Vermogen in huis verzilveren voor oude dag

Full text

31
februari 2013
Vermogen in huis
verzilveren voor oude dag
Door het verlagen van de opbouwpercentages gaan werknemers vanaf 2014 per jaar 0,5% min-
der pensioen opbouwen ten opzichte van nu. Dit betekent dat men in de toekomst een substan-
tieel lager pensioen opbouwt dan voorheen. Voor huiseigenaren zou hun huis kunnen dienen
als aanvulling op het pensioen.
staande hypotheken worden niet ongemoeid gelaten:
het maximale aftrektarief van thans 52% wordt jaar-
lijks met 0,5% verlaagd, totdat het na 28 jaar op 38%
staat. Verder geldt per 1 januari 2013 voor nieuw af-
gesloten hypotheken dat men alleen nog voor de hy-
potheekrenteaftrek in aanmerking komt als men ten
minste annuïtair a ost. Door de verplichte a ossing
bouwen eigenaren automatisch veel vermogen op in
hun huis.
Al deze maatregelen bij elkaar zorgen voor een toe-
komstbeeld waarin men meer zelf voor de zorg moet
betalen en tijdens pensionering minder inkomen
heeft. Ondertussen hebben oudere huizenkopers een
groot vermogen opgebouwd in hun huis, omdat ze de
hypotheek veelal hebben afgelost. En terwijl dit ver-
mogen vastzit in het huis, blijkt uit verschillende on-
derzoeken dat ouderen er niet happig op zijn om te
verhuizen om aldus het vermogen te kunnen verzil-
veren.3 In 2010 verhuisde nog geen 4% van de
65-plussers, terwijl dit in 1995 nog 6% was. Het Plan-
bureau voor de Leefomgeving verwacht dat deze
trend zal aanhouden.4 Men blijft het liefst zo lang mo-
gelijk in het eigen huis wonen.
In de toekomst hebben mensen
wellicht steeds vaker aanvullend
vermogen nodig om op latere leef-
tij d rond te kunnen komen
In de toekomst, met lagere pensioenen en hogere zorg-
kosten, hebben mensen wellicht steeds vaker aanvul-
lend vermogen nodig om op latere leeftijd rond te
kunnen komen. Het is daarom goed om na te denken
over manieren waarop men het vermogen uit het huis
kan liquideren, terwijl men er toch blijft wonen. Wel
is het daarbij zaak om de behoeften op latere leeftijd
omtrent wonen, zorg en pensioen goed in beeld te
hebben.
Het regeerakkoord ‘Bruggen slaan’ maakt de te bewan-
delen paden naar een kleiner begrotingstekort, en de
daarmee gepaard gaande bezuinigingen, duidelijker.
Er zullen op het gebied van wonen, zorg en pensioen
structurele veranderingen plaatsvinden die ervoor
zorgen dat mensen tijdens hun pensioen minder te
besteden hebben. De grootste bezuinigingspost is de
zorg. Het huidige kabinet wil vanaf 2017 structureel
5,7 miljard euro bezuinigen, met de ouderenzorg als
belangrijke component.2
Burgers zullen steeds meer zelf moeten betalen en te-
gelijkertijd zal – zeker op termijn – het pensioeninko-
men lager uitvallen. Per 1 januari 2014 verlaagt het ka-
binet de jaarlijkse  scaal voordelige opbouw immers
van maximaal 2,25 naar 1,75%. Men bouwt minder
pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitke-
ring zelf beperken de pensioenopbouw nog verder.
Daar komt bij dat het kabinet de hypotheekrenteaf-
trek voor nieuwe hypotheken beperkt. Maar ook be-
Niels Kortleve en Ireen Hendriks
Drs. C.E. Kortleve is werkzaam bij PGGM en I.C.M. Hendriks is stagiaire
bij PGGM1

februari 2013
32
Huis verzilveren
■BEHOEFTEN EN VERWACHTINGEN OMTRENT
WONEN, ZORG EN PENSIOEN OP LATERE
LEEFTIJD
In mei 2012 heeft PGGM onderzoek onder haar leden
verricht om na te gaan welke behoeften en verwach-
tingen mensen hebben voor wat betreft wonen, zorg
en pensioen. In dit onderzoek kregen respondenten
onder andere vragen voorgelegd over woonvoorkeu-
ren en verwachtingen omtrent de levensstandaard na
pensionering.
Zo lang mogelijk zelfstandig, liefst in eigen huis
Als ideale woonsituatie geeft de meerderheid van de
respondenten, ongeveer 55%, aan dat men wil blij-
ven waar men nu woont, waarbij men eventueel aan-
passingen in het huis moet verrichten om het levens-
loopbestendig te maken. Uit de resultaten blijkt dat
men het vooral ook erg belangrijk vindt om zelfstan-
dig te blijven wonen; bijna 85% kiest hiervoor. Men
lijkt dan ook in een voorstadium al bewust te kiezen
voor een huis dat geschikt is om tot op hoge leeftijd
in te blijven wonen. In het onderzoek geeft driekwart
van de respondenten aan in een huis te wonen dat al
levensloopbestendig is, of dat met enkele aanpassin-
gen levensloopbestendig te maken is; ongeveer de
helft van hen geeft aan dat dit een bewuste keus is.
Driekwart van de respondenten
geeft aan in een huis te wonen dat
al levensloopbestendig is of met
enkele aanpassingen levensloop-
bestendig te maken is
Nog niet gepensioneerden pessimistischer over le-
vensstandaard dan gepensioneerden
Van de nog niet gepensioneerden geeft zo’n 50% aan
dat ze verwachten dat ze hun levensstandaard na pen-
sionering naar beneden moeten bijstellen. Van de hui-
dige gepensioneerden ervaart ongeveer 40% dit ook,
terwijl 55% de levensstandaard van voor pensione-
ring heeft kunnen behouden. Uit de resultaten komt
naar voren dat de jongere generaties tot 45 jaar veel
pessimistischer zijn over het pensioeninkomen en
over de vraag of men ermee rond zal weten te komen;
nog geen 10% denkt dat met gemak te kunnen doen.
De generaties van 65 jaar en ouder ervaren dit heel
anders. Om en nabij 60% van hen denkt met gemak
rond te kunnen komen, c.q. komt met gemak rond van
het pensioeninkomen. We zien hier dus duidelijk ver-
schillen tussen generaties.
Bereidheid om vermogen aan te spreken, vooral als
laatste redmiddel
Wanneer men niet goed rond kan komen van het pen-
sioeninkomen, is ongeveer 80% van de responden-
ten met een koophuis bereid om het vermogen in het
eigen huis aan te spreken. Deze respondenten zijn in
twee hoofdgroepen te verdelen: enerzijds een groep
van 50% die alleen het vermogen in het huis wil aan-
spreken als allerlaatste redmiddel, bijvoorbeeld voor
noodzakelijke zorg. Anderzijds is er een groep van
30% die al eerder bereid is het vermogen in het huis
aan te spreken.
■DE OMGEKEERDE HYPOTHEEK
In het PGGM-onderzoek is aan respondenten met een
koophuis gevraagd om de omgekeerde hypotheek als
mogelijke verzilverconstructie te beoordelen. In deze
constructie gaat men een lening aan met het huis als
onderpand. Waar men bij een normale hypotheek ex-
tra maandlasten creëert in de vorm van rente en even-
tueel aossing, zal een omgekeerde hypotheek de ren-
te oprenten bij de openstaande schuld. Men heeft dus
nu geen extra maandlasten, men hoeft de lening pas
te betalen nadat men het huis verlaat.
Respondenten kregen in het onderzoek allereerst een
uitleg over de omgekeerde hypotheek, haar kenmer-
ken en de voor- en nadelen van het product, waarna
men de constructie kon beoordelen.
Beoordeling omgekeerde hypotheek
Allereerst kreeg men de gelegenheid om een cijfer te
geven aan het product. Daarbij valt op dat er signi-
cante verschillen zijn in beantwoording tussen men-
sen met en mensen zonder kinderen: die met kinde-
ren gaven gemiddeld een 5.3, die zonder kinderen
een 6.7. Een verklaring hiervoor kan zijn dat mensen
met kinderen bij de beantwoording rekening houden
met hun kinderen. Ze willen ervoor zorgen dat hun
kinderen goed terecht komen en zien dat bij aanschaf
van een omgekeerde hypotheek het eigen vermogen,
en daarmee de nalatenschap, met de jaren slinkt.
Het verschil tussen mensen met of zonder kinderen
zet zich duidelijk voort bij de vraag of men zelf inte-
resse heeft in het product: van de respondenten zon-
der kinderen is dat 15%, van die met kinderen 4%.
Verder geeft 8% van de respondenten zonder kinde-
ren aan nooit een omgekeerde hypotheek te willen;
bij respondenten met kinderen is dat 18%.
1 Met dank aan Lou Spoor voor feedback op een eerde-
re versie.
2 Bijlage A ‘Financieel beeld’ bij Regeerakkoord ‘Brug-
gen slaan’, 29-10-2012.
3 Zie o.a. J. Rouwendal, ‘Housing wealth and Household
portfolios in a naging society’, 2009, J.Toussaint,
‘Housing wealth in retirement strategies; Towards un-
derstanding and new hypotheses’, 2011, proefschrift,
TU Delft en verder onderzoek naar meningen en ver-
wachtingen omtrent wonen, zorg en pensioen onder
het Ledenpanel PGGM, mei 2012 (1084 respondenten).
4 ‘We worden liefst oud in vertrouwde woning’, Trouw,
4 januari 2013.
5 Het feit dat het onderzoek werd uitgevoerd onder een
ledenpanel van een pensioenuitvoerder kan het beeld
uiteraard vertekenen.

33
februari 2013
Zou u zich kunnen voorstellen dat u voor de volgende doelen
een omgekeerde hypotheek afsluit?
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Zeker wel
Waarschijnlijk wel
Neutraal
Waarschijnlijk niet
Zeker niet
Geen mening
Aanpassingen in huis om langer in
het eigen huis te kunnen wonen
Zorgbehoeften
Aanpassingen in het huis om luxer
te leven
Om erfgenamen iets te schenken
Om te gaan reizen
Om vroeger met pensioen te gaan
Om andere schulden mee te
betalen
Populaire doelen
De respondenten werd ook een aantal doeleinden
voorgelegd. De vraag was voor welke doeleinden men
zich het afsluiten van een omgekeerde hypotheek kan
voorstellen. Doeleinden als reizen, vroeger met pen-
sioen gaan en andere schulden afbetalen waren niet
populair. Een meerderheid gaf bij deze doelen aan het
vermogen dat nu nog vastzit in het huis, hier zeker
niet aan te spenderen. Doelen waarbij men zich dat
wel kan voorstellen, waren aanpassingen in het huis
om er langer in te kunnen wonen en zorgbehoeften.
Hieruit blijkt dat men terughoudend is om het ver-
mogen in het huis te gebruiken voor meer consump-
tieve doeleinden. Een verklaring hiervoor kan zijn dat
men het vermogen in het huis ziet als een appeltje
voor de dorst, dat men alleen opeet in geval van nood-
zaak. We kunnen daarmee dus de conclusie trekken
dat een meerderheid bereid is om het vermogen in
het huis aan te spreken, maar vaak wel pas op het mo-
ment dat de noodzaak er is. Figuur 1 brengt duidelijk
het verschil in beantwoording in beeld tussen de niet-
consumptieve en consumptieve doeleinden.
Men is terughoudend om het ver-
mogen in het huis te gebruiken voor
meer consumptieve doeleinden
Opnieuw schuld opbouwen grootste bezwaar
Het opnieuw opbouwen van een schuld zagen res-
pondenten als grootste bezwaar voor het afsluiten van
een omgekeerde hypotheek. Vaak is men na jarenlang
betalen van rente en aossing niet meer of minder af-
hankelijk van een bank. Om op hogere leeftijd dan
weer opnieuw een schuld aan te gaan die naarmate
men langer leeft alleen maar groter wordt, kan voor
mensen benauwend aanvoelen. Ook geeft men aan
dat men het vermogen in het huis altijd wil kunnen
blijven aanspreken voor onvoorziene omstandighe-
den. Uit de doeleinden kwam dit ook al naar voren;
men ziet het huis als appeltje voor de dorst en spreekt
de overwaarde die erin zit, niet zomaar aan voor een
luxer leven.
Het laagst beoordeelde bezwaar is dat men het ver-
mogen in het huis beschouwt als nalatenschap voor
de erfgenamen. Onder respondenten zonder kinde-
ren gaf een meerderheid aan dit helemaal niet als een
bezwaar te voelen, maar ook onder respondenten met
kinderen scoorde het erfenismotief niet hoog. Slechts
voor zo’n 30% van de respondenten geldt dit als een
bezwaar. Ter vergelijking: bij het bezwaar van onvoor-
ziene omstandigheden is dit meer dan 60% en bij het
opnieuw een schuld opbouwen zelfs meer dan 75%.
Het erfenismotief lijkt daarmee niet een belangrijk
motief om een omgekeerde hypotheek niet als pro-
duct te willen afsluiten.
Het laagst beoordeelde bezwaar is
dat men het vermogen in het huis
beschouwt als nalatenschap voor
de erfgenamen
Pensioenfonds betrouwbaarste aanbieder
Tot slot werd gevraagd naar het vertrouwen dat men
had in bepaalde instanties die een omgekeerde hypo-
theek zouden aanbieden. Een viertal instanties werd
hierbij onderscheiden, te weten het pensioenfonds,
de bank, de overheid en de verzekeringsmaatschap-
pij. Het pensioenfonds werd daarbij als meest be-
trouwbaar ingeschaald, daarna achtereenvolgens de
bank, de overheid en de verzekeringsmaatschappij.5
Laatstgenoemde scoorde opvallend lager dan de ove-
rige instanties; het wantrouwen jegens de verzeke-
ringsmaatschappij als aanbieder van een dergelijk
product is daarmee erg groot.
■MOGELIJKHEDEN TOT VERZILVEREN
Tot nu toe op de markt verschenen verzilverproduc-
ten zijn onder te verdelen in twee categorieën: leen-
constructies en verkoopconstructies. De omgekeerde
hypotheek is een voorbeeld van een leenconstructie.
In verschillende landen is dit product op de markt
gebracht, maar nergens werd het echt populair. In de
Verenigde Staten is het relatief nog het meest succes-
vol. Dit kwam voornamelijk omdat in de jaren negen-
tig een omkeerhypotheek op de markt kwam waarbij
de overheid garant stond voor het langlevenrisico. Dit
houdt in dat, wanneer de hypotheekschuld groter
wordt dan de waarde van het huis doordat iemand
langer leeft dan van tevoren was verwacht, de over-
heid garant staat voor dat meerdere.
Een product zonder deze garantie kan voor schrijnen-
de situaties zorgen: de aanbieder zet mensen het huis
uit op het moment dat de schuld hoger is dan het
huis, of men blijft uiteindelijk met een (rest)schuld
achter. Bovendien kan dit de aanbieder reputatiescha-
de bezorgen. Een garantie door de aanbieder maakt
Figuur 1. Mogelijke doelen voor een omgekeerde hypotheek

februari 2013
34
Huis verzilveren
het product evenwel duurder, nog los van de vraag of
de overheid dit extra risico überhaupt zou willen dra-
gen. De aanbieder verrekent namelijk, naast andere
risico’s, het langlevenrisico in het bedrag dat men kan
liquideren. Dit zorgt voor een vicieuze cirkel, waar-
bij het product een nicheproduct is en blijft:
– een omgekeerde hypotheek zonder genoemde ga-
rantie zorgt voor te grote risico’s voor de consu-
ment, waardoor
–
vele aanbieders hun handen niet zelf aan het lang-
levenrisico durven te branden, waardoor
–
overgebleven aanbieders het risico op zich nemen
en dit doorvertalen in een conservatief berekende
uitkering, waardoor
–
de consument het gevoel heeft dat hij weinig waar-
de terugkrijgt uit het huis en het product niet af-
sluit, en waardoor
–
de omgekeerde hypotheek een nicheproduct blijft.
De Amerikaanse oplossing is een manier om deze cir-
kel te doorbreken.
De spaarhypotheek 2.0
Op dit moment zijn de mogelijkheden tot verzilveren
terwijl je in het eigen huis blijft wonen, dus zeer be-
perkt. Een idee voor de toekomst is wellicht een nieu-
we constructie waarbij men scaal gefaciliteerd spaart
voor de oude dag, de spaarhypotheek 2.0.
6
Deze con-
structie begint al in de opbouwfase van een hypo-
theek: men lost wel af, maar deze aossingen komen
terecht op een geblokkeerde spaarrekening met het-
zelfde rentetarief als de hypotheekrente. Voor de af-
lossingen kan men pensioenpremies inzetten. Het uit-
eindelijke doel van de geblokkeerde spaarrekening is
verzilvering na pensionering. Men krijgt alleen hypo-
theekrenteaftrek voor het verschil tussen de hypo-
theekschuld en het gespaarde gedeelte. Het gespaar-
de gedeelte op de geblokkeerde rekening dient als
onderpand voor de verstrekker. Dit geeft de verstrek-
ker extra zekerheid, die hij kan vertalen in een lage-
re hypotheekrente.
Een omgekeerde hypotheek zonder
genoemde garantie zorgt voor te
grote risico’s voor de consument
Wanneer iemand in de verzilverfase het gespaarde be-
drag aanboort voor zorgkosten of voor aanpassingen
in het huis om er langer in te kunnen blijven wonen,
kan de overheid dit scaal voordelig behandelen.
Deze scale subsidie is voor de overheid beter te dra-
gen dan garant staan voor het langlevenrisico bij een
product als de omgekeerde hypotheek. Een scale
subsidie is te rechtvaardigen omdat we in de nabije
toekomst met een bredere blik naar de oudedagsvoor-
ziening dienen te kijken. De overheid kan een sca-
le prikkel geven op het vrijmaken van het woningver-
mogen, zodat ouderen – met een lage
verhuisgeneigdheid – dit vermogen toch zullen aan-
spreken. Men is met dat vermogen beter in staat om
zelf voor de hogere kosten op te komen, terwijl men
in het huis blijft wonen.
Bij een verkoopconstructie verkoopt men (een deel
van) het huis, voor een lager bedrag dan de woning-
waarde, aan bijvoorbeeld een woningcorporatie. Er
zijn verschillende manieren denkbaar, bijvoorbeeld:
–
een hoge procentuele uitkering van de waarde van
het huis waarbij men na verzilveren huur betaalt;
of
– een lagere procentuele uitkering waarbij men im-
pliciet de huur afkoopt en gedurende het leven
geen woonlasten meer heeft.
De overheid kan een fiscale prikkel
geven op het vrijmaken van het
woningvermogen, zodat ouderen dit
vermogen toch zullen aanspreken
Naast het voordeel dat men bij deze verkoop in het
eigen huis kan blijven wonen, is er ook het voordeel
dat men slechts een deel van het huis kan verzilve-
ren, c.q. het huis gefaseerd kan verkopen, ook wel
staircasing genoemd. Met het bedrag dat men liqui-
de maakt, kan men vervolgens een annuïteit aanschaf-
fen, waarmee men een levenslange verzekering heeft
van een aanvulling op het pensioeninkomen.
Een voordeel van deze constructie is dat ze het groot-
ste bezwaar van de omgekeerde hypotheek, het op-
nieuw opbouwen van een lening, omzeilt. Daartegen-
over staat dat het als een nadeel kan worden ervaren
dat men niet langer (volledig) eigenaar is van het huis.
Het kan bovendien tot gevolg hebben dat het huis,
wanneer men al snel na het afsluiten van het product
komt te overlijden, voor een relatief laag bedrag is
verkocht. Een ander nadeel is dat de instantie waar-
aan men het huis verkoopt, interesse moet hebben in
het huis; dit kan voor bepaalde streken in Nederland
een probleem zijn. Deze verkoopconstructies zijn in
Nederland aangeboden, maar de huidige huizenmarkt
is voor woningcorporaties en beleggers te onzeker om
ermee door te gaan. In het buitenland biedt men de
verkoopconstructie nog steeds aan, bijvoorbeeld in
Australië, maar ook hier is het product alleen be-
schikbaar in steden als Melbourne en Sydney.
In tabel 1 staat een overzicht van de manieren van
verzilveren en hun kenmerken.
6 Bovenberg en Kortleve, Wonen in je pensioen, ESB, 9
november 2012.
7 Open brief ABP en PGGM, Financieringsproblemen
woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank, 23
november 2012.

35
februari 2013
■TEN SLOTTE
Uit het onderzoek naar de behoeften en meningen
omtrent wonen, zorg en pensioen komt duidelijk naar
voren dat een meerderheid zo lang mogelijk in het ei-
gen huis wil blijven wonen en dat daarnaast een over-
grote meerderheid zo lang mogelijk zelfstandig wil
blijven wonen. Er is een zekere bereidheid om ver-
mogen in het huis te gebruiken. Wel is men er vaak
pas toe bereid als allerlaatste uitweg, wanneer daar-
mee een verhuizing kan worden afgewend of wan-
neer men het geld nodig heeft voor zorg. Met de
steeds hoger wordende zorgkosten en de lagere pen-
sioeninkomens in de toekomst kan dit moment voor
mensen eerder komen dan verwacht. Het is belang-
rijk dat er op dat moment producten op de markt zijn
waarmee mensen deze behoeften kunnen vervullen.
Van belang is dat men bij de opzet van nieuwe ver-
zilverproducten in Nederland een goede regulering
vooraf combineert met een goede controle achteraf en
dat de producten eenvoudig, transparant en betrouw-
baar zijn; dit verhoogt het vertrouwen in dergelijke
producten voor alle partijen. Het is daarmee ook be-
langrijk dat dit initiatief komt vanuit betrouwbare in-
stellingen.
Hierbij kan een rol zijn weggelegd voor pensioenfond-
sen. Met het oog op de toekomst is het zeer van be-
lang om na te denken over de oude dag. De respon-
denten vonden pensioenfondsen het meest
betrouwbaar als aanbieder van een verzilverproduct.
Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen
ook een rol spelen als nancier. De laatste tijd komt
veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer
in Nederland zouden moeten beleggen. De twee groot-
ste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en
PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale
Hypotheekbank.
7
Een andere rol voor de pensioen-
sector kan zijn dat men in de toekomst pensioen op-
bouwt door de hypotheek deels met pensioenpremies
af te lossen, bijvoorbeeld door middel van de spaar-
hypotheek 2.0. De pensioensector kan samen met an-
deren over de domeinen heen naar oplossingen zoe-
ken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat
consumenten een betrouwbaar, transparant en een-
voudig product aangeboden krijgen dat voldoet aan
hun behoeften.
kenmerken & behoeften
product
wonen in
eigen huis
bedrag dat
men liquide
maakt
niet opnieuw
een schuld
opbouwen
geen nieu-
we maand-
lasten
bij vroeg overlij-
den nog vermogen
naar erfgenamen
omgekeerde hypotheek
(= spaarhypotheek 2.0)
++ - + +
verkoop huis, huur huis
terug
+ ++ + - +/-
verkoop bloot eigendom
huis, behoud van woon-
recht
++ + + -
verkoop huis, koop
goedkoper huis
- + + + +/-
verkoop huis, ga ge-
huurd ergens anders
wonen
- ++ + - +/-
Tabel 1. Overzicht van verzilvermogelijkheden
De score van ‘Bij vroeg overlijden nog vermogen naar erfgenamen’ kent de volgende onderbouwing:
+ bij omgekeerde hypotheek, want de schuld is bij vroeg overlijden nog niet zo hoog; de erfgenamen krijgen een groot deel van de waarde van het huis;
+/- bij drie verkoopconstructies, het ligt eraan hoeveel men op het moment van overlijden al heeft gespendeerd van het bedrag dat men vrijmaakt;
- bij verkoop met behoud van woonrecht omdat men minder liquide maakt dan bij andere verkoopconstructies en omdat men bij vroeg overlijden ook
het gehele huis kwijt is