Content uploaded by Ondřej Slach
Author content
All content in this area was uploaded by Ondřej Slach on Sep 06, 2017
Content may be subject to copyright.
URBACT - Česká republika
1
Pokles atraktivity center měst v Česku a
možná řešení
Ondřej Slach, Alexandr Nováček
Katedra sociální geografie a regionálního rozvoje, Ostravská univerzita, Centrum městského a
regionálního managementu
Jedním z klíčových prvků „evropského“ města prakticky již od antických dob byla městská
centra, či jejich hlavní náměstí (Lichtenberger 1992). Městská centra tedy lze považovat za
určitý symbolický střed města a odraz jeho kulturní identity (Monheim 2014), či dokonce
„výkladní skříň“ celého města, případně za významný (veřejný) prostor nezbytný pro sociální
interakci obyvatel města.
Unikátnost městských center vyplývá z jejich specifické polyfunkčnosti (snoubí se zde funkce
obytná, pracovní, vzdělávací, volnočasová, nákupní atd.), přičemž klíčový element
představuje a v novodobé historii vždy představoval maloobchod, kterému nicméně v
návaznosti na koncentraci a expanzi nabídkového sortimentu přestala nejen architektonicky
uspořádaná, ale i finančně náročná městská centra vyhovovat, a proto se začal orientovat
směrem do zázemí měst. Svou roli sehrály také nevhodné zásahy v předešlých obdobích, která
sice městská centra zpřístupnila automobilům, nicméně často za cenu znevýhodnění pěších
návštěvníků, kteří představují potencionální zákazníky (Gehl 2012).
V souvislosti s oslabováním role a pozice městských center se však nejčastěji skloňuje proces
suburbanizace. Tento proces expanze měst za jejich původní hranice prohlubuje a proměňuje
základní vztah centrum versus zázemí (v souvislosti s tímto pojmem se aplikuje také termín
,,zelená louka“). Nejvýraznějším konkurentem městských center se stala obchodní centra,
budovaná na okrajích měst v západních ekonomikách přibližně od 60. let minulého století.
Z tohoto důvodu je vhodné stručně nastínit základní rozdíly mezi městskými a obchodními
centry. Obchodní centrum definuje Falk (1997) jako účelově naplánovanou a architektonicky
uzpůsobenou prostorovou koncentraci maloobchodu a služeb různého charakteru, které jsou
URBACT - Česká republika
2
společně spravovány a řízeny. U obchodních center se tedy v podstatě jedná o kooperační
systém maloobchodu. Vyjdeme-li z této definice, můžeme jasně pojmenovat
(relativní)komparativní výhody obchodních center oproti městským centrům. Především jsou
to primárně obchodně koncipované plochy s vysokou prostorovou flexibilitou, kdežto městská
centra vznikala dlouhým historickým vývojem, přičemž jejich účel a smysl byl diferencovaný.
Většina ploch má definitivní nebo jen minimálně modifikovatelnou podobu, která je navíc v
mnoha případech legislativně značně omezena (památková péče). Legislativní bariéry
problematizují scelování malých obchodních jednotek do větších (tzv. real estate pooling),
zavádění technologií (například výstavba kolektorů) či opravy. Jednotné a hierarchicky přesně
definované vlastnické vztahy, popřípadě správa obchodních center, umožňuje jasný direktivní
management v podobě optimalizace sortimentního mixu, jednotné otvírací doby, údržby nebo
společného marketingu, čímž městská centra z principu nemohou bez potřebného
institucionálního zajištění disponovat.
A to je ještě nutné zohlednit skutečnost, že struktura vlastníků nemovitostí v městských
částech je značně fragmentovaná (Guy 2005) a dominují zde spíše malometrážní obchodní
jednotky. Dalším významným faktorem je rozdílná dostupnost. Městská centra jsou vzhledem
k vysoké hustotě zástavby hůře dostupná individuální automobilovou dopravou než na
,,zelené louce“ situovaná obchodní centra. Tyto charakteristiky staví městská centra do pozice
slabšího a činí je tedy zranitelnými vůči konkurenci jednotně řízených obchodních center.
Výše zmíněné procesy se pochopitelně promítají do funkčních, fyzických a sociálních struktur
vnitřních měst. U funkčních struktur dochází vlivem komerční suburbanizace a taktéž
elektronického obchodování ke snižování kvality sortimentního mixu. Negativní vliv na
kvalitu má zvýšený výskyt tzv. trading-down efektu, který spočívá v realizaci cenových a
distribučních opatření za účelem přizpůsobení konkurence při poklesu tržeb nebo úbytku
zákazníků. Hlavní opatření spočívá v substituci personálu prostorem v minimalizaci vybavení
obchodních jednotek, přičemž hlavní cíl představuje snižování nákladů a agresivní cenová
politika, což se projevuje v koncentraci cenově nízce orientovaných obchodů a banalizaci
center měst.
URBACT - Česká republika
3
Foto©Vojtěch Bosák
Dále se objevují procesy jako je textilizace (dominance oděvů/obuvi na úkor jiných částí
sortimentního mixu, zejména potravin) či fast-foodizace (Heinritz a kol. 2003). Kontinuální
snižování sortimentního mixu, respektive celkové zhoršování atraktivity negativně ovlivňuje
stav fyzických struktur. Městská centra tedy v porovnání s konkurencí obchodních center
ztrácejí jakýsi punc výjimečnosti a mohou začít být vnímány jako překonané struktury.
Neviditelnějším projevem úpadku městských center jsou pak prázdné plochy (zejména
maloobchodní). Existence těchto volných ploch má negativní vliv na (Kahnert a Rudowski
1999):
a) snižování atraktivity a image lokality,
b) návštěvnost a pokles obratu,
c) pokles cen nemovitosti,
c) zhoršování sociálního klimatu.
Rezidenční suburbanizace přispívá, i přes proces gentrifikace, k silnému odlivu střední třídy
tzv. sociální filtraci (hlavní koupěschopné poptávky). Všechny tyto zmíněné vzájemně
propojené jevy se často vzájemně posilují a vytváří negativní spirálu úpadku, kterou je
poměrně složité zvrátit. Zjednodušeně lze tedy říci, že v současnosti na centra měst působí
řada trendů a externích tlaků, kterým tyto převážně historické struktury mohou samy o sobě
(tj. pouze skrze tržní řešení) pouze velmi omezeně čelit. I proto evidujeme přibližně od 70. let
minulého století snahu měst reagovat na úpadek jejich městských center.
V zásadě lze odlišit dva typy intervencí – infrastrukturní a institucionální, které jsou
komplementární. U prvního typu se jednalo například o budování vnitroměstských
obchodních center, nicméně dopady těchto objektů na městská centra jsou nejednoznačná. Na
straně jedné existují příklady pozitivních dopadů takovýchto projektů (Liverpool, Lipsko) a
současně na straně druhé projektů, kde převládaly negativní dopady (Reading, Birmingham).
Druhý typ intervencí zahrnuje přístupy, které zastřešují modely managementu městských
center (town centre management či city management). Velmi jednoduše lze tento model
charakterizovat jako (dílčí) transfer správy a řízení obchodních center na městská centra.
Aktivity proto směřují zejména k eliminaci výše zmíněných nevýhod městských center vůči
obchodním centrům a mohou například zahrnovat společný marketing spravované oblasti,
péči o zákazníky, poradenství a optimalizaci nabídky, estetické úpravy, navýšení bezpečnosti
či management volných ploch (Ježek a kol. 2007) Poslední jmenovaný, se i vzhledem
k rostoucímu počtu prázdných ploch, patří k aktivitám se zvýšenou důležitostí. Samotný
management volných ploch může zahrnovat například programy pro dočasné či přechodné
využití nebo hledání pronajímatelů pro tyto plochy (Rumpel a kol. 2012). V rámci city
managementu se v podstatě jedná o tzv. zájmovou koalici. Zájmová koalice je dobrovolná
koalice lokálních aktérů založená, přičemž jejím obecným cílem je zvýšení atraktivity dané
lokality. Klíčovým faktor pro fungování city managmentu se ukazuje jasné rozdělení
kompetencí a existence zodpovědného subjektu, kterým je zpravidla city manažer. Ten
zajištuje nezbytnou komunikace a kooperaci směrem dovnitř a ven.
Relativně podobné trendy, byť s jistým zpožděním, lze evidovat i na území Česka. Přibližně
od přelomu milénia můžeme i v řadě českých měst pozorovat pokles atraktivity městských
URBACT - Česká republika
4
center. Zatímco první porevoluční dekádu se vyznačovala spíše jejich růstem, který byl hnaný
rozmachem služeb tj. takzvanou komercionalizací (Sýkora a kol. 2000). Výstavba prvních
obchodních center začala měnit maloobchodní nabídku městských center přibližně na
přelomu milénia, přičemž největší počet obchodních center (téměř 50 %) z celkového počtu
78 vyrostl v období ekonomického růstu mezi 2003 až 2009. A zejména v první fázi
dominovala lokalizace mimo města (Križan a kol. 2017). „Boom“ nových obchodních
formátů a obchodních center se promítl i do změny spotřebitelských vzorů českých zákazníků
(Spilková 2012). I proto můžeme v řadě českých měst pozorovat výše uvedené negativní
dopady u jako je zhoršování maloobchodní nabídky v podobě tzv. secondhandizace (Szczyrba
2005) či dokonce prázdné obchody, což se týká ve zvýšené míře ulic mimo pěší zóny.
Pravdou je, že v posledních letech vzniká většina nových obchodních center již nikoliv na
„zelené louce“ či na okraji měst, ale spíše uvnitř měst (Križan a kol. 2017).
Foto©Vojtěch Bosák
Avšak podobně jako tomu bylo v jiných státech, dopady vnitroměstských obchodních center
byly či jsou nejednoznačné. Jako pozitivní příklad bývá udávána brněnská Vaňkovka, naopak
výstavba obchodního centra Nová Karolína měla spíše negativní efekt. Analýza zpracovaná
Centrem městského a regionálního managementu při Ostravské Univerzitě sledující změnu
počtu maloobchodních jednotek mezi lety 2011 (rok před otevřením) a 2016 ukázala, že
v centru města Ostravy zaniklo po otevření obchodního centra na více jak 100 obchodů, které
byly jen částečně nahrazeny jinými službami (zejména gastronomií). V centru pak bylo
zaznamenáno na 44 prázdných komerčních ploch – jen pro srovnání v roce 2011 byly
evidovány pouze čtyři prázdné plochy. Poklesla taktéž kvalita sortimentního mixu a taktéž
životaschopnost obchodních jednotek klesla ze 76 % na 50 %, což znamená, že polovina
obchodů se ve sledované lokalitě změnila. Vysoká fluktuace nám tak dokládá pokles
atraktivity lokality. Zde je však současně nutné podoktnout, že centrum města se potýkalo
s poklesem atraktivity již dříve a to zejména v oblasti poklesu kvality sortimentního mixu.
Otevření tohoto obchodního centra tedy spíše vedlo k posílení a akceleraci negativních trendů,
se kterými by se městské centrum muselo dříve či později stejně vyrovnat a vedlo k polarizaci
maloobchodní nabídky ve prospěch Nové Karolíny.
URBACT - Česká republika
5
I přes řadu signálů naznačující nedobrou kondici městských center, veřejný sektor reagoval
prozatím spíše jednostranně. A to vy smyslu renovací či revitalizací městských center.
Pozitivní změna tváře českých center se však omezovala na revitalizaci fyzických struktur či
estetizaci veřejných prostor, což je nepochybně pozitivní trend. Svým způsobem se
předpokládalo, že vylepšení fyzického stavu se pozitivně promítne i do funkční stránky center
měst ve smyslu funkce následuje formu. Současný stav však naznačuje, že tento mechanismus
funguje jen omezeně a roste potřeba po již zmiňovaných měkkých intervencích
zdůrazňujících komunikaci, koordinaci a kooperaci dotčených aktérů jako jsou majitelé
nemovitostí, obchodníci, obyvatelé a především městské správy.
Relativně srovnatelná situace panuje i o pořádání různorodých společenských akcí na
náměstích. Velmi často je pozornost věnována samotné akci a již se nepracuje například s
užším zapojením podnikatelů v těchto prostorech. Přitom právě přilákání návštěvníků může
být cenným impulzem pro zvýšení zájmu o jejich nabídku. Za zvážení stojí například i větší
důraz na tak zvanou noční ekonomiku, za účelem vytvoření městského centra fungujícího i
v nočních hodinách, a tím rozšířit škálu aktivit, které se v městském centru odehrávají, ve
snaze docílit intenzivnější diverzifikace ekonomické základny městského centra a posílit tak
jeho odolnost vůči vnějším vlivům. Ze zahraničí jsou známy řady příkladů, jak využít nástrojů
městského managementu a za využití vhodných zásahů zpětně obnovit regeneraci městských
centrech. Tyto příklady však nelze jednoduše okopírovat a předpokládat, že výsledek bude
obdobný – naopak je nanejvýše vhodné je využít jako inspiraci a po zvážení lokálního
kontextu je přetvořit v pokud možno co nejvhodnější opatření. Je totiž potřeba mít na paměti,
že hlavní třídy a centra měst mají vysoký stupeň komplexity a při jejich rozvoji je potřeba
postupovat s notnou dávkou citlivosti (Kok 2007).
Pochopitelně existuje řada bariér pro implementaci modelu městského managementu, jako
jsou například často problematické majetkoprávní vztahy u nemovitostí v centech měst
(dozvuky restitucí), nezájem majitelů či menší motivace z pohledu přínosů pro města
z pohledu daní. Ani toto však neznamená, že nelze uzpůsobit tento model místním
podmínkám a iniciovat proces pozitivní změny městských center v Česku, o čemž svědčí i
níže uvedení příklady inspirativních příkladů.
Literatura:
Falk, B. (1997): Das grosse Handbuch Immobilien-Management. Verl. Moderne Industrie.
Gehl, J. (2012): Města pro lidi. Partnerství.
Guy, C. M. (2005). Revival of inner-city retail areas: The potential role of property owners.
Journal of Retail and Leisure Property, roč. 2, č. 4, s. 118–128.
Heinritz, G., Klein, K. E., Popp, M. (2003): Geographische Handelsforschung, Gebrüder
Borntreager Verlagsbuchhandlung.
Ježek, J., Rumpel, P., Slach, O. (2007). Manuál pro potřeby praxe: Marketingový
management obcí, měst a regionů. Ostravská universita.
URBACT - Česká republika
6
Kahnert, R., Rudowskij, K. (1999): Stadtmarketing in Nordrhein-Westfalen – Bilanzen und
Perspektiven, MASSKS NRW. Düsseldorf
Kok, H., J. (2007): Restructuring retail property markets in Central Europe: impacts on urban
space. Journal of Housing and the Built Environment., roč. 22, č. 1, s. 107-126.
Križan, F., Kunc, J., Bilková, K., Barlík, P., Šilhan, Z. (2017): Development and classification
of shopping centers in Czech and Slovak republics: comparative analysis. Acta Universitatis
Carolinae Geographica, roč. 52, č. 1, s. 18-26.
Lichtenberger, E. (1991): Stadtgeographie. Band 1. Begriffe, Koncepte, Modelle, Prozesse. B.
G. Teubner.
Monheim, R. (2014): Handel und die City – Bedeutung der Nutzungsvielfalt. In: Ringel a kol
(Hrsg.): Innenstadthandeln – Retail Urbanism. Detmold, s. 74-102.
Rumpel, P. Slach, O., Šňupíková, R., Marková, B. (2012): Marketingové koncepty rozvoje
měst. European Science and Art Publishing.
Spilková, J. (2012): Geografie maloobchodu a spotřeby: věda o nakupování. Karolinum.
Szczyrba, Z. (2005): Maloobchod v ČR po roce 1989: Vývoj a trendy se zaměřením na
geografickou organizaci. Univerzita Palackého.
