o Navarra). ...
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Tourist accommodation, like any facility that regularly or occasionally offers a place for tourists to spend the night, is difficult to categorise in terms of the types or units of accommodation that can be offered in different countries, and consequently in the comparison of its regulation. Starting from this difficulty, the purpose of this paper is to analyse the legal, sectoral and tax regimes of Portugal and Spain in the field of temporary private tourist accommodation, to identify their similarities and differences, and to attempt to reach a homologous concept that permits a subsequent tax comparison in order to reach appropriate conclusions. Keywords: temporary tourist accommodation; private accommodation; Portugal and Spain; sectoral regulation; tax regime.
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This chapter depicts the general features of the Spanish housing system and the role that alternative and intermediate housing tenures may play in facili- tating access to housing.
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A los que con motivo de esta crisis han debido reinventarse para seguir adelante. A los que no han dudado en seguir caminando, a pesar de las dificultades… RESUMEN: La declaración de emergencia sanitaria global, y los efectos derivados de la Pandemia por COVID-19, han supuesto un revulsivo a la economía del planeta y afectado directa e indirectamente a la provisión de servicios y a la economía basada en el sector del turismo. La necesidad de atención por los operadores públicos a la nueva situación, con la detección de necesidades, y transformación en cuanto a la forma de adaptar la oferta turística a las nuevas necesidades, plantea importantes reflexiones para los operadores jurídicos. Es importante recordar no sólo las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma en España, sino las nuevas premisas de partida que deban estar presente en el diseño de las políticas turísticas españolas. En este contexto el presente aporte explora no sólo los condicionantes, sino los retos y aporta algunas reflexiones sobre las transformaciones que parecen precisas abordar en el sector para adaptarse de manera resiliente y sostenible a la nueva situación derivada de la pandemia. Elementos tales como el impulso a la transformación digital del sector, y una nueva inteligencia territorial saludable son puestos de manifiesto en el estudio. PALABRAS CLAVE: Turismo inteligente, normalización, COVID-19, hoteles medicalizados, sindemia, hoteles refugio, resiliencia. SUMARIO: I. Un cambio inesperado: adaptación y resiliencia del sector turístico. II. primeros ajustes normativos derivados de la pandemia; a) afección durante el COVID19 de la política turística: la cronología de una crisis inesperada; b) los planes estratégicos para reflotar el sector turístico: del plan de impulso al sector turístico de junio de 2020 al plan de refuerzo para el turismo la hostelería y el comercio de enero de 2021; c) buscando corredores seguros sanitarios para el turismo; d) ¿viviendas turísticas saludables es equivalente a vivienda domótica adaptada a la salud?; e) reinventando los apartamentos turísticos, las casas rurales y los hoteles refugio: un ejemplo de 1 El presente trabajo se ha realizado en el marco de la Red Temática REDIAS, inteligencia artificial aplicada a la salud, financiado con cargo al plan propio de la Universidad de Málaga Igualmente se incardina en las investigaciones desarrolladas en el marco del proyecto I + D + I, V.I.D.A., UMA FEDERJA-261, 2019-2022. IP: María Luisa Gómez Jiménez, y además se integra en sinergia con las actividades desarrolladas en el marco del Proyecto de I+D+I en el marco del Programa Operativo FEDER Andalucía 2014-2020 (Nº Expediente: 1263550). IP Humberto Gosálbez Pequeño y Manuel Rebollo Puig.
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RESUMEN El auge de las viviendas turísticas en España, a lo largo de la última década, ha puesto el fenómeno en el centro del debate público y ha llevado a muchos municipios a plantearse la necesidad de ordenarlos o limitarlos. Este artículo analiza, a través de la óptica de la jurisprudencia, las experiencias acumuladas de los últimos años mediante la legislación turística, las ordenanzas municipales y la planificación urbanística. El análisis de los diferentes instrumentos normativos, y singularmente los ejemplos de Barcelona y Bilbao, nos permite extraer algunas conclusiones útiles y al mismo tiempo proponer soluciones normativas óptimas para abordar este fenómeno, compatibilizando el derecho a la ciudad o a una vivienda digna y la libertad de prestación de servicios. ABSTRACT The boom in short-term rentals in Spain, over the last decade, has put the phenomenon at the center of public debate and has led many municipalities to consider the need to organize or limit them. This article analyzes, through the eyes of jurisprudence, the experiences accumulated in recent years through tourism legislation, local regulation and urban planning. The analysis of the different regulatory instruments, and particularly the examples of Barcelona and Bilbao, allows us to draw some useful conclusions and at the same time propose optimal regulatory solutions to address this phenomenon, making the «right to the city» or the «right to housing» compatible with the freedom to provide services.
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Las importantes restricciones que el planeamiento urbano ha impuesto a las viviendas de uso turístico en las ciudades de Madrid y Barcelona imponen un examen de estas medidas desde el punto de vista de los principios de buena regulación económica, la libre prestación de servicios y la protección de los derechos fundamentales de ciudadanos en general y de propietarios de viviendas en particular.
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Durante muchos años los propietarios de viviendas particulares han utilizado el arrendamiento civil para alojar a sus huéspedes temporales, muchos de los cuáles tenían una naturaleza inequívocamente turística, sin ser objeto de ningún reproche de carácter jurídico más allá de cuestiones exclusivamente fiscales. El trabajo realiza un análisis de la reciente modificación de la LAU, que excluye expresamente de esta Ley los alquileres de naturaleza turística.Palabras clave: apartamentos, turismo, arrendamientos urbanos, alquiler vacacional, alojamientos clandestinos.
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La implementación de las nuevas tecnologías o TIC’s en el sector turístico se ha visto favorecida, en los últimos años, por las posibilidades que Internet ofrece de poder comprobar instantáneamente la existencia real del proveedor del servicio, la veracidad del servicio prestado o las condiciones en que se presta. El aumento de la contratación electrónica de servicios turísticos exige que los proveedores de estos servicios y los turistas tengan en cuenta las diferentes normas jurídicas que resultan de aplicación en el ámbito de los servicios de la sociedad de la información, principalmente, la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico (LSSI), las normas reguladoras del consumo. Por otra parte, la nueva Directiva 2015/2302 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de noviembre de 2015, relativa a los viajes combinados y a los servicios de viaje vinculados ofrece una nueva regulación aplicable a los viajes combinados y a los denominados “servicios de viaje combinado” que resultan de aplicación a las nuevas formas de contratación on line de servicios turísticos.
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Introducción: El nuevo modelo de prestación de servicios turísticos a través de plataformas digitales ha irrumpido en el mercado para quedarse, aumentando de forma creciente la intermediación en la comercialización de viviendas turísticas, ofertando destinos turísticos originales adaptados a los gustos y exigencias de los consumidores, unido al uso de transportes compartidos que facilitan el viajar de una forma distinta. Objetivo: Junto a las plataformas que actúan como empresas intermediarias en la prestación de estos servicios turísticos nos encontramos con la aparición de una nueva figura desconocida hasta la fecha, el consumidor-prestador-proveedor. Este trabajo pretende contribuir a realizar un pequeño esbozo de la situación tributaria actual del Turismo 2.0 en España. Metodología: Al estar ante un trabajo jurídico, se han delimitado las situaciones jurídico tributarias que van a ser objeto de nuestro examen, atendiendo a la legislación positiva existente en nuestro marco normativo y la interpretación jurídica de la misma. Confrontando la norma con la realidad social y económica. Conclusiones: La actual legislación regula la actividad turística desde el punto de vista de la condición empresarial pero no desde la nueva figura del prosumidor, a quienes habría que considerar en ocasiones verdaderos empresarios, con obligaciones tributarias, al estar realizando entregas de bienes o prestaciones de servicios con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. El nuevo turista es un sujeto activo que se convierte en así mismo en un promotor turístico. Palabras Clave: Turismo 2.0, plataformas digitales, viviendas turísticas, transporte colaborativo, tributación turística, prosumidores.
Encuesta de gasto turístico
  • Egatur Base De Datos
Base de datos EGATUR. Encuesta de gasto turístico. Turespaña-www.iet.tourspain.es. Consultado en diciembre de 2016
Movimiento de turístico de los Españoles
  • Familitur Base De Datos
Base de datos FAMILITUR. Movimiento de turístico de los Españoles. Turespañawww.iet.tourspain.es. Consultado en diciembre de 2016
Movimiento turístico en fronteras
  • Frontur Base De Datos
Base de datos FRONTUR. Movimiento turístico en fronteras. Turespañawww.iet.tourspain.es. Consultado en diciembre de 2016
Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias
Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. BOLETIN OFICIAL DE CANARIAS. Núm. 101 de 28 de Mayo de 2015.
Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico
  • Oficial De La Generalitat De Diario
  • Cataluña
  • Núm
Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. DIARIO OFICIAL DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA. Núm. 6268 de 05 de Diciembre de 2012.
Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón
Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón. BOLETIN OFICIAL DE ARAGON. Núm. 212 de 25 de Octubre de 2013.
de 16 de abril, por el que se regula los apartamentos turísticos
  • Oficial Del
  • País Vasco
  • Núm
Decreto 198/2013, de 16 de abril, por el que se regula los apartamentos turísticos. BOLETIN OFICIAL DEL PAÍS VASCO. Núm. 94 de 17 de Mayo de 2013.