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Abstract

Sozialgerechte Stadtgesellschaft – Strategien und Handlungsoptionen bei der Planung neuer Stadtquartiere. Verschiedene Städte und Gemeinden stehen dem normalen Werdegang der Baurechtsentwicklung mittlerweile vermehrt kritisch gegenüber. Statt Höchstpreisangebote einzuholen setzen sich vermehrt Konzeptausschreibungen oder eine bevorzugte Vergabe an Baugemeinschaften und Baugenossenschaften durch. Selbst bei einer auf privater Initiative gegründeten Baurechtsentwicklung bzw. deren Prüfung könnten diese Modelle Schule machen. Was könnten die Motive einer Stadtverwaltung sein, vermehrt auf Beteiligungsmodelle zu setzen und daraus auch einen Mehrgewinn für die Stadtgesellschaft zu sehen?
Sozialgerechte Stadtgesellschaft Strategien und Handlungsoptionen bei der Planung neuer
Stadtquartiere
Erschienen in FWW 04/2016, Demografie und Quartiersentwicklung, S. 16
Verschiedene Städte und Gemeinden stehen dem normalen Werdegang der Baurechtsentwicklung
mittlerweile vermehrt kritisch gegenüber. Statt Höchstpreisangebote einzuholen setzen sich vermehrt
Konzeptausschreibungen oder eine bevorzugte Vergabe an Baugemeinschaften und
Baugenossenschaften durch. Selbst bei einer auf privater Initiative gegründeten Baurechtsentwicklung
bzw. deren Prüfung könnten diese Modelle Schule machen. Was könnten die Motive einer
Stadtverwaltung sein, vermehrt auf Beteiligungsmodelle zu setzen und daraus auch einen Mehrgewinn
für die Stadtgesellschaft zu sehen?
In den Diskussionen mit der Stadtverwaltung und Städtebauplanern zeigt sich in verschiedenen Fällen,
dass man von dem Ergebnis eines Wettbewerbs und dessen baulicher Umsetzung nicht immer
überzeugt ist. Die vergleichsweise monotone Erscheinung, das Fehlen von Menschen auf der Straße,
auch fehlende Proportionen im Straßenbild denn meist wird eher beklagt, dass die neuen Wohnviertel
zu wenig Dichte enthalten werden symptomatisch aufgezählt.
Hinzu kommen die oft langwierigen Prozesse im Rahmen der Bauleitplanung, die in einigen Großstädten
mehr als sieben Jahre betragen. Ob Kommunalverwaltung, betroffene Bürger oder Projektentwickler,
die Frustrationen über den schleppenden Ablauf und der mangelnden Koordinierung sind auf allen
Ebenen zu hören. Als Ergebnis wird meist ein Kompromiss gewählt, der nur deshalb zustande kommt,
damit nun endlich auch einmal gebaut wird.
Verschiedene Beispiele in Deutschland, in der Schweiz und in den Niederlanden zeigen allerdings, dass
die Akzeptanz von Wohngebäuden oder gar kleineren Wohnquartieren umso höher ist, je mehr die
Kommune und die Projektentwickler geneigt sind, partizipative Elemente zuzulassen. Vorgezogene
Bürgeranhörungen bilden da mit Sicherheit einen wichtigen Anfang, teilweise dann auch ergänzt durch
explizite Vorgaben, Baugemeinschaften oder Baugenossenschaften bei der Ausschreibung von
Grundstücken besonders zu bedenken.
Selbstverständlich müssen wir bauliche Einzelmaßnahmen, die nach § 34 BauGB im so genannten
Innenbereich für zulässig erklärt werden, von Bauleitplanprozessen unterscheiden, indem ein
Bebauungsplan für ein klar abgegrenztes Gebiet aufgestellt und gesatzt wird. Für den Fall, dass es sich
um eine Baulückenschließung handelt und die Baumaßnahme in der Regel überschaubar ist, treten
Baugemeinschaften und genossenschaften als gleichberechtigte Marktpartner auf, meist wird zum
Ankauf des Grundstücks eine eigene Rechtsform gegründet (GbR, GmbH, KG) und die Maßnahme
finanziert und umgesetzt.
Weit komplexer erscheint eine Beteiligung von möglichen Nutzern bei einem längerwierigen
Bauleitplanprozess zu sein. Im üblichen Fall sucht der Projektentwickler nach der zu bebauenden
Fläche, vereint die Grundstückseigentümer und wendet sich nach erfolgreicher Akquisition an die
Gemeinde. Je nach Umfang beschließt die Gemeinde einen städtebaulichen Wettbewerb
durchzuführen, und der Projektentwickler beteiligt sich finanziell an der Durchführung des
Wettbewerbs. Zum Abschluss werden die Erschließungsmaßnahmen eingeleitet, die Baufelder
bestimmt und der Hochbau und anschließende Verkauf der Einheiten durchgeführt, wie in Abb. 1
dargestellt.
Abb 1: Ablauf Projektentwicklung, eigene Darstellung
So weit so gut. Das ist ein idealtypischer Verlauf, dessen zeitliche Länge schwer abzuschätzen ist.
Mögliche Komplikationen können dabei entstehen, dass der Projektentwickler nicht sämtliche
Grundstücke unter sich vereint, oder gar mit anderen Entwicklern konkurriert, und die Gemeinde bei
der planlichen Umsetzung auf eine „angebotsorientierte Planung“ setzt, d.h. die Bauleitplanung beginnt
und bei der Flächenzuordnung auf eine zeitlich nachgelagerte Umlegung hofft.
Dieser sehr häufig angewandte Weg weist einige Mängel auf, den die Kommunen gerade bei einer
hohen Wohnungsknappheit in Kauf nehmen, damit überhaupt neues Baurecht entstehen kann. Doch
auch wenn die Kommune die Koordinierungsaufgabe den privaten Projektentwicklern überträgt, muss
damit nicht gewährleistet sein, dass das Projektgebiet auch erfolgreich entwickelt wird.
Gibt es hierzu Alternativen, auf die eine Kommune zugreifen kann, wenn sie für ein neues Stadtquartier
Baurecht entwickeln möchte?
Sollte die Gemeinde oder die Stadt tatsächlich die Zielsetzung verfolgen, ein lebendiges Stadtquartier
zu entwickeln, so liegt es nahe, dass die möglichen zukünftigen Bewohner in den Entscheidungsprozess
miteingebunden werden. Nun wäre es realitätsfern zu glauben, dass die Suche nach möglichen späteren
Nutzern und Käufern einfach erfolgt. Gleichwohl gilt es bei diesen Prozessen nicht nur, die betroffenen
Bürger und Nachbarn als Hauptzielgruppe einer Beteiligung zu identifizieren, sondern dabei genau
diejenigen Personengruppen anzusprechen, die das neue Stadtquartier in Zukunft ausfüllen werden. Ein
derartiges Vorgehen ist sicherlich nicht trivial: denn gerade die Bauleitplanprozesse, die umständlich
sind und zu lange brauchen, führen zu den bereits bekannten Frustrationen und einer möglichen Abkehr
von Interessierten.
Gleichwohl: Bei näherem Hinschauen stellt man fest, dass gerade der regelkonforme Prozess bis hin zu
den wenig dynamischen Richtlinien, die bei Planungswettbewerben Anwendung finden (RPW 2013), die
Grundursachen und das Übel für unseren Planungszustand darstellen. In den erwähnten Richtlinien
findet sich kein Hinweis auf eine mögliche Bürgerbeteiligung oder gar Partizipation von Bürgern oder
möglichen Nutzern, denn meist wirken die Wettbewerbsverfahren wie eine black box: über das
mögliche Wettbewerbsergebnis entscheiden in der Regel Fachpreisrichter und Kommunalvertreter, der
Einbezug von möglichen zukünftigen Nutzern ist dabei nicht angelegt.
In Anbetracht der Dauer dieser Vorhaben sollten Stadtplaner, Kommunalvertreter und
Projektentwickler in Zukunft kritisch überlegen, wie denn ggf. ein alternativer Weg gestaltet werden
kann, der zeitlich straffer geführt zu einem deutlich besseren Ergebnis führt. Als wichtige Maßgabe
erscheint, dass die Kommune im Vorfeld einer städtebaulichen Untersuchung den Kreis der Initiatoren
bestimmt, der sich aus Grundstückseigentümer, Projektentwickler und möglichen Nutzergruppen
zusammensetzt. Die Kommune bestimmt dann mit den Beteiligten das Verfahren und das Regelwerk.
Der anfänglich hohe Koordinierungsaufwand wird bereits dann entlohnt, wenn durch ein klares
Regelwerk und ein hohes Maß an Transparenz die vielfältigen Redundanzen der bisherigen
Planungsführung aufgegeben werden können.
Abb 2: Kooperationsmodell bei Bauleitplanverfahren
Dies kann durch eine E-Plattform (dargestellt in Abb 2 als „toolbox“), in der sämtliche relevante
Projektinformationen einfließen und die in der Darstellung als Toolbox genannt wird, unterstützt
werden.
Kann mit diesem Ansatz ein Beitrag zu einer sozialgerechten Stadtgesellschaft geschaffen werden? Es
sprechen zumindest viele Argumente für eine Rejustierung der bisherigen Planungsabläufe. Ein
möglicher Weg scheint hier dargestellt zu sein: durch eine frühzeitige Einbindung von
Bedürfnisgruppen, die sich zu den späteren Bewohnern wähnen wollen, durch eine Anlehnung von
bewährten Methoden, die wir bislang eher aus der alternativen Baugruppenszene kennen, könnte ein
neuer und wertvoller Ansatz entstehen, der zu einer deutlich höheren Zufriedenheit aller Beteiligten
führen kann.
Die Voraussetzungen sind hierfür genannt: der Wille der Kommune, den Selbstbestimmungskräften der
Bürger Sprache und Stimme zu verleihen, andererseits aber auch die in diesem Zusammenhang
wichtigen Planungsinstrumente des Baugesetzbuches ebenfalls aktiv zu nutzen, um einen aktiven
Beitrag zu einer sozialgerechten Stadtgesellschaft zu leisten, bilden die Voraussetzungen für den aktiv
gestalteten Planungsprozess. Ausgestattet mit diesem Instrumentarium könnte es uns wieder gelingen,
eine deutlich höhere Akzeptanz von Baurechtsentwicklungen bei der Stadtbevölkerung zu erlangen und
die in den Kommunen noch vorhandenen Potenziale klug und der Nachfrage entsprechend einzusetzen.
Prof. Dr. Matthias Ottmann
Fakultät für Architektur, Lehrstuhl für Raumplanung, TU München
Geschäftsführer Urban Progress GmbH, München, Juli 2016
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