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Mercado Imobiliário: Uma Análise Sobre o Comportamento dos Preços dos Imóveis na Cidade de Porto Alegre/RS

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Mercado Imobiliário: Uma Análise Sobre o Comportamento dos Preços dos Imóveis na Cidade de Porto Alegre/RS

Abstract

O estudo analisa o quanto que os fatores econômicos, como a taxa Selic, Índice Nacional de Custo da Construção, Índice de Velocidade de Vendas de imóveis, Produto Interno Bruto, bem como a renda média da população e a população economicamente ativa, influenciam nos preços dos aluguéis e de venda dos imóveis na cidade de Porto Alegre/RS. O valor de um imóvel está relacionado às suas características e economia de seu país, porém após um período de ascensão do mercado imobiliário, verificou-se que os imóveis passaram a ter uma valorização inferior à inflação. Para testar a influência dos fatores macroeconômicos nos preços dos imóveis, utilizou-se a técnica estatística de regressão linear múltipla, assim como, testes de normalidade dos resíduos, Kolgomorov-Smirnov, Lilliefors e Shapiro-Wilk. Para multicolinearidade das variáveis independentes, realizou-se o teste fator de inflação da variância, ou Variance Inflation Factor e, para a homocedasticidade, analisou-se a variância constante. Destacase que a valorização/desvalorização dos imóveis foi influenciada pelo aumento gradativo do Índice Nacional de Custo da Construção, tal como pela Renda Média da População e pela População Economicamente Ativa. Portanto, esses fatores contribuíram para que o objetivo da pesquisa pudesse ser atingido.
Mercado Imobiliário: Uma Análise Sobre o Comportamento dos Preços dos Imóveis na Cidade de Porto Alegre/RS
Revista Gestão.Org, v. 14, n. 1, 2016. p. 158-166
ISSN 1679-1827
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Mercado Imobiliário: Uma Análise Sobre o Comportamento dos
Preços dos Imóveis na Cidade de Porto Alegre/RS
Real Estate Market: An Analysis About The Residential Real Estate Prices
In The City of Porto Alegre/RS
Estefana da Silva Stertz¹, Anderson Luiz Walker Amorin¹, Sandrine Almeida Flores¹, Andreas Dittmar Weise¹
1 Universidade Federal de Santa Maria, UFSM, Rio Grande do Sul, Brasil
Correspondência: Estefana da Silva Stertz, Endereço: Av. Roraima, 1000 Cidade Universitária Bairro Camobi,
Santa Maria, RS. CEP: 97.105-900. Tel.: 55 55 3220-8000. E-mail: estefaness@hotmail.com
Recebido: 21 de Julho de 2015 Aceito: 18 de Junho de 2016 Publicado: 01 de Outubro de 2016
DOI: http://dx.doi.org/10.21714/1679-18272016v14n1.p158-166
Resumo
O estudo analisa o quanto que os fatores econômicos, como a taxa Selic, Índice Nacional de Custo da Construção,
Índice de Velocidade de Vendas de imóveis, Produto Interno Bruto, bem como a renda média da população e a
população economicamente ativa, influenciam nos preços dos aluguéis e de venda dos imóveis na cidade de Porto
Alegre/RS. O valor de um imóvel está relacionado às suas características e economia de seu país, porém após um
período de ascensão do mercado imobiliário, verificou-se que os imóveis passaram a ter uma valorização inferior
à inflação. Para testar a influência dos fatores macroeconômicos nos preços dos imóveis, utilizou-se a técnica
estatística de regressão linear múltipla, assim como, testes de normalidade dos resíduos, Kolgomorov-Smirnov,
Lilliefors e Shapiro-Wilk. Para multicolinearidade das variáveis independentes, realizou-se o teste fator de inflação
da variância, ou Variance Inflation Factor e, para a homocedasticidade, analisou-se a variância constante. Destaca-
se que a valorização/desvalorização dos imóveis foi influenciada pelo aumento gradativo do Índice Nacional de
Custo da Construção, tal como pela Renda Média da População e pela População Economicamente Ativa. Portanto,
esses fatores contribuíram para que o objetivo da pesquisa pudesse ser atingido.
Palabras claves: Mercado imobiliário; Preço dos imóveis; Fatores econômicos; Porto Alegre.
Abstract
This study has as aim analyze how economic factors, as interest rate, Construction Cost Index, the speed of sales
and the Growth Development Product, average income of the population and the economically active population,
influence the price of rents and sales of residential real estate in Porto Alegre/RS. The real estate price it is directly
related to his characteristics, and to economy of his country and, after a period of rise in the real estate market was
verified that the real estates had gained an appreciation of real estate prices lower than the inflation. To this end,
several variables can explain this phenomenon as price stability, the fall in interest rates and credit expansion.
Through waste normality tests, we used the tests of Kolgomorov -Smirnov, Lilliefors and Shapiro - Wilk. To
multicollinearity of the independent variables, was used factor inflation, or Variance Inflation Factor and for
homoscedasticity we analyzed the constant variance. In addition, we had done a multiple linear regression analysis
to associate the influence of macroeconomic factors. It is noteworthy that the appreciation/depreciation of real
estates were influenced by the gradual increase of the National Construction Cost Index. Therefore, these factors
contributed to the research aim could be achieved.
Keywords: Real estate market; House prices; Economic factors; Porto Alegre.
Esta obra está licenciada sob uma Licença Creative Commons Attribution 3.0.
Stertz, E. S.; Amorin, A. L. W.; Flores, S. A.; Weise, A. D.
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1. Introdução
O setor imobiliário é um dos mercados mais dinâmicos da economia terciária (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2003).
Os principais problemas para a avaliação dos bens advêm das características dos imóveis que são heterogêneas e
podem estabelecer relacionamentos entre si (WEISE, 2009).
Diferentemente de outros bens onde as características não são tão discrepantes, os imóveis são singulares, por mais
semelhantes que sejam pelo menos uma de suas características são diferentes, como localização ou posição, assim
não há no mercado imobiliário um imóvel igual ao outro (MENDONÇA; MEDRANO; SACHSIDA, 2011). Por
isso, nota-se a existência de várias discussões teóricas e pesquisas acadêmicas sobre a determinação dos preços
dos imóveis; inclusive com avanços significativos na modelagem (CRUZ, et al., 2011).
A avaliação de imóveis, seja para a cobrança de impostos, venda, garantia em financiamentos ou outros é feita,
em geral, de forma subjetiva com base na experiência pessoal dos gerentes imobiliários e de outros profissionais,
que comparam os dados do imóvel da transação com os de imóveis já negociados (STEINER, et al., 2008). De
acordo com Steiner et al. (2008), na maioria das vezes, não é utilizado qualquer procedimento científico, de forma
sistemática, para esta finalidade.
No que tange ao mercado imobiliário brasileiro, Mendonça, Medrano e Sachsida (2011) explanam que atualmente,
têm-se indícios de que o setor imobiliário encontra-se aquecido no Brasil. Isso se deriva pela forte expansão do
endividamento das famílias em relação aos seus salários, pelo crescimento vigoroso do estoque de crédito
imobiliário nos últimos anos, bem como pela forte expansão do índice da construção civil, que tem se movimentado
acima do produto da economia (MENDONÇA; MEDRANO; SACHSIDA, 2011).
Diversas variáveis podem ser utilizadas para explicar esta ascensão do mercado imobiliário (SOLA; PORTO,
2014). Dentre elas poder-se-ia destacar a estabilidade de preços, a queda na taxa de juros e a expansão do crédito,
são as explicações mais recorrentes para este fenômeno. O controle da inflação diminui a volatilidade da renda,
assim como a diminuição das taxas de juros interfere positivamente no custo do financiamento, dado que, a grande
parte das transações imobiliárias é levada à cabo com algum financiamento (MENDONÇA; MEDRANO;
SACHSIDA, 2011).
Diante deste contexto, a expansão do crédito facilitou a aquisição de financiamentos habitacionais (SHIMBO,
2013). Também vale ressaltar que o aquecimento do mercado de trabalho elevou a renda do trabalhador, facilitando
a este o acesso ao mercado imobiliário (MENDONÇA; MEDRANO; SACHSIDA, 2011).
Outro aspecto importante refere-se às mudanças na legislação que tornaram o investimento no setor mais seguro
(AMATO, 2009). Evidentemente, as políticas públicas do governo específicas para este setor também ajudaram a
aquecer o mercado imobiliário. Tais ações públicas têm como objetivo facilitar o acesso à casa própria a grupos
específicos da população, sobretudo aos grupos pertencentes ao extrato de baixa renda (SHIMBO, 2013).
Portanto, o valor de um imóvel está diretamente relacionado às suas características, e ao país e sua respectiva
economia, o qual ele está inserido (ÁVILA, 2010). Uma vez que a economia brasileira encontra-se instável, por
meio deste estudo buscou-se analisar quanto os fatores econômicos como, a taxa Selic, Índice Nacional de Custo
da Construção (INCC), Índice de Velocidade de Vendas de imóveis (IVV), Produto Interno Bruto (PIB), Renda
média da população e a População economicamente ativa (PEA), podem influenciar nos preços dos aluguéis e de
venda dos imóveis na cidade de Porto Alegre/RS. Para isso realizou-se um levantamento de dados mensais dos
fatores já citados, comtemplando os anos de 2012 a 2014. A partir deste estudo, espera-se entender quais os fatores
mais relevantes, ou seja, os que mais contribuem na formação de preços dos imóveis da cidade de Porto Alegre.
2. O Mercado Imobiliário
O mercado é o cenário onde são feitas trocas de direitos ou de bens tangíveis e intangíveis (BAPTISTELLA, 2005).
Caracteriza-se por uma competição perfeita, participação espontânea, convicção das condições em vigor, ninguém
individualmente é capaz de mudar as condições estabelecidas, as transações o independentes, o número de
transações e ofertas é amplo, de modo que, a retirada de amostras não afeta o mercado (BRAULIO, 2005).
O mercado imobiliário tem como competência a definição dos preços de imóveis rurais e urbanos, que como os
demais mercados, está embasado na oferta e demanda (MOSCOVITCH, 1997). Suas características intrínsecas e
funcionamento diferenciado se distinguem dos demais mercados (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2003; SIQUEIRA,
2013).
A principal distinção do mercado imobiliário reside nas peculiaridades relativas às mercadorias transacionadas, ou
seja, as casas, apartamentos, escritórios, galpões etc. (SIQUEIRA, 2013). Face ao exposto, Morais (2003) explana
que os imóveis possuem particularidades, dentre elas vale mencionar:
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a) É um ativo real, e como tal é tido como o principal ativo no portfólio das famílias;
b) Possui custo elevado, tanto no que tange a aquisição, quanto à manutenção;
c) Tem durabilidade, uma vez que, grande parte do estoque de imóveis existentes foi construída no passado,
e os investimentos atuais representam acréscimos marginais;
d) Apresenta heterogeneidade, seja por tipologia de construção, localização, qualidade, acesso aos serviços
públicos e de infraestrutura etc.;
e) Possui imobilidade espacial, dado que a localização é que o influencia na qualidade da habitação, assim
como no bem-estar das famílias;
f) O mercado é reduzido comparado ao estoque existente, isto é, as habitações tanto para a venda quanto
para aluguel, denotam uma pequena fração;
g) As relações de compra e venda ou de aluguel são embasadas por informações desiquilibradas, pois o
vendedor possui mais informações sobre o imóvel do que o comprador. No caso do aluguel, as
informações invertem-se, uma vez que o locador desconhece as qualidades e a capacidade de pagamento
do locatário;
h) Caracteriza-se por elevados custos de transação, posto que os tramites envolvidos nesta aquisição/locação
envolvem uma legislação complexa e a exigência de contratos, que por seguinte, implicam em custos
monetários, tempo despendido, providências documentais, etc.;
i) Possui não convexidade na produção, dado que a oferta do imóvel pode admitir várias formas que, podem
manter, aumentar ou degradar a qualidade do bem ou, ainda, podem converter seu uso; e
j) É segmentado, sendo a melhor forma de apresentação por submercados inter-relacionados.
No que tange ao mercado imobiliário brasileiro, Siqueira (2013) salienta que o mesmo passou por uma
alavancagem, onde a oferta de crédito cresceu e potencializou este setor, além dos investimentos de capital por
parte das grandes empresas da construção civil.
Vale mencionar que as variáveis macroeconômicas, como a renda, empregos, taxa de juros, dentre outros,
influenciam na demanda e oferta do setor imobiliário, e o mesmo ocorre inversamente, uma vez que, os agentes
do mercado imobiliário, compradores e produtores, interagem entre si e com a economia como um todo,
ocasionando na alta de preços dos imóveis (PEREIRA, 2014; SILVEIRA; ALENCAR, 2014).
Face ao exposto após a tranquilidade da última década, o mercado imobiliário não progrediu em 2014,
demonstrando um crescimento abaixo da inflação. Isso resulta na desvalorização dos imóveis, onde o capital
investido está sendo corroído pela alta abrupta dos preços (JUSBRASIL, 2014). Menos compradores, inflação em
alta, consumidores inseguros e instabilidade econômica estão entre os fatores que causaram esse esfriamento no
mercado (JUSBRASIL, 2014).
Resultado desta conjuntura econômica, em fevereiro de 2014, nove cidades apresentaram alta dos preços abaixo
da inflação. Em março, deste mesmo ano, foram 12 cidades entre as 16 pesquisadas, indicando que o movimento
está se expandindo pelas cidades brasileiras (FIPE, 2014). Apenas Rio de Janeiro, Niterói, Fortaleza e Vila Velha
registraram valorização acima da inflação oficial (FIPE, 2014).
Além disso, o setor enfrenta dificuldades na sua viabilização, que um excesso de burocracia, escassez de
terrenos, etc. Além de que, a análise de critérios microeconômicos para tomada de decisão em negócios
imobiliários, influência na escolha de um bom terreno para localização de um comércio, por exemplo. Assim,
adiante da burocracia a escassez de terrenos torna o cenário imobiliário mais dinâmico e competitivo, dado que
um julgamento apropriado da situação pode garantir o futuro dos investimentos. Salientando, a utilização de
indicadores de análise dos projetos pode agilizar o processo de definição do negócio do terreno, porque, reitera-se
que a concorrência por bons negócios está cada vez mais alta (CRUZ, 2014; SAVELLI, 2013; SILVA, et al. 2014).
2.1 O Mercado Imobiliário de Porto Alegre
As constantes mudanças no cenário econômico, nacional e internacional, refletem nas variações no setor
imobiliário (SECOVI, 2015). Apesar dessa vicissitude, o mercado imobiliário de Porto Alegre teve seus preços
estabilizados em 2014, pois a demanda começou a ser suprida, resultando no equilíbrio dos mesmos. Contudo, o
preço médio das ofertas chegou a R$ 810 mil, diferentemente de 2013 em que atingiu R$ 710 mil (PENSE
IMÓVEIS, 2014a). Nesse contexto, salienta-se que os bairros residenciais da cidade são os mais desejados
comercialmente. Acredita-se que este consumo seja motivado pela localização, ou seja, pelo fato de que as pessoas
preferem morar próximo ao seu trabalho, e isso resulta na valorização dos imóveis (PENSE IMÓVEIS, 2014b).
Face ao exposto, destaca-se que os bairros Centro, Mostardeiro, Independência e Cristóvão Colombo, os quais
deixaram de ser o centro das atenções. Os endereços mais cobiçados passaram a ser aqueles em que os moradores
podem consumir próximo de sua residência, ou seja, com a implantação de shoppings e afins, os interesses
passaram as ser Carlos Gomes, Nilo Peçanha e Diário de Notícias (PENSE IMÓVEIS, 2014b).
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No que tange aos imóveis comerciais, é notório que o mais caro comercialmente é o bairro Três Figueiras, seguido
do Praia Belas e assim sucessivamente, como é demonstrado na Figura 1.
Figura 1: Valores de m² médio dos imóveis comerciais em Porto Alegre (RS).
Fonte: Adaptado Pense Imóveis (2014b).
É evidente que as localizações preferencialmente escolhidas pelos consumidores, ocasionam a valorização dos
mesmos e consequentemente, um aumento dos preços comerciais (ÁVILA, 2010). Ainda de acordo com Ávila
(2010), os imóveis comerciais em Porto Alegre passaram a ser vistos como influência direta na vida particular dos
moradores desta cidade; uma vez que, os compradores/locatários passaram a valorizar as moradias nas
proximidades dos comércios, posto que, o tempo esteja cada vez mais escasso, devido a fatores como o trânsito,
vida profissional, filhos, etc.
3. Preço e Valor
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2001), define valor, quando há uma transação envolvendo
um bem ou um direito sobre ele, em que se utiliza uma quantia para efetivar o acordo. Uberti (2006) salienta que
há uma ampla gama sobre conceitos de valor que podem ser atribuídos a um bem, entre eles:
Valor de Mercado – Corresponde ao preço em que os compradores e vendedores concordariam entre si,
em condições de concorrência perfeita, onde ambos conhecem o imóvel e o comportamento do mercado,
tendo condições de avaliar sua tendência de valorização ou de desvalorização.
Valor de Reposição – É o valor da propriedade, determinado na base do que ela custaria para ser
substituída por outra igualmente satisfatória.
Valor Rentável – Referente a uma propriedade é o valor atual de suas receitas líquidas prováveis e futuras,
segundo prognóstico feito com base nas receitas e despesas recentes e nas tendências dos negócios.
Valor de Uso em muitas ocasiões, o imóvel avaliando apresenta características específicas e/ou atípicas,
que fazem com que não haja um mercado para eles. Eles não possuem valor de mercado, mas em
contrapartida apresentam valor de uso, que pode ser avaliado; uma vez que, os imóveis de caráter
histórico, artístico, monumentos, apresentam atributos que podem valorizar ou desvalorizar o valor deles.
Porém, prevalece o princípio cujo valor de um bem é único, referenciado inclusive na ABNT (2001, p. 8) como
valor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
No entanto, o valor não pode ser confundido com o preço, pois este representa a quantia paga por um bem ou
serviço (UBERTI, 2006; ÁVILIA, 2010). No momento que há um equilíbrio entre os fatores econômicos e sociais
que cercam a operação imobiliária, o preço pago pelo imóvel deve representar o valor deste imóvel (UBERTI,
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2006). Porém, isto pode não ocorrer, dado que são influenciados pelos interesses, desejos e necessidades pessoais
que podem induzir a preços maiores ou menores do valor de mercado (UBERTI, 2006).
4. Metodologia
O modelo utilizado nesta pesquisa é a análise de regressão linear múltipla para associar à influência de fatores
macroeconômicos, como a taxa Selic, o Índice Nacional de Custo da Construção, o Índice de Velocidade de
Vendas de imóveis, o Produto Interno Bruto, a Renda média da população e a População economicamente ativa;
nos preços de venda e de aluguel dos imóveis da cidade de Porto Alegre, no Rio Grande do Sul.
Os dados mensais, que norteiam este estudo, abrangeram o período de 2012 a 2014; os mesmos foram adquiridos
nos seguintes endereços: no que tange aos preços/aluguéis dos imóveis, os mesmos foram obtidos na Fundação
Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE); o INCC no site da Fundação Getúlio Vargas, o IVV foi obtido no site
da Câmara Brasileira da Indústria e da Construção (CBIC), bem como, a Renda Média da população e os dados
da (PEA) foram retirados do sistema gerenciador de séries temporais do Banco Central do Brasil (BACEN).
Na concepção de Fávero et al. (2009), a técnica estatística de Regressão Linear Múltipla foi utilizada para aferir a
influência do incremento de cada variável independente – que se traduz no peso de cada variável independente
sobre a respectiva alteração da variável dependente. Tendo em vista a multiplicidade de fatores que interferem nos
preços de um bem, trabalha-se com modelos de regressão múltipla, para uma avaliação mais eficaz e aprimorada
(DANTAS, 2003; HAIR et al., 2005). O modelo genérico é dado pela expressão (1), segundo Malhotra (2006)
quando aplicado a uma amostra de tamanho n:
= β+ β. β.  + ⋯ + β.  + ε (1)
Onde:
= variável dependente ou explicada
β; β; β= parâmetros estimadores de β1
,  ,  = variáveis independentes
ε = erros aleatórios do modelo
Para que o modelo possa atingir a eficácia desejada é necessário que ele atenda alguns pressupostos (ÁVILA,
2010). Complementando o referido entendimento, Giolo (2007) e Ávila (2010), argumentam que a análise de
regressão linear deve estar embasada nos supostos da linearidade, normalidade dos resíduos, homocedasticidade,
independência dos resíduos, se os resíduos são influentes e se são autocorrelacionados ou independentes.
Para testar a normalidade dos resíduos, são utilizados os testes de Kolgomorov-Smirnov, Lilliefors e Shapiro-Wilk.
No que tange a não multicolinearidade das variáveis independentes, será realizado o teste fator de inflação da
variância, ou VIF (Variance Inflation Factor) e para a homocedasticidade foi analisada a variância constante.
Não obstante, quase todas as condições podem ser verificadas analisando o gráfico dos resíduos das regressões em
conjunto com o quadro de resumo dos resíduos (GIOLO, 2007). Ademais, o modo de medir se uma equação de
regressão está bem ajustada aos dados pode ser feita por meio do coeficiente de determinação R².
R=
 = 1 

(2)
Onde:
SQR é o somatório dos quadrados
SQE é a soma dos quadrados dos resíduos
SQT é a soma dos quadrados totais
Por fim, o R² tem como objetivo principal indicar qual a porcentagem da alteração da variável dependente pode
ser explanada pela variação da variável independente, ou seja, quanto maior o valor do R², melhor será o ajuste do
modelo (BALZANA FILHO; RÊGO, 2014). Para tanto, após a compreensão da metodologia segue-se a
apresentação dos resultados.
5. Resultados
Com vistas a atender o proposto pela pesquisa sobre a modelagem dos preços de imóveis residenciais de Porto
Alegre – RS teve-se como base um modelo de preço hedônico, onde se observa a influência de fatores econômicos
e sociais para a formação e evolução do preço do ativo.
Stertz, E. S.; Amorin, A. L. W.; Flores, S. A.; Weise, A. D.
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Neste contexto, inicialmente, nota-se na Tabela 1 que o modelo proposto no estudo é aceito estatisticamente (p <
0,05), pois a correlação entre a variável dependente (Preço de apartamentos residenciais) e as varáveis
independentes destaca-se como forte e positiva.
Preços residenciais Porto Alegre
Multiple R 0,96500
Multiple R² 0,93122
Adjusted R² 0,92184
f-calc p-valor
ANOVA 99,29028 0,000001
Tabela 1: Coeficiente de regressão e explicação do modelo de preços para imóveis residências na cidade de
Porto Alegre.
Fonte: Elaborado pelos autores (2015).
Com isso, é notório que com o coeficiente de explicação (R²: 0,9312) as variáveis independentes usadas na
modelagem têm a capacidade de explicar 93% da evolução da formação dos preços de venda para os imóveis
residenciais na cidade de Porto Alegre. Partindo destas informações, apresenta-se a influência de cada variável
independente aceita para a modelagem dos preços residenciais em Porto Alegre. Desta forma, a Tabela 2 mostra a
maneira como estas variáveis estão dispostas no modelo hedônico encontrado.
Beta B t(22) p-level
Intercepto -123,009 -3,58488 0,001651
INCC 0,902546 0,273 15,58888 0,000000
Renda média POA 0,143499 0,006 2,48460 0,021063
PEA (POA) 0,125580 0,038 2,23979 0,035535
Tabela 2: Modelo hedônico para preços de imóveis residências em Porto Alegre – RS.
Fonte: Elaborado pelos autores (2015).
Sendo assim, é possível observar que, as três variáveis independentes (INCC, Renda média e População
economicamente ativa) remanescentes na modelagem dos preços de imóveis na cidade de Porto Alegre são
estatisticamente aceitas com um p < 0,05.
Outra informação importante é a associação destas varáveis com o preço dos imóveis residenciais, nota-se que
existe uma relação positiva entre todas as variáveis independentes, INCC (0,902546; p < 0,05); Renda média POA
(0,143499; p < 0,05) e População Economicamente Ativa (0,125580; p < 0,05), em relação a variável dependente
Preço de imóveis residenciais.
Com isso, pode-se inferir que a relação positiva entre estes fatores com o crescimento do preço do ativo, tem
conexão com a conjuntura econômica. Sendo que, o INCC, é o índice composto pelos insumos e custos envoltos
na construção civil, que por sua vez também é o índice comumente utilizado para atualização de preços de imóveis
residenciais.
As varáveis Renda média, e População Economicamente Ativa, são reflexos da maior capacidade de pagamento e
endividamento dos indivíduos, o que faz com que ocorra crescimento da demanda por tais imóveis. Refletindo
desta forma diretamente no aumento dos preços dos imóveis residenciais da cidade de Porto Alegre.
Da mesma maneira, é possível auferir que, quando acontece um aumento no índice composto da variável
independente INCC, ocorre uma variação de 0,273 (p < 0,05) no índice usado como proxy para o preço de imóveis
residenciais em Porto Alegre. E quando ocorre um aumento na Renda Média da população de Porto Alegre,
acontece uma variação de 0,006 (p < 0,05) no índice de preço utilizado, assim como na ocorrência do aumento da
População Economicamente Ativa de Porto Alegre, ocasiona uma variação de 0,038 (p < 0,05) no índice FIPEZAP
para a cidade de Porto Alegre.
Com isso, para a validação da modelagem realizada é necessário validar o modelo com a análise residual do modelo
de regressão. Para isso, primeiramente foi verificado se os resíduos são ruído branco, ou seja, et ~ N(0,), que os
resíduos sigam uma distribuição normal, com média aproximadamente zero e variância constante no tempo.
Estes pressupostos podem ser observados na Tabela 3, onde nota-se que a média dos resíduos padronizados é
aproximadamente zero, assim como esses variam entre -1,89042 e 1,90017. Com isso pode ser confirmado que
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eles não apresentam outliers, conforme pode ser observado também na coluna da distância de Cook, já que nenhum
dos valores é maior do que um.
Standard Residual Cook's Distance
Minimo -1,89042 0,000067
Máximo 1,90017 0,494791
Média 0,00000 0,052604
Mediana -0,08217 0,015324
Tabela 3: Resíduos padronizados do modelo hedônico para imóveis residenciais na cidade de Porto Alegre.
Fonte: Elaborado pelos autores (2015).
No que condiz, a normalidade dos resíduos da modelagem, foram aplicados os testes de Kolgomorov-Smirnov (p
> 0,20), Lilliefors (p > 0,20) e Shapiro-Wilk (p = 0,99). Desta forma, como o apresentado todos os testes
confirmaram a normalidade dos resíduos.
Para identificar a não multicolinearidade das variáveis independentes, foi utilizado o teste fator de inflação da
variância, ou VIF (Variance Inflation Factor). Posto isto, os resultados deste teste devem ser VIF < 4, garantindo
assim a não multicolinearidade. Isto pode ser tranquilamente observado na Tabela 4.
VIF INCC Renda média POA PEA (POA) FIPEZAP (POA)
INCC -1,07222
Renda média POA
-1,06699
PEA (POA)
-1,00555
FIPEZAP(POA)
0,068778
Tabela 4: Teste fator de inflação da variância.
Fonte: Elaborado pelos autores (2015).
Partindo disto, como podem ser observados na Tabela 4, os valores para o teste VIF estão dentro dos valores
esperados, ou seja, são menores do que quatro, garantindo assim, a não multicolinearidade dos resíduos
padronizados do modelo de regressão.
Com isso, podemos confirmar a validade da modelo (3) encontrado para explicar a evolução dos preços de imóveis
residenciais para a cidade de Porto Alegre. Este modelo é descrito como:
 = −123,099 + 0,273 + 0,006 É + 0,038 + (3)
Porém, vale destacar que as variáveis PIB, Selic e IVV não apresentaram correlações significativas, e por isso não
foram utilizadas para a confecção do modelo estipulado.
6. Conclusão
O mercado imobiliário de Porto alegre, semelhante a outras regiões, teve momento muito favorável nos últimos
anos, mais precisamente até 2013, com grandes valorizações dos imóveis. O aprimoramento de políticas e
diretrizes governamentais de estímulo ao setor favoreceu seu desempenho, fatores socioeconômicos como
expansão da renda e do emprego, queda da taxa de juros, constância econômica, propiciaram as transações
comerciais.
A ascensão considerável na última década do setor imobiliário, fez com que o mercado imobiliário se destacasse
e virasse alvo de especulação e estudo. Porém no ano de 2014, este cenário mudou, e os imóveis passaram a ter
uma valorização inferior à inflação. A partir disso, surgiram vários questionamentos, sobre quais fatores foram
responsáveis por esse fenômeno e em que medida poderia influenciar os preços dos imóveis, no que compete a sua
valorização e/ou desvalorização. Para isso, a partir de dados estatísticos pode-se estimar um modelo de regressão
linear múltipla para o entendimento do acontecimento.
Assim, foi constatado que a variação dos preços no período de 2012 a 2014 foram resultados, principalmente de
fatores referentes à conjuntura econômica na qual o país se encontra. Mais precisamente pode-se dizer que a
valorização/desvalorização dos imóveis foi influenciada pelo aumento gradativo do INCC, o qual é composto pelos
insumos e custos envoltos na construção civil, que por sua vez tem a finalidade de apurar a evolução dos custos
das construções. O mesmo pode-se dizer das variáveis Renda média e População Economicamente Ativa, uma vez
que, as mesmas são reflexos da maior capacidade de pagamento e endividamento dos indivíduos, o que faz com
Stertz, E. S.; Amorin, A. L. W.; Flores, S. A.; Weise, A. D.
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que aumente a demanda por tais imóveis. Contudo, verificou-se também, que o PIB, Selic e IVV, não
influenciaram significativamente nos preços dos imóveis na cidade de Porto Alegre.
Destarte, vale destacar, a importância do contexto econômico no mercado nacional. Uma vez que a economia se
encontra equilibrada o mercado imobiliário mostrou-se estável, porém no momento da desarmonia, os imóveis
começaram a se desvalorizar. Por isso, faz imprescindível a reorganização administrativa, para obter-se uma
economia mais equilibrada e eficiente, para que repercuta no mercado nacional como um todo.
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O aquecimento imobiliário ocorrido no Brasil, desde 2006, abrangeu uma nova faixa de consumidores e novas localidades que, em período anterior, eram desvalorizadas pelo mercado. Esse fenômeno pôde ser verificado na recente dinâmica imobiliária na área central de São Paulo, em especial, nos lançamentos residenciais voltados para as faixas de renda média e média baixa, beneficiadas pela política habitacional brasileira contemporânea. A partir das informações disponibilizadas no banco de dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp) e nos sites das empresas construtoras e incorporadoras, este artigo caracteriza e analisa os empreendimentos residenciais lançados na área central, entre 2001 e 2010, e problematiza a reinserção deste território no circuito imobiliário da metrópole paulistana. Diante dos resultados da pesquisa, resta a seguinte questão: como o mercado está conseguindo reproduzir o mesmo padrão nas periferias e nas áreas centrais ?
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O presente artigo tem por finalidade apresentar uma metodologia, composta por técnicas de Análise Multivariada, para a construção de um modelo estatístico de regressão linear múltipla para avaliação de imóveis em função de suas características (variáveis, atributos). É aplicada, inicialmente, a análise de agrupamento aos dados de cada classe de imóvel urbano (apartamentos, residências e terrenos) para obtenção de grupos homogêneos dentro de cada classe e, em correspondência, são determinados discriminantes para alocar futuros itens nesses grupos, pelo método do escore discriminante quadrático. Em seguida, aplica-se a técnica da análise de componentes principais (ACP) para resolver o problema da multicolinearidade que pode existir entre as variáveis do modelo. Os escores das componentes principais são, então, as novas variáveis independentes, e com elas é ajustado um modelo de regressão linear múltipla para cada grupo de imóveis homogêneos dentro de cada classe. a metodologia foi aplicada a um conjunto de 119 imóveis, referentes a 44apartamentos, 51 casas e 24 terrenos, da cidade de Campo Mourão, PR. O modelo para cada grupo homogêneo, dentro de cada classe de imóveis avaliados, apresentou um ajuste adequado aos dados e uma capacidade preditiva bastante satisfatória.
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Realizaçăo : UFPRTV Ediçăo e Reportagem : Elisio de Abreu Imagens : Eitor Rodrigues Entrevistada : Elide Pereira dos Santos, professora e organizadora do Herbario/UFPR Entrevistado : Olavo Araujo Guimarăes