Relocalización de las actividades terciarias y cambios en la centralidad en la Región Metropolitana de Buenos Aires

Abstract

Among the most recent territorial transformations, changes in the logic of localization, in the physical configuration of space, as well as in the functional programs of the new "tertiary" spaces are increasingly significant. The growth process and the territorial spread of activities such as business center services, lodging, large retail and leisure establishments, in the urban region of Buenos Aires during the last two decades, relates to different restructuring modalities of metropolitan centralities and subcentralities. It seems easy to verify relevant trends such as the continuity of traditional dynamics, morphologies and locations, as well as the consolidation of a district network of service activities location, compatible with the sparser configuration and network operation of new global metropolitan patterns.

Full text

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Revista de Geografía Norte Grande, 49: 63-78 (2011)
Artículos
Relocalización de las actividades
terciarias y cambios en la centralidad en
la Región Metropolitana de Buenos Aires1
Lorena Vecslir2 y Pablo Ciccolella3
RESUMEN
Entre las transformaciones territoriales más recientes resultan cada vez más signi-
cativos los cambios en las lógicas locacionales, conguración física y programas
funcionales de los nuevos espacios del terciario. El proceso de crecimiento y difu-
sión territorial de estas actividades (centros de negocios, hotelería, grandes super-
cies del ocio y el consumo) en la región urbana de Buenos Aires durante las dos
últimas décadas se relaciona con las diferentes modalidades de reestructuración
de las centralidades y subcentralidades metropolitanas, vericándose tendencias
tanto hacia la continuidad de dinámicas, morfologías y localizaciones tradiciona-
les, como a la consolidación de una red de distritos de localización del terciario,
compatible con los nuevos patrones metropolitanos mundiales de conguración
más dispersa y funcionamiento en red.
Palabras clave: Reestructuración territorial, Región Metropolitana de Buenos Aires,
actividades terciarias, centralidades metropolitanas.
ABSTRACT
Among the most recent territorial transformations, changes in the logic of
localization, in the physical conguration of space, as well as in the functional
programs of the new “tertiary” spaces are increasingly signicant. The growth
process and the territorial spread of activities such as business center services,
lodging, large retail and leisure establishments, in the urban region of Buenos
Aires during the last two decades, relates to different restructuring modalities of
metropolitan centralities and subcentralities. It seems easy to verify relevant trends
such as the continuity of traditional dynamics, morphologies and locations, as well
as the consolidation of a district network of service activities location, compatible
with the sparser conguration and network operation of new global metropolitan
patterns.
Key words: Territorial restructuring, metropolitan region of Buenos Aires, service
activities, metropolitan centralities.
1 Artículo recibido el 19 de octubre de 2010, acep-
tado el 18 de marzo de 2011 y corregido el 29 de
marzo de 2011.
2 Instituto de Geografía, Universidad de Buenos Aires
(Argentina). E-mail: lorena.vecslir@gmail.com
3 Departamento de Geografía, Universidad de Buenos
Aires (Argentina). E-mail: pablociccolella@arnet.
com.ar

reViSta d e geograFía norte grande
64
Las transformaciones económicas y socia-
les de las últimas décadas han contribuido a
generar cambios territoriales, que, entre otros
fenómenos, se expresan en tendencias hacia
una nueva estructura urbana y metropolitana.
A su vez, estos cambios en el territorio re-
plantean la distribución geográca, congu-
ración física y programas funcionales de los
nuevos espacios del terciario.
Los avances tecnológicos, las transforma-
ciones organizacionales, las nuevas formas
de producción, trabajo, consumo y opciones
residenciales desde los años ochenta, están
deniendo tendencias hacia un nuevo mode-
lo de ciudad, hacia el replanteo de la propia
naturaleza de lo urbano, que se expresa par-
ticularmente en un nuevo tipo de suburbio,
articulado por una serie de nuevos objetos
urbanos, o artefactos de la globalización:
centros comerciales, urbanizaciones privadas,
ampliación de accesos y redes de autopistas
metropolitanas, parques temáticos, centros
de ocio, parques empresariales, industriales,
logísticos, entre otros.
Si bien la problemática de trasfondo de
este trabajo está vinculada a la discusión
ciudad compacta-ciudad dispersa, en parti-
cular, en esta instancia el centro estará en el
análisis del proceso de difusión, crecimiento
y localización de los nuevos espacios del ter-
ciario (centros de negocios, hotelería, grandes
supercies de ocio y consumo) en la Región
Metropolitana de Buenos Aires (RMBA)4,
desde los años noventa hasta la actualidad
(Figura Nº 1).
4 Se entiende por RMBA a las siguientes jurisdiccio-
nes: a) Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA),
con un área de 200 km² y una población actual de
alrededor de 3.100.000 habitantes; b) Gran Buenos
Aires (GBA), conformada por 24 partidos (depar-
tamentos o municipios) que forman la primera y
segunda corona de la aglomeración; y c) el resto de
la RMBA o tercera corona, integrada por 16 parti-
dos, con un área aproximada de 15.800 km² y una
población actual de 1.600.000 habitantes. En con-
junto, la RMBA comprende un área de 19.680 km²
y una población actual aproximada de 13.700.000
habitantes. La expresión AMBA (Área Metropolitana
de Buenos Aires), se utilizará para denominar al
conjunto CABA+GBA, y la expresión RMBA (Región
Metropolitana de Buenos Aires), para el conjunto
total de la aglomeración.
Los cambios en los factores de localiza-
ción geográca y en los nuevos contenidos
del terciario avanzado, estarían contribuyen-
do a la formación de subcentros metropoli-
tanos, que presentan algunas características
de complementariedad con la centralidad
tradicional (microcentro extendido y anti-
guos centros departamentales de la región).
Asimismo, las transformaciones en estudio
estarían redeniendo las tendencias en el uso
del espacio metropolitano, que se acerca más
al funcionamiento de una red de geometría
variable que al del tradicional movimiento
centro-periferia, retroalimentando un proceso
de suburbanización ya no exclusivamente ba-
sado en la residencia, sino que incorpora pro-
gresivamente nuevos espacios de actividades
y de trabajo, vinculados al comando empre-
sarial, al ocio, al consumo, al comercio y a
los servicios a la producción y a las personas.
A partir del análisis del proceso de cre-
cimiento y localización territorial de las ac-
tividades terciarias, este trabajo se propone
interpretar las diferentes modalidades de
reestructuración de las centralidades y sub-
centralidades metropolitanas; y en términos
más amplios, aportar nuevos argumentos
metodológicos y elementos conceptuales a la
discusión sobre la estructura, morfología y na-
turaleza de las principales mutaciones territo-
riales de las dos últimas décadas en la RMBA.
El artículo se divide en tres apartados. En el
primero se realiza una síntesis de las principa-
les tendencias en la estructuración de los terri-
torios metropolitanos en el contexto del capi-
talismo global y de las nuevas tecnológicas de
comunicación, con especial mención al apo-
geo de la ciudad corporativa y los distritos de
comando en las grandes metrópolis latinoame-
ricanas, y en particular, en la RMBA. En el se-
gundo, se describe el proceso de crecimiento,
modernización y localización territorial de las
actividades terciarias en esta región, a partir de
la confección de una base de datos del tercia-
rio corporativo (en edicios de nueva planta o
reequipados con tecnologías inteligentes), y de
otras actividades de servicio como las grandes
supercies comerciales y de ocio. Finalmente,
se realiza una interpretación de las dinámicas
locativas relevadas y se plantean, a manera de
hipótesis, algunas tendencias recurrentes en la
conguración de la centralidad metropolitana
y redenición territorial del poder económico.

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reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
Figura Nº 1
Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA)
Fuente: Elaborado por Marianela Figueroa para el Programa de Estudios sobre
Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos (PDTEM), Instituto de Geogra-
fía, Universidad de Buenos Aires.
Desde el punto de vista metodológico,
cabe aclarar que se ha trabajado a partir de
diversas fuentes de información (reportes
inmobiliarios, suplementos de periódicos
especializados y trabajo de terreno), sobre el
segmento de ocinas clase A5, considerando
5 Dentro del mercado de ocinas, las clases A y A+
(o AAA) hacen referencia a edicios para alquiler,
generalmente bien localizados, con un alto nivel
de diseño, amenities, sistemas tecnológicos y ma-
que se trata del producto inmobiliario que,
en forma individual o dentro de parque de
negocios o centros corporativos, mejor expre-
nagement. La mayor parte de estos edicios son de
nueva construcción, aunque las operaciones de re-
ciclado pueden posicionar antiguos edicios dentro
de esta categoría. En algunos mercados existe lo que
se denomina edicios inteligentes, que se diferen-
cian del resto por su alto grado de tecnología, valor
agregado en el management e imagen corporativa
(Reporte Inmobiliario, 2003).

reViSta d e geograFía norte grande
66
sa la expansión del sector terciario (tanto en
metros cuadrados construidos como en nue-
vas localizaciones y nivel de innovación en
la gestión empresarial), y que, junto a otros
sectores (grandes emprendimientos residen-
ciales, comerciales y de equipamiento priva-
do), está contribuyendo a la reestructuración
de la RMBA.
Las tendencias actuales en
la producción del territorio
metropolitano
Las dinámicas territoriales están cada vez
más vinculadas a los ciclos económicos y
particularmente a los cambios en las lógicas
locacionales que se desprenden de las trans-
formaciones tecnológicas, productivas y or-
ganizacionales del sistema capitalista. Podría
decirse inclusive, que debido a la ascendente
importancia que adquieren los territorios
metropolitanos en los mecanismos de acumu-
lación, en razón de su complejidad, escala y
densidad productiva, la etapa actual de desa-
rrollo de dicho sistema económico podría ca-
racterizarse como capitalismo metropolitano.
La nueva armazón de asentamientos y las
nuevas jerarquías, así como la indiferencia-
ción técnica y cultural del espacio rural frente
al urbano y el consumo creciente del primero
por parte del segundo en los bordes metro-
politanos, hace que se vaya estructurando un
territorio reticular que tiende a reemplazar a
los territorios-zona (Veltz, 1996). La tensión
emerge claramente: territorios-zona que re-
sisten, apegados a estructuras productivas,
sociales y políticas tradicionales, con fuerte
dependencia del aparato estatal como sopor-
te de la armazón socioterritorial; frente a te-
rritorios-red que emergen como resultado de
la formación de un medio técnico-cientíco-
informacional (Santos, 1996) o de un modo
de producción informacional (Castells, 1995).
En términos de Carlos de Mattos (2008), este
fenómeno desemboca en la producción de
un nuevo patrón general de urbanización que
denomina “lo urbano generalizado”. Así, las
jerarquías se vuelven multiescalares, trazando
en el espacio mallas sumamente complejas
y superpuestas, donde las relaciones tienden
a hacerse cada vez más horizontales, saltán-
dose los peldaños intermedios de la jerarquía
christalleriana (Ascher, 1995).
En términos espaciales, se ha ido pasado
de un territorio urbano continuo que avanza-
ba en forma de mancha de aceite, con una
morfología y bordes bastante bien denidos,
hacia un crecimiento metropolitano en red,
conformando una verdadera ciudad-región,
de bordes difusos, policéntrica, constituyendo
en algunos casos, megalópolis o archipiélagos
urbanos. En otras palabras, se pasa de territo-
rios estructurados fundamentalmente en base
a la articulación horizontal y contigua de los
lugares o regiones, a un territorio estructurado
tridimensional y verticalmente por medio de
redes y en forma de red (Ciccolella, 1999).
Luego de un proceso dialéctico de deses-
tructuración-reestructuración a partir del nue-
vo régimen de acumulación postfordista, la
estructura y morfología metropolitana tiende
a ser regenerada. Cada formación territorial
metropolitana regenera a su vez la relación
entre estas etapas del ciclo económico, con
mayor énfasis en alguno de ellos, pero con
una tendencia general a su creciente fusión
en el marco del continuo industria-servicios,
en un complejo económico-territorial que
Castells (1995) caracteriza como informa-
cional. Por su parte, Pierre Veltz (1994) y
Saskia Sassen (1994) coinciden en señalar a
la expansión del mercado de los servicios es-
pecializados o avanzados como responsables
del nuevo auge y de las nuevas dinámicas
metropolitanas, ya que es en este tipo de en-
tramados territoriales, donde aquellos se han
desarrollado vertiginosamente en los últimos
años, constituyéndose en sí mismos en factor
de atracción de las grandes empresas y por lo
tanto de reforzamiento del proceso de reme-
tropolización.
Las ciudades latinoamericanas no resultan
ajenas a estos procesos. En estas metrópolis,
las grandes corporaciones presentan patrones
de comportamiento territorial específicos,
donde ellas mismas son factor protagónico de
la construcción del territorio y, por lo tanto su
territorialidad es, en buena medida autogene-
rada (Lobato Corrêa, 1994). En el caso de la
RMBA, nunca como antes, el poder econó-
mico deconstruyó y construyó (o reconstruyó)
nuevas estructuras territoriales con la libertad
que lo hizo en los años noventa.
Asimismo, las constantes innovaciones en
materia de sistematización y difusión de la

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reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
información, potencian la importancia estra-
tégica de los procesos de toma de decisiones,
y, paradójicamente se tornan el principal fac-
tor del proceso de reconcentración territorial
del poder económico. Según Cordeiro (1993)
“a pesar de la telemática, los momentos de
toma de decisiones, las discusiones sobre
investigaciones cientícas, el intercambio de
asuntos condenciales de negocios se reali-
zan cara a cara” (Khon Cordeiro, 1993: 324).
En ese proceso el área central de las
grandes metrópolis, o “ciudad corporativa”
(Ciccolella, 1999: 8) cumple, entre otras fun-
ciones, la de alojar las sedes centrales de las
principales entidades bancarias locales y glo-
bales. Estas desempeñan un papel destacado
en el proceso de circulación del capital, con-
tribuyendo a incrementar el carácter de nodo
de gestión y del poder económico de las ciu-
dades donde se aglomeran, y en particular, de
sus espacios centrales (Lobato Corrêa, 1993).
La problemática de la centralidad implica
un análisis a doble escala (Alessandri Carlos,
2001). La escala de la propia región metropoli-
tana como centro o como nodo de un sistema
de ciudades y territorios a los que se conecta,
o que a veces comanda; y la escala del núcleo
central de la aglomeración donde se concen-
tran las funciones de comando (sedes empre-
sariales, sedes nancieras, servicios avanza-
dos, hotelería internacional, centros políticos,
centros culturales, entre otros). En síntesis, ha-
blar hoy de centralidad implica, por un lado,
la delimitación de unas zonas de concentra-
ción de equipamientos, funciones y activida-
des vinculadas al comando de la economía
regional, nacional y del capitalismo global o
“distritos de comando” (Ciccolella, 1999: 17).
Por otro lado, la denición de la centralidad,
implica considerar la red completa de centros
y subcentros que constituyen un único espacio
de control transaccional y corporativo.
Así, la configuración polinuclear de la
centralidad, a la manera de Santiago de Chi-
le o de San Pablo, con grandes operaciones
urbanísticas que han tendido a desplazar
la centralidad clásica en términos físicos, o
bien, una estructura polinuclear tenue en
forma de corredor corporativo que no afecta
la hegemonía y expansión de la centralidad
tradicional, como sucede en Buenos Aires,
constituyen en cualquier caso un único espa-
cio de comando que se inserta en la red de
ciudades globales o nodos de control de la
economía global.
Un fenómeno que en la RMBA se retroali-
menta especialmente en los años 90 cuando
paralelamente a la renovación, expansión y
mejora de la red de autopistas, se diversican
los procesos de suburbanización residencial,
se modifican las condiciones locacionales
del sector comercial y de servicios, y las in-
dustrias refuerzan tendencias ya existentes
asociadas con las autopistas (Blanco, 1999).
Se trata del paso del aglomerado a la red,
según el cual tienden a denirse nuevas cen-
tralidades o subcentralidades metropolitanas
de estructura compleja, donde el crecimiento
ya no se produce en continuidad con el teji-
do urbano existente sino que se implanta a lo
largo de los grandes ejes de circulación.
La localización territorial
de las actividades terciarias
en la RMBA
Dentro de este marco, actualizando y
completando las bases de datos de algunos
trabajos anteriores (Ciccolella, 2000; Cicco-
lella y Lucioni, 2005; Ciccolella y Baer 2008;
Vecslir y Ciccolella, 2009), se ha reconstrui-
do el proceso de crecimiento, modernización
y localización territorial de las actividades
terciarias en la RMBA, indagando en torno
al comportamiento de este sector, mediante
observaciones de campo y datos del mercado
inmobiliario (supercie construida, precio de
alquileres, tasa de vacancia), como el seg-
mento funcional más explicativo del poder
del capital económico nanciero en la rede-
nición de la estructura urbana territorial.
Tal como puede observarse en el Cuadro
Nº 1, durante los años noventa, la mayor
parte del terciario corporativo (en nuevos de-
sarrollos o edicios aggiornados a las tecno-
logías recientes) se localiza en el área central
de la RMBA. Las zonas clave de concentra-
ción son: el microcentro, la plaza San Martín
o Retiro, el macrocentro y Catalinas Norte.
Fuera del área central tradicional, el 15% de
los desarrollos se realizan en Puerto Madero,
y otro porcentaje similar entre el resto del
macrocentro y el eje norte de la CABA (desde
Recoleta hasta Saavedra).

reViSta d e geograFía norte grande
68
En el corredor norte de la RMBA (desde la
Av. Gral Paz −autopista de circunvalación de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires− hasta
el Partido de Tigre) se registra un 13% del
total de la supercie de ocinas disponible en
ese periodo, marcando el inicio de un proce-
so de cambio en el patrón tradicional de lo-
calización de la actividad terciaria corporati-
va que, unido al proceso de descentralización
de los espacios del ocio y el consumo, tiende
a generar nuevas subcentralidades nodales o
lineares a escala metropolitana, como se verá
más adelante.
Pasada la crisis de 2001 y la devaluación,
muchas empresas (tecnológicas, exportado-
ras, servicios nancieros, representaciones de
bancos, entre otras) se vieron atraídas por la
baja de los precios de las ocinas clase A y
decidieron mudarse a esas unidades, incluso
a aquellas localizadas fuera del área central
tradicional. Así, según el reporte de mercado
de la consultora Castro Cranwell & Weiss
(2002-2006), el primer semestre de 2003
mostró cierta reactivación en las operaciones
correspondientes a ocinas A y A+ que otor-
garon dinamismo al mercado, gracias a los
usuarios de grandes supercies que, aprove-
chando la baja de los precios de alquiler, se
trasladan a edicios de mayor categoría.
Entre el 2004 y el 2005 se afirma esta
tendencia y la vacancia comienza a descen-
der. Si bien el único gran emprendimiento
en la CABA es el Bouchard Plaza (edicio La
Nación, en plaza Roma), aparecen nuevos
proyectos y reciclado de edicios medianos
(entre 3.000 m2 y 5.000 m²), destacando las
zonas del Macrocentro, Barracas, Palermo,
y los partidos de Vicente López y San Isidro.
Según la misma fuente citada, en los años
siguientes la demanda continúa insatisfecha
y hace que los valores de alquiler de las o-
cinas clase A sigan subiendo. Las rentas se
Cuadro Nº 1
Total de supercie construida de edicios inteligentes* entre 1990 y 2001 por zonas de la RMBA
Zona Supercie
(m2)
Supercie en relación a
Ciudad de Buenos Aires (%)
Supercie en
relación a RMBA (%)
Área
central
tradicional
de la CBA
Microcentro 528.759 25,78 22,40
Catalinas Norte 216.523 10,56 9,17
Plaza Roma 65.368 3,19 2,77
Plaza San Martín 343.062 16,73 14,53
Macrocentro 215.507 10,51 9,13
Subtotal 1.369.219 66,76 57,99
Otras áreas
de la CBA
Puerto Madero 309.653 15,10 13,12
Resto Macrocentro 185.665 9,05 7,86
Zona Sur CBA 61.763 3,01 2,62
“Eje norte” CBA 129.799 6,33 5,50
Subtotal 681.752 33,24 28,88
Subtotal Ciudad de Buenos Aires 2.050.971 100,00 86,87
“Corredor norte” de la CBA 309.977 -13,13
Total RMBA 1990-2001 2.360.948 -100,00
* Se incluyen edicios de calidad, construidos entre 1930 y 1970, reciclados y reequipados con sistemas de
control inteligente dentro del período considerado en este cuadro.
Fuente: Elaborado en base a Ciccolella y Lucioni (2005).

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reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
vuelven atractivas para los emprendedores e
inversores y comienzan a surgir nuevos pro-
yectos de grandes supercies (entre 8.000 m2
y 30.000 m²) en el área este de Puerto Made-
ro (Buenos Aires Plaza, Dique 3), eje norte de
la CABA (Working Ocampo en Barrio Parque),
partido de San Isidro (Centro Uruguay Norte
I), km 50 de la Panamericana (Concord Pilar I
y II, Edicio Bureau II), entre otros.
Pero mientras que en el 2007 e inicios del
2008 el porcentaje de oficinas disponibles
era casi nulo, a partir del 2009 la vacancia
del segmento A y A+ asciende al 10% y 7%,
respectivamente, y la creciente disponibilidad
de espacios provoca un freno a la subida de
precios que se venía dando en forma casi
constante desde 2005, entrando en una fase
de “amesetamiento” y estabilidad de valores.
En este periodo se inaugura la torre corporati-
va de Repsol-YPF y el Madero Center (Dique
3 y 4 de Puerto Madero); se recicla el edicio
Cruz de Malta en la zona sur y el del Banco
de Galicia en el microcentro de la ciudad;
y en la zona norte de la región destacan los
desarrollos del Olivos Center, y Panamerican
Bureau en el partido de Vicente López; Polo
Uno, Blue Building, Skyglass-Ayres Vila, y la
primera etapa del Parque Austral (edificios
Insignia) en el partido de Pilar.
Así, desde el 2002 la zona norte del GBA
se destaca por ser la de mayor crecimiento
en edicios de ocinas, incorporando más de
Cuadro Nº 2
Total de supercie construida de edicios clase A y A+* entre 2002 y 2010 por zonas de la RMBA
Zona Supercie
(m2)
Supercie en relación
a Ciudad de Buenos
Aires (%)
Supercie en
relación a RMBA
(%)
Área central
tradicional
de la CBA
Microcentro 72.981 11,75 6,08
Catalinas Norte -0,00 0,00
Plaza Roma 43.100 6,94 3,59
Plaza San Martín 2.000 0,32 50,00
Macrocentro 61.087 9,84 5,09
Subtotal 179.168 33,61 14,92
Otras áreas
de la CBA
Puerto Madero 247.032 39,78 13,8
Zona Sur CBA 86.050 13,86 2,6
“Eje norte” CBA 108.823 17,52 5,4
Subtotal 441.905 71,15 29,5
Subtotal CBA 621.073 100,00 51,71
GBA “Corredor norte” GBA 533.106 -44,39
Zona oeste GBA 42.900 -3,57
Zona sur GBA 4.000 -0,33
Subtotal GBA 580.006 -48,29
Total RMBA 2002-2010 1.201.079 -100,00
* Se incluyen edicios de calidad, construidos entre 1930 y 1970, reciclados y reequipados con sistemas de
control inteligente dentro del período considerado en este cuadro.
Fuente: Elaboración propia en base a Suplementos semanales de Inmuebles Comerciales del Diario La Nación,
período 2002-2010.

reViSta d e geograFía norte grande
70
500.000 m² al mercado y representando casi
un 45% del crecimiento total en ese periodo
(1.201.079 m²) y un 23% del total generado
desde los años 90 hasta la actualidad (Cuadro
Nº 2). Cabe destacar en este sentido, opera-
ciones de gran envergadura (entre 10.000 m2
y 50.000 m²) como los complejos Urbana,
Optima Business Park, Work Center y Liber-
tador 350, así como los proyectos del Torre
Regatta Ocinas Panamericana 1050, Edicio
AWWA, Proa y Nodus Business District, todos
ellos en el municipio de Vicente López.
El mapa de la distribución territorial de
edicios de ocinas A y A+ entre 1990-2010
en la RMBA (Figura Nº 2) enseña que a la
zona tradicional de demanda corporativa
(Catalinas, Plaza Roma, Plaza San Martín,
microcentro), ahora extendida al macrocentro
y especialmente a la zona de Puerto Madero,
hay que sumar dentro de la ciudad de Buenos
Aires, el corredor de los barrios de Palermo,
Belgrano, Núñez y más recientemente Saave-
dra, así como algunos sectores embrionarios
de desarrollo en la zona sur con el reciclado
de edicios emblemáticos, como es el caso
del barrio de Barracas y el recientemente
creado distrito tecnológico de Parque de los
Patricios.
En la zona norte de la región, las áreas
que presentan mayor concentración de edi-
cios corporativos se estructuran alrededor
de tres ejes paralelos a la costa del Río de la
Plata:
– El corredor de la Panamericana (con al-
gunos nodos signicativos entorno a los
centros comerciales y de ocio Unicenter-
Norcenter y a la altura de Pilar);
– El corredor de la Av. del Libertador (espe-
cialmente en la zona cercana al río en Vi-
cente López), que se completa con calles
transversales como Paraná en Martínez y
Dardo Rocha en San Isidro;
– Y las Av. Maipú, Santa Fe y Centenario.
Figura Nº 2
Distribución territorial de edicios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA
Fuente: Elaboración en base a relevamientos propios. Cartografía digital: Marianela Figueroa.

71
reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
Este patrón de localización permite ar-
mar que se estaría ante un proceso incipiente
de descentralización, extendida hacia el
suburbio norte, a lo largo de las principales
vías de comunicación, con algunos nodos
de mayor densidad donde estas actividades
conviven con otras ligadas al ocio-consumo,
los servicios hoteleros, y los grandes equi-
pamientos de salud y educativos. Entre otros
motivos, esta predilección creciente y estable
por la zona norte se relaciona, con:
– La alta accesibilidad (desde la autopista
Panamericana o viarios arteriales);
– La diferencialidad en el mercado de suelo
(menores valores de compra o alquiler y
mayor disponibilidad de metros cuadra-
dos, a igual nivel de calidad de construc-
ción y servicios que en el área central
tradicional);
– El control o seguridad, disponibilidad de
plazas de estacionamiento y modernidad
edilicia que proveen los nuevos comple-
jos corporativos;
– La revalorización del concepto de “tra-
bajar en el verde” (búsqueda de mayor
tranquilidad, entornos parquizados, vistas
al río);
– La proximidad a la residencia de gran par-
te de los directivos de las empresas, radi-
cados en los countries y barrios cerrados
existentes en la zona;
– Y el progresivo cambio cualitativo del su-
burbio, en cuanto a complejización fun-
cional e incorporación de equipamientos
de calidad.
A diferencia de las ocinas, el patrón de
localización de las grandes cadenas interna-
cionales de hipermercados (Carrefour, Jumbo)
y nacionales (Norte, Coto y Tia S. A.) tiende
en cambio a vincularse desde un inicio (años
80) con la zona norte del CUB. A partir de
mediados de los años 90 se produce una
importante fase de expansión con la llegada
de nuevos competidores extranjeros (cade-
na estadounidense Walmart), se genera una
explosión de nuevas aperturas o hipermer-
cadización (Ciccolella, 2000), presentando
actualmente un esquema de distribución te-
rritorial mucho más homogéneo que el resto
de actividades terciarias (Figura Nº 3).
Los shopping centers, en cambio, tienden
a coincidir con las zonas de mayor concen-
tración de ocinas, destacando entre las úl-
timas inauguraciones (DOT Baires Shopping,
Paseo Pilar, Maschwitz Mall, Buenos Aires
Mall, Pilar Point, entre otros), la polarización
de centros en relación al Acceso Norte en el
cruce con la Gral. Paz, y en los Ramales Es-
cobar y Pilar.
Estos nuevos nodos de consumo suelen
completarse con centros de ocio (o multici-
nes) y home centers (superficies especializa-
das en artículos para el hogar), configuran-
do parques comerciales. En relación a los
complejos multipantalla, existe un cambio
a partir de la llegada a la RMBA, en 1997,
de las cuatro cadenas de capital extranjero
Hoyts General Cinemas, Village Cinemas,
Cinemark y Cines Showcase, compañías
que han inaugurado 23 multicines (con un
total de 228 salas), presentes en los shop-
pings o conformando ellos mismos centros
de ocio. Las principales cadenas de home
centers, Easy (de capitales germano-chilenos
perteneciente al Grupo Cencosud) y Sodi-
mac (de capitales chilenos perteneciente al
Grupo Falabella), se instalan en la región
en los años 1993 y 2008 respectivamente y,
a diferencia de los otros formatos, el mayor
número de implantaciones se localiza en la
zona norte.
La reestructuración de la
centralidad. Diferentes
modalidades de un mismo
proceso
La elaboración de cartografía especíca
y el análisis del proceso de crecimiento y
difusión territorial de las actividades terciarias
en la RMBA durante las dos últimas décadas
permiten una interpretación de las dinámicas
en curso, observándose la consolidación de
algunas tendencias en el proceso de reloca-
lización y redenición territorial del poder
económico. Así, como primera aproximación,
se diferencian seis modalidades de reestructu-
ración de las centralidades y subcentralidades
metropolitanas.

reViSta d e geograFía norte grande
72
a) Modernización, verticalización y
densicación del área central tradicional
Tal como puede observarse en los cuadros
precedentes y Figuras Nº 2 a Nº 4, esta área
aglutina el mayor porcentaje de superficie
de edicios corporativos, existiendo algunas
zonas más densas que otras, como el caso del
Microcentro, plaza San Martín, plaza Roma,
y Catalinas Norte, las cuales se encuentran
más verticalizadas en altura (Ciccolella y
Lucioni, 2005), y donde aún se registran
procesos importantes de modernización de
edicios corporativos, así como las últimas
oportunidades de desarrollo de nuevos em-
Figura Nº 3
Distribución territorial de los centros del ocio y el consumo en la RMBA
Fuente: Elaboración en base a relevamientos propios. Cartografía digital: Marianela Figueroa.
prendimientos6. En este sector continúan con-
centrándose la mayor parte de las actividades
de gobierno central y local, el grueso de la
actividad hotelera internacional y de las se-
des bancarias.
6 En este sentido, cabe mencionar la reciente venta
por subasta de dos importantes terrenos en el dis-
trito empresarial céntrico de Catalinas (restando
un tercero) que pertenecían a la Ciudad de Buenos
Air es y dond e se podr án con struir alr ededor de
150.000 m² de ocinas, hoteles y comercios.

73
reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
b) Consolidación del área central
“expandida”
La formación de un área central que se
derrama hacia el norte y particularmente ha-
cia el este y sur, fortalecida por la operación
urbanística de Puerto Madero, genera por su
contigüidad espacial un efecto de estiramien-
to del centro tradicional, más que un centro
de negocios alternativo (Ciccolella y Lucioni,
2005). Estas áreas de expansión se encuen-
tran en un claro proceso de consolidación,
albergando además un importante número de
equipamientos y servicios7 (Figura Nº 4).
c) Mixtura residencial-laboral en barrios
tradicionales
En los barrios del eje norte de la ciudad
existe un proceso creciente de mixtura de
nuevos edificios corporativos con el tejido
residencial y la oferta comercial existente
(avenidas principales o shopping centers
como Alto Palermo, Solar de la Abadía, DOT
Baires Shopping, entre otros). Mientras que
en Palermo Hollywood se podría hablar de
una difusión del office boutique, tipología
de ocinas de mediana altura y supercie, a
veces con amenities, pensada para estudios
de jóvenes profesionales, productoras de cine
y televisión8, agencias de publicidad o comu-
nicación, entre otros; en Belgrano, Núñez, y
Saavedra surgen grandes torres corporativas,
atraídas por la accesibilidad del corredor de
la Av. del Libertador, la extensión del subte D,
7 Sirve como ejemplo, la concentración de servicios
informáticos y consultoras en los docks reciclados
del sur de Puerto Madero −Daycom, 3COM, Tek-
bridge, entre otros− y en la zona contigua de San
Telmo −Oracle, IBM, DTK Computer Inc., Exxo−.
8 El apogeo de la localización de la denominada in-
dustria de la producción audiovisual, en los barrios
porteños de Palermo, Colegiales, Chacarita, Villa
Ortúzar y Paternal, se desarrolló durante buena par-
te de los años 2000. Actualmente, el sector atraviesa
una cierta crisis de crecimiento y maduración. En
este contexto algunas productoras han comenzado
a optar por trasladarse a áreas del Conurbano Norte,
fuera de la CABA, a efectos de abaratar costos jos.
Ante esta realidad el Poder Ejecutivo porteño envió
a la Legislatura, en julio de 2010, un proyecto de
creación de un Polo Audiovisual, con la intención
de retener y potenciar esa industria, con incentivos
similares al del Distrito Tecnológico Buenos Aires,
cuyas características se detallan en la nota siguiente.
sobre el potente corredor comercial de la Av.
Cabildo y/o la rápida conexión hacia la Pana-
mericana y, en general, la zona norte.
d) Reestructuración de antiguas áreas
industriales (distrito tecnológico), y
reciclado de edicios emblemáticos en la
zona sur
La propuesta e incentivo público a la
formación de un distrito tecnológico en los
barrios porteños de parque de los Patricios
y Nueva Pompeya9, junto al proyecto de
rehabilitación de antiguos edicios industria-
les (Palacio Lezama −compañía alimentaria
Canale−, empresa yerbatera Cruz de Malta,
antigua fábrica de Alpargatas, entre otros) y
algunos emprendimientos importantes en el
barrio de Barracas, han aportado una signi-
cativa cantidad de metros cuadrados, tanto
en el segmento de edicios de ocinas como
de procesos productivos, a la zona sur de la
ciudad, manteniendo en cierta medida su
antigua identidad industrial y ofreciendo tipo-
logías alternativas al centro tradicional, en lo
relativo a la amplitud y altura de las plantas
libres y su menor coste manteniendo una lo-
calización central.
9 Mediante la Ley 2.972 de diciembre de 2008, la
Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
creó el Distrito Tecnológico Buenos Aires (DTBA),
con epicentro en los barrios porteños de Parque
Patricios y Nueva Pompeya. El emprendimiento,
algo polémico, recoge parcialmente la experiencia
del proyecto “22@” de Barcelona, y se propone
impulsar un proceso de puesta en valor y transfor-
mación urbana, creando una herramienta de apoyo
a la competitividad de las empresas TIC, a través de
incentivos tales como exención del pago de ingresos
brutos y ABL por diez años, del pago de los impues-
tos de sellos y la posibilidad de diferir impuestos
para ser invertidos en obras. Además, contarán con
incentivos scales en materia de derechos de alinea-
ción y construcciones por el mismo lapso. Por otro
lado, los empleados de las empresas que se instalen
en el distrito y que se muden al barrio también es-
tarán exentos de pagar ABL por diez años y tendrán
líneas de créditos disponibles a tasas preferenciales.
Las entidades académicas también accederán a
benecios impositivos. Cabe señalar también, a pro-
pósito de este emprendimiento que el tercer Banco
Ocial más importante del país, el Banco Ciudad,
ha decidido trasladar su sede central a dicho Distri-
to, en parque Patricios.

reViSta d e geograFía norte grande
74
e) Consolidación y densicación de
distritos de comando en Vicente López
y San Isidro
La mayor cantidad de oferta de activi-
dades terciarias desarrollada en los últimos
años se emplaza en los partidos de Vicente
López y San Isidro, especialmente a lo largo
de la Av. del Libertador y de la ruta Pana-
mericana, prolongando el eje metropolitano
norte mas allá de la General Paz. Este corre-
dor concentra las sedes de grandes empresas
Figura Nº 4
Distribución territorial de edicios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA.
Detalle del área central de la CABA
Fuente: Elaboración en base a relevamientos propios. Cartografía digital: Marianela Figueroa.
nacionales y multinacionales10, junto a otras
pequeñas y medianas, despachos profesiona-
les y servicios.
10 Entre las más importantes en facturación tienen sede
en zona norte: Peugeot, Acindar, Carrefour, Cenco-
sud, Nestlé, Alto Paraná, IBM, Bayer, Makro, Avon,
Capsa, Roche, Carrier, Prosegur, The Value, Brand
Company, Agroservicios Pampeanos; así como otras

75
reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
En las inmediaciones de Panamericana,
en torno a los centros comerciales Norcen-
ter y Unicenter, aparece un foco de oferta
de ocinas clase A, mientras que en Vicente
López se está formando un importante polo
corporativo en la zona de la Av. del Liberta-
dor al río, priorizando las visuales a la ribera.
Los anteriores sectores se complementan
con otros corredores de menor densidad e
importancia formados por la Av. Maipú-Santa
Fe-Centenario, y algunas calles transversales
como Paraná en Martínez y Dardo Rocha en
los alrededores del Hipódromo de San Isidro
y el Jockey Club de Buenos Aires (Figura Nº
5).
f) “Concentración discontinua” en
municipios emergentes de los corredores
Norte y Oeste de la RMBA
De manera discontinua, el proceso se
extiende a lo largo de la autopista Paname-
ricana Ramal Pilar, destacando los nodos
conformados a la altura del km 42 y 49,5 de
dicha arteria. El crecimiento residencial de
partido de Pilar, generado por la proliferación
de urbanizaciones (clubes de campo y barrios
cerrados), se ve complementado actualmente
por una importante oferta ocio-comercial
(Paseo Pilar, Las Palmas del Pilar, Torres del
Sol, Villages, entre otros) y educativa (cole-
gios y universidades privadas) que, sumada
al desarrollo del parque industrial y la rápida
accesibilidad de las autopistas, configura
un polo de gran atracción para las empresas
que buscan instalar sus ocinas administra-
tivas y comerciales. Los primeros complejos
(Bureau Pilar, Concord Pilar y Ofce Park) se
inauguran a nales de los 90, y las segundas
etapas se conciben a mediados de la década
siguiente. Recientemente han surgido nue-
vos emprendimientos en el acceso al núcleo
urbano (Pilar Point) y en el km 42,5 y 53,5
de la autopista (Blue Building, Skyglass-Ayres
Vila y Polo Uno). Más al interior, en relación
a la ruta 8, cabe mencionar el desarrollo de
los edicios insignia de la primera etapa del
empresas de primer nivel nacional e internacional
como: Citibank, BMW, Nike Argentina, Adidas,
Johnson & Johnson, Laboratorios Sidus, Merck Sharp
& Dohme, Havanna, Bonade, Disney, Compaq y
Motorola (Ramos Brokers Inmobiliarios, 2007).
parque cientíco y tecnológico de la Univer-
sidad Austral.
Pero además de estos nodos y corredores
corporativos que se aanzan con los proyec-
tos en curso, entre los km 42 y 50 del Acceso
Norte, debe tenerse en cuenta la emergencia
de nuevos complejos corporativos como
aquellos localizados en el partido de Tigre
(Riviera Park, Puerta Norte II, Santa María
Park) que surgen sobre la base de un gran
crecimiento demográfico impulsado por la
operación Nordelta. O el incipiente desarro-
llo terciario a la altura del km 26 del Acceso
Oeste, en proximidad del cruce con el ca-
mino del Buen Ayre, basado en la formación
del polo automotriz Parque Leloir donde se
han instalado grandes supercies comercia-
les e importantes empresas (Toyota, Nissan,
Pirelli, Yamaha, Citroën, Ford, Peugeot, Easy
Home Center, Mapfre), y donde comienzan
a surgir nuevas ocinas A+ (Bureau Leloir),
acompañando desde la autopista, actividades
del ocio y el consumo en forma de parques y
“paseos” comerciales, así como complejos de
edicios inteligentes, en recintos parquizados
con proceso de suburbanización residencial
entre los partidos de Ituzaingó y Luján.
Por lo tanto, se verica la consolidación
de una red de subcentros en la zona norte de
la región (Ciccolella y Lucioni, 2005). Una
concentración discontinua de la actividad ter-
ciaria, que reúne en emplazamientos de loca-
lización estratégica y acceso directo desde la
autopista, actividades del ocio y el consumo
en forma de parques y paseos comerciales,
así como complejos de edicios inteligentes,
en recintos parquizados con perímetro con-
trolado, ofreciendo la posibilidad de “com-
prar y trabajar en el verde”.
Consideraciones nales
Al cabo de dos décadas de transformacio-
nes morfológicas y estructurales en la RMBA
y particularmente en lo referente a la evolu-
ción de los nuevos espacios del terciario, es
posible armar que se observan procesos he-
terogéneos y complejos tanto en las áreas de
localización tradicional de dichas actividades
como en aquellas que precisamente han ido
surgiendo desde principios de los años no-
venta.

reViSta d e geograFía norte grande
76
Figura Nº 5
Distribución territorial de edicios A y A+ entre 1990-2010 en la RMBA.
Detalle de los partidos de Vicente López y San Isidro
Fuente: Elaboración en base a relevamientos propios. Cartografía digital: Marianela Figueroa.
Las tensiones y dinámicas que se verican
en el conjunto de la región permiten armar,
que continúan observándose tendencias tanto
hacia la continuidad de viejas dinámicas,
morfologías y localizaciones, vinculadas a
cierta tradición monocéntrica de Buenos Ai-
res, como a la aparición y consolidación de
una red de distritos de localización del tercia-
rio más compatible con los nuevos conceptos
y tendencias metropolitanas mundiales, hacia
la ciudad dispersa, ciudad región, ciudad-red,
etc.
Sin embargo, si hacia principios de los
años dos mil podíamos afirmar que la in-
cipiente red de distritos de comando de la
RMBA no tendía a competir, sino a comple-
mentarse con la centralidad tradicional ex-
pandida, hacia nes de los dos mil se abre el
interrogante sobre la existencia de un freno o
“techo” a la oferta de espacio y equipamientos
para el terciario avanzado en el área central
tradicional y una arrolladora dinámica de pro-
ducción de suelo y proyectos para alojar y/o
relocalizar esas funciones, especialmente en

77
reloCalizaCión de laS aCtiVidadeS terCiariaS y CaMbioS en la
Centralidad en la región MetroPolitana de buenoS aireS
el Eje Norte de la RMBA, aunque ya se perlan
también otras alternativas, como el Eje Oeste.
La precariedad y escasez de instrumentos
y voluntad política de regular y ordenar estas
tendencias desde las autoridades públicas
de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires
resultan insucientes y con dicultades adap-
tativas para asimilar este tipo de procesos.
La excepción son las políticas públicas de
benecios scales y respaldo crediticio para
la atracción de empresas en el Parque Austral,
Distrito tecnológico de Parque de los Patri-
cios, Distrito Audiovisual, etc. Sin embargo,
aun en estos casos, no se reconocen criterios
en relación al paisaje urbano, obras de equi-
pamiento o espacio público.
La problemática de la gobernanza surge
entonces con fuerza en estos procesos, y
pone en tela de juicio tanto los alcances de
los poderes locales como la necesidad de for-
mas de articulación y actuación coordinada
a nivel metropolitano de la ciudad concreta.
Se advierte la necesidad de un plan de escala
territorial, acordado entre las administraciones
municipales, a n de redistribuir y compensar
las cargas y benecios, y para un desarrollo
de los futuros centros y subcentros coordina-
do con los servicios y las redes de infraestruc-
turas existentes y previstas, racionalizando las
nuevas implantaciones y el consumo de suelo.
Aunque no lo hemos desarrollado en este
trabajo, también se observan tendencias es-
pontáneas, es decir, vía mercado, a la revitali-
zación de las áreas centrales de las cabeceras
municipales de varios partidos bonaerenses,
especialmente en la zona sur. Por lo tanto, se-
ría muy pertinente promover paralelamente,
políticas de recuperación, mantenimiento y
potenciación de dichas subcentralidades tra-
dicionales.
Pero el desafío pendiente, quizá de mayor
envergadura, está centrado en la necesidad
de rearticulación de la relación entre nodos
y “corredores” existentes y potenciales, den-
tro de un esquema territorial en red, ya que
los procesos espontáneos y de control del
capital sobre el territorio ya han asumido
esta realidad, mientras que el urbanismo y la
planicación territorial pública apenas tienen
conciencia de ello.
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