ArticlePDF Available

HOLLANDA'DA KONUT POLİTİKALARI VE İPOTEKLİ KONUT SİSTEMİ

Authors:

Abstract

HOUSING POLICIES AND MORTGAGE IN THE NETHERLANDS Netherlands is traditionally a renter society. Due to the urgent housing need which arose after the Second World War, social housing policy was developed and implemented. This policy of huge governmental intervention in providing housing has been implemented extensively until the 1990s. Yet, after that, state began to decentralize several responsibilities to local authorities and to promote home ownership rather than renting. Although it has a well-developed and diversified mortgage system, still the country has one of the largest social stocks among Western Countries (45 % in 2002). In the Netherlands, housing has traditionally been considered as a ‘need’, supply of which must be undertaken by the state rather than an issue which could be solved within the market mechanism. The history of social housing policies in the Netherlands can be traced back to late 1800s. Yet, the primary steps could have begun in 1901 with the enactment of Housing Act. Quality was not a primary concern for the state at the time, since the urgent need was for a shelter (Aedes, 2003). To cope with this severe shortage, huge amount of subsidies were required which made government intervention inevitable. This was, fortunately, parallel with welfare state’s expansion in the post war period (Boelhouwer, 2002). Several measures were developed such as rent control, housing allowances and the building up of social rental sector in which Netherlands then became one of the preceeders compared to other West European countries (Dieleman and van Kempen, 1994). Liberalization movements during 1980s could influence Dutch housing policies only after the 1990s. Unlike other Western countries, total expenditure of government in housing kept increasing in the period 1970- 1990 (Boelhouwer and Van der Heijden, 1992). With the introduction of ‘Housing in the Nineties’ in 1989, the role of central governments was lessened via decentralization of several responsibilities to municipalities and housing associations (Dieleman and van Kempen, 1994). The ongoing Received: 04.09.2006; Final Text: 19.11.2007 Keywords: owner occupancy; public rented housing; mortgage; the Netherlands; Turkey. HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 15 concept of merit good understanding for housing, lost its validity (Boelhouwer, 2002). It was no more necessary for the central government to play its primary role in the housing market (Vrom, 1997). Housing has become a problem of ‘quality’ rather than ‘quantity’. To put it in other words, policies implemented for almost 50 years had achieved the goal and eliminated the problem of housing shortage. The stock has almost increased 3, 5 times after the war from a total of 2,126,000 dwelling units to 6,626,900 units. Further, that policy goal in subsidizing housing made governments take heavy financial burdens which would no more be economically defended (Vrom, 1997). In the beginning of 2000s, “Housing in the 21st Century” was introduced. This housing memorandum emphasized the freedom of choice of individuals in their housing without damaging social justice. It was highly criticized by scholars who denoted that housing memorandum is not coherent in saying that “A greater say to the households is given” (Priemus (2001); Boelhouwer, 2002). These scholars believe that there is still not a tenure-neutral housing policy in the Netherlands. According to them, when the income is high, governments favour owner occupation and when the income is lower renters are over-supported. This means that rather than the choice of the households about their housing, it is the government that already makes the choice from the beginning. Yet, it can be stated that recent Dutch housing policy mainly rests on respecting the individualization of society and their changing housing preferences, promotion of owner occupation and increasing urban quality. Private entrepreneurs are supported to get more responsibilities and more attention is devoted to increase green and blue in urban areas (Heins, 2005). Dutch rent policy is mainly determined by Residential Tenancies (Rent) Act (first in 1979). According to this act, landlords can increase the rent once a year and the amount of this increase can not pass the limit determined by the government. This act also has a point value system by which the quality of the dwelling and its maximum rent are determined (Vrom, 1997). The owner occupied sector has been more or less left to market forces and the state indirectly controlled it up to last few decades. The ratio of owner occupation has been lower compared to other European countries. In 1947, home ownership ratio was only 28%. It continuously increased and 1998 is a turning point after which home ownership ratio exceeded rented. In 2002, this figure reached to 56% for Netherlands (WBO, 2002). Primary instrument in promoting owner occupation has been the tax deductibility of mortgage interest. There are also other instruments used such as guarantee fund for owner occupied dwellings and the transition subsidy for lower income households who would buy a rented dwelling. Additionally, National Mortgage Guarantee (NHG) provides a decrease in the interest rate and further, whenever the borrower could not pay the repayments, it is the guarantor of the loan (www.nhg.nl). Housing finance in the Netherlands is a well developed system. The amount of the mortgage depends on the income of the household and the value of the house. Generally, basic prerequisite in getting mortgage is to have a stabile income. It is possible to get a mortgage of 4-5 times of the annual income, on average. Mortgages in the Netherlands are so diversified that households tend to ask for assistance of advisor firms. Usually, maturity of the mortgage is 30 years within which household has right to change the terms of the contract 16 METU JFA 2007/2 G. PELİN SARIOĞLU in predetermined intervals. All interest of the mortgage can be deduced from tax. In Turkey, neither for owner occupation nor for rented sector, any succesful policy has not been developed. In terms of housing benefits, for instance, nothing has been developed. Yet, for housing finance (mortgage), there were several studies and recently Law on Housing Finance was enacted in Turkey. However, the law is far from development of a housing finance system; rather it can serve to complement several related laws. To sum up, with public housing and mortgage facilities, housing is one of the primary intervention domains of the governments in the Netherlands. The result of these policies implemented has been totally different from what was experienced in Turkey. There has not been any experience of housing benefit policy for renters. For owner occupation, mortgage law was put into effect only recently to support some related laws; which makes one to expect future modifications as the law is far from offering a housing finance .
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 1

Hollanda’da, İkinci Dünya Savaşı sonrası başlatılan sosyal konut politikası
1990’lara kadar yaygın olarak devam ettirilmiş ve ülke, sosyal konut
açısından Avrupa’daki en büyük stoklardan birine sahip olmuştur (1).
Hollanda, son dönemde Türkiye’de çok tartışılan ipotekli kredi konusunda
da oturmuş ve oldukça çeşitlenmiş bir finansman sistemine sahiptir.
Makalenin ilk bölümünde Hollanda’daki konut politikalarıyla ilgili kısa bir
tarihçe verilmekte, ardından da sistemdeki ana aktörler (konut birlikleri,
belediyeler ve hanehalkları) incelenmektedir. Ayrıca, Hollanda’da sistemin
işlemesinde yaşamsal rolü olan ipotekli kredi sisteminin (mortgage) nasıl
çalıştığı anlatılmaktadır. Son olarak da, bu veriler, Mart 2007’de yürürlüğe
giren Türkiye’deki ipotekli kredi sistemiyle karşılaştırılmaktadır.

Hollanda’da geleneksel olarak konut, piyasa mekanizmasına bırakılmadan
devlet eliyle çözülmesi gereken bir sorun olarak görülmüştür. Son
dönemlerde ev sahipliğini (2) artırmaya yönelik politikalara karşın, hala
Avrupa’daki en yüksek sosyal konut ortalamalarından birine sahiptir; % 45
(WBO, 2002).
Hollanda sosyal konut politikalarının tarihi 1800’lerin son dönemlerine
kadar gider. Örneğin, 1890’da, konut piyasasında 40 sosyal konut birliği
yer almaktaydı. Bu rakam, 1913’te 301’e, 1922’de de 1341’e yükselmiştir
(Aedes, 2003, 8). Ancak asıl gelişmeler, 1901’de Konut Yasasının (Housing
Act) yürürlüğe girmesinden sonra gözlenmiştir. Bu yasa, konut stokunun
daha çok nicel özellikleri ile ilgilidir ve temel yaşam koşullarını sağlamayı
hedeflemiştir. Ayrıca, yerel yapı şartnameleri, kentsel plan uygulamaları ve
sosyal konut inşasına yönelik mali destekler de içermektedir. Bu yasanın
sağladığı olanaklar özellikle İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra Hollanda’da



04.09.2006;19.10.2007
ev sahipliği; sosyal
kiralık konut; ipotekli kredi sistemi;
Hollanda; Türkiye.
METU JFA 2007/2
(24:2) 1-16
1. Bu makale, danışmanlığını Prof. Dr. Murat
Balamir’in yaptığı ve çalışmaları halen
devam eden “Entry to Home Ownership:
A Comparison between Turkey and the
Netherlands” başlıklı doktora tezi için
University of Groningen’de yapılan
araştırmalar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Çalışmadaki yardımlarından dolayı Prof.Dr.
Piete H. Pellenbarg, Dr. Pieter R.A.Terpstra
ve Dr .G. H. Heins’a teşekkür ederim.
2. Makalede ev sahibi terimi, kendi
konutunda oturan (owner occupier)
hanehalkları için kullanılmaktadır.
G. PELİN SARIOĞLU2 METU JFA 2007/2
ortaya çıkan büyük konut açığını çözmek için tam olarak kullanılmaya
başlanmıştır (Vrom, 1997).
Konut açığı 1947 nüfus sayımına göre 300,000 birim olarak hesaplanmıştı.
Bu durum, hanehalkı sayısının hızlı artışı ile daha da kötüye gitmiştir.
Bu sebeple acil ihtiyaç, konut kalitesini artırmaktan çok barınma sorunu
olmuştur (Aedes, 2003). Yeni inşa edilen dönemin sosyal konutları, fiyat
kısıtlamaları nedeniyle küçük çift katlı konut birimleri ve ortak girişli az
katlı apartman daireleridir (Boelhouwer, 2002).
Bu ciddi açığı kapatmak için, büyük ölçüde kaynak destekleri
gerekmekteydi. Bu da kamu müdahalesini kaçınılmaz kılıyordu.
Bu durum, savaş sonrası refah devleti politikalarının benimsenip
yaygınlaştırılmasıyla iyice hız kazandı (Boelhouwer, 2002). Kira denetimi,
kira yardımı gibi geliştirilen bir takım araçların da yardımıyla, Hollanda,
Batı Avrupa’da sosyal konut açısından önde gelen ülkelerden biri haline
gelmişti (Dieleman ve van Kepmen, 1994). 1958’de yıllık konut üretimi
89,000 birim iken bu rakam 1967’de yaklaşık 125,000’e yükseldi. Bu yüksek
yıllık üretim düzeyi ancak toplu üretim ile mümkün olabilmiştir (Aedes,
2003). Bu nedenle, ilk dönem sosyal konutların aksine, 1960 ve 1970’lerde
üretilen konutlar genellikle büyük apartman toplulukları olmuştur
(Boelhouwer, 2002).
1960’larda, piyasa merkezli bir konut sistemine geçmek için çalışmalar
yapıldıysa da başarılı olunamamıştır. Bu başarısızlıkta en büyük etken,
savaş sonrası doğan neslin artık ayrı hanehalkı oluşturmaya başlaması
ve konut talebini savaş sonrası dönemde olduğu gibi tekrar artırmasıdır.
Bu yüzden, piyasa yerine, artan talebi yine devlet karşılamak zorunda
kalmıştır (Dieleman ve van Kepmen, 1994). Devletin konut arzındaki
merkezi rolü 1970’lerde de devam etmiştir. Bu dönemdeki önemli
gelişmelerden biri, kendi konutunda oturan hanehalklarının oluşturduğu
stokun beklenmedik şekilde artması ve 1974-1978 yılları arasında % 40’tan
% 60’a çıkmasıdır. 1977’de ilk kez, ev sahipliğini destekleyebilmek için
sosyal konutları satmak zorunluluğu ile karşılaşılmıştır (Boelhouwer,
2002). Bu dönemde, devletin ev sahipliğini desteklemek ile ilgili niyet
ve uyguladığı kolaylaştırıcı politikalara rağmen, konut stokundaki
sonuçlar tamamen farklı olmuştur: Ev sahipliği yerine, yine kiralık konut
stoku büyüme göstermiştir (Boelhouwer, 2002). Kamu kiralık sektör
için uygulanan politikaların başarısı ev sahipliği yerine kiracılığın tercih
edilmesine sebep olmuştur.
1980’lerin başı itibariyle, Avrupa’da liberal eğilimler tüm politikaları
etkilemeye başlamış olsa da, Hollanda konut sisteminde bu yöndeki
temel değişiklikler ancak 1990’ların sonunda başlayabilmiştir. Diğer Batı
Avrupa ülkelerinin aksine, 1970-1990 döneminde, konut için yapılan devlet
harcamaları artmaya devam etmiştir (Boelhouwer ve Van der Heijden,
1992). Devletin konut konusundaki geleneksel rolü ancak 1980’lerin
sonunda sorgulanmaya başlanmıştır. 1989’da “Doksanlarda Konut
(Housing in Nineties) Yasası”nın yürürlüğe girmesi ile merkezi hükümet,
sorumluluklarını belediyeler ve konut birliklerine dağıtarak azaltmıştır
(Dieleman ve van Kempen, 1994). Bu yasa ile ev sahipleri ve tüketiciler
arasında piyasaya uygun bir ortam yaratılmaya çalışılmıştır. Ayrıca, kural
ve düzenlemeler, ilgili tarafların işlerini daha kolay yürütebileceği şekilde
basitleştirilmiştir (3). Bu dönemde, konut gereksiniminin devlet desteğiyle
karşılanması zorunluluğu konusunda baskın olan görüş geçerliğini
yitirmiştir (Boelhouwer, 2002). Devletin, konut piyasasındaki baskın rolüne
artık gerek kalmamıştır (Vrom, 1997).
3. www.minvrom.nl.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 3
Bu politika farklılığının ortaya çıkışındaki ilk neden devletin konut
üretimindeki temel rolünün getirdiği ağır mali sorumluluklardı. Artık
bu yük, ekonomik olarak savunulamayacak duruma gelmişti (Vrom,
1997). İkinci neden de, konut stokunun nicel olarak yeterince büyümüş
olmasıdır. Savaş sonrası 50 yıldır uygulanan politikalar hedeflenen amaca
ulaşmış ve konut açığı sorununu yok etmiştir. Bu süre zarfında konut stoku
yaklaşık 3,5 kat büyüyerek toplam 2,126,000 birimden 6,626,900 birime
çıkmıştır ()(4).
Ancak, üretilen konutlar bu süre zarfında eskimiş ve tamir-bakım ve
onarıma ihtiyaç duyar hale gelmiştir. Dolayısı ile, sorun artık yeni konut
birimi üretmekten çok varolanların muhafazası ve ömrünün uzatılması
olmuştur. Bu sorunların ortak çözümü için geliştirilen yeni politikalar,
tüm Avrupa’da etkisini gösteren liberal hareketten nasibini alarak merkezi
hükümet yerine yerel hükümetlere görev ve sorumluluklar verecek şekilde
hazırlanmıştır.
Yarım yüzyıldan fazla bir süre boyunca yaygın olarak kiracılığın
özendirilmesi hanehalklarının mülkiyet seçimlerini etkilemişti. 2000’lerin
başında, “21.Yüzyılda Konut (Housing in the 21st Century)” adıyla
yürürlüğe giren genelge, bireylerin konut gereksinimlerini karşılamak
için yapacakları mülkiyet seçimlerinde, sosyal adaleti bozmadan, onlara
opsiyon vermeyi amaçlıyordu (5). Diğer bir deyişle, kiracılık ve ev sahipliği
için eş fırsatlar yaratarak hanehalklarının kendi gereksinim ve isteklerine
uygun tercihi yapmaları amaçlanmaktaydı. Ancak, bu genelgenin
“hanehalklarına daha çok seçme hakkı verilmiştir” iddiası, tutarsız
olduğu gerekçesiyle bir çok araştırmacı tarafından eleştirilmiştir (Priemus,
2001; Boelhouwer, 2002). Yazarlar, söylenenin aksine Hollanda’da hala
seçme özgürlüğünü hanehalklarına veren yansız bir mülkiyet politikası
olmadığına inanmaktadırlar. Priemus (2001) ve Boelhouwer (2002)’ye göre,
devlet gelir yüksek olduğu zaman ev sahipliğini, düşük olduğunda ise
kiracılığı özendirmekte ve hanehalkları adına bu seçimi en baştan kendisi
yapmaktadır.
Hollanda’da Mülkiyet Biçimlerine
göre II. Dünya Savaşı Sonrası inşa edilen
konut sayısı (Vrom, 1997; ve Statline).
4.1945’den önce özel kiralık sektörün tüm
konut stoku içindeki payı oldukça fazladır
ancak II. Dünya Savaşı sonrası uygulanan
politikalarla bu oran giderek azalmıştır.
1974’de tüm stokun %25’i (www.minvrom.
nl), 1990’ların başında ise sadece % 13’ü özel
kiralık sektöre ait hale gelmiştir (ter Rele and
van Steen, 2001).
5.“Mavi alanlar” ile nehir, deniz, göl ya da
kanal gibi tüm su öğeleri kapsanmaktadır.
Van der Steen (2006)’e göre, geleneksel olarak
denizci olan bu toplum, kent yaşamında da
su le iletişimini güçlü tutmaya çalışmıştır.
G. PELİN SARIOĞLU4 METU JFA 2007/2
Yine de, günümüz Hollanda konut politikası, savaş sonrası döneme
göre, toplumun bireyselleşmesine daha fazla olanak veren, farklı konut
tercihlerine daha uygun, ev sahipliğini destekleyen ve kentsel kaliteyi
artırmaya yöneliktir. Özel girişimciler daha çok sorumluluk almaları için
desteklenmekte, kentsel bölgelerdeki yeşil ve mavi (6) alanların artırılması
için daha çok çaba sarfedilmektedir (Heins, 2005).

Hollanda’da konut kesiminin örgütlenmesinde, üç ana oyuncu
bulunmaktadır: Bunlar, belediyeler, konut birlikleri (housing associations) ve
hanehalkları’dır (Vrom, 1997).
BELEDİYE - YEREL KONUT YETKİLİ BİRİMLERİ (Housing Authorities)
Belediyeler, 1990 sonrası ortaya çıkan politikalarla konut alanında
denetim kazanmışlardır. Daha önce kendi başlarına bir konut politikası
oluşturma ve yürütme yetkileri bulunmamaktaydı. Ancak bugün, idareleri
altında bulunan kentsel alanların konut arz ve talebini dengelemekle
yükümlüdürler. Nüfusu 300,000’i geçen belediyeler, merkezi hükümetten
ayrıca yardım alabilirler. Bu yardımlar kiralık veya mülk konut stokunun
yaratılmasında, yeni inşa veya yenileme amaçlı kullanılabilir (Vrom, 1997).
Belediye bünyesinde çalışan yerel konut yetkili birimleri (housing
authorities), konut birlikleri ile beraber kiralık konut inşası ve bakımından
sorumludur. Ancak 1990 sonrası dönemde, bu yerel birimler konut
birliklerine dönüştürülmeye başlanmıştır. 1990’dan 1996’ya kadar
belediyelerdeki konut yetkili birimlerinin sahip olduğu konut sayısı
213,000’den 63,000’e düşmüştür (Vrom, 1997). Böylece hem merkezi
hem de yerel birimlerin konut konusundaki görev ve sorumlulukları
azaltılmaktadır.
KONUT BİRLİKLERİ (Housing Associations)
Konut birlikleri devletin konut politikasındaki baş ortaklarındandır.
Özel girişimcilerden farklı olarak, elde edilen kârları yine konutla ilgili
yatırımlar için kullanılabilmektedir. Konutların inşası ve bakımı için gerekli
sermaye devletten alınmaktadır. Hemen hemen hiç mali riskleri olmayan
konut birliklerinin kendi isteklerine göre yatırım yapma özgürlükleri ise
oldukça kısıtlıdır (Vrom, 1997).
Devletin sosyal konut politikasına aracılık eden konut birliklerinden başka,
özel sahipler de kiralık sektörde pay sahibidir. Ancak bunların konut
stokundaki payları, hem sosyal sahiplere (yani konut birliklerine) hem de
diğer Avrupa ülkelerindeki özel sahiplere göre oldukça düşüktür (Vrom,
1997). 2002’de, konut stokunun tamamında 2,275,000 sosyal ve 646,000 özel
sahip bulunmaktaydı (7).
HANEHALKLARI
Hanehalkları ev sahibi veya kiracılardır. Hollanda’da her iki mülkiyet
rejimi altındaki hanehalkları da farklı politikalarla desteklenmektedir.
Konut yardımı ve İkinci Dünya Savaşı’ndan beri devam eden kira denetimi
uygulamaları kiracılığın desteklenmesinde önemli role sahiptir. Diğer
taraftan, ev sahipleri için gelişmiş bir ipotekli kredi sistemi ve bu sistem
içinde faiz giderlerinin tamamının gelir vergisinden düşülebilmesi gibi
olanaklar mevcuttur. Bu, Avrupa’da oldukça az rastlanan bir seçenektir.
Ayrıca, Hollanda’daki konut satın alımında tipik borç/değer oranı
(loan/value ratio), OECD ülkeleri içindeki en yüksek değer olan % 90’a
ulaşmaktadır (8).
6. www.vrom.nl.
7. www.cbs.nl.
8. WWW.OECD.ORG. 2004 yılı için geçerli
olan tipik borç-değer (loan-to-value) oranları
bazı OECD üye ülkeleri için şöyledir:
ABD: % 78; Almanya: % 67; Avustralya:
% 65; Avusturya: % 60; Belçika: % 83;
Danimarka: % 80; Finlandiya: % 75; Fransa:
% 67; Hollanda: % 90; İngiltere: % 69; İrlanda:
% 66; İspanya: %7; İsveç: % 77; İtalya: %55;
Japonya:%; Kanada: % 75; Portekiz: % 83;
Yunanistan: %75
http://www.olis.oecd.org/olis/2004doc.
nsf/43bb6130e5e86e5fc12569fa005d004c/
02e405c3b73b9515c1256ec000794a41/$FILE/
JT00175524.PDF: s. 18.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 5
KİRACILAR
Hollanda kira politikası, genel olarak, ilki 1979’da yürürlüğe giren Konut
Kiracılığı (Residential tenancies) Yasası ile belirlenmektedir. Bu yasaya
göre, kira senede bir kez artırılabilir ve bu artış devletin belirlediği orandan
daha fazla olamaz. Bu yasa, öngördüğü kira kontrolüne ek olarak, konut
kalitesine göre en yüksek kira değerinin belirlenmesi için “puan değer
sistemi” (point value system) de öngörmüştür. Ancak bu kurallar, kirası
sadece belirli bir seviyeden düşük konutlar için geçerlidir (Vrom, 1997).
Kiracılar için, ayrıca, hanehalkının gelirinden bağımsız olarak
kullanılabilen konut veya yere özgü mali yardımlar (object
subsidies)1990’lara kadar yaygın olarak kullanılmaktaydı. Bu tip yere
özgü mali yardımlar yeni yapım işlerinde olduğu kadar, iyileştirme için
de kullanılabiliyordu. Ancak, taşınmaza ait mali yardımların verimli
olmadığı ve amaç dışı kullanıma açık olduğu anlaşılınca, 1990’lar itibariyle,
kullanıcıya özgü mali yardımlar (subject subsidies) uygulamasına başlandı.
Kullanıcıyı hedef alan bu tip mali yardımlar, hanehalkının gelirine,
hanehalkı büyüklüğüne ve konutun kirasına bağlı olarak belirlenmektedir
(Vrom, 1997).









% 50 Kira
Yardımı
65 yaş ve
üzeri ve
özürlü
hanehalkları
için % 50 kira
yardımı
65 yaş ve üzeri
ve özürlü
hanehalkları
için % 50 kira
yardımı
Tek ve iki kişilik
hanehalkları için 427,46
ile liberalleşme sınırı
arasındaki kira farkının,
üç ve daha fazla kişiden
oluşan hanehalkları için
ise 458,32 ile liberalleşme
sınırı arasındaki kira
farkının % 50si kira
yardımıdır.
% 75 kira
yardımı
Hanehalkı üç veya daha
fazla kişiden oluşuyorsa,
kira bedeli 458.32’ye
kadar % 75’lik yardım
geçerlidir.
% 75 kira
yardımı
% 75 kira
yardımı
Hanehalkı bir veya iki
kişiden oluşuyorsa ve kira
değeri 298.59 ile 427.46
arasında ise standart
kiranın üzerindeki değerin
% 75’i kira yardımıdır.
% 100 kira
yardımı
% 100 kira
yardımı
% 100 kira
yardımı
Standart kiradan yüksek,
konut kalite sınırına ( 298.
59) kadar olan kiralarda
yapılan yardım
STANDART KİRA
Hanehalkının ödemesi
gereken standart
kira (hanehalknın
büyüklüğüne ve gelirine
göre 162.45; 164.27
veya 166.08 olabilir)
Kira Yardım Açıklama Tablosu.
Değerler, 2001 yılı için geçerli değerlerdir
(www.vrom.nl).
G. PELİN SARIOĞLU6 METU JFA 2007/2
Hanehalkının kendisinin ödemesi beklenen standart bir kira seviyesi
bulunmaktadır. Bu standart kira, hanehalkının gelirine, büyüklüğüne ve
yaşına bağlı olarak değişmektedir. 2001’de, örneğin, en düşük gelir grubu
için aylık standart kiralar:
2 veya daha fazla kişiye sahip 65 yaş ve üzeri hanehalkları için 162.45
65 yaş üzeri tek kişilik hanehalkları için 164.27
65 yaşından küçük tüm hanehalkları için 166.08’idi (6).
Standart kiranın üzerindeki kira değerleri için üç tip yardım yapılmaktadır
(housing benefit):
 Kirası, kaliteli konut sınırı olan 298.59’a kadar olan
konutlarda, hanehalkının ödemekle yükümlü olduğu standart kira
ile konutun gerçek kirası arasındaki farkın tamamı devlet tarafından
karşılanmaktadır. Örneğin, hanehalkı tek kişilik 65 yaş üzeri bir hanehalkı
ise ve kirası 280 olan bir konutta oturuyorsa 115,73 (280-164.27 =
115,73) yardım yapılmaktadır.
 Konutun kirası 458.32 ile 298.59 arasında ise, devlet
standart kira ile gerçek kira arasındaki farkın % 75’ini öder. Örneğin,
hanehalkı 166.08 standart kira ödüyor ve 450 değerinde bir konutta
oturuyorsa, devlet 212,94 (450-166.08 = 283,2)x 0.75 = 212,94) yardım
yapmaktadır.
 Sadece 65 yaş ve üzeri, tek kişilik veya özürlü hanehalkları
kullanabilir. Kirası 427.46 (bir veya iki kişilik hanehalkı için), € 458.32’yı
(üç veya daha büyük hanehalkları için) aşan konutlarda devlet, standart
kiraya ek olarak farkın % 50’sini karşılamaktadır (6).
Sadece en yüksek kira seviyesi (liberalisation limit) altındaki konutlar için
kira yardımı yapılmaktadır. Ayrıca, geliri belirli bir seviyenin üzerinde
olan hanehalkları da yardımdan yararlanamaz. Bu değer de yine hanehalkı
büyüklüğüne (bir kişilik-iki ve daha fazla kişilik) ve yaş (65 yaş ve üzeri-65
yaş altı) bağlı olarak değişmektedir.
İster taşınmaz ister kullanıcı mali yardımı olsun, uygulanan bu
politikalar stok üzerinde etkilidir. Pellenbarg ve Van Steen (2005)’e göre,
hanehalkları bir mülkiyet biçiminden veya bir konut tipinden diğerine
geçerken konut piyasasındaki yeniden yerleşme zincirini (relocation chain)
engellemektedirler. Bu yazarlara göre, hanehalkları bu geçişleri yaparken
teorik olarak beklendiği gibi davranmaz ve dolaylı olarak stokta her
kategoride yeterince konut arzının oluşmasını engellemektedir. Diğer
bir deyişle, bu şekilde konut ve hanehalkları arasında yanlış eşleşmeler
oluşmaktadır.
Dieleman ve Van Kempen’e (1994) göre Hollanda’da kiralık sektörde iki tip
yanlış eşleşme mevcuttur: Pahalı olmayan (inexpensive) ve pahalı (expensive)
yanlış eşleşmeleri. İlki, konut birimi görece düşük bir kiraya sahipken
hanehalkının görece yüksek gelire sahip olması şeklindedir. Bu durumda,
görece zengin hanehalkları görece ucuz konutlarda oturmakta ve dolayısı
ile gelirine oranla ödemesi beklenen kiradan daha azını ödemektedir. Aynı
çalışmanın sonuçlarına göre, 1986’da 640,000 olan pahalı olmayan eşleşme,
1990’da 730,000’e yükselmiştir.
Pahalı yanlış eşleşme ise tam tersidir: Konut, hanehalkının gelirine göre
yapması beklenen konut harcamasından daha yüksek değere sahiptir.
Aradaki farkı kapamak için de hanehalkı yüksek miktarda konut
yardımı alıyor demektir. Bu yanlış eşleşme, gereksiz konut yardımlarını
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 7
karşılamak için devlete fazladan yük getirmektedir. Her iki tip yanlış
eşleşme de, hanehalkının konut için ödemesi gereken standarttan daha
az konut harcaması yaptığını göstermektedir (Dieleman ve van Kempen,
1994). Pahalı yanlış eşleşme, Konut, Mekansal Planlama ve Çevre
Bakanlığı’nın bu çalışmada verilen 1986 ve 1990’daki sonuçlarına göre
kiracıların %5-6’sında görülmektedir.
Hollanda, bu sistemi seneler önce başlatmış, ve zaman içinde eksikliklerini
gidermiştir. Oturmuş bu sisteme artık sadece senelik güncellemeler
yapılmaktadır. Türkiye’de bu derecede gelişmiş bir kira yardım politikası
oluşturulması oldukça zaman ve emek isteyen bir iş olacaktır. Ayrıca,
Türkiye gibi çok farklı alt konut piyasalarına sahip bir ülkede merkezi
seviyedeki uygulamaya ek olarak yerel seviyede ek düzenlemeler de
gerekebilir. Hollanda’da 162.45, 164.27 gibi birbirine çok yakın temel
değerlerin belirlenmesi devletin en ince detayları göz önüne alarak bu
değerleri hesapladığı şeklinde yorumlanmakta ve hanehalkları tarafından
olumlu şekilde karşılanmaktadır. Ancak Türkiye’de kira yardımında
iki kategori arasındaki 2 YTL’lik hassas fark inandırıcı bulunmayabilir.
Dolayısı ile, sadece temel kira değerlerinin belirlenmesi bile muhtemel
tartışmalara açık olacaktır. Bu tip bir uygulamanın Türkiye’de
oluşturulması ancak çok kararlı bir hükümet ve sabırlı bir çalışma ile
mümkün olabilir.
EV SAHİPLERİ
Hollanda, geleneksel olarak kiracı bir toplum olmuştur. Ev sahipliği için
ise ipotekli kredi sistemi dışında doğrudan bir politika yakın zamana
kadar geliştirilmemiştir. Ev sahipliği oranı diğer Avrupa ülkelerine göre
genelde düşük olmuştur. 1947’de, Hollanda’da ev sahipliği oranı sadece %
28 idi. Zamanla bu oran artış göstermiş ve 1998’de ilk kez kiracılık oranını
geçmiştir (). 2002’de, bu rakam % 56’ya ulaşmıştır (WBO, 2002). Ev
sahipliğinin teşvikinde en önemli politika ipotekli kredi faizinin tamamının
gelir vergisinden düşülebilmesi olmuştur. Bunun yanısıra, kiralık bir
konutu satın almak isteyen hanehalkları için ‘geçiş desteği’ gibi araçlar ve
Ulusal İpotek Garantörü (NHG) kurumlar da ev sahipliğini desteklemek
amacıyla kullanılmaktadır.
2000 yılında yeni konut genelgesinin (Housing Memorandum) “İnsanlar
ne ister, nerede yaşar ? ” (What people want, where people live ?) yürürlüğe
girmesiyle 2010 yılına kadar ev sahipliği oranının %65’e çıkarılması
hedeflenmiştir (Vrom, 1997). Bu hedefe ulaşılması için yaklaşık 700,000
kiralık konutun satılması gerekmektedir. Ancak hükümetin bunu
başarması çok zor görülmektedir (Boelhouwer ve Neuteboom; 2003).
Bunun temel nedeni olarak yazarlar, konut fiyatlarındaki yüksek artışları
ve kiralık stoktaki kiraların hala düşük olmasını göstermektedir.
2001’de, “Ev Sahipliğini Teşvik Yasası” (Promotion of Owner Occupied
Housing-BEW) yürürlüğe girmiştir. Bu yasa, talep açısından gelire bağlı 30
yıl süreli bir yardımın oluşturulmasını, arz açısından ise, kiralık konutların
konut birlikleri aracılığı ile düşük fiyata satılmasını (piyasa değerinin
% 80’i kadar) öngörmekteydi. Bu tip devlet müdahalesi İngiltere’de
uygulanan oturanın alım hakkı (rigth to buy) politikasına benzerliktedir
(Boelhouwer ve Neutoboom, 2003). Bu yasa, ev sahipliğini dolaylı olarak
teşvik etmektedir. Bu nedenle, yasanın olumlu etkilerinden, hedeflenen
düşük gelirli gruplar yerine yüksek gelir grupları yararlanmıştır. En
yüksek ipotekli kredi miktarı, özellikle düşük gelir gruplarının konut
alması için yetersiz kalmıştır, dolayısı ile uygulama düşük gelirli
hanehalkları için beklenen faydayı sağlamamıştır.
G. PELİN SARIOĞLU8 METU JFA 2007/2
Bunlara ek olarak, Ulusal İpotek Garantörü (Nationale Hypotheek
Garantie-NHG) de ev sahipliğini teşvik eden bir kurumdur. NHG,
hanehalkının bankaya olan borcunun garantörü olup ödeme güçlüğü
ile karşılaşıldığında borcu üstlenmektedir. Genelde uzun süreli bir geri
ödeme planı olduğu için, gelecekteki belirsizlikler (boşanma, eşlerden
birinin ölümü, gelirde azalma gibi) karşısında böyle bir kurumun varlığı
hanehalkını rahatlatmaktadır. Bu kurumun güvencesinden faydalanmak
için ipotekli kredi değeri 250,000’den az olmalıdır (9).
Ayrıca, NHG’nin garantörlük yapabilmesi için, hanehalkları gelirlerinin
sadece belirli bir oranını geri ödeme olarak kullanabilir. Yaş gurubu, gelir
ve faiz oranına göre belirlenen “kredi gideri / gelir” değerinin aşıldığı
durumda NHG’nin garantörlüğü ortadan kalkar. 2005 yılı için geçerli
değerler şöyledir ():
Yıllık brüt gelir
(18-65 yaş)
Faiz oranı
% 5,50- % 6,0 % 6,001- % 6,50
16,500 % 28,3 % 28,6
18,000 % 30,2 % 30,9
37,000 % 30,5 % 31,3
47,500 % 30,8 % 31,8
45,000 % 31,6 % 32,5
50,000 % 32,8 % 33,7
Bu tablodan şu sonuç çıkmaktadır; 18-65 yaşları arasında, yıllık brüt geliri
47,500 olan bir kişinin aylık ipotek kredi giderleri gelirinin % 30,6’ını
aşmamalıdır. Faiz oranı % 6’dan fazla olan bir ipotek kullanılmışsa,
bu oran % 31,8’dir. Bu şartları sağlamayan ipotekli kredilerde NHG
garantörlüğünden yararlanılamaz.

Hollanda konut finansman sitemi, hanehalklarının farklı taleplerine cevap
verebilen oldukça çeşitlendirilmiş bir sistemdir. Sadece taraflar arası
ilişkileri düzenlemekten ibaret olmayan bu sistemde, konut stokundaki
aktörlerin hareket alanları birbirlerini tamamlayıcı şekilde tanımlanmış
ve keskin çizgilerle birbirinden ayrılmıştır. NHG, aktörlerin hareketlerine
göre gerektiğinde hanehalklarına mali destek sağlayarak sistemin düzgün
çalışmasına yardım etmektedir. Bu süreçte alıcılar, devlet, konut birlikleri,
bankalar, ipotekli kredi danışman şirketleri, NHG, emlakçı ve konut
şirketleri yer almaktadır.
Bir hanehalkı ev satın almak istediğinde ilk adım emlakçı, konut birliği
veya konut şirketi aracılığı ile uygun konut birimini bulmaktır. Daha sonra,
aklında belirli bir konut ve fiyat ile hanehalkı, bankadan ya da ipotekli
kredi yöntemini finansal yatırım olarak kullanan fon ve sandıklardan ne
kadar ipotekli kredi alabileceğini araştırır. Bankanın vereceği ipotekli kredi
değeri, hanehalkının geliri ve konutun değerine bağlı olarak belirlenir.
Genel olarak, ipotekli kredi alabilmek için temel şart başvuran kişinin
düzenli bir gelirinin olmasıdır. Ortalama olarak, yıllık gelirin 4-5 katı kadar
ipotekli kredi alınabilir.
Bankaların değişen faiz oranlarında, farklı ödeme sürelerine sahip ipotekli
kredi önerileri vardır. Bazı ipotekli krediler hanehalkının isteğine göre
hayat sigortası ile beraber düzenlenebilir. Bazı ipotekli kredilerde ise
NHG garantörlüğü için gerekli Hh
gelir-yaş-faiz oranı ilişkisi (www.rabobank.
nl).
9. WWW.NHG.NL. 2005 yılı için geçerli
değerdir. NHG her sene bu değeri yeniden
belirlemektedir.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 9
yatırılan aylık ödemeler borsada değerlendirilebilir. Hanehalkı eğer bunun
sonunda borsada bir kazanç elde ederse, bu kazancı borçtan düşebilir ya
da kendi kullanabilir. Seçenekler o kadar çeşitlidir ki, hangi tip ipotekli
kredinin alınacağına karar vermek bireyler açısından uzun bir zaman
gerektirir. Burada, ipotekli kredi danışman şirketleri (hypotheek advisieur)
devreye girer. Bu şirketler, hanehalkının isteklerine göre en uygun ipotekli
kredi seçeneklerini araştırır ve bunları olumlu ve olumsuz yanlarıyla
birlikte bir dosyada sunar. Bu danışmanlığın sonucunda, hanehalkı son
kararı verir ve konut alınır.
Konutun alımı iki sözleşme ile olur: Birincisi banka ile hanehalkı arasında
ipotekli kredi koşulları üzerine, ikincisi ise konutun sahibi ile hanehalkı
arasında satın alım işi ile ilgilidir. İpotekli kredi sözleşmesi genelde 30
yıllık (looptijd) yapılır. Bu süre içinde fazinin tamamı ödenir ve hanehalkı
konutun borcunu kapatabilmek için birikim yapmış olur. Bu birkim
konutun borcundan fazla ise hanehalkına tasarruf olarak döner, az ise
yeni bir ipotekli kredi anlaşması yapılır. Ayrıca, anlaşma yapılırken,
hanehalkına bir ya da iki senelik düşünme hakkı (denktijd) verilir. Bu
süre içinde hanehalkı ipotekli kredi anlaşmasını iptal edip başka bir mali
kuruluştan ipotekli kredi alabilir. Anlaşma sırasında hanehalkı NHG
güvencesinden yararlanmak istiyorsa ipotek miktarının % 0,28’i kadar
komisyon bedelini NHG’ye öder (10).
Anlaşma genel anlamda 30 sene için olur ancak alıcı ve finansal kuruluş
belli bir süre için sözleşme şartlarını sabitler. Buna sabitlenmiş sözleşme
süresi (vast) denir ve anlaşma şartlarının geçerli olacağı süreyi gösterir. Faiz
oranları çok düşükse, örneğin, hanehalkı sabitlenmiş sözleşme süresini
uzun tutmak ister. Normal şartlarda 5’er yıllık sabitlenmiş sözleşmelere
çok sık rastlanır. Sabitlenmiş sözleşme süresi örneğin 6 seneyse, 6 sene
sonunda alıcı ve banka yeniden bir araya gelir ve sözleşmenin şartlarını
değiştirebilir. Hanehalkı eğer isterse bir başka bankadan ipotekli kredi
alarak eski sözleşmeyi feshedebilir veya banka değişen ekonomik şartlar
sebebiyle faiz oranını artırabilir. Buluşmada, bu şartların geçerli olacağı
yeni süre (vast) belirlenir. Her anlaşmadan sonra düşünme zamanı
(denktijd) yine vardır. Düşünme süresi ve süreli bağlama dışında anlaşmada
yapılacak değişiklikler için hanehalkı ceza (boeterente) ödemek zorundadır
(10).
Geri ödemeler sırasında hanehalkı ikinci kez ipotekli kredi alıp konutu
iyileştirme için harcayabilir. Hatta iyileştirme için kullanılacak olan ipotekli
kredi miktarı ilk anlaşmada belirtilebilir ve toplam tutara eklenebilir
böylece ikinci bir noter masrafı verilmemiş olur. Ayrıca, ilk mali kurumu
değiştirip başka bir bankadan ipotekli kredi almak da mümkündür.
Sistem hanehalklarının bu tip taleplerine cevap verecek esneklikte olup
bunlara ek olarak, hanehalkı kullandığı ipotekli kredi için bazı mali
vergi olanaklarından (fiscaal voordeel) yararlanabilir. Örneğin bankaya
ödenen % 1’lik komisyon, noter masrafları, NHG’ye ödenen komisyon ve
değişiklik cezası (boeterente) vergi iadesi olarak geri alınabilir (10).
Daha iyi anlayabilmek için konu bir örnek üzerinden şu şekilde
açıklanabilir: Hanehalkı emlakçı aracılığı ile satın almak istediği konutu
belirler. Hollanda’da her konutun bir temel değeri (WOZ waard) vardır.
Bu değer, belediye tarafından belirlenir ve konutun piyasa değerinden
daha düşüktür (örnekte A). Bu değer, hanehalkının kira gideri olmadığı
için bir tür “gelir” olarak kabul edilir. Alıcı ve satıcı arasındaki anlaşma
genelde daha yüksek bir fiyat üzerinden olur (deal price-B). Konut için
yangın-sel gibi hasarlara karşı sigorta yaptırılmak istenirse, bu anlaşma
10. www.hypotheekpocket.nl.
G. PELİN SARIOĞLU10 METU JFA 2007/2
değeri kullanılır. Ancak hayat sigortası yaptırılmak istenirse, son fiyat
(C) kullanılır. Anlaşma değerine noter gibi ilave masraflar da eklenerek
son fiyat belirlenir (C). Bu değer, bankadan alınacak olan ipotekli kredi
değeridir.
Konutun temel değeri (WOZ) (A) = 106,000
Anlaşma değeri (deal) (B) = 116,000 (Bu değer üzerinden sigorta yapılır).
Son fiyat (C) = 123,000 (Bu değer üzerinden ipotekli kredi başvurusu
yapılır).
Ne kadar ipotekli krediye ihtiyacı olduğunu öğrenen hanehalkı, daha
sonra parasal sorununu çözmek için bir bankaya başvurur. İlgili banka
(11) aşağıdaki sorular karşılığında hanehalkının ne kadar ipotekli kredi
alabileceğini belirler:
Başvuran kişinin aylık geliri,
Varsa eşinin aylık geliri,
Çiftin bir başka finans kurumuna borcu olup olmadığı,
Yaşları,
Çiftin çocuk için eski eşe ödemekle yükümlü olduğu nafaka vb. olup
olmadığı,
Çiftin herhangi birinin kendine ait konut olup olmadığı, varsa
değeri,
Birikim düzeyi
İpotekli kredi
başvurusunu yapan esas
kişi
Aylık gelir 1500 750
Yaş 29 27
Geçici gelirin dahil olup olmadığı Hayır Hayır
Herhangi bir mali kuruma borç olup
olmadığı
Hayır Hayır
Çocuk için ödeme olup olmadığı Hayır Hayır
Sahip olunan konut olup olmadığı Hayır Hayır
Birikim düzeyi Hayır Hayır
Bu özelliklere sahip bir hanehalkı bankaya başvurduğunda 125, 400
değerinde, aylık brüt 705 (net 498) geri ödemeli 30 yıllık bir ipotekli
kredi alabilir. Satın alınan konut yeni ise en yüksek 123, 600, eski ise en
yüksek 115,800 değerinde olabilir (12). Hanehalkı brüt aylık ödemeleri
yapar ancak daha sonra bunu vergi iadesi olarak geri alabilir. Böylece,
hanehalkının net olarak ödediği aylık miktar 498 olur, diğer bir deyişle
hanehalkı toplam gelirinin % 22.1’sini ipotekli kredi geri ödemeleri olarak
kullanır.
Hollanda’da hanehalkı yıllık ödediği faizin tamamını vergi iadesiyle geri
alabilmektedir. Ancak bu süre içinde kira ödemediği için, hanehalkının
bir çeşit ek geliri varmış gibi kabul edilir. Bu sebeple, kredili ipotek
faizinin tamamı yerine konutun WOZ değeri üzerinden hesaplanan değeri
vergi iadesinden düşebilir. Örneğin, hanehalkının yıllık toplam 9000
ipotekli kredi faizi ödediğini varsayalım. Konutun WOZ değeri üstünde
hesaplanan değeri de 500 olsun. Bu verilere göre, hanehalkı faizin
tamamı olan 9000 yerine ancak 8500 (9000-500=8500)’ı vergi iadesinde
kullanabilir (10).
İpotekli kredi almak isteyen örnek
hanehalkının özellikleri.
11. İlgili banka, Hollanda’nın ipotekli kredi
konusunda en önemli bankalarından biri
olan Radobank’tir.
12. www.radobank.nl.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 11
Hanehalkı mali bir zorlukla karşılaştığı zaman, banka durumun geçici
olup olmadığının belirlenmesi için hanehalkına bir süre tanıyabilir. Sorun
kalıcı bir sorundan kaynaklanıyorsa, hanehalkı (alım işlemi sırasında
NHG’ye ödeme yaptıysa, ipotekli kredi NHG’li ise), NHG’ye başvurur.
aksi durumda, banka konuta el koyar, satarak kullanılan krediyi geri alam
yoluna gider. İpotekli kredinin NHG’li olduğu durumda (yani hanehalkı
alış sırasında NHG’ye ödeme yaptıysa), NHG, konutun satışından gelecek
geliri de kullanarak bankaya olan toplam borcu öder. Örneğin konutun
110,000’e satıldığını düşünelim. Kullanılan ipotekli kredi ile satış miktarı
arasındaki fark (123,000-110,000= 13,000) NHG tarafından bankaya
ödenir. Hanehalkı mali açıdan çok kötü durumda ise, NHG bu miktarı (
13,000) hibe edebilir. Ancak genelde, hanehalkı bu miktarı düşük faiz ile
NHG’ye geri ödemekle yükümlüdür.

Türkiye’de piyasadaki belirsizlikler ve yüksek enflasyon oranları
nedeniyle uzun süreler bir konut finansmanı sistemi kurulması mümkün
olamamıştır. Ancak, yakın dönemde meydana gelen ekonomik büyüme,
artan gelirler ve düşen faiz oranları bir finansman modeli arama
çalışmalarını başlatmıştı (Lea, 2006). Bu çalışmalar yasalaşmadan önce de
piyasadaki olumlu gelişmeler sebebiyle bankalar düşük faiz ve uzun geri
ödeme planlarıyla tüketicilere konut kredisi sunuyorlardı. Kamuoyunda
uzun süre gündemde kalan tartışmaların sonucunda, Konut Finansmanı
Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında
Kanun, 21.02. 2007’de kabul edilmiş ve 06.03.2007 tarihinde 26454 sayılı
Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu kanun, aslında tamamen yeni bir sistem önerisinden ziyade konut
finansmanı ile ilgili çeşitli düzenlemelerin bir araya getirilmiş halidir:
Sermaye Piyasası Kanunu (2499), İcra ve İflas Kanunu (2004), Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanun (4077), Finansal Kiralama Kanunu (3226),
Toplu Konut Kanunu (2985), Gider Vergileri Kanunu (6802), Harçlar
Kanunu (492), Damga Vergisi Kanunu (488) ve Katma Değer Vergisi
Kanunu (3065) gibi kanunların çeşitli maddelerinde düzenlemeler
yapılmıştır.
Yeni düzenlemeyle, konut kredisi veren bankalara ek olarak, Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından uygun görülen
finansal şirketler de konut satın alımı için hanehalklarına borç
verebilecektir. Ayrıca gayrimenkul değerleme konusunda Sermaye
Piyasası Kurumu (SPK) tarafından yetki verilmiş kişi veya kurumlar, konut
değerlemesi yaparak verilecek kredi miktarının belirlenmesinde görev
alacaktır. Hazine Müsteşarlığı ipotekli kredi sistemindeki sigorta ile ilgili
düzenlemeleri, Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği’nin görüşünü
alarak yapar. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ise ipotekli konut kredisi
kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanı için esasları Türkiye Bankalar
Birliği’nin görüşünü alarak belirler.
İpotekli kredi sistemi ile Türkiye’de her hangi bir tip konut satın almak
mümkündür: Şehir içinde ya da dışında apartman dairesi, müstakil konut,
yazlık olabilir. Konutun yaşı da kredi alımında önemli değildir. Burada
sadece en önemli kısıt satın alınacak konutun inşasının tamamlanmış
olması ve yapı kullanma izninin alınmış olmasıdır. Yapı kullanma izninin
alınmış olması şartı ile, yasal olmayan konuta talebin kısmen de olsa
azaltılması mümkün olabilecektir.
G. PELİN SARIOĞLU12 METU JFA 2007/2
Türkiye’de ipotekli krediden ister ev sahibi ister kiracı olsun kredi alma
koşullarını sağlayan tüm hanehalkları yararlanabilir. Kredi koşullarına
uygunluk, hanehalkının aylık geliri ile geri ödemeleri yapabileceğini
göstermesi ile mümkün olabilmektedir. Hollanda’da ise, farklı hanehalkı
özelliklerine, örneğin ilk kez ev sahibi olacaklar, belirli yaş grupları ve/
veya alt gelir grupları için teşvik edici düzenlemeler mali kuruluştan
önce devlet tarafından belirlenmekteydi. Bu tip teşvikler Türkiye ipotekli
kredi kanununda yer almamaktadır. Yapı kullanma iznine getirilen
zorunluluk gibi kanuna eklenecek başka birkaç madde ile Türkiye konut
stokundaki gelişmeleri kontrol altına almak mümkün olabilecekti. Bu fırsat
değerlendirilememiştir. Ayrıca, ev sahibi hanehalklarına ikinci konut için
kiracılarla aynı kredi kolaylıklarının sağlanması yakın gelecekte Türkiye’de
ev sahipliği oranın daha da artacağını göstermektedir.
Bu özetten sonra önceki bölümde verilen Hollanda örneğine benzer çalışma
bir Türkiye için şöyle sonuçlar vermektedir (13):
Aylık geliri 2250 YTL olan bir hanehalkı, gelirin % 22’si geri ödeme olacak
şekilde, yani aylık 495 YTL, ipotekli kredi başvurusunda bulunursa, 120 ay
vade ve 1.33 faiz oranı ile en fazla 26.376,52 YTL’lik kredi alabilmektedir.
Geri ödeme süresi birinci bankaya göre daha uzun olan (240 ay: 1.31 faiz
oranı) bir diğer banka ile aynı hanehalkı için hesaplanan en yüksek ipotekli
kredi miktarı ise 34.642,00 YTL’dır. Her iki örnekte de elde edilen en
yüksek ipotekli kredileriyle de birikimsiz konut sahibi olmak neredeyse
imkansızdır.
Örnekte görüldüğü gibi Türkiye’de geri ödeme süresi görece daha
kısadır: Bazı bankalar 120 aydan daha uzun süre ile ipotekli konut
kredisi vermemektedir, diğerlerinde ise en fazla 240 ay için ipotekli kredi
almak mümkündür. Geri ödeme süresinin Hollanda örneğine kısa oluşu,
Türkiye’de ipotekli kredi sisteminin çok verimli işleyemeyeceği anlamına
gelebilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de ipotekli kredi sistemi özel bir tüketim malı için
hazırlanmış bir borçlu-alacaklı ilişkileri düzenlemesidir. Konut sadece bir
tüketim malı olarak ele alınmış ve sosyal özellikleri göz ardı edilmiştir.
Hanehalklarına ev sahibi olmak için fırsat yaratmaktan çok mali kaygılar
düşünülmüş, piyasada para döngüsünü artıracak ve kayıt altına alacak
bir öneri olmuştur. Ayrıca, Hollanda NHG örneğinde olduğu gibi
konusunda özelleşmiş bir düzenleyici kurum Türkiye’de yoktur. Kanunun
uygulanmasının çeşitli aşamalarında SPK, BBDK, Hazine Müsteşarlığı,
Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı
gibi bir çok aktör görev almaktadır. Kanunun piyasada etkilerini görmek
için henüz çok erken olmakla beraber, daha etkin bir konut sistemi
için gelecekte ek değişiklik/düzenlemelerin yapılması kaçınılmaz gibi
görünmektedir.

Hollanda’da konut, devletin en önemli müdahale alanlarından biridir. Bu
yaklaşım, Türkiye’de alışageldiğimiz konut politika ve uygulamalarından
oldukça farklı özelliklere sahiptir. Hollanda’da, II. Dünya Savaşı sonrası
oluşan konut açığını kapamak için yaygın olarak başlatılan sosyal konut
politikası, bu sorunun çözülmesinde en önemli araç olmuştur. Kiracılık,
her dönem desteklenmiş, hanehalkları da politikalara uyum sağlamıştır.
Halen Avrupa’daki en büyük sosyal konut stoklarından birine sahiptir
ve özellikle büyük kentlerde kiracılık baskın mülkiyet türüdür. Örneğin
13. Birinci örnek, İş Bankası konut kredisi,
ikinci örnek ise Akbank esas alınarak
yapılmıştır.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 13
Amsterdam’daki konutların % 79’u kiralık konutlardan oluşmaktadır
(WBO, 2002).
1990 sonrası, devlet, konut sorununu piyasa şartlarında çözmek için
politikalar üretmeye başlamıştır. Ev sahipliği oranını artırmaya yönelik
çalışmalar da bu dönemde hız kazanmıştır. Hanehalkını koruyucu, NHG
aracılığı ile devlet müdahalesine olanak veren ve oldukça çeşitlenmiş
bir ipotekli kredi sistemine sahiptir. Dahası, sosyal konutların öncelikli
olarak oturanlara satışı ve oluşturulan diğer politika araçlarıyla beraber, ev
sahipliği oranının yakın gelecekte daha da artması beklenmektedir.
Hollanda, bir yandan kira yardım politikası, diğer yandan da ipotekli
kredi sistemiyle hanehalklarının konut sorununa çözüm üretmeye
çalışmıştır. Her iki sistem de yerleşmiş ve başarılı örneklerdir. Türkiye’de
henüz kira yardımı ile ilgili politika araçları geliştirilmemiştir ve böyle
bir girişim oldukça zaman ve emek isteyen bir iş olacaktır. Ancak, ev
sahipliğini destekleyen bir konut finansmanı olarak ipotekli kredi sistemi
yakın geçmişte yürürlüğe girmiştir. Ne yazık ki, Hollanda örneği ile
karşılaştırıldığında, bu yasanın bir sistem önerisinden ziyade sadece mali
düzenlemeler içerdiği görülmektedir. Oluşacak muhtemel yeni sorunlara
göre yasada düzenlemelere gidilmesi kaçınılmaz gibi görünmektedir.

: Merkezi İstatistik Kurumu (Centraal Bureau voor de Statistiek)
: Ulusal İpotek Garantör Kurumu (Nationalle Hypotheek Guarantee)

Hollanda Konut, Mekansal Planlama ve Çevre Bakanlığı (Het
ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer)
: Konut Talebi Anketi (Woningbehoefte Onderzoek)
WOZ: Taşınmaz değeri (Waardering Onroerende Zaken)

AEDES (2003) Dutch Social Housing in a Nutshell, Hilversum.
BOELHOUWER, P.J., van Der HEIJDEN, H.M.H. (1992) Housing systems in
Europe, Part I A comparative study of housing policy, Delft, (Delft
University Press)
BOELHOUWER, P. (2002) Trends in Dutch Housing Policy and the shifting
position of the social Rented Sector, Urban Studies (39:2) 219-235.
BOELHOUWER, P., NEUTEBOOM, P. (2003) The Netherlands (Chapter
6), Globalization and Home Ownership Experiences in eight Members of
the European Union, der. DOLING, J., FORD, J.Delft University Press,
Delft.
DIELEMAN, F. M., VAN KEMPEN, R. (1994) The mismatch of housing
costs and income in Dutch housing, Netherlands Journal of Housing
and the Built Environment, (9:2) 159-172.
HEINS, I.G (2005) Introduction to Housing, Lecture Notes, University of
Groningen.
LEA, M. (2006) New Opportunities for Mortgage Finance in Turkey,
Cardiff Consulting Services, Turkey Housing Finance Workshop,
Istanbul.
G. PELİN SARIOĞLU14 METU JFA 2007/2
MULDER, C. (2004) Home Ownership and Social Inequality in the
Netherlands, Home Ownership and Social Inequality in Comparative
Perspective der. D.B. Grusky ve P. England, Stanford University
Press, Stanford, 114-140.
PELLENBARG, P. H., VAN STEEN, P.J.M. (2005) Housing in the
Netherlands Spatial variations in Availability, Price, Quality and
Satisfaction, Journal of Economic and Social Geography (96:5) 593-603.
PRIEMUS, H. (2001) A New housing policy for the Netherlands (200-2010):
a mixed bag, Journal of Housing and the Built Environment (16) 319-332.
RELE, H. ter and G. van STEEN (2001) Housing Subsidisation in the
Netherlands: Measuring its distortionary and distributional effects,
CPB Discussion Paper, No: 002.
VROM (1997) Housing in the Netherlands, Vrom, The Haag.
WBO (2002) Housing Demand Survey Ham Verisi, Vrom.

Netherlands is traditionally a renter society. Due to the urgent housing
need which arose after the Second World War, social housing policy
was developed and implemented. This policy of huge governmental
intervention in providing housing has been implemented extensively until
the 1990s. Yet, after that, state began to decentralize several responsibilities
to local authorities and to promote home ownership rather than renting.
Although it has a well-developed and diversified mortgage system, still the
country has one of the largest social stocks among Western Countries (45 %
in 2002).
In the Netherlands, housing has traditionally been considered as a ‘need’,
supply of which must be undertaken by the state rather than an issue
which could be solved within the market mechanism. The history of social
housing policies in the Netherlands can be traced back to late 1800s. Yet,
the primary steps could have begun in 1901 with the enactment of Housing
Act. Quality was not a primary concern for the state at the time, since the
urgent need was for a shelter (Aedes, 2003).
To cope with this severe shortage, huge amount of subsidies were required
which made government intervention inevitable. This was, fortunately,
parallel with welfare state’s expansion in the post war period (Boelhouwer,
2002). Several measures were developed such as rent control, housing
allowances and the building up of social rental sector in which Netherlands
then became one of the preceeders compared to other West European
countries (Dieleman and van Kempen, 1994).
Liberalization movements during 1980s could influence Dutch housing
policies only after the 1990s. Unlike other Western countries, total
expenditure of government in housing kept increasing in the period 1970-
1990 (Boelhouwer and Van der Heijden, 1992). With the introduction of
‘Housing in the Nineties’ in 1989, the role of central governments was
lessened via decentralization of several responsibilities to municipalities
and housing associations (Dieleman and van Kempen, 1994). The ongoing
04.09.2006;: 19.11.2007
owner occupancy; public rented
housing; mortgage; the Netherlands; Turkey.
HOLLANDA’DA KONUT POLİTİKALARI METU JFA 2007/2 15
concept of merit good understanding for housing, lost its validity
(Boelhouwer, 2002). It was no more necessary for the central government
to play its primary role in the housing market (Vrom, 1997). Housing has
become a problem of ‘quality’ rather than ‘quantity’.
To put it in other words, policies implemented for almost 50 years had
achieved the goal and eliminated the problem of housing shortage. The
stock has almost increased 3, 5 times after the war from a total of 2,126,000
dwelling units to 6,626,900 units. Further, that policy goal in subsidizing
housing made governments take heavy financial burdens which would no
more be economically defended (Vrom, 1997).
In the beginning of 2000s, “Housing in the 21st Century” was introduced.
This housing memorandum emphasized the freedom of choice of
individuals in their housing without damaging social justice. It was highly
criticized by scholars who denoted that housing memorandum is not
coherent in saying that “A greater say to the households is given” (Priemus
(2001); Boelhouwer, 2002). These scholars believe that there is still not a
tenure-neutral housing policy in the Netherlands. According to them, when
the income is high, governments favour owner occupation and when the
income is lower renters are over-supported. This means that rather than
the choice of the households about their housing, it is the government that
already makes the choice from the beginning.
Yet, it can be stated that recent Dutch housing policy mainly rests on
respecting the individualization of society and their changing housing
preferences, promotion of owner occupation and increasing urban quality.
Private entrepreneurs are supported to get more responsibilities and more
attention is devoted to increase green and blue in urban areas (Heins, 2005).
Dutch rent policy is mainly determined by Residential Tenancies (Rent) Act
(first in 1979). According to this act, landlords can increase the rent once a
year and the amount of this increase can not pass the limit determined by
the government. This act also has a point value system by which the quality
of the dwelling and its maximum rent are determined (Vrom, 1997).
The owner occupied sector has been more or less left to market forces and
the state indirectly controlled it up to last few decades. The ratio of owner
occupation has been lower compared to other European countries. In 1947,
home ownership ratio was only 28%. It continuously increased and 1998 is
a turning point after which home ownership ratio exceeded rented. In 2002,
this figure reached to 56% for Netherlands (WBO, 2002).
Primary instrument in promoting owner occupation has been the tax
deductibility of mortgage interest. There are also other instruments used
such as guarantee fund for owner occupied dwellings and the transition
subsidy for lower income households who would buy a rented dwelling.
Additionally, National Mortgage Guarantee (NHG) provides a decrease
in the interest rate and further, whenever the borrower could not pay the
repayments, it is the guarantor of the loan (www.nhg.nl).
Housing finance in the Netherlands is a well developed system. The
amount of the mortgage depends on the income of the household and the
value of the house. Generally, basic prerequisite in getting mortgage is to
have a stabile income. It is possible to get a mortgage of 4-5 times of the
annual income, on average.
Mortgages in the Netherlands are so diversified that households tend to
ask for assistance of advisor firms. Usually, maturity of the mortgage is 30
years within which household has right to change the terms of the contract
G. PELİN SARIOĞLU16 METU JFA 2007/2
in predetermined intervals. All interest of the mortgage can be deduced
from tax.
In Turkey, neither for owner occupation nor for rented sector, any succesful
policy has not been developed. In terms of housing benefits, for instance,
nothing has been developed. Yet, for housing finance (mortgage), there
were several studies and recently Law on Housing Finance was enacted
in Turkey. However, the law is far from development of a housing finance
system; rather it can serve to complement several related laws.
To sum up, with public housing and mortgage facilities, housing is one of
the primary intervention domains of the governments in the Netherlands.
The result of these policies implemented has been totally different from
what was experienced in Turkey. There has not been any experience of
housing benefit policy for renters. For owner occupation, mortgage law
was put into effect only recently to support some related laws; which
makes one to expect future modifications as the law is far from offering a
housing finance .
... Economic growth, increasing profits and decreasing interest rates all initiated the search for a housing finance system (Lea 2006), and finally, in 2007 the 'Law on Housing Finance' was enacted in Turkey, which was actually a compilation of several items from related laws. With this law, in addition to banks, leasing companies and consumer finance companies (non-bank institutions) became eligible to provide housing financing under the Banking Regulation and Supervision Agency (BRSA), able to lend money at both variable and fixed rates to households for the purchase of property (Sarıoglu 2007b). ...
... The enactment of the mortgage law in 2007 was welcomed in the housing sector. Although referred to among the general public as the mortgage law, its original name was the 'Law modifying several laws related to the housing finance system,' and as such was a compilation of such laws as the Capital Markets Code ( In Turkish housing finance law, when purchasing a house only two conditions must be met: the dwelling should be at least 80 percent complete, and an occupancy permit must have been issued (Sarıoglu 2007b). These steps are taken to prevent or at least decrease the ratio of unauthorized housing in Turkey. ...
... Since the criteria for obtaining a mortgage are related only with financial eligibility, the law is likely to increase home ownership rates in Turkey. Mortgages are issued generally for a 10-year repayment period, as banks are reluctant to offer credits for longer periods (Sarıoglu 2007b). Only in the spring of 2011 did one bank begin offering housing credits with a 30-year maturity. ...
Article
Since 2002, The Justice and Development Party has been governing in Turkey. From their first period to the current, major changes have been observed in the Turkish housing system, regarding both owner occupied and rented sectors. First one is the introduction of Mortgage Law in 2007. As already a home-owner society with a 64.16 % share in urban areas (2003), home ownership ratios can be argued to increase in coming periods. Second modification in owner occupied sector was significant policy change in Housing Development Administration (HDA) of Turkey. With a “housing mobilization” project, almost 500,000 new dwellings were built by HDA all over the country in 10 years. This has been a record in HDA’s history. Remarkable changes occurred in the rented sector as well. Originally, Turkey has been characterized with absence of public renting and considerable proportion of private rented stock especially in the big cities. Governments did not develop social rented housing and pro-owner laws have been followed. Renters could face eviction under certain situations determined by the Law on Property Rents, however these were subject to misuse by homeowners. As a third major change, a new Code of Obligations was introduced superseding Law on Property Rents. In this paper, recent changes in both rented and owner occupied sectors of the Turkish housing system are analyzed with reference to mortgage law, HDA’s new policies and changes in private renting legislation. In doing so, several key figures like buildings produced, inflation rate and physical attributes of private renting are provided.
... Hollanda, 1945'lerden 2000'lere gelen tarihsel süreçte, sosyal konut politikasına ilişkin temel yaklaşımını aynı tutsa da, özellikle neo-liberal dönemde konut üretimi ve maliyetlerinde çeşitli gerilemeler gözlemlenebilmektedir (Sarıoğlu, 2007). Ancak Hollanda'daki konut mülkiyetlerinin, konut derneklerinde bulunması nedeniyle, kamu bütçesi üzerine binen bir yük bulunmamakta ve sosyal konut politikası, yaşanan krizlerde ciddi zararlar görmemektedir (ANAR, 2013: 34). ...
Book
Full-text available
Bu çalışma TÜBİTAK 1001 Proje destekleri kapsamında gerçekleştirilen ve aynı adı taşıyan 113K079 kodlu projenin final raporundan oluşmaktadır. Dünyada sosyal konut uygulamalarının tarihine bakıldığında bu uygulamaların 1900'lerin başlarına kadar gittiği ve özellikle refah devleti pratiklerinde kritik bir öneme sahip olduğu görülmektedir. Öte yandan Liberal/ neo liberal ya da sosyalist devlet modelleriyle yönetilen ülkeler de dezavantajlı grup ve kişiler için barınma ihtiyaçlarını karşılayacakları konutlar imal etmek zorunda kalmışlardır. 2009 yılından itibaren Türkiye, yoksullar için "düşük maliyetli" konutlar üretmeye başlamıştır. Ancak bu konutların imalatından, konutların mülkiyet prensiplerine, konut alanlarının seçiminden konutların yönetimine, sosyal dışlanma probleminin ekonomik, siyasal, kültürel boyutlarına kadar pek çok alanda sorunlar yaşanmış/ yaşanmakta olup; 2023 hedefleri kapsamında 100bin konut imal edilmesinin kararlaştırılmasına rağmen uygulama yaklaşık 40bin konut seviyesinde durdurulmuştur. Kitapta yer alan araştırma çerçevesinde 13 farklı ilde 1225 gözlem birimiyle yapılan nicel, 6 odak grup ve 60'a yakın derinlemesine görüşme yapılmış ve bu verilerden elde edilen bilgiler çeşitli analizlere tabi tutularak sosyal konut problemine ilişkin çözüm yolları getirilmeye çalışılmıştır.
Thesis
Full-text available
Yerleşik yaşama geçilmesinden bir süre sonra insan yaşamının odak noktası haline gelen kentler insan ile büyüyüp gelişen canlı bir organizma gibidir. 2014 yılı itibariyle ilk kez dünya nüfusunun yarısından fazlasının kentlerde yaşadığı düşünüldüğünde Mumbai, Şangay, Tokyo, New York ve İstanbul gibi kentlerde ulaşılan mutlak ve oransal büyüklüğün kentsel sorunları her zamankinden daha karmaşık hale getirdiği söylenebilir. Bu tezde, küresel sorunlar karşısında kentsel yaşamın iyileştirilmesi amacıyla geliştirilen birtakım planlama yaklaşımları ve girişimler kronolojik olarak ele alınmış ve akıllı kent yaklaşımının özellikle teknoloji ve yönetim alanındaki gelişmelerin bir sonucu olarak bu planlama yaklaşımlarının ve girişimlerin temel niteliklerini kapsayacak şekilde daha sonra ortaya çıktığı varsayımı üzerinde durulmuştur. Dünyada ve Türkiye’de öne çıkan akıllı kent stratejileri ve iyi uygulama örneklerinin incelendiği bu tezin amacı akıllı kent yaklaşımına kamu yönetimi perspektifinden bir çalışma kazandırılması ve Türkiye’deki büyükşehirler için iç durum değerlendirmesi ve dış çevre analizi yapılarak uygulama imkânlarının belirlenmesidir. Gerçekleştirilen SWOT analizi ile Türkiye’deki büyükşehirler için güçlü yan, zayıf yan, fırsat ve tehdit faktörlerinin tespiti yapılarak akıllı kent stratejileri için çeşitli önerilerde bulunulmuştur. Bu bağlamda, küresel eğilimler kadar yerelin ve farklı paydaşların sürece katılımının dikkate alındığı, kurumlararası bütüncül ve koordineli akıllı kent projelerinin yürütülebilmesi için yasal düzenlemeler ve mali teşvikler gerekmektedir.
ResearchGate has not been able to resolve any references for this publication.