Les paysages périurbains et leur prix
Abstract
Pour évaluer le prix hédoniste de paysages périurbains, nous modélisons le paysage pour le quantifier et de qualifier comme un volume scénique offert à la vue d’un observateur qui regarde tout autour de lui. Nous utilisons, pour cela, des images satellites et un modèle numérique de terrain afin de reconstituer le champ de vision et les objets qui s’y trouvent, par des méthodes trigonométriques et multi-échelles. Cette information paysagère est utilisée dans un modèle économétrique de prix hédoniste, estimé à partir de 4050 transactions immobilières de la région de Dijon. Les prix hédonistes obtenus diffèrent dans la banlieue de Dijon (où ils sont souvent voisins de zéro) et dans la ceinture périurbaine. Dans celle-ci, les forêts et l’agriculture ont des prix positifs et celui des routes est négatif lorsque ces objets sont à proximité immédiate des maisons, mais ces prix sont voisins de zéro lorsque ces objets sont situés au-delà de quelques dizaines ou centaines de mètres, ainsi que lorsqu’ils existent près des habitations mais qu’ils ne sont pas visibles. La composition paysagère dans des formes complexes ou fragmentées à également un prix positif dans la ceinture périurbaine. Être vu par autrui est une nuisance. Au-delà de 100 à 200 mètres, l’existence de plans de vision ou leur contenu n’influencent pas le prix des maisons.
... -3 -L'évaluation des facteurs de résistance Si la résistance de l'agriculture ou de la viticulture ne peut être appréhendée uniquement qu'à travers la non conversion de parcelles vendues, le prix des transactions est important dans l'explication du phénomène. Les terrains viticoles sont qualifiés de biens publics impurs, en ce sens qu'ils sont localisés en des points particuliers de l'espace, limitant de ce fait la nonrivalité d'usage (CAVAILHES et al., 2006). Ainsi, la décomposition du prix des terrains par la méthode des prix hédoniques permet l'obtention du prix de chacun de ses attributs, et peut notamment permettre la mise en évidence des principaux facteurs de résistance viticole. ...
The vineyard’s resistance to urban development The case of Bordeaux
Because exurban areas have outpaced urban and suburban areas in population growth during the last decades, growth pressures are commonly observed at the rural-urban fringe. However, the existence of a high quality vineyard questions traditional spatial structuring mechanisms. The case of Bordeaux vineyard, at the heart of the metropolitan area, is well adapted for the analysis of issues on the interaction between urban growth and wine spaces dynamics. The hedonic prices model of parcels sale confirms the vineyard’s resistance to urban development.
... High percentages of old buildings are often typical of historical centres . 15 From a socio-economic perspective, we also tested whether people pay more to live in a more heterogeneous built environments (see Cavailhès and Joly, 2006;Burton, 2000). The multi-scale aspect of residential environment has an impact on land prices. ...
Fractal dimension is used to measure the spatial arrangement (morphology) of built-up areas within a Nuts1 region (Wallonia, Belgium) and, more particularly, to test to what extent fractal dimension is related to some variables commonly used in urban economics/urban geography to characterise built environment, housings and residential choice (such as land price, housing rentals, history of urbanisation, type of housing). Special attention is put on the link with the perception of the built environment by households. A multivariate analysis concludes the paper. It is shown that fractal indices differ from other indicators and are very useful for characterising and understanding built landscapes, as well as for modelling and planning urban realities.
The private property of lands is a fundamental right which was born with the first civilizations of humanity. With the urban development, she stands out as fundamental element of management of territories. However, the laws and the regulations of implemented town planning reduce the fundamental privileges of the property and question the famous trilogy : the right to use, to enjoy and to have.
In the face of this situation, the property owner acts and manages by diverse strategies to stand out as potential actor of the urban development. At first at the level of the institutional projects then directly on ground putting public authorities in front of situations of "fact accomplished".
Since the colonial period, Constantine was the theater of the conflicts been born around the appropriation of grounds. The efforts granted by public authorities to have a complete and total put hand on the urban development, since the independence, have proved null and void in front of powers of the property owners. While their choices join often incompatible clean logics with the projects of the powers public, they keep, a major decision-making power regarding affectation, regarding concession or regarding use of the ground.
Key words :
Private land property; property owner; urban development; strategy, Constantine.
Le foncier fait l’objet d’une concurrence importante entre différents usages notamment l’agriculture et le résidentiel. Les espaces littoraux, en forte croissance et générateurs d’aménités spécifiques, sont particulièrement sujets à ce type de conflits d’usage. En effet, les aménités littorales exercent une pression sur les prix fonciers et immobiliers, participant à modifier la structure du territoire de manière complémentaire et/ou substituable aux aménités centrales. Cet article a pour objet d’étudier l’influence des aménités littorales et centrales, évaluées en termes d’accessibilité au littoral et au pôle d’emploi respectivement, sur la formation des prix, à partir d’une lecture différenciée de ces dynamiques sur deux espaces littoraux : le littoral charentais - encore fortement agricole – et la côte basque – au degré d’urbanisation plus avancé. Cette différenciation d’approche justifie d’étudier les prix du foncier agricole dans le premier cas et les prix immobiliers pour le second, à l’aide d’une méthodologie commune. Les résultats des modèles hédoniques corrigés de l’autocorrélation spatiale mettent en évidence le rôle principal joué par la littoralisation en tant que phénomène structurant dans les dynamiques foncière et immobilière des prix. La lecture des gradients de valeurs en fonction de la distance au littoral laisse apparaître une différenciation du phénomène selon l’usage du bien (résidentiel ou agricole) : si le gradient de prix des terres à usages agricoles traduit l’existence d’une « prime de croissance », la combinaison des primes d’aménités littorales d’une part, et d’accessibilité d’autre part, justifient la forme des gradients obtenus pour les logements comme pour les terres à usages résidentiels.
"If landscape is now part of public action at all scale levels, the effects of this action should be revealed in the landscape itself. We have to look further". This main goal of the "public policies and landscape" research program, initiated in 1998 by the French ministry of environment, encourages the scientific community to Invest both the landscape assessment and public policies research fields. This research aims at bringing a new contribution to this subject, taking into account recent advances and remaining questions. An assessment tool based on standardized and comparable landscape indices is proposed. This approach is based on measures performed on the visible part of the landscape, to deliver a quantitative knowledge to public stakeholders of two study fields in Franche-Comté (France). These measures are obtained through viewshed modelling, commonly implemented in GIS. They're also the result of original coding development using both old and recent geographic resources. This Implementation task involved specific methodological issues. Thus, this knowledge allows us to confront landscape and stakes raised by public policies, in order to contribute to their mutual assessment.
Land use changes generate some conflicts, in particular between agricultural and residential uses in the urbanization context and sprawl phenomena. Coastal zones also produce specific amenities that create conflicts over land-use, increase housing and land values and, associated with and/or substituted to urban amenities modify the structure of the territory.\r\nThis article is aimed at studying the influence of coastal and urban amenities, respectively defined in terms of accessibility to the sea side and to employment center, on prices. We differentiate the analysis between two distinct study areas according to the degree of urban development: the Charente coast that is still highly agricultural, and the Basque coastal area more urbanized. According to these local specificities, we will study with the same hedonic pricing method land use prices in the first case and property prices in the second.\r\nThe main results underline the major influence of littoralisation as structural phenomena in housing and land prices dynamics. We identify two different types of gradient of values in relation to distance to sea side as regards to the residential or agricultural use: a “growth premium” explains the agricultural land price gradient whereas both amenity and accessibility premiums justify the residential gradients.
Landscapes were initially understood as a physical object, and gradually became a social and historical object. Today, landscape belongs to the field of public policies and citizenship. In this way, landscape can be considered as a subject for territorial intelligence, including the governance concept, and public policy actions. In this general context, we focus on the links between landscape and public policies, and on their evaluation.
ResearchGate has not been able to resolve any references for this publication.