ArticlePDF Available
ANKARA’DA NEDEN BU KADAR ÇOK AVM VAR?
Mert Can DUMAN
*
Türkiye Esnaf ve Sanatkârlar Odası’nın yaptığı bir araştırmaya göre Türkiye’deki
alışveriş merkezi sayısı 2011 yılında 278’e ulaşmış, 2012 yılı sonu öngörüleri de bu sayının
350’ye ulaşması yönünde olmuştur. Yine TESK’in araştırmasına göre; İstanbul 109 alışveriş
merkezi ile ilk sırada olup, Ankara 37, İzmir 17 alışveriş merkezi ile İstanbul'u takip
etmektedir. Ancak; bin kişiye düşen alışveriş metrekaresi dikkate alındığında Ankara 297
metrekare ile liderliğini sürdürmektedir.
Grafik 1’den de görüleceği üzere Ankara’da 2001 yılı sonunda 9 olan AVM sayısı
sadece on yıllık bir süreç içerisinde üç kattan fazla bir değere, 2011 sonunda 32’ye ulaşmıştır.
Buna hızlı artışa ek olarak, Türkiye’nin AVM potansiyelinin incelendiği
Türkiye AVM Potansiyel Raporu 2012-2014'te AVM sayısındaki artışın önümüzdeki yıllarda
da süreceği tahmin edilmektedir. Peki, başkent Ankara’nın ve Ankaralıların gerçekten bu
kadar çok AVM’ye ihtiyacı var mıdır? Yalnızca 12 kilometre boyunca bulunan 7 tane
alışveriş merkezi gerçekten gerekli midir? Ankaralılar bir AVM’den çıkıp birkaç metre
içerisinde bir diğerine girmeyi çok mu istemektedir? Bu yazıda Ankara’da neden bu kadar çok
AVM olduğunun nedenlerine değinilerek bu sorulara cevap bulunmaya ve ek olarak yeni
AVM yatırımlarının önemi belirtilerek bu yeni yatırımlar için öneriler sıralanmaya
çalışılacaktır.
Grafik 1: Yıllara göre Ankara’da AVM Sayısı
Kaynak: TESK (*Ekim 2012 itibariyle)
Ankara’daki AVM’lerin sayısının neden bu kadar fazla olduğuna değinmeden önce
alışveriş merkezlerini yapılarına göre dört farklı gruba ayırmak faydalı olacaktır. Birinci grup
alışveriş merkezleri ACity, Cepa, Carrefour, Armada gibi ana arterler üzerinde konuşlanmış
olanlardır. Ankara geneline bakıldığında bu tür alışveriş merkezlerinin şehrin ana arterleri
olan Eskişehir, İstanbul, Samsun yolları üzerinde bulundukları görülebilir. Birinci grup
alışveriş merkezlerine ayrıca Ankuva, Bilkent Center, KC Göksu gibi yeni gelişmekte olan
alanlar ile çevrelerindeki konutların birincil pazar alanlarını oluşturdukları alışveriş
merkezleri de katılmaktadır. İsimlerini, bulundukları ve kendilerine hedef belirledikleri yaşam
alanlarından alan bu alışveriş merkezleri, mekânın oluşum ve/ya dönüşümünün ilk
aşamalarında lokomotif görevi de görmüştür. İkinci grup alışveriş merkezleri ise daha önce
farklı plan kararı bulunan alanların hiçbir şekilde bir üst ölçekli plana dayanmadan doğrudan
*
TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi, İktisat Bölümü; e-posta: mcduman@etu.edu.tr
0
10
20
30
40
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012(*)
plan değişikliğiyle ticaret alanına dönüştürülmesiyle oluşturulan Arcadium, Karum, Mesa
Plaza gibi alışveriş merkezleridir. Son yıllarda plan değişikliklerinin giderek artması
beraberinde alışveriş merkezlerinin inşasının ve gelişimlerinin belli bir plan ve programa
dayanmadan, ani değişikliklerle oluşması sorununu getirmiştir.
Üçüncü grupta kentsel dönüşüm projeleriyle beraber sayıları da artan konut
projeleriyle beraber Ankara’daki yerlerini alan alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Etlik-
Kasalar’da projelendirilen Antares AVM, Batıkent’te inşası hala devam etmekte olan Atlantis
AVM, Eskişehir Yolu üzerinde yer alan ve projesinde olmasına rağmen konut yapımına henüz
başlanmayan Kentpark Alışveriş Merkezi bu türe örnek oluşturmaktadır. İkinci grupta yer
alan alışveriş merkezlerine benzer bir şekilde hedef kitlesini de çevre yerleşim birimlerinden
almayı amaçlayan bu gruptaki alışveriş merkezlerinin ikinci gruptan farkı, çevre yerleşim
birimlerinin yeni yapılacak alışveriş merkeziyle beraber oluşturulacak olmasıdır. Dördüncü ve
son grup ise kamu arazilerinin özelleştirilmesi sonucu inşa edilen alışveriş merkezlerini içerir.
Ankara’nın ilk AVM’si niteliğindeki Atakule’nin mülkiyeti Büyükşehir Belediyesi’ndeyken,
1996 yılında Atakule GYO A.Ş. ve Vakıflar Bankası’na geçmiş, 2009 yılında ise özel sektöre
satışı gerçekleştirilmiştir. Ankara’daki yeni AVM’lerden olan 365 AVM, Oyak arazisi;
Ankamall Et-Balık Kurumu’nun arazisi, Gordion ise ASKİ’nin arazisi üzerinde inşa
edilmiştir. Böylece, AVM yatırımlarında en büyük maliyeti oluşturan arsa fiyatı daha uygun
koşullarla elde edilmekte dolayısıyla, AVM yatırım maliyeti de bununla bağlantılı olarak
minimuma inmektedir. (Özüduru, Varol, 2011)
Ankara’daki AVM’ler ulaşılabilirlik açısından da birden fazla gruba ayrılabilmektedir.
Ankamall, Cepa, Kentpark gibi alışveriş merkezlerine gerek hususi araçlarla gerekse toplu
taşım araçlarıyla ulaşım rahat olduğundan bu AVM’ler sadece çevre yerleşim yerlerinden
değil, nispeten uzak yerleşim yerlerinden de müşteri çekebilmektedir. Öte yandan; FTZ, 365,
Arcadium, Anse gibi alışveriş merkezleri ise ulaşılabilirlik yönünden diğer gruba kıyasla daha
zayıf olduklarından kendilerine ait müşteri profili yakın çevredeki yerleşim yerleriyle kısıtlı
olarak kalmaktadır. Yapılan bir araştırmaya göre Ankamall çevre ilçeler de dâhil olmak üzere
30 dakikanın üzerinde ulaşım süresine sahip birçok yerleşim yerinden müşteri çekebilirken
FTZ Alışveriş Merkezi’nde müşterilerin yaklaşık %83’lük bir kısmı alışveriş merkezine
ulaşım için yalnızca 10 dakika harcamaktadır.
Peki, Ankara’da bu kadar çok AVM olmasının altında yatan nedenler ne? Bu nedenleri
temel olarak fiziksel, ekonomik, coğrafik ve psikolojik olarak dört kategoriye ayırmak
mümkündür. Fiziksel nedenlerin başında sürekli artan motorlu taşıt sayısıyla beraber yaşanan
trafik ve otopark sorunları gelmektedir. Ankara’nın geçmişten beri sahip olduğu odak
noktaları olan Ulus ve Kızılay bölgelerinin günümüzde artık bir geçiş noktası olarak sadece
ulaşım amacıyla kullanılmaya başlanması, şehirde artık gözle görülür bir hal alan trafik
sorunuyla paralellik göstermektedir. Eskiden alışverişin merkezi sayılan bu noktalarda
günümüzde yaşanan trafik yoğunluğu ve park yeri bulma sıkıntıları Ankaralıları alışverişlerini
bu sorunların bulunmadığı alışveriş merkezlerinde yapmaya itmektedir. İnsanlar özellikle ana
arterlerin üzerinde bulunan alışveriş merkezlerine kendilerine ait araçlarla ya da toplum taşım
araçlarıyla rahatça ulaşabilmekte ve yüzlerce araçlık otoparklarda araçlarına stressiz bir
şekilde yer bulabilmektedirler.
Ekonomik nedenler incelenirken bu nedenleri satıcı ve alıcı taraflı olmak üzere iki alt
başlıkta incelemek faydalı olacaktır. Satıcı taraflı ekonomik nedenlerin başında insanların
alışveriş merkezleri içerisinde harcadıkları vakit süresince yeme-içme, eğlence, alışveriş vb.
gibi aktiviteler aracılığıyla harcama yapmaktan çekinmemeleri gelmektedir. Alışveriş merkezi
içerisinde harcanan bir dakikada ortalama 0,482 TL harcama yapıldığı dikkate alındığında
yeni bir AVM kurmanın hem arsa sahibi hem de AVM içerisindeki firmalar açısından gayet
kârlı bir yatırım olduğu da rahatlıkla görülebilmektedir. Alıcı taraflı ekonomik nedenler ise
alışveriş merkezleri içerisinde ürün çeşitliliğinin beraberinde birçok fiyat avantajını da
getirmesi ve AVM’lerde yapılan alışverişlerin diğer alışverişlere kıyasla daha kârlı
sonuçlanması olarak sıralanabilmektedir. Dolayısıyla, kazan-kazan durumunun varlığında
alışveriş merkezlerinin talep ve arzı da zaman içinde karşılıklı olarak artmaya devam
etmektedir.
Zaman içerisinde aldığı göçler ve nüfus artışının da katkısıyla Ankara şehri içerisinde
birçok farklı odak noktası oluşmaya başlamıştır. Özellikle 1990lı yıllardan sonra Etimesgut,
Sincan gibi ilçelerin nüfuslarının büyük bir hızla artması, bunun yanında Batıkent, Ümitköy,
Çayyolu gibi yeni ve kalabalık yerleşim yerlerinin ortaya çıkması; eskiden beri kalabalık olan
Keçiören, Mamak gibi ilçelerin nüfuslarının artmaya devam etmesi şehirde farklı yerlerde
birçok merkezin ortaya çıkmasını da beraberinde getirmiştir. Yeni merkez oluşumlarının
doğal bir sonucu olarak da Ankaralılar işlerini artan trafiğe katlanarak Ulus, Kızılay gibi
merkezlerde halletmek yerine yakın çevrede yer alan ve yine her işlerini halledebilecekleri
alışveriş merkezlerinde halletmek yolunu seçmeye başlamaları da Ankara’da bu kadar çok
sayıda AVM olmasının coğrafik bir nedeni olarak kabul edilebilmektedir. Alışveriş
merkezlerinin sayılarının artması hâlihazırda bölgesel olan merkezlerin giderek daha bölgesel
hale gelmesine neden olmuş ve bu durum bir kısır döngü içerisine girmiştir. Bu yüzden,
bölgesel odak noktalarındaki nüfus artışıyla beraber sürekli artan talebi karşılamak amacıyla
alışveriş merkezlerinin sayısı gün geçtikçe artmaya devam etmektedir.
Resim 1: Ankara’daki alışveriş merkezlerinin uydu görüntüsü üzerindeki gösterimi
Resim 1’de de alışveriş merkezlerinin kentte yer alan farklı odak noktalarına paralel
bir şekilde konumlandırıldığı görülmektedir. Alışveriş merkezleri, şehrin batı, kuzey ve güney
kısımlarında yoğunlaşan yerleşim yerlerini kendilerine hedef kitle olarak belirlemektedir.
Ankara’daki AVM sayısının bu kadar çok olmasının altında yatan psikolojik nedenler
ise kent merkezinin zaman içinde ilgi çekici olma özelliğini yitirmekte oluşu, insanların
alışveriş merkezleri hakkında sahip oldukları ihtiyaç duyulan her şeyi tek bir yerde bulabilme
algısı, belli bir alan içerisinde konuşlanan mağazalardan alışveriş yapmanın beraberinde
getirdiği güven ve rahatlık hisleri alışveriş merkezlerinin sayısının artmasında rol oynayan
psikolojik etmenler olarak sıralanabilir. Yeme-içme, dolaşma, alışveriş yapma, eğlence gibi
ihtiyaçların tek bir çatı altında giderilebildiği alışveriş merkezlerinde Ankaralıların geçirdiği
süre 2 saatten başlayarak 10 saate kadar ulaşabilmektedir. Ulus, Kızılay gibi düğüm
noktalarının artık sadece ulaşım amacıyla kullanılmaya başlanması, alışveriş merkezlerinin
Ankara sakinlerinin gözündeki çekiciliğinin artmasının bir sonucu olmaktadır.
Özellikle büyük şehirlerde dönemler itibariyle kalabalıklaşmayla beraber gelen güven
duygusunun azalması eğilimine paralel olarak insanların tek bir çatı altında toplanan
mağazalardan alışveriş yapma isteği de artış eğilimi göstermektedir. Yapılan anketlere göre
Ankaralılar, alışveriş merkezlerindeyken yaptıkları alışverişler sırasında şehir merkezindeki
yol üstü mağazalardan yaptıkları alışverişlere kıyasla kendilerini daha güvende
hissetmektedirler. Bütün bu nedenlerden dolayıdır ki, Ankara’da alışveriş merkezlerinin
sayısının artması tüketici tarafından psikolojik olarak desteklenen bir olgu olarak karşımıza
çıkmaktadır.
Bütün bu nedenlerin yanı sıra Ankara nüfusunun yaş ortalamasının ve gelir seviyesinin
durumu da alışveriş merkezlerinin arzını etkileyen faktörler olarak tanımlanabilir.
Ankara’daki AVM’ler üzerinde yapılan bir çalışmada kestirilen bir modelde Ankara’daki
AVM arzının hem yaş ortalaması hem de gelir seviyesi ile pozitif bir korelâsyona sahip
olduğu görülebilmektedir. (Özüduru, Varol, 2011)
Ankara’da sayıları hâlihazırda önemli bir derecede olan alışveriş merkezlerinden etkin
yararlanabilmek amacıyla bir dizi öneri sıralanabilir. Bunlardan ilki, Ankaralıların alışveriş
merkezlerini tercih etme konusunda özellikle ön planda tuttukları otopark sorununun, artan
araç sayısıyla beraber alışveriş merkezlerinde de yaşanan bir sorun olmasının önüne geçmek
için alışveriş merkezlerindeki otopark konumlandırılmasının iyi yapılması gerekmektedir. Bu
bağlamda mevcut alışveriş merkezlerinde iyileştirmeye gidilmeli ve otopark bölümlerini
kısıtlayıcı oluşumlardan kaçınılmalı, yeni yapılacak olan alışveriş merkezlerinin planlarında
otopark kısımlarına gerekli önem verilmelidir.
Alışveriş merkezlerine toplu taşım araçlarıyla ulaşımın yanında müşteri servisleri gibi
alternatif ulaşım yollarının sağlanması da hem toplumun farklı kesimlerinin aynı hizmeti
alabilme şansı yakalaması hem de alışveriş merkezleri etrafında ve merkezlere ulaşım
sürecinde yaşanabilecek yoğunlukların önüne geçilmesi anlamlarında önem teşkil etmektedir.
Böylece Clifford Guy’ın Planning for Retail Development kitabında bahsettiği AVM’ler
kapsamındaki dışlama sorununda belirtilen ikinci grubun; yani araba sahibi olmayanlar, toplu
taşıma erişimi olmayan yerlerde oturanlar, yaşlılar, fiziksel olarak özürlüler gibi alışveriş
olanaklarına erişilebilirliği olmayan dezavantajlı tüketicilerin de sosyal dışlamaya maruz
kalmadan toplumun diğer kesimleri gibi alışveriş merkezlerinden ve verdiği hizmetlerden eşit
olarak yararlanmaları sağlanabilir.
Alışveriş merkezlerine gerek araç ile gerekse yaya olarak ulaşımın kolaylaştırılmasıyla
beraber alışveriş merkezlerine giriş çıkışların da etkin bir şekilde düzenlenmesi de en az
ulaşım imkânlarının geliştirilmesi kadar önem teşkil etmektedir. Giriş ve çıkışta yaşanabilecek
yoğunlukların önüne geçmek amacıyla alışveriş merkezlerinin planlama süreçlerinde bu giriş-
çıkış kısımlarının düzgün bir şekilde düzenlenmesi ve inşa sırasında da plana bağlı kalınması
gerekmektedir. Ayrıca alışveriş merkezlerinin özellikle Eskişehir Yolu üzerinde Cepa ve
Kentpark Alışveriş Merkezleri’nin yan yana olması örneği gibi belli alanlarda yoğunlaşması
merkezlerin sahip olduğu talebe paralel olarak bu alanlarda trafik sıkışıklıklarına yol
açmaktadır. Dolayısıyla, alışveriş merkezlerinin planlama aşamalarında trafik yoğunluğunu ne
yönde ve derecede etkileyeceğinin de analizinin ayrıntılı bir şekilde yapılması sonrasında
yaşanacak sorunların önüne geçmekte önemli bir rol oynayacaktır.
Sonuç olarak, her AVM yatırımının bölgede ortalama 1.500 kişilik istihdam yarattığın
ve yalnızca 2009–2011 döneminde, salt AVM yatırımlarına bağlı olarak yaklaşık 135 bin
kişiye iş imkânı doğduğu bilgilerinden hareketle; doğru planlamalarla zaman içerisinde AVM
sayısındaki artış arzulanır nitelikte olabilir. Ayrıca zaman geçtikçe şehir dinamiklerinin
tüketici tercihlerine bağlı olarak değişime uğradığı gerçeğinin ışığında Ankara’daki talebin
AVM konusunda henüz doygunluğa ulaşmadığı, gelecek yıllarda bu talebin yeni AVM
yatırımlarıyla beraber karşılanmaya çalışılacağı ve otopark, ulaşım, fiziksel düzenlemeler
konularının sağlıklı bir şekilde planlanması koşuluyla yeni AVM yatırımlarının topluma yarar
sağlayacak bir hareket olacağı söylenebilir.
KAYNAKÇA
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Sektörel Veritabanı
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği, PricewaterhouseCoopers, 2010, Parlayan
Yıldız Perakende Sektörünün Türk Ekonomisine Etkileri, İstanbul
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık, 2012, Türkiye AVM Potansiyel Raporu 2012–
2014, İstanbul
Guy, C., 2007, Planning for Retail Development A Critical View Of The British Experience,
Routledge, New York, NY
Özüduru, B., Varol, Ç., 2011, Ankara’daki Alışveriş Merkezlerinin ve Alışveriş Potansiyelinin
Mekansal Dağılımının Perakende Yerseçim Modelleriyle Analizi, Ankara
http://www.tesk.org.tr/tr/yeni/haber_devam.php?id=559; 20.10.2012
... The number of shopping centers in Ankara, which was nine at the end of 2001, reached more than threefold in just ten years and went up to 32 by the end of 2011 [221]. ...
... One of the psychological variables that play a role in the increase in the number of shopping centers is the safety and comfort it provides. The amount of time spent in a shopping center by the inhabitants of Ankara can vary from 2 hours up to 10 hours[221]. Focal points like Ulus and Kızılay are now being used only for transportation purposes, and this is the result of increasing the attractiveness of shopping centers in Ankara. ...
Parlayan Yıldız Perakende Sektörünün Türk Ekonomisine Etkileri
  • Alışveriş Merkezleri Ve Perakendeciler
  • Derneği
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği, PricewaterhouseCoopers, 2010, Parlayan Yıldız Perakende Sektörünün Türk Ekonomisine Etkileri, İstanbul
Ankara'daki Alışveriş Merkezlerinin ve Alışveriş Potansiyelinin Mekansal Dağılımının Perakende Yerseçim Modelleriyle Analizi
  • B Özüduru
  • Ç Varol
Özüduru, B., Varol, Ç., 2011, Ankara'daki Alışveriş Merkezlerinin ve Alışveriş Potansiyelinin Mekansal Dağılımının Perakende Yerseçim Modelleriyle Analizi, Ankara http://www.tesk.org.tr/tr/yeni/haber_devam.php?id=559; 20.10.2012