Vývoj bytovej výstavby v slovenských mestách v ostatných rokoch v casových a priestorových súvislostiach

Full text

*02 | 2011
14
regionální studia
tématické články
Vývoj bytovej výstavby v slovenských mestách
v ostatných rokoch v časových a priestorových súvislostiach
The dwelling construction in Slovak cities in the recent period in temporal and spatial context
Martin Šveda | sveda@fns.uniba.sk
Katedra regionálnej geogra e, ochrany a plánovania krajiny, Prírodovedecká fakulta, Univerzita Komenského v Bratislave
František Križan, PhD. | krizan@fns.uniba.sk
Katedra regionálnej geogra e, ochrany a plánovania krajiny, Prírodovedecká fakulta, Univerzita Komenského v Bratislave
ABSTRAKT
Bytová výstavba na Slovensku zaznamenala za posledné dve dekády
výrazné zmeny. Pokles výstavby začiatkom 90. rokov, charakteristic-
ký pre postsocialistické krajiny, vystriedal stavebný boom za ostat-
ných 10 rokov. Ide najmä o výstavbu v blízkosti miest v súvislosti so
suburbanizačnými procesmi. Cieľom príspevku je zhodnotenie vývo-
ja bytovej výstavby v slovenských mestách v období rokov 2003-
2008. Analýza je zameraná na časové a priestorové aspekty bytovej
problematiky na území Slovenska.
KĽÚČOVÉ SLOVÁ
bytová výstavba, slovenské mestá, dokončené byty, obytná plocha,
priemerný počet izieb, regionálne disparity
ABSTRACT
During the last two decades housing development in Slovakia has
registered considerable changes. Decrease of housing construction
in the early nineties which was typical for post-communist states
was replaced by housing boom during the last decade. It is mainly
related to housing construction nearness of cities in the context of
suburbanization processes. The aim of the paper is to analyze hou-
sing construction development in Slovak cities from 2003 to 2008.
The analysis focuses on time and space aspects of housing in Slo-
vakia.
KEY WORDS
Housing development, Slovak towns, fi nished fl ats, fl oorage, avera-
ge number of rooms, regional disparities
Úvod
Ukončenie komplexnej bytovej výstavby začiatkom deväťde-
siatych rokov pochádzajúcej z obdobia socializmu znamena-
lo výrazné pribrzdenie výstavby bytov na území Slovenska.
Neexistujúca štátna podpora bývania, obmedzené  škál-
ne zdroje, nízka dostupnosť hypotekárnych úverov a nízka
kúpyschopnosť obyvateľstva boli príčinou utlmenia bytovej
výstavby, ktorej úroveň klesla na približne 6 000 bytov ročne.
Pri porovnaní s úrovňou z roku 1989 (33 000 dokončených
bytov) došlo k výraznému prepadu výstavby. Pozvoľné oži-
venie bytovej výstavby nastalo až v roku 1997. Posilňovanie
výkonnosti transformujúcej sa ekonomiky a s tým spojený
rast reálnych miezd a tiež aj zvýšenie dostupnosti bankových
produktov (prvá banka začala poskytovať hypotekárne úve-
ry v roku 1998) priniesli mierny rast bytovej výstavby, ktorý
v roku 1999 prekročil 10 000 dokončených bytov.
V ostatnej dekáde sa naplno začalo prejavovať poddi-
menzovanie bytovej výstavby a absolútny nedostatok bytov
na Slovensku. Tlak na novú bytovú výstavbu posilnil nárast
produktívneho obyvateľstva a rast pracovných príležitostí
(Vagač, 2003). Impulzom rozvoja bol aj vstup zahraničného
kapitálu do slovenského stavebníctva a rozbehnutie väčších
developerských projektov, najmä vo veľkých mestách Sloven-
ska1. Dôležitú úlohu zohrávajú aj meniace sa vzorce správa-
nia obyvateľov a ich dopyt po kvalitnejšom bývaní.
Súčasný stav bytovej výstavby na Slovensku je výsledkom
najmä zložitého historického vývoja v prostredí rôznych hos-
podárskych a politických pomerov. Okrem toho možno v sú-
vislosti s priestorovou štruktúrou bývania (cf. Halás a Džu-
pinová, 2007) vo všeobecnosti vyčleniť tri skupiny faktorov
vplývajúce na rozvoj bytovej výstavby (nie len na urbánnej
úrovni). Sú nimi: (i) prírodné, (ii) spoločensko-politické
a (iii) hospodárske faktory. Bytová výstavba reaguje na tie-
to faktory a pomery v priestore relatívne nezávisle, a preto
zistenia pre jednotlivé štáty či regióny možno generalizovať.
V tejto súvislosti možno konštatovať, že pre post-socialistic-
ké krajiny strednej Európy je charakteristická výrazná trans-
formácia bytového fondu najmä v období posledných dvoch
dekád (Tsenkova, 2009; Baross a Struyk, 1993). Slovenský
bytový fond v kontexte s vývojom hospodárstva zaznamenal
za ostatné roky rôzne vývojové fázy, od regresu, stagnácie po
progres.
Priestorové asociácie bytovej výstavby možno prisudzo-
vať rôznym lokalizačným faktorom. Podľa S-H. Cho a kol.
(2005:313) bytovú výstavbu ovplyvňuje mnoho lokalizač-
ných faktov, a to dvoma spôsobmi: i) priestorovou variáciou
1 – V príspevku je pojem veľké a malé mesto vzťahované na veľkosť podľa
počtu obyvateľov.

*02 | 2011
15
regionální studia
tématické články
lokalizačných faktorov, ktoré priamo súvisia s bytovou vý-
stavbou a ii) externalitami asociovanými s lokalizáciou byto-
vej výstavby. Tieto externality sú nazývané tiež ako „susedské
vplyvy“, keďže majú dodatočný vplyv na okolité regióny. Je
nutné poznamenať, že oba spôsoby vplyvu sú dôležité v pre-
dikcii bytovej výstavby. V prípade hodnotených ukazovateľov
a ich rozdielneho priestorového rozloženia možno súvislosti
hľadať v širšom kontexte v relácii s ďalšími socioekonomic-
kými atribútmi ako „susedskými vplyvmi“. Možno ich spájať
s trhom práce a nezamestnanosťou (Saks, 2008; Vagač 2003)
a migráciou (Hughes a McCormick, 1981) alebo všeobecne
s prístupnosťou a poskytovaním úverov (Ja ee a Rosen, 1979)
ako aj s vládnou a samosprávnou reguláciou bytovej výstav-
by a pod. A práve geogra a bývania (geography of housing)
(Bourne, 1981) by mohla na tieto tézy poskytnúť vysvetľujúce
odpovede z časového a priestorového aspektu.
Cieľom príspevku je zhodnotenie vývoja bytovej výstavby
v slovenských mestách v období 2003-2008 aplikáciou viacerých
bázických indikátorov. Analýza je zameraná na časové a priesto-
rové aspekty bytovej problematiky na území Slovenska.
Metódy a dáta
Pre hodnotenie bytovej výstavby jestvuje viacero indikátorov
(Buckley a Tsenkova, 2001; Hegedus a kol., 1996; Očovský,
1989) v závislosti od predmetu hodnotenia ( nančné, soci-
álne, politické a i.) daného objektu výskumu, resp. od cieľov
daného výskumu. V tejto súvislosti možno bytovú výstavbu
hodnotiť z kvantitatívneho, ako aj z kvalitatívneho hľadiska.
Príspevok je zameraný práve na kvantitatívne hľadisko mera-
nia vývoja bytovej výstavby. Medzi dva základné ukazovatele
vývoja bytovej výstavby na národnej, ale aj lokálnej úrovni
patria: (i) počet dokončených bytov2 na 1 000 obyvateľov
a (ii) priemerná obytná plocha dokončeného bytu na obyva-
teľa (cf. Tsenkova, 2009:16-18). Pomocou týchto indikátorov
možno identi kovať regióny s nedostatkom a prebytkom by-
2 – Dokončený byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným
rozhodnutím stavebného úradu (obecného úradu) určené na trvalé bývanie.
Dokončené byty sú byty v stavbách určených na bývanie, t. j. v bytových do-
moch, v rodinných domoch, od 1. 1. 2003 aj v nebytových budovách, získané
novou výstavbou, rekonštrukciou, či inou stavebnou úpravou potvrdené ko-
laudačným rozhodnutím (Metodický list č. 825, ŠÚ SR).
tovej výstavby. Aj keď kvalitu bývania je problematické merať
(Buckley a Tsenkova, 2003:8), jestvuje niekoľko základných
indikátorov jej evaluácie (napr. vybavenosť bytov, bytový
štandard). Pre lepšie vykreslenie situácie s bytovou výstav-
bou v regióne boli v príspevku použité doplňujúce indikáto-
ry, akými sú priemerný počet izieb na byt a počet obyvateľov
na izbu. V rámci štruktúry dokončených bytov sú rozlíšené
byty v rodinných domoch a byty v bytových domoch.
Aplikáciou týchto základných indikátorov možno získať
hrubú predstavu o regionálnych rozdieloch vývoja bytovej
výstavby v širších priestorových súvislostiach. Objektom vý-
skumu bolo 138 obcí na území Slovenska so štatútom mesta.
Databázu o domovom a bytovom fonde sa eviduje štvr-
ťročne a spravuje ju Štatistický úrad Slovenskej republiky.
Vývoj bytovej výstavby v slovenských mestách
v regionálnych súvislostiach
V sledovanom období (2003-2008) bolo v slovenských
mestách postavených 47 194 bytov. Najmenší podiel bytov
z celkového počtu dokončených bytov v tomto období bol
postavený v rokoch 2003 a 2004 (13,2 % bytov), najväčší v ro-
koch 2007 s maximom pred globálnou hospodárskou krízou
v roku 2008 (19,9 % bytov). V prepočte na 1 000 obyvateľov
bolo v slovenských mestách v rokoch 2003-2008 priemerne
každoročne postavených 2,63 bytov so vzostupným vývojo-
vým trendom. V roku 2008 mal tento indikátor hodnotu 3,15
(Tabulka č. 1).
V rámci regionálnych rozdielov možno konštatovať, že
výstavba bytov sa sústreďovala v sledovanom období pre-
dovšetkým v mestách na západnom Slovensku a na strednom
Považí, resp. na severozápade Slovenska (Obrázok č. 1 a č.2),
čo poukazuje na polarizáciu Slovenska hodnotenú v širších
súvislostiach (cf. Džupinová a kol. 2008; Lauko a kol., 2009).
Významnejší rast výstavby dosiahli aj mestá na Orave a v re-
gióne Vysokých Tatier (výstavba apartmánových domov).
Pri detailnejšom pohľade na priestorové rozloženie bytovej
výstavby v rokoch 2003-2008 možno pozorovať, že najinten-
zívnejšia bytová výstavba prebiehala predovšetkým v zázemí
veľkých slovenských miest. Satelitné mestá ako napr. Stupava
(89,15), Veľký Šariš (59,84) či Rajecké Teplice (46,42) zazna-
Tabulka č. 1: Vybrané ukazovatele bytovej výstavby v slovenských mestách za jednotlivé roky (1)
Hodnota
ukazovateľa
Počet dokončených bytov
na 1 000 obyvateľov mesta
Obytná plocha v dokončených bytoch
na obyvateľa mesta [m2]
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007 2008
minimum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
maximum 22,4 15,2 9,9 13,3 13,6 36,9 1,26 1,57 1,28 1,27 1,2 2,26
priemer 2,30 2,08 2,68 2,57 3,02 3,15 0,15 0,16 0,18 0,17 0,20 0,20
nadpriemer* 57 38 36 33 31 41 53 35 38 32 29 35
[%] 41,3 27,5 26,1 23,9 22,5 29,7 38,4 25,4 27,5 23,2 21,0 65,2
bez výstavby* 3 6 6 9 9 9 - - - - - -
* počet miest
zdroj: ŠÚ SR (2009)

*02 | 2011
16
regionální studia
tématické články
menali najvyšší prírastok bytov na 1 000 obyvateľov. Výrazný
rast výstavby v týchto mestách nepochybne súvisí s procesmi
suburbanizácie, ktoré sa naplno prejavili práve v sledova-
nom období. Najnižší prírastok bytového fondu zaznamenali
mestá južného a východného Slovenska (cf. Matlovič a kol.,
2008). Dlhodobá ekonomická a sociálna deprivácia spôsobila
len minimálny prírastok počtu bytov v mestách v regiónoch
Gemera, Zeplína a Hontu ako napr. Jelšava (0,31), Dobšiná
(0,58), Čierna nad Tisou (0,48), Veľký Krtíš (1,33).
Vo všeobecnosti prevládala výstavba vo veľkých mestách
(Obrázok č. 3). Viac ako tretina (37,3 %) bytov bola postavená
v metropolách Slovenska (Bratislava, Košice) v kontexte ich
postavenia ako prirodzeného ekonomického centra regiónu
s výraznou aktivitou investorov. Približne rovnaký podiel vý-
Obrázok č. 1: Dokončené byty v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Obrázok č. 2: Vývoj počtu dokončených bytov na 1 000 obyvateľov v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)

*02 | 2011
17
regionální studia
tématické články
stavby (okolo 18,5 %) bola zaznamenaná v kategóriách miest
50 000 až 99 999 ako aj 20 000 až 49 999 obyvateľov. Do tejto
kategórie spadajú všetky krajské a väčšina okresných miest
Slovenska. Celkovo v nich prebiehalo takmer ¾ bytovej vý-
stavby v slovenských mestách. Najmenej intenzívne zasiahla
bytová výstavba mestá veľkostnej kategórie do 9 999 obyva-
teľov, resp. 10 000 až 19 999 obyvateľov. V týchto mestách sa
postavila ¼ všetkých mestských bytov (v absolútnych hodno-
tách) v období 2003-2008. Nízka ekonomická aktivita týchto
miest a migračný úbytok sú zodpovedné za nízke absolútne
hodnoty bytovej výstavby.
Ako hodnovernejší ukazovateľ bytovej výstavby možno
považovať relatívny ukazovateľ vzťahujúci sa na počet obyva-
teľov. V prípade podielu bytovej výstavby v slovenských mes-
tách kategorizovaných podľa počtu obyvateľov vyjadrenej
počtom dokončených bytov na 1 000 obyvateľov (Obrázok
Obrázok č. 3: Podiel dokončených bytov v mestách SR v období 2003-2008 podľa veľkostnej kategórie miest [počet obyvateľov].
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Obrázok č. 4: Počet dokončených bytov na 1 000 obyvateľov v mestách SR v období 2003-2008 podľa veľkostnej kategórie miest [počet obyvateľov]
zdroj: ŠÚ SR (2009)
č. 4) pripadá najviac dokončených bytov (vyše ¼) na mes-
tá s viac ako 100 000 obyvateľmi v kontexte analyzovaných
skutočností. V prípade tohto ukazovateľa je však potrebné
upozorniť na zvýšenú výstavbu v mestách s menším po-
čtom obyvateľov. Aj keď v absolútnych hodnotách (Obrázok
č. 3) výstavba v týchto mestách je nízka, v prepočte na 1 000
obyvateľov dosahuje vyššie relatívne hodnoty ako vo väčši-
ne krajských a okresných miest. Do tejto kategórie spadajú
aj mestá, kde bytová výstavba zaznamenala vysoké hodnoty.
Súvislosti možno hľadať v suburbanizačných procesoch v zá-
zemí väčších miest (Šveda a Vigašová, 2010) ako aj lokalizá-
cie týchto miest a ich atraktivity pre rozvoj cestovného ruchu
(Obrázok č. 1).
Počas celého sledovaného obdobia prevládala výstavba by-
tov v bytových domoch. Pomer bytov v rodinných domoch
a bytov v bytových domoch bol najviac vyrovnaný v roku

*02 | 2011
18
regionální studia
tématické články
2004 (49,6 % : 50,4 %), postupne sa však rozdiel prehlbo-
val. V roku 2008 bolo v slovenských mestách dokončených
o 3 464 bytov v bytových domoch viac ako bytov v rodinných
domoch (Obrázok č. 5).
Všeobecne možno pozorovať narastajúcu výstavbu byto-
vých domov v mestách ako reakciu na rastúci dopyt po býva-
ní stredného a nižšieho štandardu. Najväčší objem výstavby
zaznamenala Bratislava (vyše 12 tis. bytov), Trnava (1 238
bytov) a Žilina (1 000 bytov). Po prepočítaní na počet oby-
vateľov dosiahli najvyšší prírastok počtu bytov v bytových
domoch mestá v zázemí Bratislavy: Stupava (40,83 bytov na
1 000 obyvateľov), Senec (25,97), Svätý Jur (33,52), Pezinok
(27,66) a Šamorín (17,66). Vysoko nadpriemerné hodnoty
dokončených bytov v pomere k počtu obyvateľov (Obrázok
Obrázok č. 5: Dokončené byty v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Obrázok č 6: Počet dokončených bytov v rodinných domoch a bytových domov na 1 000 obyvateľov v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)

*02 | 2011
19
regionální studia
tématické články
č. 6) dosiahli aj niektoré menšie mestá, ktorých spoločným
znakom je orientácia na kúpeľníctvo a cestovný ruch: Dudin-
ce (22,24), Piešťany (14,66), Rajecké Teplice (15,25), Trenči-
anske Teplice (18,76) a Vysoké Tatry (21,63). Stavebná čin-
nosť v týchto mestách je pri porovnaní s veľkými mestami
Slovenska relatívne intenzívnejšia. Výstavba bytov tak odzr-
kadľuje nielen výstavbu zariadení cestovného ruchu, ale je aj
vyjadrením preferencií pre bývanie v menších a nie výlučne
priemyselne zameraných mestách.
Takmer v tretine (29,7 %) miest Slovenska prebiehala nad-
priemerná bytová výstavba, ktorá je charakteristická najmä pre
západné Slovensko a sever stredného Slovenska, prípadne izo-
lované lokality bez širších priestorových súvislostí. Na druhej
strane je potrebné podotknúť, že počet miest, v ktorých v da-
nom roku nedošlo k výstavbe, sa zvyšoval. Do skupiny miest,
v ktorých sa v období rokov 2003-2008 nestavali byty patrí 22
slovenských miest, pričom v prípade Jelšavy trvala táto stagná-
cia kontinuálne 5 rokov. Zväčša však išlo o krátke prechodné
obdobie (Obrázok č. 7). Regionálnu diferencovanosť bytovej
výstavby (cf. Matlovič a kol., 2008:7) potvrdzuje aj rozmiestne-
nie miest bez bytovej výstavby, pričom dominujú mestá z vý-
chodného, resp. juhovýchodného Slovenska.
V slovenských mestách dochádzalo taktiež k zvyšovaniu
priemernej obytnej plochy v nových bytoch z priemernej
hodnoty pre všetky mestá 0,15 m2 na obyvateľa na hodnotu
0,20 m2 na obyvateľa. Aj v tomto prípade bol však vývoj pries-
torovo silne diferencovaný. Obdobne ako v prípade indikáto-
ra počtu dokončených bytov v pomere k populačnej veľkosti
mesta, možno aj v tomto prípade identi kovať takmer zhodné
regióny s nadpriemernými hodnotami a vice versa, čo súvisí
s charakterom zvolených premenných (Obrázok č. 8). Ako
dokumentuje tab. 1, vývoj obytnej plochy v dokončených by-
toch na obyvateľa zaznamenal vzostupný trend (Obrázok č.
9) s maximom v roku 2008. Napríklad v meste Svätý Jur bolo
v roku 2003 dokončených 0,3 m2 obytnej plochy na jedné-
ho obyvateľa, zatiaľ čo na konci sledovaného obdobia v roku
2008 dosiahla hodnota 1,68 m2
.
Veľkosť obytnej plochy dokončených bytov na obyvateľa
(Obrázok č. 10) vykazuje obdobné špeci ká ako podiel do-
končených bytov na 1 000 obyvateľov v slovenských mestách
podľa veľkostnej kategórie miest (Obrázok č. 4). Najviac
obytnej plochy na obyvateľa pribudlo v najväčších mestách
(nad 100 000 obyvateľov). Výrazný podiel pripadá na mestá
s najmenším počtom obyvateľov (mestá z kategórie do 9 999
obyvateľov). Najmenšie hodnoty dosahujú mestá z veľkost-
nej kategórie 20 000 až 49 999, kde priemerná obytná plocha
dokončených bytov bola v sledovanom období 0,71 m2, čo je
menej ako polovičná hodnota v komparácii so slovenskými
metropolami. Aj v tomto prípade možno vyvodiť obdobné
závery ako pri analýze podielu dokončených bytov na 1 000
obyvateľov.
V prípade ďalšieho indikátora (počet izieb na byt) možno
pozorovať opačný vývojový trend ako v predchádzajúcom
ukazovateli, pričom za celé hodnotené obdobie bola zazna-
menaná priemerná hodnota 2,9 izieb na byt. Výraznejšia
zmena nastala v roku 2004, kedy bol postavený najmenší
počet bytov s minimálnym počtom garzoniek, jednoizbo-
vých a dvojizbových bytov, čím tento ukazovateľ dosiahol
hodnotu 3,2 izieb na byt (Tabulka č. 2). Pri pohľade na
priestorové rozloženie tohto ukazovateľa nebola identi ko-
vaná výraznejšia závislosť od polohy mesta v rámci Sloven-
ska. Počet izieb v dokončených bytoch však závisí nepriamo
úmerne od veľkosti populácie mesta. Kým menšie mestá vy-
kazujú väčší priemerných počet izieb v dokončených bytoch
Obrázok č. 7: Počet rokov bez bytovej výstavby v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)

*02 | 2011
20
regionální studia
tématické články
(3-4 izby), vo väčších sídlach dominovala výstavba bytov
s 2-3 izbami (Obrázok č. 11). Súvislosti možno hľadať v cha-
raktere výstavby v kontexte s veľkosťou mesta a objemom
výstavby, resp. polohou mesta a jeho zázemím (proces sub-
urbanizácie). Najnižšie hodnoty priemerného počtu izieb
boli zaznamenané v metropolách Slovenska (2,82 izieb).
V tomto kontexte možno identi kovať postupné zvyšovanie
Obrázok č. 8: Obytná plocha [m2] dokončených bytov na obyvateľa v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Obrázok č. 9: Vývoj veľkosti obytnej plochy [m2] dokončených bytov na obyvateľa v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
priemerného počtu izieb v súvislosti so znižovaním počtu
obyvateľov miest. Výnimku predstavuje kategória 10 000
až 19 999 obyvateľov. Najväčší priemerný počet izieb na
byt je charakteristický pre mestá z veľkostnej kategórie do
10 000 obyvateľov (3,02 izieb). Kým v populačne veľkých
mestách je vyhľadávané nájomné bývanie s menšou výme-
rou, v menších mestách pre účely trvalého bývania sa stavali

*02 | 2011
21
regionální studia
tématické články
Obrázok č. 10: Obytná plocha [m2] dokončených bytov na obyvateľa na obyvateľa v mestách SR v rokoch 2003-2008
podľa veľkostnej kategórie miest [počet obyvateľov]
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Obrázok č. 11: Priemerný počet izieb v dokončených bytoch v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
väčšie byty. Významným faktorom je aj kúpyschopnosť oby-
vateľstva v kontexte sociálnej chudoby (cf. Michálek, 2007)
a cena m2 v novostavbách v rôznych veľkostných kategóriách
miest. Kým väčšie mestá majú často aj hierarchicky vyššiu
administratívnu pozíciu (okresné a krajské mestá), je v nich
aj priemerná cena m2 vyššia ako v ostatných mestách.
Zatiaľ čo v roku 2004 tvorili garzonky a jednoizbové byty
menej ako 10 % všetkých dokončených bytov počas ana-
lyzovaného obdobia, na rok 2008 pripadalo až viac ako 22
% daných bytov. Aj napriek tomu, že sa stavali aj rozlohou
väčšie byty, postupne dochádzalo k znižovaniu priemernej
obytnej plochy s maximom v roku 2004 (17,75 m2) a mini-

*02 | 2011
22
regionální studia
tématické články
mom v roku 2008 (15,37 m2). Počas analyzovaného obdobia
najväčší podiel zaznamenali 3-izbové byty (13 203 bytov),
ktoré s 2-izbovými bytmi (12 386) tvorili viac ako polovicu
všetkých dokončených bytov v mestách (Obrázok č. 12). Vý-
stavba viac izbových bytov bola typická skôr pre byty v ro-
dinných domoch, kde bol priemerný počet 3,9 izieb na nový
byt, kým v bytových domoch 2,1 izieb na nový byt.
Taktiež dochádzalo k znižovaniu počtu obyvateľov na
novopostavenú izbu, čo možno dávať do súvislosti so zni-
žovaním počtu mestských obyvateľov v tomto období ako aj
s demogra ckým správaním urbánnej populácie (cf. Mládek
a Čupelová, 2010), resp. zvýšenej bytovej výstavbe v čase.
Z priestorového hľadiska možno identi kovať niekoľko regi-
ónov s vysokým počtom obyvateľov na novopostavenú izbu
(Obrázok č. 13). Sú to najmä mestá na Gemeri (Jelšava, Dob-
šiná, Tisovec, Hnúšťa), na hornej Nitre (Partizánske, Bánovce
nad Bebravou) a na krajnom východe Slovenska (Veľké Ka-
pušany, Čierna nad Tisou, Medzilaborce). Najnižšie hodnoty
tohto ukazovateľa boli zaznamená pre najväčšie mestá (nad
100 000 obyvateľov), kde dochádza postupne k saturácii trhu.
Najvyššie hodnoty sú charakteristické pre mestá z kategórie
20 000 až 49 999 obyvateľov.
Záver a diskusia
Vývoj bytovej výstavby sa v postkomunistických krajinách
vyznačuje spoločnými črtami (Tsenkova, 2009). Za základ-
né podmienky rozvoja bytovej výstavby možno považovať
využívanie všetkých nevyhnutných spôsobov plánovania na
lokálnej úrovni v súvislosti s národnou legislatívou a nástroj-
mi štátnej bytovej politiky (Zapletalová a kol., 2005). Úlo-
ha samospráv je v tomto zmysle obmedzená a bytový trh je
Obrázok č. 12: Dokončené byty v mestách SR podľa počtu izieb v rokoch 2003-2008.
zdroj: ŠÚ SR (2009)
Tabulka č. 2: Vybrané ukazovatele bytovej výstavby v slovenských mestách za jedn otlivé roky (2)
Hodnota
ukazovateľa Počet izieb na dokončený byt v meste Počet obyvateľov na izbu v dokončenom byte
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007 2008
minimum 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
maximum 4,8 5,0 4,6 5,0 5,0 5,0 3497 2464 2772 3059 5148 8088
priemer 2,9 3,2 2,9 2,9 2,8 2,8 152 152 127 134 117 113
nadpriemer* 96 92 98 97 96 83 78 90 92 92 98 90
[%] 69,6 66,7 71,0 70,3 69,6 60,1 56,5 65,2 66,7 66,7 71,0 65,2
* počet miest
zdroj: ŠÚ SR (2009)

*02 | 2011
23
regionální studia
tématické články
založený na širších ekonomicko-sociálnych aspektoch, čoho
prejavom sú časové a priestorové zmeny vývoja bytovej vý-
stavby v danom regióne.
Na území Slovenska možno z priestorového hľadiska
identi kovať regióny s nedostatkom, resp. prebytkom byto-
vej výstavby v ostatných rokoch. V príspevku boli aplikova-
né viaceré indikátory bytovej výstavby (počet dokončených
bytov na 1 000 obyvateľov; priemerná obytná plocha v do-
končených bytoch na obyvateľa; počet izieb na dokončený
byt; počet obyvateľov na izbu v dokončenom byte), pričom
na základe predchádzajúcich úvah a výsledkov analýz možno
vyvodiť všeobecné závery:
• Na priestorovej diferenciácii intenzity bytovej výstavby
v slovenských mestách sa výraznou mierou podieľa sub-
urbanizácia, ktorá väčšou, či menšou mierou ovplyvňu-
je menšie mestá v zázemí veľkých slovenských miest ako
napr. Bratislava, Žilina, Prešov a pod. (cf. Šveda a Vigašová,
2010). Najvýraznejšie možno sledovať procesy suburbani-
zácie v okolí Bratislavy (Obrázok č. 1 a č. 8). Mestá v jej
tesnom zázemí (Svätý Jur, Senec, Pezinok, Šamorín, Stu-
pava) dosiahli vysoko nadpriemerné objemy výstavby by-
tových aj rodinných domov (Obrázok č. 2). Vzhľadom na
plánované projekty v širšom zázemí Bratislavy (napr. Južné
mesto, Pod vŕškami, Bory a viaceré projekty v Chorvátskom
Grobe), ale aj ostatných krajských miest Slovenska, možno
očakávať v tomto priestore nárast bytového fondu o tisícky
nových bytov prevažne stredného štandardu. Ťažisko byto-
vej výstavby sa tak ešte výraznejšie presunie do okrajových
častí miest a priľahlých vidieckych obcí.
• V rámci miest nad 50 000 obyvateľov dochádza v objeme
bytovej výstavby k zaostávaniu Košíc a Prešova (Obrázok č.
1 a č. 8). V súvislosti s pracovnou mobilitou možno pred-
pokladať, že tieto mestá sú napriek svojmu dominantnému
Obrázok č. 13: Počet obyvateľov na 1 izbu dokončených bytov v mestách SR v období 2003-2008
zdroj: ŠÚ SR (2009)
postaveniu v sídelnej štruktúre východného Slovenska me-
nej atraktívne pre nové bývanie, čo sa odzrkadľuje aj v niž-
šom objeme bytovej výstavby.
• Územie Slovenska možno rozdeliť na „bohatší“ severozá-
pad a „chudobný“ juhovýchod. Táto polarizácia Slovenska
bola identi kovaná najmä pri hodnotení nezamestnanosti
(Lauko a kol., 2009), resp. v širších súvislostiach (Džupino-
vá a kol., 2008). Tento prístup delenia Slovenska má svoje
opodstatnenie v kontexte všetkých v príspevku aplikova-
ných indikátorov (Obrázok č. 1, 2, 6, 8, 9 a 13). Kvantitatív-
ny rozsah bytovej výstavby je odrazom dopytu po bývaní,
ktorý je najsilnejší práve v tých regiónoch (mestách) Slo-
venska, ktoré poskytujú viac pracovných príležitostí a kto-
ré možno z hľadiska ekonomických a sociálnych ukazova-
teľov považovať za rozvinutejšie.
Pri hodnotení daných ukazovateľov je však nutné prih-
liadať na analyzované administratívne jednotky. Mestá sú
vymedzené na základe legislatívy a v mnohých prípadoch
z hľadiska bytovej výstavby diametrálne odlišné. Taktiež je
problematické de novanie hraníc mesta a vidieka najmä
v súvislosti s procesom suburbanizácie. Rovnako je otázne,
akým spôsobom sa prejaví celosvetová hospodárska kríza
na priestorovom rozložení bytovej výstavby na území Slo-
venska po roku 2008. V súvislosti so sledovaním bytovej
výstavby budú mať dôležitú úlohu informácie z cenzu 2011,
ktoré umožnia kvanti kovať nielen objem výstavby, ale aj
zmeny v štruktúre a kvalite bytového fondu na území Slo-
venska.

*02 | 2011
24
regionální studia
tématické články
Tento príspevok vznikol v rámci riešenia projektu VEGA č.
1/0181/09: Súčasné procesy redistribúcie obyvateľstva na Slo-
vensku (50 %) a projektu VEGA č. 1/0454/09: Regionálne dis-
parity v kontexte regionálneho rozvoja: analýza ich vytvárania
a zmierňovania (50 %).
Literatúra
BAROSS, P., STRUYK, R. (1993): Housing transition in Eastern •
Europe: Progress and problems. Cities, roč. 10, č. 3, str. 179-
188.
BOURNE, L. (1981):  e geography of housing. New Yourk: •
John Wiley & Sons, 288 str.
BUCKLEY, R. , TSENKOVA, S. (2001): Housing market system •
in reforming socialist economies: Comparative indicators of
performance and policy. European Journal of Housing Policy,
roč. 1, č. 2, str. 257-289.
BUCKLEY, R., TSENKOVA, S. (2003):. Housing reforms and •
market performance. IN LOWE,S., TSENKOVA, S. (ed.). Hou-
sing Change in East and Central Europe: Integration or Frag-
mentation? Ashgate publishing: Aldershot, str. 3-20
DŽUPINOVÁ, E. A KOL. (2008): Periférnosť a priestorová po-•
larizácia na území Slovenska. Bratislava: Geogra ka, 186 str.
HALÁS, M., DŽUPINOVÁ, E. (2007): Vývoj a priestorové roz-•
loženie bytového fondu Bratislavy. Urbanismus a územní roz-
voj, roč. 10, č. 2, str. 23-31
HEGEDUS, J., MAYO, S., TOSICS, I. (1996): Transition of the •
Housing Sector in the East Central European Countries. Review
of Urban and Regional Development Studies, roč. 8, č. 2, str.
101-136.
HUGHES, G., MCCORMICK, B. (1981): Do Council Housing •
Policies Reduce Migration Between Regions?  e Economic
Journal, roč. 91, č. 364, str. 919-937
CHO, S-H., ENGLISH, B., ROBERTS, R. (2005): A spatial ana-•
lysis of housing growth.  e Review of Regional Studies, roč. 35,
č. 3, str. 311-335
JAFFEE, D., ROSEN, K. (1979): Mortgage Credit Availability •
and Residential Construction. Brookings Papers Economic Ac-
tivity, č. 2/1979, str. 333-376
LAUKO, V., KRIŽAN, F., GURŇÁK, D. (2009): Časovo-pries-•
torové aspekty nezamestnanosti na Slovensku v procese ekono-
mickej transformácie a krízy. In: 12. Mezinárodní kolokvium
o regionálních vědách. Brno: Masarykova univerzita, str. 58-65
MATLOVIČ, R., KLAMÁR, R., MATLOVIČOVÁ, K. (2008): •
Vývoj regionálnych disparít začiatkom 21. storočia na Slovensku
vo svetle vybraných indikátorov. Regionálni studia, 02/2008, str.
2-12
MICHÁLEK, A. (2007): Regionálne mzdové nerovnosti na Slo-•
vensku. Geogra cký časopis, roč. 59, č. 2, str. 181-209
MLÁDEK, J., ČUPELOVÁ, K. (2010):. Population processes and •
structures in the urban and rural spaces of Slovakia. European
Countryside. roč. 2, č. 2, str. 72-93
OČOVSKÝ, Š. (1989): Domy, byty, bývanie. Geogra cká analýza •
materiálnej substancie sídel a bývania. Veda: Bratislava, 238 str.
SAKS, R. (2008): Job creation and housing contruction: Con-•
straints on metropolitan area employment growth. Journal of
Urban Economics, roč. 64, č. 1, str. 178-195
ŠVEDA, M. A VIGAŠOVÁ, D. (2010): Zmeny vo využití zeme •
v zázemí veľkých slovenských miest. Geogra e, roč. 115, č. 4,
str. 413-439
TSENKOVA, S. (2009): Housing Policy Reforms in Post Socia-•
list Europe. Lost in Transition. Physica-Verlag: Heidelberg, 262
str.
VAGAČ, L.(2003): Bytová výstavba, mobilita, zamestnanosť – •
vybrané súvislosti. Bratislava Centrum pre hospodársky rozvoj.
dostupné na: http://www.cphr.sk/publikacie_bytova_vystavba.
pdf
ZAPLETALOVÁ, J., ANTALÍKOVÁ, M., SMATANOVÁ, E. •
(2005):  e Role of Self government in Housing Development
in Slovakia: Local Government and Housing in Slovakia. In:
Housing Policy? An End or a New Beginning? Budapest: Open
Society Institute, str. 293-350
ŠÚ SR (2009): Databáza o domovom a bytovom fonde. Bratisla-•
va: Štatistický úrad SR.