ArticlePDF Available

Abstract

Bank-Archiv : Zeitschrift für das gesamte Bank- und Börsenwesen.- Wien : Linde-Verl, ISSN 0029-9839, ZDB-ID 6359851. - Vol. 51.2003, 12, p. 926-93
Die Rendite von Vorsorgewohnungen
Edwin O. Fischer*
Markus Glawischnig**
März 2003
Alle Rechte vorbehalten
*o. Universitätsprofessor am Institut für Industrie und Fertigungswirtschaft an der
Karl-Franzens-Universität Graz.
** Universitätsassistent am Institut für Industrie und Fertigungswirtschaft an der
Karl-Franzens-Universität Graz.
Die Rendite von Vorsorgewohnungen
In den Hausse-Phasen der internationalen Aktienbörsen, insbesondere in den
Boom-Zeiten der New Economy-Branchen 1997 bis März 2000, haben Veranla-
gungen in Immobilien bei den potentiellen Anlegern wenig Interesse hervorge-
rufen. Jetzt jedoch, nach dem Platzen der spekulativen Blase, gelten Vorsor-
gewohnungen als attraktive Anlageform mit geringem Risiko und stabilen Ren-
diten für langfristig agierende Investoren und als interessante Alternative zu
Veranlagungen am Geld- und Anleihenmarkt. In dieser Arbeit werden die öko-
nomischen und steuerlichen Einflussgrößen auf die Rendite von Vorsorge-
wohnungen analysiert.
Stichwörter: Immobilieninvestitionen, Vorsorgeveranlagungen, Rendite- und Risiko-
analyse, Monte Carlo Simulation.
In times of bullish stock markets and especially in the hype phase of the New Economy from
March 1997 up to March 2000 there was little interest by any potential investor for
investment opportunities in real estates. After the burst of the speculative bubble the attitude
of many investors experienced a remarkable change. This was accompanied by a shift in
demands for investment opportunities with stable yields and low risks. An attractive
alternative to investments in the money and bond markets for long-term investors is the idea
to acquire an appartement for retirement provision. In this paper economic and tax incentives
are analysed that affect the yield of such an investment.
1 Vorsorge- statt Sorgewohnung
Private Pensionsvorsorge steht derzeit hoch im Kurs. Die Vorsorgewohnung als Teil
dieses Konzeptes ist nichts Anderes als eine aus Eigen- und Fremdmitteln finanzier-
te Eigentumswohnung, die langfristig vermietet wird. Mit den Mieteinnahmen nach
Steuer sollen die Rückzahlungen des Darlehens finanziert werden, sodass spätes-
tens bei Pensionsantritt als Wunschziel eine schuldenfreie Immobilie vorhanden ist
und die späteren Mieteinnahmen oder der verrentete Veräußerungserlös zur Pensi-
onsaufbesserung verwendet werden können.
Der Ertrag bei Vorsorgewohnungen ergibt sich durch die Kombination aus Mietein-
nahmen, Wertsteigerung und Nutzung steuerlicher Vorteile. Bedeutend dabei ist vor
allem die Qualität der Objekte. Wichtigstes Kriterium sind vor allem gute Lage und
Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen. Au-
ßerdem muss die Wohnung einen durchdachten Grundriss aufweisen; Durchgangs-
zimmer sorgen bei Mietern ebenso für Naserümpfen wie das WC direkt neben dem
Wohnzimmer. Balkon oder Terrasse sind bei Mietern ebenfalls stark gefragt. Die
Chance auf Wertsteigerung der Wohnbauten ist eng mit o.a. und vergleichbaren Kri-
terien verknüpft.
1.1 Behauptete Vorteile auf einen Blick
In der Praxis wird behauptet, Vorsorgewohnungen bieten Vorteile für jene Investoren,
die höchstmögliche Sicherheit wünschen und ihre Wohnung unter Umständen einmal
selbst nützen wollen.
Wertsteigerung
Die sorgfältige Auswahl der Vorsorgewohnungen garantiert hohe Wohnqualität. Die-
se wiederum ist die Basis für eine höhere Rendite und eine langfristige Wertsteige-
rung des Objektes.
Mietgarantie
Verschiedene Anbieter garantieren auf Wunsch und gegen entsprechende Prämien
die Vermietung der Wohnung bis zu einer Dauer von zehn Jahren. Im Falle eines
Leerstandes des Objekts übernehmen am Markt befindliche Versicherer die Be-
triebskosten und garantieren die monatliche Miete, bis ein Nachmieter gefunden
wird.
Kapitalsicherheit
Vorsorgewohnungen sind eine solide Veranlagungsform mit hoher Kapitalsicherheit
durch Wertbeständigkeit. Die Rendite bewegt sich nach Angaben von Anbietern bei
Vorsorgewohnungen mit Mietgarantie zwischen 3,5 und 5 %, bei Wohnungen ohne
Mietgarantie zwischen 4,5 und 7 %.
1
Steuervorteil
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung profitiert der Investor als Vermieter durch die
Rückvergütung der im Kaufpreis enthaltenen Umsatzsteuer als Vorsteuer. Darüber
1
www.immorent.at, August 2002. Die beispielhaft zitierten Renditeversprechungen sind richtig zitiert,
aber falsch, wie wir unten sehen werden.
2
hinaus können Kreditzinsen sowie die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) steu-
ermindernd auf die Einkommensteuerbemessungsgrundlage geltend gemacht wer-
den. Der Steuervorteil beim Erwerb einer Wohnung zu Vermietungszwecken kann
allerdings auch bei „normalen“ Eigentumswohnungen, die vermietet werden, geltend
gemacht werden.
1.2 Gerne übersehene Nachteile auf einen Blick
Mangelnde Liquidität
Der potenzielle Investor muss sich darüber im Klaren sein, dass die hier besproche-
ne Anlageform aufgrund ihrer Langfristigkeit den Vergleich mit einer Anlage in Wert-
papieren scheut. Einer der wesentlichsten Unterschiede liegt in der begrenzten Li-
quidität der Immobilie, über die keine allgemein gültige Aussage getroffen werden
kann. Ihre Marktgängigkeit hängt von Parametern wie Standort, Zustand, Größe etc.
ab.
Risiko
Der Käufer muss – wie bei jeder langfristigen Investition – bereits vor dem Immobi-
lienkauf seine individuelle Situation bedenken und alle eventuellen persönlichen Not-
lagen einkalkulieren, die während der Bindung an die Immobilie auftreten könnten.
Gerät er in eine finanzielle Notlage, die ihn zwingt, die Wohnung zu verkaufen, wird
er unter Umständen aus der auf lange Sicht in Aussicht gestellten Wertsteigerung
seiner Anlage oft keinen Nutzen ziehen können.
Nebenkosten
Ein Punkt oder besser gesagt: mehrere Punkte, die beim Immobilienerwerb immer
wieder vergessen werden, sind die Nebenkosten. Sie werden in die Kaufkalkulatio-
nen meist nie richtig eingeplant, da man sehr oft der Meinung ist, es handle sich nur
um ein paar Hunderter. Dem ist aber nicht so. Als grobe Faustregel gilt: 5 bis 10 %
fallen neben dem Kaufpreis zusätzlich an. Wobei man als Käufer besser beraten ist,
von 10 % auszugehen. Zu den Nebenkosten zählen folgende Postitionen:
3
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % vom Kaufpreis. Die Eintragung im Grund-
buch macht 1 % des Kaufpreises aus. Das Honorar des Notars oder des Rechtsan-
walts für die Kaufvertragserrichtung und Unterschriftsbeglaubigung orientiert sich
an der Höhe des Kaufpreises. Es gibt aber auch die Möglichkeit, ein Pauschalhono-
rar zu vereinbaren. Bei einem Darlehen fällt eine Kreditgebühr in der Höhe von 0,8
% von der Kreditsumme an, sowie eine Grundbuchseintragungsgebühr für das
Pfandrecht in der Höhe von 1,1 %. Bei der Vermittlung durch einen Makler ist auch
für diesen eine Provision zu berücksichtigen. Bei einem Kaufpreis unter 36.000
beträgt sie 4 %, beim Kaufpreis über 36.000 3 %. Dazu kommen jeweils noch 20 %
Umsatzsteuer.
Langfristigkeit der Veranlagung
Nachteile resultieren aus den hohen Anfangsspesen, die sich erst nach einer lang-
jährigen Veranlagungsdauer amortisieren, und aus der zehnjähriger Spekulations-
frist. Darüber hinaus ist auch der erzielbare Veräußerungserlös äußert mit Risiko be-
haftet.
1.3 Zielgruppe
Den stereotypen Käufer einer Vorsorgewohnung gibt es nicht. Seit Einführung der
ersten Projekte hat sich diese Anlageform vom Steuersparmodell zur echten Veran-
lagungsform gewandelt. Waren es früher vor allem Ärzte und Steuerberater, die auf
diesem Wege ihre Steuerlast reduzieren wollten, können heute vereinzelt selbst
Hausfrauen und Pensionisten als Eigentümer benannt werden. Die Beweggründe für
diese Investition können unterschiedlicher kaum sein: Diese reichen von Steuer spa-
ren, die Erbschaft inflationssicher anlegen bis zur Schaffung eines späteren Eigen-
heimes in zentraler Lage, um im Alter das städtische Kulturangebot besser nutzen zu
können.
4
2 Fallstudie: Daten einer Musterwohnung
2.1 Ausgangssituation
Die Fallstudie hat eine Musterwohnung zur Grundlage, die in der hier beschriebenen
Form in Graz ohne grobe Schwierigkeiten gefunden werden könnte. Die wichtigsten
Eckdaten, die aus der Mustereigentumswohnung (Baujahr 1996; sehr guter Zustand
des Hauses und der Wohnung in Kategorie A mit Küche, 2 Zimmer, Bad, WC; Orien-
tierung nach Süden und geringe Lärmbelästigung) abgeleitet werden, sind ihre Grö-
ße, die Mieteinnahmen je m
2
sowie der Kaufpreis per m
2
. Letztere Daten werden
zumindest mittelbar auch von der Größe abhängen.
Wir gehen von folgenden Merkmalen aus:
Fläche: 64 m
2
(für die Musterwohnung wurde eine konkrete Größe gewählt. Die
daraus abgeleiteten Ergebnisse sind jedenfalls für Größen zwischen 50 und 75
m
2
in ihrer allgemeinen Gültigkeit nicht eingeschränkt).
Kaufpreis: 1.425 per m
2
netto
Betriebskosten: zwischen 130 und 140 im Monat (diese sind als "Durchlaufpos-
ten" für unsere Berechnungen irrelevant).
Kanal, Starkstrom, Wasser, Strom, Fernwärme, Telefon, Kabelanschluß vorhan-
den
Möblierung: Außer der Küche, die gesondert gekauft und abgeschrieben wird, ist
keine Möblierung vorhanden.
Diese Beschreibung lässt eine Monatsmiete von 6 netto für eine in Graz befindliche
Wohnung als angebracht erscheinen.
2.2 Parameter
Die zur Berechnung der Rendite erforderlichen sonstigen Daten sind wie folgt festge-
legt:
5
Gesamter Kapitalbedarf zum Investitionszeitpunkt:
Neben den eigentlichen Kosten für die Wohnung, die in der Folge mit P
0
bezeich-
net werden und die Netto-Projektkosten (inklusive Küche, die annahmegemäß bei
Kauf bereits vorhanden ist) darstellen, sind auch Vertragserrichtungskosten sowie
die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr in das Grundbuch zu tragen.
Maklergebühren sowie eventuell Vermietervermittlungsgebühren dürfen ebenfalls
nicht außer Acht gelassen werden.
Die Vertragserrichtungskosten belaufen sich auf 2 % der Nettoprojektkosten
(annahmegemäß inkl. Küche) zuzüglich steuerlich sofort absetzbarer Umsatz-
steuer. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 % und wird wie auch die Eintra-
gungsgebühr in das Grundbuch, welche 1 % beträgt, von den Bruttoprojektkos-
ten ermittelt.
2
Die Kosten für die Vermietervermittlung und Gebühren für den
Makler betragen annahmegemäß drei Monatsmieten plus 3 % der Nettoprojekt-
kosten und können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die enthaltene
Umsatzsteuer kann als Vorsteuer abgezogen werden. Es ergibt sich folgender
Kapitalbedarf zu Investitionsbeginn:
Netto-Projektkosten (exkl. Küche)
91.200,00 €
+ Küche K 4.000,00 €
= Netto-Kaufpreis P
0
95.200,00 €
Vertragserrichtungskosten netto 2 % von P
0
1.904,00 €
Grunderwerbssteuer 3,5 % von P
0
3.332,00 €
+ USt (aktivierbar)
664,40 €
Eintragungsgebühr 1 % von P
0
952,00 €
+ USt (aktivierbar) 190,40 €
=Anschaffungsauszahlung
A
0
102.242,80
+ Makler- und Vermieter-
vermittlungsgebühren netto
3 % von P
0
+ 3
Monatsmieten
3.888,00 €
= Gesamter Kapitalbedarf 106.513,60
2
Somit kann gemäß den derzeit geltenden steuerrechtlichen Bestimmungen die Umsatzsteuer auf die Vertragser-
richtungskosten bei Vorliegen der entsprechenden Berechtigung als Vorsteuer abgezogen werden. Dasselbe gilt
für die Umsatzsteuer, die der Makler eventuell in Rechnung stellt – da diese ebenfalls als Vorsteuer geltend
gemacht werden kann, spielt sie für den Kapitalbedarf des Investors keine Rolle. Die auf die Grunderwerbssteuer
sowie Eintragungsgebühr entfallende USt ist aktivierungsfähig und erhöht somit den Anschaffungswert des
Projekts, der als Basis zur Berechnung der steuerlichen AfA dient.
6
Eigen- und Fremdfinanzierung:
Für die Musterwohnung gehen wir von einem Eigenkapitalanteil von 30 % der
Anschaffungsauszahlungen aus. Somit betragen die Eigenmittel 30.673.
Die Laufzeit des Darlehens beträgt 20 Jahre, wobei das Darlehen in gleichen
Annuitäten getilgt wird. Die Rechtsgeschäftsgebühren für das Darlehen sind
gesetzlich mit 0,8 % geregelt. Die vom Kreditinstitut einverleibte Bearbeitungs-
gebühr (Disagio) ist – wenn auch grundsätzlich Verhandlungssache – mit 1,5 %
vom Kreditvolumen kalkuliert. Der nominelle Zinssatz
für das Darlehen
beträgt 5,5 % p.a. Der Fremdfinanzierungsbedarf inklusive aller Nebenkosten be-
läuft sich somit auf 75.840,16. Diesen Betrag stellt der Kreditgeber zur Verfü-
gung, wobei unter Berücksichtigung o.a. Spesen auf dem Kreditkonto sollseitig
77.585 verbucht werden. Der daraus resultierende Zins- und Tilgungsplan ist An-
hang A zu entnehmen.
nom
i
Der effektive Kreditkostensatz
i ist 5,68 % p.a. und stellt eine Funktion der jährli-
chen Inflationsrate
π
(= prozentuelle jährliche Änderung des Verbraucherpreis-
index VPI), der realen jährlichen Wachstumsrate
g
des Bruttoinlandspro-
duktes (BIP), sowie einer Risikoprämie
RP
dar (siehe dazu näher in Unterab-
schnitt 4.2).
Laufende Einzahlungen:
Für die Musterwohnung wird mit einer anfänglichen Miete von 6 per m
2
und
Monat gerechnet. Daraus ergeben sich erwartete Mieteinnahmen in der Höhe von
384 pro Monat bzw. 4.608,00 im ersten Jahr. Die Mieteinnahmen werden jähr-
lich mit einer unterstellten Inflationsrate von
π
= 2 % angepasst.
Laufende Auszahlungen:
An laufenden Auszahlungen werden nur die Instandhaltungs- und Leerstandskos-
ten sowie die Steuerzahlungen berücksichtigt. Erstere werden mit 5 % der Mo-
natsmieteinnahmen angenommen. Im direkten Zusammenhang mit den Steuer-
zahlungen sind die Voraussetzungen zu erfüllen, die zum Genuss der Steuervor-
teile berechtigen. M. a. W.: es darf keine Liebhaberei vorliegen. Hierbei ist der
Finanzbehörde glaubhaft zu machen, dass der Überschuss der Einnahmen über
7
die Werbungskosten vom Beginn der Betätigung bis zu deren Beendigung positiv
ist.
Laufende Steuerzahlungen:
Der für die Abschreibungshöhe der Wohnung relevante Wohnungsanteil wird mit
84 % angenommen und kann über 66 2/3 Jahre steuerlich abgeschrieben werden
(der Rest ist der nicht abschreibbare Grundstücksanteil). Es ist darauf hinzuwei-
sen, dass als Basis nicht der Netto-Kaufpreis der Wohnung, sondern der
Anschaffungswert, der sich gemäß obenstehenden Besonderheiten ergibt,
herangezogen wird. Die Kosten der Küche belaufen sich auf 4.000 und sind auf
10 Jahre steuerlich abschreibbar. Wir nehmen an, dass nach jeweils 10 Jahren
eine neue Küche bereitzustellen ist, deren jeweiliger Preis mit der allgemeinen
Inflationsrate steigt. In Anhang B sind die laufenden Steuerzahlungen und
Abschreibungen erfasst.
Zur genauen Festlegung der jeweils gültigen Abschreibungshöhe ist der gesamte
Anschaffungswert auf Wohnung, Küche und Grundstück zu ermitteln. Dies geschieht
wie folgt:
Abschreibungs-
dauer in Jahren
jährliche AfA
Anschaffungswert gesamt
102.242,80 €
davon Küche
4.000,00 €
10
400,00 €
Anschaffungswert exkl. Küche
98.242,80 €
davon Wohnung (84 %)
82.523,95 €
66 2/3
1.238,00 €
davon Grundstück (16 %)
15.718,85 €
0
0,00 €
Das Grundstück selbst gilt als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut und darf daher
nicht abgeschrieben werden. Ferner dürfen die Zinszahlungen sowie Instandhal-
tungskosten als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden.
Veräußerungspreis:
Die Wohnung wird nach 25 Jahren verkauft und unterliegt gegenüber neu errich-
teten Wohnungen einer jährlichen Wertminderung von 2 %, die auf den bloßen
8
Gebrauch des Eigentums zurückzuführen ist. Dieser absehbare Wertverlust bleibt
in den Berechnungen in der Praxis gerne unberücksichtigt. Die Wertsteigerung
für neue Eigentumswohnungen wird mit 2 % p.a., also im Gleichlauf mit der all-
gemeinen Preissteigerung angenommen. Daraus ergibt sich ein nominell gleich
bleibender Wohnungswert. Die von den Praktikern üblicherweise prognostizierten
Wertsteigerungen liegen langfristig aus nicht wirtschaftlich plausiblen Gründen
generell über der Inflation.
Der Steuersatz des Investors beträgt 50 %.
Des weiteren gehen wir davon aus, dass der erste Mieter sich nach einem halben
Jahr finden lässt.
3 Rendite
Die Rendite der Vorsorgewohnung ist der interne Zinsfuß der zur Entscheidung ste-
henden Investition aus der Sicht des Eigenkapitalgebers. Ausgangspunkt zur Be-
rechnung der nominellen Rendite nach Steuer auf das Eigenkapital
p
bildet nach-
stehende allgemeine Formel, bei welcher der Kapitalwert nach der Nettomethode mit
expliziter Berücksichtigung der Steuer
3
gleich Null gesetzt wird
() ()
.0
11
1
00
=
+
+
+
++
=
T
T
T
t
t
t
p
R
p
YNCF
YA
t
Die beiden ersten Terme, nämlich
t
YA
+
0
, ergeben genau die zum Investitionszeit-
punkt eingebrachten Eigenmittel.
Parameterliste:
0
A
Anschaffungsauszahlungen zu t = 0
t
NCF Net Cash Flow im t-ten Jahr der Investition
3
vgl. Fischer (2002).
9
nominelle Rendite für das Eigenkapital nach Steuer
T
R
Restwert zu
T
T
Veranlagungsdauer
0
Y Kreditauszahlungsbetrag zu t = 0
t
Y Tilgungszahlungen zu t für t > 0
Im folgenden werden die einzelnen Bestandteile der Veranlagungsform dargestellt.
Aufgrund der besonderen Struktur der Cash Flows werden ergänzende Variablen
eingeführt bzw. vorhandene näher spezifiziert.
3.1 Anschaffungsauszahlungen
Die zu Investitionsbeginn erforderliche Auszahlung oder der Cash Flow zum Zeit-
punkt 0 kann nach dem bisher gesagten in allgemeiner Größe und in Bezug auf die
Nettoprojektkosten wie folgt eruiert werden
[]
b
NommunPCF
+
++++=
1
1
)1(1
00
Wie leicht nachgeprüft werden kann, entspricht
[
]
munP
+
+
+
)1(1
0
genau und
0
A
b
Nom
+1
1
genau
0
Y
wobei
Eintragungsgebühr netto plus Grunderwerbssteuer netto n
Umsatzsteuersatz u
Vertragserrichtungskosten in % von netto m
0
P
effektives Kreditnominale bzw. Belastung am Kreditkonto Nom
b Finanzierungsnebenkosten inkl. staatl. Rechtsgeschäftsgebühr
Anzumerken ist, dass die Maklergebühren vom Kreditauszahlungsbetrag abgedeckt
werden. Da diese im Unterschied zu den als Vorsteuer abzugsfähigen Umsatzsteu-
erbeträgen nicht sofort, sondern im Rahmen der Werbungskosten steuerlich geltend
gemacht werden können, nehmen wir an, dass der daraus entstehende Steuervorteil
erst bei Vorliegen der Steuererklärung wirksam wird.
10
3.2 Kredit
Nachdem wir den Eigenkapitalanteil mit 30 % der zum Zeitpunkt t = 0 anfallenden
Anschaffungsauszahlungen festgelegt haben, muss der Kreditauszahlungsbetrag die
fehlenden 70 % exakt abdecken. Dies führt dazu, dass das erforderliche Kreditnomi-
nale entsprechend den gesetzlichen (staatliche Rechtsgeschäftsgebühr), sowie ban-
kenüblichen Gegebenheiten (Bearbeitungsgebühr bzw. Disagio) höher ist. Seien fer-
ner, wie bisher, diese Finanzierungskosten als Prozentsatz zur Darlehenssumme
unter dem Parameter
b subsummiert, so ergibt sich eine Belastung auf dem Kredit-
konto,
, von Y (1+ b ). Nom
0
Die Annuitäten ergeben sich aus dem nominellen Zinssatz, den vereinbarten Rück-
zahlungszeitpunkten, sowie der Laufzeit des Kredits.
3.3 Flow to Equity
Als Flow to Equity wird die Differenz zwischen den Net Cash Flow und den
Tilgungszahlungen bezeichnet
t
FTE
ttt
YNCFFTE =
.
Es handelt sich dabei genau um jenen Zahlungsbetrag, der jährlich aus dem operati-
ven Ergebnis nach Abzug der Steuern, Zinsen und Tilgungen (und eventuellen weite-
ren Investitionen) zur Zahlung an den Eigenkapitalgeber verfügbar ist. Der laufende
nominelle Cash Flow nach Zinsen und nach Steuer ergibt sich aus dem operativen
Einzahlungsüberschuss nach Zins- und Steuerzahlungen
)(
K
t
W
t
t
t
t
t
t
AfAAfAZCsZCNCF =
,
mit
t
AfA
Steuerliche Abschreibung im t-ten Jahr für die Wohnung bzw. Küche
t
C
nomineller Mieteinzahlungsüberschuss zu t (Mieteinnahmen abzgl.
Instandhaltungs- und Leerstandskosten)
s
Einkommensteuersatz des Investors
11
t
Z
Zinszahlungen zu t
Der letzte Term,
, stellt die laufenden Steuerzahlungen
dar, welche bei laufenden Zinszahlungen in der Regel in den ersten Jahren negativ
sind und dadurch zu einer Steuergutschrift in diesen Jahren führen.
)(
tt
K
t
W
tt
IZAfAAfACs
Ausnahmen zur hier beschriebenen Form des
bestehen in den Jahren, in wel-
chen eine neue Küche bereitgestellt wird (i.e. alle 10 Jahre). Diese werden jeweils
bar bezahlt, wobei die Preise mit der Inflation steigen. Man findet diesen Umstand
auch in Anhang C berücksichtigt. Die Höhe der Ablöse für die Küche bestimmt sich
aus dem Buchwert zum Zeitpunkt T.
t
FTE
3.4 Veranlagungsdauer
Grundsätzlich stehen dem Eigentümer einer Vorsorgewohnung in Bezug auf die Bin-
dungsdauer unterschiedliche Möglichkeiten zur Wahl. Er kann die Wohnung bis an
sein Lebensende vermieten (was darüber hinaus geschieht, ist hier nicht von Belang)
oder sie zu verschiedenen Zeitpunkten verkaufen. Hinsichtlich des Zeitpunktes sind
aus steuerrechtlicher Sicht zwei Unterscheidungen zu treffen:
Die Wohnung wird innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft. Ein eventueller Gewinn
aus dem Verkaufserlös ist als Spekulationsgewinn zu versteuern.
Die Wohnung wird nicht vor dem 10. Jahr verkauft. Der eventuelle Gewinn aus
dem Verkauf ist steuerrechtlich kein Spekulationsgewinn und somit von der Steu-
erlast befreit.
Wir werden unsere Darstellung auf den zweiten Fall beschränken. Sollte sich ein
Verkauf vor dem zehnten Jahr rentieren – im wörtlichen Sinne, d.h. eine relativ hohe
Rendite abwerfen –, muss notwendig aber nicht hinreichend eine über aller Erwar-
tung liegende Wertsteigerung der Immobilie stattgefunden haben. Wir befassen uns
hier jedoch nicht mit wilden Spekulationen sondern mit seriöser Vorsorge.
12
Gerade in Verbindung mit einem vorzeitigen Verkauf ist darauf Bedacht zu nehmen,
dass der Tatbestand der Liebhaberei nicht vorliegt. Liegt nämlich kein unerwarteter
Umstand vor, der zum vorzeitigen Verkauf geführt hat, wird die Wiederaufnahme des
Verfahrens um die Anerkennung der Einkunftsquelle dazu führen, dass der Steuer-
pflichtige erhebliche Steuernachzahlungen zu leisten hat. Hatte der Investor einen
rechtsgültigen und nicht nur einen vorläufigen Bescheid, so liegt es an der Finanzbe-
hörde zu beweisen, dass von Anfang an auf die vorzeitige Beendigung abgestellt
worden ist.
3.5 Restwert
Wir gehen davon aus, dass die Wohnung am Ende des T-ten Jahres mit 11
T
seit
Investitionsbeginn veräußert wird und den Verkauferlös nach Spesen
T
T
a
w
PvR
+
+
=
1
1
)1(
0
einbringt, wobei
w Wertsteigerung neuer Eigentumswohnungen in % p.a.
P
0
Preis der Wohnung zu t = 0
a Abschreibungsfaktor für gebrauchte Eigentumswohnungen in % p.a.
v Maklerprovision in % vom Veräußerungserlös
darstellen. Für die Küche wird eine Ablöse bezahlt, die sich nach der auf sie bereits
geleisteten Abschreibung richtet und daher dem Buchwert entspricht.
4 Analyse der Rendite
Die Rendite hängt allgemein von allen bisher dargestellten Einflussgrößen ab
),,,,,,,,,,,,,,,(
000
munbaisgwAfACYYAPfp
ttt
π
= .
Im Folgenden untersuchen wir die Effekte der wesentlichen Einflussgrößen
13
Wertwachstumsrate neuer Eigentumswohnungen
w
,
Inflationsrate
π
,
reale BIP-Wachstumsrate
g
und
Steuersatz s
auf die nominelle und auf die reale Rendite von Vorsorgewohnungen nach Steuer.
Der Effekt des effektiven Kreditkostensatzes wird durch Variation der Inflationsrate
und der realen BIP-Wachstumsrate analysiert. Alle anderen Parameter (Netto-
Nebenkostensatz der Investition, Eigenmittelanteil, Kreditlaufzeit, Tilgungsvereinba-
rung, Veranlagungsdauer, steuerliche Abschreibungsdauer, Wertminderungsrate
gebrauchter Eigentumswohnungen, Ausgangsmiete, Instandhaltungs- und Leer-
standskosten) haben natürlich ebenfalls eine Auswirkung auf die Rendite. Auf deren
exakte Analyse wird jedoch aus Platzgründen und aus dem Grund, die wesentlichen
Aussagen dieser Arbeit nicht zu verwässern, verzichtet. Sofern nicht Gegenteiliges
behauptet wird, gelten für die Parameter der Musterwohnung die bisher angenom-
menen Werte.
4.1 Einfluss der Wertsteigerungsrate w
Als wesentlicher Wert- und Renditetreiber für die Rendite kann die Wertsteige-
rungsrate für neue Eigentumswohnungen angesehen werden. Bei den Ausgangsda-
ten für die Musterwohnung wurde unterstellt, dass diese jährliche Wertsteigerungsra-
te
genau der Inflationsrate w
π
entspricht. Daraus ergibt sich eine nominelle Rendite
nach Steuer für die Vorsorgewohnung von 2,45 % p.a. In Abbildung 1 ist die Rendite
für andere Werte für die Wertsteigerungsrate dargestellt. Die Inflationsrate wird
bei 2 % belassen. Üblicherweise wird von den Anbietern von Vorsorgewohnungen
postuliert, dass die gegenständliche Investition inflationssicher sei. Zum Einen wer-
den die Mieterträge an die jeweilige Inflation gekoppelt, zum Anderen wird ange-
nommen, dass auch der Wert der neuen Wohnung mit der allgemeinen Inflationsrate
mitsteigt. Historisch gesehen ist letztere Annahme nur manchmal zutreffend, wie ein
Blick auf unterschiedliche Immobilienindizes zeigt. Man betrachte dazu beispielhaft
den IATX (ein 13 Werte umfassender Immobilienindex an der Wiener Börse).
14
Abb. 1: Nominelle Rendite p in Abhängigkeit von der Wertsteigerungsrate w
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
1% 2% 3% 4% 5%
Wertsteigerungsrate w
nominelle Rendite p
4.2 Einfluss der Inflationsrate
π
und der realen BIP-
Wachstumsrate g
In diesem Abschnitt wird davon ausgegangen, dass sich die Inflationsrate auf die
Mietpreise auswirkt, nicht jedoch auf die Wertsteigerungsrate der Wohnung, welche
weiter bei 2 % belassen wird. Die Analyse des Einflusses der Inflationsrate und der
volkswirtschaftlichen realen BIP-Wachstumsrate auf die nominelle Rendite einer Vor-
sorgewohnung kann in einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung nur über den effek-
tiven Kreditkostensatz erfolgen. Dabei wird vereinfachend eine konstante Risikoprä-
mie unterstellt.
Der effektive Kreditkostensatz
ist eine Funktion der jährlichen Inflationsrate i
π
(=
prozentuelle jährliche Änderung des Verbraucherpreisindizes VPI), der realen
jährlichen Wachstumsrate
g
des Bruttoinlandsproduktes (BIP), sowie einer Ri-
sikoprämie
RP
:
.RPgi ++
π
15
Die Inflationsrate und die reale BIP-Wachstumsrate werden mit durchschnittlich 2 %
p.a. angenommen. Die Risikoprämie beträgt demnach approximativ 1,5 %. Die exak-
te Risikoprämie erhält man durch
.1)1)(1( +
+
= giRP
π
Der exakte Wert beläuft sich auf 1,46 % und wird in der folgenden Analyse konstant
gehalten.
Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass eine höhere Inflationsrate eine höhere nomi-
nelle Rendite generiert. Die Ursache ist in der Annahme begründet, dass die Index-
erhöhung der Verbraucherpreise auf die Miete übertragen werden kann. Die Tatsa-
che, dass eine gegenüber dem Ausgangsszenario um einen Prozentpunkt höhere
Inflationsrate die nominelle Rendite um substantiell weniger als einen Prozentpunkt
steigert, ergibt sich im Wesentlichen daraus, dass die annahmegemäße Wertsteige-
rungsrate der neuen Eigentumswohnungen nicht mit der Inflationsrate einhergeht
(vgl. aber Anmerkungen in 4.3).
Abb. 2: Nominelle Rendite p in Abhängigkeit von der Inflationsrate π und der realen BIP-Wachstumsrate
g
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
0% 1% 2% 3% 4% 5%
Inflationsrate
nominelle Rendite p
g = 0%
g = 2%
g = 4%
Die reale Rendite – die insbesondere bei Variation der Inflationsrate von Interesse
ist – ergibt sich durch die „Bereinigung“ der nominellen Rendite mit der Inflationsrate
und lässt sich formal folgendermaßen darstellen:
16
1
1
1
+
+
=
π
nom
real
p
p
Wir stellen fest, dass die Hoffnung des Investors auf eine höhere Inflationsrate, die
über die Indexklausel im Mietvertrag auf die Mieter abgewälzt werden kann, in Bezug
auf die Entwicklung der erzielbaren realen Rendite verfrüht und falsch ist.
Abb. 3: Reale Rendite in Abhängigkeit von der Inflationsrate π und der realen BIP-Wachstumsrate g
-3,00%
-2,00%
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
0% 1% 2% 3% 4% 5%
Inflationsrate
reale Rendite
g = 0%
g = 2%
g = 4%
4.3 Einfluss der Wertsteigerungsrate w und der realen
BIP-Wachstumsrate g
In diesem Abschnitt gehen wir von der Annahme aus, dass die Wertsteigerung der
Wohnung im Gleichschritt mit der Inflationsrate verläuft. Die Anbieter von Vorsorge-
wohnungen locken gerne mit dem Schlagwort „inflationssicher“, indem sie irrender
weise davon ausgehen, dass eine höhere Inflation automatisch auch die Preise für
die Vorsorgewohnungen in die Höhe treibt.
Tatsächlich ergibt sich daraus, dass die Rendite in Abhängigkeit von der Wertsteige-
rung bei unterschiedlichen BIP-Wachstumsraten g (dadurch veränderter effektiver
Kreditkosten) überproportional ansteigt. Der überproportionale Anstieg ist fataler
Weise um so deutlicher, je geringer der Eigenkapitalanteil ist.
17
Abb. 4: Nominelle Rendite in Abhängigkeit von der Wertsteigerungsrate w und der realen BIP-
Wachstumsrate g
-2,00%
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
0% 1% 2% 3% 4% 5%
Wertsteigerungsrate w
nominelle Rendite p
g = 0%
g = 2%
g = 4%
Die reale Rendite steigt ebenfalls bei beliebigen Wachstumsraten des BIP. Die Tat-
sache, dass eine höhere Inflationsrate, die im Gleichlauf mit der Wertsteigerung der
Wohnung verläuft, auch die reale Rendite steigen lässt, ergibt sich aus o.a. überpro-
portionalem Anstieg der nominellen Rendite. Das erklärt sich im Wesentlichen aus
steuerlichen Aspekten: Im Unterschied zu den Mieteinnahmen, die umso höher aus-
fallen, je höher die Inflationsrate ist, zu den möglichen Gewinnen, die sich aus der
Wertsteigerung ergeben, ist letztere nämlich steuerfrei.
Abb. 5: Reale Rendite in Abhängigkeit von der Wertsteigerungsrate w und der realen BIP-
Wachstumsrate g
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
0% 1% 2% 3% 4% 5%
Wertsteigerungsrate w
reale Rendite
g = 0%
g = 2%
g = 4%
18
4.4 Einfluss des Steuersatzes
Wie in Abbildung 6 zu ersehen ist, spielt der (Grenz-)Steuersatz des Käufers eine
untergeordnete Rolle. Jedenfalls bemerkenswert ist, dass höhere Einkommensbe-
zieher, die durch diese Investition erhöhte Steuervorteile genießen, im allgemeinen
keine höhere Rendite erwarten dürfen. Im Gegenteil: Bei allen unseren Berechnun-
gen war es von Vorteil, weniger zu verdienen und weniger Steuer zu zahlen. Die Ur-
sache für diesen Umstand fanden wir in der allgemein wenig attraktiven Rendite die-
ser Veranlagungsform. Da der effektive Kreditkostensatz auch unter Berücksichti-
gung der Steuervorteile bei allen Grenzsteuersätzen immer noch höher ist als die
Rendite der Vorsorgewohnung, sollte der Anteil der Fremdfinanzierung reduziert
werden.
Abb. 6: Nominelle Rendite p in Abhängigkeit von der Wertsteigerungsrate w bei unterschiedlichen S
ersätzen s
teu-
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
1% 2% 3% 4% 5%
Wertsteigerungsrate w
nominelle Rendite p
50%
41%
31%
5 Simulationsstudie
Die bisherigen Darstellungen in Form einer Sensitivitätsanalyse geben Hinweise dar-
auf, in welcher Höhe die erwarteten nominellen bzw. realen Renditen ausfallen, wenn
die wesentlichen Einflussgrößen
, w
g
und π variiert werden. Für diese Parameter
wurden dabei deterministische Werte angenommen, welche vermutete Durch-
schnittswerte für den betrachteten Anlagehorizont von 25 Jahren darstellen. Es lässt
sich jedoch keine konkrete Wahrscheinlichkeit dafür angeben, dass die berechneten
19
Renditen die ausgewiesenen Werte annehmen. Vielmehr läge es an der subjektiven
Einschätzung der Investorin, für die erwartete Inflation, für die reale BIP-
Wachstumsrate und damit implizit den nominellen Kreditzinssatz, sowie für die Wert-
steigerungsrate die ihrer Meinung nach zutreffendsten Werte, oder pessimistische
oder optimistische Werte anzusetzen. Auf diese Weise ist es möglich, jährliche Ren-
diten von 6 % p.a. und mehr nach Steuern in dem Projekt zu vermuten – wenn man
beispielsweise annimmt, die Wertsteigerungsrate w läge bei 4-5 % p.a. und die Infla-
tion bei 3-4 % p.a. Dass eine solche Vermutung über einen Zeitraum von 25 Jahren
als Durchschnittswert nicht haltbar ist, geht aus der jüngeren Vergangenheit hervor
und wird durch die nachfolgend beschriebene stochastische Simulation unterstri-
chen. Die von uns zu diesem Zweck durchgeführte Simulation soll in erster Linie da-
zu dienen, dem Leser darzustellen, welche Rendite nach den Regeln der Wahr-
scheinlichkeit tatsächlich zu vermuten ist.
In einem ersten Schritt wurden die historischen Zeitreihen VPI
4
, reales BIP
5
(dh. no-
minelles BIP unter Verwendung des BIP-Deflators), sowie die Preise für neue Eigen-
tumswohnungen
6
in Wien auf ihre Veränderungen untersucht. Eventuelle Abhängig-
keiten in den Veränderungsraten werden über die Korrelationen geschätzt. Diese
Vergangenheitswerte sind in Abbildung 7 dargestellt.
Abbildung 7: Historische Parameterwerte
-10,0%
-6,0%
-2,0%
2,0%
6,0%
10,0%
14,0%
18,0%
22,0%
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
BIP real - g ETW neu - w VPI 86
4
Quelle: http://www.verwaltung.steiermark.at/cms/dokumente/10005243/493eebe0/VPI86.pdf
5
Quelle: http://www.securitykag.at
6
Quelle: http://kunden.immobilien.net/srf/index/ewneu-z.asp
20
Die sich daraus ergebenden Schätzwerte für Mittelwert, Standardabweichung und
Korrelationen sind in nachfolgender Tabelle zusammengefasst:
Korrelationen und statistische
Kennzahlen
VPI π
BIP real g ETW neu w
VPI π
1,000
BIP real g 0,321
7
1,000
ETW neu w 0,443
8
-0,414
9
1,000
Mittelwert 2,27 % 2,44 % 2,10 %
Standardabweichung p.a. 1,15 % 1,26 % 5,44 %
Im zweiten Schritt werden nun zufällig, jedoch unter Berücksichtigung der Korrelatio-
nen und der empirischen Verteilungsfunktion, je drei Veränderungsraten erzeugt.
Dabei werden für die kontinuierlichen Raten jeweils Normalverteilungen unterstellt,
deren jeweiliger Erwartungswert über den empirischen Mittelwert bzw. deren Stan-
dardabweichung über die positive Wurzel aus der empirischer Varianz geschätzt
werden.
10
Die Korrelationen werden über die Cholesky-Faktorisierung in die erzeug-
ten Zeitreihen gebracht. Es wird genau genommen jeweils ein Satz von drei mal 25
(wegen dem Betrachtungszeitraum von 25 Jahren) Zufallszahlen erzeugt, womit
dann in geeigneter Weise je drei Werte entstehen, die in die Berechnung des zufälli-
gen Szenarios einfließen. Dieser Vorgang wird 10.000 mal wiederholt. Daraus ent-
stehen die Verteilung der nominellen und die Verteilung der realen Rendite. Die no-
minelle Rendite beträgt 2,42 % p.a., falls die Eingangsparameter genau ihren Mittel-
werten entsprechen; die reale Rendite 0,15 % p.a. Gegenüber unseren Standardpa-
rameterwerten aus der Sensitivitätsanalyse (2 % bei allen drei Parametern) bedeutet
dies einen unbedeutenden Unterschied.
Aus den grafischen Darstellungen ist einerseits die Renditeverteilung auf einen Blick
zu erfassen, darüber hinaus ist anhand der eingezeichneten Verteilungsfunktion aus-
zumachen, mit welcher Wahrscheinlichkeit die Rendite eine bestimmte Grenze nicht
7
nicht signifikant, p-Wert 0,0782
8
signifikant, p-Wert 0,0125
9
signifikant, p-Wert 0,0205
10
Eine Darstellung der statistischen Grundlagen für die Finanzwirtschaft findet sich in: Pod-
dig/Dichtl/Petersmeier (2001).
21
unterschreiten wird (rechte Seite der Grafik, die Verteilungsfunktion ist die Linie, die
kontinuierlich von 0 auf 1 wächst). Der Mittelwert der Verteilung befindet sich dort, wo
die durchgezogene dunkle Linie die 50 % Marke auf der Sekundärachse (Achse auf
der rechten Seite der Grafik) schneidet.
Abbildung 8: Verteilung der nominellen Rendite
Verteilung der nominellen Rendite
Mittelwert =2,43 % p.a.
Standardabweichung=1,22 % p.a.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
-2,00%
-1,50%
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
7,50%
8,00%
und größer
abs. Häufigkeit (n=10.000)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Abbildung 9: Verteilung der realen Rendite
Verteilung der realen Rendite
Mittelwert =0,13 % p.a.
Standardabweichung=1,12 % p.a.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
-4,00%
-3,50%
-3,00%
-2,50%
-2,00%
-1,50%
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
abs. Häufigkeit (n=10.000)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
22
Die abschließende Tabelle fasst die Ergebnisse der Simulation zusammen. Dies ge-
schieht in der Weise, dass die Quantile der simulierten Verteilungen berechnet wer-
den. Es ist aus der Tabelle zu interpretieren, dass die Wahrscheinlichkeit dafür, dass
die nominelle Rendite gerade nicht größer als 2,42 % p.a. ist, 50 % beträgt, bzw.
dass die reale Rendite nicht größer als 0,13 % p.a. ist, gleichfalls 50 % beträgt. Man
sieht, die Wahrscheinlichkeit, dass die nominelle Rendite – wohlgemerkt über einen
Zeitraum von 25 Jahren, 5,33 % p.a. übersteigt, gerade mal 1% beträgt.
Quantile nominelle Rendite reale Rendite
10 % 0,86 % -1,31 %
20 % 1,39 % -0,82 %
30 % 1,79 % -0,47 %
40 % 2,12 % -0,16 %
50 % 2,42 % 0,13 %
60 % 2,74 % 0,40 %
70 % 3,07 % 0,71 %
80 % 3,46 % 1,07 %
90 % 3,99 % 1,56 %
99 % 5,33 % 2,75 %
99,90 % 6,19 % 3,52 %
6 Abschließende Bemerkungen
Die vorangegangenen Analysen haben gezeigt, dass die Wertsteigerungsrate neuer
Eigentumswohnungen eine zentrale Einflussgröße auf die Rendite einer Vorsorge-
wohnung darstellt. Nur bei erstklassigen Rahmenbedingungen einer Immobilie, wie
ruhige Wohnungen in Grünlagen, urbane Innenstadtlage ohne Lärmbelästigung oder
repräsentative Gründerzeitwohnungen, ist eine Wertsteigerung in einem solchen
Ausmaß zu erwarten, dass insgesamt die Rendite der Vorsorgewohnung die Rendite
von risikolosen Staatsanleihen nach Kest übersteigt. Solche Wohnungen sind jedoch
sehr rar und weisen einen enormen Kapitalbedarf auf, der das Gros der am Markt
angebotenen Wohnungen bei weitem übersteigt. Für den Großteil der Wohnungen
hatte man im letzten Jahrzehnt statt mit steigenden Preisen jedoch mit sinkenden
oder stagnierenden Preisen (auch für Neubauten) zu rechnen. Lediglich Ende der
Achtziger und Anfang der Neunziger Jahre ist es im Wiener Raum zu einer spekula-
tiven Expo-Blase gekommen und derzeit weisen Wohnungen wieder die Preise von
23
1995 auf (siehe auch den Wiener Immobilienindex des Instituts für Stadt- und Regio-
nalforschung der TU Wien für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen). Zwar
wird von den Anbietern der Immobilien in regelmäßigen Abständen immer wieder
beteuert, dass die Talsohle bei den Preisen endlich erreicht ist und daher mit Wert-
steigerungen zu rechnen sein wird, aber die tatsächlichen Preise sprechen eine an-
dere Sprache.
Aufgrund des hohen Kapitalbedarfs stellen Immobilien für die Alters- bzw. Zukunfts-
vorsorge der normalen Bevölkerung selbst bei überdurchschnittlichem Einkommen
und Vermögen ein enormes Einzelrisiko dar, das bereits bei Investitionen in Immobi-
lienaktien oder -fonds verringert werden könnte. Dadurch wird eine Erreichung eines
Diversifikationseffekts durch weitere Veranlagungen in andere Vermögensgegen-
stände äußerst erschwert. Aufgrund der enormen Nebenkosten der Investition und
aufgrund der Spekulationsfrist rentieren sich Vorsorgewohnungen auch frühestens
bei mehr als zehnjähriger Veranlagung. Eventuelle mangelnde Veräußerbarkeit und
das hohe Risiko der künftigen Preiserzielung bei gebrauchten Eigentumswohnungen
sind ebenfalls gerne übersehene Nachteile von Investitionen in Vorsorgewohnungen.
Alleine die Errichtung eines Gastgartens oder einer Durchzugsstrasse können statt
zu einer erhofften Wertsteigerung zu einer veritablen Wertvernichtung führen. Ein
hoher Fremdfinanzierungsanteil kann diesen enormen Kapitalbedarf zwar mindern,
führt aber zur jahrzehntelangen Verschuldung des Investors mit entsprechenden Til-
gungs- und Zinsverpflichtungen, die unter Umständen an riskante Zinsniveau- und
Wechselkursentwicklungen gebunden sind.
In den Prospekten in der Praxis werden verständlicherweise optimistische Annahmen
bei den jährlichen Mietsteigerungsraten und bei den erzielbaren Wertsteigerungen
von Wohnungen unterstellt, um mit attraktiven Renditen genügend Interessenten an-
locken zu können. Dabei werden, ebenfalls verständlicherweise, Wertminderungen
von gebrauchten Wohnungen, die Notwendigkeit von (General)reparaturen und von
eventuell erforderlichen Reinvestitionen gerne übersehen.
Artikel in Fachzeitschriften stellen den Lesern, vielleicht aus mangelnder Sachkennt-
nis der Autoren, in der Regel kritiklos die Ergebnisse der Anbieter von Vorsorgewoh-
nungen dar, da sie das enorme Inseratenaufkommen der Anbieter von Vorsorge-
24
wohnungen nicht verlieren möchten. Bis ein Investor in 25 Jahren anhand des tat-
sächlich erzielbaren Veräußerungserlöses seine Rendite aus der Vorsorgewohnung
ermitteln kann, ist der Vorstand der Wohnungserrichtungsgesellschaft sicherlich nicht
mehr zur Rechenschaftsziehung greifbar. Ist der erzielbare Preis dann unter den
Vorstellungen des Investors, so muss dieser dann alleine sehen, wie er in seiner
Pension damit über die Runden kommt.
Literatur
Fischer, E.O. Finanzwirtschaft für Anfänger, 3. Aufl., Oldenbourg, Müchen-Wien,
2002.
Poddig, T., Dichtl, H., Petersmeier, K. Statistik, Ökonometrie, Optimierung, 2. erwei-
terte Auflage, Uhlenbruch 2001.
25
ANHANG
A Zins- und Tilgungsplan
Zinsen Tilgung Nom Jahresbeginn
Jahr 01 4.267,17 € 2.225,09 € 77.585,00 €
Jahr 02 4.144,80 € 2.347,47 € 75.359,91 €
Jahr 03 4.015,68 € 2.476,58 € 73.012,45 €
Jahr 04 3.879,47 € 2.612,79 € 70.535,87 €
Jahr 05 3.735,77 € 2.756,49 € 67.923,08 €
Jahr 06 3.584,16 € 2.908,10 € 65.166,59 €
Jahr 07 3.424,22 € 3.068,04 € 62.258,50 €
Jahr 08 3.255,47 € 3.236,79 € 59.190,45 €
Jahr 09 3.077,45 € 3.414,81 € 55.953,67 €
Jahr 10 2.889,64 € 3.602,62 € 52.538,86 €
Jahr 11 2.691,49 € 3.800,77 € 48.936,23 €
Jahr 12 2.482,45 € 4.009,81 € 45.135,46 €
Jahr 13 2.261,91 € 4.230,35 € 41.125,65 €
Jahr 14 2.029,24 € 4.463,02 € 36.895,30 €
Jahr 15 1.783,78 € 4.708,49 € 32.432,29 €
Jahr 16 1.524,81 € 4.967,45 € 27.723,80 €
Jahr 17 1.251,60 € 5.240,66 € 22.756,35 €
Jahr 18 963,36 € 5.528,90 € 17.515,69 €
Jahr 19 659,27 € 5.832,99 € 11.986,79 €
Jahr 20 338,46 € 6.153,80 € 6.153,80 €
Total 52.260,22 € 77.585,00 €
B Steuern und Abschreibungen
Afa W Afa K
Ergebnis vor
Steuern
Steuerzahlung
Jahr 00
Jahr 01 1.237,88 € 400,00 € -9.463,78 €
Jahr 02 1.237,88 € 400,00 -1.317,53 € 4.731,89 €
Jahr 03 1.237,88 € 400,00 € -1.099,11 € 658,76 €
Jahr 04 1.237,88 € 400,00 € -871,81 € 549,56 €
Jahr 05 1.237,88 € 400,00 € -635,20 € 435,91 €
Jahr 06 1.237,88 € 400,00 € -388,82 € 317,60 €
Jahr 07 1.237,88 € 400,00 € -132,21 € 194,41 €
Jahr 08 1.237,88 € 400,00 € 135,13 € 66,11 €
Jahr 09 1.237,88 € 400,00 € 413,72 € -67,56 €
Jahr 10 1.237,88 € 400,00 € 704,12 € -206,86 €
Jahr 11 1.237,88 € 487,50 € 919,39 € -352,06 €
Jahr 12 1.237,88 € 487,50 € 1.235,16 € -459,70 €
Jahr 13 1.237,88 € 487,50 € 1.564,56 € -617,58 €
Jahr 14 1.237,88 € 487,50 € 1.908,27 € -782,28 €
Jahr 15 1.237,88 € 487,50 € 2.266,99 € -954,13 €
Jahr 16 1.237,88 € 487,50 € 2.641,48 € -1.133,50 €
Jahr 17 1.237,88 € 487,50 € 3.032,52 € -1.320,74 €
Jahr 18 1.237,88 € 487,50 € 3.440,95 € -1.516,26 €
Jahr 19 1.237,88 € 487,50 € 3.867,63 € -1.720,47 €
Jahr 20 1.237,88 € 487,50 € 4.313,49 € -1.933,82 €
26
Jahr 21 1.237,88 € 594,30 € 4.672,70 € -2.156,75 €
Jahr 22 1.237,88 € 594,30 € 4.802,80 € -2.336,35 €
Jahr 23 1.237,88 € 594,30 € 4.935,50 € -2.401,40 €
Jahr 24 1.237,88 € 594,30 € 5.070,85 € -2.467,75 €
Jahr 25 1.237,88 € 594,30 € 5.208,91 € -2.535,42 €
C Flow to Equity
Mieteinnahmen IHK Zinsaufwand Steuerzahlung NCF Tilgung Flow to Equity
Jahr 01 2.304,00
230,40
4.267,17
- 2.193,57
2.225,09
- 4.418,66
Jahr 02 4.700,16
235,01
4.144,80
4.731,89
5.052,25
2.347,47
2.704,78
Jahr 03 4.794,16
239,71
4.015,68
658,76
1.197,53
2.476,58
- 1.279,04
Jahr 04 4.890,05
244,50
3.879,47
549,56
1.315,63
2.612,79
- 1.297,16
Jahr 05 4.987,85
249,39
3.735,77
435,91
1.438,59
2.756,49
- 1.317,90
Jahr 06 5.087,60
254,38
3.584,16
317,60
1.566,66
2.908,10
- 1.341,44
Jahr 07 5.189,36
259,47
3.424,22
194,41
1.700,08
3.068,04
- 1.367,96
Jahr 08 5.293,14
264,66
3.255,47
66,11
1.839,12
3.236,79
- 1.397,67
Jahr 09 5.399,01
269,95
3.077,45
- 67,56
1.984,04 € 3.414,81
- 1.430,77
Jahr 10 5.506,99
275,35
2.889,64
- 206,86
2.135,14
3.602,62
- 1.467,48
Jahr 11 5.617,13
280,86
2.691,49
- 352,06
2.292,72
3.800,77
- 6.383,05
Jahr 12 5.729,47
286,47
2.482,45
- 459,70
2.500,85
4.009,81
- 1.508,96
Jahr 13 5.844,06
292,20
2.261,91
- 617,58
2.672,36
4.230,35
- 1.557,99
Jahr 14 5.960,94
298,05
2.029,24
- 782,28
2.851,37
4.463,02
- 1.611,65
Jahr 15 6.080,16
304,01
1.783,78
- 954,13
3.038,24
4.708,49
- 1.670,24
Jahr 16 6.201,76
310,09
1.524,81
- 1.133,50
3.233,37
4.967,45
- 1.734,08
Jahr 17 6.325,80
316,29
1.251,60
- 1.320,74
3.437,17
5.240,66
- 1.803,49
Jahr 18 6.452,31
322,62
963,36
- 1.516,26
3.650,07
5.528,90
- 1.878,83
Jahr 19 6.581,36
329,07
659,27
- 1.720,47
3.872,54
5.832,99
- 1.960,44
Jahr 20 6.712,99
335,65
338,46
- 1.933,82
4.105,06
6.153,80
- 2.048,74
Jahr 21 6.847,25
342,36
-
- 2.156,75
4.348,14
- 1.594,86
Jahr 22 6.984,19
349,21
-
- 2.336,35
4.298,63
4.298,63
Jahr 23 7.123,87
356,19
-
- 2.401,40
4.366,28
4.366,28
Jahr 24 7.266,35
363,32
-
- 2.467,75
4.435,29
4.435,29
Jahr 25 7.411,68
370,58
-
- 2.535,42
4.505,67
4.505,67
27
ResearchGate has not been able to resolve any citations for this publication.
ResearchGate has not been able to resolve any references for this publication.